ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 16/8/2019
גרסת הדפסה

עיסקה במקרקעין מקימה נאמנות של מוכר כלפי קונה

חוזה מכר מקרקעין, הניתן לביצוע בעין, יוצר נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבת לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר

מאת: אברהם  סימון, עו"ד  

4/4/2004

מאת עו"ד אברהם סימון

מבוא

לפני זמן קצר (ביום 22.3.04 ליתר דיוק) ניתן פסק דין בבית משפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ( ע"א 7217/02 רחל רבי ואח' נגד מאירה הלוי). האמור בפסק דין זה מבסס פעם נוספת את ההלכה בענין "נאמנות קונסטרוקטיבית" במקרקעין, על פיה קיימים יחסי נאמנות בין מוכר מקרקעין לבין קונה מקרקעין דהיינו: מוכר נחשב לנאמן וקונה נחשב נהנה.

עובדות המקרה בפרשת רבי

בשנת 1952 נכרת הסכם (להלן: ההסכם) בין סעדיה עוגן ז"ל (להלן: המנוח) לבין אחותו, מרים לוי ז"ל (להלן: המנוחה), לפיו התחייב המנוח להעביר למנוחה זכות חכירה בדונם אחד מתוך נכס של כ 4- דונם (להלן: הנכס). בהסכם זה אף נקבעו התנאים הבאים: החלק שיועבר למנוחה יהיה בצד הדרומי של החלקה, אשר גובל עם אדמת החוכר שלמה כהן; המנוח מתחייב לקבל את הסכמת ועד שכונת שיבת ציון והקרן הקיימת לישראל להעברת זכות החכירה למנוחה; המנוח מתחייב להוציא אל הפועל את ההעברה החוקית של זכות החכירה האמורה במשרד ספרי האחוזה כשהדבר יהיה אפשרי "לאחר קבלת הסכמת בעל הקרקע, בין לפני הפרצלציה בצורת מושע, ובין לאחר פרצלציה פרוז"; המנוח מאשר שקיבל על חשבון מחיר זכות החכירה 600 ל"י מהמנוחה ואילו המנוחה מתחייבת לשלם למנוח את יתרת סכום מחיר זכות החכירה (400 ל"י) תוך שנתיים מיום חתימת ההסכם. בשנת 1957 חתם המנוח על מסמך לפיו הוא מאשר כי קיבל את מלוא התמורה שנקבעה לזכותו בהסכם (להלן: מסמך אישור התמורה).

בשנת 1965 נפטר המנוח. בשנת 1972 נפטרה המנוחה. המשיבה, מאירה הלוי (להלן: מאירה), היא היורשת היחידה של המנוחה. בשנת 1975 נרשמה הערת אזהרה, לבקשת מאירה, בדבר ההסכם (להלן: הערת האזהרה). בשנת 1985 נכרת הסכם בין יורשי המנוח (שהינם משיבים פורמאליים) (להלן: יורשי המנוח) ובין המערערים, לפיו מכרו יורשי המנוח את זכויות החכירה בנכס למערערים. כפי שקבע בית המשפט המחוזי, בעת ההתקשרות בהסכם זה, ידעו יורשי המנוח והמערערים על קיום הערת האזהרה ועל טענת מאירה בדבר זכותה לחכירת דונם מתוך הנכס. בשנת 1994, הגישה מאירה תביעה לבית המשפט המחוזי למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי יש לה זכות חכירה בדונם אחד נטו בנכס. תביעה זו התקבלה, ועל כך הערעור שהוגש לבית המשפט העליון.

האם דין התביעה להידחות מחמת התיישנות

בפסק דינו, בית המשפט העליון התייחס לנושא שבמחלוקת, שהוא: האם דין תביעת מאירה להידחות מחמת התיישנות

כב' השופט תיאודור אור משנה לנשיא (בדימוס) קבע בענין זה כי:

ההתחייבות של המנוח כלפי המנוחה ניתנה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969- (להלן: חוק המקרקעין). כעקרון, התחייבות להקניית זכות חכירה במקרקעין, שניתנה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מצמיחה לקונה זכות שביושר לפי דיני היושר האנגליים (השוו ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, בעמ' 286 (להלן: פסק הדין ענבטאוי))

זכות זו עומדת בתוקף לטובת הקונה גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (ר' ס' 166(א) לחוק המקרקעין; ר' בנוסף ע "א צימבר נ' תורג'מן, תק-על 2003 (2) (להלן: פס"ד צימבר) ופסק הדין ענבטאוי, עמ' 286).

זכות שביושר זו מצמיחה יחסי נאמנות בין המוכר לקונה (פסק הדין ענבטאוי, בעמ' 287; פס"ד צימבלר בעמ' 3102; ע"א 1249/ 03 חנא נ' ח'אזן (טרם פורסם), פיסקה 29 (להלן: פסק דין חנא)).

כב' השופט אור הוסיף וקבע כי עמדה זו תואמת את שכתבה פרופ' נילי כהן במאמרה "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר":

"לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לביצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר" (הפרקליט מא, תשנ"ג (1993) 161, 172).

בהתייחסו לדברים הנ"ל של פרופ' נילי כהן, כב' השופט אור קובע כי כוחה של נאמנות זו יפה גם כלפי צדדים שלישיים אשר ידעו או שהיה עליהם לדעת עליה (בעניין זה ר' גם סעיף 5 לחוק הנאמנות, תשל"ט 1979-). עוד קובעת ההלכה, כי לצורך חישוב מניין תקופת התיישנות של תביעת נהנה (הקונה) כנגד נאמן (המוכר), נוצרת עילת התביעה מהרגע בו המוכר כופר במעמדו כנאמן או מפר את חובתו כנאמן (פס"ד צימבלר, 3098; פס "ד ענבטאוי, 287; פס"ד חנא, פיסקה 29).

וכך מיישם כב 'השופט אור את ההלכה הנ"ל מן הכלל אל הפרט במקרה שנדון בפניו: המנוח התחייב להקנות למנוחה זכות חכירה בדונם בנכס טרם כניסת חוק המקרקעין לתוקף. כפועל יוצא מכך, המנוחה, ומאירה, שבאה בנעליה, היא בעלת זכות שביושר. לכך יש להוסיף, שהמנוחה שילמה למנוח את מלוא התמורה בגין התחייבות זו. מכאן, ניתן משנה תוקף לזכות שביושר זו (ר' פסק הדין ענבטאוי, עמ' 287; פסק הדין צימבלר, עמ' 3099). הזכות שביושר שבידי מאירה מקימה יחס של נאמנות בינה לבין המנוח, ויורשיו, אשר באו בנעליו. כוחה של הנאמנות יפה גם כלפי המערערים, שכן הם ידעו על קיום הערת האזהרה ועל טענת מאירה בדבר זכותה לחכירת דונם מתוך הנכס (השוו לפסקי הדין חנא, וענבטאוי אשר בהם כוחה של הנאמנות בין המוכר לבין הקונה היה יפה כלפי צד ג'). כפועל-יוצא מיחסי הנאמנות בין מאירה לבין יורשי המנוח, הרי שמרוץ ההתיישנות מתחיל במועד בו כפרו יורשי המנוח בזכות מאירה. מועד זה חל בענייננו בשנת 1985, עת התקשרו יורשי המנוח עם המערערים בהסכם למכירת הנכס.

בנסיבות המקרה הנדון קבע בית המשפט כי, תקופת ההתיישנות הרלוונטית הינה 25 שנים, הואיל ותביעתה של מאירה היא לאכיפת התחייבות להענקת זכות במקרקעין, אשר עליה חל סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות (ר' ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494; פסק הדין צימבלר, בעמ' 3101). מרוץ ההתיישנות החל בשנת 1985, ותביעת מאירה הוגשה בשנת 1994. מכאן, שלא חלפה תקופת ההתיישנות.

לאור התוצאה של דחיית טענת התיישנות, בית המשפט לא ראה צורך להכריע בשאלה נוספת אשר התעוררה בפניו, והיא האם זכות שביושר שנרשמה לגביה הערת אזהרה במרשם זכאית ליהנות מהגנת ההתיישנות הקבועה בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969- (יצוין, ששאלה זו אף הושארה בצריך עיון בפסק הדין צימבלר, עמ' 3101).

