1. זהו ערעור לפי סעיף 122 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), על החלטת הממונָה על המרשם (משיבה 1) מיום 11.12.07 לדחות את עררן של המערערות על החלטת רשמת המקרקעין בירושלים מיום 20.8.07, לפיה סורבה בקשתן לרישומה בפנקסי המקרקעין של עסקת מכר דירת מערערת 1 למערערת 2.

2. ביום 30.1.07 נחתם חוזה בו מערערת 1 התחייבה למכור למערערת 2 את זכויות החכירה לדורות בדירה בת 2.5 חדרים ברחוב מכסיקו בירושלים. בחוזה התחייבה מערערת 1 לשלם היטל השבחה בגין תכנית שאושרה עד ליום חתימת ההסכם, להמציא אישור מעיריית ירושלים (משיבה 2) לשם ביצוע ההעברה, ולהעביר את הזכויות על שם מערערת 2 בלשכת רישום המקרקעין.

3. מערערת 1 פנתה לעירייה וקיבלה ממנה ביום 14.6.07 תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] המופנית לרשם המקרקעין ומאשרת כי מערערת 1 שילמה את כל החובות המגיעים לעירייה בגין הנכס עד ליום 31.12.07 וכי קיים פטור מתשלום היטל השבחה.

4. ביום 19.6.07, חמישה ימים לאחר מתן התעודה ובטרם נרשמה עסקת המכר בפנקסי המקרקעין, שלחה סגנית מנהל המחלקה להיטל השבחה בעירייה מכתב ללשכת רישום המקרקעין עם העתקים למערערות, בו ציינה כי התעודה מיום 14.6.07 ניתנה בטעות, שכן קיימת חבות בהיטל השבחה בגין עסקת המכר, המהווה מימוש הזכויות בנכס, ולפיכך לא ניתן לאפשר את רישום הזכויות על שם הרוכשת. מערערת 1 פנתה אל העירייה בדרישה שתחזור בה ממכתבה מיום 19.6.07 וטענה, ראשית, כי היא פטורה מתשלום היטל השבחה, ושנית, כי אחיינה בדק באתר האינטרנט של העירייה ביום 11.12.06 ומצא כי אין על הדירה חיוב בהיטל, ורק על יסוד ממצא זה היא החליטה למכור את הדירה ולקבל על עצמה בחוזה לשלם את היטל ההשבחה בגין תכנית שאושרה עד ליום חתימת החוזה. העירייה השיבה למערערת 1 כי היא דוחה את טענותיה, באשר קיימת חבות בהיטל בגין תכנית מתאר משביחה שקיבלה תוקף ביום 16.4.04, ואילו מתן אישור מוטעה מטעם העירייה על העדר חבות בהיטל אינו פוטר את החייב מתשלומו לאחר שהטעות התגלתה. העירייה הוסיפה כי אין ביכולתה לבדוק את טענת מערערת 1 בדבר התשובה שניתנה לאחיינה באינטרנט, אך ייתכן כי בשאילתה הוזנו נתונים שונים מהנתונים שנמסרו בבקשה לתעודת העדר חובות. לאר מכן שלחה העירייה למערערת 1 הודעה על חבות בהיטל השבחה בסך 32,907 ₪ לצורך העברה במרשם המקרקעין; מערערת 1 שלחה בתגובה לעירייה השגה על החבות ודרישה לפיצוי בגין הנזקים שגרם לה מתן אישור הפטור המוטעה; והעירייה השיבה כי היא נותרת בעמדתה מאחר שלא הוכחה טעותה במתן האישור לפני מועד עסקת המכר. העירייה הסבירה כי בדיקה מהסוג שמערערת 1 טוענת שנעשתה על ידי אחיינה באתר האינטרנט, אינה מותירה עקבות במערכת הממוחשבת של העירייה, וממילא לא ניתן להוכיח שהבדיקה אכן בוצעה.

