הרקע לעתירה וטענות הצדדים:

בפני עתירה כנגד שתי דרישות להגדלת חיובי הארנונה של קניון הקריון בקרית ביאליק:

הודעת המשיבה מיום 12.1.2010 על השתחררות מהסכם ודרישתה לתשלום שומה מתוקנת ומוגדלת בגין שטחי החניה סביב קניון "הקריון" המצוי בבעלות העותרת (להלן: "הקריון") בסך של 7,591,357.69 ₪ (להלן: "דרישת החיוב בגין שטחי החניה"). בדרישה זו משנה המשיבה את חיוב שטחי החניה מהתעריף שחויב בסך 50% מתעריף ב' של הסיווג "קרקע תפוסה" לתעריף של "משרדים, שירותים ומסחר" בגין כל החניה המבונה (חניה הנמצאת במבנים) ולתעריף של "קרקע תפוסה א'" לכל שטחי החניה הפתוחה (שאינה נמצאת במבנים).

דרישת המשיבה מיום 16.5.2010 לתשלום שומה מתוקנת ומוגדלת בגין שטחי המעבר הציבוריים בקיריון בסך של 932,216 ₪ (להלן: "דרישת החיוב בגין שטחי המעבר הציבוריים"). בדרישה זו משנה המשיבה את חיוב שטחי המעברים בקריון מתעריף של 50% בסיווג "משרדים, שירותים ומסחר" לתעריף מלא באותו סיווג.

העותרת טוענת כי שטחי החניה מפוזרים מסביב לקריון ופתוחים לציבור הרחב ללא תשלום, חלקם מקורים וחלקם אינם מקורים. נטען כי חניונים אלה משמשים את הקונים והמבלים בקריון, את דיירי הסביבה ואת אורחיהם. החניון מתפקד למעשה כמתקן חניה אזורי. העותרת טוענת כי המעבר מן החניות אל הקניון הוא באמצעות כניסות הבניין, המובילות למעברים ציבוריים רחבים, שמצדיהם ממוקמות החנויות ואלו שטחי המעבר הציבוריים. בנוסף, הקריון כולל מעברי שירות נפרדים בעורף החנויות, מחסנים, חדרים טכניים ושירותים ציבוריים. לטענת העותרת, ממועד הקמת הקריון ועד לשנת 1994 לא חייבה המשיבה את השטחים הנ"ל, כולל שטחי החניה, בארנונה, מתוך ההבנה כי מדובר בשטחים המשמשים את הציבור הרחב ולכן אינם ברי חיוב בארנונה. בשנת 1994 חייבה המשיבה לראשונה את כל שטחי החניה בסיווג "קרקע תפוסה ב'". בנוסף, שטחי המעבר הציבוריים חויבו לראשונה בשנת 1994 בסיווג "משרדים, שירותים ומסחר" בשיעור מלא. לטענת העותרת, החיוב מ- 1994 הוטל באופן רטרואקטיבי לשנים 1989 - 1994 ומהמועד בו הוטל החיוב ועד למועד חתימת הסכם פשרה בשנת 2001 ניהלו הצדדים התדיינות משפטית ארוכת שנים לגבי אופן חיוב השטחים הציבוריים בקריון.

העותרת טוענת כי כנגד החיוב שהוטל עליה בשנת 1994 הגישה המרצת פתיחה (ה"פ 786/94) ועתרה לפסק דין הצהרתי לפיו המשיבה אינה זכאית לגבות ארנונה בגין השטחים הציבוריים. כב' השופטת וסרקרוג דחתה ביום 13.11.1996 את טענת העותרת לפיה השטחים הציבוריים מהווים רחוב הפטור מארנונה וכן נדחו טענות העותרת לחריגה מדיני ההקפאה והפרת ההבטחה השלטונית שניתנה לעותרת על ידי המשיבה. יחד עם זאת, נקבע כי החיוב הרטרואקטיבי הוטל שלא כדין וכי המשיבה הייתה רשאית להטיל את החיוב משנת המס בה הוטל ואילך בלבד. לפיכך הורה ביהמ"ש לביטול החיוב הרטרואקטיבי ועל חיוב השטחים הציבוריים בהתאם לסיווגים שנקבעו על ידי המשיבה בשנת 1994 מכאן ואילך בלבד. כנגד פסק דין זה הגישה העותרת ערעור לביהמ"ש העליון בתיק ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נ"ה(1) 156. במסגרת הערעור צומצמה המחלוקת לטענה כי השטחים הציבוריים מהווים רחוב בלבד. בפסק הדין שניתן ביום 14.12.1996 קבע ביהמ"ש העליון (כב' השופטת דורנר) כי רחוב לצורך העניין הוא נכס שהנהנה העיקרי מהשירותים הניתנים לו הוא הציבור הרחב. כן נקבע כי השימוש שעושה הציבור הרחב בשטחים הציבוריים בקריון ובכלל זה בשטחי החניה הינו מוגבל וכרוך לרוב בביקור בחנויות שבקניון. לפיכך נקבע ששטחים אלו אינם מהווים רחוב הפטור מארנונה.

במקביל להליכים שהתנהלו ב"טענת הרחוב" ובטרם ניתן פסק הדין בע"א 9368/96 עתרה העותרת בהמרצת פתיחה נוספת (ה"פ 30065/97) כנגד החיוב השוטף של השטחים הציבוריים לשנים 1995-1997. טענותיה המרכזיות היו כי השימוש במעברים הציבוריים בקריון הינו שימוש ייחודי ושונה לחלוטין מהשימוש בשטחי החנויות או בכל שטח מסחרי אחר ברחבי העיר ולכן סיווגם של שטחים אלו בתעריף של שטחי המסחר הינו בלתי סביר באופן קיצוני ודינו בטלות. כן נטען כי חיוב שטחי החניה בקריון בתעריף של "קרקע תפוסה ב'" הינו בלתי סביר ויקר מידי, הן לאור השימוש שנעשה בהם כשטחי חניה והן לאור העובדה שמדובר בחניון המשרת את כל באי הסביבה ומהווה למעשה מתקן חניה ציבורי. עוד נטען כי חיוב שטחי החניה בסיווג "קרקע תפוסה ב'" הוטל שלא כדין שכן בצו הארנונה של המשיבה היה סיווג לשטחי חניה בתשלום בלבד, דבר המלמד כי שטחי חניה שאינם בתשלום פטורים מארנונה בהתאם להוראות צו הארנונה.

העותרת טוענת כי כב' השופטת גילאור (כתוארה דאז), אשר דנה בהמרצת הפתיחה הנ"ל, לא קיבלה את עמדת המשיבה לפיה יש לראות את מבנה הקריון כנכס אחד המשמש כולו למטרות עסקיות ללא הבחנה בין השימושים השונים שנעשים בחלקיו השונים והעדיפה את עמדת העותרת באשר לשימוש ולתועלת הכלכלית של המעברים הציבוריים. עוד טוענת העותרת כי כב' השופטת גילאור דחתה גם את טענת המשיבה כי לא ניתן לשנות את צווי הארנונה בשל דיני ההקפאה וקבעה כי הצווים ניתנים לשינוי והתאמה כתוצאה מיצירת סוגי נכסים חדשים. נקבע כי מאחר שאין סיווג מתאים לשטחים אלו בצו, שכן שטחים אלו מהווים נכס מסוג חדש שלא היה קיים קודם לכן בקריית ביאליק, יש לקבוע סיווג חדש לצורך חיוב שטחים אלה. עוד נטען כי נדחתה טענת המשיבה לפיה לא ניתן להסתמך על ההשוואה לנתוני חיוב של נכסים דומים ברשויות אחרות ונקבע כי בדיקת נתוני החיוב של נכסים דומים ברשויות אחרות מלמדת כי רשויות אלו התאימו את צווי הארנונה למציאות החיים ולשינויים שחלו עם הקמת קניונים שונים כמרכזי קניות.

נטען כי התקבלה במלואה טענת העותרת לפיה חיוב שטחי המעברים הציבוריים ושטחי החניה במסגרת החיוב מ- 1994 הינו גבוה באופן בלתי סביר וכי יש להפחיתו באופן משמעותי. העותרת טוענת כי בה"פ 30065/97 נפסק כי שטחי המעבר הציבוריים מהווים במהותם סוג שונה של נכס בהשוואה לשטחי המסחר ולכן אין זה סביר לחייבם כשטחי המסחר. כן נטען כי ביחס לשטחי החניה נקבע כי מאחר ומדובר בשטחי חניה נרחבים המשמשים לא רק את באי הקניון אלא גם נהגים חולפים רבים נוספים לא סביר להתייחס אליהם כקרקע תפוסה ב' המצויה בהחזקת הקריון בלבד.

