ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 16/8/2019
גרסת הדפסה

ע"א 2160/00 - מחוזי, הגנת הדייר

עמידר החברה לשיכון עולים בע"מ נגד יוסף יעקב


11/3/2004

ע"א 2160/00

המערערת: "עמידר" - החברה לשיכון עולים בע"מ

נ ג ד

המשיב יוסף יעקב

בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו

בפני: י' גולדברג-סגן נשיא-אב"ד, ר' שטרנברג אליעז-סגן נשיא-שופטת, ע' פוגלמן שופט

[11.3.2004]

פסק - דין

ערעור על פסק דינו של בית-משפט השלום ברחובות (כב' השופט ברק גדעון) אשר דחה תביעת פינוי של "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים לישראל בע"מ ("המערערת") נגד יוסף יעקב ("המשיב"). נקבע כי המשיב הינו דייר מוגן בצריף ברחוב מאיר בעל הנס 40 בקרית עקרון. תביעת המערערת לדמי שימוש ראויים, נדחתה אף היא.

המשיב מתגורר בצריף אשר הוקם על מקרקעין המתנהלים על ידי המערערת, בקרית עקרון.

חוזה השכירות המקורי נערך ב- 1.7.55 בין המערערת לבין יוסף יוסף ז"ל- אביו של המשיב אשר הפך לדייר מוגן, על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 ("החוק").

לאחר פטירת המנוח הפכה יוסף נג'יה ז"ל, אם המשיב, ("המנוחה") לדיירת מוגנת על פי סעיף 20(א) לחוק . המנוחה נפטרה ב-6.2.97.

סמוך לפטירת המנוחה הגישה המערערת תביעה לפינוי המשיב, בטענה כי פלש לצריף לפני פטירת המנוחה. המשיב טען כי התגורר עם המנוחה כ- 40 שנים ברציפות.

השאלה שעמדה בפני בית משפט קמא הייתה האם המשיב מחזיק במושכר כדין.

לאחר שמיעת הראיות הגיע בית המשפט למסקנה כי המשיב הוכיח את התנאים המצטברים על פי סעיף 20(ב) לחוק והוא זכאי לחסות בצילו. אי לכך נדחתה תביעת הפינוי.

על תוצאה זו נסב הערעור בפנינו.

המערערת חוזרת על טיעוניה בבית משפט קמא ומדגישה כי באשר לזכותו של המשיב להתגורר בצריף כדייר מוגן, אין חשיבות למקום מגוריו בתקופה של 6 חודשים לפני פטירת המנוחה (עמ' 111 לפסה"ד). בית משפט קמא התעלם מהעובדה כי חוזה השכירות חתום על ידי אביו ז"ל, ועל כן הנטל להוכיח כי התגורר במושכר, הן בתקופה בה היה אביו בחיים והן בתקופה שלפני פטירת אימו, מוטל על המשיב.

כמו כן, טעה בית משפט קמא בהתעלמו מעדותם של שלושת רכזי השטח של "עמידר", אשר נהגו לבקר בצריף במהלך השנים ולא מצאו כי הנתבע התגורר במקום.

המערערת מפנה אל מוצגים ת/3 ו- ת/16 המעידים כי המנוחה התגוררה לבדה בעת חתימתם. ת/3 הינו הצהרה של המנוחה כי היא מתגוררת לבדה במושכר. ת/16, מהווה אף הוא הצהרה דומה. מכאן, טוענת המערערת, כי על פי דיני ההשתק, המשיב מנוע מלטעון כי התגורר בצריף לפני פטירת האם.

כמו כן מפנה המערערת אל פסק הדין בע"א 251/73 תרשיש נ' שייכליכט, פ"ד כח(1) 572 בו נקבע כי דייר מוגן מושתק מלטעון כי שכירותו מוגנת, הואיל והתחייב בפני בעל הבית לפנות המושכר בתום תקופת השכירות.

לטענת המערערת נוהג המשיב בחוסר תום לב, שכן תפס חזקה בצריף, על אף היותו בעל בניין שהקים למגוריו ונמנע לסיים את בנייתו, על-מנת להחזיק בצריף בו התגוררו הוריו ז"ל. הבניין מתאים למגורים חרף האמור בפסק דינו של בית משפט קמא. בביקור במקום אף נמצאו מיטות המעידות על מגורים.

המשיב סומך ידו על פסק הדין של הערכאה קמא.

לטענתו המסמך ת/3 נחתם ב- 21.3.88, כתשע שנים לפני פטירת האם המנוחה ואינו משקף את המציאות לאשורה. המסמך היה מגמתי ונועד לקבלת הנחה בדמי השכירות. כך אף בנוגע למסמך ת/16 שנחתם לצורך קבלת סיוע והנחה במחיר הרכישה. לאור האמור אין מקום להסתמך על תוכן המסמכים, באשר למספר המתגוררים בצריף. לחילופין, טען המשיב כי אף אם ניתן לראות במסמכים הללו מעין הבטחה או מצג שווא, הרי ניתנו על ידי המנוחה ולא על ידו.

המשיב מדגיש את מצבו המשפחתי, נכה ורווק בן 56, שהתגורר עם הוריו עד לפטירתם.

אשר לבניין שהקים בקרבת מקום, טוען המשיב כי אינו עונה להגדרת "חלופה ראויה למגורים". על הנכס רובצים חובות כבדים ואין לאל ידו של המשיב לסיים את הבנייה.

כאן המקום לציין שבית משפט התרשם מגרסת המשיב כי התגורר בצריף שנים רבות עובר לפטירת המנוחה ואף אחרי פטירתה. באשר לדירת המגורים החלופית, נקבע לאחר ביקור במקום, כי אין היא ראויה למגורים. הדירה אינה מחוברת למים, חשמל, ביוב.

דיון

המערערת הוכיחה כי אביו של המשיב חתם לבדו על חוזה השכירות המקורי, אולם לאחר מותו הפכה המנוחה לדיירת מוגנת. (סעיף 20(א) לחוק).

השאלה הינה מה אורך תקופת המגורים המזכה את המשיב בהגנה סטטוטורית, מכח הסעיפים 20(ב) ו-27(1) לחוק.

נפנה אל דבר החקיקה:

"20. דייר של דירה שנפטר

(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

27. הפסק ההגנה

היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם -

(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;".

על פרשנות הסעיפים 20(ב) ו-27(1) עמד בית המשפט בהרחבה ברע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 394.

כהקדמה למלאכת הפרשנות, נאמר בפסק הדין:

"חוק הגנת הדייר, מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ודיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית. אכנה בהמשך דברי את הראשונים "דיירים מקוריים" ואת האחרונים "דיירים נגזרים". אתחיל דווקא בדיירים הנגזרים, משום שמעמדם קל להגדרה לצורך ענייננו: הם האנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26- 20 לחוק הגנת הדייר. הדיירים המקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים במסגרת הסדר דמי המפתח." (שם, בעמ' 397).

כאמור, במקרה שבפנינו בהיות המנוחה "דיירת נגזרת", הרי ההסדר החל על זכויות המשיב בנכס, קבוע בהוראות סעיף 27 לחוק.

בפסיקה רבת שנים נקבע, כי הוראת סעיף 27(1) לחוק (המשולבת עם הוראת סעיף 20(ב)) דורשת מצד הבן-המבקש לחסות בצל הגנת הדייר, קיום התנאים המצטברים:

"(1) הוא התגורר בבית הוריו עם אביו המנוח לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו.ב

(2) בעת פטירת המנוח לא הייתה לבן דירה אחרת למגוריו.

(3) הוא המשיך להתגורר בדירה מאז פטירת אביו המנוח ועד לפטירת אמו המנוחה.

(4) בעת פטירת אמו המנוחה לא הייתה לבן דירה אחרת למגוריה".

בית משפט קמא יצא מנקודת הנחה שגויה כי תקופת מגוריו של המשיב בצריף, בין פטירת האב לפטירת האם אינה רלוונטית וכי זכויותיו של המשיב הן נגזרת של המצב במחצית השנה שלפני פטירת האם, בלבד. בהיותו נאמן להשקפה זו, נמנע מקביעות עובדתיות לגבי המצב במחצית השנה שלפני פטירת האב, שהיה בעל זכות הדיירות המוגנת "המקורית", ולגבי תקופת הביניים עד לפטירת האם. אולם, על פי ההלכה שנקבעה ברע"א 1711/98 שם בעמ' 401, המועד הקובע לעניין זכויות המשיב בצריף הוא דווקא בששת החודשים שקדמו לפטירת האב. קביעת המצב העובדתי בתקופה זו היא הנדרשת לצורך בחינת החלתו של המושג "דייר נדחה" על המשיב. דהיינו, האם זכותו של המשיב להגנת החוק, נדחתה למשך אריכות ימיה של האם והדרישה "שהוסיף להתגורר בדירה", מכוונת לכל התקופה בין פטירתו של האב ועד לפטירתה של האם, בכפוף לתנאי הנוסף : "לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו" (בסעיף 20(ב) + 27(1)).