5. בעיצומה של שקלא-וטריא אלו החליטה רשמת המקרקעין ביום 20.8.07 שלא לאשר לרישום את העברת הזכויות בדירה על פי הסכם המכר. ההחלטה נומקה במכתב העירייה מיום 19.6.07, תוך הפניית ב"כ המערערות לעירייה לשם המצאת תעודת העדר חובות תקפה.

6. בערר שהגישו על החלטה זו לממונָה על המרשם טענו המערערות כי עם המצאת תעודת העירייה בדבר העדר החובות, ועמה יתר המסמכים הנדרשים לשם העברת הזכויות כאמור בחוק המקרקעין ובתקנות על פיו, ובהעדר טענת זיוף או מרמה לגבי התעודה, לא נותר בידי רשמת המקרקעין שיקול דעת לסרב לרשום את ההעברה, ואין הרשמת רשאית לציית להוראות המתקבלות מהעירייה כאילו היו צו שיפוטי. המערערות לא התעלמו מהמחלוקת הנטושה בינן לבין העירייה באשר לחבות בהיטל השבחה, וטענו כי בידי העירייה להגיש נגדן תביעה לתשלום החוב, אך לא למנוע את רישום העסקה.

7. בתשובת העירייה לערר נאמר כי תעודת העדר החובות אינה קונסטרוקטיבית אלא דקלרטיבית, בהיותה מעידה בלבד על מצבו המשפטי של הנכס ולא משנה אותו. מאחר שכך, טעות במתן התעודה שהתגלתה לפני רישום העסקה לא זו בלבד שאינה מאיינת את החבות בהיטל השבחה אלא נוטלת מהתעודה את כוחה הדקלרטיבי ומאיינת את סמכותו של רשם המקרקעין לבצע את הרישום, כמצוות סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - התוספת השלישית), האוסר את רישום העסקה כל עוד לא הוצגה בפני הרשם תעודה על תשלום מלוא היטל ההשבחה.

8. בתגובתן לתשובת העירייה טענו המערערות כי לא זו בלבד שמערערת 1 שינתה את מצבה לרעה בכך שביססה את החלטתה למכור את הדירה, במחיר ובתנאים בהם מכרה אותה, על תשובת העירייה כי לא קיימת חבות בהיטל השבחה, אלא שגם מערערת 2 שינתה את מצבה לרעה בכך שעל יסוד תעודת העדר החובות שוחררו למערערת 1, המוכרת, כספי התמורה ששילמה מערערת 2 ושהוחזקו עד אז בנאמנות. המערערות הוסיפו כי התעודה ניתנה על ידי העירייה רק לאחר 10 ימי המתנה, במהלכם נבדקה סוגית החבות בהיטל ההשבחה על ידי המחלקה להיטל השבחה.

9. בהחלטתה מיום 11.12.07 לדחות את הערר, קבעה הממונה על המרשם כי העירייה הייתה מוסמכת לבטל את תעודת העדר החובות, כאמור בסעיף 15 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981 (להלן - חוק הפרשנות): "הסמכה להתקין תקנות או ליתן הוראת מינהל - משמעה גם הסמכה לתקנן, לשנותן, להתלותן או לבטלן בדרך שהותקנו התקנות או ניתנה ההוראה". החלטת הביטול נהנית מחזקת התקינות המינהלית, עד שלא יבוא בית המשפט ויפסול אותה מפאת חוסר סבירות או פגיעה באינטרס ההסתמכות. נמצא כי בבואה לרשום את העסקה לא עמדה בפני רשמת המקרקעין תעודת העדר חובות תקפה, לאחר שהעירייה הודיעה ביום 19.6.07 על ביטול התעודה. בכך נמנע מהרשמת לבצע את הרישום כל עוד לא קבע אחרת בית המשפט המוסמך.

