ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 22/10/2019
גרסת הדפסה

עתמ 249-08 מנהלי, ארנונה

רולדין בע"מ נגד עיריית תל-אביב יפו


3/1/2011

עתמ 249-08

רולדין בע"מ

נגד

עיריית תל-אביב יפו

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

בפני : כב' השופט דר' עודד מודריק, סגן נשיא

[03/01/2011]

פסק דין

עניינה של עתירה זו הוא בשינוי סיווג של יחידת מרתף בנכס מ"מגורים" לסיווג עסקי וכנגד חיוב בארנונה בגין שטח פתוח צמוד למבנה שבו הוצבו שולחנות וכסאות.

הנסיבות

המערערת, רולדין בע"מ (להלן: "המערערת") מחזיקה בנכס בתל אביב המשמש כבית קפה וקונדיטוריה (להלן: "הנכס"). בשטח של 56 מ"ר הצמוד למבנה הנכס ומהווה חלק ממנו, הציבה המערערת שולחנות וכסאות המשמשים לישיבת באי בית הקפה (להלן: "שטח הישיבה החיצוני"). בקומה התחתונה בנכס מצוי מרתף המסווג לצורכי ארנונה כשטח למגורים. נוכח השימושים השונים מחויב הנכס בשלושה חשבונות ארנונה שונים [חשבון 001-82 המחויב בסיווג "בתי קפה ומסעדות" (להלן בהתאמה: "חשבון המבנה" ו-"המבנה"); חשבון 033-96 (להלן בהתאמה: "חשבון המרתף" ו-"יחידת המרתף"); חשבון 007-68 (להלן בהתאמה: "חשבון בית הקפה" ו-"בית הקפה)]. ביום 13.3.2007 הודיע מנהל הארנונה של עיריית תל אביב כי בעקבות ביקורת בנכס בוצעו שינויים בחיובי הארנונה, כך שהשטח בעבורו משולם חשבון המבנה תוקן מ-104 מ"ר ל-160 מ"ר (שטח הישיבה החיצוני צורף לחשבון המבנה); יחידת המרתף שונתה מסיווג "מגורים" לסיווג "מסעדות ובתי קפה" ואוחדה עם חשבון בית הקפה.

המערערת הגישה השגה כנגד השינויים שנערכו בחשבונות הארנונה של הנכס. מנהל הארנונה דחה את טענתה שיש להפחית את שטח הישיבה החיצוני משטח המבנה בהיותו "רחוב" או "מדרכה" הפטורים מחיוב בארנונה. כן דחה את הטענה שיש לחזור ולסווג את יחידת המרתף כ"מגורים" בהיותה יחידה עצמאית המשמשת למגורי עובדי המערערת.

נוכח דחיית השגתה הגישה המערערת ערר.

ממצאי ביקור שערך נציג מטעם מנהל הארנונה בנכס הועמדו לפני ועדת הערר והם מגלים את הפרטים הבאים:

· לצד הנכס, הוגבה שטח של המדרכה הציבורית. השטח מקורה, מתוחם על ידי אדניות וקיר (וויטרינה) זכוכית. הכניסה לשטח זה אפשרית רק מתוך בית הקפה. המערערת מקיימת בשטח חזקה בלעדית.

· ביחידת המרתף מצויים מיטה, ארון בגדים, שירותים, מקלחון ומטבחון. לא נמצאו מאפייני מגורים ולא נמצאה עדות לקיום משק בית שוטף.

ועדת הערר (עו"ד יבין רוכלי - יו"ר; רו"ח צדי מור חיים - חבר; אמיר בר, יועץ מס - חבר) דחתה את שני ראשי הערר. לעניין הגדלת שטח המבנה קבעה הוועדה שהשטח הנוסף מהווה חלק אינטגראלי מן הנכס ומניב תועלת כלכלית ממשית למערערת ואין לציבור נגישות חופשית אליו. לפיכך חלה על שטח זה הוראת צו הארנונה: "בשטח הבניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר" (סעיף 1.3.1 (ב).). אכן בעבר נדרשה המערערת לשלם אגרת שולחנות וכסאות מכוח חוק העזר העירוני (שמירת הסדר והניקיון) תש"ם -1980 (להלן: "אגרת הצבת שולחנות"). דרישה זו מיוחדת להצבת שולחנות וכסאות במדרכה ובשטחים ציבוריים. אולם דרישת אגרה זו נפסקה ואין לגזור ממנה, בין שנדרשה כדין ובין שלא נדרשה כדין, לעניין מעמדו של שטח הישיבה החיצוני שהוסף לשטח המבנה.

ועדת הערר מצאה כי העירייה הייתה מוצדקת בביטול הגדרת סיווג יחידת המרתף כ"מגורים" ובצירופה אל חשבון בית הקפה. יחידת המרתף משמשת לצורכי העסק. אין מדובר ביחידה ארגונית נפרדת. הלנת עובדים במרתף והצבת מיטה, מקלחון וכו' במרתף נועדה להקל על ניהול העסק ולהוות פתרון ארעי. אין אלה מגורי קבע המשמשים לניהול משק בית שוטף.

מכאן הערעור.

טענות המערערת

שטח הנכס

המערערת טוענת ששטח הישיבה החיצוני הוא חלק מן הרחוב וככזה הוא פטור מחיובי ארנונה. הא ראייה שהמערערת שילמה בשנים 2007-2008 אגרת הצבת שולחנות שאינה מוטלת אלא על הצבת כסאות ושולחנות ברחוב.

שטח הישיבה החיצוני מתוחם בויטרינת זכוכית ומקורה רק במשך 4 חודשים בשנה שבהם משולמת לעירייה אגרת קירוי. קירוי ארעי זה מותיר את השטח כשטח פתוח ברוב ימות השנה ועל כן - גם אם איננו בגדר "רחוב" - לא ניתן להגדירו כ"...שטח שבתוך יחידת הבניין לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר".

סיווג "מגורים" ליחידת המרתף

יחידת המגורים היא יחידה נפרדת ובעלת כניסה עצמאית המשמשת ללינת עובדי המערערת. ביחידה מצויים מיטה, ארון בגדים, שירותים מקלחון ומטבחון. עד מרץ 2007 סווגה היחידה בסיווג "מגורים" ולא הייתה כל הצדקה לשינוי הסיווג.

סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (ארנונה ברשויות מקומיות) תשנ"ג-1993 (להלן: "חוק ההסדרים") קבע כי הארנונה תחושב בהתאם לשימוש הנעשה בנכס. מן הפסיקה עולה שאופי השימוש בנכס הוא אחד המבחנים העיקריים לסיווגו לצורך חיוב בארנונה [בג"צ 1804/93 דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קרית אתא; ע"א 7975/98אחוזת ראשונים נ' עיריית ראשון לציון). הפסיקה הכירה בפיצול סיווג הנכס כאשר ביחידות נעשה שימוש שונה, על פי בחינת הזיקה בין תכליתה של יחידה אחת לזו של האחרת. פרשנותה של המערערת היא שמקום בו השימושים השונים הנעשים בנכס אינם הכרחיים לתפקודו של כל אחד מהעסקים המתקיימים בו ולא קיימת זיקה לתכלית הנכס אין מניעה לפצל כמתחייב על פי הוראות הדין את סיווג הארנונה.

בעניין דנן הפעילות העיקרית בנכס היא של בית קפה מסעדה ובית מאפה. השימוש ביחידת המגורים אינו מהווה חלק מהשירותים העסקיים המגולמים בבית הקפה ואין ליחידה זו כל משמעות או נגיעה ללקוחות. קיומה של יחידת המגורים במרתף אינו הכרחי לצרכי תפקוד העסק ובהעתקתה לנכס אחר לא ייגרע מאומה מתכליתו העסקית של הנכס.

מימון הוצאות שכר דירה של עובדי המעסיק על ידי המעסיק אינו שולל את היותה של הדירה דירת מגורים לכל דבר ועניין. השימוש הנעשה ביחידת המגורים הוא העומד בבסיס סיווגו של כל נכס ונכס ולא מיהות המחזיק בנכס. המערערת אינה חולקת על כך שהיא המחזיקה ביחידת המרתף. אין שחר לסברת ועדת הערר שכדי להיפטר מתשלום ארנונה בגין יחידת המרתף היה על המערערת להודיע למשיב שיחידת המגורים אינה בחזקתה ולבקש את רישומם של העובדים המתגוררים בה כמחזיקים. השאלה אינה שאלת זהות המחזיק אלא שאלת אופי השימוש.

העובדה שיחידת המרתף נקבעה כמקום משכן ארעי לעובדי בית הקפה אינה מצדיקה את שינוי הסיווג. שכן אין הוראה בדין הקובעת כי סיווג מגורים יינתן רק למקום המשמש כמשכן קבע למחזיק בו. גם משכן ארעי עשוי להיחשב כמקום מגורים [דוק והשווה: ע"א 1117/92לונדנר נ' מנהל מס ערך מוסף ירושלים פ"ד מז(5) 91, 92 (לעניין הטבות מע"מ ל"תושב איזור אילת"); עמ"ן (חי') 191/00 ישורון נ' עיריית חיפה (לעניין הנחה מארנונה לאזרחים ותיקים לפי חוק האזרחים הותיקים, תש"ן-1989)].

ועדת הערר השתיתה את קביעתה בין היתר על כך שלמתגוררים ביחידת הדיור יש "בתים משלהם שבהם מתגוררות משפחותיהם ואליהם הם חוזרים כשהם רק יכולים לעשות כן". המערערת טוענת כי כל שהוכח היה שלעובדים המתגוררים ביחידת הדיור יש מקום מגורים נוסף בצפון הארץ אולם אין בין כך למסקנות הועדה דבר. איש לא יטען כי דירות המשמשות למגורי חיילים ובנות שירות לאומי לא יסווגו כדירת מגורים משום שמתגוררים בהן רק בימי חול.

הממצאים מראים כי לא מדובר בפרישת מזרון בחדר במשרד אלא ביחידת מגורים לכל דבר ועניין המשמשת למגורי העובדים.

טענות המשיבה

שטח הישיבה החיצוני

שטח הישיבה החיצוני הוא שטח מוגבה על במת עץ מתוחם באדניות וקירות זכוכית ומקורה. הכניסה אליו היא מתוך בית הקפה והוא משרת את לקוחות בית הקפה בלבד. אין מדובר בנגישות לכלל הציבור. המערערת מקיימת חזקה בלעדית בשטח. כל אלה קביעות של עובדה שנקבעו בידי וועדת הערר ואין יסוד להתערב בהן.

הפסיקה גיבשה מספר מבחנים לשם הגדרתו של נכס כ"רחוב". מבחנים מצטברים. שטח ייחשב כרחוב אם הוא שטח פתוח; לשימוש הציבור הרחב; משמש למעבר הציבור ולא קיים מחזיק מסוים שניתן להגדירו כנהנה העיקרי מהנכס ומשרותי הרשות המקומית הניתנים לנכס [ע"א 9368/96מליסרון בע"מ נ' קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156 (להלן: "עניין מליסרון")]. פסיקה מאוחרת יותר הוסיפה גם את מבחן המעבר, לאמור שטח ייחשב כרחוב אם הוא שטח פתוח המשמש למעבר ממקום למקום [עת"מ (ת"א) 1150/01 חב' החשמל נ' עיריית יבנה].

העניין דנן אינו מקיים את המבחנים האמורים. השטח אינו שטח פתוח אלא חלק ממבנה המיועד לישיבה בבית הקפה ולא יכול לשמש כשטח מעבר משום שאין אפשרות פיסית להולכי רגל לעבור דרך בית הקפה. לא מדובר בשטח בשימוש הציבור הרחב אלא בשטח בלתי נפרד מבית הקפה של המערערת שלא ניתן להיכנס אליו ללא רשות מהמערערת או שלא דרך פתח חנותה של המערערת ושהנמצאים בו הינו עובדי המערערת ואורחיה. המערערת היא הנהנית העיקרית ואף הבלעדית מהשטח. השטח, אם כן, איננו "רחוב".

אכן למערערת ניתן היתר להצבת שולחנות וכסאות. היתר זה כשהוא לעצמו איננו שולל מן השטח את אופיו כ"רחוב". שהרי הצבת שולחנות וכסאות על המדרכה "סתם" מאפשרת נגישות של הציבור, מאפשרת מעבר דרך השטח ממקום למקום ואינה יוצרת חזקה בלעדית של גורם מסוים על השטח. כאמור, המערערת שינתה את המצב העובדתי המקורי והפכה את השטח לשטח מובחן, מובדל וסגור.

תשלומי אגרה למחלקת רישוי עסקים בגין היתר הצבת השולחנות אינם מוציאים מגדר התחולה את הוראות צווי הארנונה.

זה ועוד זה שטח הישיבה החיצוני עונה להגדרת "בניין" הכלולה בצו הארנונה לאמור: "בשטח הבניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות, סככות ובריכות שחיה" (סעיף 1.3.1 ב' לצו הארנונה). שכן שטח ההצבה צמוד לבית הקפה ("בתוך יחידת הבניין"), או שהוא "מרפסת", אף אם אינו מקורה [עמ"נ (ת"א) 278/05 קפה בויה בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב].

אין יסוד לטענת המערערת שקירוי הוא זמני ונמשך 4 חודשים בשנה. העדויות שבאו לפני וועדת הערר הראו את קיום הקירוי בדצמבר ובסוף אפריל. מכאן שיש יסוד איתן לקביעה של וועדת הערר שהקירוי הוא מתמיד לאורך כלימות השנה. בממצא עובדתי כזה אין מקום להתערבות.

יחידת המרתף כחלק מבית הקפה

אין חולק שהמערערת מלינה את עובדיה ביחידת המרתף (אלה עובדים שמגורי הקבע שלהם בצפון הארץ). אולם וועדת הערר קבעה, בהתבסס על ממצאי ביקורת בשטח ועדות מנהל המערערת שביחידת המרתף לא מתקיים משק בית רגיל ושוטף. הרשות נתונה לעובדים ללון במרתף ויש שם אמצעים מינימאליים (מיטה מתקפלת, מטבחון, מקרר תעשייתי, שירותים ומקלחון) כדי לאפשר את הדבר.

בנתונים אלה אין לראות פגם בהחלטת וועדת הערר שלא לסווג את יחידת המרתף כ"מגורים". החלטה זו עולה בקנה אחד עם השקפות דומות של וועדות ערר שפסקו שדירת מגורים לצורכי ארנונה היא המקום בו מצוי מרכז חייו של אדם וכדי שדירה תחשב כדירת מגורים היא צריכה להכיל פריטים המשקפים את מגורי הקבע (כגון חפצי בית ובגדים).

דיון והכרעה

שטח הישיבה החיצוני

מקובלת עלי השקפת המשיבה ששטח הישיבה החיצוני איננו בגדר "רחוב" והוא לנוכח ממצאי העובדה שנקבעו בידי וועדת הערר ועל פי פסיקת בית המשפט העליון. פרשנות התיבה "רחוב" שבסעיף 269 לפקודת העיריות, מבטאת השקפה שבמקום שציבור בלתי מסוים נהנה מנכס מסוים צריך הציבור כולו לשאת בעלות של השירותים העירוניים הניתנים לנכס. על פי זה פירש בית המשפט העליון את הביטוי "רחוב", לצורך הגדרת נכסים בסעיף 269 לפקודת העירית כ"נכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על-ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב" (עניין מליסרון).

הנסיבות של העניין דנן מתיישבות שוללות בעליל את האפשרות לראות בשטח הישיבה כ"רחוב". גידורו של השטח ותחימתו על ידי קירות זכוכית אינו מאפשר מעבר חופשי של עוברי אורח אלא מיועד לציבור המבקרים בבית הקפה ולמטרת רכישת שירותים מבית העסק. ההנאה שעושה המערערת מקטע "הרחוב" שתוחם ונסגר לשם שימוש כבית קפה היא הנאה כלכלית בעלת ערך למערערת עצמה ולא לציבור בלתי מסוים ומכאן שאין להסיק כי מדובר ברחוב.

אין משמעות לאגרת הצבת כסאות ושולחנות ששולמה (תשלומי האגרה הוחזרו למערערת). ייתכן שדרישת האגרה מעידה על כך שבעת הדרישה טרם גיבשה העירייה תובנה ששטח הישיבה החיצוני הוא חלק מן המבנה ושראוי לחייב בארנונה בגינו. אולם משמעמדה העירייה על הסיווג הנכון של השטח, שוב אין לדרישת אגרת ההצבה כל השלכה (זולת זה שהמשך גבייתה עשוי להיחשב ככפילות בלתי חוקית).

המלומד ד"ר הנריק רוסטוביץ כתב:

כדי לקבוע אם ניתן לראות בדבר מסוים 'מבנה' או 'בנין', יש להסתמך על השכל הישר ועל ההיגיון הפשוט של חיי המציאות ... הואיל ובדיני מיסוי עסקינן, ראוי לדעתנו לקבוע את המבחן להגדרת בנין כמבחן כלכלי, לאמור: בנין הוא כל מבנה, אשר מופקת ממנו תועלת כלכלית לבעלים או למחזיק (ה. רוסטוביץ, ארנונה עירונית, 83).

כיוון שממצאי העובדה כוללים בין היתר, את הימצאות הקירוי המבחין והמבדיל בשטח ההצבה באורך קבוע בכל ימות השנה, נראה לי, שהן על פי השכל הישר והן על פי מבחן ההיגיון הכלכלי אין לראות את שטח ההצבה כ"רחוב".

לפי נוסחו של צו הארנונה ייחשב שטח הישיבה החיצוני לחלק בלתי נפרד מן המבנה אם הוא "מקורה", היינו מעליו תקרה. ממצאי העובדה הכלולים בהחלטת וועדת הערר נראה לכאורה שהקירוי, לרבות תקרה הוא בגדר תצורה המתקיימת כל ימות השנה. אלא שגם אם אניח (בגדר "מן המפורסמות") ששטח ההצבה החיצוני, כמקובל אצל בתי הקפה בתל אביב, פתוח בימות הקיץ, נראה שבשל התיחום של השטח (באמצעות אדניות היוצרות קיר נמוך) וההגבהה (באמצעות משטח עץ מוגבה מן המדרכה) יש לראות את השטח כ"מרפסת" וככזו חלק מן המבנה.

יחידת המרתף כחלק מבית הקפה.

כמו בעניין הרחוב, כך גם לעניין המרתף, בנקודת המוצא מצויים ממצאי העובדה של וועדת הערר. אלה מראים ששטח המרתף משמש ראש וראשונה את צורכי העסק. אכן, ניתן היתר של המערערת לכמה מן העובדים ללון במרתף לאחר שעות העבודה, אולם, הסדרי הלינה הם ארעיים ואינם משקפים "מגורים". למה הדבר דומה? לבעל מקצוע חופשי המציב במשרדו או לשכתו מיטה ומשתמש בה (ביחד עם השירותים שבמשרד, מקרר משרדי ואמצעי חימום מזון מהיר) לשם מנוחה ולפעמים גם לינת לילה. האם נסיבות כאלה מסברות את הדעת שהמשרד פושט את צורתו כמקום עסק ולובש צורה של מדור או מגורים בהקשר לחיובי הארנונה בלבד? שאלה זו מוצגת באורח רטורי בלבד. התשובה לה שלילית. בהקשר אחר מן העניין הנדון כאן הבעתי את דעתי ש"-'מגורים' פירושם מכלול הפעילות המתבצעת בבית המשמש למגורי אדם, לינה, אכילה, שירותים, אחסנת חפצי בית ועוד" [עמ"נ (ת"א) 143/03 ליפשיץ נ' מועצה אזורית עמק חפר].

העובדים אינם מתגוררים באופן קבוע בנכס. מדובר בשני עובדים שכתובת הקבועה היא בצפון הארץ ומעדות בעל בית הקפה עולה כי "במרתף לא מנהלים משק בית ואני לא מסכים שינהלו שם משק בית. הם לא משלמים תשלומים כלשהם בגין המגורים וזה לא הבית העיקרי שלהם". נסיבות אלה בנוסף לכך שהמרתף משמש לצורכי אחסון של העסק, משמיעים ששימושי הלינה הם משניים לחלוטין והמרתף הלכה למעשה, הוא חלק בלתי נפרד מבית הקפה.

הנה כי כן לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר גם בהקשר של יחידת המרתף.

התוצאה

הערעור על כל מרכיביו נדחה.

המערערת תשלם למשיב את הוצאות הערעור בסך 20,000 ש"ח.

ניתן היום, כ"ז טבת תשע"א, 03/01/2011, בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן