 גרסת הדפסה
ו"ע 3108/02
אורית ודורון צרפתי
נגד
מנהל מס שבח מקרקעין
18/3/2004
ו"ע 3108/02
אורית ודורון צרפת י
נ ג ד
מנהל מס שבח מקרקעין
ועדת הערר של מס שבח מקרקעין בחיפה
בפני מ. סלוצקי - נשיא בדימוס יו"ר א. ארבל - שמאי מקרקעין חבר א. שניאור - עורך דין חבר
[18.3.2004]
פסק דין
1. בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה ש
הגישו העוררים כפי שיפורט להלן.
2. העובדות הן הבאות:
בתאריך 21.3.1995 רכשו העוררים, בעל ואישה, מאת מינהל מקרקעי ישראל את הזכויות בחלקת קרקע
34/1 בגוש 11287 שזהויה שונה לחלקה 56 בגוש 11374, ברח' הסיתוונים 23, בזכרון יעקב (להלן: החלקה הנ"ל).
העוררת שהיא נכה בדרגה של 35% כמשמעותי בחוק הנכים (תגמולים ושיקום) תש"י-1959, ביקשה ב
-20.6.95 פטור חלקי ממס רכישה המוענק לנכה לפי תקנה 11 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) התשל"ה-1974 (להלן: "
התקנות הנ"ל). (ראה נספח ב' לתצהיר מ/1).
3. לפי תקנה 11(א) לתקנות הנ"ל מחייבים בשיעור מס רכישה נמוך של 0.5% מכירת זכות
במקרקעין לנכה לשם שיכונו. האמור חל גם על מכירת זכות במקרקעין לבני זוג שאחד מהם היא נכה.
התנאי לפטור הוא שהזכויות במקרקעין נרכשות "לשם שיכונם" של הנכה ובן זוגה (להלן: "תנאי הפטור").
תנאי נוסף הוא שהפטור מכח תקנה זו לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד. לגבי העוררים בענייננו בקשת הפטור נושא דיוננו
היא השניה .
במקרה של אי מילוי התנאי למתן הפטור - אי
שימוש בקרקע שנרכשה לשם שיכון - מקנה תקנה 28 לתקנות הנ"ל למשיב סמכות לגבות את סכום מס הרכישה שהוענק כפטור. <
/P>
תקנה 28 קובעת כדלקמן:
"נמכרה זות במקרקעין שניתן עליה חיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנות אלה והתברר
לאחר מכן למנהל שלא התמלאו תנאי החיוב במס רכישה בשיעור של 0.5%, כולם או מקצתם, יגבה המנהל ממי שקיבל את החיוב
במס רכישה בשיעור של 0.5% את מס הרכישה שהוא נפטר ממנו כולו או מקצתו, לפי נסיבות המקרה" .
קיומו של הפטור הניתן פי תקנה 11
לתקנות הנ"ל מותנה בקיום עובדות שלאחר יום הרכישה, קרי ניצול המקרקעין שנרכשו לשיכונו של הנכה ובן זוגו.
המשיב זיכה את העוררים בפטור המבוקש והם חוייבו במס רכישה בשיעור של 0.5% ברכישת החלקה
הנ"ל לשם שיכונם.
4. בתאריך 26.3.97, שנתיים לאחר רכישת החלקה הנ"ל ע"י העוררים בפטור חלקי ממס רכישה,
פנה המשיב לעוררים בהתייחסו לתנאי למתן הפטור החלקי, וביקש לברר אם הינם מתגוררים בבית שבנו על החלקה הנ"ל.
העוררת השיבה כי עודנה "בונה את בית המגורים" ומציינת ש"המגרש נרכש לצורך בית למגורים
וכל עוד הבית בהליכי בניה אינני יכולה
לגור בו". (נספח ג' לתצהיר מ/1).
מהאמור עולה שהעוררת ידעה והבינה בעת הרכישה בפטור חלקי ממס רכישה את החלקה הנ"ל,
שמתן הפטור מותנה בבניה למגורים שלה על החלקה הנ"ל. מה גם שזו פעם שניה שהעוררת מקבלת פטור מסוג זה.
5. העוררים, לדבריהם, פנו לאדריכל שערך עבורם תכנית לבית מגורים על החלקה הנ"ל והגישו
לועדה המקומית לתכנון ולבניה - השומרון, ביוני יולי 1997, בקשה לקבלת היתר לבניית בית מגורים חד משפחתי בשתי קומות. (
נספחים ד'-ח' לתצהיר מ/1) בירור בועדה המקומית העלה כי העוררים לא שילמו היטל השבחה ולא הונפק להם היתר לבניה.
בתאריך 25.2.02 נכרת הסכם מכר
לפיו מכרו העוררים את זכויותיהם בחלקה הנ"ל, כקרקע פנוייה.
בביקור שנערך מטעם המשיב בחלק הנ"ל ב-13.5.02 התברר כי על החלקה הנ"ל לא נבנה דבר.
מתצהירו של העורר - ת/1 - עולה כי רכשו את החלקה הנ"ל בכונה כנה לבנות עליה את בית
מגוריהם. לאחר שפנו לאדריכל שתכנן תכנית ושילמו דמי פיתוח נאלצו לחזור בהם מתכניותיהם, בגלל הסיבות הבאות: שינוי מקום
עבודתו של העורר, פטירת אמה של העוררת ואביו של העורר בשנת 1997, מצב משפחתי מתוח ופתיחת הליכי גירושין (פיסקה 12
לסיכומו של ב"כ העוררים).
6. משלא עמדו העוררים בתנאי הפטור ולא בנו על החלקה הנ"ל בית לשכונם, החליט המשיב לגבות
מהעוררים את מס הרכישה שנפטרו ממנו, על פי סמכותו לפי תקנה 28 לתקנות הנ"ל שאינה מגבילה את סמכות הגביה למשך זמן
מסויים להבדיל מסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) התשל"ג-1963 (להלן: "החוק הנ"ל) המגביל את אפשרות
תיקון השומה ל-4 שנים מתאריך עריכתה. על ההחלטה שניתנה בהשגה, שתוצאתה גביית שיעור מס הרכישה שנפטרו ממנו, נסב
הערר שבפנינו.
7. נכון הוא שלעוררים נשלחה הודעת שומה סופית לפי סעיף 85 לחוק הנ"ל ובטעות - כאמור
בהחלטת המשיב ת/2 - לא צויינה תקנה 28 לתקנות הנ"ל כמקור סמכות הגביה על המשיב (נספח א' לכתב הערר).
לשאלה אם במסמך ששלח משיב צוטט הסעיף הנכון של החוק או התקנה המקנה לו את הסמכות
לפעול כפי שפעל אם לאו, אין לה חשיבות. מה שחשוב וקובע הוא אם היתה סמכות חוקית למשיב לפעול כפי שפעל. תקנה 28
לתקנות הנ"ל מקנה למשיב סמכות שכזו. העובדה שלא צוטט נכונה הסעיף המקנה את הסמכות או שבטעות צוטט סעיף לא מתאים
אינה מעלה ואינה מורידה.
8. התכלית המונחת ביסוד תקנה 11(א) לתקנות הנ"ל היא לסייע לנכה - כמשמעות ביטוי זה בחוק
הנכים (תגמולים ושיקום) - ברכישת קרקע לשיכונו. כפי שעולה מנסוחה כשפשוטה של התקנה.
משלא עמד הנכה בתנאי הפטור מסמיכה תקנה 28 לתקנות הנ"ל את המשיב לגבות את מס
הרכשיה שנפטרו ממנו בעת רכישת המקרקעין. התקנות הנ"ל המקנות את הפטור לנכה, הן שהסמיכו את המשיב לגבות את מס
הרכישה שנפטרו ממנו במקרה של הפרת התנאי הפטור, דבר המתרחש לאחר יום המכירה. משקבע המחוקק בתקנות הנ"ל את
דרך הטיפול בהפרת התנאי הנ"ל אין ללכת בדרך אחרת ועוקפת.
קיים הבדל בין הוראות סעיף 85 לחוק הנ"ל לבין תקנה 28 לתקנות הנ"ל. כפי שציין בר הסמכא
הדרי בספרו: מס שבח מקרקעין כרך ג' סעיף 20.48 בעמ' 407:
"תקנה 28 מתייחסת בעיקר לאירועים שלאחר יום המכירה ולהשלכתם על גובה המס ביום המכירה,
בעוד שסעיף 85 מתייחס בעיקר לאירועים כפי שארעו עובר ליום המכירה" .
יתרה מזאת, סעיף 85 דן בתיקון שומה
ואילו תקנה 28 עניינה בשיעור המס (ראה ע"ש 19/98 קדישאי נ' נהל מס שבח מקרקעין רחובות, מסים יז/3 עמ' ה-191).
לא מקובלת עלינו טענת ב"כ העוררים להחיל על נסיבות מקרה זה את סעיף 85 לחוק הנ"ל.
9. המחוקק לא הגביל את השמוש בתקנה 28 הנ"ל לזמן כלשהו או למספר שנים קצוב. יתכן וראוי
היה להגביל שמוש זה לזמן סביר אך זה עניין למחוקק לענות בו. העובדה שהעוררים לא ניצלו את החלקה הנ"ל לבניית שיכון עבורם
התגלתה למשיב ב-10.4.02 כשנתקבלה הודעה על מכירת החלקה הנ"ל ב-25.2.02.
לאחר שביקור מטעם המשיב בחלקה הנ"ל ודא עובדה זו ב-13.5.02 נשלחה לעוררים ב-11.6.02
הודעת שומהם סופית לגביית שיעור הפטור שהוענק לעוררים.
העילה לגביית מס הרכישה שנפטרו הימנה נולדה כשנודע למשיב דבר הפרת תנאי הפטור, שבא לידי בטויו הברור במכירת החלקה הנ"ל
כאדמה פנוייה.
10. תנאי הפטור הוא על תנאי, צופה פני העתיד. קבלת תנאי הפטור על ידי הנכה יוצרת לפי מבחן אוביקטיבי חיוב מצדו לנצל את חלקת
הקרקע שרכש לבניה למגוריו.
המשיב מטבע הדברים האמין שהעוררים מבינים ומסכימים לכך ומתכוונים בתום לב למלא חיוב
זה .
משהתברר כי מסיבות התלויות בעוררים לא
קויים תנאי הפטור מוסמך המשיב לגבות את מס הרכישה שהם נפטרו ממנו. תקנה 28 מסמיכה את המשיב, לגבות את כל מס
הרכישה שנפטרו הימנו או מקצתו לפי הנסיבות, וזאת למקרים בהם אי מילוי תנאי הפטור נגרם מסיבות שאינן תלויות בנכה שאינן
מאפשרות את קיום תנאי הפטור.
הסיבות שמנה העורר בתצהירו לאי מילוי תנאי הפטור, אינן סיבות המצדיקות את אי מילוייו.
כידוע, אין אפשרות להוכיח ישירות את כוונתו של אדם. הדרך הרגילה היא להעריך את התנהגותו ולהסיק
ממנה מסקנות. הצהרת כוונה עתידית ללא מימוש טומנת בחובה אפשרות להשתמטות ממס.
בעניננו, הזמן שחלף בין מועד הרכישה עד להפרת תנאי הפטור, משך של כ - 7 שנים, היא מעל ומעבר
למשך הזמן הנדרש לאדם סביר לממש את כוונתו למגורים.
11. ב"כ העוררים מפנה לפסק הדין בע"א 278/84 פרידמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פס"ד
מ"א(3) עמ' 386 הדן בהגדרת "דירת מגורים" בתקנה 1 לתקנות הנ"ל הקובעת ברישא: "דירת מגורים - דירה המשמשת או מיועדת
לשמש למגורים..." באותו פסק-דין הותאמו שתי יחידות סמוכות בבית משותף לדירת מגורים שהושכרה לרופא שהשתמש בה
כמרפאת עיניים. העוררת סטודנטית, הצהירה על כוונתה להשתמש בקרוב בדירה הנ"ל למגורים. המשיב סרב לראות בשתי היחידות
דירה אחת ושם אותם כמשרדים לצורך תשלום מס רכישה. ערער על שומה זו נתקבל ברוב דעות .
בית המשפט מבדיל בין שני אלמנטים:
אלמנט אוביקטיבי הדורש שתהא זו דירה ראוייה למגורים ואלמנט סוביקטיבי של מימוש כוונת המגורים שלדעת הרוב התקיים כאן. ב"כ
העוררים מבקש להסיק מפסיקה זו לענייננו.
נפסק בדעת הרוב בעמ' 395 ד' כי:
"... כאשר הבעלים מעיד או מצהיר, כי בכוונתו להשתמש בדירה בקרוב לצרכי מגורים, והדירה אכן
נראית על פניה כמתאימה לכך, תהא הצדקה לדחות את בקשתו לאישור הפטור החודשי לתשלום מס רכישה רק אם יתרשם בית
המשפט כי אין להתייחס באמון לגרסתו" .
קיומה של דירה מתאימה למגורים
מהווה חיזוק בעל משקל לכוונת הבעלים להתגורר בדירה, אם כי "טיב הדירה לכשעצמו אינו מספיק".
בעניננו, טרם הוחל בבניית הדירה למגורים כך שמימוש כוונתם העכשוית של העוררים לבניית בית מגורים
בחלקה הנ"ל תלוי בעתיד. הפטור
המוענק הוא לכן על תנאי וציפה פני העתיד. העתיד הראה שאין להתייחס באמון לגרסת העוררים לענין כוונת השתכנותם בבית שיבנו על החלקה הנ"ל. גרסת העוררים
הופרכה ויש להטיל ספק בכנות כוונתם. העוררים הצהירו כי עשו פעולות הוכנה אך בפועל לא מומשה כוונתם לבניה. לא הוכח כי
נעשתה פעולת בניה כלשהי בחלקה הנ"ל. משך הזמן שחלף של מספר שנים הוא למעלה ממה שנצרך אדם סביר להגשים את
כוונתו למגורים בחלקה הנ"ל.
מסקנתנו היא, כי העוררים הפרו את תנאי הפטור וחייבים בתשלום סכום מס הרכישה שנפטרו הימנו.
12. אנו דוחים את הערר ומחייבים את העוררים לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכר טרחת עו"ד
בסך של 4000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק זה ועד התשלום בפועל.
ניתן היום כ"ה באדר, תשס"ד (18 במרץ 2004).
|
א. שניאור - עו"ד
חבר הוועדה |
|
א. ארבל - שמאי מקרקעין
חבר הוועדה |
|
מ. סלוצקי - נשיא בדימוס
יו"ר הוועדה |
|
תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק
|
|
| 
אודות ARNONA
