ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 5/11/2024
גרסת הדפסה

ת"א 11/98
אורה נקר ואח' נגד עיריית פתח תקווה


18/3/2004

ת"א 11/98

1 . אורה נקר

2. רונית ספו

3. עיזבון המנוח נקר שלמה ז"ל

נ ג ד

עיריית פתח תקווה

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

בפני כב' השופטת אסתר חיות

[9.3.2004]

פסק דין

העובדות הצריכות לעניין

  1. ביום ה-2.5.96 התקשרו בני הזוג אורה ושלמה נקר ובתם הגב' רונית ספו בחוזה עם מר יצחק יוסף (להלן : "המוכר"), לפיו רכשו מידיו חלקת אדמה בשטח של כחצי דונם בעיר פתח תקווה. חלקה זו ידועה כחלקה 94 בגוש 6716 (להלן : "החלקה").

    2. הגב' אורה נקר, הגב' רונית ספו וכן מר שלמה נקר ז"ל שנפטר בינתיים ועזבונו הוא התובע מס' 3, יקראו להלן ביחד "התובעים" וחוזה המכר מיום 2.5.96 (ראו נספח "ו" לתצהירי התובעות 1 ו-2), יקרא להלן "חוזה המכר".

    תמורת החלקה שילמו התובעים למוכר סך בשקלים השווה ל-250,000$ וכן שילמו התובעים את היטל ההשבחה החל על החלקה בסך השווה ל-50,000 $.

  2. טרם ההתקשרות בחוזה המכר ובמהלך המשא ומתן לכריתתו, הוצג בפני התובעים דף מידע מיום 11.4.95 (נספח "ג" לתצהירי התובעות 1 ו-2 ), אשר הוצא על ידי מינהל ההנדסה בעיריית פתח תקווה היא הנתבעת (להלן : "העירייה"). דף זה נמסר על ידי העירייה לעורך הדין גד יראל אשר ערך את חוזה המכר עבור שני הצדדים. על פי האמור בדף המידע חלות על החלקה תוכניות המתאר פת/ 1290 ו-פת/ 2000, לפיהן מצויה החלקה באזור מגורים א' וניתן לבנות בו בצפיפות של 4 יחידות דיור לדונם נטו בשתי קומות ובאחוז בניה מרבי נטו של 60% + 10% כעליית גג ומרתף. עוד צוין באותו דף מידע כי קיימת חבות בתשלום היטל השבחה.

  3. לאחר ההתקשרות בחוזה המכר ביקשו התובעים לממש את זכויות הבניה בחלקה ולהקים בה שני קוטג'ים. דא עקא ממגעים שקיימו לצורך כך עם העירייה ובעיקר עם מהנדס העיר באותה עת מר אורי ורון, התברר להם כי בהעדר פיתוח ובהעדר תשתיות באזור בו מצויה החלקה אין אפשרות לקבל לגביה היתר בניה בעתיד הנראה לעין. מידע מהותי זה באשר למגבלה החלה על אפשרות לבניה מיידית בחלקה, לא נכלל בדף המידע. מכאן התביעה שבפני.

    4. טענות הצדדים

  4. בתביעתם טוענים התובעים, כי העירייה הציגה בפניהם בדף המידע מצג שווא רשלני בכך שנמנעה מלפרט בו את העובדה כי על אף זכויות הבניה המוקנות בחלקה על פי תוכניות המתאר הרלבנטיות, הרי שבפועל, ובשל העדר פיתוח, לא ניתן לקבל היתרי בניה למימוש זכויות אלה בעתיד הנראה לעין. עוד טוענים התובעים, כי לא היו מעלים בדעתם להתקשר בחוזה המכר ולשלם למוכר סך השווה ל-250,000$ עבור החלקה וכן היטל השבחה בסך השווה ל-50,000$, אילו ידעו כי זכויות הבניה המפורטות בדף המידע אינן ניתנות למימוש באופן מידי ואף לא בעתיד הנראה לעין. לפיכך, כך מוסיפים התובעים וטוענים, על העירייה לפצותם בגין הנזק שנגרם להם בעקבות מצג השווא הרשלני שאותו הציגה בפניהם. נזק זה חושב על ידי התובעים כהפרש בין המחיר אותו שילמו למוכר תמורת החלקה, בצירוף תשלומים נוספים בהם נשאו במסגרת העסקה - בסך הכל 384,000$ - ובין שוויה הריאלי של החלקה, כפי שהוערך על ידי שמאי מטעם התובעים, נכון למועד הסמוך לחתימת חוזה המכר, קרי, בעת ביצוע עוולת הרשלנות המיוחסת לעירייה על ידי התובעים. שווי ריאלי זה עומד לפי חוות דעתו של השמאי רוזנר מטעם התובעים על 55,000$. ההפרש המגיע לתובעים על פי טענתם עומד, אפוא, על סך של 329,000 $. בנוסף לכך עותרים התובעים לפיצוי בגין הוצאות שונות שבהן נשאו, וכן לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם בנסיבות העניין ולריבית דולרית על הפרש השווי המגיע להם, בשיעור של 8% לשנה החל ממאי 1996.

