א. ביום 16.3.2000 פורסמה אכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות (הוראת שעה), תש"ס-2000 (להלן: "אכרזת הארנונה"), לפיה נקבע כי חוב ארנונה יחשב שעבוד ראשון על מקרקעי החייב. ביום 27.3.2001 פורסם נוסח מתוקן לאכרזת הארנונה, אשר נכנס לתוקפו ביום 1.4.2001, ולפיו חוב הארנונה אינו עוד במעמד של שעבוד ראשון על מקרקעי החייב, אלא במעמד של שעבוד רגיל.

בקליפת האגוז השאלה המועלית בבר"ע שבפניי הינה מה מעמדו של חוב ארנונה שנוצר ונצבר בתקופה שבה היה בתוקף נוסחה הראשון של אכרזת הארנונה, האם חוב הארנונה שנצבר בתקופה זו הינו בבחינת שעבוד ראשון על מקרקעי החייב או שמא מעמדו כשל שעבוד רגיל?

המדובר בבר"ע שהוגשה על החלטת רשמת ההוצל"פ (כב' הרשמת כוכבה לוי) מיום 18.10.2007, שלפיה חויב המבקש, עו"ד קובי אשכנזי, בתפקידו ככונס נכסים (להלן: "הכונס") לפרוע את חוב הארנונה של המשיבה 2, הר זהב שירותי מזון בע"מ (להלן: "החייבת") אצל משיבה 1, עיריית ירושלים (להלן: "העירייה").

ביום 9.4.2008 ניתנה רשות ערעור ונקבע כי בקשת רשות הערעור תידון כערעור.

ב. העובדות העיקריות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן:

תיק ההוצאה לפועל מושא הליך זה, תיק מס' 01-05027-75-5 נפתח על ידי בנק איגוד לישראל בע"מ (להלן: "בנק איגוד") למימוש משכון שרבץ על נכס החייבת באזור התעשייה עטרות (להלן: "הנכס") שבתחום שיפוטה של העירייה. הנכס היה משועבד במשכונות מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, לבנק איגוד ולבנק מרכנתיל דיסקונט והתמורה ממימושו נועדה לפרוע את חובות החייבת לשני הבנקים.

במסגרת הליכי מימוש המשכון, נמכר הנכס, באישורה של רשמת ההוצל"פ לקונה, חברת ברמן תעשיות מזון, קפה ותבלינים בע"מ (להלן: "הקונה") בסכום של 450,000 דולר. על פי הוראות החוזה שנכרת עם הקונה פינתה החייבת את הנכס ביום 13.11.2006 (נספח א') וביום 19.11.2006 מסר הכונס את החזקה בנכס לקונה (נספח א' לבר"ע).

ביום 16.11.2006 שלחה ב"כ העירייה מכתב לכונס בו התבקשו פרטים אודות מינויו ככונס הנכס, מועד תפיסת החזקה בנכס, מועד מכירת הנכס ותפיסת החזקה בו על ידי הקונה (נספח ג' לבר"ע).

ביום 20.11.2006 שלח הכונס מכתב לעירייה, בו צוינו הפרטים הרלוונטיים. במכתבו ביקש הכונס מהעירייה להמציא לו שובר לתשלום הארנונה למשך התקופה שבה הוחזק הנכס על ידו בתפקידו ככונס נכסים, דהיינו מיום 13.11.2006 ועד יום 19.11.2006 (נספח ד' לבר"ע).

ביום 23.11.2006 הודיעה העירייה לכונס במכתב כי בגין התקופה שבה החזיקה החייבת את הנכס הצטבר חוב ארנונה בסכום של 4.5 מיליון ₪, נכון למועד עריכת מכתב העירייה, ומתוכו סכום של 480,408 ₪ נצבר במהלך התקופה מיום 16.3.2000 ועד יום 31.3.2001. העירייה טענה כי בהתאם לאכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות מקומיות (הוראת השעה), תש"ס-2000 (להלן: "אכרזת הארנונה") חוב זה הינו בבחינת שיעבוד ראשון, אשר הכונס נדרש לשלמו בטרם יפרעו החובות לנושים המובטחים (נספח ה לבר"ע).

ביום 14.6.2007 פנה הכונס לרשמת ההוצל"פ בבקשה לקבוע כי עליו לשלם לעירייה, כהוצאות כינוס, הקודמות לפירעון החוב לבנקים, אך ורק את חוב הארנונה בגין ששת הימים בהם החזיק בנכס.

ביום 18.10.2007 דחתה רשמת ההוצל"פ את בקשת הכונס. רשמת ההוצל"פ קבעה כי מעמד חוב הארנונה שנצבר בגין התקופה שמיום 16.3.2000 ועד יום 31.3.2001 אשר במהלכה, בין היתר, החזיקה החייבת בנכס נקבע, על פי אכרזת הארנונה כשעבוד ראשון. רשמת ההוצל"פ ציינה כי לדעתה התוצאה האמורה פוגעת בזכויות הקניין של הנושים המובטחים, אולם סברה כי קביעה כזו חורגת מסמכותה. מאחר שבמועד מתן החלטת רשמת ההוצל"פ, טרם הסתיים בירורו של ערעור מנהלי שהגישה החייבת באשר לחיובי הארנונה, החליטה רשמת ההוצל"פ כי אין זה נכון, בשלב זה, בטרם ניתן פסק דין בערעור המנהלי האמור, להכריע במחלוקת שבין הכונס לעירייה. רשמת ההוצל"פ הורתה כי בשלב זה, ישלם הכונס את סכום הארנונה בגין התקופה שבה החזיק בנכס. וכי "יתרת הסכום המוחזקת בידי הכונס ועד לתקרת הסכום של 496,357 ₪ יוחזק בפיקדון על ידי הכונס או לחלופין יועבר לנושה המובטח כנגד כתב שיפוי על פיו יתחייב הנושה המובטח להשיב הסכום בצירוף ריבית פיקדון אם יידרש לכך".

בינתיים ביום 3.12.2008 נדחו טענות החייבת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, בעמ"נ 235/07 מנהל הארנונה נ' הר זהב שירותי מזון בע"מ (נספח א' לסיכומי המשיבה). החייבת לא הגישה בקשת רשות ערעור על פסק דין זה

ג. עיקרי טענות הצדדים

לטענת הכונס, מעמד העיריה כנושה בגין חוב הארנונה נדחה בפני זכויות הבנקים שהם נושים מובטחים בנכס. הכונס טוען כי על פי ההלכה הפסוקה חלה עליו חובה לפרוע חובות ארנונה אשר נצברו, אך ורק מן המועד שבו תפס את החזקה בנכס, קרי בגין ששת הימים בהם החזיק בנכס.

לטענת הכונס משסברה רשמת ההוצל"פ כי הוראות אכרזה ארנונה פוגעות בזכות הקניין של הנושים המובטחים, היה על רשמת ההוצל"פ לקבל את עמדתו. בהקשר זה, טען הכונס כי היה על רשמת ההוצל"פ לפרש את הוראות אכרזת הארנונה באופן התואם את הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לטענתו, פרשנות זו מובילה למסקנה כי אין לחוב הארנונה של העירייה קדימות על פני החובות לנושים המובטחים.

המערער טוען כי, בכל מקרה, הריבית שנצברה בגין חוב הארנונה מושא המחלוקת בין הצדדים אינה יכולה להיחשב 'שעבוד ראשון', וגם אם ייקבע כי חוב הארנונה מושא המחלוקת הינו בבחינת 'שעבוד הראשון' הכוונה היא לקרן החוב בלבד ולא לריביות שנצברו בגינה.

על יסוד האמור, עותר הכונס להורות כי אין הוא חייב לשלם לעירייה מתוך קופת הכינוס, ובטרם נפרעו החובות לנושים המובטחים, כל תשלום בגין חוב הארנונה המתייחס לתקופה שבה לא החזיק הכונס בנכס.

לחלופין עתר הכונס להורות כי, בכל מקרה, הפרשי ההצמדה והריבית שנצברו בגין חוב הארנונה מושא המחלוקת אינם בבחינת 'שעבוד ראשון'.

בשולי סיכומיו טען הכונס כי קביעה, שלפיה זכאית העירייה להיפרע ראשונה בגין חוב הארנונה מושא המחלוקת, בתוספת הפרשי ההצמדה והריבית יוצרת תוצאה אבסורדית, כך כלשון הכונס, שלפיה העירייה שלא עשתה כל פעולה ממשית לגביית החוב במשך כל השנים, תזכה במלוא החוב שהיא טוענת לו, תוך פגיעה בנושים המובטחים ובאינטרס ההסתמכות של נושים אלה.

לטענת העירייה זכותה לפירעון חוב הארנונה שנצבר ממועד 16.3.2000 ועד ליום 31.3.2001 קודמת לזכותם של הנושים המובטחים להיפרע. העירייה סומכת טענתה זו על סעיף 11(א)1 לפקודת המסים ועל סעיף 1 לאכרזת הארנונה, כפי שהיה מנוסח עד לתיקון באכרזת הארנונה שנכנס לתוקפו ביום 1.4.2001. העירייה טוענת כי על פי הוראות חיקוק אלה, חובות ארנונה שנצברו בתקופה שבין 16.3.2000 ועד ליום 31.3.20001 הינם "מס על המקרקעין של הסרבן" הזוכים למעמד בכורה של שעבוד ראשון.

עוד נטען על ידי העירייה כי הכונס לא ביסס את טענתו בהתייחס לפגיעה הנטענת על ידו בזכות הקניין של הנושים המובטחים, ולא הראה כיצד הפגיעה הנטענת על ידו אינה עומדת בפסקת ההגבלה לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לטענת העירייה דין טענת הכונס בעניין זה להידחות.

העירייה טוענת כי אין לרשמת ההוצל"פ סמכות לדון בשאלת חוקתיות אכרזת הארנונה והסמכות האמורה נתונה לבג"ץ.

בהתייחס לטענות הכונס בעניין הריבית שנצברה על חוב הארנונה טוענת העירייה כי דין הפרשי ההצמדה והריבית החלים על חוב הארנונה כדין קרן חוב הארנונה לעניין הקדימות, ומכאן שהפרשי הריבית וההצמדה, יחד עם חוב הארנונה, הם בעלי מעמד של שעבוד ראשון. העירייה הוסיפה וטענה כי אין כל הצדקה לכך שהנושים המובטחים, הבנקים, ייפרעו באופן מלא לרבות תוספת הריבית על החוב להם, ואילו דווקא, העירייה לא תהא זכאית לפרעון הריבית, למרות שריבית המוטלת ע"י העירייה היא ריבית סטאטוטורית, ומהווה, לטענת העירייה, חלק בלתי נפרד מחוב הארנונה.

העירייה דוחה את טענות הכונס המתייחסות לפגיעה הנטענת על ידו באינטרס ההסתמכות של הנושים המובטחים. העירייה מבהירה כי טענות דומות לאלה נידונו בפסקי דין שונים ונדחו.

ד. דיון

בקליפת האגוז השאלה שבפניי הינה האם חוב הארנונה שנצבר בגין התקופה שמיום 16.3.2000 ועד ליום 1.4.2001 הינו בבחינת שעבוד ראשון הגובר על שעבודים רשומים אחרים.

בשנת 14.7.1929 התפרסמה פקודת המסים (גביה) (להלן: "פקודת המסים"). פקודה זו קובעת את דרכי הגביה של מסים שונים ותשלומי חובה.

סעיף 11א(1) לפקודת המסים קובע כדלהלן:

"מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין".

מס הוגדר בסעיף 2 לפקודה, סעיף ההגדרות, באופן הבא:

"מס" לרבות מס הרכוש העירוני, כל הסכומים המגיעים בעד הלוואות זרעים שהילוותה ממשלת ארץ- ישראל או ממשלת ישראל, כל מס, ארנונה, הלוואה ותשלום אחרים שעל גבייתם הוכרז או יוכרז ע"י הנציב העליון של ממשלת ארץ-ישראל או ע"י שר האוצר כגביה הכפופה לחוק הדן בגביית מסים".

סעיף 11(א)1 לפקודת המסים הוסף לפקודה בתיקון מס' 1 של הפקודה, בשנת 1973. עד לתיקון האמור קבע סעיף 12 לפקודה כי כל חוב מס שחב חייב, יהיה שעבוד ראשון על כל נכס מקרקעין של סרבן. כלומר, סעיף 12 לפקודה העניק עדיפות רחבת היקף בסדר הנשייה לרשויות המס, ועל פיו ניתן מעמד של שעבוד ראשון לכל חוב מס בגין כל מקרקעין של הסרבן, דהיינו מבלי שיהיה, בהכרח, קשר בין חוב המסים למקרקעין עליהם מוטל השעבוד.

על העדיפות הרחבה שניתנה לרשויות המס, מכוח סעיף 12 האמור, נמתחה ביקורת רבה, בעקבותיה תוקנה, כאמור פקודת המסים וצומצמו הבטוחות של רשויות המס. כיום, מורה סעיף 11(א)(1) כי רק חוב מס בגין מקרקעי סרבן ייחשב לשעבוד ראשון וגם זאת רק ביחס לאותם המקרקעין בגינם חב בעליהם במס (להרחבה בדבר משמעות תיקון סעיף 12 ראו: ע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין, תל אביב נ' אלי ושושנה שמש, פ"ד מח(1) 841 (1994)).

ברע"א 2911/95 יוסי אברהם עו"ד נ' עיריית רמת גן, פ"ד נג(1) 218 (1999) (להלן: "עניין אברהם")) דן בית המשפט העליון בשאלה האם חוב בגין ארנונה הינו בבחינת 'מס המגיע על מקרקעי הסרבן' אשר נחשב שעבוד ראשון לפי סעיף 11(א)(1) לפקודת המסים. בית המשפט העליון קבע כי בהיעדר אכרזה מפורשת של שר האוצר, ארנונה אינה באה בגדרי סעיף 11(א)1, כך שאין העירייה זכאית לשעבוד ראשון במקרקעין מכוח הסעיף האמור.

זמן קצר לאחר שניתן פסק הדין בעניין אברהם, פירסם שר האוצר, ביום 16.3.2000, את אכרזת הארנונה, שבה נקבע כי "על גביית ארנונה כללית המוטלת מכוח חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, ועל תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין (להלן - חובות לרשות המקומית) יחולו הוראות הפקודה; החובות לרשות המקומית יהיו מס כמשמעותו בפקודה".

ביום 27.3.2001 פורסם נוסח מתוקן לאכרזת הארנונה, שתחילתו ביום 1.4.2001. בכלל זה תוקן סעיף 1 לאכרזה לנוסח הבא:

"על גביית ארנונה כללית המוטלת מכוח חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, ועל תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין (להלן - חובות לרשות המקומית) יחולו הוראות הפקודה למעט סעיף 10, וסעיף 11א(1) ייקרא כאילו המילה "ראשון" נמחקה ממנו; החובות לרשות המקומית יהיו מס כמשמעותו בפקודה".

במילים אחרות, לפי נוסחה המתוקן של אכרזת הארנונה, אשר תוקפה מיום 1.4.2001, חוב הארנונה אינו עוד במעמד של שעבוד ראשון, אלא במעמד של 'שעבוד רגיל'. (להרחבה על משמעותו של התיקון האמור ראו: בר"ע 1192/05 בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' עיריית ראשון לציון (מאגר נבו, 2005) (להלן: "עניין דיסקונט")).

אין מחלוקת בין הצדדים כי על פי פסק הדין בעניין אברהם, חוב ארנונה שנוצר קודם ליום 16.3.2000 אינו במעמד של שעבוד ראשון, שהרי המדובר בחוב שנוצר קודם לפרסומה הראשון של אכרזת הארנונה. כן אין מחלוקת בין הצדדים כי חוב ארנונה שנוצר לאחר יום 1.4.2001 אף הוא אינו במעמד של שעבוד ראשון, זאת כאמור בהתאם לנוסחו המתוקן של סעיף 1 לאכרזת הארנונה הקובע כי סעיף 11(א)1 לפקודת המסים יחול לגבי חוב ארנונה "כאילו המילה 'ראשון' נמחקה ממנו".

השאלה הנשאלת, והיא זו הטעונה הכרעה בערעור שבפניי, מה מעמדו של חוב ארנונה שנוצר ונצבר בתקופה הביניים, קרי מיום 16.3.2000 ועד ליום 1.4.2001, התקופה שבה היה הנוסח הראשון לאכרזת הארנונה בתוקף (להלן: "תקופת הביניים").

הצדדים הפנו לפסקי דין רבים שדנו באכרזת הארנונה ובמעמדם של חובות הארנונה בסדרי הנשייה (למשל: עניין דיסקונט, בר"ע (מחוזי ת"א) 1498/02 בנק טפחות למשכנתאות לישראל בע"מ נ' עיריית רמלה (מאגר נבו, 2003)). אולם מצאתי כי השאלה שבפניי - שאלת מעמדם של חובות ארנונה שנצברו בתקופת הביניים בסדר הנשייה - נידונה, עד כה, באופן ישיר בשתי הזדמנויות בלבד בבתי המשפט המחוזיים.

כך ברצ"פ (מחוזי חיפה) 1431-03-09 עיריית אתא נ' בנק ירושלים בע"מ (מאגר נבו, 24.5.2009) קבעה כב' השופטת תמר שרון-נתנאל כי חוב ארנונה שנוצר בתקופת הביניים, מהווה שעבוד ראשון על המקרקעין ועל הכונס לשלמו, בטרם יהא זכאי לקבל מהעירייה אישור להעברת הבעלות בנכס בטאבו.

במסגרת פש"ר (מחוזי, ת"א) 1061/07 כוכב העיר הרצליה נ' עיריית הרצליה (מאגר נבו, 2009)) דנה כב' השופטת דניה קרת בבקשת כונס נכסים להורות לעיריית הרצליה להנפיק ולמסור לו אישור לצורך העברת זכויות בנכס לטאבו. באותו מקרה טענה העירייה כי חוב הארנונה שנוצר כלפיה בתקופת האכרזה משנת 2000 הוא במעמד של שעבוד ראשון, והיא בעלת קדימות בסדר הנשייה על פני הנושה המובטח. כב' השופטת דניה קרת הגיעה למסקנה, באותו מקרה, כי האכרזה משנת 2000 נועדה להוות כלי אכיפה בזמן 'אמת', ומשהתיקון לה נכנס לתוקף ביום 1.4.2001, לא ניתן עוד לומר כי חובות ארנונה שנוצרו בתקופת הביניים הינם במעמד של שעבוד ראשון. כך בלשון כב' השופטת קרת (עמ' 8-7):

"בכל הנוגע למקרה שבפניי, אני מוצאת כי אין מקום להדרש לטענות הכונס הנוגעות לאי החוקיות. זאת, בין היתר, לנוכח סעיף 3 להוראת השעה העוסק בתחולתה של הוראת השעה אשר קבע כי - "אכרזה זו תחול לגבי גביית חובות לרשות המקומית עד ליום ה' בטבת התשס"א (31 בדצמבר 2000)".דברים אלה בוארו במכתבה של עו"ד טליה גולן - גדיש היועצת המשפטית של משרד האוצר אשר צורף במסגרת נספח 1 לתשובת הכונס. במכתב זה נאמר כי "האכרזה חלה לגבי גבית חובות לרשויות המקומיות עד ליום 31 בדצמבר 2000 ולפיכך לא ניתן יהיה לגבות חובות על פיה לאחר מועד זה, גם אם נוצרו בתקופה בה היתה האכרזה בתוקף". (ההדגשה שלי - ד.ק.).

כלומר, מדברים אלה עולה בבירור כי הוראת השעה נועדה להוות כלי אכיפה בזמן אמת (כלומר - בתקופה שעד ליום 31 בדצמבר 2000) וכי לא ניתן לגבות חובות מכוחה בגין תקופה זו, לאחר חלוף התקופה האמורה.

אין לקבל את טענת העיריה כי מדובר במכתב גרידא. המדובר במכתב אשר נערך על ידי היועצת המשפטית של משרד האוצר - מתקין הוראת השעה. ניתן, לכן, לייחס משקל לאמור במכתב זה בבחינת היותו ביאור של הכוונה אשר עמדה ביסוד הוראת השעה בעת התקנתה.

אמנם העיריה טענה, ובצדק, כי מדובר בהוראת שעה מתחדשת. למעשה, נכון להיום חל נוסחה לגבי גביית חובות עד ליום 31.12.2009. אולם, אין חולק כי בנוסחה המתוקן של הוראת השעה, ניתן לחוב המס מעמד של שעבוד רגיל להבדיל משעבוד ראשון....מנוסח זה עולה כי אף אם הייתה העיריה טוענת לתחולתה של הוראת השעה על הנסיבות שבפנינו מכוח נוסחה המעודכן - היתה גוברת זכותו של הנושה המובטח על פני זכותה שלה".

להשלמת התמונה יצוין כי על פסק דינה של כב' השופטת קרת הוגש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 7947/09), אשר נכון למועד כתיבת פסק דיו זה עודנו תלוי ועומד.

במחלוקת זו בין הפוסקים, דעתי היא כדעת כב' השופטת קרת, שלפיה חוב ארנונה שנצבר בתקופת הביניים, אינו עוד, כיום, לנוכח הנוסח המתוקן לאכרזת הארנונה במעמד של שעבוד ראשון.

סעיף 3 לאכרזת הארנונה, בנוסחו המקורי, קבע כי "אכרזה זו תחול לגבי גביית חובות לרשות המקומית עד ליום ה' בטבת התשס"א (31 בדצמבר 2000)", לאחר מכן הוארכה תחולת תוקף האכרזה עד ליום 31.3.2001, ולאחר מכן הוארכה עד ליום 30.6.2001. למעשה הוארכה תחולת תוקף האכרזה, שוב ושוב, עד שכיום קובע סעיף 4 לאכרזת הארנונה העדכנית כי "אכרזה זו תחול לגבי גביית חובות לרשות המקומית עד ליום כ"ד בטבת התשע"א (31 בדצמבר 2010)".

מהאמור לעיל עולה כי אכרזת הארנונה מוחלת על הליכי גבייה שננקטים במועדים הקבועים בה. הפועל היוצא מכך הוא שתקופת הביניים, קרי התקופה בה נוסח האכרזה משנת 2000 היה בתוקף, חלה בהתייחס להליכי גביית ארנונה שנגבו באותה תקופה ולא לחובות ארנונה שנצברו בתקופת הביניים, והליכי הגבייה לגביהם ננקטו לאחר תום תקופת הביניים. רוצה לומר, מעמד של חוב ארנונה שנצבר בתקופת הביניים, ואולם גבייתו נעשית לאחר תום תקופת הביניים, יהיה במעמד של שעבוד רגיל, כפי שקובעת האכרזה בנוסחה כיום, ולא במעמד של שעבוד ראשון, כפי שקבעה האכרזה בנוסחה משנת 2000.

מסקנה זו נלמדת גם מהפרשנות המצמצמת שבה ראוי לנקוט בהתייחס למתן עדיפות בסדר הקדימויות לנושה הציבורי על פני הנושה הפרטי. בעניין אברהם עמד בית המשפט העליון על כך שסעיף 11א(1) לפקודת המסים עלול לגרום לפגיעה קשה בזכויות קנייניות של נושים למרות היותם נושים מובטחים. שהרי, נושים מובטחים אלה, למרות היותם בעלי שעבודים רשומים, עלולים להדחות מפני שעבוד בגין חוב מס הנכלל במסגרת הסעיף, על אף ששעבוד זה לא נרשם, לא הובא לידיעתם וכן למרות שלעתים נוצר אף מאוחר לשעבוד שהוטל על ידם (עניין אברהם בעמ' 229).

מסיבה זו הבהיר בית המשפט העליון כי "הגישה הפרשנית הראויה בעיניי לסעיפים 2 ו-11א(1) לפקודת המסים היא זו המפרשת אותם פירוש דווקני על רקע עקרונותיה הכלליים של השיטה, הרלוונטיים לחקיקת מס. בענייננו מדובר בשמירה על זכות הקניין של הפרט ואי-העדפת הנושה הציבורי על הנושה הפרטי, ככל שהדבר איננו מתחייב מן החוק (שם, בעמ' 227).

בית המשפט העליון ציין כי "במישור העקרוני, אין הצדקה ליתן לרשות עדיפות בגביית חובות המגיעים לה, על פני נושים אחרים מובטחים ובעלי שעבודים רשומים. יש בכך פגיעה בקניינם של הנושים האחרים. במיוחד נכון הדבר לאור חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו" (שם, בעמ' 228).

גישה פרשנית דווקנית זו מנחה אותנו לצמצם את המקרים בהם יועדפו רשויות המס על פני נושים מובטחים אחרים, בניגוד לסדר הקדימויות הרגיל, כאשר אין הוראה מפורשת לכך בדין.

לכך, יש להוסיף את העובדה כי האכרזה אשר קבעה כי חוב הארנונה יחשב כשעבוד ראשון, ובכך נתנה עדיפות לחובות לרשות המקומית על פני חובות לנושים המובטחים יצרה פגיעה בזכות לקניין שאיננה קבועה בחוק. מסיבה זו, סבורה אני כי ראוי לנקוט בגישה מצמצמת הנצמדת ללשון האכרזה הקובעת כאמור כי האכרזה מוחלת על הליכי גבייה, ולקבוע כי חובות ארנונה, כבענייננו, אשר נצברו בתקופת הביניים, אך ההליכי הגבייה לגביהם ננקטים לאחר תום תקופת הביניים, יהיו במעמד של שעבוד רגיל כפי שקובעת האכרזה, כיום, ולא במעמד של שעבוד ראשון, כפי שקבעה האכרזה שהייתה בתוקף עד ליום 1.4.2001.

בנסיבות אלו, משחוב הארנונה מושא המחלוקת שבפניי נצבר אמנם בתקופת הביניים ואולם הליכי הגבייה לגביו ננקטו רק בשנת 2007, שעה שסירבה העירייה להעניק אישור להעברת רישום הבעלות בטאבו לקונה, הרי שחוב זה אינו במעמד של 'שעבוד ראשון' אלא במעמד של 'שעבוד רגיל' וככזה הוא נדחה מפני שעבודים של הנושים המובטחים.

לאור המסקנה אליה הגעתי מתייתר הדיון בשאלת חוקיותה של אכרזת הארנונה וסמכותו של רשם ההוצל"פ לדון בה, כמו גם בסוגיית מעמדם של הפרשי ההצמדה והריבית שנצברו בגין חוב הארנונה מושא המחלוקת, למרות שסוגיה זו לכשעצמה זה מעוררת שאלות מעניינות.

ה. סוף דבר

הערעור מתקבל.

כונס הנכסים חב בתשלומי ארנונה, מתוך קופת הכינוס, ובטרם פרעון החוב לנושים המובטחים, רק בגין התקופה בה החזיק הכונס בנכס, כמפורט בפסק הדין.

בשל הסוגיה הייחודית שטרם הוכרעה בפסיקת ביהמ"ש העליון, אין צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ט שבט תשע"א, 24/01/2011, בהעדר הצדדים.

יהודית שטופמן, שופטת