מבוא:

המערערת הינה הבעלים של חניון תת-קרקעי ברחוב לוינסקי 39, תל-אביב (להלן: "החניון").

המשיב, מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב, חייב את המערערת בארנונה כללית בגין שטחי החניון. החיוב נעשה לפי שטח ברוטו של החניון, 3,697 מ"ר, ולפי סיווג של "חניון במבנה בתשלום".

המערערת הגישה השגה בתחילת שנת 2007 וטענה כי יש להפחית מהחיוב שטחים מסוימים בחניון. ההשגה נדחתה ועל כך הוגש ערעור, כמו כן הגישה המערערת השגה וערר לשנת 2008 אשר אוחדו לתיק אחד.

לאור האמור עתרה המערערת בערעור שבפניי, לבטל את החלטת ועדת הערר ולקבוע כי על מנהל הארנונה לרשום את השוכר ("האחים בצוותא בע"מ") בספרי העירייה כמחזיק בשטחי החניה אותם שכר וכן להפחית את כל השטחים המשותפים המצויים בחניון, וכל זאת החל מיום 01.01.06.

טענות הצדדים:

ב"כ המערערת:

1. לטענת ב"כ המערערת קיים הסכם דיוני בין המערערת למשיב, לפיו המערערת תמציא תוך 30 יום ממועד הדיון בועדת הערר ה- 14.11.07, את כל הסכמי השכירות בגין כל אחת מהחניות, על מנת להוכיח כי מעל 20% מהחניות מושכרות למחזיקים בחוזים ארוכי טווח, כפי שנקבע בפסק הדין אפריקה ישראל.

2. לאור האמור ובהתאם להחלטת ועדת הערר המערערת הגישה ביום 12.12.07, חוזה שכירות של החניון. לפיכך, לטענתה, לא ניתן לטעון כיום כי חוזה השכירות הוגש באיחור או כי הטענה להפחתת שטחים משותפים הינה טענה חדשה שמהווה הרחבת חזית אסורה.

3. עוד ציין, כי גם אם היה המשיב רשאי לטעון להרחבת חזית, הרי שאין מחלוקת שהחוזה הומצא לעירייה ביום 12.12.07 ולכן לכל הפחות ממועד זה, היה מקום להימנע מהטענה בנוגע להרחבת חזית ולהתמקד בשאלה האם החוזה עומד בתנאי פסק דין אפריקה ישראל אם לאו.

4. כאמור, המערערת הגישה את חוזה השכירות ביום 12.12.07, וכן צירפה אותו גם להשגה לשנת 2008. לטענתה, מהרגע שבו הוגשה ההודעה על מחליפי המחזיקים, היא פטורה מלהגיש את אותה הודעה שוב. לביסוס טענתה הפנתה לסעיף 325 לפקודת העיריות, הקובע כי הרשום כמחזיק פטור מחובתו בתשלום ארנונה עם מתן ההודעה כי חדל להיות הבעלים או המחזיק של הנכס.

5. מתצהיר מנהל המערערת, שהוגש לועדת הערר עולה, כי חוזה השכירות הינו מחודש ינואר 2006, אולם הניסיונות למסור את החוזה כבר בשנת זו לא צלחו, משום שנציגי העירייה לטענתו, סרבו לקבל אותו שכן באותה תקופה לא הסכים המשיב לפצל את שטח החניון בין המחזיקים השונים.

לטענת ב"כ המערערת, לאור העובדה שמנהל המערערת נחקר על תצהירו ועדותו הייתה מהימנה, יש לבצע את הליך שינוי המחזיקים ורישומו של השוכר שמחזיק בשטחים בחניון, החל מה- 01.01.06.

מכאן גם, לטענתו, טעתה ועדת הערר בקובעה כי העררים אינם מתייחסים לשנת 2006, וזאת לאור ההסכמה הדיונית שהייתה בין הצדדים ולאחר שטענות המערערת לעניין חוזה השכירות לא נסתרו.

6. ב"כ המערערת טען ארוכות בסיכומיו בנוגע לשאלה "מיהו המחזיק", והפנה לפסיקה. לדבריו, מי שנחשב מחזיק לצרכי ארנונה, הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, יתכן אף פולש, קל וחומר שוכר.

עוד לדבריו, די במשלוח הודעה למשיב על מנת להעביר החזקה, כל שכן כאשר קיים חוזה שכירות.

7. ב"כ המערערת אף טען ארוכות לעניין היות החוזה אותו הגיש תקין ומחייב. לדבריו, לחוזה הנ"ל צורפו תצהירים מטעם המערערת והשוכר, עדויותיהם לא נסתרו ואף צורפו תמונות כמסמכים משלימים. המשיב היה יכול לברר כל פרט שרצה לברר במסגרת חקירתם.

ב"כ המערערת גם טען כי אם בוחנים את חוזה השכירות והתצהירים שצורפו לדיון בועדת הערר, אין מסקנה אחרת מלבד, גמירות הדעת ומסוימות הצדדים. כמו כן, נמסרו כל הפרטים הרלוונטיים כגון: פרטי השוכר והמשכיר כולל מספרי ח.פ., השטחים המושכרים, תקופת השכירות וכדומה.

8. מכאן שהקביעה של ועדת הערר לפיה, נטל ההוכחה מוטל לפתחה של המערערת וכי המערערת לא עמדה בנטל זה, הינה טעות משפטית.

9. לטענת ב"כ המערערת, פועל יוצא של ההודעה על חילופי מחזיקים הינו הפחתת השטחים המשותפים בחניון. לדבריה, אין חולק כי הושכרו בשכירות ארוכה 32 חניות מתוך 109 מקומות חניה, דהיינו הושכרו מעל ל-20% משטחי החניון.

לאור האמור הפנתה המערערת את בית המשפט לפסק דין דיזנהויז יוניתורס נ' עיריית תל אביב, לפיו, די שיהיו 2 מחזיקים בבנין ואין צורך בחלוקה של 80% ו-20%, על מנת להפחית את כל השטחים המשותפים.

ב"כ המשיב:

10. לטענת ב"כ המשיב יש לדחות את הערעור על הסף וכן לגופו של עניין.

במסגרת טענותיה המקדמיות, ב"כ המשיב טענה כי לא קיימות נסיבות חריגות המצדיקות התערבות בית משפט בהחלטת הועדה. טענות המערער לשנת 2006 אינן בסמכותו העניינית של בית המשפט, שכן המערערת לא הגישה השגותיה בזמן והועדה לא דנה בהן.

11. בנוסף, טענות המערערת לעניין השכרת חניות והפטרת שטחי מעבר כלל לא נטענו בהשגה שהושגה לשנת 2007. טענות אלו הועלו לראשונה רק במסגרת דיון מקדמי שלישי בערר על החלטות מנהל הארנונה.

12. לעניין קיומו של הסדר דיוני אשר "מעניק" לוועדה סמכות לדון בטענות שלא נטענו בהשגה, ב"כ המשיב טענה כי לא קיים הסדר דיוני כנטען, וכי ממילא לא ניתן להעניק לועדת הערר, על דרך של הסכמה את הסמכות לדון לראשונה בטענות שלא נטענו בהשגה.

13. כאמור, ב"כ המשיב טענה כי דין הערעור להידחות גם לגופו של עניין. לדבריה, על מנת שטענות המערערת לפיהן יש לרשום חברה אחרת כמחזיקה בחלק משטחי החניה ולפטור שטחי מעבר ותמרון בחניון יתקבלו היה עליה להגיש לעירייה הודעות כדין על החזקת חלק משטחי החניה על ידי שוכרים.

14. ב"כ המשיב טענה כי נטל הראיה להוכחת הטענות נשוא הערר מוטל על כתפי המערערת. בפני ועדת הערר התקיים הליך של הבאת ראיות, אשר במסגרתו הגישה המערערת תצהירים וראיות לתמיכה בטענותיה, ועדי הצדדים נחקרו על תצהיריהם. וועדת הערר קבעה בהתבסס על חומר הראיות שהוצג לה, כי לא ניתן לקבל את הטענה לפיה חברה אחרת מחזיקה בחניות ספציפיות המיוחדות לה.

15. לעניין סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה של עיריית תל-אביב לפיו, לא יופטרו שטחים משותפים מקום בו קיים מחזיק המחזיק ב-80% או יותר משטח הקומה או הבניין. ב"כ המשיב טענה כי פרשנות המערערת לסעיף הנ"ל, לפיה, על מנת לעמוד בתנאי הסעיף די בכך שיוכח כי אין מחזיק ב- 80% או יותר משטח החניון, אין לה בסיס בלשון הצו. הצו דורש, על מנת ששטחים משותפים יופטרו, כי לא יהיה בקומה בה נמצאים השטחים, מחזיק המחזיק ב-80% או יותר משטח הקומה הלא משותף.

דיון והכרעה:

16. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובמסמכים שצורפו הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור דנן להידחות.

ראשית, כטענת המשיב טענות לעניין שנת 2006 אינן במסגרת סמכותו העניינית של בית משפט זה. ההשגה בתיק דנן הוגשה בחודש ינואר 2007. אין מחלוקת כי הודעות החיוב לשנת 2006, נשלחו למערערת במועדן וכי לא השיגה עליהם במועדים הקבועים לכך בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו- 1976 (להלן- "חוק הערר").

סעיף 3 לחוק הערר קובע כי "מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה".

על פי הדין, מסמך המוגש שלא במסגרת המועדים הקבועים בחוק הערר, כאמור 90 יום מיום קבלת הודעת החיוב השנתית, אינו בגדר "השגה". לפיכך גם לא ניתן להגיש על התשובה עליו ערר והוועדה ובית המשפט שלערעור כלל אינם מוסמכים לדון במסמך כזה כבהשגה או ערר.

17. זאת ועוד, תביעת השבה אינה בגדר הנושאים הנזכרים בסעיף 3 לחוק הערר ולפיכך אינה נכללת בגדר "השגה" ואינה בסמכותם של מנהל הארנונה וועדת הערר. ב- עמ"נ 220/04- מנהל ארנונה בעיריית תל אביב נ' אפרתי מדפיס נכסים בע"מ (פורסם בנבו), קבע בית המשפט בהתבסס על סעיף 3 לחוק הערר מהם התנאים להגשת "השגה":

"מנוסח הוראות סעיף 3 דלעיל עולה כי סמכות מנהל הארנונה הינה לדון בפניה המהווה "השגה". פניה שכזו תחשב השגה באם עונה היא על 3 יסודות מצטברים: (1) הפנייה של החייב בארנונה הינה בעקבות הודעת תשלום, (2) הפניה נעשית תוך 90 ימים ממועד קבלת הודעת התשלום, (3) על טענות החייב בארנונה לבוא בגדר אחת החלופות הקבועות בס"ק 3(א) לחוק הערר. "

הנה כי כן, על-פי החוק והפסיקה נקבע במפורש מהי "השגה", מהם הנושאים שנכנסים בגדרה ומהו המועד הסופי להגשתה.

18. לא זו אף זו, טענות המערערת לעניין השכרת החניות והפטרת שטחי מעבר כלל לא נטענו בהשגה שהוגשה בשנת 2007 ואף לא בערר שהוגש לשנה זו.

רק ביום 12.12.07, לאחר שנדחתה השגתה של המערערת והתקיימו שני דיונים מקדמיים בפני ועדת הערר הגישה המערערת לראשונה, העתק של הסכם שכירות הנושא את התאריך 01.01.06 ולפיו, שוכרת חברה בשם חברת אחים בצוותא בע"מ, חניות מהמערערת. על-פי ההסכם, עסקינן ב-32 חניות המפוזרות בין הקומות של החניון באופן, אשר לגישת המערערת הן מהוות 20% או יותר משטח החניות של כל קומה שצוינה בהסכם.

לפיכך טען המשיב ובצדק, כי ועדת הערר יושבת כערכאת ערעור על החלטות מנהל הארנונה, ולא ניתן לטעון בפניה טענות חדשות. ראה לעניין זה, עמ"נ 182/05- קואופ ת"א דן השרון בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, אליו הפנה ב"כ המבקש.

19. יודגש, כי אין מדובר בעניינינו בהוספת נימוק נוסף לערר, אשר על-פי חוק הערר ניתן להתיר במקרים מסוימים אלא בהוספת עילה חדשה.

20. לעניין טענת המערערת לקיומו של הסדר דיוני אשר "מעניק" לוועדה סמכות לדון בטענות שלא נטענו בהשגה. כאמור, לטענת המשיב לא קיים הסדר דיוני כנטען וממילא לא ניתן להעניק לועדת הערר, על דרך של הסכמה, את הסמכות לדון באופן ראשוני בטענות שלא נטענו בהשגה בפני מנהל הארנונה.

בפני פרוטוקול הדיון מיום 14.11.07 (נספח ב' לערעור), מעיון בפרוטוקול לא ניתן ללמוד כי אכן הייתה הסכמה בין הצדדים בנוגע להסדר דיוני. כל שנכתב בהחלטה הוא, כי לאחר שנשמעו טענות הצדדים הוועדה מורה על הגשת כל מסמכי השכירות בגין כל אחת מן החניות.