10. הערעור על החלטה זו הוגש לבית המשפט נגד הממונה על המרשם בלבד. בהחלטתי מיום 12.5.08 הוריתי, בניגוד לעמדת המערערות, על צירופה של העירייה כמשיבה נוספת.

11. המערערות טוענות כי הממונה שגתה כאשר נכנסה לדון בשאלת תוקפו המשפטי של מכתב העירייה מיום 19.6.07, שאינו הודעה על ביטול תעודת העדר החובות אלא התיימרות להורות ללשכת רישום המקרקעין להימנע מרישום העסקה. ההכרעה בשאלת תוקף המכתב, טוענות המערערות, מסורה לבית המשפט ולא לרשמת המקרקעין או לממונה על המרשם, שאין להן לא סמכות ולא כלים לעסוק בכך. תפקידן של הרשמת ושל הממונה מוגבל לבדיקת הימצאות כל האישורים האותנטיים הנדרשים על פי הדין לצורך רישום עסקה בפנקסי המקרקעין. מאחר שאין חולק על האותנטיות של התעודה מיום 14.6.07, היה על רשמת המקרקעין לכבד אותה ולהחשיבה כמספקת לצורך הרישום, אלא אם כן הייתה העירייה פונה לבית המשפט ומשיגה ממנו צו המונע את הרישום. הוראותיו של פקיד בעירייה, בכיר ככל שיהיה, אינן מהוות תחליף לצו בית המשפט, ואינן יכולות להיות מאומצות באורח אוטומטי על ידי לשכת רישום המקרקעין, ועוד בלא שמיעת המערערות, הכול בניגוד לכללי המינהל התקין, לעיקרי הצדק הטבעי ולשיקול הדעת העצמאי המוקנה לרשמת המקרקעין. המערערות מפנות לתכליתה של תעודת העדר החובות כאחד האמצעים לגביית מסים. לדעתן, יש לראות בעצם הוצאת התעודה משום ויתור של הרשות המקומית על אמצעי גבייה זה, בלא לפגוע בתוקפו המהותי של החוב ככל שהתעודה ניתנה בטעות. כל גישה אחרת תוביל, לשיטתן, לערעור היציבות ולחוסר ודאות בתחום עסקאות המקרקעין, ותפגע באופן מהותי בזכויות המתקשרים בכל עסקה, מוכרים ורוכשים כאחד. כך במיוחד משעה שעומדת לעירייה האפשרות להגיש נגדן תביעה כספית לתשלום ההיטל, במסגרתה יתבררו בבית המשפט כל הטענות שבפיהן נגד דרישת העירייה, ובכלל זה טענות ההסתמכות ושינוי המצב לרעה.

12. הממונה על המרשם חוזרת בתשובתה לערעור על נימוקי החלטתה. מקובל על הממונה כי אין זה מסמכותה של רשמת המקרקעין להיכנס למחלוקת הנטושה בין העירייה לבין המערערות באשר לקיומו של חוב בהיטל השבחה. אלא שלדעת הממונה, דווקא בשל כך הודעת העירייה על ביטול תעודת העדר החובות חוסמת את רישום העסקה ואינה מותירה לרשמת המקרקעין שיקול דעת כלשהו לבצע בכל זאת את הרישום, שבנסיבות הנתונות אינו אפשרי לפי החוק.

