ביום 30.1.2014 השיתה עיריית בת-ים על דניה סיבוס בע"מ שומת ארנונה בסך של 3,742,500 ₪ בסיווג כ"מבנה תעשייה" לתקופה שמיום 1.1.2013 ועד ליום 31.12.2014 בגין אתרי בנייה של מבני מגורים.

דניה סיבוס טענה, שהיא הקבלן המבצע של עבודות הבניה עבור קרן פייר בהתאם להיתר בנייה מיולי 2013, כי עבודות החפירה נמשכו 4 חודשים בחלקה 31 בלבד, כי לצורך ביצוע עבודות החפירה היא התקשרה עם קבלן משנה, כי בחלקה 32 מבצעת חברת הבניה תדהר עבודות בניה עבור קבוצת רכישה, וכי העירייה מודעת לזהות מזמין העבודות בחלקה 32. עוד טענה העותרת, כי הקרקע נשוא החיוב בארנונה היא אתר בניה ולא מחצבה, ומעמדה הוא כשל "אדמת בניין" שאינה נשוא להשתת ארנונה.

העותרת טענה, כי יש לבטל את שומת הארנונה משום שהוצאה בחריגה מסמכות, משום שהיא רטרואקטיבית, משום שהוצאה תוך הפרת חובת ההגינות המוטלות על העירייה כרשות מנהלית, לנוכח חשש לאפליה אסורה ומניעים פסולים, ולנוכח הפרת חובת ההנמקה כאשר העירייה לא השיבה לבקשת העותרת לתיקון פנקסיה ולא המציאה את המידע שהתבקש במסגרת הבקשה לצורך בדיקת חוקיות שומת הארנונה.

העירייה טענה, כי בית המשפט אין סמכות לדון בעתירה, וכי סוגיות סיווג הנכס ושטחו מצויות בסמכותם הייחודית של מנהל הארנונה וועדת הערר. עוד נטען, כי המבחן העיקרי לסיווג קרקע כ"אדמת בניין" הוא האם צומחת מהנכס תועלת כלכלית, וכי בשטח נעשית פעילות של חפירת מחצבים – חול ים – בעל ערך כלכלי רב, ולכן זו פעילות תעשייתית של מחצבה.

פסיקת בית המשפט

מהות הדיון אינה שאלות טכניות או עובדתיות, אלא עצם חוקיות הטלת הארנונה. הקביעה האם פעולת העירייה לחיוב העותרת בארנונה עבור קרקע המשמשת כאתר בנייה נעשתה כדין אינה עובדתית אלא משפטית והיא בעלת חשיבות עקרונית ומיוחדת וחורגת מעניינם הספציפי של הצדדים, ולכן לבית המשפט יש סמכות לדון בעתירה.

כבוד השופט אליהו בכר: יש לראות בהתנהלות זו של העירייה אף תימוכין לטענות העותרת באשר למוטיבציית היתר להוצאת השומה, שכן נראה שהעירייה העדיפה את ההטבה הכלכלית שתיפול לכיסה במקום למלא את חובתה למניעת עבירות בנייה ושימוש במשאבים המצויים בשטח.

אין חולק, כי לא מדובר ב"מחצבה" במובנו הקלאסי של השימוש, היינו עסק המשמש לגריסת משאבי חפירה, שיווקם ומכירתם, אלא בשטח שנועד לבנייה, אשר כעקרון מסווג כ"אדמת בניין". עבודות חפירה והוצאת חול מאתר בנייה הן חלק בלתי נפרד מעבודות הבנייה. העירייה לא עמדה ולו ברף המינימלי של הוכחה, קודם להוצאת השומה ואף לא לאחריה גם לא במהלך ניהול ההליך דנא, כי עסקינן בפעילות נפרדת של חציבה.

התרת מצב בו העירייה תסווג כל שטח בו מבוצעות חפירות לצורך עבודות בניה כ"מחצבה" על סמך תחושה או מידע לא מבוסס עלולה לגרום לפגיעה קשה בשוק הבניה בישראל, לייקר את עלויות הבניה וכפועל יוצא את המחיר לרוכשים. הודעת השומה הוצאה לעותרת בחוסר סבירות, ללא נימוקים מספקים, ללא תשתית עובדתית ראויה ולמעשה כלאחר יד. לא כך מצופה מרשות שלטונית המבקשת לגבות מס אמת!

יש לראות בהתנהלות זו של העירייה אף תימוכין לטענות העותרת באשר למוטיבציית היתר להוצאת השומה, שכן נראה שהעירייה העדיפה את ההטבה הכלכלית שתיפול לכיסה במקום למלא את חובתה למניעת עבירות בנייה ושימוש במשאבים המצויים בשטח.

ניסיון העירייה להציג את הדברים כאילו מדובר ב"עותרת ו/או במזמין" כשהיא יודעת שרק קרן פייר מוזכרת במסמכים, עולה לטעמי כדי חוסר תום לב. נדמה שדי באמור בכדי לבסס את הרושם השלילי על התנהלות המשיבה וחוסר ההגינות והסבירות בהתנהגותה, הן בהוצאת השומה והן בעתירה דנא, המחייבת כאמור את ביטול השומה.

בכדי להצדיק חיוב רטרואקטיבי יש צורך בטעמים כבדי משקל, העירייה לא הצליחה להציג טעמים כאמור ולא הראתה כי החלטתה הייתה מבוססת ומנומקת.

העתירה מתקבלת. הודעה החיוב בארנונה תבוטל. העירייה תישא בהוצאות העותרת בסך 50,000 ₪.

__________

עת"מ 55495-05-15 דניה סיבוס בע"מ נגד עיריית בת ים, בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, כבוד השופט אליהו בכר, ניתן ביום 31.5.2016, ב"כ העותרת: עוה"ד ד"ר הנריק רוסטוביץ וצחי שרף, ב"כ המשיבה: עוה"ד רועי רוזן ואלעד כלב.