על קוצו של יוד - הפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים

מעשה שהיה כך היה

קרקע בפתח תקווה הייתה בבעלות מספר שותפים. השותפים החליטו לבנות על הקרקע דירות מגורים, וחויבו בהיטל השבחה. פנו השותפים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וביקשו פטור מהיטל השבחה בגין דירה אחת לכל שותף.

הוועדה המקומית ניאותה לתת פטור מהיטל השבחה רק לדירה אחת לכל השותפים יחד. בשנת 2010 הגישו הבעלים של הקרקע ערר לבית משפט השלום, וזכו. בשנת 2012 הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי, וברוב דעות של שני שופטים הערעור התקבל. בשנת 2014 הגישו הבעלים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, ובספטמבר 2015 ניתן פסק הדין.

הסוגיה המשפטית

מחזיק במקרקעין שבנה דירה לשימושו האישי פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. כאשר מספר אנשים מחזיקים במקרקעין, וכל אחד מהם בנה דירה לשימושו האישי, האם יוענק פטור לכל דירה, או רק פטור אחד שיחולק בין המחזיקים? פסיקת בית המשפט העליון

השופט הנדל דחה את עמדת הבעלים בפסק דין ארוך ומנומק, אולם לא נעמוד על פרטיו כאן. השופט זילברטל קיבל את עמדת הבעלים, והשופט רובינשטיין הצטרף לדעתו. בחוות דעתו המנומקת של השופט זילברטל הוא דן בהרחבה של פסק הדין של בית המשפט העליון ב"פרשת צרי", וערך הבחנה בין שני המקרים. התוצאה היא, כי הלכת "צרי" צומצמה אבל לא בוטלה.

על קוצו של יוד

פסק הדין בעניין "צרי" התבסס, בין היתר, על לשונו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, שהוסף בתיקון מס' 20 לחוק. בפרסום בספר החוקים נפלה טעות דפוס, ונכתב "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששימשו למגוריו או למגורי קרובו...". טעות דפוס זו תוקנה, והובהר, כי במקום המילה "ששימשו" תבוא המילה "שישמשו".

משמעות התיקון היא, כי אין מניעה לכך שהבניה תהא על קרקע שקודם לכן לא שימשה למגורי המחזיק או קרובו. מתיקון טעות דפוס זו ניתן ללמוד, כי בניגוד לאמור ב"פרשת צרי", ניתן לקבל את הפטור מהיטל השבחה גם לדירת מגורים שתיבנה על מגרש ריק.

ב"פרשת צרי" בית המשפט המחוזי קבע כי מחזיק במקרקעין אינו יכול לקבל פטור עבור דירות שבנה על המקרקעין למגורי קרוביו, וקביעתו כי מספר השותפים במקרקעין אינו משפיע על מספר דירות המגורים שייהנו מהפטור, נשענה טעות דפוס שנפלה בלשון החוק.

עיקרון השוויון בדיני המס

השופט זילברטל פסק, כי אין הצדקה או הסבר מניח את הדעת להבחין בין בניית דירת מגורים לשימושו האישי של בעל זכויות במקרקעין משותפים, לבין הטלת היטל על בניית דירת מגורים לשימושו האישי של בעל זכויות יחיד במקרקעין. בשני המקרים יש הצדקה לפטור את הבעלים מתשלום היטל ההשבחה.

נוכח תכליות החוק ועיקרון השוויון החל על דיני המס יש לאמץ את הפרשנות לפיה כאשר מספר בעלי זכויות בקרקע שהושבחה, שהם גם המחזיקים במקרקעין, בונים דירות מגורים לשימושם האישי, יש להעניק פטור לכל אחד מהם עבור כל אחת מהדירות.

סוף דבר

אחד מי יודע - הוועדה המקומית
שניים מי יודע - השותפים במקרקעין
שלושה מי יודע - הערכאות המשפטיות שדנו במחלוקת
ארבעה מי יודע - מספר השופטים
חמישה מי יודע - מספר השנים שנמשך הדיון המשפטי


______________

רע"א 8907-13 דיבון שלום ירושלים ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה, בית המשפט העליון, השופטים: נ' הנדל, צ' זילברטל, א' רובינשטיין, ניתן ביום 3.9.2015
הכותב הוא מחבר הספר "היטל השבחה"