בהעדר תשתית ראייתית הדרושה על-פי הלכה זו, יקשה לפסוק בעניין מעמדו של המשיב בנכס.

שאלה נוספת שעלתה ברע"א 1711/98 הינה מה מעמדה של המנוחה בדירה לאחר מות בעלה. כלומר, אם היא בבחינת דייר "מקורי" או דייר "נגזר". כב' השופט אנגלרד סבור כי יש לראות את בן הזוג החותם על החוזה כשלוחה של בת הזוג. מכאן כי המנוחה הינה דיירת מקורית על אף העובדה שלא חתמה על החוזה. על פי גישה פרשנית זו ניתן לאשר את תוצאת פסק הדין קמא. אולם שופטי הרוב לא קיבלו את התיזה בדבר תחולת יחסי השליחות בענייננו. מכל מקום קבעו כי הטענה לא נטענה וכי לא הונחה תשתית עובדתית מספקת להסקת יחסי שליחות בין המנוחה לבעלה המנוח. הוא המצב בערעור שבפנינו. טענת השליחות לא נטענה ע"י המשיב ולא הובאו ראיות להוכחתה.נ

לגוף העניין; בפנינו שתי מערכות חוק המקימות זכויות. מחד, הזכות הסוציאלית-חברתית, להגנה על קורת הגג של "הדייר", (החוק) ומאידך הזכות הקניינית של "בעל הבית", להפיק הנאה מנכסיו (סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו).

על מנת להגיע לתוצאה ראויה שומה עלינו לאזן בין הזכויות המתחרות, תוך הקפדה על מידתיות הפגיעה בכל אחת ואחת מהזכויות הללו.

בקבלת עול דיני השליחות בתחום הדיירות המוגנת, נעמיס על "בעל הבית" דורות נוספים של דיירים:

"נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על פי חוק הגנת הדייר."

(הנשיא ברק, שם בעמ' 408).ב

לענין המסמכים נראה לנו כי הם נחתמו במגמה ברורה להיטיב עם המנוחה: הן לקבלת דמי שכירות נמוכים יותר והן לקבלת הנחה ברכישת הדירה. ספק אם מחמת האמור במסמכים ת/3 ו-ת/16 בלבד, מנוע המשיב מלטעון למגורים בצריף.

אף אין בידינו לקבל הטענה כי המשיב חסר תום לב. הדירה שבבנייתה החל, נמצאה כבלתי ראויה למגורים, בביקור שערך בית משפט קמא במקום, ביוזמתו.

שקלנו בכובד ראש האם התשתית הראייתית שהונחה לפני בית משפט קמא מאפשרת פסיקה בערעור זה מבלי להטריח שוב את הערכאה הדיונית, אולם נוכחנו כי קצרה היריעה. לא נוכל לוותר על התרשמות ישירה מעדים וקביעת העובדות לגבי התקופה הקובעת.ו

אנו מחזירים איפא את הענין לבית משפט קמא, לשמיעת ראיות ולמתן פסק-דין על פיהן, לאור ההלכה ברע"א 1711/98, כמבואר.

בנוגע לדמי שימוש ראויים אותם תבעה המערערת, אף לנו לא ברור לאיזו תקופה מתייחסת הדרישה לתשלום. האם הסכום של 700 ₪ מתייחס לתקופה של חודש או שנה. ממילא אין צורך להכריע בעניין זה, עד לקביעת זכויות המשיב בנכס לאשורן.נ

התוצאה הינה כי הערעור מתקבל. פסק הדין של בית משפט קמא מבוטל. העניין חוזר לערכאה הראשונה לשמיעת ראיות ומתן פסק דין.

בנסיבות העניין אין אנו עושים צו להוצאות.

הפקדון יוחזר למערערת באמצעות בא כוחה.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום י"ח באדר, תשס"ד (11 במרץ 2004) במעמד ב"כ הצדדים.

ע' פוגלמן, שופט

ר' שטרנברג אליעז, שופטת סגן-נשיא

י' גולדברג, שופט סגן-נשיא אב"ד


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן