העתירה

1. בחודש פברואר 2008, הגיש העותר למשיבה, היא הועדה המקומית לתכנון ובניה בגבעתיים, בקשה לקבלת היתר בניה, שעניינה תוספת דירה אחת על גג מבנה קיים, תוך חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה, שיפוץ המבנה והתקנת מעלית, במסגרת תמ"א 38. ביום 9.7.2008, אושרה הבקשה, עקרונית, ע"י ועדת המשנה לתכנון ובניה, בתנאים אשר פורטו במסמך שהוצא על ידה, אשר אמור להגיע לדיון בפני חברי מליאת הועדה (נספח א' לעתירה).

בהמשך, ניתן לעותר היתר בניה ע"י הועדה עצמה, ובמקביל לכך, הוצאה לו הודעת שומה על היטל השבחה, אשר נערכה ע"י שמאי הועדה, מר צבי רון.

היטל ההשבחה, המורכב משלושה רכיבים שונים, מגיע לסכום של 273,402.97 ₪, ובהודעה נאמר כי יש לשלם את ההיטל עד ליום 14.5.2009 (נספח ב' לעתירה).

בעתירה נטען, כי שומת ההשבחה לא הייתה מנומקת ולא כללה תחשיבים, ואלו נמסרו לעותר רק לאחר פנייתו המפורשת אל הועדה (התחשיבים בנספח ג' לעתירה).

מאחר שהעותר לא השלים עם סכום היטל ההשבחה שהושת עליו, הוגשה מטעמו, ביום 7.6.09, שומה אלטרנטיבית, אשר נערכה ע"י משרד השמאים, אהוד המאירי ושות', כאשר שומה זו עומדת על סכום של 63,350 ₪ בלבד ("השומה האחרת", נספח ד' לעתירה).

העותר טוען, כי עם הגשת השומה האחרת, פנה השמאי מטעם העותר אל שמאי הועדה, על מנת להגיע לשומה מוסכמת. משהליכי ההידברות בין השמאים והניסיון להגיע להסכמה לא עלו יפה, "הרי שכפי הנוהג המקובל, נתבקשה הועדה הנכבדה להעביר שמות שמאים מכריעים לעיון שמאי העותר".

בעתירה נטען, כי לאחר קבלת הפניה למינוי שמאי מכריע, החלה המשיבה לנקוט בסחבת, ופסלה כל הצעה למינוי שמאי שכזה. רק ביום 20.8.09, כ-75 ימים לאחר הגשת השומה האחרת, הועברו לשמאי מטעם העותר שמות שמאים מכריעים מוצעים, אשר לא היו מקובלים על העותר ועל השמאי מטעמו.

בתאריך 23.8.09, נשלחה מטעם שמאי העותר רשימה נגדית של שמות שמאים מכריעים מוצעים, ובתגובה העביר שמאי המשיבה, כעבור כ-30 ימים, רשימה נוספת של שמאים מכריעים, שאף הם לא היו מקובלים על העותר ועל השמאי מטעמו. בהמשך, נשלחה רשימה נגדית מטעם העותר של שמאים מכריעים מוצעים.

העותר טוען, כי הגיע למסקנה, כי אין אפשרות להגיע עם המשיבה להסכמה אודות זהותו של השמאי המכריע, "וכי כל חלופת שמות מעין זה כרוכה בהמתנה של חודשים לתשובת המשיבה". לפיכך, הודיע העותר לשמאי המשיבה, כי "ברצונו להעתיק את הדיון בשומה אל הטריבונל אשר נקבע במסגרת תיקון 84 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ולכל הפחות ליתן בידי הטריבונל את הסמכות לקבוע את זהות השמאי המכריע".

יצויין, כי הטריבונל אליו מכוון העותר, הינו ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, שהוקמה מכוח תיקון מספר 84 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק" או "חוק התכנון והבניה").

העותר מוסיף וטוען, כי הצעתו זו נדחתה ע"י המשיבה, ולאחר שהבין, כי המשיבה "גוררת רגליה", הוא פנה באמצעות בא כוחו, ביום 8.11.09, אל המשיבה, בדרישה לקבל רשימת שמאים מכריעים מוצעת, ולחלופין, את הסכמתה להצעתו בדבר הפקדת ההכרעה בין השומות בידי הטריבונל, שהוקם במסגרת תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

לאחר מספר תזכורות, התקבלה תשובת המשיבה ביום 1.2.2009, ובה היא מעלה לראשונה, כ-6 חודשים לאחר שהוגשה לה השומה האחרת, כי עיקרה של השומה האחרת עוסקת בטענה משפטית, ועל כן, אין מקומה בדיון בפני שמאי מכריע, אלא בפני בית משפט השלום. עם זאת, הסכימה המשיבה להבאת ההכרעה בין השומות לטריבונל, כהצעת העותר (תשובת המשיבה בנספח ו' לעתירה).

ביום 2.12.09, הודיע העותר למשיבה, כי הוא חולק על טענתה, לפיה מדובר בשאלה משפטית, שמקומה בבית משפט השלום. בנוסף, הודיע העותר, כי בדעתו לפנות לטריבונל, כפי הסכמת הצדדים, וכי לאור הזמן הארוך שעבר, וכדי שלא לעכב את הוצאת ההיתר, בדעתו לשלם את ההיטל שנקבע, "תוך הבהרה שלא יהיה בתשלום כדי להוות הודעה בטענה מטענות המשיבה, וכי כל הטענות שבשומה האחרת עומדות בעינן".

בסופו של דבר, סוכלה האפשרות לפנות אל הטריבונל, לאחר שנמסר לעותר, כי הטריבונל, שהוקם במסגרת תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אינו מוסמך לדון בעניין, כיוון שמדובר בשומה, שהוצאה לפני תיקונו של החוק.

במצב דברים זה, פנה העותר פעם נוספת אל המשיבה, על מנת שימונה שמאי מכריע, ובחודש דצמבר 2009, עלה בידי הצדדים להסכים על זהותו של השמאי המכריע, הוא מר דוד טיגרמן.

לאחר שהוסכם על זהות השמאי המכריע, הודיע שמאי המשיבה לשמאי מטעם העותר, כי המשיבה מתנה את מינוי השמאי המכריע "בהסכמת העותר מראש, ובהתחייבותו שלא לטעון בפני השמאי המכריע טענות משפטיות, אלא רק טענות שמאיות גרידא".

בעקבות כך, פנה העותר ביום 31.12.09 בכתב אל המשיבה, והודיע לה כי גישתה זו אינה לגיטימית ואינה חוקית, וכי היא נדרשת להמשיך במינוי השמאי המכריע המוסכם, ללא כל תנאים.

המשיבה התעלמה מפניותיו של העותר, למרות תזכורות שנשלחו אליה, שבהן טען, כי את שאלת הסמכות יש להעלות בפני השמאי המכריע, ולא להציגה כתנאי מוקדם למינויו.

רק ביום 14.2.2010 נשלחה תשובת המשיבה, שבה היא חוזרת על עמדתה, כי ניתן לערער על השומה בנקודה משפטית אך ורק בבית משפט השלום, ואין ניתן לעשות כן בהליך המתקיים בפני השמאי המכריע.

נעשו פניות נוספות אל המשיבה, וביום 28.4.2010 שוגר מכתב מטעמה, בו נטען, כי העותר הוא זה שמכשיל את מינוי השמאי המכריע, בכך שאינו מוכן להתחייב כי לא יעלה בפניו טענות משפטיות.

בית המשפט התבקש במסגרת העתירה להורות למשיבה לפעול למינויו של שמאי מכריע, מבלי להתנות זאת בהתחייבות העותר שלא לטעון בפניו המכריע טענות מסוימות. לטענת העותר, השמאי המכריע, הממונה על ידי הצדדים בהתאם להוראות החוק טרם תיקון 84, משמש כרשות שיפוטית או מעין שיפוטית, ועל כן, אין זה בסמכותה של המשיבה להגביל את שיקול דעתו ואת סמכויותיו.

לגישתו של העותר, זו הייתה הפרקטיקה בנוגע למינוי שמאים מכריעים מאז ומתמיד, כאשר הועדה המקומית הייתה פונה לשמאי מכריע מוסכם, מודיעה לו על מינויו ומוציאה לו כתב מינוי, הכולל את נושא תשלום שכרו.

נטען ע"י העותר, כי למשיבה אין כל מקור סמכות, לפיו היא רשאית להתנות את מינויו של השמאי המכריע בתנאים כלשהם, ואין לחסום את גישתו של העותר אל השמאי המכריע.

כל פרשנות אחרת תהווה פגיעה בזכות ההתדיינות של הנישום, וכן פגיעה אנושה במעמדו של השמאי המכריע, אליו התייחסו בתי המשפט כאל רשות שיפוטית או מעין שיפוטית.

לפיכך, מסקנתו של העותר היא, כי "בסמכותו ומחובתו של שמאי מכריע, אשר מונה על פי הדין, החל טרם החלת תיקון 84, להכריע הן בנקודות שמאיות והן בנקודות משפטיות". עמדה זו מתחזקת לאור העובדה, כי בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, כנוסחו לפני תיקון 84, נתונה לצדדים זכות ערעור על החלטת השמאי המכריע, בנקודה משפטית בלבד, לבית משפט השלום.

לסיכום, מבקש העותר, כי בית המשפט ייתן צו עשה המורה למשיבה למנות שמאי מכריע, בנוגע לשומת ההשבחה שהוצאה לו, ולהודיע לשמאי דוד טיגרמן, על מינויו לתפקיד זה. כמו כן, מבקש העותר כי בית המשפט יצהיר כי המשיבה נעדרת סמכות להתנות את מינוי השמאי המכריע, בהתחייבות מראש של העותר, שלא לטעון בפניו טענות משפטיות. ועוד התבקש בית המשפט, לקבוע כי אין זה בסמכותה של המשיבה להגביל את שיקול דעתו ואת סמכויותיו של השמאי המכריע הממונה מטעם הצדדים, בהתאם לסמכויותיו טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

תגובת המשיבה

2. בתגובתה, טוענת המשיבה, כי העותר מבקש, למעשה, "לחייב המשיבה להסכים למינוי שמאי מכריע, שידון בטענות החורגות מסמכותו, וזאת בניסיון להכשיר את מחדלו של העותר להגיש ערעור במועד הקבוע בדין לבית משפט השלום".

המשיבה מוסיפה וטוענת, כי טענות ושאלות משפטיות הן בסמכותו הייחודית של בית משפט השלום, ולא של השמאי המכריע.

המשיבה אינה רואה מקום להעמיד את הסוגיה להכרעתו של השמאי המכריע, שכן, הדבר עלול להוביל למצב, שבו השמאי המכריע יקבע "כי בסמכותו גם לדון בטענות משפטיות, והמשיבה היא זו שתיאלץ לפנות לערכאות כנגד החלטות שמאים מכריעים".

המשיבה טוענת כי אינה מעכבת את מינויו של השמאי המכריע, שכן, "התנגדותה" נוגעת אך ורק להעלאת טענות משפטיות בפני השמאי המכריע, הנוגעות לעצם החיוב.

המשיבה טוענת, כי סעיף 14 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84, יוצר שני מסלולים של תקיפת שומה, בגין היטל השבחה. המסלול הראשון, התוקף את עצם החיוב בהיטל (תקיפה המעוררת שאלה משפטית), הינו בדרך של הגשת ערעור לבית משפט שלום, תוך 45 ימים מיום שהודע לנישום על ההחלטה. המסלול השני תוקף את השומה מבחינה שמאית, בדרך של הגשת שומה אחרת, ואם לא הושגה הסכמה בין שמאי הצדדים, ימונה שמאי מכריע, שתפקידו להכריע במחלוקת השמאית. על הכרעת השמאי המכריע ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, לבית משפט השלום.

עיון בשומה האחרת שהוגשה מטעם העותר, מעלה, כי מרבות טענותיו אינן בגדר טענות שמאיות, אלא טענות המופנות כלפי עצם החיוב, ועל כן היה עליו לפנות לבית משפט השלום, המוסמך לדון בטענות אלה.

המשיבה מוסיפה וטוענת, כי נישום אינו יכול לבחור לעצמו את מסלול ההתדיינות על פי נוחיותו, כאשר לשון החוק ברורה היא.

טענה נוספת, שהועלתה על ידי המשיבה, הינה כי, למעשה, לא הושגה כל הסכמה בין הצדדים, לגבי מינויו של השמאי המכריע, ובהיעדר הסכמה, אין לחייב את המשיבה למנות שמאי כזה. העובדה כי הוסכם בין הצדדים על זהות השמאי המכריע, אין לה כל משמעות, "שכן, המשיבה התנתה את הסכמתה, בכך שהשמאי המכריע לא ידון בטענות משפטיות".

עוד נטען, כי העתירה לוקה בשיהוי ניכר, דבר המצדיק את דחייתה, שכן, עמדתה של המשיבה הייתה ידועה לעותר, לכל הפחות, מאז חודש ינואר 2010, אך העתירה הוגשה רק בחודש מאי 2010.

לאור האמור, התבקש בית המשפט לדחות את העתירה.

טיעוני הצדדים

העותר

3. ב"כ העותר, עו"ד איתיאל בן פורת, חזר על טענתו העיקרית, לפיה השמאי המכריע הינו גוף שיפוטי או מעין שיפוטי, ואין המשיבה רשאית לצמצם או להגביל את שיקול דעתו.

על פי הפרקטיקה הנוהגת עד לכניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, הרי שעם ההסכמה על זהותו של השמאי המכריע, הועדה המקומית הייתה פונה אל השמאי המכריע המוסכם, מודיעה לו על מינויו ומוציאה לו כתב מינוי מתאים. הימנעות מהודעה על מינויו של השמאי המכריע מעניקה לועדה המקומית את "כוח השררה לעכב ולמנוע מינוי שמאי מכריע", דבר שאין לו כל בסיס או עיגון בחוק.

לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, ניתנת האפשרות בידי הנישום לפנות לטריבונל סטוטורי, ואין הועדה המקומית רשאית למנוע ממנו את אפשרות הגישה לטריבונל, או להתנות פניה לערכאה זו בטיב השאלות שיועלו בפניו.

פרשנות זו נכונה, לדעתו של ב"כ העותר, גם כאשר מדובר בשמאי מכריע ולא בטריבונל, שהוקם מכוח תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

לגופו של עניין, נטען ע"י ב"כ העותר, כי אין מדובר בטענות הנוגעות לעצם החיוב בהיטל, ואין מדובר כלל ועיקר בטענות משפטיות, הגם שלשיטתו של העותר, אין לכך כל רלוונטיות לשאלות הטעונות הכרעה במסגרת עתירה זו.

המחלוקת נסבה על השאלה הנוגעת למועדי רכישת הזכויות ע"י הנישומים, כאשר שמאי הועדה קבע מועדים בהם הנישומים כלל לא היו בעלי הזכויות בנכס, ואין לכך דבר וחצי דבר עם טענה משפטית, הנוגעת לעצם החיוב. המדובר בשאלה עובדתית גרידא, הניתנת לבדיקה בקלות, תוך בחינת אופן ומועד רישום הזכויות במקרקעין, של כל אחד מהבעלים.

כאמור, לשיטתו של ב"כ העותר, גם אם מדובר בטענה משפטית, הנובעת מעצם החיוב בהיטל, עדיין אין מדובר בסמכות ייחודית של בית משפט השלום, אלא בסמכות מקבילה של השמאי המכריע ושל בית המשפט, כאשר זכות הבחירה בין המסלולים השונים נתונה לנישום.

אם תתקבל גישתה של המשיבה, הרי שהנישום יהיה חייב לפצל את טענותיו בין השמאי המכריע לבין בית משפט השלום, דבר שהינו בגדר "שינוי סדרי עולם, נוהגים, נוהלים ומושכלות יסוד, שנהגו בתחום זה במשך עשרות שנים ועד החלת תיקון 84".

אשר לטענת השיהוי, נטען כי במסגרת הדיאלוג בין הצדדים הובהרה עמדתה הסופית של המשיבה רק בחודש מאי 2010, ומיד לאחר מכן, הוגשה עתירתו של העותר, כך שאין מדובר בשיהוי כלל.

המשיבה

4. בעיקרי הטיעון מטעמה, חזרה ב"כ המשיבה, עו"ד דיקלה טואשי, וטענה כי העותר מבקש להעלות בפני השמאי המכריע טענות שהן בסמכותו הייחודית של בית משפט השלום. עמדת המשיבה, לפיה יש להתנות את הסכמתה למינוי שמאי מכריע בהגבלת סמכותו, שלא לדון בטענות משפטיות, נסמכת על הוראות הדין והפסיקה. מאחר שהעותר לא הסכים לתנאי זה, הרי שלמעשה, לא הושגה כל הסכמה בין הצדדים, בנוגע למינוי השמאי המכריע.

ב"כ המשיבה שבה וטענה, כי מרבית טענותיו של העותר אינן טענות שמאיות, אלא טענות המופנות כלפי עצם החיוב, ובהן מוסמך לדון אך ורק בית משפט השלום, ולא השמאי המכריע.

עו"ד דיקלה טואשי חזרה וטענה, כי העתירה לוקה בשיהוי ניכר, וגם מסיבה זו, יש לדחותה על הסף. התכתבות ופניות אל הועדה, אין בהן כדי להביא להארכת המועדים, שנקבעו בחוק, ועל כן, החמיץ העותר את האפשרות להגיש ערעור לבית משפט השלום, וגם את עתירתו הגיש בשיהוי רב.

לאור האמור, התבקש בית המשפט לדחות את העתירה.

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית

5. מוסכם על הצדדים כי המסגרת הנורמטיבית החלה על עתירה זו, מעוגנת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק ביום 10.7.2008.

סעיף 14 לתוספת השלישית, טרם תיקונו, קובע לאמור:

"שומה אחרת וערעור:

(א) הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה; הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה.

(ב) הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת; השמאי המכריע יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו.

(ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודת משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלת היקף סמכותו של השמאי המכריע, והאם רשאי הוא לדון בשאלות הנוגעות לעצם החיוב בהיטל, או רק בשאלת גובה ההיטל.

שאלה נוספת שהתעוררה במסגרת עתירה זו, הינה, האם רשאית המשיבה להתנות את הסכמתה למינויו של השמאי המכריע בהתחייבות העותר שלא להעלות בפניו שאלות משפטיות, אלא רק מה שהוגדר על ידה כ"שאלות שמאיות".

מאחר שמדובר בהוראת חוק שבוטלה במסגרת תיקון 84, קרוב לוודאי שההכרעה במחלוקת זו אינה נדרשת לעתיד, אלא אך ורק בנוגע לעתירה זו המונחת לפניי.

השאלות שהועלו במסגרת העתירה נדונו בעבר, הן בספרות המקצועית והן בפסיקה, וניתן להבחין בגישות שונות, ככל שהדבר נוגע לסמכויותיו של השמאי המכריע ובשאלת מסלולי הערעור האפשריים.

בספרו של הנריק רוסטוביץ היטל השבחה (מהדורה ראשונה, 1996), נאמר בעמ' 512:

"החלטת השמאי המכריע עשויה לכלול הכרעות בשאלות משפטיות בקשר לעצם חבותו של הנישום בהיטל השבחה, בקשר לזכותו של הנישום, בקשר לתוקפה ולתחולתה של התוכנית נשוא הדיון ובקשר לנפקותם של הממצאים העובדתיים. שאלות משפטיות עשויות לעלות גם כאשר הנישום טוען, כי הוא זכאי לפטור מתשלום ההיטל או להנחה בשיעורו"

ועוד נאמר בעמ' 509:

"השמאי המכריע הוא המותב השיפוטי הראשון, הדן בהתנגדותו של הנישום לשומת היטל ההשבחה. מעמדו הוא של מותב שיפוטי, ומכך שונה הוא מפקיד השומה, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס ההכנסה, ממנהל מס שבח, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס שבח מקרקעין... כל אלה הם מותבים מנהליים ולא מותבים שיפוטיים"

גישה דומה מצאנו גם בספרו של אהרן נמדר היטל השבחה (2007), בפסקה 1306: "כאמור לעיל, לפי החוק התקף כיום, אי הסכמת הצדדים על השומה תגרום שהסכסוך, הן לעניין עצם החיוב בהיטל והן לגבי גובה ההיטל, יגיע לידי שמאי מכריע... נמצאנו למדים כי האינסטנציה של שמאי מכריע הינה אינסטנציה חשובה בהכרעת הסכסוך לגבי היטל השבחה".

ועוד נאמר באותה פסקה:

"...מעמדו של שמאי מקרקעין הינו מעין שיפוטי ואין הוא משמש כפקיד של הרשות, ועליו לדון מעבר לאספקטים השמאיים, גם בקביעת העובדות של המקרה הנדון בפניו ובטענות המשפטיות העולות מהן... לשמאי המכריע יש תפקיד עצמאי בקביעת השומה והוא חייב להכריע לפי שיקול דעתו ואיננו חייב לקבל את חוות הדעת של השמאים של הצדדים, והוא יכול לקבוע שומה הגבוהה משומתם. דבר זה נגזר מהוראת סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית, הקובע כי על הכרעת שמאי מכריע ניתן לערער רק בנקודת משפטית. מכלל לאו אתה שומע הן, שעל הכרעתו בעניינים שמאיים לא ניתן לערער, וגם לבית המשפט אין סמכות לשנותה. זאת ועוד: מהוראת הסעיף גם משתמע שהשמאי יכול להכריע בשאלות משפטיות, שאם לא כן אין על מה לערער בפני בית המשפט".

על גישה שונה, הנוגעת לשאלת סמכותו של השמאי המכריע לדון בעצם החיוב בהיטל השבחה, ניתן ללמוד מפסק הדין בבג"צ 7129/00 דון יחיא נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה - ירושלים, פ"ד נד (5) 218, שם אומר בית המשפט העליון כי הערעור על עצם החיוב בהיטל צריך להיות מוגש לבית משפט השלום, ואין מקום להגיש עתירה לבג"צ "ואין כל הצדק כי בג"צ יידרש לעתירה שהמחוקק ביקש לייחד את הדיון בה לבית משפט השלום".

הגם שהדברים לא נאמרו מפורשות, ניתן להבין מפסק דין זה, כי ככל שמדובר בהשגה על עצם החיוב בהיטל השבחה, יש להגיש ערעור לבית משפט השלום, ואין להעביר המחלוקת לבירור והכרעה בפני שמאי מכריע.

סוגיה אחרת בה עסקו בתי המשפט, ואף בה ניתן להצביע על גישות שונות, נוגעת לשאלה האם ניתן לפנות במקביל אל השמאי המכריע, בשאלות הנוגעות לגובה השומה, ולבית משפט השלום בשאלות הנוגעות לעצם החיוב בהיטל ההשבחה, או שמא יש לפנות בתחילה לבית משפט השלום ורק אם יידחה הערעור, להביא את יתר המחלוקות להכרעתו של שמאי מכריע.

בע"א (באר שבע) 15/92 החברה לבנין ולפיתוח אילת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"מ נ"ג (2) 161, נאמר כי לשון החוק מאפשרת את שני הפירושים, ועל כן יש מקום לבחינה פרשנית נוספת של הגיון ההוראה והכוונה העומדת ביסודה.

כב' השופט ריבלין (כתוארו אז), ציין כי: "במקרים בהם מתעוררת שאלה בדבר עצם החיוב מוטב אולי לצדדים לדחות את הפניה לשמאי המכריע עד לאחר הכרעת בית משפט של ערעור".

מכל מקום, כך לדעת שופטי הרוב, בית משפט השלום רשאי להיזקק לערעור שהוגש על ידי נישום, ככל שהדבר נוגע לעצם החיוב בהיטל, גם אם טרם הובא הנושא לפני שמאי מכריע וטרם ניתנה הכרעתו בסוגיה.

שופט המיעוט סבר כי סדר העניינים הנכון הינו פניה אל השמאי המכריע, ורק לאחר שתינתן החלטתו, קמה הזכות לפנות בערעור לבית משפט השלום, בנוגע לעצם החיוב בהיטל.

בע"א (ת"א-יפו) 730/95 עזרא חממי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ (לא פורסם, ניתן ביום 21.11.95), דובר בהשגה על עצם החיוב בהיטל. הנישום הגיש ערעור לבית משפט השלום בראשל"צ, אך הערעור נדחה בטענה כי הוא מוקדם מדי, שכן, לדעת בית משפט השלום "לא קמה זכות הערעור למערער בטרם עבר את משוכת ההתדיינות בפני השמאי המכריע". בערעור נטען כי בית משפט השלום שגה בגישתו, שכן אין לגרור את הנישום להתדיינות יקרה ומיותרת בפני שמאי המקרקעין, כאשר הטענה היא כי אין בסיס לחייבו בהיטל השבחה, בעוד שניתן להגיש ערעור בשאלה זו לבית משפט השלום, לפני מיצוי ההליך בפני השמאי המכריע.

שופטי הרוב בבית המשפט המחוזי סברו כי הנישום רשאי לפצל את ערעורו ולערער על עצם חבותו בתשלום היטל השבחה בפני בית משפט השלום, ואם יידחה ערעורו, יועבר הנושא, ככל שהוא נוגע לגובה ההיטל, להחלטתו של שמאי מכריע.

למרות עמדתם זו של שופטי הרוב, הוחלט לדחות את הערעור, שכן המערער ביקש לקבל חוות דעת שמאית אחרת שבאמצעותה תקף את עצם החיוב, ובמצב דברים זה היה עליו להביא את המחלוקת לבירור "במסלול הרגיל שהותווה בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית, ורק לאחר שיאמר השמאי המכריע את דברו, ניתן יהיה לערער על החלטתו בנקודה משפטית".

שני הצדדים הציגו פסיקה שניתנה על ידי בתי משפט שלום, שגם בה אין תמימות דעים לגבי הפרשנות המשפטית הנכונה של הוראות סעיף 14 של התוספת השלישית לחוק, טרם הכנסו לתוקף של תיקון 84 לחוק.

6. לאחר בחינת הסוגיה, הנני נוטה לדעה כי אין זה בסמכותו של השמאי המכריע לדון בשאלות הנוגעות לעצם החיוב בהיטל ההשבחה, וכאשר הטענות נוגעות לעניין זה בלבד, הרי שיש להגיש ערעור לבית משפט השלום, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה לנישום ההחלטה בדבר חיובו בהיטל השבחה.

עם זאת, יש להביא כל השגה אחרת על גובה החיוב בהיטל השבחה, גם אם מדובר בטענות משפטיות ולא רק עובדתיות - שמאיות, בפני שמאי מכריע, בהתאם לסעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק. על החלטתו של השמאי המכריע, ניתן להגיש ערעור לבית משפט השלום "בנקודה משפטית בלבד". אין מניעה כי יוגש ערעור לבית משפט השלום על עצם החיוב בהיטל, ובמידה שיידחה הערעור, ניתן לפנות אל השמאי המכריע על מנת שידון במחלוקת שהתגלעה בין השמאים, ככל שהדבר נוגע לגובה ההיטל. כאמור, אין מקום להגביל את שיקול דעתו של השמאי המכריע, שהוא בגדר גוף שיפוטי או מעין שיפוטי, ולהתנות את מינויו בכך שהוא לא ידון בשאלות משפטיות. אין ספק בעיניי כי השמאי המכריע רשאי לדון בכל טענה, לרבות בטענות משפטיות, ככל שהדבר נוגע לגובה ההיטל, וניתן להגיש ערעור על החלטתו בשאלה משפטית בלבד. הדעת נותנת, כי לו היה מוסמך השמאי המכריע לדון בשאלות עובדתיות גרידא, לא היה קובע המחוקק כי הערעור על החלטתו יצומצם לנקודה משפטית בלבד.

כזכור, הוחלף סעיף 14 לתוספת השלישית במסגרת תיקון 84 לחוק, שהוא תיקון כולל ונרחב הנוגע לסעיפי חוק נוספים. סעיף 14, בנוסחו הנוכחי, קובע מתכונת שונה של השגה וערעור על החלטות הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ככל שמדובר בהיטל השבחה.

בסעיף 14(א) לתוספת השלישית נאמר כי "על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב...".

במידה שהחייב אינו חולק על עצם החיוב בהיטל השבחה, אלא על גובה החיוב, הרי שהוא רשאי לפנות אל יו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע "לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב". מינויו של השמאי המכריע ייעשה, כאמור, על ידי יו"ר מועצת שמאי המקרקעין ולא על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפי ההסדר בסעיף 14, בנוסחו הקודם.

על החלטתו של השמאי המכריע "יכולים החייב בהיטל או הועדה המקומית לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע..." (סעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית).

על החלטות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.