העותרת טוענת כי הסוגיות העולות בתיק זה, הנוגעות לאופן חיוב שטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים בקריון, נדונו והוכרעו כבר בשנת 1997 במסגרת ה"פ 30065/97 מליסרון בע"מ נגד עיריית קריית ביאליק (להלן: "פסק הדין"), שם נקבע כי חיוב שטחים אלה בתעריפי החיוב מ- 1994 הינו בלתי סביר באופן קיצוני. לטענת העותרת, על אף פסק הדין המפורש ועל אף הסכמת הצדדים לגבי אופן ישומו של פסק הדין (הסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין), מבקשת המשיבה להטיל חיוב ארנונה העומד בסתירה מוחלטת לפסק הדין ותוך התעלמות בוטה ממנו. העותרת מציינת כי המשיבה לא כיבדה את הוראות פסק הדין הנ"ל וניסתה להתנער ממנו והעותרת נאלצה להגיש תביעה לאכיפת פסק הדין (ת"א 724/99), אשר הועברה לגישור בפני כב' השופט יעקב נאמן. במסגרת זו קיבלו הצדדים את הצעות המגשר והסכימו כי שטחי המעבר הציבוריים יחויבו החל משנת 1995 בשיעור של 50% מסיווג "משרדים, שירותים ומסחר", כי שטחי החניה יחויבו החל משנת 1995 בשיעור של 50% מסיווג "קרקע תפוסה ב'", כי העירייה תשיב לעותרת את הכספים ששולמו ביתר בשנים 1995 - 1998 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין וכי תחולת ההסכם לא הוגבלה בזמן. ההסכמה קיבלה תוקף של פסק דין ביום 15.7.2001. העותרת טוענת כי במשך 9 שנים שילמה את כל חיובי הארנונה של הנכס במלואם לפי החיוב המוסכם הנ"ל עד שבשנת 2008 ניסתה המשיבה להתנער מפסק הדין בה"פ 30065/97 ומהסכמת הצדדים ולהגדיל את שומת הארנונה בקריון.

עוד נטען כי עד שנת 2008 לא היה בצו הארנונה של המשיבה סיווג לשטחי חניה שאינם בתשלום ושטחי מעבר ציבוריים. כלומר, לטענת העותרת, על פי צו הארנונה של המשיבה שטחים אלו אינם ברי חיוב בארנונה. יתרה מכך, בשנים 2006 ו- 2007 הופיע במפורש בסעיף 12 לצו הארנונה של המשיבה סיווג ספציפי לשטחי החניה בקריון בו נקבע כי שטחים אלו יחויבו כמקשה אחת בסיווג קרקע תפוסה. נטען כי הגדרה זו נוספה בפרק העוסק בשיטת מדידה, דבר המעיד כי המשיבה ראתה בחיוב שטחי החניה בקריון כמקשה אחת כחלק משיטת המדידה שלה. על כן, נטען כי פיצול החיוב של שטחי החניה לחניה מבונה ושאינה מבונה במסגרת החיוב החדש מהווה שינוי בשיטת המדידה של החניון, דבר שאינו אפשרי. העותרת טוענת כי בשנת 2008 ביקשה המשיבה לראשונה להוסיף סיווג לחיוב שטחי חניה שאינה בתשלום בתעריף של 32 ₪ למ"ר. המשיבה ביקשה לקבוע תעריף חדש ואחיד לחיוב שטחי חניה שאינה בתשלום. נטען כי בקשה זו מלמדת על אי חוקיות החיוב הנוכחי שכן בשומה החדשה מבקשת המשיבה לפצל בין חיוב שטחי החניה המבונה ושטחי החניה שאינה מבונה ולחייב את שטחי החניה המבונה בקריון בתעריף של כ-100 ₪ למ"ר. כמו כן, בשנה זו ביקשה המשיבה לראשונה להוסיף סיווג לחיוב מעברים במרכזי מסחר וקניות בתעריף של 140 ₪ למ"ר. בקשת המשיבה לאישור חריג לשנת 2008 נדחתה. בשנת 2009 הגישה המשיבה בקשה נוספת להוספת סיווג לשטחי חניה שאינם בתשלום וביקשה לקבוע תעריף נמוך יותר לשטחי החניה, של 32 ₪ למ"ר בלבד. הבקשה נדחתה. בנוסף, בשנת 2009 הגישה המשיבה בקשה להוסיף סיווג חדש לשטחי מעבר ציבוריים וביקשה תעריף נמוך יותר בשיעור של 70 ₪ למ"ר בלבד, תוך שהיא מציינת כי התעריף הוא אחרי הנחה של 50%. העותרת שלחה התנגדות כנגד בקשת המשיבה לשרים להוספת הסיווגים החדשים. בעקבות התנגדות העותרת נדחתה שוב בקשת המשיבה להוספת הסיווג. בשנת 2010 הגישה המשיבה בקשה זהה נוספת להוספתסיווג לשטחי חניה שאינם בתשלום בתעריף של 33.6 למ"ר ולשטחי מעבר ציבוריים בתעריף של 147 ₪ למ"ר. כנגד בקשה זו הגישה העותרת שוב התנגדות. גם בקשה זו נדחתה במהלך ניהול ההליך בתיק זה.

העותרת מבקשת לקבוע כי הדרישות נשוא עתירה זו בטלות ונשלחו שלא כדין בשל עיקרון סופיות הדיון ומעשה בית דין, מאחר שכל העילות וכל הפלוגתאות נשוא דרישות החיוב הנ"ל נדונו והוכרעו בפסק הדין. לחילופין ובנוסף נטען כי הדרישות הנ"ל בטלות ונשלחו שלא כדין מאחר שלא מתקיימים התנאים בדין המאפשרים לעירייה להשתחרר מההסכמות בין הצדדים לגבי אופן יישום פסק הדין. לחילופי חילופין נטען כי דרישות החיוב החדשות צריכות להתבטל ו/או להיות מופחתות באופן משמעותי בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסק הדין. לחילופין ובנוסף נטען כי דרישות החיוב החדשות בטלות ונדרשו שלא כדין בשל העדר סיווג מתאים לחיוב שטחי חניה שאינם בתשלום ושטחי מעבר ציבוריים בצו הארנונה של עיריית קריית ביאליק. בנוסף נטען כי דרישות החיוב החדשות בטלות ונדרשו שלא כדין בשל חריגה מדיני הקפאה ושינוי מדיניות אסור, חוסר סבירות קיצונית וחוסר מידתיות. לחילופין ובנוסף נטען כי תיקון סיווג שטחי החניה מסיווג "קרקע תפוסה ב'" לכל שטחי החניון לסיווג "משרדים, שירותים ומסחר" לשטחי החניה המבונה וסיווג "קרקע תפוסה א'" לשטחי החניה שאינה מבונה בטל ובוצע שלא כדין. לחילופין ובנוסף נטען כי יש לקבוע כי חיוב שטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים בדרישות החיוב החדשות באופן מלא ולא בשיעור של 50% הינו בטל ונדרש שלא כדין.

עוד טוענת העותרת כי הודעות החיוב החדשות לא נשלחו בנסיבות רגילות בהן רשות מקומית מתקנת שומת ארנונה לאחר שמצאה טעות בשומה הקודמת. נטען כי מדובר בניסיון נוסף של עיריית קריית ביאליק להגדיל את שומת הארנונה של הקיריון תוך התנערות מפסיקה ספציפית ומפורשת שניתנה על ידי ביהמ"ש המחוזי לאחר התנהלות משפטית ארוכת שנים בין הצדדים שעל פיה נקבעה שומת הארנונה של הקיריון. העותרת טוענת כי פסק הדין קבע באופן מפורש כי החיובים המקוריים של שטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים בקיריון (משנת 1994), אשר היו נמוכים באופן משמעותי מדרישות החיוב החדשות, הינם בלתי סבירים וגבוהים באופן קיצוני ויש להפחיתם באופן משמעותי, שאם לא כן יבוטלו החיובים לחלוטין.

העותרת טוענת כי רק אם תאושר בקשת המשיבה להוספת סיווג חדש יכולה להשאל השאלה האם אישור השרים יכול להקנות למשיבה אישור "להשתחרר" מהוראות פסק הדין וכל עוד לא אושר למשיבה סיווג חדש לשטחים אלו המשיבה מחוייבת לסיווג שנקבע בעקבות פסק הדין ומנועה ומושתקת מלטעון כנגד החיוב המוסכם. עוד נטען כי לטענת העותרת פסק הדין והסכמת הצדדים הם שקובעים את אופן חיוב שטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים בקיריון ולא ניתן להשתחרר מהם גם אם תאושר בקשת המשיבה לקביעת סיווג חדש לשטחים אלו.

העותרת טוענת כי בדרישת החיוב בגין שטחי החניה מבקשת המשיבה להשתחרר מפסק הדין ולהגדיל את השומה הקודמת של שטחי החניה מ- 511,920 ₪ ל- 7,591,357.69 ₪. באשר לדרישת החיוב בגין שטחי מעבר ציבוריים נטען כי המשיבה ביטלה את החיוב המוסכם של שטחי המעבר הציבוריים בתעריף של 50% מסיווג "משרדים, שירותים ומסחר" והעמידה אותו על חיוב בשיעור מלא באותו הסיווג. נטען כי פסק הדין יצר מעשה בית דין לגבי אופן חיוב שטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים והעירייה אינה יכולה להשתחרר מפסק הדין. נטען כי הודעות ההשתחררות מהוות הפרה של פסק הדין ומטעם זה בלבד יש להורות על בטלותן.

נטען גם כי המשמעות האמיתית של הסכמת הצדדים היא למעשה יצירת סיווג חדש לשטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים בקריון שיהלום את השימוש הנעשה בשטחי החניה בקריון בשל היותם סוג נכס חדש שלא היה קיים קודם לכן. נטען כי עם הסכמת הצדדים לגבי אופן ישום פסק הדין וקביעת הסיווג החדש, הפך סיווג זה לחלק בלתי נפרד מרשימת הסיווגים בצו הארנונה. נטען כי מהרגע שנוצר הסיווג החדש, העירייה מחויבת לחייב את שטחי החניון על פיו וכך היא עשתה עד להפרת פסק הדין בשנת 2010. נטען כי חיוב העותרת שלא בהתאם לסיווג החדש, מבלי שהשתנה השימוש בנכס, מהווה חריגה אסורה מדיני ההקפאה הטעונה אישור מיוחד של שר הפנים ושר האוצר.

לגבי שטחי החניה טוענת העותרת כי המשיבה ראתה בעבר את כל החניון כמקשה אחת (מבונה ולא מבונה כאחד) וסיווגה אותו בסיווג "קרקע תפוסה ב'". נטען כי ההבחנה בין שטח החניה המבונה לשטח שאינו מבונה בחיובים החדשים מהווה שינוי שיטת מדידה וכי שינוי זה אסור ועומד בניגוד לדיני ההקפאה אשר אינו יכול להירפא גם באישור השרים. נטען כי גם בבקשה לאישור סיווג חדש לחניון שאינו בתשלום מבוקש תעריף אחיד לשני סוגי החניה ואין הבחנה בין שטחי חניה מבונים לשטחי חניה שאינם מבונים.

עוד נטען כי חיוב שטחי החניה המבונים בסך של כ-100 ₪ למ"ר במסגרת השומה המוגדלת לוקה בחוסר סבירות וחוסר מידתיות קיצוני, שכן מדובר בשטחי חניה נרחבים המשמשים במידה רבה את הציבור כולו כמתקן חניה אזורי ולכן חיובם בסיווג "משרדים, שירותים ומסחר" לוקה בחוסר סבירות קיצוני והדבר נקבע בפסק הדין. העותרת מצרפת לעניין זה חוו"ד של פרופ' דניאל צ'מנסקי, מומחה לכלכלה. נטען כי חיוב שטחי החניה המבונים לוקה בחוסר סבירות וחוסר מידתיות קיצוני גם ביחס לאופן בו מחייבות רשויות מקומיות אחרות שטחי חניה שאינם בתשלום בתעריפים הרבה יותר נמוכים מהתעריף של שטחי החניה המבונים בקריון. כך גם נטען כי החיוב לוקה בחוסר סבירות ביחס לאופן בו מחייבות רשויות מקומיות אחרות, לרבות קריית ביאליק, חניונים בתשלום שהפעילות בהם דומה בתעריפים נמוכים בהרבה. עוד נטען כי המשיבה מבחינה בין שטחי חניה "מבונים" ושטחי חניה "שאינם מבונים" כאשר במסגרת שטחי החניה "המבונים" כללה המשיבה גם חניות שאינן מקורות ומצויות על גג פתוח. שטחי החניה המבונים חויבו בתעריף עסקי כאילו היו שטחי מסחר בתוך הקניון. סיבה נוספת בשלה נטען כי מדובר בחיוב בלתי סביר הינה כי המשיבה מבקשת מהשרים לקבוע סיווג אחיד לשטחי חניה שאינם בתשלום בתעריף של 32 ₪ למ"ר בלי כל הבחנה בין שטחי החניה המבונים ושטחי החניה שאינם מבונים.

נטען כי לא ניתן להשתחרר מההסכם בין הצדדים לגבי אופן חיוב שטחי החניה שכן אין עילה להבחנה בין שטחי החניה המבונים לשטחי החניה שאינם מבונים; אין עילה לחיוב שטחי החניה המבונים בסיווג "משרדים, שירותים ומסחר" שכן הקריון לא עושה כל שימוש מסחרי או עסקי בשטחי החניה המבונים שהינם שטחי חניה פתוחים לציבור הרחב ללא תשלום, המשרתים את כל באי האזור; וכן משום שאין עילה לחיוב שטחי החניה שאינם מבונים בסיווג "קרקע תפוסה א'" שכן הסיווג המתאים לכל שטחי החניה הוא "קרקע תפוסה ב'".

בנוגע לדרישת החיוב בגין שטחי המעבר הציבוריים טוענת העותרת כי חיובם בסיווג "משרדים, שירותים ומסחר" כמו שמחויבים שטחי המסחר בתוך הקניון הינו בלתי סביר באופן קיצוני משום שהשימוש הנעשה בשטחי המעבר הציבוריים כ"מדרכות ציבוריות" הינו בעל אופי שונה ומובחן מהשימוש שנעשה בשטחי המסחר והדבר נקבע במפורש בפסק הדין וכן משום שרשויות מקומיות אחרות מחייבות את שטחי המעבר הציבוריים בתעריף שהינו, לכל היותר, 50% מתעריף שטחי המסחר. נטען כי החיוב אף איננו סביר ביחס לאופן בו מבקשת המשיבה מהשרים לחייב שטחים אלו, שם מבוקש להטיל על שטחים אלו חיוב בשיעור של 50% מהסיווג החדש שיאושר, כלומר, 73.5 ₪ למ"ר ולא 100 ₪ למ"ר כפי שצוין בדרישת החיוב החדשה.

לגופו של החיוב בשטחי המעבר הציבוריים טוענת העותרת כי לא מתקיימות העילות שבדין לביטול שיטת החיוב המוסכם שנקבעה בהסכם שכן נימוקי המשיבה בהודעתה אינם מהווים עילה להשתחררות מההסכם. נטען כי לשטחי המעבר אין תועלת כלכלית נוספת לקריון ורק ב- 10% משטחים אלו נעשית פעילות מסחרית כלשהי. נטען כי התמורות שחלו בשטחי המעבר הציבוריים אינן מעידות על הרווחיות של הקריון שכן מדובר בשינויים מינוריים הנובעים מחילופי מחזיקים ושינויים מבניים בתוך הקריון בלבד וסך שטחי המעבר הציבוריים לא השתנה כלל. כן נטען כי תוספת שטחי החניה בקריון אינה מעידה על "רווחיותו" של הקריון כפי שטוענת המשיבה אלא ההיפך מכך, שכן הקניון סובל ממצוקת חניה ומדובר בקניון אשר משמש כתחליף למרכז עיר ולא מכביד על התשתיות הפנימיות של העיר ואף מסבסד למעשה את המשיבה. עוד נטען כי החיוב המוסכם לא יוצר אפליה בין העותרת ליתר העסקים בעיר, כפי שטוענת המשיבה, וכי החיוב החדש יצור אפליה בין העותרת לבין יתר מרכזי הקניות בארץ המחויבים בגין שטחי המעבר הציבוריים בסכום שאינו עולה על 50% מחיוב שטחי המסחר.

העותרת טוענת כי מנסיונות המשיבה להוסיף סיווג לשטחים אלו במהלך השנים ניתן ללמוד כי המשיבה עצמה סבורה כי לא ניתן לחייב שטחים אלו בניגוד לפסק הדין ולכן מנסה היא מדי שנה לקבוע סיווג חדש לשטחים אלו. עוד נטען כי ניתן ללמוד כי המשיבה סבורה כי פסק הדין וההסכמה בין הצדדים מחייבים אותה גם כיום וכי אם יאושר סיווג חדש לשטחים אלו הרי שהיא תוכל לגבות מהעותרת ארנונה בשיעור 50% מהתעריף החדש שיקבע לסיווג בלבד. כמו כן, נטען כי ניתן ללמוד כי המשיבה סבורה גם כיום כי אין להבחין בין שטחי חניה מקורה ושטחי חניה שאינה מקורה. העותרת טוענת כי גם אם יאושרו הסיווגים החדשים הם לא יחולו על החיוב של שטחים אלו בקריון ואלו יחויבו בהתאם לפסק הדין וההסכמה בין הצדדים בלבד. כן נטען כי לאחר שהמשיבה ראתה שאין היא מצליחה לאשר סיווג חדש לשטחי החניה שאינם בתשלום ושטחי המעבר הציבוריים, מנסה היא למצוא דרך חדשה להגדיל את הכנסותיה תוך שהיא מכנה את נסיונה להגדלת השומה כ"הודעות השתחררות".