13. בתשובת העירייה לערעור נטען כי הוא אינו אלא ניסיון להתחמק מחבות בתשלום היטל השבחה המוטל על פי חוק, תוך ניצול טעות טכנית-משרדית שארעה בתום לב ובהיסח הדעת מתוך סברה שגויה כי התכנית המשביחה משנת 2004 אינה חלה על הנכס. מאחר שהדין אוסר על רשמת המקרקעין לרשום עסקה כל עוד לא הומצאו לה הוכחות על ביצוע כל תשלומי החובה, אין לרשמת סמכות או שיקול דעת לרשום את הזכויות בדירה על שם מערערת 2 כל עוד ניצבת בפניה טענת העירייה בדבר קיומה של חבות בהיטל השבחה, ובהינתן העובדה שמכתב העירייה מיום 19.6.07 הומצא ללשכת רישום המקרקעין טרם רישום העסקה ושלל מתעודת העדר החובות את כוחה ההצהרתי. בנסיבות אלה לא נזקקה העירייה לפנות לבית המשפט על מנת למנוע את הרישום, ודי לה במתן הודעה על ביטול התעודה מחמת הטעות שנתגלתה בה. העירייה סבורה כי מבחינת סמכות רשמת המקרקעין, אין הבדל בין תעודה מזויפת או תעודה שהושגה במרמה לבין תעודה שנתבררה כמוטעית. ככזאת כן זאת נגועות בחוסר סמכות ואינן מסוגלות לשנות את מצבו המשפטי של הנכס ולפטור את החייב מתשלום ההיטל החל עליו. דווקא גישת המערערות, המבקשות להרחיק את רשמת המקרקעין מהמחלוקת שבינן לבין העירייה, חייבה את הרשמת לדחות את בקשת הרישום לנוכח מכתב העירייה מיום 19.6.07. העירייה דוחה את גרסת מערערת 1 בדבר הפנייה מטעמה לבירור החבות בהיטל השבחה לפני החתימה על הסכם המכר. על כל פנים, טוענת העירייה, מערערת 1 לא הוכיחה אלו נתונים הוזנו בעת הפנייה, וגם אם תאמר שהנתונים היו נכונים והתשובה הייתה שגויה עדיין אין בכך לפטור את מערערת 1 מהחבות בהיטל השבחה. בנוסף, מערערת 1 לא הגישה ערעור לבית המשפט המוסמך, הוא בית משפט השלום, על הודעת החבות בהיטל השבחה שנשלחה אליה לאחר ביטול תעודת העדר החובות.

14. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, לא מצאתי מקום לקבלת הערעור. לאמתו של דבר, המערערות והמשיבות תמימות דעים באשר להיקף הסמכות ושיקול הדעת של רשמת המקרקעין בבואה לאשר לרישום עסקה במקרקעין. בעניין זה קובעת תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969 (להלן - תקנות המקרקעין), כי לבקשה לרישום עסקה במקרקעין יש לצרף "הוכחות כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין". אחד מאותם תשלומי חובה הוא היטל השבחה לפי התוספת השלישית, לגביו קובע סעיף 10(א) לתוספת: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו".

הלכה למעשה, משולבת התעודה לפי סעיף 10(א) בתעודה הניתנת על ידי העירייה לפני סעיף 324 לפקודת העיריות (תקנות התכנון והבניה (תעודה בדבר תשלום היטל), תשמ"א-1981).

סעיף 10(א) לתוספת השלישית יחד עם תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין מטילים על רשם המקרקעין איסור גורף, שאין בצדו פתח להפעלת שיקול דעת, לרשום בפנקסי המקרקעין כל פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין "אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה... המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה" כהיטל השבחה. העברת זכות חכירה לדורות במקרקעין הנה "מימוש זכויות" כהגדרתו בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית. איסור זה נמנה על אותן הוראות בחקיקה שמטרתן לתת "בידי הרשויות אמצעי גבייה אדמיניסטרטיביים אשר נועדו לייעל את הליך הגבייה" (רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 226-225), ולשמש "הליכים ממין מיוחד של הוצאה לפועל" (ע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין, תל-אביב נ' שמש, פ"ד מח(1) 841, 850; ראו עוד: בג"ץ 243/60 אולדק נ' עיריית רמת-גן, פ"ד יד 2265, 2267; רע"א 7037/00 עיריית ראשון-לציון נ' וינבוים, פ"ד נו(4) 856, 863; רע"א 3437/01 עירית ראשון לציון נ' גרינהויז-לנדוי, מיום 11.7.02). ייחודו של אמצעי האכיפה המינהלי בו עסקינן הוא בהיותו פסיבי-עקיף, להבדיל מאמצעי גבייה רגילים המתבטאים בנקיטת פעולות פוזיטיביות-ישירות נגד החייב (עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי, מיום 5.12.06). לא בכדי נמסרו לרשות המקומית אמצעי גבייה מיוחדים מסוג זה, בנוסף לאמצעי הגבייה הרגילים: "לרשות המקומית ניתנו אמצעי גבייה נוספים על ידי המחוקק, אמצעים שהדין נמנע מלהקנות לבעל דין 'רגיל' המבקש לפרוע את חובותיו, וזאת בכדי לסייע בידה באכיפת חובותיה. ההצדקה להרחבת קשת האמצעים הנתונים בידי הרשות ברורה. לרשות המקומית חייבים רבים והיא מהווה 'שחקן חוזר' בנעליה כנושה. כוח האדם האמון על אכיפת החובות מטעם הרשויות מוגבל בכמותו ופיתוח מנגנוני אכיפה אקטיביים עשוי לגזול משאבים רבים מתקציבה. כמו כן, להבדיל מנושה 'רגיל', הנהנה בעצמו מזכייתו בהליך המשפטי, הכספים הנגבים אמורים לשרת את כלל הציבור ולספק שירותים מוניציפאליים בסיסיים לתושבים. אינטרס זה מצדיק כשלעצמו את יצירת מנגנוני האכיפה המפורטים, תוך מתן יתרון דיוני לרשות המקומית על פני בעל דין אחר המבקש לגבות את חובותיו והפרת האיזון האדוורסרי בין הצדדים. אמצעי האכיפה המנהליים מאפשרים לרשות להפעיל מנגנון גבייה אפקטיבי, ללא השקעה רבה של כספי ציבור, על ידי ניצול ה'צמתים' על ציר הזמן בהם נזקק החייב לשירותי הרשות... כגון העברת זכויות במרשם המקרקעין (המותנית, כאמור, באישור הרשות בדבר היעדר חובות הרובצים על המקרקעין) וקבלת היתרים שונים מידי הרשות וועדת התכנון" (שם, פסקה 7 לפסק דינה של השופטת ארבל; ראו בדומה בג"ץ 779/92 סלאמה נ' ראש עיריית נצרת, פ"ד מז(5) 183, 186). תכלית זו של תעודת העדר החובות דורשת לומר כי אותה "תעודה... המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו" (סעיף 10(א) לתוספת השלישית) אינה אלא תעודה המשקפת נאמנה את עמדת הרשות המקומית נכון ליום בו מתבקש אישורו של רשם המקרקעין לרישום העסקה, ולא תעודה שהרשות המקומית חזרה בה ממנה טרם אותו מועד. תקנות 14(א) ו-16(ג) לתקנות המקרקעין מורות כי תנאי מוקדם לביצוע הרישום הוא שהרשם "יבדוק... את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה, ויברר אם העסקה כשרה לרישום". פירוש הדבר הוא, שעל מנת שעסקה תימצא כשרה לרישום, אין די בכך שלבקשה לרישום העסקה צורפה תעודת העדר חובות בהיטל השבחה, אלא שעובר לרישום עצמו עדיין מצויה בפני הרשם תעודת העדר חובות תקפה. הדבר נלמד גם מלשונו של סעיף 10(א) לתוספת השלישית, האוסר לרשום את העסקה אלא אם כן "הוצגה בפני הרשם תעודה... המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין" (ההדגשה הוספה). הדרישה להתייחסות התעודה לקיומו של חוב נכון ל"אותה שעה" פועלת לשני הכיוונים: מצד אחד, היא גורמת לכך "שאין מעכבים רישום עיסקה בלשכת המקרקעין אלא אם נמנע בעל המקרקעין מלשלם אחד השיעורים של המס שזמן פרעונו כבר הגיע אותה שעה" (בג"ץ 183/74 אדמת קריה בע"מ נ' עירית רחובות, פ"ד כט(1) 240, 242). מצד שני, ועל יסוד אותו היגיון, תנאי לרישום העסקה הנו קיום תעודה בדבר העדר חובות התקפה לעת ביצוע הרישום, ואין די בתעודה שהייתה תקפה במועד כלשהו בעבר, לרבות במועד הגשת בקשת הרישום, ופקעה בינתיים עד שהגיעה שעת החלטת הרשם בבקשה.

15. מכתב עיריית ירושלים מיום 19.6.07 אינו יכול להיחשב אלא להודעה בדבר ביטול תעודת העדר החובות שהופקה ביום 14.6.07. אמנם המכתב אינו נוקט במינוח "ביטול", אולם תוכנו של המכתב, ובמיוחד האמירה שבו כי לנוכח הטעות בתעודה מיום 14.6.07 "לא ניתן לאפשר את רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש", מצביעים בעליל על כוונתו לבטל את התעודה שאפשרה את הרישום. סעיף 15 לחוק הפרשנות קובע כי "הסמכה להתקין תקנות או ליתן הוראת מינהל - משמעה גם הסמכה לתקנן, לשנותן, להתלותן או לבטלן בדרך שהותקנו התקנות או ניתנה ההוראה" (ההדגשה הוספה). תעודת העדר חובות הנה "הוראת מינהל" כהגדרתה בסעיף 3 לחוק הפרשנות. לכן, סעיף 10(א) לתוספת השלישית, שהסמיך את יו"ר הוועדה המקומית להוציא תעודת העדר חובות בהיטל השבחה, הסמיך במשתמע את יו"ר הוועדה גם לבטל את התעודה באותה דרך שבה ניתנה. מאחר שהתעודה ניתנה בדרך של מסמך בכתב החתום על ידי נציג ראש העירייה ומופנה לרשם המקרקעין, הדרך לביטול התעודה גם היא במסמך בכתב החתום על ידי נציג ראש העירייה ומופנה לרשם המקרקעין, כפי שאכן נעשה במכתב סגנית מנהל המחלקה להיטל השבחה מיום 19.6.07. המכתב משקף בבירור חזרה של העירייה מהתעודה מיום 14.6.07, ולכן יש לראות בו מכתב ביטול חרף חסרונה של המילה "ביטול". כלל הוא כי החלטה מינהלית מסוגלת לבטל החלטה מינהלית קודמת אפילו מכללא, ובלבד שכוונת הביטול גלויה וחד-משמעית בהחלטה המאוחרת (ע"א 114/70מדינת ישראל נ' קיסין, פ"ד כד(2) 531, 534-533; השוו להלכה שלפיה הודעה על ביטול חוזה אינה צריכה להיות מפורשת ובלבד שהיא משתמעת בבירור מהתנהגותו של המתקשר: ע"א 557/75 אגקי נ' כהן, פ"ד ל(2) 64, 73-72; ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 545; על ביטול מכללא ראו עוד: א' ברק, פרשנות במשפט - כרך ראשון: תורת הפרשנות הכללית (1992) עמ' 568-566). לא כל שכן במקרה שלפנינו, בו למעשה מדובר בביטול מפורש ולא משתמע, משעה שמכתב העירייה מיום 19.6.07 הזכיר את התעודה מיום 14.6.07; עמד על הטעות שנפלה בה; והבהיר כי חרף התעודה "לא ניתן לאפשר את רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש".

בשים לב לסמיכות הזמנים ההדוקה של חמישה ימים בין מתן התעודה לבין משלוח המכתב המודיע על ביטולה, ובהינתן כי בקשת המערערות לרישום העסקה נדחתה בחלוף חודשיים ממכתב הביטול, אין להוציא מכלל אפשרות כי הבקשה הוגשה ללשכת רישום המקרקעין לאחר שמכתב הביטול היה כבר בידי לשכת רישום המקרקעין והמערערות. במקרה כזה, לא ניתן לומר מעיקרא שלבקשה צורפה הוכחה מספקת לתשלום היטל ההשבחה כמצוות תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין, שהרי כבר במועד הגשת הבקשה עמד לצד התעודה מכתב המודיע על ביטולה. אלא שכמבואר לעיל, גם אם המציאות הייתה שונה ובקשת הרישום הוגשה במהלך הימים הספורים שהפרידו בין מתן התעודה לבין המצאת מכתב הביטול, גם אז אסור היה על הרשמת לרשום את העסקה משעה שבמועד החלטתה בבקשה נמצא בפניה מכתב מאת מוציאת התעודה המודיעה על ביטולה. אכן, כאשר התעוררה באחת הפרשות שאלה דומה לשאלה הנדונה בענייננו, ונטען כי על רשם המקרקעין להתעלם מהודעת הרשות המקומית על ביטול תעודת העדר חובות שנתנה, אמר בית המשפט העליון כי הטענה "מרחיקה לכת" (ע"א 95/73שוורץ נ' המועצה המקומות זכרון-יעקב, פ"ד כח(2) 402, 406).

16. אין באמור להקל ראש בטענות שהמערערות מעלות נגד מכתב העירייה מיום 19.6.07. אכן, חזרתה של רשות מינהלית מהחלטה קודמת שקיבלה, מחמת טעות לה היא עצמה אחראית, אף שאפשרית היא (ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, תל אביב, פ"ד לז(1) 337), אינה דבר מובן מאליו ועשויה להתבטל על ידי בית המשפט משיקולים שעניינם שמירה על הוודאות המשפטית, יציבות הדין וההגנה על אינטרס ההסתמכות של האזרח שכלכל את צעדיו על סמך ההחלטה (ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, 452-450; ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 784-783; י' זמיר, הסמכות המינהלית (כרך ב', תשנ"ו) עמ' 1005-). כך לגבי כל החלטה מינהלית, וכך גם לגבי החלטה של רשות מקומית בדבר העדר חוב בהיטל השבחה (עע"מ 1164/04, לעיל, פסק דינו של הנשיא (בדימ') ברק, ופסקה 8 לפסק דינה של השופטת ארבל). לפיכך אין להוציא מכלל אפשרות שההבחנה אותה עורכות המערערות בין המקרה הנוכחי, בו טענת העירייה היא שהתעודה ניתנה בשל טעות טכנית, לבין מקרה תיאורטי בו התעודה הייתה נגועה בהטעיה או במרמה או בזיוף, הנה הבחנה ראויה שהייתה משכנעת את בית המשפט לבטל את המכתב מיום 19.6.07 ולהורות לעירייה לחדש את תעודת העדר החובות שנתנה למערערות. אלא שכפי שסבורות בצדק לא רק המשיבות אלא גם המערערות, רשמת המקרקעין אינה בית משפט ונעדרת היא סמכות וכלים להיכנס לתוך המחלוקת הנטושה בין המערערות לבין העירייה. רשמת המקרקעין מוסמכת ורשאית לפעול רק על פי תעודות המוצגות בפניה. כפי שבואר לעיל, מכתב העירייה מיום 19.6.07 גרם לכך שבמועד הקובע לצורך בחינת כשרות העסקה לרישום, לא נמצאה בפני רשמת המקרקעין תעודה, שבלשונו של סעיף 10(א) לתוספת השלישית "מעידה" - בהווה - כי נכון ל"אותה שעה" לא קיים חוב בהיטל השבחה בגין הדירה הנמכרת. לפיכך חייבת הייתה הרשמת להימנע מרישום העסקה, כל עוד לא הרימו המערערות את הנטל החל עליהן ולא פנו אל בית המשפט המוסמך במטרה להשיג צו המצהיר על תוקף התעודה מיום 14.6.07 חרף מכתב הביטול מיום 19.6.07. כבר נפסק כי "סירוב העיריה להעניק את אישור הטאבו כפוף לכללי היסוד של המשפט המינהלי" (הנשיא (בדימ') ברק בעע"מ 1164/04 הנ"ל), וכי בידי בית המשפט להתערב ולהורות לעירייה לתת את האישור (כפי שארע שם, וכן בבג"ץ 779/92, לעיל; בג"ץ 242/67 אסעד נ' המועצה המקומית כפר יפיע, פ"ד כב(1) 274; בג"ץ 198/75 מנהל עזבון פייביש מושקוביץ נ' ראש עיריית בת-ים, פ"ד ל(1) 281; ובג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, קרית אתא, פ"ד מג(1) 89). לחלופין יכולות היו המערערות לשלם את ההיטל כדרישת העירייה ולפנות לאחר מכן בתביעה להשבתו (כפי שנעשה בהצלחה לדוגמה בע"א 95/73, לעיל, ובע"א 412/54 עיריית תל-אביב-יפו נ' חברת "ארמון אהרונוביץ 3" בע"מ, פ"ד י' 1835). לסיכויי הצלחתם של הליכים אלה אין דבר עם השאלה הניצבת בפנינו, שעניינה באופן פעולתה של לשכת רישום המקרקעין ובהיקף סמכותה לרשום עסקה - על דעת עצמה ובלא קבלת הוראה מבית המשפט - בשעה שהעירייה כותבת לה כי החובות כלפיה לא סולקו.

17. מעבר לצורך, למען שלמות התמונה ומבלי שיהיה בכך כדי לחוות דעה על סיכויי ההליכים שהוזכרו אילו היו המערערות נוקטות בהם נגד העירייה, אעיר כי ככל שבאותם הליכים הייתה עומדת לדיון שאלת תקינות מעשה הביטול מיום 19.6.07 של תעודת העדר החובות - להבדיל משאלת עצם קיומו של חוב בהיטל השבחה בגין הדירה - טענת ההסתמכות ושינוי המצב לרעה יכולה הייתה להיטען על ידי המערערות רק בזיקה למהלכים שננקטו על ידן, ככל שננקטו, באותם ימים ספורים שבין קבלת התעודה לבין קבלת המכתב המבטל אותה. מאחר שהחתימה על הסכם המכר התבצעה ביום 30.1.07, למעלה מארבעה חודשים לפני קבלת התעודה, אין בהקשר זה רלוונטיות לטענת מערערת 1 כי החלטתה למכור את הדירה התבססה על מצג העירייה באשר להעדר חבות בהיטל השבחה. לצורך שימור כוחה של התעודה (בשונה מהשגת הצהרה על העדר חוב בהיטל השבחה), טענת ההסתמכות הרלוונטית היחידה היא ההסתמכות על מתן התעודה ולא על בירור שנערך בעירייה מספר חודשים קודם למתן התעודה. מאותו טעם, טענת מערערת 2 בדבר שחרור כספי התמורה על סמך התעודה, יכולה להיטען רק אם יוכח כי שחרור הכספים נעשה בפרק הזמן הצר מאז קבלת התעודה וטרם קבלת המכתב מיום 19.6.07. עוד יושם לב לכך שטענת מערערת 2 בדבר שינוי מצבה לרעה לא נכללה בערר שהוגש לממונה על המרשם, אלא הועלתה לראשונה בתגובת המערערות לתשובת העירייה לערר.

18. לאור כל האמור, הערעור נדחה. מאחר שטעותה של העירייה היא זו שהולידה את ההתדיינות, לא יחויבו המערערות בהוצאות המשיבות חרף דחיית הערעור. העירבון יוחזר למערערות.

מזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ח כסלו תשע"א, 05/12/2010, בהעדר הצדדים.