זאת ועוד, גם אם הייתה הסכמה בין הצדדים שמכוחה הוגש הסכם השכירות על ידי המערערת, הרי שההסכם היה ללא ח.פ. של חברת "האחים בצוותא", וללא ציון אילו מהחניות יוחדו לחברה דנן ונמצאות בחזקתה. לא רק שמיקום הנכסים המושכרים לא צוין אף לא צוינה בהסכם כתובת החניון.

21. כאמור, בפני ועדת הערר התקיים הליך הבאת ראיות, שבמסגרתו הגישה המערערת תצהירים וראיות לתמיכה בטענותיה, ועדי הצדדים נחקרו על תצהיריהם. ועדת הערר מצאה בהתבסס על חומר הראיות, כי לא ניתן לקבל את הטענה לפיה, מחזיקה חברת "האחים בצוותא" בחניות ספציפיות המיוחדות לה. מחומר הראיות עולה כי אין בחניון שלטים המייחדים לחברת "האחים בצוותא" את השימוש והחזקה בחניות מסוימות וספציפיות הניתנות לזיהוי ולמיקום ברור, וכי לכל היותר, קיימים מספר שלטי "שמור" בחלק מהחניות כאשר מחומר הראיות לא ברור כלל מיקומן בחניון ואין להסתפק בהם, כמייחדים חניה למחזיק ספציפי זה או אחר. לאור האמור לעיל קבעה הועדה כאמור כי לא ניתן לראות בחברת "אחים בצוותא" מחזיקה לצרכי ארנונה של חניות מסוימות בחניון.

22. קביעות הועדה הללו הן קביעות עובדתיות, המתבססות כאמור, על חומר הראיות שהונח בפני הועדה. לא מצאתי מקום להתערב בממצאי העובדה שנקבעו על-ידי הועדה, ככלל התערבות של בית המשפט שלערעור בממצאים שבעובדה תעשה רק במקרים חריגים, אשר המערערת לא הצביעה על קיומם במקרה דנן.

23. לטענת המערערת די בשלטי "שמור" כלליים שאינם נוקבים בשם המחזיק בכדי לבסס החזקה של "האחים בצוותא" בשטח החניות. מאידך, לטענת המשיב, לא ניתן להסיק משלטי "שמור" כלליים החזקה בחניה.

יש ממש בדברי המשיב, והדברים מקבלים משנה תוקף מקום בו לא קיימות ראיות נוספות המצביעות על זכויותיו והחזקתו של אותו מחזיק בחניה הספציפית, בייחוד שבמקרה דנן הוגש הסכם שכירות רק בדיעבד, ללא ח.פ. של החברה וללא מסוימות וללא ציון מספר החניות וסימונן.

24. זאת ועוד, סעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים...". (ההדגשה אינה במקור- מ.ס.)

בהמשך קובע סעיף 326 לפקודה, כי במידה ולא נעשה רישום כפי שצוין בסעיף 25 לעיל, הרי שהבעלים או המחזיקים של הנכס הרשומים בעירייה, במקרה דנן- המערערת, יהיו חייבים בתשלומי הארנונה:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

לאור האמור בפקודה, על מנת שטענות המערערת לפיהן יש לרשום חברה אחרת כמחזיקה בחלק משטחי החניה ולפטור שטחי מעבר ותמרון בחניון יתקבלו, היה עליה להגיש הודעות כדין על החזקת חלק משטחי החניה על ידי שוכרים, בהתאם לדרישת סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, בצירוף הסכמי שכירות מתאימים, כאשר רישום השוכרים כמחזיקים, ייעשה על פי הסעיפים הנ"ל ממועד מתן ההודעה כדין בלבד.

25. סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה של עירית תל-אביב קובע כי שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט מקום בו קיים מחזיק המחזיק ב-80% או יותר משטח הקומה או הבניין.

גם בסוגיה זו מצאתי, כי אני מבכרת את טענות המשיב על פני טענות המערערת.

כאמור לעיל, המערערת אף לא הביאה נתונים בסיסיים ומינימליים לעניין כמות ושטח החניות בכל אחת מקומות החניון, ולפיכך לאור היעדרם של נתונים אלה, ממילא לא ניתן להוכיח כי המערערת איננה מחזיקה ב-80% משטח כל קומה בחניון. אותו דין חל גם לעניין בקשתה של המערערת להפטרת שטחי המעבר בקומות.

26. באשר לפסק הדין של כב' השופטת אגמון מ-15.11.10 ב- עת"מ 1948/08- דיזנהויז יוניתורס בע"מ ואח' נ' עיריית תל-אביב (פורסם בנבו) עליו בססה בין היתר, המערערת את טענותיה. אכן נקבע בפסק הדין דנן כי העירייה ביצעה שינוי בהגדרת צו הארנונה בעניין הטלת חיוב על השטחים המשותפים, בניגוד לחוקי ההקפאה ומבלי לבקש את אישור השרים כנדרש. אולם בפסק הדין דנן בשונה מהמקרה שבפניי בית המשפט עסק לכאורה בהוראת סעיף 1.3.1ז' לפיו, שטח משותף בבנין שרובו משמש למגורים "בו שני מחזיקים או יותר, לא יחויב, למעט שטחים המשמשים לבריכת שחיה לבריכת שחיה, לחדרי משחקים וכד'...". ואילו במקרה שבפניי עסקינן בהוראת סעיף1.3.1 ח' לצו הארנונה לפיו נדרשת החזקה של לפחות 80% מהשטח על מנת לזכות בפטור.

ניתן ללמוד כי פסק הדין הנ"ל עוסק כאמור בסעיף 1.3.1ז' בניסוחו היום, שכן בפסק הדין נקבע:

"צו הארנונה לשנת 1985 קובע: 'שטח משותף (חדרי מדרגות, חדרי אשפה, מקלטים, חדרי כניסה) בבנין שבו שני מחזיקים או יותר, לא יכלל בשטח היחידה, למעט בריכת שחיה וחדרי משחקים'. ראשית, כלל לא ברור כי השטחים המשותפים נשוא עתירה זו אינם כוללים חדרי מדרגות, חדרי אשפה וחדרי כניסה, הנכללים במפורש בהגדרת השטח המשותף בסעיף זה...הפרשנות העולה מלשון הסעיף בצו הארנונה לשנת 1985 הינה כי כל "שטח משותף" לא יכלל בשטח היחידה, למעט בריכת שחיה וחדר משחקים. אמנם פירוט השטחים – חדרי מדרגות, חדרי אשפה, מקלטים וחדרי כניסה – אינו מציין במפורש כי מדובר ברשימה פתוחה, אולם, הסיפא של ההגדרה הקובעת "למעט בריכת שחיה וחדר משחקים", מחייבת כי הפירוט בסעיף הינו של שטחים לדוגמא שיכללו בהגדרת השטח המשותף, וכי אינו מהווה רשימה סגורה...".

הנה כי כן, מהציטוט לעיל עולה כי פסק הדין הנ"ל אינו דן בהוראות סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה, כמו במקרה שבפניי, כך שהמקרה נשוא הדיון איננו דומה למקרה נשוא פסק הדין דנן.

זאת ועוד, כנטען על ידי ב"כ המשיב עסקינן בפסק דין שאינו חלוט, וכי תלוי ועומד ערעור בעניינו בבית המשפט העליון.

27. באשר ל- בר"ם 7703/06- מנהל הארנונה עירית תל אביב יפו נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (פורסם בנבו) עליו סמכו הצדדים טענותיהם. באשר לשאלה מיהו ה"מחזיק" בית המשפט העליון קבע כי אין הצדקה ליתן רשות ערעור, שהרי בית משפט קמא החזיר את הדיון לועדת הערר "אשר תיגבה ראיות בעניין ההחזקה בשטחי החניה על ידי השוכרים השונים...". כידוע, במקרה נשוא הדיון ועדת הערר גבתה ראיות וקבעה "כי גירסת העוררת בנוגע ליחוד חניות ספצפיות אינה מתיישבת עם העדויות ועם הראיות בתיק שכן, בניגוד לפסק דין אפריקה ישראל, לא הוצגו כל הסכמי שכירות ספציפיים ולא הורם נטל הראיה המצביע על יחוד חניות מסויימות לשוכרים ספציפיים ויחודיים" (ראה: החלטת ועדת הערר מיום 23.09.09).

באשר לסוגית "שטחים משותפים" בית המשפט קבע כי "שטחים משותפים לא יחויבו בארנונה (כאשר חריג לפטור הוא אם לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק על ידי מחזיק אחד)".

כאמור, במקרה שבפניי לא הוכח כי המערערת מחזיקה בפחות מ-80% משטח החניות ולכן גם בסוגיה זו אינה יכולה להסתמך על פסק הדין הנ"ל.

28. אי לכך ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪. הסכומים יוצמדו למדד יוקר המחיה ויישאו הפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתנה היום, כ"ז אייר תשע"א, 31 מאי 2011, בהעדר הצדדים.