    5. במאמר מוסגר יצוין כי תחילה הפנו התובעים את תביעתם לא נגד העירייה בלבד אלא גם נגד המוכר, נגד המתווך בעסקה מר שמסי ונגד עורך הדין יראל אך במהלך קדמי המשפט שהתקיימו נדחתה התביעה, בהסכמה, ככל שהופנתה נגד המוכר, נגד המתווך ונגד עורך הדין יראל והיא נותרה על כנה נגד העירייה בלבד, כמפורט בכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום ה- 29.5.01.

  5. העירייה חולקת על טענת התובעים לפיה הוצג על ידה בדף המידע מצג שווא רשלני ולטענתה נכלל באותו דף כל המידע שאותו מחויבת הוועדה המקומית למסור למבקש המידע על פי ס' 119 א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: " חוק התכנון והבניה") ועל פי תקנות התכנון והבניה ( מסירת מידע), התשמ"ט - 1989 (להלן: "התקנות בדבר מסירת מידע"). עוד טוענת העירייה, כי מר שלמה נקר ז"ל עסק בקבלנות בניין ואשתו, התובעת 1, אף היא בעלת מניות ומנהלת בחברה קבלנית ולפיכך מדובר באנשים הבקיאים בכגון דא, אשר ידעו אל נכון כי דף המידע כולל תמצית בלבד של הנתונים שיש למסור על פי החוק אך אינו משקף את התוכנית כולה. הערה בעניין זה אף כלולה בדף המידע עצמו ולטענת העירייה אילו טרחו התובעים לערוך בירורים מקיפים יותר ובכלל זה עיון בתוכנית המתאר לא היו טועים באשר לחוסר האפשרות לבניה מידית בחלקה, בשל העדר פיתוח במקום. העירייה מוסיפה וטוענת, כי גם מביקור בחלקה ניתן להבחין בעין שאינה מקצועית, כי השטח אינו מפותח וכי חסרה בו תשתית מינימאלית ועל כן, אם לא ביקרו התובעים במקום טרם החתימה על החוזה אין להם אלא להלין על עצמם. לבסוף טוענת העירייה, כי הנזקים שטוענים להם התובעים מופרכים ואינם מבוססים שכן החלקה אותה רכשו מיועדת למגורים והיא ניתנת למימוש ביעודה זה בעתיד. לפיכך, כך לגישת העירייה, התמורה שאותה שילמו התובעים תמורת החלקה משקפת את שוויה הריאלי וההפרש הנתבע על ידי התובעים בהקשר זה אין לו יסוד. בטענה אחרונה זו נסמכת העירייה על חוות דעתה של השמאית תמר אברהם, הקובעת כי שווי החלקה כמגרש, אף שאינו זמין לבניה מיידית ונמצא באזור ללא פיתוח, עומד במועד הקובע על סך השווה ל-200,000 $ – 250,000 $.

    6. דיון

  6. רשות מקומית חבה חובת זהירות, ברמה העקרונית, כלפי הציבור הפונה אליה לקבלת אינפורמציה. תמציתה של חובה זו הינה, כי הרשות המקומית וכל הפועלים מטעמה חבים חובה שלא להתרשל באספקת המידע אותו הם מתבקשים לספק ועליהם לנהוג בזהירות סבירה ולספק מידע אמיתי, מדויק ומהימן, מקום שניתן לצפות כי מבקש המידע יסמוך עליו ויפעל על פיו (ע"א 209/85 עיריית קריית אתא ואח' נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב (1) 190, להלן : עניין אילנקו, ע"א 324/82 עיריית בני ברק ואח' נ' רוטברד ואח', פ"ד מה (4) , 102 , להלן : עניין רוטברד).

    7. ס' 119א מטיל על רשות התכנון המקומית חובה למסור מידע לכל המעוניין בקרקע. חובה זו הוטלה על רשות התכנון המקומית כמי שברשותה מאגר מידע הנאסף ונשמר על ידה, אגב מילוי תפקידה. בקיום חובה זו על הרשות לפעול, כאמור, בזהירות סבירה תוך צפייה כי המבקשים יסתמכו על המידע הנמסר להם על ידה.

    במקרה שלפנינו נערך ונחתם דף המידע נספח "ג" על ידי מינהל ההנדסה של העירייה ולא על ידי הוועדה המקומית ואף התביעה הופנתה כנגד העירייה ולא כנגד הוועדה. על ההבדל בין שני גופים אלה ועל הצורך להבחין ביניהם ראו עניין רוטברד הנ"ל בעמ' 126 ואילך. אולם, עניין זה לא עלה בטיעוניו של מי מהצדדים ודף המידע אף הוא נחתם, כאמור, על ידי "עירית פ"ת מינהל ההנדסה אגף תכנון עיר", ולא על ידי רשות התכנון המקומית. לפיכך, אדון להלן בחובת הזהירות החלה על רשות התכנון המקומית במוסרה מידע על פי ס' 119א לחוק התכנון והבניה, כחובה המוסבת אל העירייה, אשר מסרה את המידע בפועל במקרה הנדון.

  7. ס' 119 א לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן :

    8. "ועדה מקומית תמסור, בכתב, לכל המעוניין בקרקע, לפי בקשתו, תוך שלושים ימים, מידע בדבר התכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן לפי סעיף 77 וכן תנאים לפי סעיף 78 החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור; הועדה תמסור גם מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה".

    לצורך יישום ההוראה שבסעיף 119א הנ"ל הותקנו התקנות בדבר מסירת מידע. תקנה 2(א) לתקנות אלה קובעת:

    "2.(א) על קרקע שבמרחב התכנון של הועדה המקומית ניתן לבקש מידע בדבר –

    שטחה של קרקע שאינו מיועד לצרכי ציבור, בדרך הפקעה או בדרך אחרת, לפי כל תוכנית, וזאת ברמת הדיוק של המסמכים הנמצאים במשרד הועדה המקומית;

    יעודה של הקרקע והשימושים המותרים בה לפי כל תכנית, לרבות כל החלופות של יעודים ושימושים אלה;

    זכויות הבניה לפי כל תכנית, לרבות כל החלופות שבתכנית;

    מגבלות בשימוש בקרקע הנובעות מהוראות התכנית לעניין מסלולי טיסה או הבטיחות בה או לעניין מניעת מפגעי רעש או מפגעים סביבתיים אחרים;

    מגבלות בשימוש בקרקע הנובעות מהוראות תכנית לחלוקה מחדש כאמור בסימן ז' לפרק ג' בחוק.

    (ב) ....

    (ג) אין בהוראות תקנה זו כדי לגרוע מחובת הועדה המקומית למסור מידע נוסף לפי סעיף 119 א לחוק. "