העותרת טוענת כי יש לסלק את "הודעות ההשתחררות" ודרישות החיוב על הסף שכן הן נשלחו בחוסר תום לב, תוך הפרת חובת ההגינות המנהלית המוגברת החלה על המשיבה כרשות ציבורית, כאשר המשיבה לא ציינה בהודעות את המסכת העובדתית והמשפטית הארוכה שקדמה להן והתעלמה מפסק הדין המתייחס במפורש לחיוב נשוא ההודעות והעומד בסתירה לטענות המשיבה בהודעות ההשתחררות. נטען כי פסק הדין יצר מעשה בית דין לגבי אופן חיוב שטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים בקריון. כן נטען כי בשל בקשות המשיבה לשינוי הסיווג ניתן ללמוד כי המשיבה סבורה שהיא כבולה לפסק הדין וההסכמה לגבי אופן ישומו וכי יש להפחית 50% מחיוב הארנונה של הקריון מכל סיווג שיאושר על ידי השרים. כן ניתן ללמוד כי המשיבה רואה בשטחי החניה, בין מבונים ובין שאינם מבונים, כמקשה אחת. על כן, נטען כי המשיבה מנועה ומושתקת מלהטיל על העותרת את הדרישות החדשות כמפורט בהודעות ההשתחררות ויש לראות במעשיה של המשיבה בהגשת הבקשה לאישור חריג לסיווגים החדשים כהודאת בעל דין באשר לעובדה כי השינוי שבוצע במסגרת החיובים החדשים דרוש אישור שרים ובהעדר אישור כזה השינוי הינו בלתי חוקי.

העותרת טוענת עוד כי המשיבה אינה יכולה להשתחרר מהסכמת הצדדים לגבי אופן יישום פסק הדין גם לו היה מדובר בהסכם פשרה, שכן מדובר בהסכם פשרה שנחתם לאחר שהמשיבה ערכה בירור עובדתי ומשפטי מקיף לגבי נסיבות החיוב של הנכס ולכן, לאור אינטרס ההסתמכות של העותרת, עקרון סופיות השומה והחובה לכבד הסכמים, המשיבה אינה יכולה להשתחרר ממנו.

העותרת טוענת כי התוצאה של ביטול הסכמת הצדדים היא ביטול החיוב של שטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים לחלוטין, שכן חיוב שטחים אלה לא היה חוקי מלכתחילה מאחר שבצו הארנונה של המשיבה אין סיווג לשטחים אלה ובקשות המשיבה להוסיף סיווג לשטחים אלה נדחו. כמו כן, נטען כי מאחר שהסכמת הצדדים מהווה ישום של הוראות פסק הדין, גם אם תבוטל הסכמת הצדדים לגבי אופן ישום פסק הדין הרי שפסק הדין עומד על כנו והצדדים מחויבים לפעול על פיו. העותרת טוענת כי בפסק הדין נקבע כי חיוב השטחים הציבוריים בחיוב המקורי (משנת 1994) הינו גבוה ובלתי סביר באופן קיצוני ויש להפחיתו באופן משמעותי בתוך ארבעה חודשים אחרת החיוב יבוטל לחלוטין. על כן, טוענת העותרת, גם אם יקבע כי ניתן לבטל את הסכמת הצדדים משמעות הדבר כי יש לחזור להוראות פסק הדין ולהורות על ביטול החיוב לחלוטין.

המשיבה טוענת כי הסכם הפשרה בין הצדדים אינו מקנה לעותרת זכות בלתי ניתנת לערעור ולעולמי עד. נטען כי הכלל "מעשה-בי-דין" אינו חל בעניינים פיסקאליים, לא כל שכן בהסכמי שומה ומקל וחומר בכאלה שאינם מוגבלים בזמן. לגבי האחרונים מקובלת התפיסה כי אין אפילו צורך בהודעת השתחררות ודי במשלוח שומה מתקנת. המשיבה טוענת כי די בחלוף הזמן (כ-10 שנים) כדי להצדיק את הפעלת הסמכות הנתונה לרשות המקומית להשתחרר מהסכם שומה, ככל שנחוצה השתחררות. עוד נטען כי ממילא חל שינוי באקלים המשפטי, המצדיק השתחררות, ככל שנחוצה. כן נטען כי הנתונים המתבררים, לרבות התפיסה שהובילה להסכם הפשרה, מחייבים השתחררות. המשיבה טוענת כי בחלוף כ-10 שנים מיום כריתת הסכם הפשרה המשיבה רשאית להשתחרר ממנו כדי לבחון ולדון מחדש בסיווגים הראויים ולא זו בלבד, אלא שעל פי הנתונים המתבררים, זוהי אף חובתה של המשיבה להשתחרר מהסכם הפשרה.

המשיבה הגישה לביהמ"ש חוו"ד מטעמה, אשר הוכנה על ידי מר ראובן פרדס, לפיה החיוב שהוטל על העותרת הינו ראוי, סביר ומידתי בעוד שלא ראוי, לא סביר ולא מידתי הוא החיוב על פי הסכם הפשרה. שכן החיובים מכוחו מופחתים באופן קיצוני ובלתי סביר. המשיבה טוענת כי שיטת ההשוואה בה נקט המומחה מטעם העותרת, פרופ' צ'מנסקי, להוכחת סבירות הסכם הפשרה או אי סבירות החיוב נשוא העתירה נשללה בפסיקה. נטען כי השוואה של שניים מתוך רכיבי החיוב (חניה ומעברים) בין חיוב העותרת והחיוב הננקט ברשויות אחרות הינה השוואה מגמתית ופסולה שנשללה בפסיקה עניפה אשר קבעה כי ההשוואה התקפה צריכה להעשות על פי מכלול הרכיבים שמרכיבים את חיוב הנכס ולא בדרך של דליית נתונים מתוכו והשוואתם ככאלה.

המשיבה טוענת כי המומחה מטעמה, פרדס, בדק ומצא כי על פי שיטת המכלול, שנקבעה בפסיקה לאחר פסק דינה של גילאור, קיימות רשויות מקומיות רבות אחרות שבהן חיובה של העותרת בגין הקריון, לו היה שוכן באותן הרשויות, היה גבוה מזה שבקריית ביאליק. כן נטען כי על פי חוות דעתו של פרדס, תעריף הארנונה של המשיבה הוא נמוך. נטען כי בהינתן שיעורו הנמוך של התעריף הקבוע ל"משרדים, שירותים ומסחר" אין זה בלתי סביר שצו הארנונה של המשיבה אינו קובע תעריפים מופחתים לשימושי משנה לסיווג זה, כגון חניה, מעברים וכדומה. נטען כי בהינתן שיעורו הנמוך של התעריף הקבוע ל"משרדים שירותים ומסחר" סך החיוב המושת על הקריון בעקבות הודעת ההשתחררות הינו סביר והחיובים מכוח הסכם הפשרה הינם בלתי סבירים באופן קיצוני. נטען כי מבחינת התעריף וסבירותו אין מניעה להחילו גם על החניה הפתוחה.

המשיבה טוענת כי טענות העותרת מסתכמות בטענה כי אין להחיל על החניון את הסיווג "משרדים שירותים ומסחר", טענה אשר מקומה להתברר בועדת הערר, ובטענה כי יש להחיל על המעברים הציבוריים חיוב של 50% מהשטח על פי סיווג "משרדים שירותים ומסחר" בהתאם להסכם הפשרה.

המשיבה טוענת כי בהסכם הפשרה דבקה אי חוקיות בהיבט של החלת תעריף הנגזר מהסיווג "קרקע תפוסה" על מבנים המשמשים כחניה.

כמו כן, טוענת המשיבה כי אין כל תוקף לטענת מעשה-בי-דין בדיני מס ככלל ובדיני ארנונה בפרט וממילא אין תוקף לטענה משעה שלפנינו הסכם פשרה, וזאת אף אם הסכם הפשרה מבוסס על פסק הדין, שהרי בהסכם פשרה עסקינן ולא בהכרעה שיפוטית. המשיבה טוענת כי ממילא אין מקום לטענת מעשה-בי-דין בענייני ארנונה, הן במישור של השתק עילה, שכן כל שנת מס מקימה עילת תביעה חדשה ושונה מקודמתה, והן במישור של השתק פלוגתא, שכן פסק הדין אינו מקים השתק פלוגתא, אלא ביחס לשנים 1995-1997 ואף אם כן ממילא מקובל בדיני מס כי שינוי נסיבות יכול אף להיות שינוי במסגרת המשפטית. מאחר שמדובר בהסכם שומה שאינו מוגבל בזמן, נטען כי אין תוקף ותחולה לתורת ההשתק שכן כל שנת מס עומדת לעצמה ושינוי באקלים המשפטי גובר על מעשה בית דין ממילא. נטען כי מאז כריתת הסכם הפשרה חלו שינויים ביחס למסד הנתונים שעמד לנגד עיני העירייה עת נכרת הסכם הפשרה, הן בהתייחסות הפסיקה לסיווגים שעל הפרק והן בתנאים אחרים.

המשיבה טוענת כי על פי פסקי דין שניתנו על ידי ביהמ"ש העליון בשנת 2006 מקומות חניה בחניון חויבו בהתאם לסיווג השטח העיקרי שאותו הם משרתים. כן נטען כי בירור המחלוקת האם פסקי הדין הנ"ל ישימים על שטחי חניה בקריון נתון לסמכות ועדת הערר ולא לסמכות ביהמ"ש הדן בעתירה זו.

לטענת המשיבה, מאחר שתכלית החניה בקריון היא להעצים את כמות המבקרים בו ובעקיפין את הכנסותיו ואין תכליתה פתרון מצוקת החניה בעיר ומאחר שהעותרת יכולה למנוע מן הציבור את המעבר בחניון, מדובר בחניון שתכליתו הברורה היא לשרת את באי הקניון, מתוך מטרה ברורה להגדיל את כמות המבקרים בקניון, להפכו למוקד משיכה מועדף ובעקיפין להעצים את ההכנסות ממנו. על כן, הנאת הציבור מהחניון הינה שולית, זניחה ולעולם תדחה מפני האינטרסים הכלכליים של העותרת. לכן טוענת המשיבה כי בשל הזיקה המהותית הקיימת בין שטחי החניה והמסחר בקריון, יש לסווג את שטחי החניה על פי מהותם העיקרית "משרדים שירותים ומסחר". כן נטען כי אין מדובר במתקן רב תכליתי בו כל יחידה נועדה להגשמת תכלית אחרת ולא מתקיימת זיקה בין יחידותיו. אלא ההיפך, הפעילויות המבוצעות בחלקיו השונים של הנכס משולבות ותכליתן אחת. על כן, נטען כי מקומות החניה בקריון הינם בגדר שטח נלווה הצמוד מהותית לשטח העיקרי ואין מדובר ביחידה נפרדת ועצמאית המהווה חלק ממתקן רב תכליתי. מקומות החניה מהווים כלי שרת לבעלי העסקים בקריון ובפועל מהווים הם את נשמת אפו של הקניון.

גם לעניין שטחי המעברים הציבוריים נטען כי ההשוואה לפי שיטת המכלול מכריעה את הכף בבירור לטובת עמדת המשיבה לפיה אין מקום להפחתת הארנונה בגין שטחי המעברים, שכן זו כבר גלומה בתעריף העיקרי הנמוך. המשיבה טוענת כי גם בעניין זה הנתונים הוצגו על ידי פרופ' צ'מנסקי באופן שגוי, שכן המעברים הציבוריים בקריון, המחויבים כיחידה אחת ששטחה כ- 10,000 מ"ר, זוכים לתעריף ממוצע של כ-100 ₪ למ"ר והתעריף ההתחלתי ממנו נגזר חיוב המעברים הינו נמוך ביותר בהשוואה לרשויות אחרות. נטען כי תפיסת היסוד לפיה שטחי המעברים צריכים להיות ממוסים בשיעורים נמוכים מהשטח העיקרי הינה שגויה כהנחת מוצא שאין בלתה. המשיבה טוענת כי הן השטח העיקרי והן השטח המשותף בקניון משמש את העותרת, את בעלי העסקים ואת לקוחותיהם. התועלת הצומחת מהמעברים היא מהותית, הן לאור השכרת שטחים ניכרים בהם לצרכים עסקיים גרידא, הן לאור היותם גורם המעודד את הקונים לבקר בקניון בשל נוחות והן לאור העובדה שבסופו של דבר שטחי המעברים והחנויות דרים בצוותא חדא זה לצד זה ולאחד אין קיום בלעדי האחר.

המשיבה טוענת כי במשך השנים שמאז הסכם הפשרה חלו תמורות ניכרות בשטחים אלו. שטחי החניה גדלו עד לבלי הכר וכך גם שטחי המעברים והיקף הפעילות המסחרית שבהם. נטען כי תמורות אלו מהוות צידוק כי המשיבה תבחן מחדש את חיובי הארנונה וכפועל יוצא אף תבטל כליל כל משקל שכביכול יוחס ל"שימוש הציבורי" בשטחי המעברים במסגרת הסכם הפשרה. נטען כי העיוות האמור אף יוצר אפליה לא הוגנת ובלתי מידתית כלפי בעלי עסקים אחרים בעיר, שכן הוא גורם לחלוקה לא הוגנת ולא צודקת של נטל המס בין כלל הנישומים בעיר.

עוד טוענת המשיבה כי העותרת שילמה ארנונה בשיעורים מופחתים באופן קיצוני וניכר ובכך הכבידה הן על הקופה הציבורית והן על יתר הנישומים שנאלצו לשאת בנטל המס.

בכל הנוגע לבקשת המשיבה מהשרים לקבוע סיווגי משנה לחניות ולמעברים וסירוב השרים לאשר את הבקשה טוענת המשיבה כי אין להתפלא על דחיית הבקשות על רקע מחלוקות כה חריפות בין הצדדים ובהינתן הליך תלוי ועומד. כן נטען כי אין בבקשות אלו או בדחייתן כדי להוות ראיה לאי סבירות החיוב נשוא העתירה, שהרי אין בבקשה או בסירוב כדי לשלול את האפשרות כי מרכיבי החיוב שהוחלו הינם כדין. נטען כי בקשות מסוג זה נועדו, בין השאר, ליצור צו ארנונה שישקף מדיניות עירונית שביסודה שיקולים כגון עידוד פיתוח עסקים ותעשיה בעיר פלוניות וכיוצ"ב.

עוד טוענת המשיבה כי העותרת נשענת בעתירתה על אמירות מתוך תצהירו של מר שלמה עובדיה, כיום סמנכ"ל תפעול בקריון ומי שכיהן בעבר כמנכ"ל העירייה, וכן מצטטת חלקים מתוך תצהיר קודם של מר עובדיה, אך לא צירפה במלואו את תצהירו הקודם. לטענת המשיבה, מדובר בפגם חמור המצדיק את דחיית העתירה על הסף, שכן מדובר בהשמטת פרטים והעלמת עובדות מביהמ"ש, שכן בתצהירו הקודם עובדיה העיד וגרס את ההיפך הגמור לנטען בעתירה. נטען כי בתצהירו הקודם גרס עובדיה כי יש לראות את מבנה הקריון כולו כנכס אחד המשמש כולו למטרות עסקיות ללא הבחנה בין השימושים השונים שנעשים בחלקיו השונים. המשיבה טוענת כי אי צירוף תצהיר עובדיה הקודם הינו מחדל קשה היורד לשורש הנושאים שעל הפרק והמצדיק כשלעצמו את דחיית העתירה על הסף.

בכל הנוגע לטענת העותרת כי הסכם הפשרה יצר סיווגים חדשים נטען כי הסמכות היחידה לקבוע סיווגים היא של מועצת העיר (בכפוף לאישור השרים) ולכן מדובר בטענה מופרכת שאין לה עיגון.

באשר לטענת העותרת לפיה מדובר בשינוי שיטת מדידה טוענת המשיבה כי אין שינוי בשיטת המדידה. הנכס נמדד לפי אותה שיטה, כאשר ההבדל הוא שהפעם מוחל על כולו תעריף אחר. נטען כי אין הגיון בהנחת העותרת כי בהסכם הפשרה נקבעה שיטת מדידה לפיה כל תעריף שיוחל על שטחי המעברים ושטחי החניון יופחת ב- 50%.

עוד נטען כי ההבחנה בין חניה מבונה לחניה שאינה מבונה קשורה לשאלת הסיווג שבסמכות ועדת הערר.

באשר לטענת העותרת כי מדובר בחיובים לא סבירים ביחס לבקשות המשיבה מן השרים נטען כי העובדה שהמשיבה ביצעה מהלך מתון במקום להחיל מלכתחילה את הסיווג הנוכחי אינה מוכיחה דבר ואין להתפלא על דחיית בקשות המשיבה מהשרים על רקע מחלוקות כה חריפות ביניהם ובהינתן הליך תלוי ועומד. נטען כי הבקשות או דחייתן אינן מהוות ראיה לאי סבירות החיובים נשוא העתירה שהרי אין בבקשה או בסירוב האמורים כדי לשלול את האפשרות כי מרכיבי החיוב שהוחלו הינם כדין.

בתשובתה טוענת העותרת כי השימוש ב"שיטת המכלול" אליה מפנה המשיבה יוצר עיוות משמעותי בנתונים בנסיבות העניין. זאת מאחר שהעותרת אינה מחזיקה בשטחים המסחריים בתוך הקניון. שטחים אלה מושכרים למחזיקים חיצוניים והם משלמים את הארנונה בגינם. מאחר שהעותרת מחויבת בארנונה בגין שטחי החניה ושטחי המעברים בלבד, הרי שעבור העותרת, מכלול הנכס הינו שטחי החניה ושטחי המעבר הציבוריים בלבד. עוד טוענת העותרת כי היא אינה צריכה להנזק מהעובדה שהתעריף העסקי אותו קבעה המשיבה לארנונה בגין השטחים המסחריים הינו נמוך לעומת רשויות אחרות. נטען כי הפתרון לעניין זה הוא לבקש מהשרים להעלות את התעריף העסקי ולא להעלות את התעריף רק לשטחים הציבוריים המוחזקים על ידי העותרת. העותרת טוענת גם כי הנתונים העובדתיים אשר הובאו על ידי המומחה מטעם המשיבה, מר פרדס, הינם מנותקים מהמציאות ואינם תואמים את האופן שבו מחויבים השטחים בפועל. נטען כי מר פרדס פירש את צווי הארנונה על דעת עצמו ובפועל חלק ניכר מהרשויות המקומיות אליהן מתייחס מר פרדס בחוות דעתו אינן מפרשות כך את צווי הארנונה שלהן. נטען כי דווקא הנתונים שהובאו על ידי פרופ' צ'מנסקי, המומחה מטעם העותרת, הינם נתוני החיוב האמיתיים של שטחים אלו, כפי שהרשויות המקומיות עצמן רואות אותם.

