1. העוררת מס' 3, עו"ד גב' בתיה דויטש, היא בעלת הנכס המדובר שמצוי ביישוב מזכרת בתיה.

העוררים 1 ו- 2, ה"ה נועה וניצן נודל, שהם בתה וחתנה של עו"ד דויטש, מחזיקים בנכס [תחילה היתה תלוייה ועומדת שאלת בעלותם של ה"ה נודל בנכס, אך משצורפה עו"ד דויטש, בהסכמה, כעוררת (ראו בעמ' 22 לפר'), בא עניין זה על פתרונו].

הנכס מצוי ב"שכונת וילות 2", שנבנתה בשנות ה- 80 ובראשית שנות ה- 90. שטח המגרש 484 מ"ר. היה בו בית בשטח של 85 מ"ר, שנבנה בשנת 1991 על ידי הסב המנוח, מר שפיגלר ז"ל, שהיה אז בעל הנכס.

בשנת 2004 ביקשו העוררים היתר בנייה על מנת להרוס את הבית הישן ולבנות תחתיו בית חדש בשטח של 207 מ"ר (בשל טעות קולמוס נרשם תחילה שטח של 270 מ"ר, אך טעות זו תוקנה; ראו שאלותיו של חבר ועדת הערר, מר תענך, במהלך עדותו של גזבר המשיבה, בעמ' 46 לפר', וכן הערת שוליים מס' 1 בסיכומי ב"כ המשיבה).

המשיבה, המועצה המקומית מזכרת בתיה, חייבה את העוררים בהיטלים בגין הבנייה החדשה, ובהם היטל ביוב, על פי חוק עזר למזכרת בתיה (ביוב), התש"ס - 2000.

אין מחלוקת כי בשנת 1988 שילם הסב המנוח למשיבה סכום של 10,000 דולר בגין היטלי הפיתוח, לרבות היטל ביוב.

לאחר מגעים בין הצדדים בעניין החיוב בהיטל הביוב דנן, מוסכם כי התשלום מ- 1988 כיסה במלואו את היטל הביוב בגין המגרש. המשיבה ניכתה מהחיוב את מלוא השטח של הבית הישן והעמידה אותו רק על הפרש המטראז' שבין הבית החדש לבין הבית הישן. סכום היטל הביוב, על פי דרישת התשלום המתוקנת, הוא 7,563 ₪.

2. העובדות והנסיבות הבאות אינן במחלוקת:

א. ביום 27.9.1987 התקבלה החלטה של מועצת המשיבה - בהתאם להצעת ראש המועצה דאז, מר רפי אלול, עד העוררים - ולפיה ישלמו בעלי נכסים בשכונת וילות 2, ובשכונות דומות שייבנו בעתיד, היטלי פיתוח בתשלום גלובלי בסך 10,000 דולר למגרש בודד ו- 8,000 דולר לבית דו משפחתי. הדברים תועדו בפרוטוקול ההחלטה שצורף לתצהיריהם של עדי העוררים. לאחר שבהצבעה שתועדה בפרוטוקול התקבלה הצעת ראש המועצה ונדחתה הצעה נוגדת, נכתב שם, לצד "החלטה": "התקבלה הצעת ראש המועצה לתקן את חוק עזר פיתוח למזכרת בתיה". ההחלטה בדבר התשלום הגלובלי, ביחד עם קבלת ההצעה לתקן את "חוק עזר פיתוח", ייקראו להלן: החלטת 1987.

ב. המשיבה לא ביצעה את הפעולות הדרושות לשם תיקון חוקי העזר בדבר היטלי פיתוח, ובהם חוק העזר-ביוב, והם לא תוקנו על מנת לעגן בדין את החלטת 1987.

ג. ההחלטה בדבר התשלום הגלובלי מנוגדת לדין, ככל שמדובר בהיטל הביוב: סעיף 18 (1) לחוק המסמיך: חוק הרשויות המקומיות (ביוב), התשכ"ב - 1962 (להלן: חוק הביוב), מחייב לקבוע את שיעורי היטל הביוב "לפי כל מטר מרובע של קרקע וכל מטר מרובע או מטר מעוקב של בנייה". הוראת חוק זו היא אחד הביטויים למעבר שנעשה, עם חקיקת חוק הביוב, משיטת החיוב, אד-הוק, בדמי השתתפות עבור עבודה ספציפית שקשורה לנכס מסויים, אל שיטת החיוב בהיטל על פי תעריף אחיד, פרי תחשיב מקצועי כולל וארוך-טווח, שנועד לממן את הוצאות מערכת הביוב בכל תחום הרשות המקומית.

בהתאם לכך אמנם נקבע תעריף היטל הביוב בחוקי העזר לביוב של המשיבה, החל משנת 1974; וכן בתיקון לחוק העזר משנת 1983, שעמד בתוקף בעת שהתקבלה החלטת 1987; וכך אף בחוק העזר המתוקן משנת 2000, שעל פיו הוצאה לעוררים דרישת התשלום דנן - בכל חוקי העזר הללו התעריף הוא פר מטר מרובע, של קרקע ושל בנייה. ב"כ המשיבה מציין כי המשיבה דנן, בדומה ליתר הרשויות המקומיות, בחרה לחייב את תושביה בהיטל על פי החלופה שבסעיף 18 (3) לחוק הביוב, היינו - סכום ההיטל יחושב לפי הנבנה למעשה בנכס, במועד הבנייה, ואם בעתיד תבוצע תוספת בנייה בנכס, יחוייב שטח התוספת על פי תעריף חוק העזר כפי שיהיה בתוקף בעת בניית

התוספת.

ברור איפוא כי סכום היטל הביוב כדין, היינו - כפי שהוא צריך להיות על פי חוק הביוב וחוקי העזר - צריך להיות מחושב באופן פרטני, על פי מטראז' הקרקע והבנייה בכל נכס ספציפי.

בניגוד לכך, נקבע בהחלטת 1987 תשלום אחיד ו"גלובלי", ללא קשר לגודל שטח הקרקע או שטח הבית. שיטת-חיוב זו מנוגדת להוראות הדין (ב"כ המשיבה טוען בסיכומיו כי זו היא חזרה לשיטת דמי ההשתתפות, אך גם מבלי לקבוע מסמרות בכך - אין מחלוקת כי החלטת המשיבה לגבות סכום גלובלי, במקום סכום מחושב על פי מטראז', כנדרש בדין, עומדת בניגוד לדין).

על כן מסכימים אנו עם ב"כ המשיבה, כי לא ניתן היה לבצע את החלק של החלטת 1987, שבו התקבלה הצעת ראש המועצה לתקן את חוק העזר.

ד. למרות זאת פעלה המשיבה, בפועל, על פי הסדר התשלום הגלובלי, בהתאם להחלטת 1987: היא גבתה את התשלום הגלובלי מבעלי הנכסים כתשלום כולל עבור היטלי הפיתוח.

ה. הסכום של 10,000 דולר, שסבה המנוח של העוררת שילם למשיבה בשנת 1988, היה אז שווה- ערך ל- 16,000 ₪.

ו. התב"ע הרלבנטית שחלה על הנכס (להלן: התב"ע), נותרה ללא שינוי, בין השנים 1988 ו- 2004. שטח הבנייה שהתבקש על ידי העוררים הוא בתחום שטח הבנייה האפשרי על פי התב"ע.

3. העוררים טוענים כי הסדר התשלום הגלובלי, על פי החלטת 1987, לווה בהתחייבות של המשיבה, כי בעל נכס ששילם תשלום זה, לא יחוייב עוד בתשלום היטלי פיתוח.

ואמנם, הסב המנוח של העוררת לא חוייב בהיטל ביוב (וגם לא בהיטלי פיתוח אחרים), כאשר ביקש, בשנת 1991, היתר בנייה לבית בן 85 מ"ר; וזאת - על סמך אותה הבטחה שבהחלטת 1987.

ב"כ העוררים מבקש לדחות את טענת המשיבה, כי יש לראות את התשלום הגלובלי רק כתשלום "על חשבון" היטל הביוב, וכי יש לחשב את סכומו על פי המטראז' הספציפי של הנכס. ב"כ העוררים טוען כי חישוב כזה לא נערך כלל, במסגרת ההסדר שעל פי החלטת 1987; אלא התושבים ששילמו על פי הסדר זה נחשבו כמי ששילמו את מלוא היטלי הפיתוח, ולא נגבו מהם סכומים נוספים של היטלי פיתוח, כשביקשו היתרי בנייה. ב"כ העוררים טוען כי המשיבה נהגה בדרך זו כעשר שנים ומעלה (לאורך שנות ה- 90), וכי במשך השנים הללו ניתנו היתרי בנייה, לרבות לתוספת בנייה, ללא כל התייחסות לגודל השטח המבונה שהתבקש. כך, שכנים של משפחת העוררים קיבלו היתרי בנייה לבתים בני 200 מ"ר ואף יותר, מבלי שנדרשו לשלם היטל ביוב, או אף חלק ממנו, וזאת על בסיס החלטת 1987.

העוררים טוענים כי החלטת 1987 מהווה "הבטחה שלטונית" שמחייבת את המשיבה. הם רואים הבטחה זו כ"צמודה" לגבולות הבנייה האפשרית על פי התב"ע; היינו - כל עוד לא הוגדל שטח הבנייה האפשרי על פי התב"ע, וכל עוד בקשת הבנייה אינה חורגת מגדר התב"ע, אין המשיבה רשאית לחייב בסכומים נוספים של היטלי פיתוח, ובהם היטל ביוב, בעל נכס ששילם את התשלום הגלובלי על פי החלטת 1987.

העוררים טוענים כי דרישת היטל הביוב, מושא הערר, עומדת בניגוד להבטחה השלטונית האמורה. הם עותרים לאכוף על המשיבה את קיום ההבטחה השלטונית ולבטל את חיובם בהיטל הביוב.

לחלופין טוענים העוררים כי בעת שהסב המנוח שילם את התשלום הגלובלי, היה המגרש ריק, ולא התבקש עדיין היתר בנייה, אלא הסב הקדים את התשלום ושילמו במועד שבו טרם התגבשה חבותו בהיטלי הפיתוח. בהתאם לכך טוענים העוררים - במקרה שתידחה טענתם העיקרית דלעיל - כי יש לשערך את הסכום של 16,000 ₪ שהסב שילם, וכי שיערוך כזה מראה שערכו של אותו סכום, נכון לשנת 2004, עולה על הסכום של היטל הביוב הנדרש. על כן טוענים העוררים כי גם אם תידחה טענתם העיקרית, במישור המשפט המינהלי, הרי הלכה למעשה - במישור החישוב הכספי - יש לזקוף לזכותם הפרשי הצמדה וריבית בשל הקדמת התשלום על ידי הסב המנוח, והתוצאה החשבונאית היא כי הם יצאו ידי חובתם, ואינם חייבים למשיבה כל סכום שהוא בגין היטל ביוב.

4. מנגד טוענת המשיבה כי החלטת 1987 בטלה מעיקרה, בהיותה מנוגדת לדין, ועל כן אינה יכולה להוות "הבטחה שלטונית". לשיטתה של המשיבה, התשלום הגלובלי ששילם הסב המנוח צריך, אמנם, להיחשב כתשלום "על חשבון" היטל הביוב, אך לא כתשלום סופי, כטענת העוררים. ה"חשבון" צריך להיערך באופן פרטני, על פי הדין: לפי מספר המטרים הרבועים של המגרש ושל הבית. המשיבה טוענת כי חישוב כזה מעלה שהתשלום הגלובלי כיסה את סכום היטל הביוב כדין עבור מלוא שטח המגרש, ואילו מתוך שטח הבנייה הוא כיסה רק כ- 13 מ"ר מתוך 85 מ"ר שהיו שטח הבית הישן.

בהתאם לכך, מסכימה המשיבה כי העוררים אינם חייבים בהיטל ביוב לגבי שטח המגרש, אך היא טוענת כי הם חייבים בהיטל לגבי מלוא ההפרש של שטח הבית, שלא כוסה על ידי התשלום הגלובלי, היינו: ההפרש בין 207 מ"ר לבין 13 מ"ר. למרות זאת הלכה המשיבה לקראת העוררים וניכתה משטח הבנייה לחיוב את מלוא השטח של הבית הישן: 85 מ"ר, וחייבה את העוררים בהיטל רק בגין ההפרש בין שטח הבנייה החדשה לבין 85 מ"ר, וזאת למרות שהתשלום הגלובלי משנת 1988 לא כיסה 85 מ"ר. בחיוב המתוקן העניקה איפוא המשיבה לעוררים הנחה, בכך שפטרה אותם מהיטל הביוב, לגבי הפרש של 72 מ"ר משטח הבית הישן, אשר לא כוסו על ידי התשלום שביצע הסב המנוח.