נימוקיו של בית המשפט המחוזי לדחיית טענת ההתיישנות היו שונים. לגישת בית המשפט המחוזי, חל בענייננו סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, ועל פי סעיף זה - כך קבע בית המשפט המחוזי - חוק ההתיישנות לא יחול על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. אף כי בעבר סברו אחרת,ההלכה כיום היא שסעיף 159(ב) חל רק על זכות רשומה במקרקעין מוסדרים (ראו ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494). כפועל יוצא מכך, סעיף 159(ב) אינו חל על "זכות שביושר". ברוח זו פסק השופט מצא בפסק הדין צימבלר, בעמוד 3100:

"אכן, סעיף 159(ב) אינו חל על זכות שביושר של המערערת בדירה; זאת, אף שהדירה מצויה ב'מקרקעין מוסדרים'. זאת לא מן הטעם שזכות זו כפופה לדין הקודם, אלא מן הטעם שענייננו בזכות לא נרשמה, בעוד שסעיף 159(ב) - לפי פירושו הנכון - מתייחס לזכויות רשומות בלבד".< /P>

הואיל וזכותה של מאירה לא נרשמה וזכויותיה הנזכרות הן זכויות שביושר בלבד, לא חל בעניינה סעיף 159(ב).

דחיית טענת שיהוי

בנוסף לדחיית טענת ההתיישנות, בית המשפט היה בדעה, שיש לדחות גם את טענת השיהוי שהעלו המערערים. בענין זה קבע כב' השופט אור כי: המבקש להוכיח טענת שיהוי צריך להראות התקיימותם של שני תנאים עיקריים: ראשית, כי השיהוי בהגשת התביעה הינו משום ביטוי לוויתור על הזכות, נשוא התביעה, מצד התובע. שנית, כי עקב השיהוי הורע מצבו של הנתבע (ר' למשל ע"א 752/83 פולק נ' פרנס, פ"ד מא(1), 274, עמ' 280). בענייננו, אין לומר שהשיהוי בהגשת התביעה מעיד על ויתור של המערערת על זכותה בנכס. שכן, לדרישת המערערת נרשמה הערת אזהרה בנכס, המעידה על טענותיה לזכות בנכס. בנוסף, כב' השופט הוסיף כי לא שוכנע כי הורע מצבם של המערערים עקב השיהוי בהגשת תביעת מאירה. הפעולות שביצעו המערערים בנכס, אשר לפי טענתם הביאו להרעה במצבם, נעשו תוך ידיעתם הברורה והמלאה על הערת האזהרה שנרשמה לטובת מאירה מבלי שהיה להם יסוד להניח שהיא ויתרה על זכויותיה.

דחיית טענת המערערים שההסכם אינו ניתן לביצוע ומכאן שתביעת מאירה לסעד הצהרתי הינה תיאורטית

הנושא האחרון שהתייחס אליו בית המשפט בפסק דינו התייחס לטענה שהעלו המערערים, אשר בית המשפט המחוזי לא מצא צורך לדון בה לצורך מתן הכרעתו. לטענת המערערים ההסכם אינו ניתן לביצוע ומכאן שתביעת מאירה לסעד הצהרתי הינה תיאורטית. טענה זו נסמכה על שתי טענות משנה מרכזיות: ראשית, מינהל מקרקעי ישראל, שהינו הבעלים של הנכס, התנגד להסכם, וזאת לאור מדיניותו, האוסרת על ביצוע עסקאות לפיצול נחלות. שנית, חלוקת המגרשים על פי תוכנית בנין עיר אינה יוצרת את המגרש שהוגדר בהסכם זה, וזאת הן מבחינת גודלו והן מבחינת מיקומו.

טענה זו של המערערים נדחתה על ידי כב' השופט אור, מהטעם שלא הוכח כי בטיפול מתאים לא יתאפשר מימושו המלא של ההסכם. בנוסף, ברי כי לזכותה הנוכחית של מאירה בנכס יש שווי כלכלי לא מבוטל. מכאן שאין לומר שתביעת מאירה הינה תיאורטית.

פסק הדין ניתן ניתן פה אחד (כב' השופטים דליה דורנר ומרים נאור הסכימו לפסק דינו של כב' השופט אור).

_______________

ע"א 7217/02 רחל רבי ואח' נגד מאירה הלוי
בית משפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
השופטים: תיאודור אור משנה לנשיא (בדימוס), דליה דורנר (בדימוס), מרים נאור.
בשם המערערים: עו"ד מנחם לוי.
בשם המשיבה: עו"ד אברהם רמי שלמון ועו"ד יורם שלמון.
פסק הדין ניתן ביום 22.3.04.

_______________

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה ומיסוי מקרקעין.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן