ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 21/10/2019
גרסת הדפסה

ה"פ 507/03

מצלאוי חברה לבנין בע"מ נגד מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב


15/3/2004

ה"פ 507/03

מצלאוי חברה לבנין בע"מ

נ ג ד

מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב

בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו

כב' השופטת גרסטל הילה

[15.3.2004]

פסק-דין

1. זוהי תובענה לסעד הצהרתי שלפיו המשיב אינו זכאי להוציא חשבון "דמי היתר" או לגבות תשלומים עקב שינויים בקיבולת הבנייה במקרקעין ברח' יוני נתניהו באור-יהודה, הידועים כחלקה 134 בגוש 6483 (לאחר פרצלציה) (להלן: - "המקרקעין") וכי דמי היתר שנגבו - נגבו שלא כדין.

כמו-כן - מבוקש סעד הצהרתי שלפיו, בהעדר מקור מתאים בחוזה הפיתוח, אין המשיב רשאי לחייב את המבקשת בתשלומים נוספים.

הרקע:

(א) המבקשת, שהיא חברה יזמית וקבלנית בתחום הנדל"ן, התקשרה עם אדם בשם יהושע עידה, ביום 1.9.98, בהסכם לרכישה משותפת של המקרקעין מהמשיב, ולבנייה משותפת (להלן: - "הסכם העיסקה המשותפת"), ובהמשך לכך, חתמו המבקשת ועידה על חוזה פיתוח עם המשיב, ביום 14.6.99 (להלן: - "חוזה הפיתוח"). עידה הנ"ל קיבל את המקרקעין הנ"ל בפטור ממכרז במסגרת הסכם פינוי (נספחים "א" ו-"ב" לתגובת המשיב), ולאחר שנערכה שומה על-פי יעוד המקרקעין (נספח "ג" לתגובת המשיב) והוכן מפרט כספי (נספח "ד" לתגובת המשיב).

(ב) המבקשת ועידה הכינו בקשה להיתר בניה (להלן: - "הבקשה הראשונה") וכשביקשו מהמשיב לחתום עליה, הובהר להם שהחתימה מותנית בתשלום דמי היתר בסך 57,548 ₪ (להלן: - "דמי ההיתר הראשונים"), וזאת, בשל הפרש שטחי הבניה בין אלה שעל-פי חוזה הפיתוח לבין אלה שבבקשה הראשונה.

המבקשת שילמה את דמי ההיתר הראשונים שנדרשו ממנה.

(ג) במהלך שנת 2000 אושרה להפקדה, ביוזמת הוועדה המקומית, תב"ע חדשה, תב"ע מ.א.א. 158/ב (להלן: - "התב"ע החדשה") שהגדילה את אחוזי הבנייה המותרים באופן שהוספו 1,890 מ"ר ו-358 מ"ר שירות (דהיינו, תוספת של 67%) וחלה על המקרקעין. כתוצאה מכך, עידכנה המבקשת את בקשתה להיתר בנייה (להלן: - "הבקשה השנייה"), וגם הפעם נדרשה, כתנאי לחתימת המשיב, לשלם דמי היתר. הפעם נדרש סך של 3,037,370.29 ₪ (להלן: - "דמי ההיתר הנוספים"). המבקשת שילמה גם את דמי ההיתר הנוספים .

(ד) ביום 24.3.02 נחתם בין המבקשת ועידה, לבין המשיב, חוזה חכירה (להלן: - "חוזה החכירה"). לאחר החתימה על חוזה החכירה דרשה המבקשת מהמשיב להחזיר לה את הסכומים ששילמה בגין דמי היתר. משסורבה - הוגשה תובענה זו.

3. טענות המבקשת

(א) המבקשת מתבססת בתובענה זו על פסיקת בית המשפט העליון בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' ממ"י, פד"י נה (4) 28 (להלן: - "עניין הוד אביב") וטוענת שכפי שנקבע שם, כך גם כאן, אין בסיס חוקי לדרישת המינהל מהמבקשת לשלם דמי היתר בגין תוספות בנייה מכח הסכם פיתוח שנקשר ביניהם; שכן, המשיב היה רשאי לדרוש דמי-היתר רק אם היה נוצר שינוי בשטח המגרש וגבולותיו, להבדיל ממצב של שינוי בקיבולת הבנייה.

המבקשת מגייסת לעזרתה גם את ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל, פד"י נו (1) 241 שם אומצה הלכת הוד אביב. 

(ב) המבקשת גורסת שאין מקור סמכות המקנה למשיב אפשרות לתבוע ממנה דמי היתר, בנסיבות ההתקשרות שלה עם המשיב, ולכן היא עותרת לסעד הצהרתי כאמור.  

4. טענות המשיב: 

המשיב גורס שמקור סמכותו לגבות את דמי ההיתר מעוגן בחוזה הפיתוח, בנסיבות החיצוניות ובדיני עשיית עושר - וכן, עולה הדבר בקנה אחד עם מדיניות המינהל. כן גורס המשיב שעניין הוד-אביב אינו רלבנטי למקרה דנן.  

5. דיון והכרעה 

כדי להכריע במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים יש לבחון את מערכת ההסכמים הרלבנטית למקרקעין ולראות אם יש בה כדי להוות מקור סמכות לדרישת המשיב.  

(א) מפרוטוקול ועדת הפינויים (נספח "א" לתגובת המשיב) עולה שהמקרקעין נמסרו לעידה ללא מכרז, תמורת דמי חכירה ראשוניים מלאים (91%). 

(ב) בהסכם הפינוי שנחתם בין עידה למשיב (נספח "ב" לתגובת המשיב) נאמר מפורשות שעידה ישלם למשיב סכום שייקבע ע"י שמאי המשיב כדמי חכירה ראשוניים, וזאת בשווי 91% מהזכויות המהוונות.  

(ג) השמאי הממשלתי העריך את שווי המקרקעין, על-פי זכויות הבנייה בהם, בסך של כ-5 מליון ₪. ובשומתו פורטו זכויות הבנייה ברחל ביתך הקטנה (נספח "ג" לתובענה).  

(ד) מאחר שעידה לא יכול היה לעמוד בתשלום, קיבל הוא את אישור המשיב לצירופה של המבקשת, ובהסכם שנחתם בין עידה למבקשת (נספח "א" לתובענה) העביר עידה למבקשת את כל זכויותיו במינהל ובעיריית אור-יהודה "כפי שיסוכמו". כן הוסכם (סע' 1) שהמבקשת תרכוש מהמשיב את זכויות הבנייה במגרש כפי שיסוכם.  

(ה) משמעות הדברים עד כה היא שהמבקשת לקחה על עצמה לשלם למשיב 91% משומת השמאי הממשלתי שהוכנה על-פי זכויות הבנייה שהיו בתוקף בעת הכנת אותה שומה.  

(ו) עובר לחתימת חוזה הפיתוח, נערכה ע"י המשיב שומה מעודכנת, והמבקשת לא היתה שבעת רצון ממנה, היא הגישה השגה, שהתקבלה חלקית ונחתם חוזה הפיתוח (נספח "ב" לתובענה).  

(ז) בחזוה הפיתוח כלולים מספר סעיפים שיש בהם כדי להשפיע על ההכרעה, ולכן, אביאם ככתבם וכלשונם:  

"והואיל והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היוזם, לתקופת הפיתוח בלבד, וזאת רק לשם בניית המבנים למטרת ההקצאה על-פי היעוד ושעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל, והיוזם מסכים לקבל את המגרש לרשותו בתנאים האמורים...".  

ו-"שיעור הניצול" מוגדר במבוא לחוזה הפיתוח (עמ' 2) כ-  

"קיבולת בנייה המותרת על-פי התוכנית הנ"ל, דהיינו 30 אחוזים בקומה, ב-3 קומות ובסה"כ 90 אחוזים המהווים... והמסתכמים ב-2,790.0 מ"ר מבונים". 

גם "קיבולת הבנייה" מוגדרת במבוא לחוזה הפיתוח (עמ' 3) -  

"מעל מפלס הכניסה הקובעת - מס' הקומות המירבי 3 קומות כאשר % הבנייה המירבי למטרות עיקרות 90% ולמטרות שירות 15%.

... מירבית בכל קומה - לא יותר מ-40% כאשר 5% שירות.

מתחת למפלס הכניסה הקובעת - 2 קומות מרתף כאשר 180% לחניה ו-10% לשימושים אחרים. סה"כ 190%. 

(ח) מסעיפי חוזה הפיתוח עולה באופן ברור שהסכום בו חוייבה המבקשת התבסס על אפשרויות הבנייה שהיו בתוקף בעת עריכת שומת השמאי הממשלתי, ושווי המקרקעין היוו נגזרת שמאית של זכויות הבנייה באותה עת.  

(ט) במהלך התקופה שעד חתימת חוזה החכירה, היו מגעים בין המבקשת לבין המשיב בעניין דרישות התשלום של המשיב. המבקשת, שנעזרה באנשי מקצוע, פעלה להפחתת סכומי החיוב, אך לא העלתה כל השגה או מחאה כנגד עצם זכותו של המשיב לדרוש ממנה סכומים אלה בגין השינוי בקיבולת הבנייה. הפנייה הראשונה שנעשתה בנושא זה מהמבקשת למשיב, היא פניית עו"ד רות וולובלסקי מיום 20.3.02, שהומצאה למשיב ב-24.3.02 (נספח "ו" לתובענה), הוא יום חתימת חוזה החכירה. עובדה זו מעוררת תהיות כבדות באשר לתום ליבה של המבקשת.  

(י) בחוזה החכירה בסע' 9(ג) נאמר שהמשיב רשאי לסרב לתת הסכמתו לשינויים כלשהם (לרבות הגדלת קיבולת הבנייה) או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי בערך המגרש. קיבולת הבנייה הוגדרה במבוא לחוזה החכירה, על-פי האמור בחוזה הפיתוח, אך בהמשך צויין מפורשות, ששולמו דמי היתר בגין תוספת 1890.9 מ"ר שטח עיקרי ועבור תוספת 358.10 מ"ר שטחי שירות.

כן צויין באותו מבוא - ש"הסכם הפינוי מיום 11.5.95 מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם הפיתוח".

כלומר, חוזה החכירה לקח בחשבון, בעת שנחתם, את הסכומים ששולמו בפועל ואת העובדה שהסכומים נקבעו עפ"י אפשרויות הניצול בפועל.

 

(יא) המבקשת, שהיתה מיוצגת ע"י עו"ד, לא מחתה, בשום שלב, על החיוב שנדרש ממנה, וחתמה על חוזה החכירה, המציין את עובדת תשלום דמי ההיתר הנוספים, מבלי שציינה שבכוונתה לתבוע סכומים אלה חזרה.  

(יב) מהמקובץ עולה שבמהלך כל התקופה שעד חתימת חוזה החכירה, סברה המבקשת, כפי שסבר המינהל, שדמי ההיתר שאמורים היו להגבות מהמבקשת, היו אמורים להיות נגזרת של שווי זכויות הבנייה ומשהוגדלו זכויות הבנייה באופן משמעותי, חבה המבקשת בתשלום סכום ההפרש, כפי שנדרש ממנה.

המבקשת ידעה זאת והסכימה לכך. רק בדיעבד, בסמוך לחתימת חוזה החכירה, כפי הנראה עקב יעוץ משפטי, שינתה המבקשת את טעמה, וגם אז, מסרה את מכתב בא-כוחה, בו זמנית עם חתימת חוזה החכירה, בו צויין התשלום ולא צויין שהתשלום או הזכאות לו - שנויים במחלוקת.  

(יג) סבורה אני שהתנהגותה של המבקשת במהלך התקופה, דהיינו, שתיקתה והעדר מחאה מצידה, תאמו היטב את שהבינה והסכימה. המבקשת ידעה שהיא רכשה מהמשיב זכויות חוזיות לבניית שטח מסויים, ואותו בלבד. המבקשת לא העלתה בדעתה, ובצדק, שתהא זכאית, ללא תמורה נוספת, לתוספת של 67% בזכויות הבנייה, כשברור לכל בר בי-רב שלתוספת האמורה יש ערך כלכלי עצום. המבקשת ידעה, אם כך, והסכימה, הן מראש והן בדיעבד, שיהא עליה לשלם 91% משווי זכויות הבנייה, וכך פעלה.

נסיונה כיום לטעון אחרת, לוקה, לדעתי, בחוסר תום-לב.

גם העובדה שהמבקשת בחרה לנקוט הליך של המרצת פתיחה, לסעד הצהרתי, ולא לתבוע השבת הסכומים ששילמה לדעתה ביתר, מעידה על כך שהמבקשת ניסתה לחסוך את אגרת בית המשפט, למרות שברור שתביעתה היא תביעת השבה ולא תובענה לסעד הצהרתי גרידא.  

6. תחולת הלכת הוד אביב 

(א) מבחינה עובדתית, שונים נתוני הוד-אביב מהנתונים במקרה דנן.

שם דובר על מצב בו נחתם חוזה פיתוח לאחר מכרז, והוחל בבנייה. במסגרת פעולות הבנייה אישרה רשות התכנון הקלות בנייה המסתכמות בתוספת של 11% בנייה, מבלי שבמידות הבניין ובצורתו החיצונית חלו שינויים עקב התוספות.

הבקשה להקלות אושרה ע"י המינהל מבלי שהתבקש כל תשלום, ורק לקראת סיום הבנייה, ערב חתימת חוזה החכירה, נדרשה תוספת התשלום.

על-פניו ברור שבניגוד להקלות שניתנו להוד-אביב, על-פי תב"ע קיימת, וללא שינוי במידות הבניין ובצורתו החיצונית, במקרה דנן מדובר בתב"ע חדשה, המגדילה הן את מידות הבניין והן את צורתו החיצונית, בדרך של תוספת של למעלה מ-2200 מ"ר (!!).

כמו כן, הקרקע נמסרה למבקשת ללא מכרז, בעוד שהוד-אביב השתתפה במכרז והצעתה היתה הגבוהה ביותר.

ובנוסף, במערכת היחסים שבין הוד אביב למשיב לא היתה מחלוקת על השומה ואילו במקרה דנן, נאבקה המבקשת על השומה.

הבדל עובדתי נוסף נוגע לשלב בו נדרש התשלום. במקרה דנן - נדרש התשלום כתנאי לקבלת היתר הבנייה, ואילו במקרה הוד-אביב נחתמה הבקשה להיתר, ללא כל דרישה, ורק לקראת סיום הבניה - נדרש התשלום.  

(ב) בעניין הוד לבן נקבע ע"י בית המשפט העליון שלא הוכח שקיבולת הבנייה המשוערת במגרש, כפי שמצויינת במבוא להסכם, בערכים של מטרים רבועים, אכן מהווה מרכיב מהותי בקביעת "הערך היסודי", ולכן, גם שינויים בקיבולת זו, עקב הקלות בנייה, לא נכללו במפורש כעילה לשינוי התמורה המקורית המוסכמת.  

בעניין שלפני, נאמר מפורשות, כפי שצויין לעיל, שהמקרקעין נמסרים למבקשת לצורך בניית המבנים על-פי היעוד ושיעור הניצול המפורטים, וקיבולת הבנייה נקבעה במפורש, ושונתה באופן יסודי ביותר מאוחר יותר.

בין הסכם הפיתוח בעניין הוד אביב (מב/4) לבין הסכם הפיתוח הנ"ל קיימים הבדלים ניסוחיים וגם שינויים אלה עושים את ההבחנה בין הלכת הוד-אביב למקרה דנן.  

(ג) לא ניתן במקרה זה, לייחס למשיב חוסר תום-לב. ההיפך הוא הנכון. דווקא המבקשת לקתה בחוסר תום-לב. בין היתר, בכך ששילמה את הסכומים ללא כל מחאה, השלימה הבנייה, חתמה על חוזה חכירה ורק אז עוררה טענות.  

(ד) מהמקובץ עולה שלהלכת הוד-אביב אין תחולה במקרה דנן, הן בשל ההבדלים העובדתיים והן בשל אומד דעת הצדדים.  

7. תחולת פסק-דין בנייני ישקו 

המבקשת תומכת יתדותיה גם בפסק-הדין בעניין ע"א 3979/01 בנייני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' ממ"י, שם נקבע שאין בסיס חוקי לדרישת המינהל מהחברה לתשלום דמי היתר בגין תוספות בנייה מכח הסכם הפיתוח שנקשר ביניהם, וזאת מהטעם שאמנם נכלל תנאי מתאים בהצעת המערערת במכרז, אך תנאי זה לא נכלל בחוזה שנכרת עמה.

בנוסף נקבע גם שכלל לא נוצרה כל תוספת בנייה - שכן - "משמעות המונח "תוספת בנייה" בהצעה, היא הגדלת ניצולת המגרשים בשיעור החורג מן המחיר ששולם עבורם".

כפי שהובהר, במקרה דנן, ברור שהמבקשת זכתה לתוספת בנייה, ושקיימת חריגה עצומה מנתוני הפתיחה; לרבות הסכם הפינוי.  

8. בסיכומי ב"כ המבקשת נכללו טענות הנוגעות להגדרת "דמי היתר" ולשיעורם (91% או שיעור אחר) אלא שטענות אלו, לא בא זכרן בתובענה, והן מהוות שינוי חזית קיצוני.  

9. עשיית עושר ולא במשפט

טוען המשיב שהמבקשת התעשרה שלא כדין, ואינה זכאית לכך. לדברי המשיב, זכתה המבקשת בתוספת 67% בנייה, לדידה, ללא כל תמורה. כאשר ברור לכל שמדובר בתוספת כלכלית משמעותית ביותר, ומבלי שניתן להצביע על עילה מוצדקת להענקה זו.  

אין כל הצדקה משפטית או מוסרית שהמבקשת תזכה בתוספת האמורה (ללא תמורה), ואין כל זכות שבדין שיכולה להקנות לה זאת (רע"א 5768/94 א.ש.י.ר נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה, פד"י נב (4) 289).  

10. לסיכום: 

דין התובענה להדחות.

המבקשת ידעה שהתמורה שהיתה אמורה לשלם עמדה על 91% משווי הקרקע וידעה ששווי הקרקע היווה פונקציה של זכויות הבנייה.

משהוגדלו זכויות הבנייה באופן משמעותי, ידעה המבקשת שעליה לשלם עבור התמורה הנוספת ושילמה ללא כל מחאה. רק עם סיום הבנייה ולאחר (או בסמוך) לחתימת חוזה החכירה, העלתה המבקשת את טענותיה לראשונה, בחוסר תום לב ושלא כדין.

אין זה צודק ואין זה נכון לאפשר למבקשת לעשות עושר ולא במשפט.  

לפיכך, אני דוחה את התובענה.

המבקשת תשא בהוצאות המשיב בסך 50,000 ₪ + מ.ע.מ. 

המזכירות תשלח עותק פסק-דין זה לצדדים בדואר רשום וכן תודיעם טלפונית על קיומו.  

ניתן היום, כ"ב באדר, תשס"ד (15 במרץ 2004), בהעדר הצדדים.

 גרסטל הילה, שופטת


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן