הרקע להגשת הערעור

1. לפניי ערעור שהוגש בהתאם לסעיף 6(ב) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו - 1976, בגין החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב (להלן:"ועדת הערר") , אשר קיבלה את עמדת מנהל הארנונה בעיריית ת"א, בנוגע לנכס המוחזק ע"י המערערת. עפ"י קביעת מנהל הארנונה, הנכס, הממוקם בקומה השביעית בבניין ברח' שאול המלך בתל אביב, אינו זכאי עוד להנות מהפטור הזמני שניתן לו בגין היותו נכס שאינו ראוי לשימוש מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן:"הפקודה"). המערערת מבקשת להמשיך את תחולת הפטור החל מיום 1.1.08 .

המערערת קיבלה פטור מארנונה בגין הנכס, בשל שיפוצים שנערכו בו, ומכוח סעיף 330 לפקודה, כאשר הפטור הסתיים ביום 31.12.07. בקשתה להאריך את הפטור, מאחר שהנכס מצוי עדיין בשיפוצים, נדחתה ע"י מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (להלן:"המשיב"). המערערת הגישה ערר על החלטתו לועדת הערר, ולאחר דיון בטענות הצדדים, החליטה הוועדה ביום 18.5.2009 לדחות את הערר, ולא להמשיך את תחולת הפטור מיום 1.1.08.

יצויין כבר עתה, כי הערעור אינו צריך להיות מוגש נגד מנהל הארנונה, כפי שצויין בכתב הערעור, אלא נגד וועדת הערר שעל החלטתה מוגש הערעור דנן.

החלטת וועדת הערר

2. בהחלטתה מיום 7.5.09 הבהירה הוועדה כי לא עלה בידי המערערת להוכיח כי הנכס הינו "בניין שניזוק במידה שלא ניתן להשתמש בו" , המהווה תנאי לתחולת סעיף 330 לפקודה. הוועדה ציינה כי גם לו קיבלה את הממצאים שבחוות דעת השמאי מטעם המערערת (להבדיל ממסקנותיו) לא ניתן היה לקבוע על בסיסם, כי מדובר בנכס שניזוק באופן שלא ניתן להשתמש בו.

הוועדה הוסיפה עוד כי לאור "המבחן הכלכלי", היא התרשמה כי ניתן להשמיש את הנכס ע"י ביצוע שיפוץ הכרחי, בעלות סבירה (ללא צורך בשיפוץ הנרחב שהוצע ע"י המערערת) , אך המערערת בחרה שלא לבצעו מתוך תקווה שתמצא שוכר אשר ישא בנטל זה. עוד צויין בהחלטה, כי השמאי המומחה מטעם המערערת, אשר העיד בפני הוועדה, העריך אמנם את עלות השיפוץ, אך לא חיווה דעתו לגבי שווי הנכס, באופן שיאפשר לבדוק האם כדאי להשמישו לאור "המבחן הכלכלי".

כמו כן, לא הוכח בפני הוועדה, כי המערערת ניצלה כראוי את הפטור שניתן לה בעבר, כדי לקדם את השיפוץ.

טיעוני המערערת

3. לטענת ב"כ המערערת, עוה"ד עינב כהן וניר תקל, מאחר שלא חל כל שינוי פיזי במצבו של הנכס, מאז אושר למערערת הפטור הקודם מתשלום ארנונה, לא היתה כל הצדקה להחלטת הוועדה לשלול את המשך תחולתו. בנסיבות אלו, מוטל על המשיב הנטל להוכיח, מדוע יש לדעתו לשלול מהמערערת את הפטור, והלה לא הביא ראיות לכך.

עוד נטען, כי המערערת הציגה בפני הוועדה ראיות בדבר מצבו הרעוע של הנכס, המצדיקות את הקביעה כי יש להחיל עליו את הוראת סעיף 330 לפקודה, אך הוועדה בחרה לקבוע ממצאים עובדתיים, המנוגדים לראיות שהובאו לפניה. כך, בתצהיר מטעם המערערת נטען כי הנכס במצב פיזי גרוע, קירותיו ותקרתו חשופים, אין בו חלוקה פנימית, ותשתיות הנכס אינן מתפקדות. עוד הובהר, כי בנכס עומדות להתחיל עבודות שיפוצים נרחבות.

בפני הוועדה הוצגה גם ראיה מטעם המשיב עצמו, המעידה, כי גם לשיטתו, הנכס היה בלתי ראוי לשימוש, בתקופה בה התבקש הפטור. המשיב הגיש לוועדה תצהירים, מפי הגורם שערך מטעמו ביקורות בנכס. לאחד התצהירים צורף דו"ח ביקורת מיום 21.1.08 (להלן:"הדו"ח המאוחר"), שנערך ע"י נציג אחר מטעם המשיב, ולא העיד בפני הוועדה. עפ"י הדו"ח המאוחר, נתבקש הבודק לבחון אם בקומה השביעית בבניין מבוצעים שיפוצים, והוא קבע לגבי הנכס, נשוא הערעור, כי "השטח...נמצא בשיפוצים. הוסרו המחיצות, המזגנים, מערכת חשמל ותקשורת פורקו. בתוכנית השיפוצים לעשות ריצוף חדש, מחיצות גבס, חשמל ועוד. יתרת שטח הקומה נמצאת בשימוש". לאור מצב הנכס, המופיע בדו"ח הביקורת המאוחר מיום 21.1.08, טענו ב"כ המערערת, כי לא ייתכן שהמשיב הביע התנגדות לבקשת המערערת להאריך את תחולת הפטור החל מיום 1.1.08, בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש, והוועדה טעתה כאשר התעלמה מהטיעון האמור, שהועלה גם בפניה. מעבר לכך, המשיב לא הביא כל ראיות מטעמו המעידות על מצב הנכס, ונטען כי חקירת המצהיר שהעיד מטעמו של המשיב, מעלה כי הוא כלל לא בדק את מצבו הפיזי של הנכס.

בית המשפט התבקש גם לדחות את מסקנת הוועדה בעקבות יישומו של המבחן הכלכלי. עפ"י חוות הדעת השמאית שהגישה המערערת לוועדה, ההשקעה הכספית בנכס, הדרושה לשם השמשתו מגיעה לשווי הנכס עצמו במצבו הנוכחי, ולכן אין כדאיות כלכלית להשמישו, ולא ניתן לחייב את המערערת לעשות כן. המשיב לא הגיש חוות דעתו מטעמו, ועל כן עומדת חוות הדעת השמאית מטעם המערערת כראיה בלעדית לטובתה.

עוד ביקשה המערערת לדחות את טענת הוועדה, כי לא ניצלה כראוי את הפטור שניתן לה בעבר על מנת להשמיש את הנכס, משום שעפ"י ההלכה הפסוקה, לא ניתן לאלץ נישום להשמיש את נכס המקרקעין שברשותו.

לסיכום, נטען כי אף שבית המשפט אינו מתערב, דרך הכלל, בממצאים העובדתיים שנקבעו ע"י הוועדה, הרי כאשר ממצאים אלו, והמסקנה שהתקבלה על בסיסם, אינם מתיישבים עם הראיות שהוצגו בפניה, או אם נפלה טעות עקרונית בסיסית בהערכת העובדות שהוכחו בפני הוועדה, נדרשת התערבות ערכאת הערעור, כבענייננו.

לאור האמור, התבקש בית המשפט לקבוע כי הנכס המוחזק ע"י המערערת זכאי לפטור בהיותו נכס שאינו ראוי לשימוש, החל מיום 1.1.08.

לחילופין, התבקש בית המשפט להורות על חיוב הנכס כנכס ריק, שלא נעשה בו כל שימוש, והמסווג בסיווג הארנונה בעל התעריף הנמוך ביותר. הסיווג המתאים לשטחי הנכס, העשויים לשמש, לכל היותר, כמחסנים וחדרי שירות לבניין, הוא סיווגם כ"מחסנים" או כמבנה "תעשייה". העובדה שבעבר נעשה שימוש בנכס כמשרד, כך נטען ע"י ב"כ המערערת, אינה משליכה על סיווגו לצורך קביעת דמי הארנונה במועד אחר.

4. במסגרת עיקרי הטיעון הוסיפו ב"כ המערערת כי בהתאם לבר"מ 5711/06 חברת "המגרש המוצלח" בע"מ נ' עיריית ת"א יפו (לא פורסם, ניתן ביום 30.12.09) (להלן: פס"ד "המגרש המוצלח""), שניתן לאחר הגשת הערעור, אין מקום להגביל את משך הפטור הניתן בהתאם לסעיף 330 לפקודה, כל עוד לא חל שינוי במצב הנכס, ואין לדרוש מהמחזיק בו להשקיע כספים על מנת לשפצו. מכאן שהחלטה המשיב ליתן פטור זמני לעותרת רק עד ליום 1.1.08 מנוגדת להלכה הפסוקה. לאור פסק הדין, גם קביעת הוועדה, לפיה המערערת לא השכילה לנצל את הפטור שניתן לה בעבר לצורך השמשת הנכס, אינה יכולה עוד לשמש הצדקה להחלטה שלא להמשיך את תחולת הפטור. לעיקרי הטיעון מטעמה, צירפה המערערת, בין היתר, את החלטת המשיב ליתן לה פטור מתשלום ארנונה "בגין נכס לא ראוי לשימוש" מיום 1.10.07 ועד ליום 31.12.07.

טיעוני המשיב

5. ב"כ המשיב, עו"ד גלית פלס גרטל, טענה כי המחלוקת בין הצדדים הינה מחלוקת עובדתית באשר למצבו הפיזי של הנכס, כאשר ועדת הערר הכריעה בשאלה זו, לאחר קיום הליך הוכחות בפניה. בנסיבות אלו, כך טענה ב"כ המשיב, המערערת מבקשת מבית המשפט להתערב בקביעות העובדתיות של הוועדה ולהחליף את שיקול דעתה בשיקול דעתו, וזאת בניגוד לאמור בהלכה הפסוקה. זאת ועוד, החלטת הוועדה לא חרגה ממתחם הסבירות באורח קיצוני, המצדיק את התערבות ערכאת הערעור בהחלטתה.

עוד הובהר, כי אין ממש בטענות המערערת, לפיהן הוועדה התעלמה מראיות שהוצגו בפניה או קבעה ממצאים עובדתיים מנוגדים להן, שכן הראיות מוכיחות כי הנכס הנדון אינו זכאי לפטור מכוח סעיף 330 לפקודה. המערערת עצמה זנחה את הטענה שהועלתה בהשגה על החלטת המשיב, לפיה הארכת תחולת הפטור מתבקשת נוכח שיפוצים בנכס, ואף חוו"ד השמאי מטעמה, שהוגשה לועדת הערר, לא ציינה כי הנכס מצוי בשיפוצים במועדים הרלוונטיים למתן הפטור, אלא רק כי הוא זקוק לשיפוץ. התצהיר שהוגש לוועדה מטעם מנהל המערערת, ביום 22.7.08, כולל אמנם טענה כללית בדבר שיפוצים בנכס, אולם לא נכללו בו פרטים נוספים אודות השיפוץ, ולא צורפו קבלות המעידות על כך. העובדה כי לא התקיימו בנכס שיפוצים בשנת 2008, עולה גם מדו"חות הביקורת שהוגשו מטעמו של המשיב, על-ידי רוני ועקנין, בהמשך לביקוריו בנכס מיום 6.1.08 ומיום 17.04.08 , כמו גם מהתמונות שצילם. גם הנסיון להאחז בדו"ח הביקורת המאוחר של חוקר אחר מטעם המשיב, אשר צורף בטעות לתצהיר מטעם רוני ועקנין, אינו מסייע לטענות המערערת, שכן הדו"ח, מחודש ינואר 2008, אינו מעיד כי בנכס מתקיימים שיפוצים פעילים. הדו"ח מתאר את השינויים שבוצעו בנכס בעבר ואת עובדת קיומה של תוכנית שיפוצים עתידית. על כן, מכל הראיות שהוצגו בפני הוועדה, עולה כי בנכס לא התבצעו שיפוצים, המצדיקים את מתן הפטור בשנת 2008. יתר על כן, הראיות שהובאו בפני הוועדה, הן מטעם המשיב והן במסגרת חוו"ד השמאי מטעם המערערת, מוכיחות כי מצבו של הנכס תקין.

מן הפן המשפטי, נטען כי עפ"י פס"ד "המגרש המוצלח", השאלה אם מצבו של הנכס הינו בלתי ראוי לשימוש, כאמור בסעיף 330 לפקודה, תבחן באמצעות מבחן פיזי אובייקטיבי, וכאמור, הראיות שהוצגו בפני הוועדה מוכיחות כי מצבו של הנכס המדובר תקין, כאשר המערערת מתכוונת להשביחו בעתיד באמצעות שיפוץ. עוד נקבע בפסה"ד המנחה, כי הפטור לפי סעיף 330 לפקודה יחול רק על נכס שניזוק באופן משמעותי, ודי אם ניתן לקיים בו את אחד השימושים החוקיים האפשריים, כדי לקבוע כי הנכס בר שימוש ומחזיקו אינו זכאי לפטור לפי הסעיף. לדעת ב"כ המשיב, הנכס במצבו הנוכחי, יכול לשמש, כארכיב משרדי, הנלווה לאחד המשרדים המצויים בקומה. מאחר שההלכה הפסוקה קובעת כי פירוש סעיפי הפטור מארנונה יעשה בצמצום, וכי הנטל להוכחת תנאי הפטור מוטל כולו על הנישום, אין למצוא כל פגם בהחלטתהוועדה. עוד הובהר, כי בית המשפט העליון בפסה"ד "המגרש המוצלח" השאיר בצריך עיון את השאלה אם שיפוץ, שכל מטרתו היא השבחת הנכס, מזכה את מחזיקו בפטור מארנונה, לפי סעיף 330 לפקודה. לכן, גם אם התקיימו בנכס שיפוצים בתקופה הרלוונטית, הרי שעפ"י חוו"ד השמאי מטעם המערערת, מדובר בשיפוצים שנועדו להשבחתו של הנכס בלבד , ולא להשמשתו, וממילא אין כל קביעה שיפוטית בפסק הדין כי אלו מזכים בפטור מארנונה.

באשר לסעד החלופי שנתבקש ע"י המערערת, נטען כי זו כלל לא הוכיחה את טענתה, כי ניתן להשתמש בשטחי הנכס כמחסן או כשטחי שירות, ולא הציגה לעניין ראיות מתאימות. אף השמאי מטעם המערערת קבע בחוות דעתו כי הנכס נועד לשמש כמשרדים, ולא מעבר לכך.

6. במסגרת הסיכומים נטען ע"י ב"כ המערערת, כי המשיב העניק לנכס שברשותה פטורים זמניים מתשלום ארנונה בגין היותו בלתי ראוי לשימוש החל מיום 1.1.09 ועד ליום 31.10.09, כפי שעולה מהמסמכים שצורפו לסיכומים. לטענת ב"כ המערערת אין חולק, כי מצבו של הנכס לא השתנה בין סוף שנת 2007 לתחילת שנת 2009, ולכן אם המשיב החליט לפטור את מחזיק הנכס מתשלום ארנונה בסוף שנת 2007, וגם במהלך שנת 2009, בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש, אין כל הצדקה לקביעתו כי הנכס הפך ראוי לשימוש במהלך שנת 2008.

ב"כ המשיב קבלה בסיכומיה, על צירוף המסמכים המעידים על מתן הפטור בשנת 2009, כאשר המערערת לא ציינה כי מדובר במסמכים המצורפים לראשונה, ולא קיבלה לעניין זה את רשות בית המשפט. יתר על כן, המערערת צירפה לסיכומיה רק חומר ראיות חלקי, ונמנעה מלצרף את פניותיה לקבלת הפטור ואת דו"חות הביקורת שנערכו בנכס, ואשר יכלו להעיד על מצב הנכס, ואולי להצביע על העובדה כי באותה תקופה, היינו במהלך שנת 2009, להבדיל מהתקופה הרלוונטית לערעור דנן, נערכו בו שיפוצים.

לגופם של דברים, הובהר, כי אף שהחלטת הוועדה ניתנה טרם מתן פסה"ד בעניין "המגרש המוצלח", הוועדה נימקה את החלטה בהתאם לשתי הגישות שהיו נהוגות בפסיקה לעניין יישום סעיף 330, ושאחת מהן בוטלה בפסק הדין. הוועדה קבעה, והמערערת לא התמודדה עם טענה זו, כי גם אם היו מתקבלות העובדות המתארות את מצב הנכס, כפי שנמסרו מפי השמאי מטעמה, היא לא היתה מגיעה למסקנה כי הנכס עונה על הגדרת הסעיף. בכך הבהירה הוועדה כי גם לפי המבחן הפיזי של מצב הנכס, ולא רק עפ"י המבחן הכלכלי, אין הנכס זכאי לפטור, בגין היותו בלתי ראוי לשימוש לפי סעיף 330.

בתגובה, טענו ב"כ המערערת כי המסמכים שצורפו לראשונה לסיכומים, הם מסמכים שהוצאו על ידי עיריית תל אביב, ושחלקם הגיעו לרשות המערערת רק לאחר הגשת עיקרי הטיעון מטעמה. עוד הובהר כי החלטת הוועדה, נובעת מיישום המבחן הכלכלי, וזה אינו תקף עוד לאור פסה"ד "המגרש המוצלח". באשר ליישומו של המבחן הפיזי, המערערת הוכיחה בראיות כי מצבו של הנכס אינו ראוי לשימוש, והדבר עולה גם מהתמונות שצרף המשיב למסמכים שהוצגו בפני הוועדה, ומהדו"ח המאוחר, שצורף לדו"חות הביקורת האחרים שנערכו מטעמו, גם אם זה צורף בטעות.

יש להוסיף, כי ב"כ המשיב ביקשה מבית המשפט להורות על הוצאת שני מסמכים מחומר הראיות שהוגש מטעם המערערת, בטענה שאלה צורפו לאחר הגשת הערעור, וללא רשות בית המשפט. ב"כ המערערת התנגדו להוצאת אחד המסמכים, המעיד על מתן הפטור הזמני לנכס בסוף שנת 2007, משום שמדובר במסמך רשמי של עיריית תל אביב. זאת, בעיקר כאשר המשיב אינו חולק על העובדה כי ניתן פטור בתקופה המופיעה בו, וממילא המערערת ציינה עובדה זו עוד בערעור. בהחלטה שניתנה בעניין זה, קבעתי כי הכרעה בשאלה זו תעשה במסגרת פסק הדין. לאחר בחינת הסוגייה, ועל בסיס נימוקי המערערת, החלטתי לקבל את המסמך כראיה.

הבסיס הנורמטיבי

7. סעיף 330 לפקודת העיריות, קובע כדלקמן:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה". יובהר כי במונח "בניין", הכוונה לכל מבנה שבתחום העיריה או לחלק ממנו, כאמור בסעיף 269 לפקודה.

פסק דין "המגרש המוצלח" שינה את ההלכה המשפטית בכל הנוגע ליישום סעיף 330 לפקודה. בפסק הדין דחה בית המשפט העליון את מבחן הכדאיות הכלכלית, כשיקול מנחה לקביעה אם מחזיק בניין, שבמצבו הנוכחי אינו ראוי לשימוש, יכול להנות מפטור מתשלום ארנונה. מבחן הכדאיות הכלכלית קובע כי מחזיק בבניין לא ייהנה מפטור מארנונה גם אם הבניין "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" אם ניתן, בעלות סבירה, הנגזרת משוויו של הבניין, לשפצו ולשנות את מצבו הנוכחי. לצד מבחן זה, שקיבל תמיכה בחלק מפסקי הדין שניתנו ע"י הערכאות הדיוניות (עמ"נ 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 29.11.07) ועמ"נ 329/07 ונונו נ' מנהל הארנונה בעיריית הרצליה(לא פורסם, ניתן ביום 26.11.08), המאוזכרים בסעיף 5 לפסק הדין "המגרש המוצלח") נשמעו גם דעות שהתנגדו ליישומו, וקבעו כי מקום שהמחוקק קבע פטור ממס, אין זה ראוי להחריגו ולפגוע בקניינו של אדם, באמצעות פרשנות מרחיבה של הסעיף, שלא גובתה בהוראת דין מפורשת (עמ"נ 280/05 גוגיג נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו (לא פורסם, ניתן ביום 20.6.069, ועמ"נ 114/05 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' חברת עדן יפו בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 26.12.05), ראו סעיף 5 לפסק הדין "המגרש המוצלח").

עוד הודגש בפסק הדין, כי הנזק, הנכנס לגדרי סעיף 330, חייב להיות נזק משמעותי ועל מנת לזכות בפטור מתשלום ארנונה "הבניין צריך להיות "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין". כך, אף אם הבניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים, אך ניתן להשתמש בו לצרכי משרדים, מלאכה או תעשייה, לא יזכה מחזיקו בפטור לפי סעיף 330.

מקריאת פסק הדין עולה, כי בית המשפט השאיר לשיקול דעת הרשויות את ההכרעה אם לאפשר למחזיק בניין, שלאור מצבו הפיזי הינו ראוי לשימוש, אך מתבצעות בו עבודות שיפוץ לצורך השבחתו, להנות מפטור מארנונה.

יצויין, כי בעקבות פסק הדין בעניין "המגרש המוצלח" יצאו מלפני בית המשפט העליון פסקי דין נוספים המעניקים את הבכורה למבחן הפיזי- אובייקטיבי, ככל שהדבר נוגע ליישומו של סעיף 330, ודוחים את תוקפו של מבחן הכדאיות הכלכלית (בר"מ 5239/08 אשר נוף נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (לא פורסם, ניתן ביום 7.3.2010); בר"מ 8745/09 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' יחיאל הראל (לא פורסם, ניתן ביום 23.2.2010)).

התערבות בשיקול דעת וועדת הערר

8. וועדת הערר היא הגוף המקצועי המוסמך לדון בהשגה על החלטת המשיב שלא ליתן פטור מתשלום ארנונה בגין אי שימוש בנכס, וזאת מכוח סעיף 3(א) (2) לחוק רשויות מקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו- 1976. הפסיקה פרשה בהרחבה את סמכותם של גופי הערר השונים "וזאת מטעמים של נגישות האזרח לגופים אלו, מומחיות גופי הערר ומיצוי הליכים יעיל ומהיר" (רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא הלוי בע"מ, לא פורסם ניתן ביום 6.3.08) יחד עם זאת, וועדת הערר מחוייבת להפעיל את שיקול דעתה בהתאם לכללי המשפט המנהלי. כפי שנעשה לגבי כל החלטת של רשות מנהלית, בית המשפט ייטה שלא להתערב בהחלטה אלא אם זו ניתנה בחוסר תום לב, מתוך חריגה מסמכות או בחריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו בג"ץ 10013/03 ראש עיריית סכנין נ' המועצה הארצית לתו"ב הולנת"ע (לא פורסם, ניתן ביום 21.07.04)). סבירות החלטת הרשות המנהלית אין משמעה רק שקילת השיקולים הרלוונטיים לקבלת ההחלטה, אלא הענקת משקל ראוי, בנסיבות העניין, לכל אחד מאותם שיקולים (בג"צ 389/80 דפי זהב בע"מ נ' רשות השידור, פ"ד לה(1) 421, בג"צ 5016/96 חורב נ' שר התחבורה, פ"ד נא(4) 1).

מן הכלל אל הפרט

9. עיינתי בכובד ראש בהחלטת הוועדה ונתתי דעתי לטיעוני הצדדים בערעור, ולאחר זאת הגעתי למסקנה, כי לאור ההלכה המשפטית החדשה שנקבעה בפס"ד "המגרש המוצלח", יש להחזיר הסוגייה אל וועדת הערר, על מנת שזו תבחן מחדש את הראיות שהוצגו בפניה, ותשקול, פעם נוספת, את החלטתה בעניין הארכת תחולת הפטור לשנת 2008.

חלק ניכר מנימוקי וועדת הערר, כמו גם טענות המערערת, עסקו בשאלת תחולתו של סעיף 330 על יסוד יישומו של המבחן הכלכלי. כאמור, מבחן זה אינו תקף עוד, לאחר שנקבעה ההלכה בפס"ד "המגרש המוצלח", שניתן על-ידי בית המשפט העליון. אף שיש טעם בטענת ב"כ המשיב, כי הוועדה השכילה לבחון את שאלת תחולתו של הסעיף גם לאור המבחן הפיזי -אובייקטיבי, הוא המבחן המנחה לקביעה אם מחזיק הנכס יהנה מפטור לפי סעיף 330, סבורני כי המשקל שניתן למבחן זה מועט מדי. לאור ההלכה שנקבעה בפס"ד "המגרש המוצלח", מן הראוי לבחון את הראיות שהובאו בפני הועדה באור אחר, תוך בחינת מצבו הפיזי של הנכס, בעיני האדם הסביר, בזמנים הרלוונטיים. זאת, מבלי להדרש לשאלות כדוגמת עלות השיפוץ האפשרי בנכס, השוואתו לשווי הנכס, והצורך בביצוע השיפוץ.

הוועדה קבעה בהחלטתה, כי אף אם היתה מקבלת את העובדות שהוצגו בחוות דעת השמאי מטעם המערערת, מהן עולה, לדעתו, על היות הנכס בלתי ראוי לשימוש, היא לא היתה מגיעה למסקנה זהה. אמירה זו, המעידה, אמנם, על מתן משקל מסויים למבחן הפיזי, שנקבע בפס"ד "המגרש המוצלח", מסתיימת בהסתייגות המבוססת על המבחן הכלכלי, שאינו רלוונטי עוד. ובלשון הוועדה, "העוררת לא הקימה תשתית עובדתית מספקת..מצבו הפיזי של הנכס כפי שהוכח לנו, וגם אם היינו מקבלים את העובדות שבחוות דעתו של השמאי המומחה מטעם העוררת (אך לא את מסקנותיו) הן אינן כאלה שניתן לקבוע שהבניין ניזוק במידה שלא ניתן להשתמש בו, מה גם שהתרשמו (צ.ל. -התרשמנו) שלאור המבחן הכלכלי אכן ניתן להשמיש את הנכס ע"י ביצוע שיפוץ הכרחי...בעלות סבירה". הוועדה הוסיפה והתייחסה למבחן הכלכלי, באומרה שהמערערת לא הוכיחה כי לאור עלות השיפוץ מול שוויו של הנכס, שכלל אינו נקוב בחוות דעתו של השמאי מטעמה, יש טעם בהמשך תחולת הפטור. עוד קבעה הוועדה, כי המערערת לא הוכיחה כי ניצלה את הפטור שניתן לה בעבר, כדי לקדם את השיפוץ. כאמור, לאור הלכת "המגרש המוצלח", אין תוקף להחלטה, על בסיס נימוקים אלו.

מן הראוי להדגיש, כי איני סבור, כב"כ המערערת, כי הוועדה התעלמה כליל מהראיות שהובאו בפניה, אך יש לטעמי לבחון מחדש את משקלן הראייתי. כך, חוות דעת השמאי מטעם המערערת, שעיקריה הובאו בהחלטת הוועדה, קבעה כי הנכס המדובר "בנוי כחלל פתוח אחד ללא חלוקה פנימית כלשהי, כולל ריצפה מרוצפת באריחי טרצו ישנים וסדוקים, הקירות והתקרה חשופים, ללא תקרה אקוסטית ולא ניתן להשתמש בנכס במצבו הנוכחי. במקום יש לבצע עבודות גמר כולל, בין היתר.. תקרה מונמכת, חיפוי רצפה בשטיחים או פרקט, חלוקה פנימית בקירות גבס, נגרות פנים, מערכת מיזוג אויר, תשתיות חשמל ותקשורת, ועוד". מחוות דעת זו עולה, כי הנכס אינו ראוי לשימוש. עורך חוות הדעת מטעם המשיב בחן, לעומת זאת, אם בנכס מתבצעים שיפוצים, לאור העובדה כי כך נומקה בקשת המערערת למתן הפטור. מחוות דעת אלו עולה כי בנכס לא מתקיימים שיפוצים, אך לא בהכרח כי הינו ראוי לשימוש, באופן השולל את הארכת הפטור. כך, קבע עורך הביקורת בנכס מטעם המשיב, בעקבות ביקורת מיום 6.1.08, כי מדובר "בשטח ריק מכל חפץ ואדם וללא פעילות, למעט קירות גבס מונחות אחד על השני במרכז החלל" בחוות דעת נוספת מיום 17.04.08 נקבע כי "אין שינוי בקומה 7 מביקורת קודמת שלי במקום...אין במקום שיפוצים, אין כלי עבודה, אין פועלי בניין, אין חומרי בניין, למעט קירות גבס שהיו גם בביקורת קודמות. הנכס נמצא ברובו ריק (למעט הגבס) ללא פעילות וללא אדם". מאחר שוועדת הערר נתבקשה לבחון האם הנכס ניזוק באופן שאינו בר שימוש, אינני סבור כי העובדה שהוא מצוי לקראת שיפוץ, במהלכו או שאין בו שיפוצים כלל, כקביעת השמאי מטעם המשיב, מעידה, מניה וביה, על שאלת היות הנכס בר שימוש. על כן, על הוועדה לשקול מחדש את משקלן הראייתי של חוות הדעת שהוגשו לה. עוד עליי לציין, כי התמונות שצורפו לחומר הראיות ע"י כל אחד מהצדדים, הינן העתקים של התמונות המקוריות, והן מדגימות את מצב הנכס בצבעי שחור-לבן באופן מעורפל למדיי. קשה להסיק מתוכן אם הנכס אינו משמש לפעילות כלשהי, בלבד, או שמא אין אפשרות להשתמש בו מהבחינה האובייקטיבית, כפי שטענה הוועדה. גם מחקירת עורך דו"חות הביקורת מטעם המשיב, עלה כי הוא לא בחן לעומק את השאלה אם הנכס הינו בר שימוש, אלא הסתפק, עפ"י ההנחיות שקיבל, בבחינה אם, עפ"י סממנים חיצוניים, נערכים בנכס שיפוצים. נראה, כי יש ליתן לעדות זו משקל מוגבל, במסגרת בחינת הראיות , לאור המפורט לעיל. כן, יש להדרש לעובדה כי לא ניתן משקל לדו"ח המאוחר שצורף ליתר דו"חות הביקורת מטעם המשיב. אף אם דו"ח זה צורף בטעות, הרי מדובר בדו"ח המתייחס לנכס, נשוא הערעור, שנערך בעקבות ביקור במקום מיום 25.01.2008. הביקור נערך בין שני מועדי ביקורות, שמסקנותיהן הוגשו לוועדת הערר, ובתקופה הרלוונטית לבקשה למתן הפטור. עורך הביקורת מטעם המשיב, קבע בדו"ח כי הנכס "נמצא בשיפוצים, הוסרו המחיצות, המזגנים מערכות חשמל ותקשורת פורקו. בתוכנית השיפוצים לעשות ריצוף חדש, מחיצות גבס, חשמל ועוד". אופיו של הדו"ח דומה יותר לזה שהומצא ע"י המערערת, מאשר ליתר הדו"חות שהוצגו ע"י המשיב, והוא עשוי להוביל למסקנה כי באותה תקופה הנכס לא היה בר שימוש. הוועדה היתה מודעת לקיומו של דו"ח זה, אך לא נתנה לו כל משקל משום שהעד אשר הופיע מטעם המשיב, לא ערך אותו, ולכן לא יכול היה להעיד לגביו. אפשר שבנסיבות אלו יש להזמין לוועדה את עורכו של הדו"ח, על מנת שיעיד על תוכנו.

10. יש לציין, כי אינני נדרש להכריע בשאלת קבילות המסמכים שצורפו לראשונה לסיכומי המערערת, ואשר מעידים לטענתה על כך שהמשיב העניק לה פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף 330 במהלך שנת 2009, שכן עובדה זו אינה מעידה, בהכרח, על הצדקה למתן הפטור גם במהלך שנת 2008. יחד עם זאת, יש טעם בטענות ב"כ המשיב, כי המסמכים צורפו לחומר הראיות במועד מאוחר ויש בהם מידע חלקי בלבד אודות הנימוקים למתן הפטור בשנה זו.

11. לאור האמור, הנני סבור כי יש להחזיר את הנושא לדיון מחדש בוועדת הערר, אשר תתבקש לבחון שוב את התשתית הראייתית שהוצגה בפניה, ותדרש לשאלה, האם זו מעידה על היות הנכס בלתי ראוי לשימוש בשנת 2008, ככל שמדובר באחד השימושים האפשריים בו עפ"י הדין. הוועדה תחליט עפ"י שיקול דעתה, האם יש מקום לקבלת ראיות נוספות, בהקשר זה.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אינני צריך להדרש עוד לסעד החלופי שהתבקש ע"י המערערת, ויש להניח כי וועדת הערר תבחן גם שאלה זו.

לסיום, הנני רואה להוסיף הערה בשולי הדברים. לאור ההלכה המשפטית החדשה שהותוותה בפס"ד "המגרש המוצלח", והעובדה כי נסיבות הערעור שלפניי, אינן מובילות להכרעה חד משמעית בשאלה האם הנכס היה בר שימוש בתקופה הרלוונטית, הגעתי למסקנה כי יש צורך לבחון מחדש את התשתית הראייתית שהציגו הצדדים.

לאור מסקנה זו, ונוכח חלוף הזמן מאז התקבלה החלטתה של וועדת הערר, הנני ממליץ לצדדים לבוא בדברים, על מנת ליישב ביניהם את המחלוקת בנוגע לחיוב בתשלום הארנונה לשנת 2008, בגין הנכס הנדון. זאת, על מנת לייתר את ההתדיינות הנוספת בפני וועדת הערר.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתן היום, י"א אדר א תשע"א, 15/02/2011, בהעדר הצדדים.