המשיבה טוענת כי בהנחה זו היא כבר הלכה לקראת העוררים, לפנים משורת הדין, במידת ההתחשבות בתשלום-העבר, וכי יש לדחות את עתירתם לבטל לחלוטין את חיובם בהיטל הביוב בגין תוספת הבנייה.

המשיבה כופרת גם בטענתם החלופית של העוררים. בתצהירו של גזברה, מר ערן לבב, ובחוות דעת מומחה מטעמה, מר אהוד חסון, מפורטים תחשיבים שבהם מוסברות השגיאות שיש לדעת המשיבה בתחשיבי העוררים, ומדוע לדעתה יש לדחות גם את טענתם החלופית.

5. בישיבת קדם הערר הועמדו הפלוגתאות הבאות:

א. האם המשיבה הבטיחה לתושבים, ששילמו את התשלום הגלובלי, כי בעתיד היא לא תדרוש היטלי פיתוח כלשהם בגין הנכס שעבורו שולם התשלום.

ב. כיצד יש לחשב או לשערך את ערכם של 10,000 דולר לשנת 1988.

ג. האם המשיבה רשאיתלחייב בהיטל ביוב בגין בנייה נוספת כיום, בהסתמך על חוק העזר, למרות ההיסטוריה של התשלום משנת 1988.

הראיות - פלוגתא ראשונה

6. מטעם העוררים העידו מר רפי אלול, ששימש ראש המועצה המקומית המשיבה בשנים 1985 - 1993; מר שמואל פרס, ששימש מזכיר המשיבה בשנים 1985 - 2004; ושכנם, מר פנחס הררי. העידה אף העוררת, גב' נועה נודל. (מר פרס פירט בתצהירו קרבת משפחה שלו לעוררים, ובעדותו אישר כי יש לו עניין אישי בתוצאות הערר, אך לא התרשמנו כי היה בכך כדי להשפיע באופן מהותי על תוכן עדותו).

העדים אלול ופרס אישרו כי בניסוח: "לתקן את חוק עזר פיתוח למזכרת בתיה", אשר בהחלטת 1987, הכוונה היתה לתקן את חוקי העזר, שבהם נקבעו היטלים או אגרות פיתוח, לרבות חוק העזר ביוב, על מנת שחוקי העזר ישקפו את השתת היטלי הפיתוח בסכום אחיד וגלובלי, חלף חיוב פרטני, על פי מספר המטרים של המגרש ושל הבית, כנדרש על פי חוקי העזר הקיימים.

כאמור, אין מחלוקת כי המשיבה לא נקטה בצעדים הדרושים לביצוע אותו חלק של ההחלטה, שבו התקבלה הצעת יושב-הראש, מר אלול, לתקן את חוקי העזר.

מזכיר מועצת המשיבה דאז, מר פרס, העיד כי לשם התקנת תיקון כזה נערכת הצעת נוסח התיקון על ידי היועץ המשפטי, נערך תחשיב כלכלי של תעריף ההיטל המוצע, וכל אלה מוגשים לאישור משרד הפנים. אין מחלוקת כי דבר מאלה לא נעשה, וכי הגבייה על בסיס הסכום הגלובלי נעשתה בניגוד לחוקי העזר, היינו - בניגוד לדין.

מר אלול הסביר בעדותו כי הדבר נעשה בשל מצוקה, שהמשיבה נקלעה אליה: מחד, היא התכוונה למשוך אל מזכרת בתיה אוכלוסייה "חזקה", באמצעות בניית שכונות הוילות. מאידך, משתכנים רכשו אמנם מגרשים בשכונות אלה, אך חלק מהם לא מיהרו לבנות עליהם את בתיהם. המשתכנים שהחלו כבר בבניית בתיהם, חפצו לעבור להתגורר בהם. על כן נוצר צורך להשלים במהירות את התקנת התשתיות בשכונת וילות 2 ובשכונות החדשות הדומות, על מנת שניתן יהיה לאכלס אותן בהקדם.

מר אלול טען כי מאחר ובחלק מהמגרשים טרם החלה הבנייה, לא יכלה המשיבה לחייב את בעליהם בהיטלי הפיתוח, ועל כן מצאה עצמה נעדרת מימון מספיק להתקנת התשתיות הדרושות בשכונות החדשות (טענה זו אינה מדוייקת, מההיבט המשפטי, ככל שמדובר בהיטל הביוב; ראו האמור בסעיפים 45 - 46 לסיכומי ב"כ המשיבה, אשר מקובל עלינו).

על כל פנים, על פי הסברו של מר אלול, סברה מועצת המשיבה דאז כי אין ניתן לגבות את היטלי הפיתוח טרם התחלת הבנייה במגרש. על מנת להשיג את הסכמתם של בעלי הנכסים להקדים את תשלום היטלי הפיתוח, החליטה מליאת מועצת המשיבה להעמיד את כל היטלי הפיתוח על סכום גלובלי אחיד, כאמור לעיל. הסכום חושב, לדברי העדים אלול ופרס, על פי הצעה של מתכנן לגבי "שכונת וילות 2", הצעה שהיתה אמורה לשמש "מודל" גם לשכונות הדומות הנוספות. הצבת תחשיב עלויות הפיתוח בשכונה זו כמודל עבור שכונות נוספות צויינה במפורש גם בפרוטוקול של החלטת 1987. הצעת-התכנון האמורה לא אותרה ועל כן לא הוגשה כראייה. על פי הדברים שנרשמו בפרוטוקול של החלטת 1987, נכללו בהצעה זו העלויות לגבי תשתיות של כבישים, מדרכות, ביוב, מים ותאורת רחוב. העלויות הללו חולקו באופן אחיד בין הנכסים, תוך הבחנה רק בין בית בודד לבין בית דו משפחתי, אך ללא התייחסות למטראז', לא של המגרש ולא של הבנייה עליו.

העדים אלול ופרס הסתייגו מלאשר כי הסכום הגלובלי האמור היה נמוך מסכום היטלי הפיתוח על פי חוקי העזר. הם טענו כי משהתקבלה ההחלטה לחייב את המשתכנים בתשלום הגלובלי, לא נערך כלל חישוב של סכומי ההיטלים לפי מטראז', אשר היה על המשיבה לגבות מהם, לו חייבה אותם על פי חוקי העזר הרלבנטיים.

חישוב של סך-כל היטלי הפיתוח, בהתאם לחוקי העזר, נערך על ידי עדי המשיבה, הגזבר מר לבב והמומחה, מר חסון (ראו למשל הטבלה שבעמ' 7 של חוות דעת המומחה). התעריפים על פי חוקי העזר, ונתוני המטראז' של הנכס, אינם שנויים במחלוקת. מדובר בחישוב פשוט שמראה כי סך-כל היטלי הפיתוח, שהיה צריך לשלם בגין הנכס בשנת 1988 (או בשנת 1991) עומד על סך של כ- 21,500 ₪, בעוד שהסכום ששולם הוא 16,000 ₪. תוצאה חשבונאית זו אינה שנוייה במחלוקת, לנוכח העדר מחלוקת בדבר מרכיבי החישוב. המסקנה היא, איפוא, כי הסכום ששילם סבה המנוח של העוררת היה נמוך בכ- 5,500 ₪ מהסכום שהיה עליו לשלם על פי הדין. לגבי בתים גדולים יותר, אשר לטענת העוררים נבנו על ידי שכניו של הסב, ברור כי ההפרש הוא גבוה יותר, לרעת הקופה הציבורית.

עדי המשיבה מציינים כי על פי העולה מפרוטוקול החלטת 1987, תחשיב העלויות שהיה לנגד עיניהם של חברי המועצה עסק בתשתיות בתחומי השכונה בלבד, מבלי להביא בחשבון את עלות התשתיות בכלל היישוב, כפי שנעשה בתחשיב של תעריף ההיטל על פי חוק העזר (הדבר עולה גם מעדותו של מר אלול, למשל, בעמ' 28 לפר').

נחזור אל השתלשלות הדברים בעקבות החלטת 1987: לאחר שנתקבלה ההחלטה, פנתה המשיבה אל בעלי הנכסים במכתב דוגמת זה שצורף כמוצג מס' 14 לתיק המוצגים של העוררים. מסמך זה ייקרא להלן: מסמך הפנייה למשתכנים (במוצג 14 הנ"ל מובא כדוגמה למסמך הפנייה למשתכנים, מכתב מיום 27.11.87 אל הסב, מר שפיגלר ז"ל, שהיה אז בעל הנכס שבו עסקינן).

מסמך הפנייה למשתכנים הוא מכתב מאת מחלקת הגבייה של המשיבה אל המחזיק בנכס, ובו הודעה כי המשיבה מסיימת את עבודות הפיתוח בשכונה, כי עלותן היא 10,000 דולר למגרש, על פי שער דולר של 1.6 ₪, צמוד למדד. בעל הנכס "מוזמן" לשלם את הסכום הגלובלי האמור פר מגרש (ניתנה אפשרות לשלמו בחמישה תשלומים).

אין ניתן לראות את מסמך הפנייה למשתכנים כדרישת תשלום, בהתאם לסעיף 28 לחוק הביוב, כיוון שהוא לא נערך בהתאם לנדרש מדרישת תשלום כחוק. לאמיתו של דבר, אין זו כלל דרישת תשלום שמבוססת על דין כלשהו, אלא מעין הודעה אינפורמטיבית של המשיבה, שבה מידע אודות עבודות הפיתוח ועלותן, וכן "הזמנה" לבעל הנכס לשלם עלות גלובלית זו, ללא כל ציון על איזה בסיס חוקי מושתת אותו "חיוב".

כזכור, מר אלול הציג את התשלום הגלובלי כפתרון למצוקתה הכספית של המשיבה, פתרון שהיה בו כדי לגייס את המימון שחסר לשם הקמת התשתיות בשכונות החדשות, על מנת לאפשר את איכלוסן בהקדם. הוא העיד כי פתרון זה הוכיח את עצמו: גם בעלי נכסים, שטרם ביקשו לבנות במגרש שלהם, נענו למסמך הפנייה למשתכנים ושילמו את הסכום הגלובלי, ובכך בא "הגואל" למצוקת המימון שהיתה למשיבה אותה עת, לגבי התקנת התשתיות בשכונות.

ציינו לעיל את הנתונים שאינם במחלוקת - שטח המגרש, שטח הבית, תעריפי היטלי הפיתוח על פי חוקי העזר, הסכום הגלובלי ששולם על ידי הסב - אשר מצביעים על ההפרש, לטובת המשלם, בין סכום התשלום הגלובלי לבין סכום ההיטלים על פי הדין. אף על פי ההיגיון, אין זה סביר שבעלי הנכסים היו נענים ל"הזמנת" המשיבה - אשר במסמך הפנייה למשתכנים - אלמלא היתה הזמנה זו "אטרקטיבית", במובן של תשלום סכום נמוך מזה שהיו מחוייבים בו, לו חוייבו על פי הדין.

מסמך הפנייה למשתכנים אינו דרישת תשלום כדין ואף אינו מתיימר להציג בסיס שבדין לחיובו של בעל הנכס בסכום שנזכר בו. מאידך, זה הוא מסמך רשמי של הרשות המקומית, שעל פיו מתבקש בעל הנכס לשלם את הסכום שנזכר בו כ"עלות הוצאות הפיתוח" לגבי הנכס שלו. על פי הקשר הדברים, עולה מהמסמך כי הסכום שנזכר בו הוא הסכום הכולל שנדרש עבור כל הוצאות הפיתוח.

7. בלב המחלוקת שלפנינו מצוייה טענת העוררים כי הסדר התשלום הגלובלי ומסמך הפנייה למשתכנים טמנו בחובם "הבטחה שלטונית" ולפיה הסכום של 10,000 דולר, ששולם בשנת 1988, מכסה את כל הוצאות הפיתוח עבור המגרש המדובר, וזאת לשיטתם, עד גבול היקף הבנייה שמותר על פי התב"ע. משמעותה של הבטחה שלטונית זו היא כי המשיבה לא תדרוש בעתיד היטל ביוב, לרבות עבור בנייה נוספת בנכס, כל עוד מצוייה בנייה כזאת בתחום התב"ע. הטענה היא כי הבטחה שלטונית זו גלומה, לפחות מכללא, הן בהחלטת 1987 והן במסמך הפנייה למשתכנים, וכי זו אמנם היתה כוונתה של המשיבה כשהחליטה על הסדר התשלום הגלובלי.

עדיהם של העוררים לעניין זה היו מר אלול ומר פרס. מר פרס אישר בעדותו את קיומה של ההבטחה הנטענת מצד המשיבה, אם כי הדבר לא נכתב בפרוטוקול של החלטת 1987. לשאלה כיצד ניתנה אותה הבטחה, השיב מר פרס: "מי ששילם את כל הסכום נרשם לו שזה גמר חשבון. במחלקת הגבייה אמרו לו" (בעמ' 16, 18 לפר'; מר פרס הצהיר, בסעיף 7 לתצהירו, כי החלטת 1987 נעשתה תוך יישום חוקי העזר התקפים בעניין היטלי הפיתוח, אך בעדותו, בעמ' 13 - 14 לפר', אישר כי הצהרה זו אינה נכונה, וכי הסדר התשלום הגלובלי שבהחלטת 1987 נוגד את חוקי העזר).

מר אלול מסר בתצהירו אודות היותו של התשלום הגלובלי בגדר תשלום מלא עבור הוצאות הפיתוח ואודות ההבטחה שמכללא כי לא ייגבה תשלום נוסף:

"גביית התשלום עבור מלוא היטלי הפיתוח נעשתה ללא קשר לגודל המגרש ולגודל המבנה שייבנה על המגרש, כלומר סכום קבוע גלובלי.

לא היתה כוונה שתושבים אשר שילמו עבור כל היטלי הפיתוח סכום גלובלי, ישלמו תשלום כפול" (סעיפים 10, 11 לתצהיר).

בתחילת עדותו חזר מר אלול ואישר את ההבטחה האמורה מצד המשיבה, היינו - כי כאשר הציג את הפתרון של התשלום הגלובלי, בישיבת המועצה שבה התקבלה החלטת 1987,

"... אין מדובר בתשלום על חשבון היטלי הפיתוח, אלא בתשלום סופי. אכן זה עבד. אנשים שילמו, וניתן היה לפתח את השכונה" (בעמ' 26 לפר'; ההדגשות שלנו).

בהמשך עדותו של מר אלול ניכרה אצלו אי-נוחות רבה, לאחר שבמהלך החקירה הנגדית הוא עומת עם היותה של החלטת 1987 מנוגדת לחוקי העזר, ועם כך שלא נעשה דבר לשם תיקונם, בהתאם לאמור באותה החלטה. לקראת סיום עדותו השיב מר אלול לשאלת חבר ועדת הערר, מר תענך, כי בהתבוננות שבדיעבד - "היום לא הייתי עושה דבר כזה" (בעמ' 34 לפר'). בהמשך לדברים הללו התחמק מר אלול מתשובה על שאלה ישירה: האם משמעות התשלום הגלובלי, על פי החלטת 1987, היא כי בעתיד לא ניתן יהיה לחייב בהיטל ביוב בגין הנכס, גם עבור בנייה נוספת. מר אלול ענה: "איני יכול להשיב על כך" (בעמ' 35 לפר'); אולם תשובה זו עומדת בסתירה לאמור בסעיף 11 לתצהירו ואף לדברים המפורשים שאמר בשלב קודם של עדותו, אשר צוטטו לעיל.

כאשר רשות מינהלית נוקטת דרך פעולה, שעומדת בניגוד לדין, אין להתפלא על כך שההבטחה שבה מדובר לא הועלתה במפורש על הכתב, לא בפרוטוקול של החלטת 1987 ולא במסמך הפנייה למשתכנים. חומר הראיות והנסיבות שפרטנו לעיל מצביעים, על פני הדברים, על היותה של הבטחה כזאת גלומה בעצם הסדר התשלום הגלובלי, וודאי במסמך הפנייה למשתכנים, שבו התבקשו לשלם סכום ניכר, גם אם טרם ביקשו לבנות בנכס. כנראה שעל פי הבנתו של מר אלול, ומן הסתם גם של התושבים, הם סברו כי ניתן לחייב בתשלום ההיטלים רק לאחר שהוגשה בקשה להיתר בנייה על המגרש. על כן ניתן להניח כי ראו במסמך הפנייה למשתכנים גם בקשה של המשיבה להקדים את תשלום היטלי הפיתוח ולשלמם עוד בטרם התגבשה סמכותה של המשיבה לגבותם.

מנסיבות אלה עולה מצג ברור למדי של הבטחה מאת המשיבה, כי הסכום הגלובלי שנדרש מהווה "מלוא היטלי הפיתוח", כאמור בסעיף 10 לתצהירו של מר אלול; או במילים

אחרות - כי לא יידרשו סכומים נוספים של היטלי פיתוח לגבי נכס, ששולם בגינו אותו תשלום גלובלי.

8. העוררים המציאו ראיות גם לתמיכה בטענתם בדבר יישומה, בפועל, של אותה הבטחה: הדוגמה הראשונה היא עניינו של הסב המנוח, מר שפיגלר ז"ל. אין מחלוקת כי לאחר ששילם את הסכום הגלובלי בשנת 1988, הוא לא חוייב כלל בהיטלי פיתוח, ובהם היטל ביוב, כאשר ביקש לבנות במגרשו, כשלוש שנים לאחר מכן. בצדק טוען ב"כ העוררים בסיכומיו, כי לשיטתה של המשיבה - היא היתה צריכה לדרוש ממר שפיגלר, בשנת 1991, סכום נוסף על הסכום של 10,000 דולר, כיוון שסכום זה "כיסה", לטענתה, רק כ- 13 מ"ר מתוך שטח הבנייה שהתבקש. אין מחלוקת כי המשיבה נתנה למר שפיגלר את היתר הבנייה שביקש מבלי שדרשה תוספת לסכום של היטלי הפיתוח (ב"כ המשיבה עצמו מסר דברים אלה בישיבת קדם ערר, בעמ' 10 לפר'). זו הודאה מפורשת מטעם המשיבה ביישום בפועל של ההבטחה האמורה. שטח הבית שבנה הסב המנוח, 85 מ"ר, היה כנראה קטן ביחס לשטחם של בתים אחרים בשכונה זו ובדומות לה. זאת ניתן ללמוד מעדותו של מר אלול (בעמ' 26 לפר') שם ציין כי הובא בחשבון מטראז' בנייה ממוצע של 180 עד 200 מ"ר למגרש.

המשיבה אינה חולקת על טענת העוררים, שנתמכה אף היא בדבריהם של העדים אלול ופרס, כי במסגרת ההסדר של התשלום הגלובלי לא היתה כל התייחסות להיקף הבנייה (כל עוד נשמרו גבולות התב"ע), היינו: ניתן היה לבנות גם בית בשטח של 200 מ"ר, מבלי שהמשיבה דרשה להוסיף סכום עבור היטלי הפיתוח. שטחו של המגרש שבו מדובר הוא פחות מ- 500 מ"ר, והיו גם מגרשים בשטח גדול מזה, כפי שעולה מהפרוטוקול של החלטת 1987. אם הסכום הגלובלי למגרש בודד בן פחות מ- 500 מ"ר כיסה, לטענת המשיבה, את היטלי הפיתוח שעל פי חוקי העזר רק כדי כ- 13 מ"ר של שטח הבנייה - אזי טובת ההנאה הכספית, שבה זכו בעלי מגרשים גדולים יותר, שאף שטח הבנייה בהם היה גדול יותר, עולה במידה ניכרת על טובת ההנאה שבה זכה הסב המנוח במסגרת הסדר התשלום הגלובלי.

מכאן טענתם של העוררים כי יימצאו מופלים לרעה, לעומת בעלי נכסים כאלה, אם יאופשר למשיבה להתנער כעת מאותה הבטחה, לאחר שזו כבר יושמה בפועל כלפי מספר לא קטן של תושבים ולגבי מגרשים ובתים, ששטחם גדול מאלה של העוררים.

מהראיות עולה כי יישום ההבטחה האמורה לא נעשה רק במקרים בודדים, לאורך תקופה קצרה, אלא לאורך תקופה בת למעלה מעשר שנים. מר פרס אישר בעדותו כי גביית הסכום הגלובלי, והבטחתה של המשיבה שלא לגבות סכומים נוספים של היטלי פיתוח, נוגדים את חוקי העזר; "אך המועצה נהגה כך בפועל עשר שנים, ומאות יחידות דיור שילמו כך" (בעמ' 17 לפר').

בסעיף 8 של תצהירו כותב מר פרס כי המשיבה חייבה גם את תושבי שכונות הוילות 3, 4 ו- 5, שנבנו לאחר שכונת וילות 2, בתשלום גלובלי של היטלי הפיתוח, על בסיס החלטת 1987.

מר לבב, גזבר המשיבה שהעיד מטעמה, נשאל לגבי הדברים הללו של מר פרס והשיב כי אין לו ידיעה על כך (בעמ' 40 לפר').

עם זאת, עצם יישומה של החלטת 1987 על ידי המשיבה אינו שנוי במחלוקת: מר לבב עצמו מציין זאת בתשובה שכתב לעוררים ביום 20.6.04 (מוצג 3 בתיק המוצגים של המשיבה), ואף בתצהיר עדותו הראשית.

מר אלול נשאל אם נכון שהחלטה זו יושמה רק לגבי שכונת וילות 2. הוא השיב: "לא זוכר, אם אני נזכר - לא רק לוילות 2 אלא גם לשכונות אחרות" (בעמ' 35 לפר'). אף מר אלול אישר איפוא כי המשיבה יישמה את הגבייה של הסכום הגלובלי גם בשכונות נוספות (זאת, בניגוד לאמור בסעיף 23 ג' של סיכומי ב"כ המשיבה). מר לבב, גזבר המשיבה, נשאל מדוע במשך השנים לא דרשה המשיבה מהתושבים, ששילמו על פי הסדר הסכום הגלובלי, להשלים את תשלומי היטלי הפיתוח, על מנת להתאימם לסכומים שעל פי חוקי העזר. הוא השיב כי אינו יודע מה היה לפני שנת 2001, שבה נכנס לתפקידו, וכי כשנכנס לתפקידו הוא לא בדק את תשלומי ההיטלים בעבר. מר לבב ציין כי הערר דנן הוא הפעם הראשונה שבה נתקל בבקשה לבטל דרישת תשלום, בהסתמך על ההסדר שעל פי החלטת 1987.

גם המומחה מטעם המשיבה, הכלכלן מר חסון, נשאל אם בדק, במישור העובדתי, במשך איזו תקופה גבתה המשיבה את ההיטלים על פי הסכום הגלובלי ולא כנדרש על פי חוקי העזר. בתשובתו ציין המומחה את תצהיריהם של עדי העוררים, מר אלול ומר פרס, שמהם למד כי הסדר זה יושם במשך מספר שנים (ראו בעמ' 48 - 49 לפר').

עדי המשיבה לא הפריכו, איפוא, את דבריהם של עדי העוררים - מי שהיה ראש מועצת המשיבה בתקופה הרלבנטית ומי שהיה מזכיר מועצת המשיבה במשך קרוב לעשרים שנה - ולפיהם יישמה המשיבה, בפועל, את הסדר התשלום הגלובלי לא רק לגבי שכונת וילות 2, אלא גם בשכונות נוספות, וזאת - לאורך שנים.

9. דוגמה ספציפית נוספת ליישומה בפועל של החלטת 1987, על ההבטחה הגלומה בה לגבי בנייה בעתיד, הובאה בתצהירו ובעדותו של שכנם של העוררים, מר פנחס הררי: מר הררי מוסר בתצהירו כי הוא הבעלים של בית דו משפחתי ב"שכונת וילות 4" במזכרת בתיה. הבית נבנה בשנים 1989 - 1990, בשטח של 126.5 מ"ר, ומר הררי חוייב בתשלום גלובלי בסך 8,000 דולר עבור כל היטלי הפיתוח, לרבות היטל ביוב. כעשר שנים לאחר מכן, בשנת 1999, ביקש מר הררי לבנות תוספת לשטח הבית, בגודל 57.53 מ"ר. או-אז הוציאה לו המשיבה דרישת תשלום (נספח ב' לתצהירו), ובה חוייב בהיטלי פיתוח מלאים, על פי ארבעה חוקי עזר (ביוב, הנחת צנרת, כבישים ומדרכות). השטח שעל פיו חושבו החיובים הללו היה השטח המלא, הן של המגרש והן של הבית, והשטח המבונה כלל הן את שטח הבית הקיים והן את הבנייה החדשה; ללא כל התחשבות בתשלום הגלובלי, שמר הררי שילם בשנת 1989 על פי החלטת 1987. מר הררי העמיד את המשיבה על תשלום הסכום הגלובלי שביצע בזמנו ואף שיגר אליה תחשיב לגבי שיערוך סכום זה לשנת 1999, שעל פיו - לטענתו - עלה הסכום המשוערך על סך-כל סכומי היטלי הפיתוח שבהם חוייב בדרישת התשלום. תחשיב זה לא נשמר ולא צורף לתצהירו של העד. מר הררי ממשיך ומצהיר כי המשיבה אמנם קיבלה את בקשתו וביטלה לחלוטין את דרישת התשלום, לגבי כל היטלי הפיתוח לרבות היטל הביוב. התרשמותו היתה כי המשיבה קיבלה את טענתו בדבר חישוב-השיערוך שערך, אך זו התרשמותו של העד, שלא נתמכה באסמכתא. כאמור, התחשיב הנטען לא צורף לתצהירו. אין מחלוקת לגבי עצם העובדה של ביטול דרישת התשלום, שהוצאה למר הררי, אך אין אסמכתא להתרשמותו כי תחשיב-השיערוך שערך הוא שהביא לביטול דרישת התשלום.

העובדות שבגירסתו של מר הררי הן מפורטות, אמינות, ומתיישבות עם יתר הראיות שצויינו לעיל. המשיבה לא ניסתה להפריך את העובדות הללו, ומסיכומי ב"כ המשיבה עולה כי אינה חולקת עליהן (סעיף 30 סיפא של הסיכומים; ראו אף את תשובתו של מר לבב, בעמ' 42 לפר', כי לא בדק כלל את האמור בתצהירו של מר הררי). טענתה של המשיבה היא כי ביטול דרישת התשלום למר הררי נעשה שלא כדין.

עדותו של מר הררי תומכת באופן משכנע בעדויותיהם של מר אלול ושל מר פרס בדבר היישום, על ידי המשיבה, של החלטת 1987. בהיותה של החלטה זו מנוגדת לדין, לא ברור איזה תיעוד נערך לגבי בעלי נכסים ששילמו את הסכום הגלובלי על פי אותה החלטה.

לא הופרכה עדותו של מר הררי כי כאשר ביקש היתר לתוספת בנייה - כעשר שנים לאחר ששילם על פי החלטת 1987 - אזי התגובה הראשונית מצד המשיבה היתה הוצאת דרישת תשלום, על פי חוקי העזר הרלבנטיים, תוך התעלמות מוחלטת מהתשלום שביצע על פי החלטת 1987. אולם משהראה הררי למשיבה כי שילם בזמנו את הסכום הגלובלי על פי אותה החלטה, יושמה החלטה זו לגביו במלואה, על ידי ביטול מוחלט של דרישת התשלום, לרבות לגבי תוספת הבנייה.

המשיבה לא זקפה, איפוא, את התשלום הגלובלי משנת 1989 על חשבון היטלי הפיתוח בגין תוספת הבנייה - כפי שהיא מבקשת לעשות לגבי העוררים דנן - אלא ביטלה לחלוטין את דרישת התשלום. במילים אחרות: משהראה הררי כי שילם את הסכום הגלובלי, עמדה המשיבה, מצידה, בהתחייבותה-שלה וביטלה את דרישת התשלום שהוציאה לו, לרבות לגבי תוספת הבנייה.

10. על פי כל האמור, מסקנתנו היא העוררים הוכיחו במידה הדרושה את קיומה של ההבטחה מאת המשיבה, אשר נלוותה להסדר של התשלום הגלובלי על פי החלטת 1987, ולפיה המשיבה לא תדרוש היטלי פיתוח נוספים בגין נכס, שעבורו שולם התשלום הגלובלי.

עוד הוכיחו העוררים במידה הדרושה כי ההבטחה האמורה יושמה בפועל על ידי המשיבה, במשך למעלה מעשר שנים, לא רק בשכונת וילות 2 אלא גם לגבי שכונות נוספות (נזכיר כי העד מר הררי הוא תושב שכונת וילות 4).

11. ב"כ המשיבה טוען כי החלטת 1987 כוללת תנאי מתלה של תיקון חוק העזר. לטענתו, מסקנה זו נובעת מכך שבפרוטוקול של ישיבת מועצת המשיבה, הטקסט היחיד שנרשם מול הכותרת "החלטה" הוא כי התקבלה הצעת ראש המועצה לתקן את חוקי העזר. ב"כ המשיבה טוען כי לא היה בכוונתה של המשיבה ליישם בפועל את הסדר התשלום הגלובלי, אלא אם יתקיים התנאי המתלה האמור. משלא התקיים תנאי זה - וכפי שהובהר לעיל, הוא לא היה מלכתחילה בר-קיום - קרסה החלטת 1987 כולה, ואין לה כל קיום, כאילו לא באה כלל לעולם.

איננו מקבלים את טענת ב"כ המשיבה בדבר התנאי המתלה, וכפועל יוצא - גם לא את המשך הטיעון שמבוסס על טענה זו. אין ספק כי נוסח הפרוטוקול של החלטת 1987 לוקה בחסר. כותרת השוליים "החלטה" באה לאחר תיעוד ההצבעה שנערכה, אך ברישום ה"החלטה" לא צויינה כלל תוצאת ההצבעה. לא למותר לציין כי הניגוד בין שתי ההצעות שהועמדו להצבעה (זו של ראש המועצה, מר אלול, לעומת זו של חבר המועצה, מר מוסקל) לא היה בכך שהאחד הציע תשלום גלובלי, ואילו האחר הציע לדבוק בחיוב על פי חוקי העזר. כל חברי המועצה היו מאוחדים בדעתם כי יש לאמץ את הסדר התשלום הגלובלי. הניגוד בין שתי ההצעות הללו היה רק לגבי סכומי התשלום הגלובלי, אך לא לגבי עצם ההסדר. נראה כי חברי המועצה היו מודעים לכך, שההסדר שהחליטו פה אחד לאמץ נוגד את חוקי העזר. על כן התקבלה (מן הסתם, ללא התנגדות) הצעתו של מר אלול לתקן את חוקי העזר. למרבה הצער, נראה כי ההצעה לתקן את חוקי העזר הועלתה והתקבלה מן השפה ולחוץ, כמעין "מס שפתיים".

כאמור, לא נעשה דבר על מנת לממש תיקון כזה, ומלכתחילה הוא לא היה אפשרי.

העובדה שלצד הכותרת "החלטה" נרשמה רק קבלת ההצעה לתיקון חוק העזר, היא פרי ניסוח בלתי מוצלח של הפרוטוקול. על פי תוכן הפרוטוקול שעד אותה "החלטה", היה צריך לרשום לצד "החלטה", בראש ובראשונה, את תוצאת ההצבעה על ההצעות הנוגדות, שתועדה בשורות הקודמות. אולם ניסוח בלתי מוצלח אינו גורע מהתוכן הממשי של פרוטוקול הישיבה, בחלק שקדם לרישום לצד "החלטה". מהפרוטוקול עולה בבירור כי כל חברי המועצה תמכו בהסדר של תשלום גלובלי, על פי הערכה של עלות תשתיות הפיתוח בשכונת וילות 2, שהיתה צריכה לשמש מודל גם לשכונות אחרות. ההחלטה לאמץ הסדר זה לא הותנתה בדבר. נוסף אליה התקבלה גם הצעתו של מר אלול לתקן את חוקי העזר, כיוון שההסדר שאומץ עמד בניגוד להם, אך על פי תוכן הפרוטוקול לא היתה כל כוונה להתנות את גביית כספי ההיטלים, על פי ההסדר הגלובלי, בכך שקודם לכן יתוקנו חוקי העזר.

אדרבא, לפרנסי המשיבה אצה הדרך לגבות את התשלומים הגלובליים מהמשתכנים, על מנת לזרז את השלמת עבודות התשתיות בשכונות החדשות ולאכלסן בהקדם. אין ספק שלא היתה להם כוונה להימנע מגביית התשלומים, על פי הסדר התשלום הגלובלי, ולהמתין עד להשלמת ההליכים הארוכים של הכנת תחשיב כלכלי ואישור משרד הפנים; כאשר מלכתחילה היה ברור כי "השינוי הקונספטואלי" של שיטת החיוב (מחיוב פרטני לפי תעריף ל-מ"ר, לחיוב גלובלי בסכום מופחת) - לא יזכה לאישור.

בחינת התנהלותה של המשיבה אינה נערכת ב"עולם המילים" אלא ב"עולם המעשים". טיעון סמנטי, שנסמך על ניסוח בלתי מוצלח של פרוטוקול הישיבה, אין בו כדי לשנות את העובדות שב"עולם המעשים". עובדות אלה, שברובן אינן במחלוקת, הן כי ההסדר של התשלום הגלובלי, על פי החלטת 1987, לא הותנה בדבר. המשיבה התכוונה בהחלט ליישמו בהקדם האפשרי, ואמנם הגשימה את כוונתה. כך, מסמך הפנייה למשתכנים, בדוגמה שבמוצג 14 בתיק המוצגים של העוררים, נשלח חודשיים לאחר קבלת ההחלטה במליאת מועצת המשיבה. מסמך זה משקף היטב את כוונת המשיבה לפעול על פי הסדר התשלום הגלובלי. העוררים הוכיחו כי המשיבה אמנם עשתה כן, במשך למעלה מעשר שנים, ולא רק בשכונת וילות 2.

על כן אנו דוחים את טענת ב"כ המשיבה, כאילו תיקון חוקי העזר נקבע כתנאי-מתלה להחלטת 1987, ואת ההשלכות של טענה זו, על פי טיעונו של ב"כ המשיבה.

12. על פי האמור עד כאן, מסקנתנו היא כי יש להשיב בחיוב על השאלה שבפלוגתא הראשונה שהועמדה בקדם הערר; קרי: המשיבה הבטיחה לתושבים, ששילמו את התשלום הגלובלי, כי בעתיד היא לא תדרוש היטלי פיתוח בגין הנכס שעבורו שולם תשלום זה.

הראיות - פלוגתא שנייה

13. הפלוגתא השנייה נסבה על טענתם החלופית של העוררים, ולפיה שיערוך נכון של הסכום הגלובלי, ששולם בשנת 1988, מראה כי ערכו של סכום זה, נכון למועד הוצאת דרישת התשלום, מגיע כדי מלוא הסכום של היטל הביוב, ואף למעלה מכך, וגם מטעם זה אין לחייבם בסכום נוסף.

הראיות לעניין זה היו תחשיבי ב"כ העוררים, ומנגד - תצהירו ועדותו של גזבר המשיבה, מר ערן לבב, וכן חוות דעת מומחה ועדות של עורכה, מר אהוד חסון. גזבר המשיבה נכנס לתפקידו רק בשנת 2001, היינו כארבע עשרה שנים לאחר החלטת 1987.

על פי עדותו, הוא לא היה מודע לבעייתיות של החלטה זו ולהשלכותיה, עד שהתעורר עניינם של העוררים דנן, בשנת 2004. מר לבב העיד כי כאשר נכנס לתפקידו, הוא לא בדק מה נעשה בשנים שקדמו לכך. על כן לא היה ביכולתו לתרום רבות לבירור הפלוגתא הראשונה דלעיל, אלא רק לבירור הפלוגתא השנייה. מטעם זה לא נתייחס לחלקים בתצהירו של מר לבב שנוגעים לתוקפה של החלטת 1987 (למשל, סעיף 12 רישא לתצהיר).

הוא הדין בחוות דעתו ובעדותו של המומחה מטעם המשיבה, הכלכלן מר אהוד חסון. כידוע, עד מומחה אינו "עד שטח". הוא מחווה דעתו, כמומחה, על בסיס נתונים שנמסרים לו. מר חסון עורך בחוות דעתו ניתוחים ותחשיבים על מנת להראות כי התשלום הגלובלי משנת 1988 הוא פחות במידה משמעותית מסכום היטלי הפיתוח, שהיה צריך לשלם על פי חוקי העזר, ולהצביע על ההשלכות השליליות של הסדר זה על הקופה הציבורית, בהתייחס לעלויות מערכת הביוב.

מר חסון העיד (בעמ' 59 לפר') כי ניתוחו ומסקנותיו בחוות דעתו מבוססים על ההנחה כי הרשות המקומית, ואף הנישומים - כולם פועלים כדין, על פי חוק העזר. למרבה הצער, במקרה דנן הנחת-עבודה זו לא התקיימה במציאות. על כן גם חוות דעת המומחה של מר חסון היא בעלת משקל רק לצורך הפלוגתא השנייה, שנסבה על עניין אקטוארי שבתחום מומחיותו.

