ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 22/7/2017
גרסת הדפסה

רישום משכנתה כפוף לקבלת אישור מהרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה

פסק דין מיום 5.2.2014 של בית המשפט העליון שינה את הדין שחל עשרות שנים

מאת: ד"ר הנריק  רוסטוביץ, עו"ד   ערן  פייביש, עו"ד  

24/2/2014

ביום 5.2.2014 חולל בית המשפט העליון "רעידת אדמה" בפסק הדין שניתן בבג"ץ 7009/04 ע"א 6369/05 ע"א 9729/06 עיריית הרצליה ואח' נ' היועץ המשפטי לממשלה ואח'. מפאת חשיבות הסוגיות המשפטיות שנידונו והשפעתן על שוק הנדל"ן, הוקם הרכב מיוחד של 7 שופטים בראשות א. גרוניס, נשיא בית המשפט, ואוחד הדיון של עתירה לבג"צ עם שני ערעורים אזרחיים. פסק דין ארוך ומפורט ניתן על ידי נשיא בית המשפט, והשופטים האחרים העירו את הערותיהם.

פסק הדין דן בסוגיות רבות ושונות, ונייחד חיבור זה לסוגיה אחת -

האם רישום משכנתה כפוף לקבלת אישור מהרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה?

בסעיף 324(א) לפקודת העיריות נקבע, כי לא תירשם בפנקס המקרקעין העברה של נכס אלא אם הוצג אישור, שכל החובות המגיעים לעירייה מבעל הנכס ביחס לאותו נכס סולקו במלואם. הסוגייה המשפטית שהתעוררה היא: האם רישום משכנתה הוא "העברה של נכס" לעניין זה?

נשיא בית המשפט העליון, השופט גרוניס

הנשיא גרוניס בחן את ההיסטוריה החקיקתית של סעיף 324(א) לפקודה העיריות [נוסח חדש], שהיא "גלגול" של סעיף 117(1) לפקודת העיריות 1934 המנדטורית, שנוסחה בשפה האנגלית, ובו נזכרת המילה disposition, שתורגמה בנוסח העברי ל"העברה".

סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות כולל הוראה דומה לזו שנקבעה בסעיף 324(א) לפקודת העיריות, ובסיפה נקבע, כי המונח "העברה" יפורש בהתאם לפקודת העברת הקרקעות. מונח זה הוגדר בסעיף 2 לפקודת העברת הקרקעות ככולל גם עסקה של רישום משכנתה mortgage. אין זה מתקבל על הדעת לפרש את סעיף 324(א) באופן שונה מסעיף 21, ויש ליתן למושג "העברה" בשני דברי החוק משמעות מילולית זהה.

חובת תשלום חובות הארנונה בטרם רישום המשכנתה משרתת את תכלית החקיקה לסייע בגביית חובות. מתן אפשרות לרשויות להיפרע מחובות הארנונה, בד בבד עם רישום משכנתא ימנע באופן חלקי עימות עם הממשכן בשלב מימוש המשכנתה. נפסק, כי רשם המקרקעין ידרוש אישור של הרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס כתנאי לרישום משכנתה בפנקס המקרקעין. עוד נפסק, כי אין צורך באישור על היעדר חוב היטל השבחה בעת רישום משכנתא, ולא נדון בסוגיה זו.

השפעת פסק הדין על שוק הנדל"ן

החיוב בפירעון חוב ארנונה כתנאי לרישום משכנתא הוא שינוי של הדין הקיים, ותנאי כזה לא היה בנמצא קודם לכן. נבחן עתה את השפעת השינוי על שוק הנדל"ן ועל בעלי נכסים המבקשים לשעבד את הנכס לצורך קבלת הלוואה.

מרבית המשכנתאות למגורים נלקחות במועד רכישת הדירה, ואז ממילא המוכר משלם את חוב הארנונה שלו, ואילו לרוכש עדיין לא נוצר חוב ארנונה. תופעה זו נפוצה גם במגזר העסקי בעת רכישת נכס עסקי, אולם בשונה מהמגזר הפרטי, שיעבוד נכסים קיימים נעשה לעתים מזומנות לשם מימון הפעילות השוטפת, או אז נדרש הבעלים של הנכס לפרוע את חוב הארנונה לרשות המקומית בשונה ממה שהיה נהוג עד כה.

איני רואה בתשלום חוב ארנונה במועד רישום משכנתא שנועדה למימון פעילות שופטת כשינוי שעלול להשפיע לרעה על שוק הנדל"ן. עם זאת, כאשר יש מחלוקת משפטית בין הרשות המקומית לבין הבעלים של הנכס לגבי גובה החיוב בארנונה, ומחלוקת משפטית כזו עלולה להתפרש על פני מספר שנים, או אז יש לפסק הדין החדש השלכה קשה על הנזילות הכספית של מי שמבקש למשכן את נכס המקרקעין שלו.

הרשויות המקומיות זכו במאבק זה, וההלכה החדשה חלה גם על חובות הארנונה וגם על חובות אחרים לרשות המקומית. אין כיום בהירות לגבי החובה לפרוע את חוב אגרת המים כתנאי לרישום משכנתא, משום שרוב העיריות והמועצות המקומיות העבירו את משק המים שלהן לתאגידים, וטרם נקבע אם ההלכה החדשה חלה גם על תאגידי מים. בשונה מהצלחת הרשויות המקומיות, הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה נכשלו בניסיונן להחיל את ההלכה החדשה גם על גביית היטל השבחה


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן