ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 19/10/2019
גרסת הדפסה

עמנ 170-08 ועדת ערר, מנהלי

בום בהרצל בע"מ ואח' נגד עיריית תל-אביב יפו ואח'


22/12/2010

עמנ 170-08

  1. בום בהרצל בע"מ
  2. מוני ברכה

נגד

  1. עיריית תל-אביב יפו
  2. מנהל הארנונה של עיריית ת"א- יפו

 

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

בפני : כב' השופטת שרה ברוש

[22/12/2010 ]

פסק דין

 

ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב-יפו (להלן: "הועדה") מיום 24.2.08.

מבוא

1. עניינו של ערעור זה, בשאלת מיהות המחזיק בנכס המצוי בשדרות רוטשילד 10 בתל-אביב (להלן: "הנכס"), בשתי התקופות הרלוונטיות לערעור.

התקופה הראשונה, היא, מיום 1.2.01 ועד ליום 26.2.03 (להלן: "התקופה הראשונה"). ביחס לתקופה זו, טענו המערערים כי המשיבים טעו בחייבם את המערער 2 (להלן: "המערער") בארנונה בגין הנכס, הואיל ובתקופה זו, המערערת 1 (להלן: "המערערת" או "החברה"), היא שהחזיקה בלעדית בנכס.

התקופה השנייה היא מיום 23.3.03 ועד 1.11.04 (להלן: "התקופה השנייה"). ביחס לתקופה זו טוענים המערערים, כי אין לחייבם בארנונה, שכן המחזיקים בנכס היו שנים אחרים, האחד - שמעון לב-רן (להלן: " "לב-רן") והשני - עצמון בשן (להלן: "בשן").

התקופה הראשונה

2. ביום 23.1.01 חתם המערער, מוני ברכה, עו"ד במקצועו, יחד עם שותפו, ויקטור פדלון (להלן: "פדלון"), על חוזה שכירות של הנכס מאת בעליו, לתקופה של שנה, החל ביום 1.2.01 ועד ליום 31.1.02 . (ראו, החוזה נספח ג' לכתב הערעור (להלן: "החוזה הראשון")).

3. ביום 29.1.01 התאגדה המערערת כחברה, ונרשמה אצל רשם החברות (ראו, תעודת ההתאגדות נספח ב' לכתב הערעור). המערערת ניהלה בנכס קיוסק לממכר מזון, דברי מתיקה, משקאות, סיגריות וכדומה.

שלושה היו בעלי מניותיה של המערערת: המערער, פדלון, ובשן. כל אחד מן השלושה היה הבעלים של שליש ממניות החברה. חלקו של בשן הוחזק בנאמנות על ידי המערער ופדלון, שהחזיקו כל אחד מהם, בנוסף למניותיהם, גם במחצית מן המניות של בשן (ראו, הסכם הנאמנות, נספח ב' לכתב הערעור).

אין חולק, כי לאחר הקמת המערערת, לא נערך הסכם שכירות חדש בינה ובין בעלי הנכס. כל שנעשה, היה הטבעת חותמת החברה על החוזה הראשון לצד שמותיהם של השוכרים, דהיינו המערער ופדלון (ראו, החוזה נספח ג/1 לכתב הערעור, (להלן: "החוזה המתוקן").

4. המשיבים קיבלו מאת המערערים שני מכתבים באשר להחזקה בנכס. המכתב הראשון נשלח למשיבים ביום 11.4.01 והתקבל במשרדי המשיבה 1 (להלן: "העיריה") ביום 20.4.01.

במכתב הראשון, הנושא כותרת "דיווח בגין חזקה בחנות ברחוב הרצל 7 בת"א", ביקשה המערערת להירשם כמחזיקה בנכס. המכתב נשלח בשנית למשיבים ביום 22.5.01, ובכתב יד הוספה התייחסות באשר לאיטום ופירוק של הגלריה המצויה בנכס, וכן פרטים לצורך תיאום ביקורת במקום (להלן: "המכתב השני").

5. גירסת המשיבים, היא, כי למכתב הראשון צורף החוזה הראשון. לא כך גורסים המערערים, הטוענים כי החוזה המתוקן צורף לשני המכתבים. כך או כך, ביום 1.2.01 עודכנה שומת הנכס, כך ששם המחזיק בו שונה לשמה של המערערת, וכמחזיקים נוספים נרשמו המערער ופדלון.

6. ההודעה ששלחו המשיבים בדבר שינוי שם המחזיק לשמם של המערערת, המערער ופדלון, נשלחה לכתובת הנכס, שהיא גם כתובתה הרשומה של המערערת. בהודעה, הודע למחזיקים על זכותם להגיש השגה בתוך 90 ימים מקבלת ההודעה. השגה כזו לא הוגשה והטענה כנגד רישומו של המערער כמחזיק, הועלתה על-ידיו לראשונה במסגרת עת"מ 2567/05, למעלה מארבע שנים לאחר שבוצע הרישום כאמור, וזאת רק לאחר שננקטו כנגד המערער הליכי גבייה מינהליים.

יוער, כי עת"מ 2567/05 נמחקה על ידי בית המשפט (כב' השופט נ. ישעיה), על מנת לאפשר למערער "למצות את ההליכים להגיש בקשות או עררים מתאימים לועדה המוסמכת".

המערער הגיש ערר לועדה המוסמכת, וטען בפניה, כי חתם על החוזה הראשון כ"יזם" בשם החברה שהתאגדה תוך זמן קצר לאחר החתימה על חוזה השכירות, ועל כן אין הוא בגדר מחזיק בנכס בתקופה הראשונה.

התקופה השנייה

7. ביום 26.2.03 נחתם הסכם לפירוק השותפות בין המערער ובשן. זכויותיו וחובותיו של המערער הועברו ללב-רן (ראו, הסכם פירוק שותפות והעברת זכויות, נספח ח' לכתב הערעור).

לפי גרסת המערערים, בעקבות פירוק השותפות והעברת הזכויות, שלחה החברה ביום 9.3.03 הודעה למשיבים, לפיה חלו חלופי מחזיקים בנכס, כך שהמחזיקים עתה הם לב-רן ובשן (להלן: "הודעת המערערת מיום 9.3.03"). גרסת המשיבים, היא, כי מכתב זה לא התקבל במשרדי העיריה, וכל שהתקבל במשרדי המשיבים ביום 12.6.03, הוא מכתב בכתב ידו של לב-רן המצהיר שהוא הינו המחזיק בנכס (להלן: "הודעת לב-רן, ראו נספח טו 1-6 לכתב הערעור").

במכתבם מיום 4.8.03 ביקשו המשיבים מלב-רן להמציא מסמכים נוספים לצורך המשך הטיפול בבקשתו להחלפת שמות המחזיקים בנכס. לב-רן והמערערים לא המציאו למשיבים את המסמכים המבוקשים. המשיבים והמשיכו להתייחס למערער יחד עם המערערת כמי שמחזיקים בנכס.

8. המערער טען בפני הועדה, כי עם החתימה על הסכם פירוק השותפות והעברת הזכויות, הודע למשיבים על ידי לב-רן כי המחזיקים בנכס הם לב-רן ובשן, על כן, לא היה מקום לראות בו מחזיק בנכס, בתקופה השניה.

החלטת הועדה

9. הועדה דחתה את טענות המערער, הן ביחס לתקופה הראשונה והן ביחס לתקופה השניה.

ביחס לתקופה הראשונה, לא הכריעה הועדה בין שתי הגרסאות, באשר לשאלה איזה חוזה צורף לכל אחד משני המכתבים שנשלחו ע"י המערערת. עם זאת, קבעה הועדה, כי החוזה הראשון היה מונח לנגד עיני המשיבים בעת רישום המערער יחד עם פדלון והמערערת כמחזיקים במשותף בנכס, בין אם הוגש חוזה זה על ידי המערערים ובין אם על ידי בעלי הנכס. לגישת הועדה, גם במצב כזה, היה על המשיבים להתייחס לאמור בחוזה הראשון, ולהביאו בחשבון במסגרת החלטתה. הועדה לא מצאה כל פגם בשיקול הדעת שהפעילו המשיבים בעניין הרישום על סמך חוזה זה. כך נאמר ההחלטה:

"כאשר מוצג למשיב חוזה שלפיו מר ברכה הוא אחד משוכרי הנכס, רישומו כמחזיק הוא בהחלט במתחם הסבירות, הכל בתנאי שניתנה למר ברכה הזכות להגיש השגה וערר (ואכן ניתנה לו הזכות לעשות כן)...

המשיב אינו חייב לרדת לעומקם ומורכבותם של היחסים החוזיים שבין הגורמים השונים המעורבים בהחזקת הנכס, מה גם שאיש לא טרח להסביר למשיב כי החוזה הראשון הוא חוזה מקדמי, שנערך על ידי יזמים לטובת חברה המצויה בהליכי הקמה. האם על המשיב לנחש עובדה זו?

זאת ועוד. היזמים באופן פעולתם, הקשו על "פיענוח" כוונתם. אילו "טרחו" היזמים והיו רושמים בחוזה הראשון כי מדובר בחוזה מקדמי, אפשר שכל הבעיה לא היתה באה לעולם. כך, גם אילו "טרחו" להכין חוזה חדש - בעבור החברה בלבד - לאחר שזו הוקמה, שבו שמותיהם אינם מופיעים כשוכרים, ומגישים אותו במסגרת הודעה מסודרת למשיב".

10. המערער לא הגיש השגה במועד הקבוע לכך בחוק, והטענה כנגד רישומו כמחזיק הועלתה על ידו רק למעלה מארבע שנים לאחר הרישום בעקבות הליכי גבייה מינהליים שננקטו נגדו. לגישת הועדה, השיהוי הניכר מחזק את הסברה כי המשיבים פעלו כדין, שכן לא סברו כי המערער חולק על רישומו כמחזיק.

הועדה התרשמה כי מעורבותו של המערער בניהול החברה, הייתה גדולה די הצורך כדי שידע כי הינו רשום כמחזיק, ודחתה את טענתו כי נודע לו על הרישום לראשונה במסגרת הליכי האכיפה המנהליים. הועדה מצאה כי המערער יכול וצריך היה לדעת על הרישום מכוח מעמדו כבעל שליטה וכמי שנושא באחריות למתנהל בחברה, שכל ייעודה הוא לנהל חנות יחידה.