כפי שנאמר בדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 83), התשס"ח - 2008, ה"ח הממשלה 369, עמ' 425:

"...ביחס למחלוקות לעניין היטל השבחה, מוצעות שתי דרכי בירור. בעל קרקע החייב בהיטל השבחה, החולק על גובה השומה אשר נקבעה בידי הועדה המקומית (ולא על עצם החיוב) והשגתו בעניין זה נדחתה, רשאי לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע לצורך בירור המחלוקת... דרך חלופית העומדת לרשות החייב, כאשר המחלוקת היא על גובה החיוב, היא לפנות ישירות לועדת הערר. ואולם במקרה שבו נדחתה השגה בדבר עצם החיוב, רשאי החייב להגיש ערר לועדת הערר ישירות, אך הוא אינו יכול לפנות לשמאי מכריע"

תיקון זה נועד, בין היתר, להבהיר את השאלות הנוגעות לסמכויותיו של השמאי המכריע לעומת אלה הנתונות לבית משפט השלום, בשים לב לפרשנויות השונות שניתנו לסעיף 14, כפי הנוסח הקודם.

מן הכלל אל הפרט

7. כפי שהובהר לעיל, חל בענייננו סעיף 14 לתוספת השלישית, כנוסחו טרם קבלת תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

בהנחה שהשמאי המכריע אינו מוסמך לדון בעצם החיוב בהיטל, הרי שהשאלה הטעונה הכרעה היא האם מדובר בהשגה על עצם החיוב בהיטל, כשאז היה על העותר לפנות בערעור לבית משפט השלום, או שמא בפנינו השגה על גובה ההיטל, נושא שהוא בסמכותו של השמאי המכריע.

טענת המשיבה, לפיה אין השמאי המכריע רשאי לדון בשאלות משפטיות, ובשל כך התנתה את הסכמתה למינויו בהתחייבות העותר כי לא יעלה בפניו טענות מעין אלה, אינה מקובלת עליי, כלל ועיקר.

למדנו כי השמאי המכריע ממלא תפקיד שיפוטי או מעין שיפוטי, ובסמכותו לקבל ראיות ולהכריע במחלוקת שבין שמאי הצדדים. הוא אינו מוגבל לשאלות עובדתיות - שמאיות בלבד, והוא יכול להיזקק לכל טענה אחרת, שאינה נוגעת לעצם החיוב בהיטל.

לאחר שבחנתי את חוות דעתו של השמאי מטעם העותר, שכותרתה "שומה אחרת על פי סעיף 14 לתוספת השלישית", הגעתי למסקנה ברורה, כי אין מדובר בהשגה על עצם חבותו של העותר בהיטל השבחה אלא בהשגה על גובה החיוב, גם אם ניתן להגדיר חלק מהטענות המופיעות בחוות דעת זו, כטענות משפטיות.

בסופו של דבר, הגיע השמאי מטעם העותר למסקנה כי היטל ההשבחה, אותו ניתן לגבות ממנו, עומד על סכום של 63,350 ₪ ולא על 273,402.97 ₪, כפי שקבע שמאי המשיבה.

עמדה זו מעידה כמאה עדים כי מדובר בשאלות הנוגעות לגובה החיוב, ולא על עצם חבותו של העותר בהיטל השבחה.

לאור האמור, דין העתירה להתקבל ועל המשיבה לעשות את כל הדרוש לשם מינויו של השמאי, מר דוד טיגרמן, כשמאי מכריע בנוגע להיטל ההשבחה שניתן בעניינו של העותר.

אין להתנות מינוי זה בכל התחייבות מוקדמת של העותר להימנע מלהעלות שאלות או טענות משפטיות בפני השמאי המכריע, והוא זה אשר יחליט, על פי שיקול דעתו הבלעדי, אילו טענות ידונו על ידו במסגרת תפקידו.

על מנת למנוע סחבת נוספת, יוצא כתב המינוי לשמאי דוד טיגרמן, כשמאי מכריע, תוך 30 ימים ממועד קבלת פסק דין זה.

יצויין בהקשר זה, כי לא מצאתי כל ממש בטענת השיהוי שהועלתה על ידי המשיבה, לאור התנהלותה הממושכת בטיפול בפניותיו ובבקשותיו של העותר.

סוף דבר

8. העתירה מתקבלת, כמבוקש.

המשיבה תישא בהוצאותיו של העותר בסך כולל של 25,000 ₪.

סכום ההוצאות ישולם תוך 30 ימים ממועד מתן פסק דין זה, שאם לא כן, יישא בהצמדה ובריבית כדין מיום פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ח' שבט תשע"א, 13/01/2011