14. מר לבב עורך בסעיף 11 של תצהירו חישוב פשוט, על פי תעריפי היטלי הפיתוח שבחוקי העזר (ראו גם הטבלה שבעמ' 7 של חוות דעת המומחה). על פי חישוב זה היה על הסב המנוח לשלם קרוב ל- 15,000 ₪ בגין מרכיב הקרקע בלבד. הפחתת סכום זה מ- 16,000 ₪ ששולמו מעלה כי נותר רק סכום של מעט למעלה מ- 1000 ש"ח עבור מרכיב הבנייה. על פי חישובו של מר לבב, מכסה סכום זה רק כ- 13 מ"ר משטח הבנייה, אם מתייחסים לכלל היטלי הפיתוח; ואילו אם מבודדים את היטל הביוב, אזי יש כיסוי לכ- 72 מ"ר מבונה. אולם בכל מקרה, לשיטתו של מר לבב, לא היה בתשלום הגלובלי של 16,000 ש"ח כדי לכסות אפילו את מלוא השטח המבונה של הבית הישן (85 מ"ר).

במהלך שמיעת העדויות עלתה שאלה בדבר המועד הנכון לעריכת חישוב זה: עם תשלום הסכום הגלובלי, בשנת 1988, או עם הבנייה על ידי הסב, בשנת 1991; אך על פי הסברו של המומחה, מר חסון (בעמ' 53 לפר'), נראה כי עניין זה הוא שולי, ואין בו כדי להשפיע באופן משמעותי על תוצאת החישוב.

שני עדי המשיבה הצביעו על כך שהערכת העלויות, לגבי שכונת וילות 2, אשר על פיה נקבע הסכום הגלובלי, התייחסה ככל הנראה רק לתשתיות בתוך השכונה, ולא לתשתיות בכלל היישוב, לרבות תשתיות-על; וזאת בניגוד לאופן עריכת התחשיב של תעריף ההיטל בחוק העזר. מר לבב הסיק זאת מהאמור בפרוטוקול של החלטת 1987, ומר חסון ציין כי כשמדובר על תכנון לגבי שכונה מסויימת, כמודל, אזי הכוונה היא למתחם השכונה, ולא לתשתיות-על שמחוץ למתחם זה. תשתיות כאלה כוללות ביב מאסף, מתקני שאיבה ומכון טיהור. מר לבב העיד כי בנייתן של תשתיות-העל הללו החלה רק בסביבות שנת 2004. הדבר משתקף אף בשוני שבין חוק העזר, שתוקן בשנת 2000 (מוצג 6 בתיק המוצגים של המשיבה), ואשר בו נכללו לראשונה תעריפים בגין ביב מאסף ומתקנים אחרים, שלא נכללו בנוסחים הקודמים של חוק העזר-ביוב. דברים אלה מחזקים את המסקנה כי הסכום הגלובלי, על פי החלטת 1987, לא שיקף את עלויות התשתית בכלל היישוב. הדבר נכון ביתר שאת, בהתייחס לטענת העוררים כי הבטחתה של המשיבה היתה שלא לחייב את הנכס בהיטלי פיתוח גם בעתיד, שהרי חלפו שנים לא מעטות בין מועדה של החלטה זו לבין ההוספה למערכת הביוב של מתקני הסניקה והטיהור.

מר חסון ערך בחוות דעתו, בין היתר, מספר תחשיבים על מנת להראות עד כמה התשלום הגלובלי, שנקבע בהחלטת 1987, אינו נותן מענה לצורכי היישוב, ועד כמה יש בו כדי להפלות לטובה את משלמיו לעומת תושבים שנדרשים לשלם את הסכום הנכון של היטלי הפיתוח, על פי חוקי העזר.

15. לאחר שבחנו את הראיות לגבי פלוגתת-התחשיב, אנו מעדיפים בסוגייה זו את עמדת המשיבה על פני זו של העוררים: אנו מקבלים את טענת ב"כ המשיבה, בסעיפים 45 - 46 של סיכומיו, כי אין זה נכון שתשלום הסכום הגלובלי על ידי הסב המנוח נעשה טרם שהתגבשה זכותה של המשיבה לגבותו. על פי חוק הביוב, ניתן לחייב בהיטל ביוב, לאחר שהוחלט על התקנתו או רכישתו של הביוב (סעיפים 16, 17 לחוק הביוב), והמועד לתשלום ההיטל הוא תוך שלושה חודשים לאחר מסירת דרישת התשלום או במועדים מאוחרים ממנו, כמפורט בסעיף 33 לחוק הביוב. על פי עדותו של מר אלול, החלטת 1987 התקבלה לאחר שכבר החלו עבודות התשתית בשכונת וילות 2, ובין היתר נסלל כביש אספלט "דק". ב"כ המשיבה מציין כי בדרך כלל מותקן קו הביוב שמשמש את הנכס בתוואי הכביש הקרוב ומתחת לו. מכאן עולה, על פני הדברים, כי כבר בספטמבר 1987 ניתן היה לחייב את בעלי המגרשים בשכונה בהיטל הביוב. כידוע, לשם חיוב בהיטל ביוב די ב"פוטנציאל של חיבור" הנכס למערכת הביוב (ע"א 380/86נעים נ. עיריית תל-אביב יפו, פ"ד מ"ג (4) 156).

בכך נשמטת הקרקע מתחת לטיעונו של ב"כ העוררים, כי יש לראות את תשלום הסכום הגלובלי, בשנת 1988, כמעין הלוואה או "מימון ביניים", שבגינו מגיעים לעוררים הפרשי הצמדה וריבית. למעשה, די בכך כדי לדחות טענה זו של העוררים, אך מן הראוי לציין לעניין זה מספר נקודות נוספות.

כך, גם לו היה ממש בטענה של הקדמת התשלום, עדיין אין זה נכון לשערך את מלוא הסכום של התשלום הגלובלי לכל אורך התקופה: 1988 - 2004; כיוון שגם לשיטתם של העוררים הסתיימה תקופת "מימון הביניים" כבר בשנת 1991, שבה בנה הסב המנוח את ביתו, וגם אליבא דעוררים היה צריך לשלם אז את היטלי הפיתוח. על כן אין זה נכון לשערך את מלוא הסכום עד שנת 2004, כפי שעשה ב"כ העוררים.

העוררים לא הפריכו את התחשיב הפשוט שהובא בסעיף 11 לתצהירו של מר לבב ובסעיף 3 ח' של חוות דעת המומחה מר חסון, ואשר מתבסס על תעריפי היטלי הפיתוח על פי חוקי העזר בשנת 1988. על פי תחשיב זה, סכום התשלום הגלובלי - 16,000 ₪ - נמוך ב-5,532 ₪ מסך-כל היטלי הפיתוח, שהיה צריך לשלם על פי חוקי העזר במועד התשלום הגלובלי (נראה כי נפלה טעות אריטמתית ברישום סכום ההפרש: 6,532, בסעיף 3 ח' של חוות דעת המומחה).

בצדק מציין המומחה, מר חסון, כי במסגרת התחשיב שבמחלוקת יש לזקוף הפרש זה לחובת העוררים, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית.

בחוות דעת המומחה של מר חסון הוסברו בהרחבה היבטים שונים של תיחשוב, שכולם מצביעים על כך שהסכום הגלובלי היה בגדר תשלום בחסר, לעומת הסכום שהיה על בעלי הנכסים לשלם, לו חוייבו כדין על פי חוקי העזר. המומחה מצביע אף על ליקויים מתודולוגיים בתחשיבים שערך ב"כ העוררים (סעיף 3 י"ג ו- י"ד של חוות הדעת).

ציינו לעיל כי גם על פי השכל הישר מתבקשת המסקנה שהסכום שנדרש על פי ההסדר הגלובלי הוא פחות מהסכום שעל פי חוקי העזר (זאת, נוסף על ההטבה שבפטור מהיטלי פיתוח בגין בנייה נוספת בנכס).

על פי האמור, מעדיפים אנו את תחשיביהם של גזבר המשיבה ושל המומחה מטעמה על פני תחשיביו של ב"כ העוררים. בהתאם לכך, דוחים אנו את טענתם החלופית של העוררים, שהתבססה על תחשיביהם, ולפיה יש לראות את התשלום שבוצע בשנת 1988 כשווה-ערך, ואף למעלה מכך, לסכום הכספי של היטל הביוב, על פי חוקי העזר הרלבנטיים.

16. טענה נוספת של העוררים היתה כי המשיבה לא ביצעה עבודות חדשות במערכת הביוב, מאז שנת 1988, ועל כן אין "אירוע מס" שמקים בסיס לחיובם בהיטל הביוב. העוררים העלו זאת כטעם נוסף לתמיכה בטענתם כי היטל הביוב דנן מהווה תשלום בכפל.

אנו דוחים טענה זו על פניה, כיוון שאינה נכונה, עובדתית: גם העוררים אינם חולקים על כך שבסוף שנות ה- 90 ולאחר מכן הותקנו במערכת הביוב של היישוב מרכיבים של מתקני סניקה וחיבור למכון טיהור (ראו עדותו של מר אלול, בעמ' 34 לפר', והפירוט בסעיף 4 של חוות דעת המומחה, מר חסון). תעריף להיטל ביוב עבור מרכיבים חדשים אלה הותקן רק בחוק העזר-ביוב המתוקן, משנת 2000. כידוע, מערכת ביוב עכשווית כוללת לא רק את הביב הפרטי ואת הביב הציבורי שבסמוך לנכס, אלא גם מרכיבים של תשתיות-על לצורך איסוף, סניקה וטיהור של השפכים. במערכת כזאת - ועל פי שיטת ההיטל שנוהגת מאז חוק הביוב - ברור שאותם מתקנים של תשתיות-על שייכים למערכת הביוב שמשרתת את הנכס (ראו ההסבר בסעיפים 32 - 34 לסיכומי ב"כ המשיבה). על כן, גם לדידם של העוררים, אין זה נכון שמאז 1988 לא ביצעה המשיבה עבודות-ביוב שקשורות בנכס, ואין בסיס לטעם זה שהעלו על מנת לתמוך בטענתם כי חוייבו בכפל.

[ציינו לעיל כי שיטת החיוב על פי חוק העזר היא בהתאם לסעיף 18 (3) לחוק הביוב, היינו - תוספת הבנייה, כשלעצמה, היא "אירוע מס". ב"כ המשיבה טוען כי מטעם זה אי אפשר לטעון לחיוב "בכפל", לגבי תוספת הבנייה; אך טיעון זה נסמך על הוראות הדין, ואילו טענתם של העוררים לגבי החיוב בכפל נסמכה על הסדר התשלום הגלובלי וההבטחה שליוותה אותו, אשר אינם נסמכים על הוראות הדין. לעומת זאת, התקנת מתקני הסניקה והטיהור הם בגדר "אירוע מס", גם לשיטתם של העוררים].

סיכום ביניים

17. עד כה מצאנו כי המשיבה אמנם הבטיחה למשלמי התשלום הגלובלי את ההבטחה, שהעוררים טענו לה (תשובתנו לפלוגתא הראשונה); וכן - כי המשיבה יישמה הבטחה זו, בפועל, במשך למעלה מעשר שנים.

דחינו את טענתם החלופית, החשבונאית, של העוררים, מושא הפלוגתא השנייה.

הגיעה העת לדון בפלוגתא השלישית והמכרעת: האם רשאית המשיבה לחייב בהיטל ביוב בגין בנייה נוספת כיום, בהסתמך על חוק העזר, למרות ההיסטוריה של התשלום משנת 1988.

מחלוקת זו מצוייה במישור המשפטי-ציבורי, וההכרעה בה מצריכה שקילה בכפות המאזניים של אינטרסים ציבוריים נוגדים, כפי שיפורט להלן.

דיון - הפלוגתא השלישית

18. העוררים טוענים כי הבטחת המשיבה, שנלוותה להחלטת 1987, היא בגדר "הבטחה שלטונית". סבה המנוח של העוררת הסתמך על הבטחה זו ושילם את הסכום הגלובלי על פיה (לשיטתם של העוררים, אף הקדים את התשלום בשלוש שנים). על כן על המשיבה לקיים את ההבטחה השלטונית, שלא לדרוש עוד היטלי פיתוח, ובהם היטל ביוב, בגין הנכס המדובר, לרבות לא בגין תוספת בנייה (כל עוד מדובר בבנייה בגבולות התב"ע). אי-קיום ההבטחה השלטונית הנטענת, קרי: חיובם של העוררים בהיטל הביוב בגין תוספת הבנייה, יהווה לטענתם אפלייתם שלא כדין לרעה, לעומת תושבים ששילמו אף הם את הסכום הגלובלי ופוטרו מהיטלי הפיתוח, לרבות בגין תוספת בנייה.

מנגד טוענת המשיבה, כי גם אם נמצא שניתנה על ידה בזמנו הבטחה כטענת העוררים, הרי אין זו בגדר "הבטחה שלטונית", ועל כן אין היא מחייבת את המשיבה. המשיבה אינה חולקת על כך שיש להתחשב בתשלום-העבר, אך זאת - כתשלום "על חשבון" ההיטל, ולא כתשלום סופי. המשיבה טוענת כי בחיוב המתוקן בהיטל הביוב היא התחשבה בתשלום-העבר אף מעבר לערכו הכספי. לטענתה, בכך יש מענה מאוזן לטענות העוררים, ואין לפטרם מתשלום לפחות בגין תוספת הבנייה החדשה. עוד טוענת המשיבה כי כנגד טענת האפלייה של העוררים, שמצומצמת לקבוצה של משלמי התשלום הגלובלי, יש לשקול את אפלייתם הבלתי מוצדקת של העוררים לטובה, בהתייחס לכלל תושבי היישוב שנדרשים לממן את מערכת הביוב העירונית על ידי תשלום מלוא סכום ההיטל, על פי חוק העזר.

19. בפסיקה נקבע ש"הבטחה שלטונית" של רשות מתקיימת, בהתקיים ארבעה תנאים מצטברים:

א. ההבטחה ניתנה בגדר סמכותו החוקית של נותנה.

ב. נותן ההבטחה התכוון להקנות לה תוקף משפטי.

ג. נותן ההבטחה הוא בעל יכולת לקיימה.

ד. אין צידוק חוקי לשנות את ההבטחה או לבטלה.

(תנאים אלה הם על פי בג"צ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ ואח' נ. שר המסחר והתעשייה, פ"ד ל' (1) 673; וראו אף הפסיקה שנזכרת לעניין זה בסיכומי ב"כ הצדדים).

בענייננו, ההבטחה שנתנה המשיבה אינה בגדר סמכותה החוקית, אלא היא מנוגדת לדין, וממילא יש צידוק חוקי לבטלה. התנאים הראשון והרביעי אינם מתקיימים, איפוא, ועל כן צודק ב"כ המשיבה בטענתו כי אין מדובר ב"הבטחה שלטונית".

אולם המגמה שנראית כיום בפסיקה היא כי ניתן להכיר גם בתוקפה של הבטחת-רשות, שאינה מקיימת את כל התנאים לגבי "הבטחה שלטונית", ואפילו אם נפגמה באי-חוקיות.

הבטחת-הרשות שניתנה בענייננו פגומה, אמנם, באי-חוקיות, אך מדובר בהבטחה, אשר המשיבה הזמינה את בעלי המגרשים בשכונות הוילות לפעול בהסתמך עליה, והם אמנם עשו כן. הבטחות מסוג זה עשויות לזכות בהכרה, ואולי אף באכיפה, על פי פסיקה עכשווית, כפי שיצויין להלן.

על מנת למנוע בלבול ועירוב-מושגים, נכנה להלן הבטחה כזאת: "התחייבות מינהלית", להבדילה מ"הבטחה שלטונית" (השוני ביניהן אינו סמנטי בלבד, הן כיוון ש"הבטחה שלטונית" חייבת להיות חוקית, ואילו "התחייבות מינהלית" אפשר שתהא בלתי חוקית; והן

כיוון שהפסיקה לגבי מה שכינינו "התחייבות מינהלית" היא חדישה יחסית, וטרם גובשו לגביה הלכות מקובעות של ביהמ"ש העליון).

20. בעבר היה מקובל כי החלטה של רשות מינהלית, שנפגמה באי-חוקיות, היא בטלה ומבוטלת

בהדרגה חל כירסום בקביעה זו, במיוחד לגבי התחייבויות של רשות ב"כובעה" שבמישור החוזי, למשל - כלפי ספקים. ב"כ העוררים הסתמך לעניין זה על פסה"ד בעניין מכלוף נ. עיריית נתניה (א 15280/00, בימ"ש השלום בנתניה), שם חוייבה עיריית נתניה לשלם לספק עבור שירות שהזמינה אצלו, למרות שלא קוימו התנאים לתוקפה של התחייבות העירייה, על פי סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש]

בינואר 2009 ניתן פסק דינו המנחה של ביהמ"ש העליון ב-ע"א 6705/04בית הרכב בע"מ נ. עיריית ירושלים (להלן: עניין בית הרכב), שגם עליו מסתמך ב"כ העוררים. שם נקשר בין הצדדים חוזה שכירות, שבו נקבעו תנאים מסויימים אשר בהתקיימם היתה בית הרכב זכאית לשלם דמי שכירות מופחתים. במשך כארבע וחצי שנים שילמה בית הרכב דמי שכירות מופחתים כאמור, ללא טענה מצד העירייה, אך לאחר מכן דרשה העירייה השבה של הסכומים שהופחתו, בטענה כי התחייבותה על פי חוזה השכירות אינה תקפה, כיוון שלא נתקיימו לגביה התנאים על פי סעיף 203 לפקודת העיריות. ביהמ"ש העליון פסק כי תנאי התקפות שעל פי סעיף 203 לפקודת העיריות אינם מקימים מחסום "מוחלט" מפני חיובה של העירייה לקיים התחייבות שנטלה על עצמה. הדרישות הצורניות שבסעיף 203, לגבי חתימת בעלי תפקידים בעירייה על התחייבויות כספיות שלה, הן אמנם מהותיות ונועדו להגן על הקופה הציבורית ועל מסגרת התקציב, אך כנגד יש להעמיד את עיקרון תום הלב, את חובת ההגינות המוגברת של הרשות המינהלית ואת אינטרס ההסתמכות של הצד השני, שפעל תוך הסתמכות על ההתחייבות. כאשר יש חוסר תום לב מצד הרשות, ופגיעה משמעותית באינטרס ההסתמכות, אזי יש מקום להגמיש את תוצאת-הבטלות, בשל אי קיום התנאים שבסעיף 203. הבטלות של התחייבות כזאת לא תהא עוד מוחלטת, אלא תיבחן על פי תורת הבטלות היחסית: "לדעתי יש בעיקרון תום הלב ובחובת ההגינות של הרשות המינהלית כדי להגמיש את תוצאות הדרישה הצורנית המהותית הקבועה בסעיף 203 לפקודת העיריות. הגמשה זו מתבקשת מיחסיותה של הבטלות - הן בדיני החוזים והן במשפט המינהלי. "מקומה הגיאומטרי" הראוי של טענה המתבססת על עיקרוןתום הלב וחובת ההגינות של הרשות המינהלית, אינה בקביעה מקדמית א-פריורית לפיה עיקרון תום הלב "גובר" על סעיף 203. מקומה הגיאומטרי הראוי של טענה כזו הוא בדיון לגופו של עניין, במסגרת בחינת שיקולי הצדק בעיקרון ההשבה. ... המסקנה הסופית בעניין זה תיעשה תוך שקלול שיקולי הצדק כולם... התוצאה הסופית תהיה תוצר של איזון מכלול השיקולים, ולא של קביעה א-פריורית לפיה עיקרון תום הלב "גובר" מראש על תכלית דרישת הצורה המהותית" (מתוך פסק דינה של כב' השופטת נאור).

הלכת בית הרכב מתבססת, בתמצית, על עקרונות המניעות וההסתמכות, שנותנים ביטוי לעיקרון הרחב של תום הלב. במילים אחרות: ביהמ"ש לא יאפשר לרשות מינהלית להתנער מהתחייבות שנטלה על עצמה, לאחר שהצד השני לחוזה פעל על סמך התחייבות זו ושינה את מצבו לרעה.

ב"כ המשיבה מאבחן, בצדק, בין עניין בית הרכב (ואף עניין מכלוף), לבין ענייננו, בכך שבאותם מקרים היה מדובר בפעולתה של העירייה ב"כובעה" האזרחי, כצד לחוזה, ולא ב"כובעה" השלטוני. התחייבותה החוזית של העירייה, במקרים הללו, אמנם נפגמה באי-חוקיות "צורנית", בכך שלא קוימו תנאי החתימה על פי סעיף 203 לפקודת העיריות; אך התחייבות מסוג זה, ופגם מסוג זה, שונים במהותם מהתחייבות של העירייה ב"כובעה" השלטוני, ובענייננו - מהתחייבות שנוגעת לתשלומי חובה, אשר הדין מחייב את העירייה לגבות מהתושבים ולהזרים אל הקופה הציבורית.

במישור האזרחי-חוזי, יש לעירייה מרחב של שיקול דעת, כצד שמתקשר בחוזה. היא חייבת אמנם למלא אחר דרישות סעיף 203, על מנת שיהיה תוקף להתחייבותה החוזית, ואמנם יש לדרישות צורניות אלה גם חשיבות מהותית בשמירה על מסגרת התקציב; אך כאשר העירייה פועלת בחוסר תום לב ובחוסר הגינות, עד כדי סירוב לשלם עבור שירות שהזמינה במפורש, ואשר בוצע לשביעות רצונה (עניין מכלוף); או עד כדי היאחזות בסעיף 203 בניסיון להתנער מהתחייבותה במסגרת חוזה שכירות, לאחר ששני הצדדים פעלו בהתאם להתחייבות זו במשך תקופה ממושכת (עניין בית הרכב) - במקרים אלה נתנו בתי המשפט את משקל הבכורה לעקרונות תום הלב וההגינות, שעוצמתם גוברת על "עוצמת" אי-החוקיות אשר התבטאה באי קיומן של דרישות שהן אמנם חשובות אך פורמליות במהותן.

לא כך בענייננו, כאשר אי החוקיות שבהתחייבות הרשות נוגעת להפחתת סכומו של תשלום חובה, ללא סמכות חוקית לעשות כן. בכובעה "השלטוני" חייבת הרשות המקומית לגבות את היטלי הפיתוח, שהם תשלומי חובה על פי הדין, ואין לה במישור זה כל מרחב של שיקול דעת, אשר לא ניתן לה על ידי המחוקק.

ב"כ העוררים מציג בסיכומיו (סעיפים 45 - 48; 63 - 65) כאילו המחלוקת דנן אינה אלא מחלוקת פורמלית, שנסבה רק על דרישה "צורנית" בדבר אופן החיוב בהיטל הביוב: על פי חישוב מטרי-פרטני או על פי תשלום גלובלי. אנו מסכימים עם ב"כ המשיבה כי אין לקבל את הצגת הדברים בדרך זו, וכי השוני בין חיוב על פי חישוב מטרי-פרטני, כדרישת החוק, לבין חיוב על פי תשלום "גלובלי" מיטיב, שאופן חישובו אינו ברור - אינו שוני "צורני" אלא שוני מהותי ו"בשרי", הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית. אף מר אלול הסכים עם ב"כ המשיבה כי מדובר ב"שינוי קונספטואלי" (ראו בעמ' 26 לפר').

על כן מקבלים אנו את עמדת ב"כ המשיבה כי יש לאבחן מענייננו את הלכת בית הרכב ופסיקה דומה.

21. ביוני 2009 ניתן פסק-דינה של כב' השופטת ד"ר אגמון-גונן (ביהמ"ש לעניינים מינהליים בתל-אביב), ב-עת"מ 1021/08 ישיר איי. די. איי. חברה לביטוח בע"מ נ. עיריית פתח תקווה (להלן: עניין ישיר), שבו הורחבה הלכת בית הרכב גם לגבי התחייבות-רשות בלתי חוקית, כאשר אי-החוקיות נגעה להפחתת תשלום-חובה, היינו - לפעולת הרשות בכובעה "השלטוני" ולא בכובעה "החוזי" (פסק דין דומה של כב' השופטת אגמון-גונן ניתן גם ב-עת"מ 2030/07 סעד נ. עיריית אור יהודה). ב"כ העוררים מסתמך על שני פסקי הדין הללו.

הנסיבות בעניין ישיר דומות לאלה שבענייננו: עיריית פתח תקווה חפצה למשוך אל העיר חברות ועסקים. מרכז עסקיה ומשרדיה של חברת הביטוח "ישיר" (בשמה המקוצר) היה בתל-אביב. על מנת ליתן לה תמריץ להעתיק את משרדיה לפתח תקווה, התחייבה כלפיה העירייה להעניק לה הנחה בת 60 אחוזים בתשלומי הארנונה, בפריסה לשלוש שנים.

חב' "ישיר" פעלה על סמך התחייבות זו והעתיקה את משרדיה לפתח תקווה, דבר שגרם לה שיבושים והוצאות כאמור בפסק הדין. לאחר שנשאה בעלויות ובקשיים הללו והעתיקה את משרדיה לפתח תקווה, נוכחה "ישיר", להוותה, כי בחיובי הארנונה לא ניתנה לה ההנחה שהבטיחה העירייה. העירייה ביקשה להתנער מהבטחתה, בין היתר, מהטעם שהבטחה זו היתה בלתי חוקית, כיוון שלא התקיימו התנאים שנקבעו בחוק ההסדרים הרלבנטי, אשר רק בהתקיימם היתה העירייה מוסמכת להעניק אותה הנחה בארנונה, שהבטיחה לחב' "ישיר".

למרות שהמגעים בין הצדדים נמשכו לאורך כשנה, לא העמידה העירייה את חב' "ישיר" על כך שאין מתקיימים התנאים שנדרשים על פי החוק על מנת להעניק לה את ההנחה המובטחת בתשלומי הארנונה. העירייה הניחה לחב' "ישיר" להמשיך ולפעול על סמך הבטחתה, עד ש"ישיר" השלימה את העתקת משרדיה אל העיר. גם אז לא העמידה אותה העירייה על כך, שלא תבצע את התחייבותה כלפיה, והדבר הסתבר לחברה רק עם קבלת חיובי הארנונה.

כב' השופטת אגמון-גונן פסקה כי העקרונות שבבסיס הלכת בית הרכב ניתנים ליישום, גם כשהרשות פועלת בכובעה ה"שלטוני": "במישור החוזי, הלכה זו מעוגנת בסעיף 31 לחוק החוזים. במישור המינהלי, ניתן להורות על סעד דומה לפי דוקטרינת הבטלות היחסית".

בין השיקולים העיקריים מנתה כב' השופטת אגמון-גונן את חוסר תום הלב המשווע מצד העירייה, שעולה כמעט לכדי הטעייה; את העובדה שהעירייה פעלה לקידום האינטרס שלה, למשוך עסקים אל העיר, תוך יצירת מצג ברור ותוך שהמריצה את חב' "ישיר" להסתמך על מצג זה ולשאת בהוצאות ובשיבושים שהיו כרוכים במעברה לפתח תקווה; הפגיעה הקשה באינטרס ההסתמכות, אשר נוצרה בנסיבות אלה; ומנגד - החשיבות שבשמירה על מסגרת התקציב.

לאחר הצגת מכלול השיקולים לכאן ולכאן הגיעה כב' השופטת אגמון-גונן למסקנה כי "בנסיבות אלו יש חשיבות לחייב את העירייה ולא לאפשר לה להתכחש להתחייבות שנטלה על עצמה לטובת העותרת. אמנם, במקרה זה לא עמדה ההתחייבות בדרישות החוק, אולם החשש מכך שעיריות יחרגו ותיפגע מסגרת התקציב אינו גבוה, שכן - כפי שציינה כב' השופטת מ' נאור (בעניין בית הרכב - הערת ועדת הערר), לא מדובר בקביעה אפריורית שעיקרון תום הלב גובר, אלא באיזונים בכל מקרה ומקרה. ... בנסיבות העניין, לאור חוסר תום הלב הקיצוני של עיריית פתח תקווה, ומאחר שהעותרת הסתמכה על התחייבות המשיבה, פעלה בהתאם, והעבירה את משרדיה לפ"ת, על כל העלויות הכרוכות בכך, יש לחייב את המשיבה לקיים את החיוב שכנגד, על אף בטלות החוזה מחמת אי-חוקיות, וליתן לעותרת את מלוא ההנחה בארנונה לה התחייבה העירייה... ".

בדונה בהיבט המינהלי של חוסר תום הלב במתן ההבטחה, קובעת כב' השופטת אגמון-גונן כי ההבטחה להנחה בארנונה ניתנה בניגוד לחוק, ועל כן התחייבות זו בטלה. היא מציינת אסמכתאות לכך שכאשר יש חוסר תום לב מצד הרשות, אפשר שיהיה ריכוך מסויים גם בתנאי הסמכות. אולם - "לענייננו, גם עם ריכוך שאלת הסמכות לא ניתן במקרה זה לומר כי ההחלטה ניתנה בסמכות. עם זאת, יש להמשיך ולשקול האם במישור המינהלי יש נפקות להבטחה, על אף שהבטחה זו אינה עומדת בדרישות החוק".

בסופו של דיון מגיעה כב' השופטת אגמון-גונן למסקנה כי גם במישור המינהלי יש ליתן נפקות לאותה הבטחה, למרות היותה בלתי חוקית. היא מסתמכת על פתרונות של "השבה ממותנת" ועל החלת דוקטרינת הבטלות היחסית ומזכירה פסיקה שבה אומץ פתרון של התחשבות בעותרים "באופן חלקי" (בג"צ 3616/06 פרג' מנצור נ. משרד הפנים, שם נאמר, בין היתר: "סוף דבר שכל הנחלים בענייננו זורמים אל אותו ים, קרי, לפתרון ביניים שיש בו גם תחושת צדק").

בסופו של דבר קיבלה כב' השופטת אגמון-גונן את עתירתה של חב' "ישיר" תוך הדגשה כי "במקרה שלפני, אי הצדק זועק מעובדות המקרה".

ב"כ העוררים מבקש כי נלך בעקבות פסיקה זו, שקובעת כי ניתן לאכוף "התחייבות מינהלית", גם כשהיא נוגדת את הדין, וגם כשמדובר בדין שעוסק בגביית תשלומי חובה שצריכים להגיע אל הקופה הציבורית. הוא מצביע על הדימיון בנסיבות: הרשות המקומית נתנה התחייבות בלתי חוקית, לגבי הפחתה בתשלום-חובה, על מנת להמריץ תושבים (או עסקים) לפעול באופן שיקדם אינטרס מסויים שלה, לטובת העיר או היישוב. הצד השני הסתמך על הבטחה זו, פעל על פיה ושינה את מצבו, ולאחר מכן התנערה הרשות המקומית מהתחייבותה. למרות שאי-החוקיות נסבה על הפחתה בתשלום-חובה - כמו במקרה שלנו - ולא על פגם בחתימות לגבי התחייבות חוזית בלבד של העירייה (בית הרכב, מכלוף ודומיהם), החליט ביהמ"ש לאכוף על הרשות המקומית את קיום ההתחייבות.

מנגד טוען ב"כ המשיבה, ראשית, כי למיטב ידיעתו הוגש ערעור על פסק הדין בעניין ישיר, כך שאין מדובר בפסק דין חלוט (מה גם שאין מדובר בפסק דין של ביהמ"ש העליון).

שנית, טוען הוא, לגופו של עניין, כי גם אם נלך עד הקצה לאורך "חבל הליברליות", שזכה ל"מתיחה" נוספת בעניין ישיר, עדיין יש שוני ממשי בין הנסיבות בעניין ישיר לבין אלה שבענייננו, באופן שצריך להביא, בסופו של דבר, לתוצאה שונה מזו שבעניין ישיר.

על פי ההלכות, הן בעניין בית הרכב והן בעניין ישיר, ואף בפסיקה שנזכרת בו - הסטייה מבטלותה המוחלטת של הבטחת-רשות שניתנה שלא כחוק, והמעבר אל בחינתה על פי תורת הבטלות היחסית, מטילים על ביהמ"ש (או על ועדת הערר) את המשימה לבחון ולשקול היטב את מכלול הנסיבות, לכאן ולכאן, ולתור אחר נקודת האיזון הנכונה והראוייה, שתהלום את הנסיבות הספציפיות של אותו מקרה. חשוב לשוות לנגד עינינו את הנחייתה של כב' השופטת נאור בעניין בית הרכב, כי היישום של תורת הבטלות היחסית חייב להביא למסקנה פוסטריורית - לאחר שקילה מדוקדקת של הנסיבות הספציפיות - ובשום פנים לא להחלטה אפריורית, לכאן או לכאן. להלן נערוך שקילה כזאת של מכלול הנסיבות בענייננו.

22. לא בכדי אין ל"התחייבות מינהלית" מעמד התקפות שיש ל"הבטחה שלטונית", כיוון ש"התחייבות מינהלית", כזו שבענייננו, חסרה את הנדבך העיקרי שמקנה תוקף ל"הבטחה שלטונית", הלא הוא נדבך החוקיות. למותר להכביר דברים על משקלו של האינטרס הציבורי בקיום החוק. קיום החוק הוא הבסיס לסדר הציבורי והחברתי, ואין ספק שהוא אינטרס ציבורי ראשון במעלה.

על כן "התחייבות מינהלית", שנגועה באי-חוקיות - האינטרס של קיום החוק מבקש לבטלה ולהעבירה מן העולם. מאידך גיסא, כאשר רשות מינהלית חוטאת בהתחייבות שבניגוד לחוק כלפי האזרח, הרי זה חטא כפול ומכופל: חובותיה של הרשות המינהלית כלפי האזרח הן תמיד "מוגברות", בשל מעמדה השלטוני ובשל הכוח והשררה שכרוכים בו. על כן מוטלת על הרשות המינהלית חובה מוגברת לקיים את החוק, כמו גם חובה מוגברת של תום לב והגינות.

כאן נכנס לתמונה אינטרס ציבורי נוסף, שחשיבותו רבה, והוא: האמון של האזרח בשלטון. אף אמון זה הוא חיוני לקיום סדרי חברה וממשל תקינים.

בהתאם לכך, הנחת-המוצא של האזרח תהיה כי כאשר הרשות - מיוזמתה - מציעה לו הצעה כלשהי, הרי הצעה זו היא בהתאם לחוק ולא בניגוד לו (כב' השופטת אגמון-גונן מציינת זאת בפסה"ד בעניין ישיר). אינטרס האמון בשלטון חותר לכך שהאזרח ישקול בחיוב את הצעת הרשות, ולא יצטרך להביא בחשבון שיקוליו את האפשרות שההצעה היא בלתי חוקית. צויין בפסיקה לא אחת, כי במקרים רבים יתקשה האזרח לבדוק אילו בעלי תפקידים בדיוק מוסמכים לאילו פעולות, והדאגה לכך היא מחובתה של הרשות.

על כן, רשות שמכשילה את האזרח בהצעה בלתי חוקית, ולאחר מכן נהנית מכך שהאזרח נתן בה אמון ופעל בהתאם להצעתה, תיחשב כנוהגת בחוסר תום לב, כאשר לאחר כל זאת היא מפתיעה את האזרח ומתנערת מהתחייבותה כלפיו, בטענה שאותה התחייבות היא בלתי חוקית. יש במצב דברים כזה משום לעג לרש, ובנסיבות מסויימות - אולי אף שימוש לרעה בכוח השררה. האינטרס הציבורי של שמירת האמון בשלטון, ואף חוש הצדק, יבקשו במקרה כזה לאכוף על הרשות את ה"התחייבות המינהלית" למרות היותה בלתי חוקית (כך נפסק בעניין ישיר).

מנגד עומד האינטרס הציבורי של שמירה על קופת הציבור, אשר צועד יד ביד עם האינטרס של קיום החוק. שמירה על הקופה הציבורית היא מחובותיו הבסיסיות של כל גוף ציבורי שמופקד על קופה כזאת, ובענייננו - הרשות המקומית. הזיקה בין קיום החוק לבין שמירה על הקופה הציבורית היא ברורה: על הרשות המקומית לגבות את סכומי הארנונה, ההיטלים והאגרות, שעליה לגבות על פי כל דין, ולהזרימם אל הקופה הציבורית. מקום שהרשות המקומית אינה גובה סכומים, שהדין מטיל עליה לגבות, היא אינה מקיימת את חובתה לשמור על הקופה הציבורית.

מקום שהרשות חטאה ב"התחייבות מינהלית" בלתי חוקית, על חשבון הקופה הציבורית - האם מוצדק לאכוף עליה התחייבות זו, על חשבון כלל הציבור, או שמא ראוי יותר לאפשר לה לסגת מהתחייבות זו ולחזור לנתיב הנכון של קיום החוק ושמירה על קופת הציבור?

ושוב מאידך גיסא - האינטרס הציבורי של מניעת אפלייה בין שווים. לשיקול זה משקל ניכר בתחום המשפט המינהלי.

בענייננו, בשכונת וילות 2 למעלה מ- 76 נכסים. בארבע שכונות דומות יש בסך הכל כ- 300 נכסים. חלק מתושבי השכונות הללו (לדברי מר פרס - "מאות") לא חוייבו בהיטלי פיתוח, לאחר ששילמו את התשלום הגלובלי על פי החלטת 1987, וזאת גם כשבנו תוספת בנייה, על פני הבנייה המקורית, שנים לא מעטות לאחר מכן, כמו במקרה של מר הררי.

ב"כ העוררים צודק בטענתו, כי לו הקדימו העוררים לבנות את ביתם החדש, ולו ביקשו את היתר הבנייה מספר שנים קודם לכן, אפשר שהיו מופטרים מהיטל הביוב (ומהיטלי פיתוח אחרים), כפי שהופטר מר הררי. הרי לא ייתכן שהחיוב, או אי-החיוב, בהיטל יהיו תלויים במקריות וב"מזל" - אימתי יתעורר מי ברשות המקומית (הגזבר החדש או בעל תפקיד אחר), ש"יגלה" את אי-החוקיות שבהחלטת 1987 וב"התחייבות המינהלית" שנלוותה אליה ומיושמת כלפי רבים, זה למעלה מעשר שנים.

ב"כ המשיבה אינו חולק על הפסול שבמצב דברים כזה, אולם כנגד טענת האפלייה של העוררים - ביחס לתושבים אחרים, ששילמו בזמנו את התשלום הגלובלי ופוטרו מתשלום היטלי פיתוח - מבקש ב"כ המשיבה להרחיב את מעגל-ההשוואה ולכלול בו את כלל תושבי היישוב. ביחס לכלל התושבים, העוררים מופלים לטובה, כיוון שמתוך התחשבות בתשלום הגלובלי בעבר, ובנסיבות שנלוו אליו, הפחיתה המשיבה את היקף חיובם של העוררים בהיטל הביוב, בכך שהעניקה להם פטור לגבי 72 מ"ר, שבגינם לא שולם בעבר היטל ביוב כדין. יש איפוא פנים לכאן ולכאן גם בסוגיית האפלייה שבענייננו.ב"כ המשיבה מדגיש בסיכומיו את הנזק לקופת הציבור, אם העוררים, ותושבים שנסיבותיהם דומות, יופטרו לחלוטין מהיטל הביוב (ומהיטלי פיתוח אחרים) בגין תוספת בנייה: ההפחתה הבלתי חוקית בהיטלי הפיתוח, במועד החלטת 1987 ובשנים שמייד לאחר מכן, גרמה כבר נזק לקופת הציבור, כאשר נבנו בשכונות הוילות הבתים הראשונים, ובעלי הנכסים שילמו רק חלק מסכומי היטלי הפיתוח שהיה עליהם לשלם על פי הדין. אולם נזק זה הוא מצומצם, לעומת הנזק הניכר שייגרם, אם פרקטיקה בלתי חוקית זו לא תיעצר, ואם יופטרו לחלוטין מהיטלי הפיתוח גם תוספות הבנייה באותם נכסים, אשר מטבע הדברים מבוצעות שנים לא מעטות לאחר הבנייה הראשונית. במשך השנים שחולפות משדרגת המשיבה את מערכת הביוב ומוסיפה לה תשתיות-על חדישות ויקרות, כפי שצויין לעיל (ראו פירוט בחוות דעת המומחה מר חסון ובסיכומיו של ב"כ המשיבה). מהראיות עולה כי עלותן של תשתיות-על אלה לא הובאה בחשבון בתחשיב, שעל בסיסו נקבע בזמנו הסכום הגלובלי, לצורך החלטת 1987.

לפיכך, מתן פטור מלא לעוררים, ולתושבים אחרים בעלי נסיבות זהות, מתשלום היטל הביוב גם בגין תוספות בנייה חדשות, יטיל מעמסת-יתר בלתי מוצדקת על תושבי היישוב האחרים, שיחוייבו במלוא סכומי ההיטל על פי חוק העזר ויימצאו מממנים את מערכת הביוב, שבה משתמשים גם העוררים, מבלי שהאחרונים משתתפים בנטל. במצב דברים כזה, אפלייתם של העוררים לטובה, לעומת כלל תושבי היישוב, תהא זועקת ובלתי מוצדקת עד מאד.

נכון כי מצב הדברים העגום שבעקבות החלטת 1987 נוצר על ידי פרנסי המשיבה דאז, אשר בלהיטותם למהר ולאכלס את השכונות החדשות, לקו בקוצר ראייה ולא נתנו דעתם על קיום החוק, ואף לא על הנזק הכלכלי לטווח ארוך, שייגרם כתוצאה מה"התחייבות המינהלית" שנטלו על עצמם. אולם - טוען ב"כ המשיבה - מאזן האינטרסים מחייב להעדיף את טובתו של כלל ציבור התושבים על פני מיצוי מלא ודווקני של ה"התחייבות המינהלית", גם אם ועדת הערר תמצא שאמנם ניתנה התחייבות כזאת.

ב"כ המשיבה מאבחן את ענייננו מעניין ישיר, בעיקר בשקילת מידת הפגיעה באינטרס ההסתמכות: בעניין ישיר גרמה העירייה לחב' "ישיר" להעתיק את משרדיה מתל-אביב לפתח-תקווה, על כל ההוצאות והשיבושים הכרוכים בכך. פעולתה של חב' "ישיר" תוך הסתמכות על ה"התחייבות המינהלית" של העירייה, גרמה איפוא לחברה נזק של ממש. ב"כ המשיבה טוען כי עוצמת הפגיעה באינטרס ההסתמכות היא שהביאה את ביהמ"ש לראיית המקרה כמקרה של "אי צדק זועק", עד כדי הצדקה לאכיפת ה"התחייבות המינהלית", למרות היותה בלתי חוקית ולמרות הפגיעה בקופה הציבורית כתוצאה מאכיפתה.

שונה המצב לגבי משפחת העוררים: הסב המנוח רכש מגרש בשכונת וילות 2, וממילא היה חייב לשלם את היטלי הפיתוח כדין, היינו - על פי חוקי העזר. החלטת 1987, שעליה הסתמך, לא גרמה לו לשנות את מצבו לרעה, במיוחד משקיבלנו את טענת ב"כ המשיבה, כי אין זה נכון לראות בתשלום בשנת 1988 תשלום טרם זמנו, שלא ניתן היה לחייב בו כחוק. על כל פנים, גם העוררים אינם חולקים כי בשנת 1991 הגיעה כבר העת לשלם את היטלי הפיתוח. המשיבה הרי אינה מתעלמת מהתשלום שבוצע ומוכנה להתחשב בו, אף מעבר לערכו הכספי. בהתאם לכך, טוען ב"כ המשיבה כי התוצאה של ביטול ה"התחייבות המינהלית" לא תהא "ביטול" תשלום-העבר, כאילו לא בוצע, אלא - החשבתו כתשלום "על חשבון" ההיטל החוקי, ואפילו במידה העולה ב- 72 מ"ר על השטח של 13 מ"ר בלבד, שצריך להחשיב כמכוסה על ידי התשלום משנת 1988. בסופו של דבר, לא זו בלבד שלא נגרם לעוררים נזק כתוצאה מהסתמכותו של הסב על החלטת 1987, אלא שבדרך בחזרה אל נתיב החוק (היינו: חיוב העוררים בהיטל הביוב כנדרש, על פי חוק העזר) זוכים העוררים בהנחה בלתי מבוטלת, שערכה 2,445 ₪ (החישוב, בסעיף 42 סיפא לסיכומי ב"כ המשיבה).

מצב דברים זה שונה מאד מעוצמת הפגיעה ומעוצמת העוול, שנגרם לעותרת בעניין ישיר.

23. בשקילת מכלול הנסיבות לכאן ולכאן, אנו מקבלים את עמדת ב"כ המשיבה.

בדרישת התשלום המתוקנת, שעליה הוגש הערר, הציגה המשיבה, מלכתחילה, עמדה של פשרה, כפי שפורט לעיל.

בסופו של דבר התחדדה השאלה להכרעתנו: האם פשרה זו היא הולמת ומאוזנת, בנסיבות העניין, או שיש להעדיף את עמדת העוררים שדורשים מיצוי מלא של ה"התחייבות המינהלית" של המשיבה, לאחר שקיבלנו את טענותיהם בדבר עצם קיומה של התחייבות זו ואף בדבר יישומה בפועל במשך שנים רבות.

כפי שציינו, "התחייבות מינהלית" טומנת בחובה - מעצם טיבה - חולשה ניכרת, בהיותה התחייבות בלתי חוקית שעומדת בניגוד לאינטרסים הציבוריים של שמירת החוק ושל שמירה על הקופה הציבורית.

על כן, על מנת להביא את ביהמ"ש למסקנה כי למרות כל אלה, ראוי בכל זאת לאכוף את ה"התחייבות המינהלית" - צריך להיות בנסיבות המקרה משקל ניכר מאד לאינטרסים הציבוריים שיצדדו באכיפה כזאת. כך אירע בעניין ישיר. לעומת זאת, המקרה שלפנינו הוא אחד מאותם מקרים שתוארו בעניין פרג' מנצור שצויין לעיל כשייכים ל"ים" של מקרים שמצריכים "פתרון-ביניים שיש בו גם תחושת צדק".

פרטנו לעיל את השיקולים השונים, ובחלקם הנוגדים, שרלבנטיים לענייננו. לאחר שערכנו את מאזן השיקולים הללו, אנו מקבלים את טענת ב"כ המשיבה כי דרישת התשלום המתוקנת, על הפשרה שבה, נותנת מענה הולם מחד - למטען ה"היסטורי" של החלטת 1987 ותשלום הסכום הגלובלי על ידי הסב המנוח; ומאידך - לאינטרס הציבורי של הצורך לחזור למסלול שמירת החוק והקופה הציבורית ולהקטין את הפגיעה בהם, כתוצאה מהחלטת 1987, במיוחד ככל שמדובר בבנייה חדשה.

בהתאם לכך, אנו משיבים בחיוב על השאלה שבפלוגתא השלישית, בכפוף לכך שחיוב העוררים בהיטל הביוב בגין תוספת הבנייה יהיה על פי דרישת התשלום המתוקנת, על הסדר הפשרה שבה.

סיכום

24. על פי כל האמור, אנו דוחים את הערר.

החלטנו, ברוב דעות, לחייב את העוררים בהוצאות מופחתות, בהתחשב בכך שהמחלוקת התעוררה בשל התנהלותה הבלתי תקינה של המשיבה, בכך שקיבלה את החלטת 1987 ופעלה על פיה במשך למעלה מעשר שנים. נכון כי הדבר לא נעשה על ידי האנשים שממלאים תפקידים במשיבה כיום, אלא על ידי אחרים, אך אין בשינוי הפרסונלי כדי לשנות את מיהותה של הרשות המינהלית, כגוף. לו השכילו פרנסי המשיבה להימנע מהסדר הסכום הגלובלי, שמנוגד לדין, או למצער להימנע מיישומו בפועל לאורך שנים, לא היתה מתעוררת המחלוקת דנן, לגבי החיוב בהיטל ביוב בגין תוספת הבנייה.

על פי הראיות, קיבלנו את טיעונם העיקרי של העוררים בדבר ה"התחייבות המינהלית" ובדבר יישומה בפועל במשך למעלה מעשר שנים. כפועל יוצא, קיבלנו אף את טענת העוררים כי בחיובם בהיטל הביוב בגין תוספת הבנייה, הם מופלים לרעה לעומת תושבים אחרים, ששילמו את הסכום הגלובלי ופוטרו מתשלום ההיטל בגין תוספת בנייה בנכסם.

לאחר שקילת מכלול הנסיבות קיבלנו את עמדת המשיבה, כי אפלייה זו לרעת העוררים צריכה להידחות מפני אפלייתם לטובה, ביחס לכלל תושבי היישוב, אם יופטרו לחלוטין מהיטל הביוב בגין תוספת הבנייה; וכי הפשרה שמגולמת בדרישת התשלום המתוקנת מהווה מענה מאוזן למכלול השיקולים הרלבנטיים.

כיוון שפתרון מאוזן זה מגולם בדרישת התשלום המתוקנת, שהמשיבה הוציאה טרם הגשת הערר, יש מקום להשית על העוררים הוצאות, אולם גם בעניין ההוצאות ראוי לתת ביטוי לאשמה של המשיבה במצב הדברים שהניב את המחלוקת.

חבר ועדת הערר, מר ירון עובדיה, היה בדעה כי בנסיבות העניין היה מקום שלא לחייב את העוררים בהוצאות.

ברוב דעות מחייבים אנו איפוא את העוררים לשלם למשיבה הוצאות הערר בסכום מופחת של 1,500 ₪, בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

25. המזכירות תשלח את ההחלטה לב"כ הצדדים.

יעל קלוגמן, שופטת יו"ר ועדת הערר מר בועז תענך חבר ועדת הערר מר ירון עובדיה חבר ועדת הערר ניתנה היום, ב' טבת תשע"א, 09/12/2010, בהעדר הצדדים.