הועדה דנה גם בשאלה המשפטית הנוגעת למעמדו של חוזה מקדמי של יזם הנעשה עבור חברה בתהליך הקמה, וזאת בהתאם לסעיף 14 לחוק החברות התשנ"ט -1999. סעיף זה, מאמץ את מודל השליחות הנסתרת, וקובע, כי הזכויות והחובות כלפי צד ג', שאינו מודע לקיומה של היזמות, הן כפולות: של היזם ושל החברה. לגישת הועדה, ניתן להשליך מכך, כי המשיבים, שלא היו מודעים להיותו של החוזה הראשון חוזה מקדמי, ובהעדר החלטה של החברה לאשרר את החוזה, חייבים המערערים כלפי המשיבים ביחד ולחוד עם החברה. הטבעת החותמת של החברה על גבי החוזה הראשון, אינה משחררת, לגישת הועדה, את היזמים מאחריותם כלפי המשיבים.

לסיכום עמדתה ביחס לתקופה הראשונה, קבעה הועדה, כי המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה ולא הוכיחו כי החברה היתה המחזיקה הבלעדית בנכס.

11. ביחס לתקופה השניה, דחתה הועדה את גירסת המערערים, לפיה, שלחה המערערת למשיבים ביום 9.3.03 הודעה בדבר חילופי מחזיקים בנכס. הועדה מצאה, כי המכתב של המערערת אינו נושא חותמת "נתקבל", והמערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי מכתב זה אכן התקבל אצל המשיבים. אשר למכתב בכתב ידו של לב רן שהתקבל במשרדי המשיבים ביום 12.6.03, קבעה הועדה כי אינו מהווה הודעה כנדרש לפי סעיף 325 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות"), שכן לב רן לא היה המחזיק הקודם בנכס ואינו מייצג את המחזיקים.

עם זאת, הוסיפה הועדה:

"אנו סבורים כי אילו היה במכתבו של לב-רן מידע כדי להצביע כי הוא אכן המחזיק החדש, דה פאקטו, צריך היה לרשום אותו כמחזיק או לפחות לשלוח ביקורת לנכס כדי לבחון את השאלה הזו, ולא להיתלות בלשונו של סעיף 325 לפקודה".

דא עקא שמכתבו של לב רן, כך הועדה, "מסתיר הרבה יותר ממה שהוא מגלה". למכתב לא צורף חוזה שכירות המעיד על העברת הזכויות, זאת חרף העובדה שהחוזה המקורי אוסר על העברת הזכויות לאחרים. למכתב לא צורף הסכם פירוק השותפות והעברת הזכויות (נספח ח' לכתב הערעור). בקשת המשיבים להמציא מסמכים נוספים לצורך המשך הטיפול בבקשת לב רן, לא נענתה על ידו ועל ידי המערערים, אשר נמנעו מלהעביר מסמכים המעידים על זהות המחזקים בנכס.

לסיכום עמדתה ביחס לתקופה השניה קבעה הועדה:

"בנסיבות העניין, אם אכן העבירו העוררים את ההחזקה למר לב-רן, אין להם להלין אלא על עצמם, על שלא הקפידו כי העברת החזקה אכן תירשם. ההנחה שלהם כי העברת החזקה בוצעה מאליה היא הנחה הגובלת בחוסר אחריות, בנסיבות העניין. אילו היו טורחים לברר מבעוד מועד -ברי שהיו מבינים כי נוצר קושי ברישום העברת החזקה, אם אכן היתה כזו".

למעשה, כך הועדה, משקפת המחלוקת לגבי התקופה השניה, סכסוך שגרתי בין המחזיקים שאינה מעניינם של המשיבים, אשר אינם אמורים להכריע בה.

טענות המערערים

12. ביחס לתקופה הראשונה, שבו המערערים על גרסתם העובדתית, כי אל שני המכתבים ששלחו למשיבים ביום 11.4.01 וביום 22.5.01, באשר לחזקה בנכס, צורף החוזה המתוקן. החוזה הראשון, לטענתם, נמסר למשיבים על ידי בעלי הנכס. המערערים סבורים, כי אילו המתינו בעלי הנכס להודעות המערערת ולא מיהרו להגיש את החוזה הראשון "היה נמנע כל ההליך הארוך המתנהל היום".

בהודעותיה ביקשה המערערת באופן שאינו משתמע לשני פנים, לרשמה כמחזיקה של הנכס, היא לבדה, ללא כל שם נוסף. המשיבים לא הסבירו מעולם, מדוע לא שונה שם המחזיק לשמה של המערערת. תשובתם להודעה מיום 22.5.01 נשלחה ישירות אל המערערת, כך שהמשיבים עצמם ראו את החברה כמחזיקה בלעדית. המערער לא קבל מכתב מאת המשיבים באשר לחזקה, לא היה מודע לתוכן תשובתם למערערת, גם לא לזכותו להגיש השגה וערר. המשיבים בחרו על דעת עצמם, בניגוד להודעות המערערת ושלא כדין, להוסיף את שמו של המערער כמחזיק, וזאת מבלי ליידעו כלל.

בכל מקרה, כך המערערים, המערער נרשם בספרי המשיבים כ"שם נוסף בהיותו איש קשר או אורגן של המערערת 1, ולא כמחזיק נוסף בנכס".

המערערים בקשו להשוות בין ההודעה של המשיבים מיום 29.5.01 על שינוי שם המחזיק בנכס, שבה מופיע המערער כשם נוסף לצד המערערת (ראו, נספח יג') ובין הודעה הנוגעת למחזיקים משותפים בנכס אחר, שבה מופיעים שמות המחזיקים כולם בשורה אחת (ראו, נספח יד).

13. ביחס לתקופה השניה, טענו המערערים, כי עם החתימה על הסכם פירוק השותפות והעברת הזכויות (נספח ח' לכתב הערעור), הועבר הנכס לחזקתם של לב רן, עצמון בשן, והודעת המערערת מיום 9.3.03 נמסרה למשיבים. הודעה נוספת בעניין אשר נשלחה למשיבים והתקבלה במשרדיהם ביום 12.6.03, היא הודעת לב-רן.

לטענת המערערים, הודעת לב-רן על צרופותיה ונספחיה התקבלה אצל המשיבים, אך אלה פעלו בניגוד לדין, והתעלמו במופגן מפנייתו לשינוי שם המחזיק, וזאת בהסתמך על עמדתם של בעלי הנכס. למעשה, כך המערערים, טענו המשיבים דבר והיפוכו. מחד, טענו המשיבים, כי עמדת בעלי הנכס אינה משנה, ומאידך, מסתמכים המשיבים על תנאי הסכם השכירות, שאסרו על העברת הזכויות לאחרים. לגישת המערערים, המשיבים אינם רשאים לבדוק את נושא החזקה עם בעלי הנכס, אלא עליהם לבדוק האם בפועל הוחלפו המחזיקים.

הועדה, כך המערערים, נפלה לכלל טעות, בקובעה, כי הסכם השכירות אינו תקף מאחר והוא אינו נושא את שמו של לב-רן. בנוסף להסכם השכירות, צירף לב-רן להודעתו גם את הסכם הפירוק והעברת הזכויות (נספח ח' לכתב הערעור) ושני המסמכים יחדיו, מעידים על העברת הזכויות בהסכם השכירות לידיו של לב-רן. האיסור בהסכם על העברת הזכויות לאחרים אינו משנה.

אשר לטענת המשיבים, כי הודעת לב-רן אינה עונה לתנאים הנקובים בסעיף 325 לפקודת העיריות, טענו המערערים, כי המדובר בטענה חדשה שלא הועלתה בשלבים הקודמים של ההליך, ועל כן היא בחזקת הרחבת חזית אסורה. לגופה של הטענה, טענו המערערים, כי ההודעה עונה על התנאים בסעיף 325 לפקודת העיריות, בהיותו של לב רן נציגם של המערערים.

לצד טענות המערערים בנושא החזקה, העלו המערערים טענות הנוגעות לעניין החוב וגבייתו. לטענתם, רוב החוב כלפי המשיבים נצבר בשנים 2003 ו-2004, קרי בתקופה השנייה, בה לא הייתה המערערת המחזיקה בנכס, אלא לב-רן ובשן. במשך התקופה האמורה של שנתיים וחצי, נמנעו המשיבים מלנקוט בפעולה כלשהי לצורך גביית החוב מהמחזיקים בפועל, אשר הודו בחזקתם בנכס, במפורש ובהתנהגותם. אפשר, כך המערערים, כי אילו פנו המשיבים אל לב-רן היה זה משלם את חובו, ללא עוררין, כלשונם.

אשר לאופן גביית החוב, התרעם המערער על שקיבל הודעה בדבר תפיסת מטלטלין למקום מגוריו, וזאת בטרם קיבל כל הודעה או התרעה על החוב. התנהלות זו של המשיבים, אשר נמנעו מלפעול לגביית החוב במשך שנתיים וחצי, פוגעת פגיעה חמורה בזכות הטיעון של המערער. אפשר שאילו פעלו המשיבים בזמן אמת, היה המערער יכול להעמידם על טעותם ולדאוג לכך שלב-רן ישלם את חובו במועד.

טענות המשיבים

14. בשאלת החזקה, סמכו המשיבים ידיהם על ממצאי הועדה ומסקנותיה. אשר לתקופה הראשונה, טענו המשיבים, כי שמות המחזיקים בנכס עודכנו בהתאם לחוזים שצורפו למכתבי המערערים. החוזה המתוקן, אינו חוזה חדש, אלא החוזה הראשון הנושא אותו תאריך, ושמות השוכרים בו זהים, למעט הוספת חותמת המערערת. על כן, אין מקום לקבל את טענת המערערים, כי היה על הרשות לשנות על סמך החוזה המתוקן את שם המחזיקים לשמה של המערערת בלבד. הטענה כי החוזה הראשון היה חוזה מקדמי, שנערך על ידי יזמים לא נטענה בפני הרשות, ואף המערער אינו כופר בעובדה כי המערערת הוספה לחוזה המתוקן, ולא באה במקום השוכרים שבחוזה הראשון. למעשה, כך המשיבים, יש לראות במערערים ובפדלון מחזיקים במשותף בנכס, ורישומם ככאלה בספרי העירייה אינה חורגת ממתחם הסבירות.

המשיבים בקשו להבהיר, כי המונח "שם נוסף" המופיע בהודעה על שינוי שם המחזיק מיום 29.5.01 (ראו, נספח יג'), מתייחס למחזיק נוסף במשותף בנכס, ואין לקבל את טענת המערערים כי המדובר בשם נוסף למטרות קשר בלבד.

המשיבים הדגישו את שהדגישה הועדה, שעמדה על משמעות העובדה כי המערער, שהינו עורך דין במקצועו, ושהיה מעורב בניהול המערערת, לא השיג על רישומו כמחזיק במועדים הקצובים לכך בחוק, אלא כעבור 4 שנים, ורק לאחר שננקטו נגדו הליכי גבייה. הודעות התשלום נשלחו לאורך כל התקופה על שם שלושת המחזיקים והשיהוי הניכר בהגשת ההשגה על רישום המחזיקים מעיד על חוסר תום לב משווע מצד המערערים.

15. אשר לתקופה השניה, שבו המשיבים על גירסתם כי הודעת המערערת מיום 9.3.03 לא התקבלה במשרדיהם. בצדק קבעה הועדה, כי המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה ולא הוכיחו כי המכתב נתקבל אצל המשיבים, ובמסגרת סיכומיהם בערעור זה, לא טענו המערערים אחרת. לפיכך, ההודעה היחידה העומדת על הפרק היא הודעת לב-רן.

הודעה זו, לא לוותה בפניה מאת הבעלים או המחזיקים בפועל, כנדרש בפקודת העיריות, ולפיכך נשלחה תשובה ללב-רן ולמערערים על פי כתובתם הידועה, לפיה, לא ניתן לבצע את חילופי המחזיקים ללא קבלת הסכם שכירות כדין.

לב-רן הינו צד ג', אין הוא המחזיק הקודם בנכס, או נציגם של המערערים. על כן ההודעה לא עונה על התנאים הנקובים בסעיף 325 לפקודה, המשיבים כלל לא היו מחויבים על פי הדין לשנות את רישומיהם על סמך הודעתו.

הסכם פירוק השותפות והעברת הזכויות לא צורף להודעה, וכפי שקבעה הועדה לא התקבל במשרדי המשיב. המערערים, בכתב הערעור, הציגו מסמכים חדשים (נספחים טו1-6), כאסמכתא לכך שהסכם זה צורף להודעה. לטענת המשיבים, המסמכים מעולם לא הוצגו במסגרת ההליך בפני ועדת הערר, כך שהמדובר בהרחבת חזית אסורה בשלב הערעור, ויש להתעלם מן המסמכים החדשים במסגרתו.

המשיבים הבהירו, כי לא דחו את בקשתו של לב רן, אלא השיבו לו שעליו להמציא מסמכים נוספים. בעקבות הודעת לב-רן, פנתה נציגת מחלקת השומה בעירייה לבעלי הנכס, אולם אלו מסרו לה כי לא חל שינוי במחזיק בנכס וכי חוזה השכירות עם המערערים תקף ומחייב. המשיבים הפנו לסעיף 7 לחוזה השכירות, הקובע, כי המערערים אינם רשאים להעביר את זכויותיהם במושכר לאחרים. החוזה, בסעיף 14 שבו, אוסר על המערערים גם להעביר את השליטה בחברה המנהלת את המושכר מבלי לקבל את הסכמת המשכיר לכך בכתב. שני הסעיפים הם תנאים עיקרים בחוזה, והמערערים לא הוכיחו כי קיבלו את הסכמת המשכיר להעביר את זכויותיהם בנכס.

לטענת המשיבים, סכסוכים והסכמים פנימיים בין המערערים ובין לב-רן אינם מעניינם. ההתחשבנות הפנימית ביניהם אינה מונעת מן הרשות לגבות את חוב הארנונה מהמחזיקים הרשומים בספרי העירייה.

16. אשר לטענות המערערים הנוגעות לעניין החוב ואופן גבייתו, טענו המשיבים, כי המדובר בטענות חדשות, אשר אין להן זכר בהליך שהתקיים בפני ועדת הערר. הטענות החדשות הן הרחבת חזית אסורה, שאין להעלותן בשלב הערעור. לא זאת אף זאת, הרי שבית משפט זה ביושבו כערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר נעדר סמכות עניינית לדון בהן, וזאת מכוח סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר").

דיון

שאלת מיהות המחזיק

17. שאלה אחת, היא הצריכה דיון והכרעה במסגרתה של עתירה זו. האם כדין רשמו המשיבים את המערער כמחזיק הנכס יחד עם המערערת ואחרים, הן בתקופה הראשונה והן בתקופה השניה.

נקודת המוצא לדיון בשאלה זו, נעוצה בהוראת סעיף 325 לפקודת העיריות, המטיל את חובת משלוח ההודעה באשר לשינויים בזהות המחזיק בנכס על בעלי הזיקה לנכס. זו לשונו של הסעיף:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

על תכליתו של סעיף זה נאמר בספר ארנונה עירונית (ה' רוסטוביץ, מ' וקנין, פ' גלעד, נ' לב, ארנונה עירונית (ספר ראשון) (המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, התשס"א-2001):

"חובת ההודעה על חדילת החזקה בנכס מוטלת על הנישום על מנת למנוע מקרים, שבהם המחזיק החדש בנכס לא יחויב בארנונה. ההנחה היא, כי נישום שחדל להחזיק בנכס ימהר להשתחרר מחבותו בארנונה, וימסור על-כך הודעה בכתב לרשות המקומית" (שם, בעמ' 276).

ובהמשך:

"להטלת חובת ההודעה על חדילת החזקה על הנישום שחדל להחזיק בנכס יש טעם נוסף, שלא להכביד על הרשות יתר על המידה באיתור המחזיק ולא לחייב את הרשות המקומית לבדוק בכל עת את המצב בשטח לאשורו" (שם, בעמוד 277).

בע"א 739/89 אהרון י' מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו,פ"ד מה(3) 769, התייחס בית המשפט לתכלית הסעיף:

"ניכר בפקודת העיריות [נוסח חדש], כי מגמתה שלא להכביד על עירייה יתר על המידה באיתור הגורם המהווה "מחזיק" לגבי נכס מסוים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב" (שם, בעמ' 775).

וכך גם בבר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (לא פורסם, ניתן ביום 20.3.06):

"תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות הינה להעביר את נטל ההודעה על שינוי חזקה אל המחזיק העוזב. הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיסי הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה..."

המגמה הניכרת בפסיקה, היא להטיל את חובת ההודעה על חדילת החזקה על הנישום החדל מלהחזיק בנכס או נציגיו, על מנת להקל במידת האפשר על הרשות את הליך הגבייה בלא שתידרש לשינויים וסכסוכים בין בעלי הזיקה לנכס.

18. שאלת מיהות המחזיק בנכס, היא שאלה טכנית-עובדתית המהווה את אחד מיסודות שומת הארנונה. מנהל הארנונה בשלב גיבושה של השומה, חייב לקבוע מיהו המחזיק בנכס על בסיס הודעות בעלי הזיקה לנכס. אם השיג הנישום הרשום בספרי הרשות כ"מחזיק", בטענה כי לא החזיק בנכס בתקופת השומה, חייב מנהל הארנונה בהחלטתו בהשגה להעמיד בסיס עובדתי ראשוני, מדוע יש להשית את שומת הארנונה על נישום זה דווקא.

ודוק, לא ניתן להסתפק בטענה סתמית של הנישום כי הוא אינו מחזיק בנכס, אלא עליו להצביע על אדם אחר המחזיק בו, וכי החיוב שהופנה כלפיו מקורו בטעות (רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין, נ' לב, ארנונה עירונית (המכון לחקר המיסוי המוניציפאלי, התשס"ח-2007) (להלן: "ארנונה עירונית") בעמ' 1356 ו-1419).

נישום הרואה עצמו מקופח מהחלטת מנהל הארנונה בהשגתו רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו ההחלטה, לערור עליה לפני ועדת ערר (ראו, סעיף 6(א) חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"))

הנטל בדיון בפני הועדה, לסתור את ממצאי מנהל הארנונה באשר למיהות המחזיק בנכס, בדומה ליסודות אחרים של שומת הארנונה, מוטל על הנישום. הוסבר בענין זה בספר ארנונה עירונית:

"נישום החולק על גובה השומה, הוא בגדר "תובע", ועליו נטל הראיה לסתור את ממצאי מנהל הארנונה. ודוק, "ממצאי" מנהל הארנונה הם הראיה לכאורה, שמנהל הארנונה ביסס עליהם את מסקנתו. הוא הדין במיקומו של הנכס וביסודות אחרים של שומת הארנונה" (ארנונה עירונית, בעמ' 1419).על החלטת ועדת ערר רשאים הנישום ומנהל הארנונה לערער לפני בית משפט לעניינים מינהליים.

19. עם זאת, יש לזכור, כי קביעת הועדה בשאלת מיהות המחזיק היא קביעה עובדתית והלכה היא, שבית המשפט אינו מתערב בקביעות עובדתיות של ועדת הערר, אלא אם נפלה בהן טעות הבולטת על פניה (עמ"נ 252/06 נכסי כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א (לא פורסם, ניתן ביום 5.2.08) עמ"נ 274/05 מנהל הארנונה נ' קו אופ (לא פורסם, ניתן ביום 8.7.07) עמ"נ 347/06 שטראוס שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה (לא פורסם, ניתן ביום 12.11.06) עמ"נ 148/08 דחן בע"מ נ' עיריית פתח תקוה ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 9.6.10) וכן עמ"נ 342/08 הנהלת רכבת ישראל בע"מ נ' עירית ראשון לציון ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 24.10.10).

בע"א 11146/07 רפאל כהן ואח' נ. עיריית מעלה אדומים (טרם פורסם, ניתן ביום 12.2.08), דן בית המשפט המחוזי בירושלים, בחיובו בארנונה של המערער בגין נכס שנשכר על ידי חברה בע"מ יחד עם המערער, שהיה בעל מניות באותו חברה. טענת המערער הייתה, כי חתם על חוזי השכירות כערב לחברה, ועל כן לא ניתן לראותו כ"מחזיק". בפועל נמצא, כי החברה והמערער, אשר שמו הופיע בחוזה השכירות כ"שוכר", שכרו שניהם את הנכס. לפי כך קבע בית המשפט:

"אכן רישומו של המערער כצד להסכמי השכירות אינו יוצר חזקה חלוטה בדבר היותו מחזיק בנכס, אולם הסכם השכירות עשוי לשמש ראיה לכאורה לכך המעבירה את נטל ההוכחה אל כתפי המערער…"

20. הפסיקה קבעה, כי ניתן לראות לצורכי ארנונה ביחיד, שותף להחזקה בנכס יחד עם תאגיד בשליטתו.