העותרת טוענת כי המחלוקת בין הצדדים היא סמכותה של המשיבה להשתחרר מהוראות פסק הדין והסכם הפשרה שנחתם מכוחו ולא מדובר במחלוקת רגילה בענייני ארנונה או כמחלוקת בעניין סבירות התעריפים החדשים בלבד. נטען כי המשיבה היא זו שמבקשת להשתחרר מפסק הדין והסכם הפשרה שנחתם מכוחו ונטל ההוכחה בעניין זה הוא עליה. כן נטען כי ביהמ"ש אינו מתבקש לקבוע האם התעריפים בדרישות החיוב החדשות של המשיבה הינם סבירים אלא רק להכריע האם התעריפים שנקבעו בהסכם הפשרה הינם סבירים.

העותרת טוענת כי המשיבה לא הוכיחה כי חל "שינוי באקלים המשפטי" המצדיק סטיה מהוראות פסק הדין והסכם הפשרה. כן נטען כי הצדדים הביעו כוונה מפורשת בהסכם הפשרה כי התעריפים שנקבעו במסגרתו יחולו גם בשנים הבאות ואין מקום לסטות מההסכם אלא במקרה בו יוכח שינוי עובדתי. נטען כי אין להתיר השתחררות מפסק הדין והסכם הפשרה במקרה דנא בו מדובר על הסכם פשרה ליישום פסק דין אופרטיבי, אשר הייתה בו הסכמה מפורשת כי יחול בשנים הבאות ואשר הצדדים התנהלו לפיו במשך 10 שנים. נטען כי השתחררות מפסק הדין והסכם הפשרה מהווה פגיעה קשה באינטרס ההסתמכות של העותרת, במיוחד כאשר חיובי הארנונה החדשים גבוהים באלפי אחוזים מהחיובים הקיימים מכוח הסכם הפשרה. כן נטען כי המשיבה לא הוכיחה כי מתקיימות נסיבות המאפשרות לה לסטות מפסק הדין והסכם הפשרה.

בכל הנוגע לתצהירו של מר שלמה עובדיה, אשר שימש כמנכ"ל העירייה במועד פסק הדין ומשמש כמנכ"ל הקריון היום, טוענת העותרת כי התצהיר שניתן בהליך הקודם שיקף את עמדת העירייה באותו מועד והוא נדחה על ידי כב' השופטת גילאור. נטען כי לאחר שעמדה זו נדחתה, אין ללמוד ממנה דבר לענייננו.

באשר לשינויים שחלו בשטחי החניה והמעברים הציבוריים, אשר גדלו, טוענת העותרת כי מדובר בשינויים מינוריים שאין בהם כדי להעיד על רווחיותם של שטחים אלו.

דיון ומסקנות:

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוגשו לעיוני הגעתי למסקנה כי יש לדחות את העתירה, שכן לא נפל בהודעות ההשתחררות של המשיבה מההסכם פגם המצדיק התערבות. אפרט להלן.

למעשה טענות העותרת כנגד החיובים נשוא עתירה זו, אשר הוטלו בגין שטחי החניה ושטחי המעברים הציבוריים בקריון, מסתכמות בשתי טענות: הטענה הראשונה היא שהמשיבה אינה רשאית להשתחרר מפסק הדין והסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים. הטענה השניה היא כי התעריפים שנקבעו בהסכם הפשרה בין הצדדים הם התעריפים הסבירים ואין לסטות מהם.

מאחר ששאלות הסיווג, השימוש והגודל של שטחים אלו אינן עומדות במרכז הסכסוך בין הצדדים ולא נטענו טענות מן הטענות המוזכרות בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו - 1976 (מלבד הטענה לעניין טעות בגודל השטחים, שתידון בפני ועדת הערר), אלא מדובר בטענות בדבר סבירות החיובים והסטיה מהסכמת הצדדים, אינני רואה סיבה מוצדקת שלא לדון בטענות אלה במסגרת עתירה זו (ראו: ע"א 2064/02 תשלובת ח. אלוני בע"מ נ' עיריית נשר, טרם פורסם (19.8.04); בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מ"ו(1) 793). סמכותו של מנהל הארנונה היא מצומצמת ומוגבלת לנושאים עובדתיים, טכניים ברורים בלבד. לשאלות עקרוניות יותר, כגון סבירות גובה הארנונה וכדומה, אין הוא רשאי להדרש (ראו: בג"צ 764/88 הנ"ל; עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, טרם פורסם (5.9.05)) ומכל מקום, "לא בהכרח מוציאה דרך ההשגה את האפשרות לפנות לבית-משפט, במיוחד כאשר מדובר בנושאים בעלי חשיבות עקרונית או בהבטחה שלטונית נטענת..." (ראו: ע"א 2064/02 הנ"ל; ע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' קרשין, פ"ד נ(5) 478).

כאמור, בין הצדדים קיים הסכם פשרה שנכרת לאחר מתן פסק הדין. במסגרת הסכם הפשרה הגיעו הצדדים להסכמה לגבי סיווגם של השטחים הכוללים את שטחי החניה ושטחי המעברים הציבוריים ולגבי אופן החיוב של שטחים אלו. הסכם הפשרה לא הוגבל בזמן. אמנם, כטענת המשיבה, בעניינים פיסקליים לא חל עיקרון מעשה-בית-דין (ראו: ע"א 165/64 ראש העיריה, חברי המועצה ובני העיר תל-אביב-יפו נ' יעקב כהן, פ"ד י"ח(3) 303), שכן כל שנת מס עומדת בפני עצמה וקביעות שנקבעו בפסק דין לגבי שנת מס מסוימת יפות רק לגבי השנה שנדונה באותו פסק דין (ראו: בג"צ 764/88 הנ"ל). כמו כן, מאחר שזהו הדין בעניין קביעות שנקבעו בפסק דין של ערכאה משפטית, קל וחומר שזהו הדין בהסדר שעשו הצדדים עצמם (בג"צ 764/88 הנ"ל).

חרף זאת, ניתן וגם ראוי לראות בהסכם שנעשה בין הצדדים לגבי אופן סיווג השטחים וחיובם בארנונה כבסיס מוסכם לחיוב, במיוחד כאשר מדובר בהסכמה שהושגה לאחר התנהלות משפטית ארוכת שנים לגבי אופן החיוב בארנונה. ראו:

בג"צ 764/88 הנ"ל;

ע"א 2064/02 הנ"ל;

ע"א 11371/05 המועצה האזורית באר טוביה נ' ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, טרם פורסם (20.2.08).

הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין ולכן יש לראותו כפסק דין המחייב את הצדדים ומאחר שלא ערערו עליו, הרי שהפך לחלוט. מדובר בהסכם המעגן את הסכמות הצדדים אשר הושגו לאחר ניהול הליכים משפטיים ומו"מ. כמו כן, מלשון ההסכם, הקובע את מנגנון החיוב בגין השטחים נשוא העתירה, עולה כי מדובר בהסכם הצופה פני עתיד, שכן הוסכם כי החיוב יהיה כפי שנקבע בהסכם הפשרה הן לגבי התקופה שלגביה הייתה המחלוקת בין הצדדים והן מכאן ואילך. מדובר בהסכם מחייב בנוגע להפעלת סמכותה של המשיבה בגביית מיסי הארנונה מהעותרת.

עם זאת, ההסכמה בין הצדדים איננה סוף פסוק והעובדה כי להסכם הפשרה תוקף מחייב, אינה שוללת את יכולת המשיבה לסטות ממנו, או להשתחרר ממנו, מקום שמוצדק לעשות כן בשל צורך ציבורי (ראה: ע"א 2064/02 הנ"ל) או בשל שינוי במצב העובדתי ו/או המשפטי המצדיק השתחררות מההסכם. אין המשיבה מנועה מלבחון כל שנה את העובדות בשטח כהווייתן ולחייב את העותרת בהתאם. בכגון דא, אין הצדקה להנציח טעות ואין זכות קנויה לעותרת כי הסדר של פשרה שהמשיבה פעלה על פיו בעבר, או הנחות ספציפיות שקיבלה העותרת בעבר, יחייבו את המשיבה לעולמי עד, אף שאינם משקפים את המציאות (ראו: בג"צ 5705/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עירית קרית אתא, טרם פורסם ( 16.5.95)).

בעע"מ 5666/09 עיריית פתח תקווה נ' ישיר איי.די.איי. חברה לביטוח בע"מ, פורסם באתר נבו, פסק דין מיום 21.6.20, נאמרו לגבי דוקטרינת ההשתחררות המנהלית הדברים הבאים:

"דוקטרינה זו מעגנת את יכולתה של הרשות לסטות מהסכם שכרתה, אם "צורכי ציבור חיוניים" מצדיקים זאת (למקרים בהם נבחן השימוש בדוקטרינה בהסכמים של הרשות בעניין ארנונה, ראו למשל: ע"א 250/88 קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל נ' עיריית באר-שבע, פ"ד מג(4) 488 (1989); בג"צ 4915/00 רשת חברת תקשורת והפקות (1992) בע"מ נ' ממשלת ישראל, פ"ד נד(5) 452 (2000); ע"א 2064/02 תשלובת ח. אלוני בע"מ נ' עיריית נשר, פ"ד נח(6) 111 (2004) (להלן: עניין תשלובת אלוני); עע"ם 8183/03 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' מועצה אזורית הגולן ([פורסם בנבו], 22.8.2010) (להלן: עניין חברת החשמל)).

לרוב, משמשת דוקטרינת ההשתחררות במקרים בהם חל שינוי נסיבות מהותי של הנסיבות החיצוניות שהיו ביסוד כריתת החוזה (ראו: בג"צ 4383/91 שפקמן נ' עיריית הרצליה, פ"ד מו(1) 447, 455 (1992)). עם זאת, כבר נקבע כי "ייתכן שהטעם בבסיסה יהיה צורך ציבורי חיוני, וזאת בלא שהתרחש שינוי מהותי בנסיבות" (עניין חברת החשמל, פס' 18 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה; ראו גם: ע"א 2761/06 "מנורה" איזו אהרון בע"מ נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פס' 6 לפסק דינו של השופט א' גרוניס ([פורסם בנבו], 9.7.2007); ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5) 506, 522 (2000))".

במקרה דנן, הודעות ההשתחררות שנשלחו לעותרת על ידי המשיבה בשנת 2010 מהוות הודעה מספקת על מנת להשתחרר מההסכם בין הצדדים בכל הנוגע לשנת המס 2010 ואילך. יש לבדוק, אם כן, האם קיימים טעמים המצדיקים השתחררות מההסכם.

לאחר בחינת הטענות שהובאו בפני אני קובע כי מכלול הנסיבות הכולל הן את הזמן הרב שחלף מאז ההסכם והן את השינוי העובדתי שחל בשטחי החניה ובשטחים הציבוריים, אשר גדלו והתרחבו בצורה משמעותית וכן הצורך הציבורי שבקביעת מיסי ארנונה אשר לא יצרו אפליה בין העותרת ובין עסקים אחרים וכן בין המשיבה ובין רשויות אחרות מצדיקים את ההשתחררות מההסכם בין הצדדים.

יתכן שבשנים הראשונות שלאחר הקמתו של הקריון הייתה הצדקה כלשהי להקלה במיסים, תוך קביעת סיווג מיוחד לשטחי החניה והמעברים הציבוריים ותוך מתן הנחה של 50%, כפי שנקבע בפסק הדין ובהסכמת הצדדים. עם זאת, לאחר חלוף כ- 10 שנים מההסכמה בין הצדדים ולאחר שחלו שינויים בשטחי החניה ובשטחים הציבוריים, אשר גדלו והתרחבו, ומאחר שהסיווג לפיו חויבו שטחים אלה עד כה איננו משקף למעשה את השימוש שנעשה בשטחים, זאת הן בהתאם למגמה בפסיקת בתי המשפט והן בהתאם לפסק הדין שניתן על ידי ביהמ"ש העליון בעניינן של העותרת והמשיבה, נראה כי כעת יש הצדקה להשתחררות המשיבה מן ההסכמה בין הצדדים ולא ניתן לקבוע כי החיובים שהושתו על העותרת בהודעות ההשתחררות הינם בלתי סבירים.

כידוע, ביהמ"ש אינו אמור להחליף את שיקול דעת הרשויות בשיקול דעתו ורק במקרה של אי סבירות קיצונית, יתערב בית המשפט. לא די בכך שביהמ"ש, אילו בידיו היה הדבר, היה אולי נוהג אחרת. כדי להצדיק את התערבותו של ביהמ"ש יש צורך להראות שהחלטת הרשות מגעת לכדי "אי סבירות קיצונית אשר נושאת עמה תכונה של אי צדק בולט הגורם עוול בולט" (ראו: בג"צ 764/88 הנ"ל). בענייננו לא ניתן לקבוע שהחלטת המשיבה מגעת לכדי אי סבירות קיצונית אשר נושאת עמה תכונה של אי צדק בולט הגורם עוול בולט. על כן אין מקום להתערבותו של ביהמ"ש בהודעות ההשתחררות.

מאחר ששיעורי הארנונה אינם תלויים בהיקף ההכנסה המופקת מן הנכס ואינם נקבעים על פי מידת "תרומת" חלקי הנכס השונים בייצור ההכנסה המופקת מן הנכס, סבורני כי אין בהכרח מקום להבחין בין שיעור הארנונה המוטל על חלק הנכס שהוא "חנות" לבין חלק הנכס שהוא "מעבר" המשמש רכיב בהפקת הכנסה לעותרת המשכירה את חלקי הקניון לבעלי העסקים השונים. על כן, סבורני כי הטלת חיוב ארנונה שווה על החלקים המשמשים כ"מעברים" ועל החלקים המשמשים ל"חנויות" הינה סבירה בהחלט ויש לראות את הנכס כמכלול מבחינת רווחיותו. אין מקום להפרדה מלאכותית בין החלקים השונים של הנכס על פי מידת תרומתם לרווחי העותרת, שכן גם המעברים הממוזגים והמאובטחים וגם אזורי החניה ללא תשלום תורמים לרווחיות הקניון, כפי שנקבע גם על ידי ביהמ"ש העליון במסגרת ע"א 9368/96 שדן בעניינן של העותרת והמשיבה. מה גם, שחלקים רבים מהמעברים הציבוריים משמשים לדוכנים, לספסלים, לכסאות ולשולחנות המשמשים את החנויות והעסקים שמהם מתפרנס הקניון והשימוש שעושה הציבור הרחב באזור הציבורי, ובכלל זה באזורי החניה, הוא מוגבל וכרוך לרוב בביקור בחנויות שבקניון. לכן לא ניתן לקבוע כי החיוב שהוטל על שטחים אלו בהודעות ההשתחררות איננו סביר, במיוחד לאור העובדה שהתעריף בגין סיווג "משרדים, שירותים ומסחר" נמוך יותר אצל המשיבה מאשר ברשויות אחרות.

על כן, אני קובע כי לאור מכלול הנסיבות, הכולל את חלוף הזמן הרב מאז ההסכם בין הצדדים, השינוי העובדתי של הגדלת שטחים אלו בשנים האחרונות (הוספת שטחים, ביניהם קומה נוספת של בתי קולנוע וחנויות כאשר שטחי המעברים משמשים יותר ויותר להקמת דוכנים והצבת שולחנות וכסאות המשמשים את בתי הקפה ובתי העסק השונים וכן הוספת שטחי חניה בצורה משמעותית) וכן לאור העובדה שקיים צורך ציבורי בגביית מס אמת בגין שטחים אלו, לאור כל המפורט לעיל, לא נפל פגם בהודעות ההשתחררות נשוא עתירה זו המצדיק התערבות ביהמ"ש לעניינים מנהליים.

יש לקבל את טענת המשיבה כי ניסתה במהלך השנים האחרונות להתאים את צווי הארנונה שלה ולהוסיף סיווגים חדשים המתאימים לשימוש שנעשה בפועל בשטחים אלו, כאמור בפסק דינה של גילאור, אך בקשות אלה לשינוי הסיווג נדחו, יש להניח שבעיקר עקב הסכסוך בין הצדדים והתנגדויות העותרת ולכן לא עלה בידה של המשיבה להתאים את צווי הארנונה לשימוש שנעשה בפועל בשטחים אלו. על כן, אין ליתן לעובדה שצווי הארנונה אינם מותאמים לנכס מסוג נכסה של העותרת למנוע מהמשיבה לגבות מס אמת בהתאם לשימוש שנעשה בפועל בשטחים אלו.

הסיווג שנקבע בהסכמת הצדדים איננו מהווה סיווג חדש ההולם את השימוש שנעשה בפועל בשטחים אלו, אלא מהווה הסכמה שניתנה מתוך פשרה ורצון לסיים הליכים משפטיים. על כן יש ליתן למשיבה את ההזדמנות להגדיר את הסיווגים המתאימים לשימוש בפועל בצו הארנונה שלה ואין בחיובים שהושתו על העותרת במסגרת הודעות ההשתחררות משום חיובים בלתי סבירים שאינם תואמים את השימוש בפועל בשטחים אלו, כמפורט לעיל.

כמו כן, מאחר שלא נקבע סיווג מתאים לשטחים אלו בצו הארנונה, בעיקר בשל התנגדות העותרת, אין לקבל את טענת העותרת כי מדובר בחריגה מדיני ההקפאה וכן אין לקבל את טענת העותרת לעניין ההבחנה הבלתי מוצדקת בין שטחי חניה מבונים לשטחי חניה שאינם מבונים, שכן כאשר ניסתה המשיבה להגדיר סיווג חדש לכל שטחי החניה שאינה בתשלום, בין שהינם מבונים/מקורים ובין שאינם מבונים/מקורים, במסגרת בקשות המשיבה לשינוי סיווג בצו הארנונה, העותרת התנגדה לסיווג זה ובכך יצרה מצב שבו היה על המשיבה לחייבה על פי הסיווגים הקיימים בצו הארנונה ולהתאימם לשימוש שנעשה בשטחים אלו והתנגדותה של העותרת לשינוי הסיווג עומדת לה לרועץ ואין לה להלין אלא על עצמה. בחיוב זה, כפי שקבעתי, אין להתערב, שכן הן שטחי החניה והן שטחי המעברים הציבוריים משמשים לשם מטרתו העיקרית של הנכס ולשם רווחיותו ואין מקום להפרדה מלאכותית בין שטחים אלה לשטחי המסחר והחנויות.

יש לקבל גם את טענת המשיבה לעניין השינוי ב"אקלים המשפטי" שחל מאז הסכם הפשרה ופסק הדין, לאחר שניתנו פסקי דין אשר קבעו את דרך חישוב סבירות הארנונה לנכסים על דרך החישוב הכולל ולפיהם לא ניתן לבדוק סבירותו של חיוב בארנונה על דרך השוואה בין רכיבים בודדים, אלא יש לבחון את הארנונה המוטלת על כל הנכס כמכלול ואין להפריד בין רכיבי הסיווג של השטחים השונים של הנכס.

בבג"צ 7053/96 אמקור בע"מ נ' שר הפנים, פ"ד נ"ג(1) 193, נקבע כי "נוכח השיטות השונות הנוהגות בקביעת החיוב בארנונה יש להשוות את תעריפי הארנונה של הרשויות השונות על יסוד תעריף המתקבל כתוצאה משקלול מכלול הנתונים. מטעם זה אין בנתונים המוצגים על ידי העותרות כדי לבסס את טיעונן; אין לדלות נתון אחד מתוך כלל רכיבי הסיווג של נכסי תעשייה, כגון קרקע תפוסה, ולהסתמך עליו. יש צורך לשקלל את מכלול הנתונים הרלוונטיים, כדי ליצור בסיס להשוואה". מפסיקה זו עולה כי יש לבחון את סבירות החיוב בארנונה בגין הנכס כולו ולא בגין מרכיבים בודדים בחיוב. דרך זו של חישוב סבירות החיוב אינה מתיישבת עם הדרך אותה מציעה העותרת, הבוחרת אחד או שניים מנתוני החיוב ומשוות אותם, כשלעצמם, לחיובים דומים ברשויות אחרות. כך גם עולה מפסק הדין שניתן בעניינן של העותרת והמשיבה על ידי ביהמ"ש העליון במסגרת ע"א 9368/96, לפיו אין מקום להפרדה מלאכותית בין החלקים השונים של הנכס על פי מידת תרומתם לרווחי העותרת, שכן גם המעברים הממוזגים והמאובטחים וגם אזורי החניה ללא תשלום תורמים לרווחיות הקניון.

על כן, לא ניתן לעשות עוד הפרדה מלאכותית בין שטחי המסחר והחנויות לבין שטחי החניה והמעברים הציבוריים המשמשים את הקניון ויש לבחון את סבירות הארנונה המוטלת על הקריון כמכלול. המשיבה, באמצעות חוות דעת המומחה שהוגשה מטעמה, הביאה ראיות לכך שמאחר שהחיוב בסיווג "משרדים, שירותים ומסחר" הינו נמוך יותר אצל המשיבה מאשר ברשויות אחרות, למרות ששטחי החניה ושטחי המעברים הציבוריים לא זוכים לסיווג מיוחד, עדיין החיוב המוטל בגין שטחים אלה הוא סביר. השיטה שבה נקט המומחה מטעם המשיבה, של הצבת הקניון בכללותו בתחומי רשויות אחרות וחישוב הארנונה שהייתה צריכה להיות משולמת בגין קניון זה לו שכן בתחומי רשויות אחרות דומות, הינה השיטה הנכונה על פי הפסיקה המאוחרת להסכמת הצדדים. הן על פי ההשוואות שערך המומחה מטעם המשיבה והן על פי ההשוואות שערך המומחה מטעם העותרת, אם נוקטים בגישת המכלול, הרי שהחיובים שהוטלו על העותרת בגין ארנונה בהודעות ההשתחררות אינם חיובים בלתי סבירים.

על פי שיטת המכלול המתוארת לעיל, לצורך בחינת סבירות החיוב בארנונה יש לבדוק מה סכום הארנונה שהיה משולם בגין הקריון לו שכן כולו בתחומה של רשות אחרת והאם סכום הארנונה הכולל שמבקשת המשיבה לחייב את העותרת בגין הקניון הינו סכום שהינו בלתי סביר.

עלינו לזכור כי, כפי שנקבע על ידי ביהמ"ש העליון, "אין חובה לקיים זהות בארנונה ברשויות השונות... אך בית המשפט יראה מקום להתערב, אם, מבחינת המידה (ההדגשה במקור - ד' ל') מגיעה החלטה של הרשות לידי אי-סבירות (ההדגשה שלי - ד' ל') קיצונית (ההדגשה במקור - ד' ל') אשר נושאת עימה תכונה של אי-צדק בולט הגורם עוול בולט..." (בג"צ 397/84, בשג"צ 133/84 [3] הנ"ל, בעמ' 21; ההדגשה שלי - ד' ל')" (ראו: בג"צ 764/88 הנ"ל).

בענייננו עולה מחוות הדעת שהוגשו שלא ניתן לקבוע כי הסכום שמבקשת המשיבה לחייב בגינו את העותרת בארנונה הינו סכום בלתי סביר בהשוואה לסכומים שהייתה משלמת העותרת לו שכן הקריון בתחומן של רשויות דומות אחרות. יש להביא בחשבון לעניין זה את העובדה ששטחי החניה שאינה בתשלום וכן שטחי המעברים הציבוריים בקניון תורמים תרומה משמעותית לרווחיותו של הקניון, כפריט הכרחי לצורך מראהו, נוחיותו ורווחיותו של הקניון. על כן, לא ניתן לבצע הפרדה מלאכותית בין חלקים אלה ובין חלקי החנויות והמסחר בקניון, מה גם שבמעברים הציבוריים מוצבים דוכנים, בתי קפה, שולחנות וכסאות המשמשים את העסקים אשר מפיקים רווח מדוכנים ועסקים אלה. לכן, לא ניתן לקבוע כי החיוב שהוטל על שטחים אלו איננו סביר, במיוחד לאור העובדה שהוכח כי התעריף בגין סיווג "משרדים, שירותים ומסחר" נמוך יותר אצל המשיבה מאשר ברשויות אחרות.

לא ניתן לקבל את טענת העותרת לעניין זה, לפיה אין לבדוק את החיוב בארנונה בגין שטחים אלה כמכלול ביחד עם שטחי החנויות והמסחר בקניון, זאת מאחר שבגין שטחי החנויות והעסקים משולמת הארנונה על ידי בעלי העסקים, שכן אין בטענה זו כדי לגרוע מהעובדה ששטחי המעברים והחניות תורמים לרווחיותו של הקניון ולא ניתן לבצע הפרדה מלאכותית בין שטחים אלה ותרומתם לרווח לבין התרומה של שטחי העסקים. על כן, ולאור העובדה שעל פי שיטת המכלול כאשר מציבים את הקריון בגבולותיהן של רשויות אחרות, הדומות מבחינה סוציו-אקונומית וגאוגרפית למשיבה, מקבלים תוצאה לפיה החיוב המושת על העותרת במסגרת הודעות ההשתחררות הינו חיוב סביר, סבורני כי לא ניתן לקבוע כי החיוב שהושת על העותרת במסגרת הודעות ההשתחררות הינו בלתי סביר ואין להתערב בחיוב זה.

סיכום:

אשר על כן ומהטעמים שפורטו לעיל אני קובע כי החיובים שהוטלו על העותרת בגין ארנונה במסגרת הודעות ההשתחררות נשוא עתירה זו הינם סבירים ואין מקום להתערב בהחלטת המשיבה להשתחרר מהסכם הפשרה שנערך בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין לפני כ-10 שנים, שכן לא נפל בהודעות ההשתחררות פגם המצדיק התערבות.

אציין כי סבור אני כי על המשיבה לתקן את צו הארנונה שלה באופן שיאפשר להעניק לשטחים אלה סיווגים המתאימים לשימוש שנעשה בהם בפועל, כפי שניסתה המשיבה לעשות בשנים האחרונות ועל העותרת לאפשר למשיבה לבצע את התיקונים בצו הארנונה.

אני מחייב את העותרת בתשלום הוצאות המשיבה בעתירה זו בסכום כולל של 35,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד תשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח עותק פסק דין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ח סיון תשע"א, 30/06/2011, בהעדר הצדדים.