1. עתירה זו עניינה בתיקון שומת הארנונה של העותרת לשנת 2010. העותרת מלינה על החלטת עיריית חולון (להלן: "משיבה 1") ומנהלת הארנונה בעירייה (להלן: "משיבה 2") ומבקשת, בהתאם לסעיף 5(1) לחוק בתי משפט מנהליים, התש"ס - 2000, כי ייקבע שתיקון השומה שבוצעה על ידי המשיבות, נעשה שלא כדין ולפיכך בטל, בשל היותו מנוגד להסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים, להחלטת ועדת הערר שנתנה לו תוקף של פסק דין, זאת בשל תחולתו הרטרואקטיבית המנוגדת לדין ובשל חוסר סבירות קיצוני שבהטלתו.

עוד מבוקש להורות כי בהיעדר שינוי נסיבות עובדתי ו/או משפטי, משיבה 1 אינה רשאית לתקן שומות במהלך שנת המס, ומטעם זה יש לראות בשומה החדשה כבטלה.

לחילופין, בית המשפט מתבקש להורות כי משיבה 1 שינתה מדיניותה וסטתה מחוקי ההקפאה, שעה שהיא אינה רשאית לשנות את סיווג שטחי הנכס ו/או שיטת חיובו ו/או את הסיווג לפיו הינו מחויב וכל זאת בלי שחל שינוי בנכס או שינוי בדין.

2. תמצית העתירה

2.1. טיעוני העתירה נוגעים להחלטת משיבה 1 להגדיל במהלך שנת 2010 את שומת הארנונה של הנכס נשוא העתירה, מחיוב שנתי שעמד על -.406,614 ₪ לחיוב שנתי בסך -.1,526,481 ₪. עוד החליטו המשיבות על החלה רטרואקטיבית של החיוב מיום 1.1.2010, זאת בניגוד לעובדה שלא חל כל שינוי עובדתי בנכס המצדיק זאת, ובניגוד להסכם מפורש, אשר נחתם בין הצדדים בסוף שנת 2006, על פיו פעלו הצדדים.

2.2. מדובר בשינוי סיווג נכס שהוגדר עד לתיקון השומה בחלקו קרקע תפוסה, חלקו מבנה תעשייה וחלקו מבנה משרדים שירותים ומסחר, לנכס שכולו מבנה למשרדים שירותים ומסחר.

2.3. המחלוקת בין הצדדים הינה לעניין פרשנות הסכם הפשרה, קרי, האם הוא חל כלפי עתיד או רק לגבי השנים שהיו במחלוקת ובאו על פתרונן בהסכם הפשרה וכן, האם ניתן לחייב קרקע תפוסה בתעריף של מבנה.

3. העובדות הדרושות לעניין:

3.1 העותרת היא הבעלים של נכס ברח' המרכבה 51 באיזור התעשייה בחולון (להלן: "הנכס"), המשמש כעסק פרטי למכירה ו/או השכרה ו/או ליסינג של רכבים.

3.2. בשנים 2005-2006 התגלעה מחלוקת בין הצדדים אודות חיוב הנכס בארנונה, כאשר עיקר המחלוקת נגעה לסיווג חלקי הנכס השונים. במסגרת המחלוקת הוגשו השגות ועררים על ידי העותרת כנגד הודעת החיוב בארנונה, נוהל משא ומתן בניסיון להביא את המחלוקת לידי סיום, בסופו של יום נחתם הסכם הפשרה - מיום 31.12.2006 (להלן: "ההסכם").

ביום 9.1.2007 אושר ההסכם בועדת הערר וניתן לו תוקף של החלטה. על פי ההסכם, חויב הנכס בגין 6,856 מ"ר בסיווג קרקע תפוסה; 1,293 מ"ר בסיווג למבנה משרדים, שירותים ומסחר ו - 1,626 מ"ר בסיווג מבנה תעשייה.

3.3. במהלך חודש אפריל 2008, לשם הקלה בנטל תשלומי הארנונה, ביקשה העותרת להסיר שני גגות משני מבנים בנכס, ופנתה למשיבה 2 לשם קבלת אישור מראש באשר להקלה שתחול בחיובה בארנונה, זאת במסגרת שיחה טלפונית. תשובת משיבה 2 הייתה כי הסיווג יהפוך לקרקע תפוסה. ב"כ העותרת ביקש בסיכום השיחה להעביר מסמך לחתימת משיבה 2 שיסכם את השיחה בין הצדדים, אולם משיבה 2 סירבה וטענה כי בוודאות המצב החוקי הוא זה אשר נמסר כתשובה על ידה.

3.4 לאחר שהתקבל אישור משיבה 2 להסרת הגגות, פעלה העותרת לעשות כן, וביום 13.5.08 ביקשה לתקן את חיוב הארנונה תוך אזכור סיכום הדברים בינה לבין משיבה 2.

ביום 9.9.2008 אישרה משיבה 1 את תיקון החשבונות לאחר הסרת הגגות. מהתשריט שצורף, עולה כי שונה הסיווג בעקבות הסרת הגגות. מאז אותו מועד, לא השתנה הנכס, והחיובים המשיכו להתקבל בהתאם להסכמות ולתיקון החשבונות.

3.5. לאחרונה קיבלה העותרת שומת ארנונה המאחדת את כלל שטחי הנכס לרבות שטחי הקרקע לחיוב תחת סיווג אחד - מבנה משרדים, שירותים ומסחר, בשטח של 8,223 מ"ר.

4. טענות העותרת

4.1 העותרת טוענת כי שומת הארנונה החדשה, מהווה הפרת ההסכם התקף המחייב הצדדים, לשונו ברורה וחד משמעית במהותו, הסדיר מחלוקות בין הצדדים עד לשנת 2006, הוראותיו מחייבות לעתיד כל עוד לא נעשה שינוי בשימוש בנכס.

החיוב נשוא עתירה זו מהווה הפרה בוטה של ההסכם.

מוסיפה העותרת וטוענת בעניין זה כי משרואים את ההסכם כפסק דין שלא הוגש עליו ערעור - מדובר במעשה בית דין ופסק דין חלוט שיש לקיימו ככתבו וכלשונו. לו סברה המשיבה כי התקיימו נסיבות חדשות עובדתיות ו/או משפטיות המצדיקות השתחררות מההסכם, היה עליה לפנות לביהמ"ש.

4.2 עוד מוסיפה העותרת וטוענת כי לשון סעיף 4 להסכם ברורה וחד משמעית, ולא ניתן לחזור מן ההסכמות שבו ולפרשו אחרת, וכי בהתאם לסעיף 25א' לחוק החוזים (חלק כללי), אין מקום לפרשנות, הסותרת את לשון הסעיף. עוד בהקשר זה נטען כי גם אם יש מקום לפרשנות הרי שסעיף 25(ב1) לחוק החוזים קובע כי במקרה כזה - יפורש החוזה כנגד המנסח, הן המשיבות.

4.3 מוסיפה העותרת וטוענת כי נתוני השימוש בנכס לא השתנו מאז חתימת הסכם הפשרה, למעט הורדת הגגות שקיבלו אישור, וסביר להניח שהמשיבות מסכימות לכך, שעה שלא טענו אחרת במסגרת הטלת שומת הארנונה או בתשובה להשגה. עוד נטען כי במסגרת שומת הארנונה לא עולה כי המשיבות מבקשות לבטל את ההסכם, שכן לא נשלחה הודעת ביטול מפורשת כמתחייב בחוק, ועל כן נטען כי ההסכם תקף וחל. התנהלות משיבה 2 בעניין הסרת הגגות מהווה התחייבות שלטונית מצד משיבה 1, שמנועה מלהפר חובותיה.

4.4 טענה נוספת, שינוי שיטת החיוב לקביעת גובה השומה מהווה חריגה מחוקי ההקפאה במקום שלא השתנה אופי הפעילות בנכס בהתאם לתקנה 5(א) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות מקומיות), התשס"ז - 2007 (להלן: ("תקנות ההסדרים"). נטען כי משיבה 1 מנועה מלשנות את הסיווג לצורך חיוב בארנונה, מקום שלא נפלה טעות בחישוב השטח (ואין למשיבה טענה לטעות בחישובי שטח/שטחים). שינוי זה שעשו בפועל המשיבות מהווה שינוי אסור בשיטת חישוב השטחים בהתאם לתקנה 3(ב) לתקנות ההסדרים. עוד נטען כי המשיבות לא הצביעו על הוראת חוק המקנה להן סמכות תיקון השומה באופן רטרואקטיבי.

4.5 העותרת טוענת לאי חוקיות חיוב הארנונה הרטרואקטיבי שלא ציפתה לו, שכן אינו נובע משינוי בנסיבות השימוש שהעותרת עושה בנכס. עוד טוענת העותרת כי הסתמכה על המצג שהוצג לה ובהתאם לו פעלה מבחינה עסקית. שינוי המדיניות מטעם המשיבות מהווה פגיעה באינטרס ההסתמכות של העותרת, שעה שהשינוי בלתי חוקי ואסור ולכן נטען כי פתיחת שומות הארנונה וחיוב מחודש, מערער את מצבה הכלכלי. עוד טוענת העותרת כי לאור הלכה אשר קובעת כי חיוב רטרואקטיבי הינו פעולה בלתי חוקית, הלוקה בחוסר תום לב, יש להורות על בטלות השומה, תוך איבחון בין חקיקה רטרואקטיבית לבין תיקון שומה בהסתמך על הפסיקה.

4.6 עוד נטען כי החיוב שהושת על העותרת מהווה חריגה מהתעריף המירבי הקבוע בתקנות ההסדרים, ומשכך מהווה חיוב בלתי חוקי, ודינו להתבטל, שכן יש בו חוסר סבירות קיצוני ומבלי שנומקה ההחלטה על הגדלת החיוב ללא קרות אירוע חריג בנכס המצדיק הגדלה בחיובי הארנונה.

5. תגובת המשיבות

5.1 המשיבות טוענות כי דרישת התשלום איננה עובדתית כי אם משפטית. השומה החדשה מתבססת על פרשנות צו הארנונה של העיר חולון, ופרשנות תקנות ההסדרים המשיבות בוחנות מעת לעת הנכסים המחיובים בארנונה. כך נעשה גם במקרה זה, ולאור ההיבטים המשפטיים, התפתחויות הפסיקה והחקיקה, הגיעו המשיבות לכלל מסקנה כי יש לחייב את הנכס ולמסותו בצורה שונה, מזו אשר נקטו בה בעבר.

5.2 עוד טוענות המשיבות כי הכרעה במחלוקת שעניינה נכונות סיווג הנכס לצורך מיסוי בארנונה אינו בסמכות בית המשפט במסגרת עתירה מנהלית אלא בסמכות ועדת ערר בהתאם לסעיף 3 לחוק הערר.

5.3 המשיבות טוענות, נקבע על ידי בית המשפט העליון במקום שסיווג מסוים מוטעה, "דיני ההקפאה" לא יגבילו הרשות המקומית לתקן סיווג הנכס ולהתאימו לשימוש בפועל המתבצע בו.

5.4 המשיבות מוסיפות וטוענות כי החל משנת 2010 נכסים שהשימוש בהם דומה לאלה של העותרת דהיינו, נכס המשמש למכירה/השכרה/ליסינג של רכבים מסווגים בכללותם כ - "משרדים שירותים ומסחר" לאור הלכות בית המשפט העליון בע"א 1666/04, הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' מועצה איזורית משגב, (להלן: "הלכת הנסון") ועא 10977/03, דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עיריית בני ברק (להלן: "פרשת דור אנרגיה") שם נפסק כי אין הכרח לפצל את החיוב בין שטח קרקע לשטח מבנה ומותר במקרים מתאימים לחייב נכס כמכלול, ומכאן החליטו המשיבות בהתייעצות משפטית, כי יש להחיל דין דומה על נכסים ששימושם זהה לאמור לעיל, בשטחן המוניציפאלי של המשיבות.

עוד נטען, כי שטח הקרקע בנכס כזה, המשמש לתצוגת הרכבים, מהווה למעשה חלון הראווה של הנכס, המהווה חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מהפעילות המסחרית המבוצעת בנכס, לב לבו של השטח, ועל כן לשיטת המשיבות יש לסווג כלל השטח בסיווג אחיד.

5.5 בהתייחס להסכם הפשרה, טוענות המשיבות כי הסכם הפשרה חל על השנים 2005-2006.

מינואר 2007 אין תחולה להסכם לאור הפרשנות הניתנת על ידי המשיבות לסעיף 4 להסכם.

עוד נטען, כי קרקע לעולם תסווג כ"קרקע תפוסה" הינה תפיסה עקרונית שגויה, ונמצאה שגויה בפס"ד הנסון והן בפרשת דור אנרגיה. מכוח פסקי דין אלה שינתה משיבה 1 הסיווג, שינוי זה, הינו בגדר "שינוי שבדין", נוכח כך, אין מניעה לשנות את הסיווג במהלך תקופת ההסכם ולא כל שכן לאחריו, כאשר פג מועד תחולתו.

5.6 המשיבות מוסיפות וטוענות כי יש להן סמכות להורות על תיקון שומות בהתאם לעקרונות כלליים בדבר שינוי החלטה מינהלית, מקום שהתברר כי נפלה טעות בשומה המקורית. במקרה כזה ניתן לתקן השומה רטרואקטיבית. המשיבות מבקשות לאבחן בין חיוב רטרואקטיבי לבין תיקון שומה. לטענתן, במהלך שנת מס רשאית רשות מקומית לתקן שומה שוטפת של אותה שנת מס.

6. דיון ומסקנות

6.1 השאלות העיקריות המונחות לפתחו של בית המשפט במסגרת עתירה מנהלית זו, הינן האם הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים ועניינו הסדרת סוגיית תשלומי ארנונה בגין הנכס נשוא העתירה, תקף, צופה פני עתיד, אם לאו, והאם המשיבות יכולות להתנער מההסכמות נשוא ההסכם.

אומר כבר עתה, בפתחו של דיון לגופו של עניין, כי לאחר שעיינתי בכל המסמכים שהוגשו על ידי באי כוח הצדדים, ובחנתי את הפסיקה שהובאה מטעמם, דין העתירה להתקבל.

6.2 הצדדים לעתירה חתמו ביום 31.12.2006 על הסכם פשרה (נספח ד' לעתירה). את הסכם זה, שקיבל תוקף בועדת הערר של המשיבות, יש לראות כפסק דין המחייב את הצדדים, ומשעה שלא ערערו עליו, הרי שהפך חלוט. מדובר בהסכם המעגן את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים במסגרת משא ומתן לאחר שהוגשו השגות ועררים על שומת ארנונה. הסעיף המהווה את בסיס המחלוקת בין הצדדים הוא סעיף 4 להסכם, הקובע:

לשון הסעיף ברורה, ואין מקום להידרש לפרשנות סבוכה, שכן מלשון הסעיף עולה עמדת הצדדים באשר להסכם הצופה פני עתיד, שלא רק בא להסדיר מחלוקות בין הצדדים מהעבר. סעיף 25א' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - (להלן: "חוק החוזים") 1973 קובע:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."

שעה שהסכם הפשרה נוסח על ידי המשיבות או מי מטעמן, הרי שאם קמה מחלוקת פרשנית, קובע סעיף 25(ב1) לחוק החוזים כי הוא יפורש לרעת המנסחים, קרי המשיבות במקרה זה, ולכן יש להעדיף, את טענות העותרת, גם בשל העובדה שאני סבורה שההסכם צופה פני עתיד

"חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו."

6.4 הסכם זה, הינו בבחינת חוזה שלטוני, לגביו נוצרת דואליות נורמטיבית המאחדת את דיני החוזים והמשפט המנהלי, שכן, המשיבות, בהתקשרן בהסכם, פועלות כרשות ציבורית המוכרת כגורם פרטי, עליו חלים דיני החוזים, ומכוחם העיקרון המנחה שהסכמים יש לכבד. המשיבות מייצגות אינטרס ציבורי, והן משמשות כנאמן הציבור. היות ונוצרת דואליות נורמטיבית, לא מן הנמנע, שייתכנו מקרים של סתירה בין המשפט הציבורי למשפט הפרטי שעה שרשות ציבורית ואזרח מתקשרים. המתח הפנימי בין הכוחות הפועלים בשני המגזרים, מחייב מציאת איזון שיגשר בין חובת כיבוד ההסכמים ובין החובה המנהלית להשתחרר מהסכם, לשם קידום אינטרס כללי. גישות שונות מביאות לתוצאות שונות, המאזנות בהתאם לנסיבות המקרה בין האינטרסים השונים.

6.5 במקרה זה מדובר בהסכם שלטוני בסוגיית ארנונה, הסדר חוזי אליו הגיעו הצדדים, בנוגע להפעלת סמכותה של הרשות בגביית מסים. העובדה כי להסכם הפשרה תוקף מחייב, אינו שולל את יכולת הרשות המקומית לסטות ממנו, או להשתחרר, מקום שמוצדק לעשות כן בשל צורך ציבורי, בהתאם לנסיבות העניין. (ראה לעניין זה ע"א 2064/02, תשלובת ח' אלוני נ' עיריית נשר, פ"ד נח(6) 111.) הפסיקה הכירה במקרים שבהם האינטרס הציבורי מחייב מתן אפשרות לרשות להשתחרר מהסכם, בהתקיים תנאים שנקבעו בפסיקה. (ראה לעניין זה בג"צ 311/60, מילר נ' שר התחבורה פ"ד טו 2005; ע"א 6328/97, רגב נ' משרד התחבורה פ"ד נד(5) 506, 522). כב' השופט א' רובינשטיין חוזר ומצטט את הכללים הידועים באשר לביטולו של הסכם שהביא לידי סיום הליך משפטי במסגרת ע"א 1351/06, עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חב' ארמון ההגמון, [פורסם בנבו] 17.9.07:

"לא למותר יהא זה לחזור על מושכלות ראשונים באשר להסכם פשרה שתֻקַּף בפסק-דין. הסכם כגון דא, למדנו זה מכבר: "ממוזגות בו שתי תכונות, של הסכם ושל פסק דין" (י' זוסמן סדרי הדין האזרחי -מהדורה שביעית (ירושלים, 1995) 549).

"כל אחד מן היסודות הללו - היסוד ההסכמי והיסוד השיפוטי - שומר על תכונותיו, סגולותיו ודיניו שלו... כאשר טענתו של בעל-הדין מבוססת על פגם כלשהו בהסכם עצמו, כגון טעות, הטעיה, כפייה, או כאשר היא מבוססת על הפרת התחייבותו של בעל-הדין שכנגד על פי-ההסכם - הדרך הדיונית לתקיפתו של פסק-הדין היא באמצעות תביעה נפרדת, עצמאית, המבוססת על אחת מן העילות שבדיני חוזים לביטולו של חוזה..." (נ' זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי (תל אביב, תשנ"א) 329) "

6.6 בהקשר להלכת השתחררות מהסכם, אם חפצות המשיבות בשחרורן מההסכם, בשל נסיבות עובדתיות ו/או משפטיות המצדיקות השתחררות מההסכם, עליהן לפנות לערכאה המוסמכת ולבקש שחרורן ממנו, תוך הוכחת טענת אי שוויון ואפליה בין חיובי העותרת לחיוב נישומים אחרים. אין מחלוקת כי הצדדים פעלו על פי הסכם הפשרה, יותר משנת מס אחת. למעשה, עד להודעת השומה נשוא המחלוקת, פעלו הצדדים על פי האמור בהסכם הפשרה. אני סבורה כי אם חייב האזרח במישור החוזי להודיע על סיומה של התקשרות חוזית לצד השני, על אחת כמה וכמה קמה חובה זו על הרשות המקומית להודיע לנישום בהודעה מוקדמת, כי מסיבות משפטיות ו/או עובדתיות בא על סיומו הסכם הפשרה במישור החוזי, וליתן הודעה באשר לגובה חיובי הארנונה העתידיים, על מנת שיוכל נישום להתכונן לעתיד לבוא.

הטענה, כי די במשלוח הודעת שומה מתוקנת, כדי להודיע על שחרור מהסכם נדחית.

סטייה זו של המשיבות מהתנהגות תקינה, מהווה סטייה ממתחם הסבירות. (ראה לעניין זה ע"א 2495/95, הדס בן לולו נ' אליאס אטרש, פ"ד נא(1) 577)

6.7 יש מקום להדגיש, שלא מדובר בהסכם זניח או חדש. התנהלות המשיבות מצביעה על המשך קיומו של ההסכם לאורך מספר שונות מס, בהתאם לסעיף 4 להסכם הפשרה. מדובר בהתנהגות שעומדת בבסיס טענת ההסתמכות של העותרת ולא ניתן לקבל במקרה זה את טענת ב"כ המשיבות בדבר שלילת יכולת הסתמכות הנישום על המעשה המנהלי בשנת מס אחת ביחס לשנת מס מאוחרת. אין ספק שהסכם מסוג זה שבמחלוקת מגביל את המשיבות בהפעלת סמכותן השלטונית, והן כבולות להסכמות בדבר מיסוי הנכס, ולמרות זאת, ההגבלה אינה מביאה לפסילת ההסכמה. לא מצאתי שהמשיבות הציגו כל צידוק חוקי כדי לשנות או לבטל את ההסכם נשוא המחלוקת. לבטח לא כאשר מדובר בהסכם שאינו הסכם של מה בכך, אלא הסכם הנוגע לחיובי ארנונה המסתכמים בסכומים לא מבוטלים.. גם אם מדובר ב"שינוי שבדין", ואין מניעה לעשותו, אני לא מקבלת את הטענה שדי במשלוח הודעת שומה מתוקנת, כדי להודיע על שחרור מן ההסכם. לכן, לא די היה במשלוח שומה חדשה ומתוקנת, אלא שעל המשיבות היה לשלוח הודעה מקדימה. איני מקבלת את הטענה וההתנהלות לפיה שליחת שומה כהודעה מובנת מאליה, וחיוב הנישום לפנות לבית המשפט, מקום שהוא משיג עליה. (ראה לעניין זה עע"מ 5640/04, מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה איזורית לכיש, ניתן ביום 5.9.2005 [לא פורסם]).

6.8 בעע"מ 8183/03, חברת חשמל לישראל בע"מ נ' מועצה איזורית גולן, אשר ניתן ביום 22.8.2010, קבע ביהמ"ש בהרכב של 3 שופטים כי רשות רשאית להשתחרר מהסכם ארנונה לאור חוסר שוויון בין תעריפים שנגבים מנישומים אחרים באותה רשות. יחד עם זאת, מקרה זה שבפני אינו דומה לזה שנדון בפס"ד, שכן בניגוד לנסיבות המקרה שם, במקרה שלנו לא בוצעה רפורמת מס בסמוך לתיקון השומה, וההסכם שבין הצדדים אינו חורג באופן קיצוני מההסדר הכללי. ההסכם נשוא העתירה לא תלוי בהתפתחות חקיקתית, והוא אינו מביא לתוצאה בלתי סבירה וראויה, שכן אני סבורה כי איננו יוצר אפלייה. המשיבות לא הצליחו להרים את הנטל ולהוכיח שיש פגיעה בעקרון השוויון בגביית מסים ואפלייה חמורה כלפי נישומים אחרים. שעה שהשומה שהוצאה לעותרת אינה מידתית וסבירה. ההלכה בעניין זה נובעת מעא 2064/02, תשלובת ח. אלוני בע"מ נ' עיריית נשר, פ"ד נט(1) 111 שם נקבע כי הסכמה לתשלומי ארנונה בדרך מסוימת ועל פי חישוב ספציפי, אינה סוף פסוק, והיא כפופה לחובת הרשות להשתחרר מההסכמה אם קיים אינטרס ציבורי המחייב זאת, ויש לבחון אם קיימים טעמים המצדיקים השתחררות מההסכם. יש לאזן בין כיבוד הסכמים מחד, לבין גביית מס מאוזנת ואמיתית מאידך. אני סבורה כי במקרה שלפני, על הסכם הפשרה להישאר על כנו.

6.9 אין מחלוקת כי לכל רשות מקומית נתונה סמכות רחבה מכוח החוק והתקנות, בקביעת שיעורי הארנונה אותה היא בוחרת להטיל על תושביה, על תעשייה ועל מסחר ועסקים בתחום השיפוט שלה. יחד עם זאת, סמכות זו אינה בלתי מוגבלת, שעה שהוגבלה בחקיקה. תכלית חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), חוק הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה), תשנ"א-1991, צו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958 וכן תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז - 2007 (להלן: "תקנות ההסדרים"), שיקראו כולם יחד "חוקי ההקפאה", הינה ליצירת יציבות במשק, תוך הגבלת הרשויות המקומיות, שעה שהן מעוניינות בהעלאת שיעורי תשלומי הארנונה או קביעת קריטריונים חדשים שיסייעו בחישובה. חוקי ההקפאה מגבילים במידה רבה את יכולתה המשפטית של רשות מקומית להחמיר את דרישותיה לארנונה ולמעשה מקפיאים את שיעורי הארנונה בכל רחבי הארץ.

מקובלת עלי הטענה כי המצג שיצרו המשיבות, שעה שהמשיכו לחייב בארנונה בהתאם להסכמים נשוא הסכם הפשרה, הוא זה שהביא את העותרת להסתמך בתכנוניה העסקיים על הוצאות מסוימות לטובת תשלומי ארנונה, ולכלכל צעדיה המסחריים בהתאם. על אף שברור כי תשלומי ארנונה מוגדלים הינם אינטרס של רשות ציבורית, ודרך לשם הגדלת הקופה הציבורית, לשם פיתוח ועשייה עירונית לטובת תושבי העיר והמשתמשים בשירותיה, אך מנגד, יש בכך כדי להוות פגיעה לכאורית, בעסקיה של העותרת, כך שהיא אינה יכולה לצפות הגדלה בחיובי הארנונה מראש, ולכלכל צעדיה בהתאם.

6.10 המשיבות לא יכולות להורות על תיקון שומת הארנונה, ולהתעלם מקיומו של "עיקרון החוקיות". הן גם אינן יכולות לטעון כי מדובר בתיקון שומה מותר, לאור העקרונות שאומצו מהלכת הנסון ופרשת דור אנרגיה. עיקרון זה מורה כי אין מטילים חיובים באופן רטרואקטיבי, אלא אם כן נאמר כך במפורש ועל פי חוק,

6.11 כדי שבית המשפט יתיר לרשות מקומית שינוי שומה רטרואקטיבית, צריכים לחול נסיבות מיוחדות רלבנטיות, שכן לשון פקודת העיריות לא מקנה אפשרות לרשות מקומית לשנות שומה באופן זה. יחד עם זאת, אני מסייגת דברי אלה, שכן רשות שלטונית יכולה לשנות החלטות מנהליות, אולם שינוי כזה יעשה רק במקרים יוצאי דופן, ולא כדבר שבשיגרה, וכאשר ברור מעל לכל ספק שהאינטרס הציבורי הנובע מאותה החלטה מנהלית גובר במאת האחוזים על פני אינטרס הפרט. אומנם בע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773 נקבע:

"...אין הוראה מיוחדת המסמיכה את הרשות המקומית לשנות למפרע שומת ארנונה. למרות זאת פתוחה בפני הרשות האפשרות לבצע שינוי בשומת הארנונה, וזאת בהתאם לעקרונות כלליים בדבר שינוי החלטה מנהלית..."

אף אם קיימות הלכות המאפשרות חיוב נכס כמכלול, יש לבחון את הנסיבות, כדי שתקום סמכות לחייב נכס כמכלול, גם אם העיריה, לאחר שבחנה את הנכס של העותרת ונכסים דומים אחרים, מסתמכת על שינוי ההלכות וההתפתחויות, לא יכולה להתנער ממעשים שעשתה, והתנהגות שהצביעה על פעולה לפי ההסכם. ואולם, יפים לעניין זה דברי כב' השופט שמגר בבג"צ 5760/96, פלונית נ' ועדת התלונות על פי חוק הפסיכולוגים, תשל"ז - 1977 ואח', פ"ד נ (4) 194:

"עומדים כאן שני אינטרסים הסותרים זה את זה: מחד גיסא, קיים האינטרס של הפרט לשמור על הזכויות שהתגבשו בידיו עקב החלטתה הקודמת של הרשות. זהו עקרון הסופיות, המגן על האינטרס שלפיו יש לשים קץ להתדיינויות; מאידך גיסא, עומד האינטרס הציבורי. לעתים יהיה זה אינטרס חשיפת האמת (ראה בג"צ 66/81 המפקח הכללי של משטרת ישראל נ' שופט בית-משפט השלום ברמלה, מר בייזר ואח' [5], בעמ' 349), ולעתים יהיה זה אינטרס ציבורי אחר שהרשות מופקדת על הגנתו. על-כן, ככלל, החלטה כאמור צריכה להיות סופית. האזרח זכאי לדעת היכן הוא עומד ביחסיו עם השלטון. אין לשוב ולהטרידו שוב ושוב באותו נושא."

6.12 העותרת לא אמורה להביא במניין חישוביה ושיקוליה העסקיים אפשרות שבוקר בהיר אחת, יקומו המשיבות ויחליטו להתעלם מהסכם לפיו נוהגים הצדדים מזה מספר שנים, ויחייבו חיובי ארנונה גבוהים, בהם היא אינה יכולה לעמוד. ראה לעניין זה מאמרו של שלמה לוין, "הגבול בין המותר ואסור בתכנוני מס", רואה החשבון לט 109 (1990):

"טבעי שהאזרח-הנישום, בשיקוליו הכלכליים ובקביעת מדיניותו העסקית יתן דעתו במידה רבה וגוברת לעול המסים המונחת עליו, שהרי התעלמות מהיקף ועומק המיסוי ומהשלכותיו על חוסנו של המפעל הכלכלי, על יכולת העמידה של העסק, עלולה לדרדר אלי התמוטטות עסקית וחיסול"

משמעות החלטת שומה רטרואקטיבית במקרה זה, כמו גם התעלמות מהמסוכם במשך שנים בין הצדדים, מהווה פגיעה ממשית בעותרת ובית משפט לא יתן ידו לכך..

6.13 אני סבורה כי לרשות מקומית קמה זכות להעלות את שיעורי המסים,ואינטרס הרשות להשתחרר מהסכם לצורך התייעלות הוא נכון, אך יחד עם זאת צריך לזכור שאל מול אינטרס זה עומד אינטרס הפרט ,להרוויח את לחמו בכבוד.,יכולת הפרנסה והפרנסה בפועל, היא המקור לעמידת הפרט בנטל תשלומי מסים.חייב להיות איזון בין שני אינטרסים אלה.

מסי הארנונה אינם פועל יוצא מהרווחים של העסק , להבדיל למשל ממס הכנסה.

יכול ושעורי מס אצל נישום יעלו בעשרות אחוזים ביחס לשנת המס החולפת, זאת כאשר ההכנסות גדלו בעשרות אחוזים.שכן אחוז המס נגזר מההכנסות.

פועל יוצא מכך, העלאת תשלומי הארנונה חיבת להיות מידתית שעור העלאה חייב . להביא לידי ביטוי האיזון הראוי בין שני האינטרסים הנ"ל..

6.14 ולמעלה מן הצורך לענין המידתיות, אני מקבלת הטענה לפיה, בחינת הלכת הנסון ופרשת דור אנרגיה ותירגומה הלכה למעשה, לשם יישומה "בשטח", לא הייתה מיידית ונדרש לרשות ויועציה זמן לעבד את הנתונים. עוד אני מסכימה שהסיווג החדש אותו מבקשות המשיבות להחיל על שטחי העותרת, הינו סיווג בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, לאור המדיניות הראויה של הרשות המקומית, שכן מגרש מכוניות מהווה את ליבת העסק, והוא חלק אינטגראלי ובלתי נפרד ממנו. ברם,איני מסכימה כי החיוב שיוטל בעקבות הלכת הנסון ופרשת דור אנרגיה, בגין כל מ"ר ,"קרקע תפוסה" על פי הגדרתה קודם להלכת הנ"ל, יהא שווה במחיר לכל מ"ר בניין. ולמה כוונתי?

אם למשל מדובר בעסק ששטח המשרדים שלו עומד על 150 מ"ר מבונה והקרקע התפוסה המשמשת את העסק עומדת על 6 דונם. אין מקום לקבוע מחיר זהה לכל מ"ר משטח המצוי מחוץ למשרדים המבונים,(שטח הקרקע התפוסה) באופן זהה לכל מ"ר משטח המשרדים, אלא נקודת המוצא אכן תהיה מחיר לכל מ"ר לפי שטח המבונה אך הקביעה הסופית תהא מדורגת באופן שעד 1000 מ"ר ראשונים גובה המס יעמוד על 65% מהמחיר שנקבע לכל ממ"ר מבונה, מ 1001-3000 מ"ר 40% מכל ממ"ר מבונה ,ומעל 3000 מ"ר לדוגמא 20%.

דרך זו של מיסוי הדרגתי, הינה מחד ברוח פסיקת בית המשפט העליון, אינה באה לעקוף רעיונית כל שעומד מאחורי "חוקי ההקפאה" ומהוו איזון ראוי בין אינטרס הפרט לאינטרס הרשות.

6.15 לאור כל האמור לעיל ,אני קובעת כי ההסכם תקף, אין חיוב רטרואקטיבי, העלאה אותה מבקשות המשיבות לבצע בלתי מידתית, ומכאן שאני מקבלת את העתירה.

המשיבות ישאו בהוצאות העותרת בסך 30.000 ₪, שישולמו בתוך 30 יום. לאחר מועד זה ישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

ניתן היום, ג' ניסן תשע"א, 07/04/2011, בהעדר הצדדים.