    מהוראת תקנה 2(ג) עולה כי פרטי המידע הנזכרים בתקנה 2(א) אינם ממצים את המידע שמחויבת הרשות למסור על פי ס' 119 א לחוק התכנון והבניה ועיון מחודש בסעיף זה מלמד כי מדובר בחובה כללית אשר תכליתה להעמיד לרשותו של המעוניין בקרקע מידע מהותי האגור בידי הרשות בקשר לאותה קרקע. בקטגוריה זו של מעוניינים בקרקע נכללים גם רוכשים בפוטנציה של הקרקע המבקשים לקבל מידי הרשות מידע עדכני המצוי אצלה, על מנת שיוכלו לכלכל את צעדיהם על פיו. אכן, מידע כזה עשוי להשפיע על עצם נכונותם לבצע את עסקת הרכישה וכן על התנאים אשר לפיהם תתבצע העסקה, לרבות המחיר. טענתה של העירייה כי יצאה ידי חובתה על פי ס' 119 א לחוק התכנון והבניה, בכך שציינה בדף המידע את התוכניות החלות על החלקה ואת זכויות הבניה בה, אין לה עיגון בלשון הסעיף ואין לקבלה נוכח תכליתו של הסעיף להעמיד לרשות המעוניין בקרקע מידע מהותי, אמיתי ומהימן האגור בידי הרשות. מידע כזה אינו יכול להצטמצם לציון התוכניות החלות על החלקה ולציון זכויות הבניה על פי אותן תוכניות מקום שבו, כמו במקרה שלפנינו, קיימת מגבלה כללית ברורה וידועה להוצאת היתרי בניה באזור נשוא הבקשה למידע, בשל היעדר פיתוח. במקרה כזה, חייבת הרשות לכלול בדף המידע גם את דבר קיומה של מגבלה זו,בהיותו מידע מהותי מאין כמוהו המלמד על אי זמינות הבניה בקרקע. השמטת אותו מידע עלולה להטעות את מבקש המידע לחשוב כי זכויות הבניה המפורטות בדף המידע ניתנות למימוש מידי, והסתמכותו על דף המידע לצורך התקשרות בעסקה הנוגעת לאותה קרקע, עלולה לגרום לו נזק. ודוק, יש צדק בטענת העירייה לפיה אין לצפות ממנה או מרשות התכנון המקומית לעמוד במסגרת דף המידע על כל פרטיה ודקדוקיה של התוכנית החלה על הקרקע נשוא בקשת המידע שכן בדף המידע נמסרת תמצית האינפורמציה ואין הוא יכול לשקף את מלוא הוראות התוכנית, בהן זכאי מבקש המידע לעיין אם ירצה בכך. יחד עם זאת, וככל שהדבר נוגע למגבלה אשר נשמטה מדף המידע במקרה שלפנינו, אין מדובר בפרטיה ודקדוקיה של התוכנית אלא במחסום מהותי ביותר הניצב בפני כל מי שיבקש לממש את זכויות הבניה באזור ולקבל היתר בניה בעתיד הנראה לעין. לא זו אף זו, מתוך הוראות ס' 4.5.1 של התוכנית הרלוונטית (ראו ת/1) עולה, לכאורה, כי האיסור על הוצאת היתרי בניה בשל העדר פיתוח אינה חלה לגבי אזורי מגורים שבהם צפיפות הבניה הינה עד 4 יחידות דיור לדונם נטו. כזו היא החלקה במקרה שלפנינו, אך למרות זאת בחרה העירייה להרחיב את האיסור ולהחילו על כלל הבניה באותו אזור תהא הצפיפות אשר תהא. במילים אחרות, עיון מדוקדק בהוראות התוכנית כולן לא היה בו כדי להועיל לתובעים במקרה הנדון משום שהמגבלה שבה מדובר אינה נכללת בין הוראות התוכנית. מגבלה כזו אין הרשות יכולה שלא לכלול בדף המידע ומשעשתה כן יש לראותה כמי שבמחדלה זה הציגה בפני מבקש המידע מצג שווא רשלני בגינו עליה לשאת באחריות כמעוולת בנזיקין. ודוק – מצג שווא רשלני יכול שיהא בדיבור פה, בכתב או בהתנהגות, ומעשה רשלני יכול שיתבטא בהתנהגות מחדלית ( ראו עניין אילנקו, 198 והשוו גם ד.פרידמן, נ.כהן, חוזים (כרך ב, תשנ"ג 1992) עמ' 792, באשר למצג שווא רשלני הנוצר כתוצאה מאמירת "חצי אמת").

  8. מידת הרשלנות במקרה הנדון בולטת בייחוד נוכח התנהלותה של העירייה מיד לאחר שהתובעים הגישו נגדה את התביעה שבכאן. כשבועיים בלבד לאחר אותו מועד יצאה תחת ידו של מנהל אגף תכנון מר משה שמרלר הוראה המיועדת למחלקת המידע בזו הלשון :

    9. "הנדון : תוכנית פת/ 1290

    בטופס מידע לחלקה הכלולה בתכנית פת/ 1290, יש להוסיף הערה הבאה: 'אין אפשרות לקבל היתר בניה בעתיד הנראה לעין בהעדר פיתוח' נא לצרף דף זה לכל עתק של התכנית" (ראו ת/2)

    בעדותו הסביר מר שמרלר את ההוראה הנ"ל כך :

    "אחרי שהוגשה התביעה לעירייה, לפנים משורת הדין, לא רצינו לתת תירוץ למישהו אחר להגיש תביעה מאותו סוג ולכן לפנים משורת הדין הכנסנו את ההערה הזו לתוך דפי המידע של העירייה כהבהרה."

    (ראו עמ' 56 לפרוטוקול הדיון מיום 24.2.03 מול השורות 21-23)

    העובדה כי מר שמרלר חזר פעמיים על כך שהתוספת לדף המידע נוספה "לפנים משורת הדין" אין בה כדי לבסס טיעון זה וכפי שכבר צוין מדובר על מידע אשר אותו היתה העירייה מחויבת לכלול לכתחילה בדף המידע, והשמטתו מן הדף עולה כדי התרשלות. העובדה כי ניתן לכלול מידע זה בדף המידע ללא כל מאמץ מיוחד והקלות שבה נעשה הדבר מיד עם הגשת התביעה שבכאן, מעצימים עוד יותר את המסקנה בדבר התרשלותה של העירייה בנסיבות המקרה דנן.

  9. טענה נוספת שהעלתה העירייה ולפיה מדובר בתובעים שיש להם ידע וניסיון בעסקי קבלנות ועל כן יכולים היו לברר ולגלות את דבר המגבלה החלה על הוצאת היתרי בניה ללא קושי, אין לה בסיס כלשהו בחומר הראיות שהוצג. מר שלמה נקר ז"ל אכן עסק בעבר בעסקי קבלנות אך בכל המועדים הרלוונטיים לתביעה זו היה אדם חולה ולא עסק בעסקי קבלנות באופן פעיל (ראו ס' 14 לתצהירה של התובעת 1). אשתו התובעת 1 העידה כי היא עצמה לא היתה מעורה כלל בעסקי הקבלנות של בעלה, למעט פעמים שעזרה לו בהיותו חולה (ראו עמ' 17 לפרוטוקול הדיון מיום 23.6.02 מול השורות 14-18). גם הקבלן צבי נקר שהעירייה זיהתה אותו עם התובעים בסברה כי מדובר בבנם של התובעת 1 והמנוח שלמה נקר ז"ל, איננו אלא בן דוד אשר לתובעים אין עימו קשר עסקי כלשהו ומכל מקום אין לו קשר לעסקה שבנדון (ראו עמ' 20 לפרוטוקול הדיון מיום 23.6.02 מול השורה 26, ועמ' 21 מול השורה 1).

    10. לבסוף, לא מצאתי ממש גם בטענה הנוספת שהעלתה העירייה ולפיה ניתן היה להבחין בעין בלתי מקצועית ומתוך ביקור במקום בלבד כי מדובר באזור בלתי מפותח שאין בו תשתיות המאפשרות בניה מיידית. ראשית, תשתיות מסוג ביוב, מים ואפילו חשמל אינן מונחות על פני השטח, בדרך כלל, ואין לצפות כי מי שמעוניין בקרקע יחקור בנסתר ממנו ויבחן את מה שאינו גלוי לעין. שנית, במקרה הנדון מצויים מספר מבני מגורים בסמוך מאוד לחלקה וביניהם בניין בן שתי קומות המצוי כ-50 מטר בלבד ממנה. בהתחשב בכך לא זו בלבד שביקור במקום לא היה בו כדי להעמיד את התובעים על העדר תשתיות, ההפך הוא הנכון (ראו התמונות נספח יט לתצהיר התובעות 1 ו-2).

  10. משקבעתי כי העירייה הפרה כלפי התובעים את חובת הזהירות החלה עליה והציגה מצג שווא רשלני בדף המידע החסר עליו הסתמכו התובעים לצורך חוזה המכר, נותר לבחון האם נגרם לתובעים נזק הקשור בקשר סיבתי להתרשלות זו מצד העירייה ואם כך, מה שיעורו.

    11. בע"א 5610/93 יוסף זלסקי ואח' נ' העדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, פ"ד נא (1) 68, ( להלן : עניין זלסקי) נמצאה הוועדה המקומית המשיבה אחראית ברשלנות בשל מצג שווא שהציגה בפני המערערים. באותו מקרה, הסתמכו המערערים על מצג רשלני שמסרה להם המשיבה באשר להיקף זכויות הבניה במקרקעין אותם רכשו. בדיעבד התברר להם כי היקף הבניה המותר באותם מקרקעין על פי דין עומד על מחצית מן ההיקף שהציגה בפניהם המשיבה. התמורה אותה שילמו המערערים בעניין זלסקי היתה מבוססת על שווי החלקה על פי המצג הרשלני שנעשה כלפיהם, כאמור. שנים אחדות לאחר שרכשו את הקרקע אומנם מכרו אותה המערערים לצד שלישי ברווח, אך למרות זאת קבע בית המשפט העליון כי המערערים זכאים לפיצוי מיידי הוועדה המקומית בגין המצג הרשלני שנעשה כלפיהם. עוד קבע בית המשפט העליון, כי אמת המידה שיש לאמץ לפיצוי המערערים בגין אותו מצג מתמקדת בהגנה על אינטרס ההסתמכות והפיצוי מן הדין כי ישקף את ההפרש שבין המחיר ששולם תמורת המקרקעין בהסתמך על המצג לבין שווים הריאלי של המקרקעין כפי שהיה בעת ביצוע העוולה (ראו עניין זלסקי, שם בעמ' 82-83). גישה זו נובעת מן העיקרון לפיו חותרים דיני הנזיקין לפצות את הנפגע על ניזקו הממשי ולהעמידו במקום בו היה אלמלא בוצעה כלפיו העוולה. לפיכך, אין הניזוק זכאי לפיצויי קיום אלא לפיצוי הסתמכות בלבד ומאידך גיסא אין המזיק יכול להביא בחשבון עליית ערך מאוחרת שחלה לגבי המקרקעין עקב עליית מחירי השוק. (ראו לעניין זה גם ע"א 5664/93 זהבה כנען נ' United States of America פ"ד נא (1) 114, 138-139 , וכן רע"א 4740/00 לימור אמר ואח' נ' אורנה יוסף ואח', פ"ד נה (5) 510, 522-524)

  11. על פי עקרונות הפיצוי שהותוו בעניין זלסקי, זכאים התובעים בעניין שלפנינו לפיצוי בגין ההפרש שבין המחיר אותו שילמו למוכר עבור החלקה על פי חוזה המכר ובין שוויה הריאלי של החלקה באותו מועד, דהיינו במועד שבו הציגה בפניהם העירייה, על דרך המחדל, מצג שווא רשלני שעליו הסתמכו, באשר לזמינות המימוש של זכויות הבניה.

    12. מה היה שוויה הריאלי של החלקה בסמוך למועד כריתת חוזה המכר ? בשאלה זו נחלקו הדעות בין השמאי רוזנר מטעם התובעים ובין השמאית אברהם מטעם העירייה. לאחר שבחנתי את חוות הדעת שהציגו שני השמאים וכן את תשובותיהם בחקירות הנגדיות אני מעדיפה את חוות דעתו ואת מסקנותיו של השמאי רוזנר על פני חוות דעתה של השמאית אברהם. אינני יכולה לקבל את קביעתה של השמאית אברהם כי מגבלה המוטלת על מקרקעין, כמפורט במוצג ת/2, ולפיה "אין אפשרות לקבל היתר בניה בעתיד הנראה לעין בהעדר פיתוח", אין לה כל משמעות או השפעה ממשית על שווי המקרקעין, וכי שוויים זהה או קרוב לשווי העסקה אשר נקשרה בהנחה כי מגבלה זו אינה קיימת. נראית לי ממנה גישתו של השמאי רוזנר לפיה מקום שבו מצויים מקרקעין באזור מגורים א' אך בפועל ובשל העדר פיתוח, עמדת הרשות היא כי לא ניתן יהיה לממש את זכויות הבניה "בעתיד הנראה לעין", כי אז דומה מצבם של מקרקעין אלה למצבה של קרקע חקלאית, אשר יש סיכוי כי תופשר לבניה, למשל בשל קרבתה לאזור מגורים, אך לא ניתן להעריך מתי אל נכון יקרה הדבר ומתי ניתן יהיה בפועל לממש את זכויות הבניה במקום. עד כמה לא ניתן גם כיום, 7 שנים ויותר לאחר המועד הקובע, להעריך את משך הזמן שעוד יידרש עד שניתן יהיה לבנות בחלקה, אנו למדים מעדותה של מהנדסת העיר דהיום הגב' מדליין אונגיל, אשר סיפרה כי מזה מספר שנים מתנהל משא ומתן אשר טרם הניב כל תוצאות, בדבר העברת הגוש שבו מצויה החלקה אל תחומי היישוב גני תקווה והכוונה היא שאם אכן יועבר הגוש כאמור, יבוצע פיתוח של האזור על ידי גני תקווה (ראו עדות הגב' אונגיל בעמ' 39-40 לפרוטוקול הדיון מיום 18.11.02). הגב' אונגיל לא ידעה לומר מתי צפוי המשא ומתן להסתיים והוא הדין באשר לשמאית הגב' תמר אברהם אשר אישרה בעדותה כי אין לה כל מידע באשר למשך הזמן שעוד יחלוף עד אשר ניתן יהיה לבנות בחלקה (ראו עדותה בעמ' 48 לפרוטוקול הדיון מיום ה-18.11.02 מול השורות 25-27 וכן בעמודים 49-50). נוכח האמור לעיל, ובהעדר חוות דעת נוגדת המביאה בחשבון כנדרש את חוסר האפשרות לבנות במקום בעתיד הנראה לעין, אני מעדיפה, כאמור, את חוות דעתו של השמאי רוזנר וקובעת כי הפיצוי המגיע לתובעים מידי העירייה במקרה הנדון עומד על סכום השווה ל- 245,000 $, שהוא כשיעור ההפרש שבין המחיר בסך 300,000 $ אותו שילמו התובעים למוכר עבור החלקה (לרבות היטל ההשבחה שבו נשאו אותו יש לגלם במחיר) ובין השווי הריאלי של החלקה סמוך למועד חתימת חוזה המכר, העומד על סך של 55,000 $, לפי חוות דעתו של השמאי רוזנר.

  12. לעומת זאת, אין מקום לחייב את העירייה בתשלום מס הרכישה, מס הרכוש או בתשלומי שכר הדירה שאף אותם דרשו התובעים. התובעים בחרו שלא לבטל את העסקה והתמידו בה. לפיכך, יש להניח כי היה עליהם לשאת במס רכישה ובמס רכוש בגדר העסקה גם על פי השווי המופחת של המקרקעין. משלא הוכח ההפרש הרלוונטי לעניין זה, אין מקום לחייב את העירייה במלוא תשלומי המיסים הנ"ל שנשאו בהם התובעים. אשר לתשלומי שכר הדירה שנשאה בהם התובעת 2, לא הוכח הקשר הסיבתי שבין תשלומים אלה ובין מצג השווא הרשלני, ככל שבפיצויי הסתמכות עסקינן. על כן, אין מקום לפיצוי בעניין זה. לעומת זאת יש מקום לחייב את העירייה בפיצוי על הנזק הלא ממוני שנגרם לתובעים בנסיבות העניין בגין עוגמת הנפש, התסכול והצער אשר היו והינם מנת חלקם כתוצאה מן המצב שאליו נקלעו בעקבות התנהלותה הרשלנית של העירייה. אני פוסקת, אפוא, לכל אחד מן התובעים פיצוי בסך 25,000 ₪, בערכי היום עבור נזק לא ממוני שנגרם להם.

  13. סוף דבר – העירייה תשלם לתובעים, יחד, סך השווה ל-245,000 $ שיומר לשקלים על פי השער היציג של הדולר נכון ליום 2.7.96, ואליו יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד ועד יום התשלום בפועל. כמו כן, תשלם העירייה לכל אחד מהתובעים סך של 25,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מהיום ועד יום התשלום בפועל. העירייה אף תשא בהוצאות התובעים, כדי שיעור יחסי של האגרה המשוערכת אותה שילמו, בהתאמה לסכום שנפסק. כן תשא העירייה בהוצאות השמאי רוזנר ובשכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ₪, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד יום התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ז אדר, תשס"ד 09.03.04, בלשכתי, בהיעדר הצדדים, ונשלח למשרדי באי-כוח הצדדים בפקסימיליה, בתיאום עמם.

חיות אסתר, שופטת


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>








זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן