מבוא

1. העוררת חוייבה על ידי המשיבה בהיטל ביוב בגין נכסה שבמושב משמר השבעה אשר בתחום המשיבה: 6,329 מ"ר קרקע, ו- 2,066 מ"ר שטח בנוי לפי סיווג "לתעשייה"; ובסה"כ - 200,767 ₪. החיוב נעשה לפי חוק העזר לעמק לד (ביוב), התשנ"ד - 1994 (להלן: חוק העזר).

2. טענותיה העיקריות של העוררת כנגד החיוב בהיטל הביוב:

א. מערכת הביוב הותקנה לפני חקיקת חוק העזר, ועל כן אין לחייב עבורה על פי חוק העזר.

ב. הנכס לא חובר למערכת הביוב, ועל כן אין לחייב בגינו.

ג. הסיווג "לתעשייה" שלפיו חוייבה העוררת אינו מתאים.

ד. תעריף היטל הביוב על פי חוק העזר אינו תקין.

ה. בתחשיב לא הובאו בחשבון שטחי שירות.

ו. בין היתר, מההוצאות שבתחשיב לא הופחתו סכומי מענקים שהמשיבה קיבלה לצורך

מערכת הביוב.

ז. חיוב בכפל, לגבי תכסית הקרקע שמתחת למבנה.

ח. לא נמסרה הודעה על התקנת הביוב, כנדרש על פי סעיף 16 לחוק הרשויות המקומיות

(ביוב), התשכ"ב - 1962 (להלן: חוק הביוב).

ט. בתוספת לחוק העזר אין חלוקה של הביוב לשלבים, כנדרש על פי סעיפים 16 ו- 17 לחוק הביוב.

תשובות המשיבה על הטענות הללו:

א. פרוייקט מערכת הביוב מושא חוק העזר החל להיבנות רק בשנת 1994, לאחר חקיקת חוק העזר, ובניינו נמשך עד מועד חיובה של העוררת בהיטל הביוב, וגם לאחר מכן.

ב. הנכס יחובר למערכת הביוב הציבורית במושב, וממנה - להמשך ההולכה על ידי "מי דן"

ומשם לטיהור ב-שפד"ן.

תשובות המשיבה בשני הנושאים הללו לא היו שנויות במחלוקת, ועל כן לא היה צורך לדון בהם במסגרת החלטה זו.

להלן תשובות המשיבה ליתר הטענות:

ג. אין פגם בסיווג "לתעשייה" שעל פיו חוייבה העוררת.

ד. תעריף ההיטל בחוק העזר תקין.

ה. אי החישוב של שטחי שירות תואם את הוראות הדין, ושטחים אלה גם לא חויבו בהיטל.

ו. במסגרת ההסדר של "מענקי תגבור" היתה המשיבה אמורה לקבל מהמדינה מענקים

לכיסוי ההפרש בין סכום היטל הביוב, שנגבה מבעלי נחלות ביישובים, לגבין העלות

הריאלית של חלקם של בעלי הנכסים הללו במימון פרוייקט הביוב. סכומי המענקים הללו

כן הובאו בחשבון בתחשיב, אולם המדינה לא נתנה למשיבה את המענקים בהיקף

שהובטח, וסכום המענקים ששולם לא כיסה את הגירעון במשק הביוב. מאידך, גירעון זה

לא הועמס על נכסים "לתעשייה", כדוגמת נכסה של העוררת, אלא נותר כגירעון שהמדינה

אמורה לכסות.

ז. יש לפרש את נוסח חוק העזר כמחייב בהיטל בגין מלוא שטח הקרקע, לרבות השטח

שמתחת למבנה.

ח. המשיבה הודיעה לבעלי הנכסים על התקנת הביוב עוד בשנת 1994. על כל פנים, ההודעה

היא עניין פרוצדורלי ולא מהותי, ואינה פוגמת בתקפותה של דרישת התשלום.

ט. מערכת הביוב הציבורית בתחום היישובים של המשיבה מורכבת למעשה רק מביבים

ציבוריים. שלבי האיסוף והטיהור מבוצעים על ידי גורמים חיצוניים: "מימי דן" ו-שפד"ן,

ועל כן מחוייבים תושבי המשיבה בהיטל ביוב רק בגין מרכיב הביב הציבורי. בהתאם לכך,

מתייתרת החלוקה ל"שלבים" של מערכת הביוב, בתוספת לחוק העזר; מה גם שהעבודות

מבוצעות "במכה אחת".

תקינות תעריף ההיטל שלפיו חויבה העוררת

3. המחלוקת העיקרית נסבה על תקינות תעריף ההיטל. כאשר חוקק חוק העזר טרם חייב משרד הפנים את הרשויות המקומיות לערוך תחשיב כבסיס לחוק העזר (כך נאמר בתצהיריהם של המומחים מטעם המשיבה: מר צמח ישי ומר צבי קוסוור). לפיכך אין בנמצא מסמך-תחשיב משנת 1993, שלפיו אושרו תעריפי ההיטל שבחוק העזר.

בינואר 2006 ערך מר צבי קוסוור, יועץ כלכלי מטעם חב' אורבניקס, תחשיב-סימולציה לגבי היטל הביוב שנקבע בחוק העזר. תחשיב הסימולציה הוגש מטעם המשיבה, וכן תצהיר של מר קוסוור. עוד הוגש מטעם המשיבה תצהיר של מר צמח ישי, ששימש יו"ר מינהלת הביוב הארצית בשנים 1997 - 1999. מטעם העוררת הוגשה חוות דעת מומחה של רו"ח אופיר בוכניק. שמענו את עדויותיהם של שלושת המומחים.

בתום דיוני ההוכחות הותר לכל אחד מהצדדים להגיש חומר נוסף (החלטותינו בעמ' 33 - 34 ובעמ' 45 - 46 לפר'), והם עשו כן לפני הגשת סיכומיהם: חומר נוסף מטעם מומחה העוררת הומצא ביום 3.6.08; תעודת עובד ציבור של מר דוד וייס, מנהל האגף לתשתיות במשיבה, בצירוף חומר נלווה, הומצאה ביום 12.8.08. ב"כ העוררת לא ביקש לחקור את מר וייס לגבי תעודת עובד הציבור והחומר שצורף אליה.

4. לשם נוחות הדיון, להלן סכמה שילדית (ופשטנית) של תחשיב היטל הביוב שצריך להניב את התעריף של היטל הביוב למטר מרובע (מ"ר).

לפנינו שבר אשר במונה שלו העלות הכוללת (או ההשקעות וההוצאות הדרושות) להקמת מערכת הביוב, או חלק ממנה; ובמכנה - סך-כל המטראז' שניתן לחייב בהיטל הביוב, לצורך כיסוי העלויות שבמונה השבר. המנה של השניים היא תעריף היטל הביוב (להסבר נרחב בעניין זה, ראו פסק דינו של ביהמ"ש לעניינים מינהליים בתל-אביב ב-עמ"נ 278/07 רוני דו השקעות בע"מ ואח' נ. עיריית הרצליה (להלן: עניין רוני דו).

למען הנוחות נכנה להלן את העלות: "מונה השבר", ואת המטראז' לחיוב: "מכנה השבר".

5. תעריפי היטל הביוב נקבעו בסעיף 2 של התוספת הראשונה לחוק העזר (להלן: התוספת).

בסעיף 2.1 נקבעו התעריפים ל"יחידת משק". נקבעו שם תעריפים שונים ליחידת משק, ששטח הקרקע שלה פחות מ- 500 מ"ר, וליחידת משק ששטח הקרקע שלה מ- 500 מ"ר ומעלה. מחומר הראיות עולה כי יחידת המשק "הגדולה" היא נחלה (ואולי גם משק עזר), ואילו יחידת המשק "הקטנה" היא נכס ב"הרחבה" (המונח "יחידת משק" אינו מוגדר בסעיף ההגדרות של חוק העזר. בסיפא של סעיף 2 לתוספת מדובר על יחידת משק "הרשומה במועצה ביום פרסום חוק עזר זה").

תעריפי היטל הביוב ליחידת המשק "הקטנה" הם: 7.5 ₪ ל-מ"ר קרקע ו- 75 ₪ ל-מ"ר בנייה.

תעריף היטל הביוב ליחידת המשק "הגדולה" הוא 4 ₪ ל-מ"ר, הן ל-מ"ר קרקע והן ל-מ"ר בנייה.

לאחר פירוט התעריפים הללו נאמר, בסיפא של סעיף 2 לתוספת: "על אף האמור בסעיף 2 לתוספת זו, לא יעלה סכום ההיטל ליחידת משק הרשומה במועצה ביום פרסום חוק עזר זה על 4,200 שקלים חדשים" (סכום-תקרה זה עודכן לאורך השנים. כך, בספטמבר 2005 הוא עמד על סך 7,228 ₪, על פי האמור בטבלה מס' 6 שבסעיף 5 של תחשיב הסימולציה).

על פי נוסחה, חלה הוראה זו שבסיפא של סעיף 2 לתוספת על כל יחידות המשק, שנמנו בסעיף זה, אם כי על פי עדויותיהם של עדי המשיבה, הכוונה היתה להחיל את תקרת-הסכום של ההיטל רק לגבי הנחלות ולא לגבי "יחידות משק" אחרות (עדות מר צמח, בעמ' 36 לפר'; עדות מר קוסוור, בעמ' 44 לפר'; וראו אף סעיף 7 במוצג ת/ 3. במהלך הדיון לפנינו עלתה השאלה אם החלת תקרת-הסכום גם על יחידות משק אחרות היתה עשוייה לשנות את חוות דעתו של רו"ח בוכניק לגבי תעריף ההיטל, אך עניין זה לא נבדק באמצעות תחשיב ספציפי ונותר "פתוח"; ראו בעמ' 15, 21, 27, 28 לפר'. נציין, עם זאת, כי התעריף הנמוך על פי התוספת חל לגבי שטח של "מ- 500 מ"ר ומעלה", היינו: נכס ששטחו 500 מ"ר - וב"הרחבות" יש נכסים כאלה - זכאי לתעריף הנמוך).

הסיבה לקביעת תקרת-סכום להיטל הביוב שישולם על ידי בעלי נחלות פורטה בתצהירו ובעדותו של מר צמח ישי. נאמר שם כי בראשית שנות ה- 90 הוחלט להתקין מערכות ביוב ציבוריות במרכזי הכפרים, למרות שאותה עת טרם גובש פתרון הקצה, היינו: המשך ההולכה של הביוב מהכפרים ומתקני-הקצה של טיהור השפכים שייאספו מהם. גובש בעניין זה הסדר בין משרד האוצר לבין ארגון המועצות האזוריות: "בהתאם לכך, האוצר קבע את התשלום אשר יושת בפועל על כל נחלה/ משק, ואת ההפרש שבין העלות הריאלית - אשר לא היתה ידועה - לבין תשלום בעל הנחלה, ישלם האוצר. הרף העליון אשר נקבע, ומעבר לו האוצר יממן את העלות, היה מענק התגבור" (סעיף 9 לתצהירו של מר צמח; עדותו, בעמ' 30 לפר'). הסדר זה בא לידי ביטוי בסיפא של סעיף 2 לתוספת.

ב"כ העוררת הלין על אי-המצאתו של מסמך ההסכם בין משרד האוצר לבין ארגון המועצות האזוריות בעניין מענקי התגבור. מסמך זה לא אותר, ועל כך הצהיר מר דוד וייס, מנהל אגף התשתיות במשיבה, בתעודת עובד הציבור שלו. אולם ב"כ העוררת הגיש את המוצג ת/ 3: נוהל בדיקה לאישור מענק מוא"זים (מוא"ז - מועצה אזורית). נוהל זה הוצא בשנת 2005 על ידי משרד התשתיות הלאומיות-המינהל לפיתוח תשתיות ביוב. ב"כ העוררת ציין כי למיטב ידיעתו יש נוהלים קודמים דומים (ראו בעמ' 30 - 31 לפר'). נוהל זה, שהוגש כאמור מטעם העוררת, משקף את ההסדר בעניין מענקי התגבור, שעליו העידו עדי המשיבה (וזאת נוסף על השתקפותו של הסדר זה בדבר חקיקה, הלא היא הסיפא של סעיף 2 לתוספת, כאמור לעיל). לפיכך איננו מקבלים את טענת ב"כ העוררת (בסעיף 22 של סיכומיו) בדבר המשקל שיש לייחס לאובדנו של מסמך ההסכם בין משרד האוצר לבין ארגון המועצות האזוריות.

6. בסעיף 2.2 של התוספת נקבעו תעריפי היטל הביוב "לתעשייה" (למ"ר קרקע ולמ"ר בנייה), שעל פיהם חוייבה העוררת. לצורך היטל הביוב יש בתוספת רק שני סיווגים של נכסים: "יחידת משק" ו"תעשייה".

העוררת טוענת כי פעילותה בנכס אינה בגדר "תעשייה", ועל כן אינה באה בגדרו של סיווג זה. הא ראייה: לצורך ארנונה היא נישומה על פי הסיווג "עסקים". העוררת טוענת כי בהעדר סיווג מתאים, בתוספת, לפעילות שהיא מנהלת בנכס - פטורה היא מהיטל הביוב.

אנו דוחים טענה זו. למותר לומר שהעוררת, ככל בעל נכס, חייבת בתשלום היטל ביוב על פי חוק העזר, כהשתתפותה בכיסוי ההוצאות של התקנת מערכת הביוב שמשרתת אותה. אין דרישה מן הדין לזהות בסיווגם של נכסים, כשמדובר בתשלומי חובה שונים (כמו ארנונה לעומת היטל ביוב).

בסעיפים 68 - 72 של סיכומיו חוזר ב"כ העוררת וטוען כי חוק העזר נפגם מהותית בכך שכל הנכסים שאינם למגורים נמצאים תחת סיווג אחד: "תעשייה", אך כאמור, הדין אינו אוסר סיווג בדרך זו. ב"כ המשיבה מציין, בסעיף 86 של סיכומיו, כי גם בחוק עזר לדוגמה, על פי חוזר מנכ"ל 1/2008, יש חלוקה של כלל הנכסים בתחום הרשות המקומית ל"מגורים" ול"אחר". כאשר ברשות מקומית מסויימת אין צורך בחלוקה מפורטת יותר של נכסים שאינם "למגורים", איננו רואים פגם בהכנסתם של כל הנכסים הללו תחת כותרת אחת.

נציין עוד כי בחלק מחוקי העזר, שאנו דנים בהם, החיוב של שטחים מבונים "לתעשייה" נעשה על פי נפח (מ"ק), ולא על פי שטח (מ"ר), דבר שמעלה במידה ניכרת את סכומו של היטל הביוב. בחוקי עזר כאלה יש בדרך כלל גם סיווגים נוספים של שטחים שאינם למגורים, אך אינם "לתעשייה", על מנת שלא יחול עליהם החיוב לפי נפח. אולם בחוק העזר דנן, החיוב לגבי כל השטחים המבונים שמסווגים כ"תעשייה", הוא לפי שטח (מ"ר) בלבד ולא לפי נפח. גם עניין זה שוקל כנגד טענת ב"כ העוררת כאילו יש פגם מהותי בקיומו של סיווג אחד בלבד לגבי נכסים שאינם למגורים. הטיעון שבסעיף 71 של סיכומי ב"כ העוררת, לגבי מסמך מסויים של משרד המשפטים, הוא מעורפל, ולא ברור מה השלכתו הספציפית על הסיווג שבו עסקינן.

לסיכום, בתוספת שבחוק העזר דנן, אין ספק כי הסיווג "לתעשייה" נועד לכסות כל מה שאינו "יחידת משק" (כך אף לשיטתו של המומחה מטעם העוררת, רו"ח בוכניק: ראו בעמ' 26 לפר'; וכך אף לדעתם של עדי המשיבה: עדות מר צמח, בעמ' 36 לפר'; עדות מר קוסוור, בעמ' 40 לפר'). אין מחלוקת כי הנכס של העוררת אינו "יחידת משק" ואינו משמש "למגורים". העוררת צריכה, איפוא לשלם את היטל הביוב על פי הסיווג המתאים ביותר שיש בתוספת, וזה הוא הסיווג "לתעשייה" שעל פיו אמנם חוייבה.

7. המומחה מטעם העוררת, רו"ח בוכניק, טען, בין היתר, כי תעריף היטל הביוב לוקה בכך שהוא מפלה לטובה את בעלי הנחלות ("יחידות המשק" הגדולות), לעומת בעלי "יחידות המשק" בהרחבות, וזאת לנוכח ההפרש הניכר בין תעריפי היטל הביוב לגבי שני הסוגים של "יחידות המשק" הללו. אף ב"כ העוררת טוען (בסעיפים 73 - 79 של סיכומיו) כנגד אותה הפלייה.

ההפרש בין תעריפי ההיטל, לגבי שני הסוגים של "יחידות משק", הוא חלק מההסדר שנועד לסייע לבעלי המשקים הוותיקים (הנחלות) בעניין תשלום היטל הביוב, עם תחילת התקנתן של מערכות ביוב ציבוריות חדישות במגזר הכפרי. חלק אחר של הסדר זה הוא מענקי התגבור, שנועדו להשלים את חלקם של בעלי הנחלות בנשיאה בעלותה של מערכת הביוב הציבורית. הסיפא של סעיף 2.1 לתוספת, שקובעת מגבלת-תקרה של סכום נקוב להיטל הביוב שייגבה מ"יחידות משק", ואשר על פי נוסחה חלה על שני הסוגים של "יחידות משק" - מעקרת במידה רבה את ההשלכות של ההפרש האמור שבין תעריפי היטל הביוב, לגבי שני הסוגים של "יחידות משק".

על כל פנים, ההפרש בין תעריפי ההיטל לגבי הנחלות, לעומת ההרחבות, הוא רלבנטי לערר של העוררת כנגד היטל הביוב, רק אם בגינו של הפרש זה עולה תעריף ההיטל, שמושת על העוררת, לעומת התעריף שהיה מושת עליה אלמלא אותו הפרש. כזכור, הנכס של העוררת אינו "יחידת משק" אלא "לתעשייה". העוררת לא הראתה כי קביעת תעריף היטל גבוה יותר ל"יחידת משק" קטנה מאשר ל"יחידת משק" גדולה גורם להגדלת התעריף לגבי נכסים "לתעשייה". על פי החומר שלפנינו, גם ההסדר של מענקי תגבור לא גרם להעלאת תעריף ההיטל לגבי נכסים "לתעשייה" (על כך להלן).

משלא הוכח כי ההפרש בין תעריפי היטל הביוב, בין סוגי "יחידת המשק" לבין עצמן, גורם להעלאת התעריף לגבי נכסים "לתעשייה" - אין אנו נדרשים לדון, במסגרת ערר זה, בטענת ההפלייה שהעלתה העוררת לגבי הפרש זה. למען הסר ספק, אין אנו נוקטים עמדה אם יש בהפרש זה הפלייה פסולה, כטענת העוררת, אם לאו.

אשר להסדר של מענקי התגבור: אין זה נדיר שהמדינה מחליטה לסייע לציבורים שונים של אזרחים, בנסיבות אשר לדעתה מצדיקות מתן הסיוע. ההסדר של מענקי התגבור אינו שונה מהסדרים דומים אחרים. הוא גובש בין משרד האוצר לבין ארגון המועצות האזוריות והוחל, על פי תבחינים דומים, במועצות אזוריות רבות, על מנת לסייע במימון חלקם של בעלי משקים וותיקים בהוצאות ההתקנה של מערכות ביוב ציבוריות חדישות.

בהקשר של תקינות תעריף ההיטל, יכלה להיות לעוררת טענה כנגד הסדר מענקי התגבור, רק אם כתוצאה ממנו הועלה תעריף ההיטל, לגבי נכסים "לתעשייה", מעבר לגובה התעריף אלמלא אותו הסדר. אולם מענקי התגבור נועדו להשלים את ה"דלתא" שמעבר לסכום התקרה של היטל הביוב, שהושת על בעלי נחלות, וזאת על מנת להשלים את החלק שנדרש מבעלי הנחלות לצורך מימון התקנת מערכת הביוב. מענקי התגבור לא נועדו להשליך על חלקם של בעלי נכסים אחרים במימון הוצאות ההתקנה של מערכת הביוב.

ואמנם, ב"כ העוררת עימת את עד המשיבה, מר צמח ישי, עם הטענה כי הסדר מענקי התגבור גרם להעלאה של תעריף ההיטל - לגבי נכסים שאינם "יחידות משק" - באופן שלא היה נגרם אלמלא אותו הסדר; אך מר צמח שלל זאת בתוקף: "ש. אני אומר לך כי מענקי התגבור שוקללו באופן שצריך להשפיע על תעריף היטל הביוב גם לגבי שטחים שאינם יישובים עם נחלות.

ת. לא היה ולא נברא" (בעמ' 35 לפר').

מר צמח הבהיר כי ההסדר של מענקי התגבור נועד לכסות את חלקן של "יחידות המשק" בתשלום עבור מערכת הביוב, כדי מלוא הנדרש מהן על פי החוק: "החוק קובע מה שהוא קובע. אם בא גורם ממשלתי ואומר שהוא ישלם מה שהחוק קובע - לי אין מה להתערב. מובן שהמועצה האזורית לא תתנגד לכך" (בעמ' 35 לפר'; ההדגשה אינה במקור).

ככל שהמדינה לא עמדה בהתחייבותה לגבי מענקי התגבור, אזי גרם הדבר לגירעון במשק הביוב. גירעון זה אמנם משתקף בתחשיב הסימולציה (טבלה מס' 6, בעמ' 7, מצביעה על גירעון בסך כ- 11.4 מיליון ש"ח). ב"כ המשיבה ציין לעניין זה: "אין מחלוקת כי בתחשיב הסימולציה מ- 2006 מוצג גירעון מובנה בהתייחס לחוק העזר מ- 93. חוק העזר אינו מתכוון לכסות את כלל הוצאות הביוב כפי שנצפו בשנת 93. הגירעון מראש הוא לגבי ההוצאות" (בעמ' 5 לפר').

רו"ח בוכניק מבקר, בסעיף 5.7 של חוות דעתו, את ניהול משק הביוב על ידי המשיבה לא כ"משק סגור", קרי: מאוזן (דבר שמשתקף בגירעון שצויין לעיל). יש הטוענים כי הדרישה שמשק הביוב ינוהל כ"משק סגור" מבוססת על סעיף 17 סיפא לחוק הביוב, שם נקבע כי היטל הביוב "מוטל לשם כיסוי הוצאות של התקנת הביוב או של קנייתו".

ב"כ המשיבה עימת את רו"ח בוכניק (בעמ' 9 לפר') עם כך שסעיף ס' 17 סיפא לחוק הביוב אינו מחייב ניהול "משק סגור", במובן של משק כספי מאוזן, אלא מחייב שכספים שנגבים כהיטל ביוב יוצאו רק למטרת התקנה או רכישה של מערכת הביוב (או חלקים שלה), ולא למטרה אחרת. רו"ח בוכניק השיב כי לא יוכל להיכנס לפולמוס משפטי, כיוון שאינו משפטן, אך הוא מסכים עם דברי ב"כ המשיבה לגבי סעיף 17 סיפא לחוק הביוב. אף אנו מסכימים עם דברים אלה.

ברור כי אי- הזרמה של חלק ממענקי התגבור תגרום גירעון במשק הביוב של המשיבה (קרי: תהפוך אותו ל"בלתי סגור" או בלתי מאוזן), כיוון שמענקי התגבור, שנועדו להשלים את סכומי ההיטל שהיו צריכים להיגבות מהנחלות, היו חלק מהכיסוי שתוכנן כדי לממן את הוצאות מערכת הביוב. אולם היותו של משק הביוב בלתי מאוזן, בנסיבות אלה - מצב שרו"ח בוכניק מבקר בחוות דעתו - אין משמעו שתעריף היטל הביוב, כפי שחושב וחוקק בחוק העזר, אינו תקין.

על פי המפורט לעיל, אנו דוחים את טענתו של ב"כ העוררת, בפרק האחרון של סיכומיו, כאילו מדובר כאן בהיטל ביוב שהפך ל"מס מסווה". טענה כזאת יכולה להתעורר, מקום שהנישום מראה כי ההכנסות מגביית היטל הביוב עולות באופן ברור על ההוצאות על התקנת מערכת הביוב, ואז הופכת "יתרת הזכות" של סכומי היטל הביוב ל"מס מוסווה". אולם כאשר ברור כי ההכנסות מהיטל הביוב אינן מכסות את מלוא ההוצאות, אלא יש גירעון במשק הביוב (בשל אי הזרמת מלוא ההיקף של מענקי התגבור, או מסיבות נוספות) - אין מקום לטענה כי ההיטל הפך ל"מס מוסווה". העוררת אף לא טענה כי כספי היטל הביוב, או חלק מהם, הוצאו למטרות אחרות.

על כל פנים, ההסדר של מענקי התגבור, שנועדו להשלים את סכומי היטל הביוב שצריכים להיגבות מ"יחידות משק" (ולמעשה מהנחלות), אינו בא "על חשבון" בעלי הנכסים שתחת הסיווג "לתעשייה", היינו: בחישוב תעריף היטל הביוב שמושת עליהם אין הם נדרשים לכסות את הגירעון שנוצר בשל אי תשלום במלואם של מענקי התגבור על ידי המדינה.

מכאן שההסדר של מענקי התגבור לא גרם - כשהוא לעצמו - לכך שהתעריף למ"ר, לגבי נכסים "לתעשייה", הועמד על סכום גבוה מזה שהיה נקבע אלמלא אותו הסדר.

ב"כ המשיבה טוען (בסעיפים 52 - 53 של סיכומיו), כי יש סתירה פנימית בביקורת שמותח רו"ח בוכניק על תעריף ההיטל: מחד טוען הוא כי התעריף אינו תקין, בשל היותו של משק הביוב גירעוני; ומאידך טוען הוא כי בסכום היטל הביוב שנגבה מהעוררת יש גביית יתר בשיעור של 54%.

סתירה זו היא למראית עין בלבד, כיוון שהגירעון במשק הביוב נגרם בעיקר בשל אי-ההזרמה של מענקי התגבור במלוא היקפם; ואין קשר בין עניין זה לבין הטענה בדבר גביית-היתר מהעוררת, שמושתתת ברובה על טענות בדבר פגמים בחישוב תעריף ההיטל. פגמים נטענים אלה גורמים, לשיטתו של רו"ח בוכניק, לכך שתעריף ההיטל ל-מ"ר הוא גבוה במידה משמעותית מכפי שהיה צריך להיות, אלמלא אותם פגמים בתחשיב.

8. להלן נדון בפגמים העיקריים שמונה רו"ח בוכניק בתחשיב תעריף ההיטל. פגמים אלה מתבטאים, לטענתו, בחישוב-חסר של המטראז' שבמכנה השבר. במילים אחרות: הטענה היא כי ממכנה השבר הושמטו שטחים, שהיו צריכים להיכלל בו ולהגדילו, דבר שהיה מביא להפחתת התעריף.

השטחים החסרים, על פי טיעון זה, הם:

א. לא נכללו במכנה השבר שטחים של משרד הביטחון, בהיקף של כ- 261,000 מ"ר;

ב. לא נכללו במכנה השבר שטחי שירות;

ג. שטח דירות המגורים ב"יחידות המשק" הועמד על ממוצע של 140 מ"ר, שהוא נמוך

מהגודל הממוצע האמיתי של דירת מגורים בנכסים אלה.

רו"ח בוכניק טוען כי אלמלא כל אחד מהחוסרים הללו במכנה השבר היה תעריף ההיטל נמוך במידה משמעותית, ומקל וחומר כך - בהצטברותם של אותם חוסרים.

9. הטענה הראשונה היא לגבי שטחים של משרד הביטחון שלא נכללו במכנה השבר במלוא היקפם. טענה זו עלתה מתוך השוואה בין שטחים שתחת הכותרת "תעשייה", אשר הובאו בחשבון בתחשיב לצורך אגרת ביוב שנערך בשנת 2004 (המוצג ת/ 1); לבין שטחים מקבילים בתחשיב הסימולציה (טבלה מס' 3 בעמ' 5). ההפרש עומד על כ- 261,000 מ"ר, שנכללו בתחשיב לצורך אגרת הביוב, אך לא נכללו בתחשיב הסימולציה לצורך היטל הביוב.

ב"כ העוררת טוען כי הכללת שטחים אלה במכנה השבר היתה מביאה להפחתת התעריף.

מר קוסוור הסביר בעדותו (בעמ' 39 לפר') כי בשנות ה- 90 השתמשו בשטחים של משרד הביטחון במערכת ביוב עצמאית, ללא חיבור למערכת הביוב שהחלה אז להיבנות בשטחי המשיבה. מטעם זה לא חוייבו שטחי משרד הביטחון בהיטל ביוב ולא הובאו בחשבון לצורך חישוב התעריף של היטל זה. יש לזכור כי היטל הביוב, בשונה מאגרת הביוב, מיועד לכסות הוצאות-תשתית של התקנת מערכת הביוב, או חלק ממנה (סעיף 17 סיפא לחוק הביוב]. לעומת זאת, מיועדת אגרת הביוב לכסות את ההוצאות השוטפות של הפעלת מערכת הביוב (סעיף 37 לחוק הביוב).

בסעיף 1 לחוק הביוב מוגדרים המרכיבים של מערכת ביוב ציבורית (ביב ציבורי, ביב מאסף, על מתקניהם, ומתקנים לטיהור שפכים). על פי ההסבר שבכתב התשובה לערר (במיוחד בסעיף 12), וכן הסברו של ב"כ המשיבה בישיבת קדם הערר, כוללת מערכת הביוב הציבורית, שהותקנה על ידי המשיבה, רק מרכיב של ביב ציבורי, ואילו הביבים המאספים וטיהור השפכים מבוצעים על ידי גורמים חיצוניים ("מי דן" מבצעת את איסוף הביוב, וה"שפד"ן" - את הטיהור). על כן, היטל הביוב שנקבע בתוספת הוא רק לגבי ביב ציבורי.

בשנות ה- 90, כשהחלו לבנות את מערכת הביבים הציבוריים, והוצא חוק העזר שקבע את היטל הביוב, השתמשו אותם שטחים של משרד הביטחון במערכת ביוב עצמאית משלהם, ועל כן לא נלקחו בחשבון לצורך התקנת הביבים הציבוריים על ידי המשיבה, ואף לא חוייבו בהיטל הביוב.

מר קוסוור מסר בעדותו כי בשנים מאוחרות יותר צורפו שטחים אלה לחיבור של יישובי המשיבה למערכת טיהור השפכים של השפד"ן, ואז חוייבו באגרת ביוב, שמיועדת לכסות הוצאות שוטפות. על כן נכללו השטחים הללו בתחשיב אגרת הביוב, משנת 2004, ולא נכללו בתחשיב היטל הביוב משנת 1993.

ב"כ העוררת טוען שיש לדחות הסבר זה, כיוון שלא נתמך במסמכים, אך איננו סבורים כי די בכך כדי לדחותו. מר קוסוור מסר בתצהירו כי הוא משמש יועץ כלכלי למשיבה לעניין חוקי עזר, במסגרת השירותים שמספקת למשיבה חב' אורבניקס. מר קוסוור הצהיר כי הוא משמש בתפקיד זה משנת 1999. מתוקף תפקידו מתמצא מר קוסוור בנתוני-השטח ששררו בעת חישוב אגרת הביוב, בשנת 2004. בהתאם לכך, המידע שיש בידי מר קוסוור: כי נכון לשנת 2004 התבקש חיבורם של השטחים האמורים של משרד הביטחון אל השפד"ן, לקבלת שירותי טיהור שפכים, בעוד מערכת הביבים הציבוריים שמשמשת אותם היא מערכת עצמאית משלהם, ולא מערכת הביבים הציבוריים של המשיבה - סביר שמידע כזה יהיה בידי מר קוסוור, והוא לא הופרך. חלק הארי של "שטחי משרד הביטחון" הם בסיסים צבאיים בצריפין (ראו למשל מסמך משנת 2002, לגבי שטחי מחנה גדעונים - בה"ד 7, שצורף לתעודת עובד הציבור של מר דוד וייס). ב"כ המשיבה מציין בסיכומיו (בסעיפים 128 - 130) כי השפכים של בסיסי צריפין היו מחוברים לאתר "מהדרין", עד שביהמ"ש הורה על סגירתו, לאחר הליכים ממושכים בראשית שנות ה- 2000, דבר שהצריך לחבר את הבסיסים הללו לפתרון-קצה של טיהור, באמצעות המשיבה.

מן הראוי היה שהמשיבה תפרט עובדות אלה בחומר הראיות מטעמה, ולא לראשונה בסיכומיה, וזאת למרות הסתמכותו של ב"כ המשיבה על הגמישות שמותרת לבית דין מינהלי בדיני הראיות, בהתאם לסעיף 21 לחוק בתי דין מינהליים, התשנ"ב - 1992.

על כל פנים, אין מחלוקת כי חלק הארי של השטחים ששייכים למשרד הביטחון מצויים בצריפין, ואין זה מופרך שהיתה להם מערכת ביוב עצמאית בשנים שקדמו להתקנת מערכת הביבים הציבוריים בתחום המשיבה, שנעשתה כזכור בשנות ה- 90 (ספק אם יש מקום להסתמך לעניין זה על הוראת סעיף 4 לחוק הביוב בעניין נכסים שמשמשים למטרת ביטחון, כפי שעושה ב"כ המשיבה בסעיף 134 של סיכומיו, כיוון שמדובר כאן במצב דברים "היסטורי" שבו היתה לבסיסי צריפין מערכת ביוב משלהם בשנים שקדמו להקמתה של מערכת ביוב ציבורית בתחום המשיבה).

10. ב"כ העוררת טוען (בסעיף 36 לסיכומיו) כי הוספת אותם שטחים של משרד הביטחון בתחשיב לצורך אגרת הביוב מוסיפה להכנסות המשיבה, "והכנסה זו, שתיזקף לתקציב הביוב, אמורה להקל גם על העוררת". בכך מערב ב"כ העוררת בין אגרת הביוב לבין היטל הביוב, אך מדובר כאמור בשני סוגים שונים של תשלומים, ונתוני-התחשוב לגביהם עשויים להיות שונים. כך, במקרה דנן חוייבו השטחים האמורים של משרד הביטחון באגרת ביוב, עבור החיבור לשירותי השפד"ן, אך לא חוייבו בהיטל ביוב, כיוון שמערכת הביבים הציבוריים שלהם לא הוקמה על ידי המשיבה. בדומה לכך, אין זה נדיר שגורם שמחוץ לרשות המקומית (מפעל או יישוב) מתחבר אל מכון הטיהור של אותה רשות מקומית ומקבל שם שירותי טיהור שפכים בלבד. במקרה כזה מובאים גם צרכני-החוץ של שירותי הטיהור בחשבון, בעת חישוב אגרת הביוב, דבר שמגדיל את מספר ה-מ"ר שמשתמשים בשירות, וכפועל יוצא - מקטין את תעריף האגרה פר מ"ר.

במצב דברים כזה נהנית גם העוררת, כמו יתר הנישומים, מתעריף נמוך יותר של אגרת הביוב, שמתאפשר בשל הגדלת היקף המטראז' שעושה שימוש שוטף בשירותים מושא אגרת הביוב. אולם לצורך היטל הביוב, עשויים הנתונים של המטראז' שבמכנה השבר להיות שונים, כמבואר לעיל.

על כן אין להקיש מכך שאותם 261,000 מ"ר של שטחי משרד הביטחון נכללו בתחשיב אגרת הביוב, כי אי-הכללתם בתחשיב היטל הביוב (שקדם בכעשר שנים לתחשיב האגרה), היא שגוייה.

עוד מצביע ב"כ העוררת על כך ששטחים אחרים של משרד הביטחון, בהיקף של 28,841 מ"ר [סומנו במספרים 960 - 962 בטבלה מס' 3 בעמ' 5 של תחשיב הסימולציה], כן נכללו במכנה השבר לצורך תחשיב היטל הביוב, בעוד ששטחים אחרים של משרד הביטחון [אותם 261,000 מ"ר] לא חושבו במכנה השבר לצורך היטל הביוב. מר קוסוור השיב על כך בעדותו (בעמ' 39 לפר') כי יש יותר מבסיס אחד (של משרד הביטחון) בתחום המשיבה, וכי השטחים הבנויים, שפורטו באותה טבלה מס' 3, הם אתרים אחרים של משרד הביטחון, שכן חוייבו בהיטל ביוב ואשר הובאו בחשבון במכנה השבר בתחשיב ההיטל.

ב"כ העוררת מבקש לדחות הסבר זה, אך איננו רואים סיבה לדחותו. בשטח המועצה האזורית עמק לד יש בסיסי צבא ושטחים רבים של משרד הביטחון. אין זה מופרך כי שטחים כאלה מצויים במספר אתרים, וכי חלק קטן מהם (28,841 מ"ר ) לא היו מחוברים למערכת הביבים העצמאית ששירתה את רוב השטח, בעיקר בצריפין (כ - 261,000 מ"ר), אלא השתמשו בביבים הציבוריים שהמשיבה התקינה בשנות ה- 90. על כן הובאו אותם שטחים "נפרדים" בחשבון, לעניין היטל הביוב, ואילו השטחים בהיקף של 261,000 מ"ר לא הובאו בחשבון לעניין היטל הביוב אלא רק לעניין אגרת הביוב.

על פי האמור, לא מצאנו כי יש שטחים של משרד הביטחון, אשר הושמטו ללא הצדקה ממכנה השבר, בתחשיב היטל הביוב.

11. הטענה השנייה של העוררת, לגבי השמטת שטחים ממכנה השבר, היא כי לא נכללו בו "שטחי שירות". טענה זו נסמכת על האמור בסעיף 4.2 לתחשיב הסימולציה, כי לגבי כל "יחידת דיור" חושב "שטח קרקע עד 500 מ"ר ושטח בנייה ממוצע של כ- 140 מ"ר שטח עיקרי" (היינו, לא כולל שטחי שירות). מר קוסוור אישר בעדותו (בעמ' 44 לפר') כי בחישוב זה אמנם לא נכללו שטחי שירות.

ב"כ העוררת טוען כי שטחי השירות חוייבו בהיטל הביוב (כלומר: הזרימו הכנסות למונה השבר), וזאת כיוון שעל פי ההגדרות שבחוק העזר אין שטחי שירות מוחרגים מהשטחים שמחוייבים בהיטל הביוב. לעומת זאת, לא הובאו שטחי השירות בחשבון במכנה השבר.

אי הבאה בחשבון, במכנה השבר, של שטחי שירות, אשר מחוייבים בהיטל הביוב, יוצרת עיוות בתחשיב של תעריף היטל הביוב, כיוון שמדובר בשטחים "משלמים", אשר לו הובאו בחשבון במכנה השבר, היה בכך כדי להפחית את תעריף ההיטל ל-מ"ר.

בטיעון זה מסתמך ב"כ העוררת על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב ב-ת.א. 1070/96 אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ. עיריית ראשון לציון (להלן: עניין יוזמה). שם היתה לפני ביהמ"ש חוות דעת של כלכלן של העירייה המשיבה, ולפיה השטח הבנוי, שהובא בחשבון לצורך מכנה השבר, כלל רק שטחים עיקריים ולא כלל שטחי שירות. בעניין יוזמה נפסק כי העדר המתאם שתואר לעיל, בין מונה השבר לבין מכנהו, יש בו טעם ממשי לפגם, אשר בגינו אין לחייב את שטחי השירות בהיטל הביוב.

על הלכת יוזמה נמתחה ביקורת, בעיקר מההיבט הכלכלי (ראו בספרו של עו"ד ע. שפיר: אגרות והיטלי פיתוח ברשויות המקומיות, מהד' שנייה, בעמ' 202 - 204). ביקורת זו אומצה בפסק דינו של ביהמ"ש לעניינים מינהליים בתל-אביב בעניין רוני דו (נזכר בסעיף 4 לעיל). ועדת ערר זו דנה בסוגיית שטחי השירות ב-ע"א 247/06 מ.ח. ארז בניין ופיתוח בע"מ נ. עיריית ראשון לציון ואח', שם פסקנו כי גם מקום ששטחי השירות לא הובאו בחשבון במכנה השבר, בעת עריכת תחשיב ההיטל, עדיין אין הדבר מצדיק, על פני הדברים, לבטל לחלוטין את החיוב בגינם, אלא יש צורך בעריכת תחשיב מקצועי על מנת להגיע למסקנה באיזו מידה, אם בכלל, מן הראוי להפחית את תעריף ההיטל, בהתחשב באי-הכללתם של שטחי השירות במכנה השבר.

לענייננו חשוב לציין את הדגש שהושם בשני פסקי הדין - הן בעניין יוזמה והן בעניין רוני דו - על עניין התואם בין מונה השבר לבין מכנה השבר: בעניין רוני דו נסבה המחלוקת על שטחי מרתפים, על פי תכנית מסויימת של בניין עיר, אשר בעת עריכת תחשיב היטל הביוב טרם נכנסה לתוקף. שטחי המרתפים על פי אותה תכנית, שהם בגדר "שטחי שירות", לא הובאו בחשבון בתחשיב היטל הביוב, לא במונה השבר (בחישוב ההוצאות להקמת מערכת הביוב), וגם לא במכנה שלו (מספר ה-מ"ר ה"משלמים"). ביהמ"ש פסק כי במצב דברים כזה יש תואם בין מונה השבר לבין המכנה שלו, ביחס לאותם שטחי שירות, ועל כן לא נפל פגם בתחשיב בנוגע לשטחי השירות הללו. בעניין יוזמה היה מדובר בשטחי שירות על פי תכנית בניין עיר, שכבר נכנסה לתוקף, ועל כן היה על עורכי התחשיב להביאם בחשבון, הן לצורך מונה השבר והן לצורך המכנה שלו. על פי הראיות שהוגשו לביהמ"ש בעניין יוזמה, לא הובאו שטחי השירות בחשבון במכנה השבר, וביהמ"ש לא קבע ממצא: האם הובאו בחשבון במונה השבר, אם לאו (כך, על פי הניתוח של פסק-דין יוזמה במסגרת פסק הדין בעניין רוני דו).

ההדגש שאנו רואים כחשוב לענייננו הוא כי בעניין הדרישה לתואם בין מונה השבר לבין

מכנהו - לגבי הבאה או אי-הבאה בחשבון של שטחי שירות - אין מחלוקת ואין סתירה בין פסקי הדין בעניין יוזמה ובעניין רוני דו (למרות המחלוקת שיש ביניהם בנושאים אחרים).

על פי שני פסקי הדין הללו, השאלה של פגם בתחשיב התעריף, בהתייחס לשטחי השירות, עלולה להתעורר, כאשר יש אי-תואם כאמור בין מונה השבר לבין מכנהו, אך לא כאשר יש תואם בין המונה לבין המכנה, בהתייחס לאותם שטחי שירות. כפי שנראה להלן, במקרה שלנו לא הוכיחה העוררת קיומו של אי-תואם כאמור.

12. כפי שצויין, העוררת מבססת את טענתה על האמור בסעיף 4.2 לתחשיב הסימולציה, כי לגבי כל יחידת דיור חושב שטח קרקע של 500 מ"ר ושטח בנוי ממוצע של 140 מ"ר, שהוא שטח עיקרי ואינו כולל שטחי שירות.

עוד ציינו לעיל כי היטל הביוב נקבע בתוספת לפי שני סיווגים עיקריים של שטחים: "יחידת משק" שמקבילה לשטח למגורים; ו"תעשייה", שמכסה כל ייעוד שאינו למגורים (ראו בסעיף 6 לעיל).

טענתה של העוררת בדבר אי הכללת שטחי שירות בחישוב השטחים הבנויים מתייחסת רק לאמור בסעיף 4.2 של תחשיב הסימולציה, היינו - רק לגבי יחידות דיור, או "יחידות משק", כפי שהן נקראות בתוספת, ולא לגבי נכסים לייעודים אחרים (שסווגו בתוספת כ"תעשייה").

מהטקסט של סעיף 4.2 לתחשיב הסימולציה (הקטע הרלבנטי צוטט בסעיף 11 לעיל) עולה כי השטח הבנוי של 140 מ"ר ליחידת דיור הוא שהובא בחשבון בעריכת התחשיב, לכל אורך הדרך. שמע מיניה, שטח ממוצע זה ליחידת דיור שימש הן לחישוב ההוצאות על מערכת הביוב (מונה השבר) והן לחישוב השטח "המשלם" במכנה השבר.

הטקסט שב"כ העוררת מסתמך עליו מצביע, איפוא, על תואם בהתייחסות לשטחי השירות, לגבי יחידות הדיור (או "יחידות המשק"), הן במונה השבר והן במכנהו.

העוררת לא הניחה תשתית עובדתית לטענתה כאילו המשיבה גבתה, בפועל, היטל ביוב מאותם שטחי שירות, שלא נכללו בחישוב השטח הממוצע של יחידת דיור. טענה זו אינה מתיישבת עם האמור בטקסט שבסעיף 4.2 של תחשיב הסימולציה, והעוררת לא הביאה כל ראייה לטענתה העובדתית, כי למרות האמור שם, חייבה המשיבה "יחידות משק" בהיטל ביוב עבור שטח גדול מהשטח של 140 מ"ר שהובא בחשבון בגינן.

כאמור, בעלי "יחידות המשק" נדרשו לשלם היטל ביוב בכפוף לתקרת סכום ההיטל, על פי הסיפא של סעיף 2.1 לתוספת; ויתרת סכום ההיטל, שהיה צריך לבוא מבעלי "יחידות משק", היתה אמורה להשתלם על ידי המדינה באמצעות מענקי התגבור. גם אם הסיפא של סעיף 2.1 לתוספת פורשה כחלה רק לגבי "נחלות", ולא לגבי שטחי "הרחבה" במושבים - עדיין אין לפנינו כל ראייה כי לגבי "יחידות משק", ששטחן קטן מ- 500 מ"ר, חייבה המשיבה בהיטל גם "שטחי שירות" שלא הובאו בחשבון בתחשיב התעריף. זו טענה עובדתית שטעונה הוכחה, הן על פי הלכת יוזמה והן על פי הלכת רוני דו.ב"כ המשיבה טוען כי חישובו של "שטח דירה" בר-חיוב, על פי הגדרתו בסעיף 1 של חוק העזר, צריך להיעשות בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970. תקנות אלה מחילות את תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992, אשר מבחינות בין שימוש עיקרי לבין שטחי שירות, והמשיבה אינה רשאית לחייב שטחי שירות בניגוד לתקנות הללו. לפיכך, שטחי שירות כאלה אינם צריכים להיות מובאים בחשבון במכנה השבר. בכך מצוייה התשובה גם לטענתו של ב"כ העוררת, כי השטחים לצורך תחשיב הסימולציה נשאבו מנתוני הארנונה של המשיבה, אולם צו הארנונה מחריג שטחי שירות מסויימים, אשר לטענת ב"כ העוררת היה צריך לחייב בגינם בהיטל ביוב ולכלול אותם בתחשיב. ב"כ המשיבה מפרט בסיכומיו מדוע על פי תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992, אין הדבר כך (סעיפים 67 - 71 של הסיכומים).

ב"כ המשיבה טוען כי העוררת עצמה לא חוייבה בגין שטחי שירות, ואילו ב"כ העוררת טוען, בסיכומי התשובה שלו, כי העוררת כן חוייבה בגינם. על פי ההגדרות שבחוק העזר, נראה כי הצדק בנקודה זו הוא עם ב"כ העוררת: בשונה מ"שטח דירה", אשר בהגדרתו יש הפנייה לתקנות התכנון והבנייה שמתייחסות גם לשטחי שירות, הרי "שטח בניין" מוגדר בסעיף 1 לחוק העזר: "השטח הכולל של שטחי כל הקומות שבבניין"; ללא הפנייה לתקנות התכנון והבנייה בעניין שטחי שירות. המבנה (או המבנים) בנכס העוררת אינם דירות מגורים, וחלה עליהם ההגדרה של "שטח בניין" ולא של "שטח דירה". בהתאם לכך, ועל פי ההגדרה שבחוק העזר, אין לגביהם החרגה של שטחי שירות.

אך אין לערב בין עניין חיובה של העוררת בגין שטחי שירות, בנכס שהוא "לתעשייה" ולא "למגורים"; לבין טענתה של העוררת בדבר החישוב-בחסר, בשל אי הכללתם במכנה השבר של שטחי שירות בנכסי "המגורים". טענתה של העוררת כי תעריף ההיטל גבוה מדי, בין היתר, בשל חישוב-בחסר של שטחי שירות, נסבה רק על יחידות דיור (או "יחידות משק"). משנמצא כי לגבי נכסים אלה יש תואם, בתחשיב, בין מונה השבר לבין מכנהו, אזי גם על פי הלכת יוזמה - שעליה מסתמך ב"כ העוררת - וודאי על פי הלכת רוני דו, לא נפל בתחשיב אותו פגם של העדר תואם בין מונה השבר לבין מכנהו, אשר נדון בשני פסקי הדין הללו.

13. זאת ועוד: העוררת לא הביאה ראיות בדבר היקפם של שטחי השירות בנכסי המגורים מסוג "יחידות משק" שבתחום המשיבה, אשר עליהם בלבד נסבה טענתה.

בעניין יוזמה ובעניין רוני דו נסבה המחלוקת על שטחי שירות במסגרת שטחים מבונים בערים (ראשון לציון, בעניין יוזמה; הרצליה, בעניין רוני דו). ככל שמדובר בבנייני מגורים חדישים בערים, יש בהם שטחי שירות (כמו: מרתפים, שטחי חנייה, מחסנים וכד'), בהיקף גדול בהרבה מזה שיש ב"יחידות משק" במושבים; וזאת על פי ההיגיון וניסיון החיים.

כפי שהובהר בעניין רוני דו - ובעקבות כך הלכנו בהחלטתנו ב-ע"א 247/06 שנזכר לעיל - אין די בעצם העובדה ששטחי שירות לא נכללו במכנה השבר, כדי לפסול את תעריף היטל הביוב או לשנותו. לשם כך יש להוכיח, תחילה, את היסוד העובדתי: מה ההיקף של שטחי השירות שבהם מדובר; ולאחר מכן יש להראות (באמצעות תחשיב מקצועי או חוות דעת מומחה) כי ההיקף של שטחי השירות ה"חסרים" הוא כזה שיש לו השלכה משמעותית על גובה התעריף של היטל הביוב, באופן שמצדיק להתערב בו. נטל הראייה בעניין זה מוטל על שכם העוררת.

להלן נדון בטענתו של מומחה העוררת, רו"ח בוכניק, כי שטח הבנייה הממוצע ביחידת דיור, בהרחבות ובמשקי העזר, הוא 276 מ"ר, כולל שטחי שירות (במקום 140 מ"ר ללא שטחי שירות, בהרחבות). אולם בהתייחס להקשר שבו עסקינן כעת, רו"ח בוכניק אינו מציין את חלקם של שטחי השירות באותם 276 מ"ר אשר לשיטתו יש לחשב כשטח בנוי ממוצע לדירת מגורים.

בהתחשב בכך שמדובר בבנייה למגורים בבתים כפריים צמודי קרקע, שבה ההיקף של שטחי שירות קטן בהרבה מאשר במגדלי מגורים בעיר; ומשלא המציאה העוררת נתונים מבוססים בדבר היקפם של שטחי השירות בבנייה האמורה - אזי היא לא הרימה את הנטל שעליה, להוכיח כי המטראז' של שטחי השירות הנטענים הוא כזה שיש בו כדי להפחית במידה משמעותית את תעריף ההיטל.

טענה נוספת של ב"כ העוררת היתה כי תחשיב הסימולציה נערך על סמך נתוני ארנונה (כך אמנם אישר מר קוסוור, בעמ' 43 לפר'). ב"כ העוררת מפרט (בסעיף 50 של סיכומיו) את השטחים שאינם מחוייבים בארנונה, על פי צו הארנונה של המשיבה, והם: מקלטים, קומת עמודים, מרפסות לא מקורות ושטח חצר לא מקורה. ב"כ העוררת אינו מבהיר מה הקישור, לטענתו, בין הוראה זו של צו הארנונה לבין טענתו בדבר הפגם בתעריף היטל הביוב בשל אי הבאה בחשבון של שטחי שירות ב"יחידות דיור".

ראשית, לא ברור אם אותם שטחים שהוחרגו מהחיוב בארנונה זהים ל"שטחי שירות", שעליהם נסבה טענת ב"כ העוררת לעניין היטל הביוב (כזכור, ההפנייה בהגדרה של "שטח דירה", בחוק העזר, היא לתקנות התכנון והבנייה, ולא לצו הארנונה).

שנית, ככל שמדובר באותם "שטחי שירות", הרי הם מוחרגים גם מהחיוב בארנונה וגם מתחשיב היטל הביוב; ועל פי הטקסט שבסעיף 4.2 של תחשיב הסימולציה, השטחים הללו לא הובאו בחשבון לא במונה השבר ולא במכנהו.

נעיר עוד כי אין מקום להסתמך - לעניין שטחי השירות ב"יחידות משק" - על תשובתו הכללית של מר קוסוור בדבר שאיבת נתונים מרישומי הארנונה, כאשר לגבי אותן "יחידות משק" נתון כי השטח הבנוי למגורים חושב לפי ממוצע של 140 מ"ר ליחידה, ללא שטחי שירות. הוראת צו הארנונה, שב"כ העוררת מסתמך עליה, אין בה כדי להוסיף דבר לעניין זה.

לסיכום: העוררת לא הניחה תשתית עובדתית כנדרש לגבי טענותיה בעניין שטחי השירות. היא לא הוכיחה את טענתה כי המשיבה חייבה בהיטל ביוב שטחי שירות ב"יחידות המשק", למרות שעל פי הטקסט של סעיף 4.2 בתחשיב הסימולציה, שטחים אלה לא הובאו בחשבון, לא לצורך מונה השבר ולא לצורך מכנהו. כמו כן, העוררת לא המציאה ראיות לגבי ההיקף של שטחי השירות ב"יחידות המשק", אשר לטענתה חסרים במכנה השבר, ועל כן אין אפשרות להגיע למסקנה כי אותו חסר נטען הוא בעל השפעה ממשית על גובה תעריף ההיטל.

על פי כל האמור, אנו דוחים את טענת העוררת בעניין שטחי השירות.

14. טענתה הנוספת של העוררת לגבי חסר בשטחים במכנה השבר היא כי השטח הממוצע של 140 מ"ר, שחושב כשטח בנוי ל"יחידת משק" בהרחבות, הוא קטן במידה רבה מהשטח האמיתי.

בסעיף 4.2 לתחשיב הסימולציה נאמר כי שטח זה חושב כשטח בנייה ממוצע כיוון שהיווה מינימום השטח לתשלום דמי חכירה למינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל).

רו"ח בוכניק טוען - בסעיף 5.8 לחוות דעתו - כי שטח הבנייה למגורים ביחידות המשק, לרבות בהרחבות, הוא גדול בהרבה. הוא מבסס טענה זו על ניתוח של 16 תב"עות ביישובים שונים בתחום המשיבה (נספח 2 לחוות דעתו). מניתוח זה עולה, לטענתו, כי שטח הקרקע הממוצע הוא כ- 620 מ"ר, והשטח הבנוי הממוצע - כ- 276 מ"ר ליחידה (כולל שטחי שירות).

יש לזכור כי הנתון של 140 מ"ר הועמד בתחשיב הסימולציה רק לגבי הנכסים בהרחבות, והוא כולל שטח בנייה עיקרי בלבד, בהתאם להגדרה שבתקנות התכנון והבנייה, שאליהן יש הפנייה בהגדרת "שטח דירה" שבסעיף 1 לחוק העזר (ראו הודעתם המוסכמת של ב"כ הצדדים, בעמ' 18 לפר').

לעומת זאת, בניתוח של 16 ה-תב"עות, שערך רו"ח בוכניק לגבי שטחי הבנייה למגורים, הוא לא התייחס רק לנכסים בהרחבות (כך, על פי הטקסט בסעיף 5.8 של חוות דעתו, ואף על פי עדותו, בעמ' 22 לפר'). מכאן שהחומר שעליו הסתמך רו"ח בוכניק לביסוס טענתו כי המטראז' של 140 מ"ר ליחידה נמוך מדי, הוא חסר "מכנה משותף" עם המסגרת שממנה נשאב נתון זה, היינו: דירות שנבנו בשנות ה- 90 בנכסים שבהרחבות, כאשר היתה מגבלה של המינהל לגבי שטח הדירה. ב"כ המשיבה עימת את רו"ח בוכניק (בעמ' 24 לפר') עם אי-התואם שבין הנתונים שבתחשיב הסימולציה לבין הנתונים אשר רו"ח בוכניק התבסס עליהם בעריכת "תחשיב הצל" בחוות דעתו, הן לגבי שטח הקרקע והן לגבי שטח הבנייה בהרחבות. רו"ח בוכניק השיב כי הנתונים שהסתמך עליהם מתייחסים לנכסים בהרחבות ובמשקי עזר גם יחד, וכי הוא שאב אותם מניתוח של 16 ה-תב"עות (נספח 2 לחוות דעתו).

כאמור, הנתון של 140 מ"ר כשטח ממוצע של דירה נקבע בהתאם למגבלה שקבע המינהל לגבי הבנייה בהרחבות. לעומת זאת, רו"ח בוכניק התייחס לפוטנציאל הבנייה על פי פוטנציאל התב"ע, תוך התעלמות מהמגבלה שקבע המינהל. חישוב כזה, תוך התעלמות מכך שבמציאות אין אפשרות מעשית לקבל היתר בנייה, בהרחבות, לשטח דירה גדול מ- 140 מ"ר, בשל המגבלה שעל פי הוראות המינהל, אינו משקף נאמנה את המטראז' של דירות בהרחבות, על פי היתרי הבנייה שניתנו בפועל לגבי הנכסים הללו (סעיף 62 א' של סיכומי ב"כ המשיבה).

ואמנם, ב"כ המשיבה שאל את רו"ח בוכניק אם ערך בדיקה מדגמית של 30 - 40 היתרי בנייה לגבי הנכסים בהרחבות, שהוצאו בשנים 1992 - 1995, על מנת לאשש את טענתו ולהראות כי המינהל נתן את אישורו לשטחי בנייה גדולים יותר מ- 140 מ"ר ליחידה, ובהתאם לכך ניתנו היתרי בנייה לשטחים כאלה. רו"ח בוכניק לא טען כי ערך בדיקה כזאת אך עמד על טענתו, כי על פי בדיקתו - "אני יודע שבפועל נבנים מטראז'ים גבוהים יותר" (בעמ' 17 לפר'). בהמשך עדותו, בישיבה שלאחר מכן (כחצי שנה לאחר הישיבה הקודמת) טען רו"ח בוכניק כי מצא היתרי בנייה מהשנים הללו, לשטחים גדולים מ- 140 מ"ר ליחידה, אך הוא לא המציא דוגמאות של היתרי בנייה כאלה. רו"ח בוכניק אישר כי לא בדק את עניין היתרי הבנייה בועדה המקומית לתכנון ולבנייה. בדיעבד הסתבר כי נפלה טעות אצל רו"ח בוכניק כשהתייחס להיתרי בנייה, וכי הנתונים שהציג אינם מתוך היתרי בנייה אלא "נלקחו בין היתר מה-תב"עות ומדו"ח ארנונה של שטח בנוי לפי נחלות" (סעיף 3 ונספח ג' למסמך המצאת החומר הנוסף על ידי ב"כ העוררת; ההדגשה לא במקור).

כמו כן, בתחשיב הצל שערך יישם רו"ח בוכניק את הנתון של 276 מ"ר ליחידת מגורים, הן לגבי נכסים בהרחבות והן לגבי משקי עזר, בצוותא חדא (כך גם לדבריו, בעמ' 24 לפר').

הביקורת כי 140 מ"ר הוא שטח קטן בהרבה מהנכון נסבה, כאמור, לגבי הנכסים בהרחבות (או בעיקר לגביהם). לגבי נכסים אלה לא הראה רו"ח בוכניק אף דוגמה למתן היתר בנייה לשטח גדול יותר, למרות שהיה סיפק בידו להמציא דוגמאות להיתרי בנייה כאלה, בזמן שחלף בין שני המועדים של עדותו. יתרה מזאת, הסתבר בדיעבד כי תשובתו בעדותו - ולפיה הוא ראה היתרי בנייה לגבי שטח מגורים גדול יותר - התבססה על שגגה, היינו: על נתונים שהתייחסו לבנייה בנחלות, ולא בהרחבות.

ככל שמדובר בנכסים בהרחבות - שלגביהם חושב הנתון של 140 מ"ר כשטח ממוצע לדירה - לא הניח איפוא רו"ח בוכניק תשתית עובדתית מספקת לתמיכה בטענתו כי השטח הממוצע לדירת מגורים בהרחבות (אפילו תוך הכללת שטחי שירות) עומד על 276 מ"ר.

כאמור, רו"ח בוכניק הגיע לממצא זה על בסיס 16 תב"עות שצויינו בנספח 2 לחוות דעתו.

ב"כ המשיבה עימת את רו"ח בוכניק עם כך שמרבית ה-תב"עות הללו טרם נכנסו לתוקף בינואר 1994, מועד חקיקת חוק העזר. בנקודה זו מסכימים אנו עם רו"ח בוכניק כי לנוכח שלבי התכנון, שבהם עמדו ה-תב"עות בשנת 1994 (כפי שפירט בתשובתו, בעמ' 24 - 25 לפר'), ניתן היה להביאן בחשבון לצורך חישוב התעריף בחוק העזר, כיוון שחישוב כזה צופה פני עתיד.

לעומת זאת, מוצדקת הביקורת שמתח ב"כ המשיבה על הסתמכותו של רו"ח בוכניק על אותן תבע"ות, בשל כך שרובן הגדול הן תבע"ות "נקודתיות" בלבד, שמתייחסות לבקשות של בעלי נכסים קיימים ומאויישים לשינויים כאלה ואחרים בבנייה בנכסיהם; להבדיל מתב"עות כלליות שמתייחסות, למשל, לשכונת הרחבה שלמה או לחלק ממנה, היינו - תכנית שמתייחסת למעל ל- 100 יחידות דיור. ב"כ המשיבה ציין לדוגמה את תב"ע מס' 391/14, שבה ביקשו להפוך 11 משקי עזר למגורים, וכן את תב"ע מס' 391/45, שמתייחסת לשני מגרשים בלבד.

ברור כי לצורך קביעת נתון של שטח ממוצע של דירה בהרחבות, וכאשר טיעונו של רו"ח בוכניק מתבסס על אותן 16 תב"עות שבנספח 2 לחוות דעתו - יש שוני משמעותי בין התבססות על תב"עות שמתייחסות לשכונות הרחבה, או לחלקים מתוכן, בהיקף של 100 יחידות דיור ומעלה; לבין התבססות על תבע"ות "נקודתיות" שמתייחסות לנכסים ספציפיים בודדים, במיוחד אם אותם נכסים הם משקי עזר ולא הרחבות. בחישוב השטח הממוצע לדירה - בהסתמך על אותן 16 תב"עות - נתן רו"ח בוכניק אותו משקל לתב"ע נקודתית, שמתייחסת לנכסים ספורים בלבד, כמו לתב"ע שמתייחסת לעשרות רבות של נכסים. דרך חישוב זו יוצרת עיוות בחישוב השטח הממוצע לדירה.

מספרם של הנכסים שב"הרחבות" הוא הגדול ביותר (ראו הטבלאות בעמ' 3, 4 של תחשיב הסימולציה), והנתון ששנוי במחלוקת (שטח דירה ממוצע של 140 מ"ר) נוגע להרחבות.

לו היה רו"ח בוכניק פורש מספר תב"עות שמתייחסות לשכונות הרחבה ביישובי המשיבה, בהיקף של כ - 100 יחידות או אף יותר, ומראה כי על פי תב"עות אלה שטח הדירה הממוצע בנכס בהרחבה עולה בהרבה על 140 מ"ר; ולכך היה מצרף דוגמאות של מספר היתרי בנייה, על מנת להראות כי אמנם ניתן היה לקבל היתר לבנייה על פי פוטנציאל התב"ע, למרות מגבלת המינהל - אזי יכול היה לבסס את טענתו.

אולם התבססות על 16 תבע"ות, שברובן הן "נקודתיות" בלבד ומתייחסות לנכסים בודדים; ואשר ברובן אינן מתייחסות לנכסים בהרחבות, אלא לנכסים מסוגים אחרים - אין בה תשתית עובדתית מספקת לאישוש טענתו של רו"ח בוכניק, כי שטח בנייה ממוצע לנכס בהרחבה צריך לעמוד על 276 מ"ר.

החומר הנוסף שהמציא ב"כ העוררת, ובו נתונים מתב"עות שונות, אין בו כדי לשנות את התמונה.

15. משדחינו את טענות העוררת בדבר "חוסרים" במכנה השבר, וכי ההסדר של מענקי התגבור גרם להעלאת התעריף היטל הביוב שלפיו חוייבה העוררת - נדחות טענותיה של העוררת לגבי תקינות תעריף ההיטל.

היש להפחית מהחיוב את שטח התכסית שמתחת לשטח הבנוי

16. העוררת טוענת כי חוייבה בכפל, בחלק ממרכיב הקרקע, בכך ששטח הקרקע של נכסה חוייב במלואו, מבלי להפחית ממנו את שטח הקרקע שעליו הוקם המבנה (או המבנים) שבנכס.

בטענה זו נסמכת העוררת על ההגדרה של "שטח קרקע" בסעיף 1 של חוק העזר, וכן על פסק בוררות שנתן פרופ. אהרון נמדר, ביום 19.8.03, כבורר בין המשיבה לבין חב' נכסי ד.מ.ר (1995) בע"מ (להלן: נכסי דמר; פסק הבוררות).

המחלוקת שנמסרה להכרעתו של הבורר, פרופ. נמדר, היתה: האם יש לחייב, או אין לחייב, שטח תכסית בן כ- 19,000 מ"ר שעליו הוקם המבנה בנכס של חב' נכסי דמר.

"שטח קרקע" מוגדר בחוק העזר: "קרקע פנוייה שאין עליה מבנה, ובבית דירות - חלק יחסי משטח הקרקע המהווה רכוש משותף, כהגדרתו בפרק ו' לחוק המקרקעין, בין אם הבית רשום כבית משותף ובין אם לאו, ושיעורו כיחס שבין שטח הדירה לבין השטח של כל הדירות בבית".

הבורר קיבל את טענתה של נכסי דמר, כי על פי הרישא של ההגדרה, מרכיב הקרקע - לצורך החיוב בהיטל ביוב - הוא רק "קרקע פנוייה שאין עליה מבנה", ואין לכלול בו את חלק הקרקע שמצוי מתחת למבנה שהוקם בנכס. בפסק הבוררות דן הבורר בהרחבה בטיעוניהם של ב"כ הצדדים. בין היתר, השווה את נוסח ההגדרה בחוק העזר דנן עם הגדרות של מרכיב הקרקע בחוקי עזר לביוב של רשויות מקומיות אחרות (למשל: אשדוד, פתח תקווה, הרצליה), שבהן נקבע במפורש כי "שטח הקרקע" כולל את הקרקע שעליה מצוי הבניין. לעומת זאת, בחוק העזר דנן נקבע במפורש ההיפך.

עוד נאמר בפסק הבוררות כי הסיפא של ההגדרה מחזקת עוד את הפרשנות של הרישא שלה, כפי שנכסי דמר טענה לה: הסיפא שמתייחסת לבית דירות מהווה חריג לכלל שברישא: כשמדובר בבית דירות, לא תחול הוראת הרישא באופן מלא, אלא באופן חלקי בלבד, היינו: כן יחוייב בהיטל ביוב חלק משטח הקרקע, שעליו עומד בית הדירות. החלק שיחוייב הוא מתוך הקרקע שמהווה רכוש משותף, וגודלו יהיה על פי היחס שהוגדר בסיפא של ההגדרה. פרופ. נמדר כותב כי לו היתה הפרשנות הנכונה: כי הכלל הוא שיש לחייב בהיטל גם קרקע שאינה פנוייה אלא מבונה - אזי היה צריך לחייב את כל הקרקע, שעליה עומד בית הדירות, לרבות שטח הדירות עצמן, ולא רק חלק מתוך הרכוש המשותף, כפי שנעשה.

נעיר כי לו הוגדר "שטח קרקע" כ"כולל קרקע שעליה עומד הבניין" (בדומה להגדרות שבחוקי העזר של אשדוד, פתח תקווה והרצליה), נראה כי לא היה כלל צורך בסיפא של ההגדרה שבחוקהעזר דנן.

עוד כותב פרופ. נמדר בפסק הבוררות כי המילים שברישא של ההגדרה הן ברורות, ויש לתת להן את מובנן הפשוט; כי לשונו של חוק שמטיל מס (או תשלום חובה) צריכה להיות ברורה ומובנת לנישומים; וכי משלא גילה מחוקק המשנה את דעתו המפורשת (שיש לחייב גם את שטח התכסית, כטענת המשיבה) - אזי "שליטתו בניסוח חוק העזר תפורש כנגדו".

מהטעמים הללו, בעיקר, הגיע פרופ. נמדר למסקנה "כי הפרשנות הנכונה למונח "שטח קרקע" בחוק העזר דנן הינו ששטח הקרקע אינו כולל את שטח תכסית הבניין שנבנה על חלק מהקרקע".

ובהמשך: "משהנתבעת לא ציינה מפורשות בחוק העזר את המילים: "כולל קרקע שעליה עומד הבניין", הרי שהפרשנות הינה ששטח התכסית לא יילקח בחשבון בעת חישוב שטח הקרקע" (בעמ' 16, 17 של פסק הבוררות; ההדגשה במקור).

פרופ. נמדר מציין כי המשיבה יכולה, כמובן, לתקן את ההגדרה שבחוק העזר - וזאת לאחר עריכת תחשיב מתאים - אך תיקון כזה לא יחול רטרואקטיבית.

נציין לעניין זה כי על פי פסיקה זו, הרי כל עוד לא שונתה ההגדרה של "שטח קרקע" בחוק העזר, אין לכלול במכנה השבר - בתחשיב תעריף ההיטל - את שטחי הקרקע במלואם, אלא יש להפחית מהם את שטחי-התכסית שמתחת למבנים. לנוכח עמדתה של המשיבה, כי למרות נוסח ההגדרה האמורה, יש לחייב בהיטל גם את שטח התכסית - נראה כי בתחשיב התעריף הקיים הובאו בחשבון שטחי הקרקע במלואם. אם שטח התכסית אינו בר-חיוב, אזי זהו חישוב-יתר של היקף המטראז' במכנה השבר, שעלול "לייצר" תעריף נמוך מדי של היטל הביוב, פר מ"ר. תחשיב אשר מכנה השבר שלו כולל את שטחי הקרקע במלואם, מתאים להגדרה של "שטח קרקע" ככולל גם את הקרקע שעליה מצויים מבנים, אך אינו מתאים להגדרה של "שטח קרקע" אשר בחוק העזר דנן.

ב"כ המשיבה, בסעיף 62 ד' של סיכומיו, מותח ביקורת על רו"ח בוכניק בשל כך שמחד הוא כלל, בתחשיב הצל שערך, את מרכיב הקרקע במלואו (לרבות התכסית שמתחת למבנים), דבר שפועל להנמכת תעריף ההיטל; אך מאידך טען שיש לפעול על פי פסק הבוררות, ואין לגבות היטל ביוב בגין המטראז' של התכסיות. קרי: רו"ח בוכניק כלל במכנה השבר מטראז', אשר לשיטתו אינו בר-חיוב בהיטל, דבר שגורם לכך שתעריף ההיטל פר מ"ר יהיה נמוך מדי ולא יכסה את הוצאות מערכת הביוב. ביקורת זו היא נכונה, לגופה, ו"היא הנותנת", כי על המשיבה לבצע התאמה בין תחשיב התעריף לבין ההגדרה של "שטח קרקע" שבחוק העזר.

17. ב"כ העוררת טוען כי על המשיבה לפעול על פי פסק הבוררות וליישמו בעניינה של העוררת, גם אם העוררת עצמה לא היתה צד לאותו הליך. מדובר כאן בהכרעה שיפוטית עקרונית, לגבי הפרשנות של הגדרת "שטח קרקע" שבחוק העזר, ועל כן מן הראוי שהמשיבה, כרשות ציבורית, תפעל על פי הלכת פסק הבוררות.

ב"כ המשיבה הרחיב בסיכומיו (בסעיפים 100 - 116) בעניין הרקע למחלוקת בין המשיבה לבין נכסי דמר, לרבות פירוט של הליכים אחרים שהתנהלו ולרבות נושאי-מחלוקת כגון: מי הנישום הנכון; שאין להם דבר עם המחלוקת שעליה נסב פסק הבוררות. הלכת פסק הבוררות נסבה על פרשנותו של חוק העזר "בכל הנוגע לחיוב שטח התכסית בבניין שהוקם על המקרקעין" (כך הגדיר כב' הבורר את עניינו של פסק הבוררות, בפיסקה ב' שתחת הכותרת "פתח דבר"). החלטתנו בעניין הלכת פסק הבוררות מתייחסת רק להכרעה בשאלה משפטית-פרשנית זו.

18. איננו רואים צורך לקבוע מסמרות בשאלה: האם המשיבה חייבת ליישם את הלכת פסק הבוררות לגבי נישומים שלא היו צד לאותו הליך. הטעם לכך הוא כי פסיקתו של הבורר הנכבד מקובלת עלינו, לגוף העניין; היינו: כי הפרשנות שיש ליתן להגדרת "שטח קרקע" בחוק העזר היא כפי שנפסק בפסק הבוררות, ומהטעמים שפורטו בו.

בסעיף 117 של סיכומיו טוען ב"כ המשיבה כי הלכת פסק הבוררות לוקה בתוצאה של אי-שיוויון בין נישומים, ועל כן אין לאמצה. הכוונה לסעיפים 3.17 ו- 3.18 של פסק הבוררות, שבהם דן כב' הבורר בטענת המשיבה כי אם תתקבל הפרשנות למונח "שטח קרקע", כטענת נכסי דמר, יגרום הדבר לאי-שיוויון בין נישומים. אי-השיוויון, לטענת המשיבה, הוא בכך שכאשר נדרש היטל הביוב טרם בנייה בקרקע, יחוייב מלוא שטח הקרקע; בעוד שאם נדרש היטל הביוב, לאחר שהנישום כבר בנה, או ביקש לבנות, בנכס, אזי לא יחוייב שטח התכסית שמתחת למבנה. כב' הבורר קיבל את ההיגיון שבטענה זו, אך בכל זאת דחה אותה, במובן זה שלא ראה אותה כטענה שצריכה לשנות את הכרעתו בשאלה הפרשנית, לגבי ההגדרה של "שטח קרקע" שבחוק העזר. כב' הבורר הציע בפסקו מספר פתרונות על מנת לאיין את בעיית אי-השיוויון: לתקן את נוסח חוק העזר; לקזז את שטח התכסית בחיוב עתידי של בעליו של אותו נכס, שייערך כאשר יבקש לבנות בנכס. לכך ניתן להוסיף כי בדרך כלל מוצאת דרישת התשלום לגבי היטל ביוב בתום ההליך של מתן היתר בנייה, לבקשת בעל הנכס. על כן, החשש מפני אותו אי-שיוויון הוא יותר תיאורטי מאשר מעשי, מה גם שניתן בנקל לאיין אותו על ידי קיזוז מחיובו של בעל הנכס, ככל שחוייב בהיטל ביוב בגין קרקע פנוייה לחלוטין, ובשלב מאוחר יותר בנה בנכס.

ב"כ המשיבה מסתמך על החלטתנו ב-ע"א 152/05 אביעלי ואח' נ. המועצה האזורית לב השרון; אך אין הנידון דומה לראייה. בעניין אביעלי התבטאה ההפלייה ב"יישום" בלתי שיוויוני של הודעה בדבר סיום העבודות להתקנת מערכת הביוב, מבלי שהוצאו כלל דרישות תשלום לתושבים במועד שבו פורסמה אותה הודעה, ותוך קבלת תשלום "בהתנדבות", לפי חוק עזר קודם, מחלק קטן מהתושבים, בעוד שתושבים אחרים חוייבו בסכום היטל גבוה בהרבה, לפי חוק עזר חדש. נסיבות כאלה אינן מתקיימות כלל בענייננו, אלא מדובר במחלוקת פרשנית לגבי ההגדרה של "שטח קרקע" בחוק העזר.

במחלוקת זו מאמצים אנו, בכל הכבוד, את פסיקתו של הבורר, פרופ. נמדר.

על כן אנו מקבלים את טענתה של העוררת כי בחישוב הסכום של היטל הביוב יש להפחית את שטח תכסית הקרקע שמתחת למבנה (או למבנים) שבנכס העוררת. השטח שיש להפחית אינו זהה, בהכרח, לשטח המבונה כולו, שהוא בן 2,066 מ"ר, אלא יש להפחית רק את השטח שמתחת למבנה (או למבנים).

נושאים נוספים

19. העוררת טוענת כי דרישת התשלום בטלה בשל אי מתן הודעה על ידי המשיבה בדבר התקנת הביוב, כנדרש על פי סעיף 16 לחוק הביוב.

ב"כ המשיבה טוען (בסעיף 17 של סיכומיו) כי עם תחילת ההקמה של מערכת הביוב, בשנת 1994, שיגרה המשיבה הודעה לכל היישובים בתחומה, אך דרישות התשלום לגבי היטל הביוב הוצאו רק עם חיבורו של כל אחד מהיישובים למערכת הביוב. מושב משמר השבעה חובר למערכת רק בשנת 2004, ולכן הוצאה דרישת התשלום לעוררת במועד זה, אך ההודעה על התקנת הביוב הוצאה, על פי הנטען, אל המושב, כעשר שנים קודם לכן (ב"כ המשיבה כותב, בסעיף 34 של סיכומיו, כי לכתב התשובה צורף עותק של ההודעה האמורה, אך לא מצאנו מסמך כזה בין נספחי כתב התשובה, אלא רק צו תחילת עבודה משנת 2000).

כך או כך, נקבע בפסיקה כי העדר הודעה כאמור אין בו כדי לאיין את דרישת התשלום (ע"א 1842/97 עיריית רמת גן נ. מנחמי מגדלי דוד רמת גן בע"מ, פ"ד נ"ד (5) 15;

ע"א 380/86 נעים נ. עיריית תל-אביב - יפו, פ"ד מ"ג (4) 156; ת.א (ת"א) 640/92 רמיר מרכז גולדה בע"מ ואח' נ. עיריית תל-אביב - יפו).

20. עוד טוענת העוררת כי תעריף ההיטל על פי התוספת בטל, כיוון שאין בתוספת חלוקה של התעריף לפי שלבים של מערכת הביוב, כנדרש על פי סעיפים 16 ו- 17 לחוק הביוב. בהחלטות קודמות של ועדת ערר זו (ע"א 187/01 ק.א.ס.ה לבנייה 2002 בע"מ נ. עיריית רחובות; ע"א 173/01 השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ נ. עיריית רחובות), פסקנו - בהסתמך על פסיקת ביהמ"ש העליון ב-ע"א 641/69 עיריית ראשון לציון נ. וולובלסקי (פ"ד כ"ד (1) 741) - כי אין לפרש את ההוראות הללו של חוק הביוב כמחייבות להתקין את מערכת הביוב שלבים-שלבים. מקום שהחיוב על פי דרישת התשלום הוא עבור כל שלבי המערכת יחדיו, אין באי החלוקה לשלבים, בתוספת לחוק העזר, כדי לגרוע מתוקפה.

במקרה דנן הבהירה המשיבה, הן בכתב התשובה והן במהלך הדיון, כי היטל הביוב על פי חוק העזר הוא רק עבור המרכיב של ביב ציבורי, כיוון שהמרכיבים האחרים של מערכת הביוב מבוצעים על ידי גורמים אחרים: "מי דן" לגבי מערכת האיסוף; ה-שפד"ן - לגבי מכון הטיהור; ולא על ידי המשיבה עצמה, ועל כן אינם נכללים בהיטל הביוב (סעיף 12 לכתב התשובה; דברי ב"כ המשיבה בישיבת קדם הערר, בעמ' 5 לפר').

בנסיבות אלה, מקל וחומר שאין צורך בפירוט של שלבי מערכת הביוב בתוספת לחוק העזר, שהרי היטל הביוב על פיו חל ממילא רק לגבי "שלב" אחד, הלא הוא הביב הציבורי. לא מצאנו ממש בניסיונו של ב"כ העוררת, בסעיף 66 של סיכומיו, להיתפס לביטוי כזה או אחר שנקט ב"כ המשיבה במהלך הדיונים, על מנת לטעון שאין מדובר רק בביב ציבורי. על כן אנו דוחים גם טענה זו של העוררת.

סיכום

21. דחינו את טענותיה של העוררת כנגד התקינות של תעריף ההיטל, וטענות בנושאים נוספים. קיבלנו את טענתה של העוררת בדבר הפרשנות של הגדרת "שטח קרקע" בסעיף 1 של חוק העזר ואימצנו בעניין זה את הלכת פסק הבוררות.

22. בהתאם לכך אנו מורים למשיבה להפחית מסכום היטל הביוב את הסכום בגין תכסית הקרקע שמתחת למבנה (או למבנים) בנכס העוררת.

23. בהתחשב בקבלת טענתה האמורה של העוררת, מחד, ובדחיית יתר טענותיה, מאידך; אנו מחייבים את העוררת לשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום מופחת, בסך 6,000 ₪ (כולל מע"מ) ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

עומד בעינו חיובה של המשיבה בהוצאות ושכ"ט עו"ד לעוררת, על פי סעיף 9 של החלטת יו"ר ועדת הערר מיום 11.12.08, בגין העיכוב בהמצאת מסמכים על ידה, כמפורט באותה החלטה.

24. המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, כ"ו שבט תשע"א, 31/01/2011, בהעדר הצדדים.

יעל קלוגמן, שופטת יו"ר ועדת הערר שמאי בועז תענך חבר ועדת הערר עו"ד עמוס פרג'ון חבר ועדת הערר