בת"א 56708/93 עיריית תל אביב-יפו נ' נמרוד דרייפוס ודרייפוס נאוטליס מכוני בריאות (1993) בע"מ, ארנונה עירונית-פסקי דין, כרך ב' (המכון לחקר המיסוי המוניציפאלי, אוריאן, התש"ס-1999) 446, שכר הנתבע נכס, ובהמשך הקים חברה, אליה הועברה כל פעילות העסק. הנתבע טען, כי החברה -ולא הוא- היא החייבת בחובות הארנונה לתובעת, שכן היא-ורק היא- החזיקה בפועל בנכס.

בית המשפט קבע בהסתמכו על סעיף 318 לפקודת העיריות - הקובע את החזקה כי הרישום בפנקסי הרשות לגבי החזקה הוא נכון - כי על מנת לסתור את הרישום ולהוכיח את טענתו על הנתבע לעמוד ב-3 נדבכים הוכחתיים:

(א) להוכיח כי החברה החזיקה בנכס, במובן פק' העיריות, מעת שהוקמה.

(ב) להוכיח כי הוא עצמו חדל מלהחזיק בנכס מעת שהוקמה החברה.

(ג) להוכיח כי הודיע לתובעת כדין על "חדילת חזקה" ואת המועד בו עשה כן.

בית המשפט קבע, כי הנתבע לא הוכיח כי חדל להחזיק בנכס, וכמי שרשום בפנקסי התובעת כמחזיק, הינו חייב בסכומי הארנונה, כמחזיק במשותף עם החברה.

21. עניין החזקה המשותפת לצורכי ארנונה הוסבר בספר בספר ארנונה עירונית (ה' רוסטוביץ, מ' וקנין, פ' גלעד, נ' לב, ארנונה עירונית (ספר ראשון) (המכון לחקר המיסוי המוניציפאלי, התשס"א-2001):

"כאשר נמצא הנכס בחזקתם של מספר מחזיקים במשותף חזקתו של כל מחזיק מתפשטת על כל הנכס, ואין לו חזקה ייחודית על חלק מהשטח. העירייה רשאית להטיל את כל הארנונה על כל אחד מהמחזיקים או על כולם, וכל מי ששמו מופיע בספר השדה, חייב במלוא האנונה בשל כל הנכס..." (שם, בעמ' 65).

מן הכלל אל הפרט.

החזקה בתקופה הראשונה

22. הועדה לא הכריעה במחלוקת העובדתית הנוגעת לחוזים שצורפו למכתבי המערערים אל המשיבים באפריל 2001. עם זאת, קבעה הועדה, כי החוזה הראשון היה מונח לנגד עיני המשיבים. בחוזה מוגדרים המערער ופדלון כשוכרי הנכס. בצדק קבעה הועדה כי רישומו של המערער כ"מחזיק" לצד אחרים נעשה כדין.

כמו כן, מקובלת עלי מסקנת הועדה, כי הגשת החוזה המתוקן, אין בה כדי לחייב את המשיבים לשנות את הרשום בספרי הרשות. החוזה אינו מעיד על החזקה בלעדית של המערערת בנכס מעת שהוקמה, שכן שמותיהם של השוכרים המקוריים הופיעו בחוזה זה, כשוכרי הנכס, לצד חותמת החברה. החוזה המתוקן גם אינו מעיד על כך שהמערער חדל מלהחזיק בנכס בעת הקמת החברה.

פועל יוצא מן האמור, הוא, כי החוזים שהוגשו למשיבים על ידי בעלי הזיקה בנכס, מהווים בסיס עובדתי מספיק לרישומו של המערער כמחזיק בנכס במשותף עם המערערת ופדלון. בסיס עובדתי זה מהווה ראיה לכאורה להיותו של המערער מחזיק בנכס, והנטל לסתור רובץ לפתחו.

23. דא עקא, שדבריו של המערער בועדה, מתיישבים היטב עם המסקנה על חזקה משותפת בנכס. בפרוט' הדיון מיום 21.11.07 (ראו, נספח ד' לתיק ועדת הערר שהוגש על ידי הצדדים), הסביר המערער עצמו:

"אנחנו סיכמנו עם המשכיר שברגע שהחברה תתאגד, אנחנו נוסיף שם החברה בהסכם השכירות, זה היה הסיכום בינינו לבין המשכיר וכך זה נעשה לאחר שהחברה התאגדה ב-29.1.2001"

הועדה קבעה כי "העוררים לא עמדו בנטל ההוכחה ולא הוכיחו, כי רק החברה היתה המחזיקה בנכס". לא מצאתי בטענות המערערים בפני, עילה להתערבות בקביעה זו של הועדה.

24. בצדק הדגישו המשיבים והדגישה גם הועדה, את השיהוי הניכר של המערערים בהעלאת טענותיהם כנגד הרישום. המערערים לא טרחו להביא בפני הרשות את ההסברים המועלים כאן על ידם, בקשר למערך החוזי שהוגש למשיבים. המערער לא הסביר לרשות, את הנטען על ידו היום, כי החוזה הראשון הוא חוזה מקדמי, שנחתם על ידו בשם החברה כ"יזם". מה גם, שהחוזים עצמם אינם מלמדים, אף לא ברמז, שזו הייתה כוונת הצדדים.

הועדה מצאה כי המערער, עורך דין במקצוע, ידע והיה צריך לדעת על רישומו כמחזיק הנכס, וחרף זאת לא הגיש השגה על הרישום, אלא כעבור 4 שנים, ורק לאחר שננקטו כנגדו הליכי גבייה מינהלים.

הטענה בדבר רישומו של המערער בספרי הרשות כ"איש קשר" לצורכי התקשרות בלבד ולא כ"מחזיק" נוסף, היא טענה עובדתית חדשה שהועלתה לראשונה במסגרת הערעור דנן, לא הועלתה בפני הועדה, ומשום כך לא זכתה לליבון עובדתי על ידה. די בכך כדי לדחותה.

דין הטענה להידחות גם לגופה. המשיבים הסבירו בטענותיהם בפני, כי בדרישות התשלום הופיע המערער כמחזיק בנכס. בעדותו בועדה אמר המערער: "יכול להיות שראיתי חיובי ארנונה של הנכס אך לא ראיתי שאני רשום כמחזיק".

הועדה דחתה טענה זו של המערער כי לא ראה שהוא רשום כמחזיק.

ההחזקה בתקופה השניה

25. הועדה דחתה את גרסת המערערים כי הודעת המערערת מיום 9.3.03 התקבלה במשרדי המשיבים. אין להתערב בממצא עובדתי זה של הועדה.

נותרה, איפוא, לדיון השאלה, האם הודעת לב-רן היא הודעה כדין על חדילת החזקה. שותפה אני לגישת הועדה, כי אל לה לרשות להיתלות בלשונו של סעיף 325 לפקודה, ואין לבטל את טענת המערערים כי לב-רן הוא בחזקת נציגם לעניין מסירת ההודעה על חדילת החזקה. דא עקא, שהועדה קבעה, כי בהודעה רב הנסתר על הנגלה. להודעה לא צורף הסכם שכירות חדש. כמו כן, לא הוצגה הסכמת הבעלים כמתחייב מסעיפים 7 ו-14 לחוזה השכירות, לפיו העברת שכירות כמו גם העברת שליטה בתאגיד מחייבת הסכמת הבעלים. אין איפוא להתערב בהחלטת הועדה, כי אין לראות במכתב הודעה לפי סעיף 325 לפקודת העיריות בדבר חדילת החזקה.

26. אשר להסכם הפירוק והעברת הזכויות (נספח ח' לכתב הערעור) ציינה הועדה כי ההסכם "אינו נושא חותמת 'נתקבל', והמשיב טוען שלא התקבל על ידו". המערערים הפנו לכך, כי בהודעת לב-רן נכתב שמצורף לה "מסמכים מתאימים", אולם אין בכך להעיד כי הסכם זה אכן התקבל אצל המשיבים. גם הטענה כי ההסכם לא הוחתם בחותמת "נתקבל", בהיותו צרופה להודעה, אינה מעידה על כך.

כך או כך, המשיבים לא דחו את הבקשה לשינוי מחזיקים, אלא פנו ללב-רן באמצעות גב' אתי כהן, מנהלת מחלקת שומה א'. במכתבה של גב' כהן מיום 4.8.03 בו נכתב:

"במענה לפנייתך לשינוי שם המחזיק בכנס ובהמשך לשיחתנו הטלפונית, אנו מודיעים לך כי אין באפשרותנו לבצע חילופי מחזיקים כיוון שחוזה השכירות שהומצא למשרדנו אינו נושא את שמך ואינו תקף. יש להמציא למשרדנו חוזה שכירות עדכני שתקופתו אינה פחותה מ-12 חודשים".

27. תקופת השכירות, לפי החוזה שהיה בידי הרשות, הסתיימה ביום 31.1.02, במועד בו נמסרה הודעת לב-רן, למעשה לא היה בפני המשיבים חוזה שכירות בר תוקף. לפיכך, בצדק לא מצאו המשיבים לפעול על פי הודעת לב-רן, אף בהנחה שההסכם ה"פנימי" בינו ובין המערער על פירוק השותפות והעברת הזכויות, אכן התקבל על ידם, כנטען על ידי המערערים.

תשובת גב' כהן הופנתה ללב-רן, אולם, על פי הנטען על ידי המערערים עצמם, שימש זה כנציגם, ואין להם אלא להלין על עצמם, שלא טרחו לברר אם אכן בוצע שינוי ברישום המחזיקים בנכס, על סמך הודעת לב-רן.

הטענות לעניין החוב ואופן גבייתו

28. בצדק טענו המשיבים כי טענות המערערים באשר לחוב ולאופן גבייתו הן טענות חדשות שלא נדונו בפני ועדת הערר וככאלה הן בחזקת הרחבת חזית אסורה.

אינני רואה לדון לגופן בטענות המערערים, כי היה על המשיבים להזהיר את המערער בטרם נקיטה בהליך של תפיסת מטלטלין, וכי היה עליהם לנסות ולגבות את החוב מלב-רן. אלה טענות הדורשות ליבון ראייתי ועובדתי שאין להעלותו לראשונה בערכאת ערעור. מה גם שספק בעיני, אם הטענות מעלות לדיון נושאים המצויים בגדר סעיף 3 לחוק הערר.

28. לא מצאתי איפוא כל נימוק להתערב בהחלטת הועדה הסבירה והראויה בעיני.

אשר על כן, אני דוחה את הערעור ומחייבת את המערערים לשלם למשיבים הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

הפיקדון שהופקד יועבר למשיבים.

ניתן היום, ט"ו טבת תשע"א, 22/12/2010, בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן