ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 13/10/2019
גרסת הדפסה

עת"מ 1054/03 - מחוזי, ארנונה

ג'וזיף זוהיר נגד עיריית חיפה


13/4/2004

עת"מ 1054/03

ג'וזיף זוהיר

נ ג ד

עיריית חיפה

בית המשפט לעניינים מנהליים חיפה

בפני השופטת שושנה שטמר

[13.4.2004]

פסק דין

רקע עובדתי

1. נושאה של העתירה הוא חיוב בארנונה, שחוייב העותר בשל שני נכסים שבבעלותו.

הרקע העובדתי העולה מכתבי הטענות בתיק ומצרופותיהם, הוא כדלקמן:

העותר הוא הבעלים והמחזיק בנכס הנמצא ברח' כורי 45/4 בחיפה והמשמש לחנות לחלקי חילוף לרכב ולמוצרים נוספים (להלן - "הנכס הראשון"). שטחו הוא 33 מ"ר, סיווגו לצרכי ארנונה אצל המשיבה הוא ע1 (לעניין סיווג זה ומשמעותו אדרש בהמשך פסק-דיני) ומספרו המזהה אצל המשיבה הוא 1072721.

בצמוד לנכס הראשון, יש לעותר נכס נוסף, הנמצא ברח' כורי 45 והמשמש כחנות לצרכי מסחר ומזון (להלן – "הנכס השני"). שטחו של נכס זה הוא 80 מ'. סיווגו אצל המשיבה גם הוא ע1, ומספרו 1072724.

2. טוען העותר, כי בעבר היו שני נכסים אלה יחידה אחת, שגובהה כ-7 מטרים ואשר שימשה לעסק הנגריה של אביו המנוח של העותר. כדי להקל על הכנסת לוחות העץ, קרע האב המנוח פתח בחלק העליון שמעל הנכס השני. ניתן היה להגיע לחלק זה מחדר המדרגות של הבנין. עוד מסר העותר, כי אביו אטם בזמנו את הדלת שהובילה מחדר המדרגות של הבנין אל הפתח בתקרה.

בשנת 1984 השכיר העותר את הנכס השני לבנק מרכנתיל דיסקונט (להלן – "הבנק"), ואז הוקמה ההפרדה בין שני הנכסים. לאחר שהבנק קיבל את החזקה בנכס, הוא בנה הנמכת תקרה מבטון, ובחלל שנוצר בין התקרה לתקרה המונמכת, השתמש ליציע או למחסן. הבנק בנה גם חדר מדרגות מתוך החנות, שממנו ניתן היה להגיע ליציע. מכאן, שליציע זה היו שני פתחים: האחד שאביו המנוח של העותר התקין, מחדר המדרגות של הבניין, והשני - שהבנק פתח מתוך חדר המדרגות של הנכס השני.

המשיך העותר וטען, כי שטח זה, שייקרא להלן "קומת היציע", נמצא רק מעל לחלקו של הנכס השני. לפיכך אין שטחה של קומת היציע עולה על 80 מ"ר, שהם, כאמור, גודלו המירבי של הנכס השני. עוד טוען הוא, כי גם בנכס הראשון בוצעה הנמכת תקרה, אולם היתה זאת תקרה אקוסטית בלבד ולא תקרת בטון, ולפיכך, לא נוצר בין הגג לבינה קומה או יציע נוספים.

3. טוען העותר, כי לאחר שהבנק עזב את הנכס השני, הוא אטם את חדר המדרגות ואת הדלת, שהיו שני הפתחים היחידים לקומת היציע מעל לנכס השני.

הנכס השני הושכר במהלך השנים לשוכרים שונים, וגם כיום הוא מושכר. הנכס הראשון נשאר בחזקתו של העותר.

4. בשנת 1999 החליטה המשיבה לחייב את העותר בתשלום ארנונה גם בעבור קומת היציע. בא-כוחו דאז של העותר כתב למשיבה ודרש ממנה לבטל את החיוב בטענו, שכל הפתחים לשטח, אשר סווג על-ידי המשיבה כגלריה, נסגרו על-ידי העותר, ולא נעשה בגלריה כל שימוש.

על מכתבו זה, השיבה המשיבה במכתב מיום 20/1/00, ובו חזרה בה מהחלטתה לחייב את העותר בארנונה עבור קומת היציע. המשיבה כתבה באותו מכתב, כי החל מיום 1/1/00 בוטל החיוב עבור הגלריה וכי מגיעים לעותר החזרים כספיים עקב עידכון זה של רישומיה לגבי הנכסים.

המשיבה המשיכה להחזיק בדעה זאת עד חודש מרץ שנת 2002. למרות שבחודש זה שלחה המשיבה לעותר הודעת תשלום בגין הנכס, לפיה לא חל חיוב בארנונה על קומת היציע, היא חזרה בה ושלחה לו, בהפרש של מספר ימים הודעה מתקנת (מיום 13/3/02), ובה חייבה אותו בגין גלריה מעל שני הנכסים, כאשר שטחה של הגלריה נקבע ל-120 מ"ר בסיווג ע2. בסווג זה מסווגת קומת חנות או עסק, שאינה לא גלריה ולא יציע ולא חלות עליה ההנחות החלות על גלריה, יציע או קומת מרתף. המשיבה הסכימה, לעמדתה לפנים משורת הדין, לחייב כך את העותר רק משנת המס 2001, כאשר עבור שנת המס 2000, נותרה בתוקפה הארנונה שלא כללה את קומת היציע.

על-פי השומה החדשה, עלה שעור הארנונה על הנכסים במאות אחוזים. המשיבה הטילה עיקולים על סכומי החוב, שעמדו במועד הטלתם על סך של 36,536 ₪ עבור הנכס הראשון ועל סך של 54,54359.28 ₪ עבור הנכס השני.

5. העותר שלח מספר מכתבים למשיבה ובהם דרש לבטל את החיובים על קומת היציע מאחר שהקומה אטומה, ולחילופין - לחייבו רק בשל השטח שמעל לנכס השני. באחד המכתבים (מיום 22/7/02) טען העותר, כי הפקחים מצאו שניתן להכנס לקומת היציע, כיוון שהפתח נפתח על ידי ילדים או על ידי "רשעים" ולא על ידו או מי מטעמו וכי הוא חזר ואטם אותו.

6. ביום 18/9/02 כתבה לו המשיבה שלא רק שאין לבטל את החיובים עבור קומת היציע ושיש לחייב בגינה כקומה א' של הבנין ולא כיציע (שהחיוב בו נמוך מחיוב של שטח המשמש כעסק או חנות), אלא גם שאטימת הגישה אל קומת היציע, אין בה כדי לבטל את החיוב בארנונה.

טענות הצדדים:

7. העותר טען בעתירתו, כי חיובו בארנונה כמוהו כהחלטה או התנהגות בלתי סבירים של המשיבה בהתחשב בכך שעובר לחיוב זה, היא הקדימה והודיעה לו, שהוא פטור מתשלום ארנונה בגין קומת היציע. למעשה (על אף שלא כך ניסח העותר את טענתו), טוען העותר, שאין לחייב בארנונה למפרע, עבור השנים 2001 ו-2002. כמו כן, סבור הוא, כי עמידה על החיוב מהווה גם הפרה, שלא כדין, של הבטחה מינהלית. זאת ועוד: המשיבה עצמה הורתה לו לסגור את קומת היציע, ומשפעל כך - תוך הסתמכות על הוראתה - אין היא רשאית לחזור בה מהמצג, לפיו לא תגבה ממנו ארנונה.

עוד טען העותר, כי הערכת גודל השטח של קומת היציע איננה הערכה מציאותית, אלא הערכה בלתי סבירה הלוקה ברשלנות. לעמדתו, שטח קומת היציע אינו עולה על 60 מ"ר (וכך טען העותר בדיעבד, כאשר הגיש חוות דעת מומחה, לאחר תום השמיעה בתיק, לפיה שטח הנכס השני הוא 60 מ"ר ולא 80 מ"ר), וכן כי היציע שוכן כולו מעל לנכס השני.

עוד מבקש העותר לקבוע, כי אין לראות את קומת היציע כקומה, אלא כיציע, המחוייב בשיעורי מס נמוכים יותר.

8. העותר מבקש מביהמ"ש להורות על ביטול החלטתה של המשיבה מחודש 3/02, בה חוייב בארנונה על קומת היציע בניגוד להחלטה קודמת של המשיבה, מיום 20/1/00, ולהצהיר כי ההחלטה המחייבת היא זו המורה, שאין הוא חב בתשלום ארנונה על קומת היציע.

כן נתבקש ביהמ"ש לתת צו נגד המשיבה, לפיו ייאסר עליה ועל כל הפועל מטעמה, לגבות את החוב.

במסגרת הליך ביניים, שהתקיים בעניין בקשה למתן צו זמני, הוריתי למשיבה שלא להמשיך בהליכי גביתו של החוב למעט עיקולים ברישום וצווים לעיכוב יציאה מהארץ, כאשר העותר חוייב בהפקדת פקדון.

9. המשיבה טענה, כי היה על העותר להגיש השגותיו במועד כנגד חיובי הארנונה. משלא עשה כך, נחסמה לפניו הדרך להגיש עתירה בעניין זה. זאת ועוד: העתירה הוגשה בשיהוי ניכר, המצדיק דחייתה על הסף. אעיר, כי במסגרת דיוני בטענות הצדדים, היה מקום להתחיל בטענות אלה, בהיותה טענת סף, אולם מצאתי להזדקק להן בסופו של הדיון, כיוון שהארכת המועד להגשת העתירה או דחיה או קבלה של טענת השיהוי תלויה בסוג הפגמים, שנמצאו בפעולת הרשות, ובאיזון אינטרסים כמו טובת הציבור אל מול האינטרסים של הנפגע הפרטי: ככל שהפגם חמור יותר, יטה ביהמ"ש לדחות טענות של איחור או שיהוי (וראו בג"צ 7053/96 אמקור בעמ' ואח' נ' שר הפנים, האוצר ועירית חולון פד"י נ"ג (1) 193). סברתי, לכן, כי יש לדון בטענות אלה, לאחר בדיקת טענות העותר באשר לפגמים בהחלטותיה של המשיבה ובמעשיה.

המשיבה הכחישה גם את טענותיו של העותר לגופן והוסיפה, כי העותר מנע ממנה במכוון לבדוק את הגלריה בשני הנכסים, בטענו, כל אימת שלנכס הגיע מבקר מטעם המשיבה, שאין לו מפתחות.

המשיבה סבורה, שגם אם אטם העותר את אחד הפתחים לקומת היציע, או אפילו את שניהם, אין בכך כדי לפוטרו מחובתו לשלם ארנונה על קומת היציע.

כן עמדה המשיבה על כך שבדין חייבה את קומת היציע כקומה רגילה לפי סיווג ע1.

דיון בטענות הצדדים

הסמכות העניינית לדון בטענות העותר, המתייחסות לגודל הנכס ולסיווגו:

10. כאמור לעיל, העותר טען, כי חוייב על שטח של 120 מ"ר בקומת היציע, בעוד שלמעשה שטחה של קומת היציע, אינו עולה על 60 מ"ר. עוד טען העותר, כי שטח זה נמצא רק מעל הנכס השני וכי יש לסווגו כיציע ולא כקומה רגילה.

המשיבה גרסה, כי טענותיו של העותר בדבר שטחה של קומת היציע ובדבר סיווגה כקומה רגילה או כקומת יציע, הן בסמכותו הבלעדית של מנהל הארנונה.

המשיבה סומכת טיעונה זה על חוק הרשויות המקומית (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו-1976 (להלן – "חוק הערר"). סעיף 3 לחוק זה קובע כדלקמן:

3. השגה

(א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו.

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות.

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה " (ההדגשה שלי, ש.ש).

מהסעיף המצוטט, תוך הפניה גם לקטעים המודגשים, עולה כי מחלוקת לעניין גודל השטח או סיווגו לצרכי ארנונה היא בסמכותו של מנהל הארנונה. כמו כן, ביהמ"ש מוסמך להתיר למי שלא השיג תוך המועד הקבוע בסעיף על חיובו בארנונה על יסוד טענה בדבר העדר החזקתו בנכס להלעות טענה זאת גם בהליך משפטי אחר. אולם אין הוא מוסמך לעשות כך לגבי עילות השגה אחרות הנזכרות בסעיף. יצויין, כי ניתן להגיש ערר על החלטותיו של מנהל הארנונה לועדת הערר, וכי על החלטותיה של ועדה זו, ניתן להגיש ערעור לביהמ"ש המחוזי (סעיף 6 לחוק הערר).

אין מחלוקת, כי העותר לא פנה לקבל סעד בדרך הקבועה בסעיף 3 לחוק הערר.

טוענת המשיבה, כי משלא פעל העותר במסלול שהתווה המחוקק, אין לדון בטענותיו לעניין גודל השטח וסיווגו במסגרת העתירה שלפני.

11. אכן הלכה היא, כי אם נקבעה בחיקוק דרך מסויימת להשגה, למשל דרך של הגשת ערר או ערעור, אין לפנות בתובענה באופן שונה או לבימ"ש אחר, כגון בבקשה למתן פסק-דין הצהרתי (וראו בין היתר ע"א 367/85 מדינת ישראל נ' יהונתן קיטאי, פ"ד מא(3) 39; ע"א 306/78 קרוליק נ' עזבון המנוח פנחס ואח' פ"ד לג(1) 496). גם בהתייחסו לחיוב בארנונה, חזר ביהמ"ש העליון וקבע, כי את הטענות המנויות בסעיף 3 לחוק הערר, יש להעלות אך ורק בדרך שנקבעה בו (וראו רשימת פסקי דין, שהביאה המשיבה בסיכומיה, כדלקמן: ע"א 739/89 אהרון י' מיכקשוילי נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 796, בג"צ 3585/94 אגודת בריכת מגדלי דוד המלך בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו (טרם פורסם, נמצא בתק-על כרך 94(3) 1909; ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עירית פתח-תקוה, פ"ד מו(4) 778; בג"צ 579/85 יקב הגליל גולד ובניו בע"מ נ' המועצה המקומית טירת הכרמל, פ"ד מ(1) 607, ברע"א 351/88 טית בית בע"מ נ' עירית פתח-תקוה, פ"ד מב(3) 441; רע"א 2425/99 עיריית רעננה ואח' נ' י. ח. יזום והשקעות בע"מ ואח', פ"ד נד(4) 481).

12. העותר טען, כי על-פי הפסיקה, ניתן להביא בפני ביהמ"ש, בהליך שאינו לפי סעיף 3 לחוק הערר, טענות נגד תקפותה של החלטה מינהלית, כגון טענה של העדר סבירות (בג"צ 764/88, 1437/90 ו-1985/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1) 793), טענה של אי קיום הבטחה מינהלית או טענה בשאלה עקרונית לעניין קביעת ארנונה (ע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' שאול קרשין, פ""ד נ(5) 478), וטענה שהרשות המינהלית התרשלה במתן החלטתה (בר"ע 2824/91 עיריית חיפה נ' לה נסיונל חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ', (לא פורסם); רע"א 7669/96 עיריית נהריה נ' נתן קזס, פ"ד נב (2) 214). עיון בפסיקה אליה הפנה העותר ושאוזכרה לעיל, מלמד, כי במחלוקת לענין גודל השטח שעל פיו נקבעה הארנונה, ולעניין סיווגו, לא התירו בתי המשפט לחרוג מהוראות סעיף 3 לחוק הערר. מנגד, בתי המשפט התירו לטעון לפניהם, שלא בהליך לפי סעיף 3 לחוק הערר, כאשר העילות הנטענות היו לעניין פגמים מהותיים בהחלטותיה או בפעולותיה של הרשות, על אף שקבלת טענות אלה, היה בה כדי לבטל או לשנות קביעות בעניין שטח הנכסים וסיווגם.

13. אינני סבורה, שיש לאפשר לעותר להעלות לפני טענות נגד גודל השטח וסיווגו. היה עליו להעלותן בדרך הקבועה בסעיף 3 לחוק הערר. כן אתיר לו, הן על פי ההלכה העולה מהפסיקה שנסקרה לעיל והן על פי סעיף 3(ג) לחוק הערר, לטעון שהערכת השטח, בנתונים של המקרה, היתה בלתי סבירה, שהחלטת המשיבה לחייב את העותר בארנונה לאחר שקבעה כי אין לעשות כך, איננה סבירה או שהיא בניגוד להבטחה שלטונית, וכן שהחלטתה לייחס רק לנכס אחד את השטח, איננה סבירה או שהיא רשלנית.

האם החלטתה של המשיבה לחייב את העותר בגין קומת היציע למפרע, החל משנת 2001, היא החלטה בלתי סבירה?

14. העברת החלטה מינהלית תחת שבט הבקורת של "עילת הסבירות" מושרשת היטב במשפט המינהלי שלנו (וראו, בין היתר, בג"צ 840/79 מרכז הקבלנים והבונים בישראל נ' ממשלת ישראל פ"ד לד(3) 729; בג"צ 4566/90 דקל נ' שר האוצר ואח', פ"ד מה(1) 28; בג"צ 9723/01 אריה לוי נ' מנהלת מחלקת תעשייה ושירותים למתן היתרים לעובדים זרים ואח', פ"ד נז(2) 87).

כאן גם המקום להוסיף, כי עקרון הסופיות אינו חל לגבי החלטה מינהלית כשם שהוא חל על החלטה שיפוטית:

"ההחלטה המינהלית... אינה כפופה לא לעקרון של גמר המלאכה ואף לא לעקרון של מעשה בית דין. בדרך כלל היא אינה אמורה להיות סופית. שיקולים שונים עשויים לדרוש, לא פעם בנסיבות בלתי-צפויות, שינוי או ביטול ההחלטה". (דברי הפרופ' י' זמיר בספרו הסמכות המינהלית (כרך ב, ירושלים, תשנ"ו) 982). והשווה עם המובאות הנזכרות בהקשר זה בע"א 5038/98 משה"ב חברה לשיכון בניין ופיתוח בע"מ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד נו(4) 11, 23; בג"צ 18/82 חברה קדישא גחש"א ת"א נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד לח(1) 701, 717; בג"צ 123/64 סאיסנאס טאני קליופי נ' הוועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, ת"א-יפו, פ"ד יח(3) 533, 541.

עוד נכתב לעניינו, כי:

"עם זאת שינוי החלטה מינהלית או ביטולה אינם עניין שבשיגרה, ונדרשים טעמים כבדי משקל לעשות כן כאשר אינטרס ציבורי חשוב מצדיק זאת, כאשר נשתנו נסיבות, או כאשר מתחייב עיון חוזר בהחלטה קודמת שניתנה מטעם חשוב... יש להתחשב בהיבט הפגיעה האפשרית בזכויות מוקנות או בציפיות סבירות של צדדים שאפשר שהסתמכו על ההחלטה המקורית, ועל השינוי להיות מונחה משיקולים ענייניים ולעמוד באמות-מידה של תקינות, תום-לב ושוויון" (ע"א משה"ב הנ"ל בעמ' 23. וראו גם את המובאות הנזכרות שם: זמיר בספרו הנ"ל בעמ' 1002-1001, 1009-1010; בג"צ 159/84 שאהין נ' מפקד כוחות צה"ל באזור רצועת עזה, פ"ד לט(1) 309; בג"צ 3406/91 בבלי נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד מה (5)1, 11-10).

אין בפקודת העיריות (נוסח חדש), דמ"י 8, תשכ"ד-1974, הוראות המתייחסות לתיקון הודעת חיוב בארנונה, באופן המאפשר הטלת מס מוגדל למפרע, אולם נראה שההלכה פסקה, כי כאשר לא היתה הכרעה שיפוטית לעניין הארנונה, כפי שהוא המקרה שבפנינו, רשאית העירייה לתקן את השומה גם לשנה קודמת (וראו בספרם של ה' רוסטוביץ, מ' וקנין, פ' גלעד ונ' לב ארנונה עירונית (ספר ראשון, מהדורה חמישית, ר' כהן כספי וש' חנין עורכים, תל-אביב, תשס"א) בעמ' 149). בע"א 2897/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661, נקבע כי רישום מוטעה או השמטה מוטעית, אינם הטלת ארנונה למפרע, אלא התאמת הרישום למצב עובדתי נתון (וראו גם בפסקי הדין אליהם הפנתה המשיבה: ע"א 1267/96 (י-ם) חברת קוביק בע"מ נ' עיריית ירושלים, ארנונה עירונית פסקי דין- כרך א', המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, 1999, עמ' 843, ע"ש 935/91 בנק דיסקונט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב, שם כרך א' בעמ' 807).

ומן ההלכה לענייננו: טוען העותר, כי במכתבה של המשיבה מיום 20/1/00 נכתב, שהנכס נבדק על ידה וכי הפתחים נסתמו ולפיכך לא חוייבה קומת היציע בארנונה, והנה בחודש מרץ 2002 חזרה בה המשיבה וקבעה, כי החלל אינו אטום וכי יש לחייב בגינו לפי קומה רגילה.

במכתבה של המשיבה מיום 20/1/00 אמנם בוטל שטח הגלריה בשל איטומה לכאורה, אולם נטען על ידה, כי הביטול היה בשל טעות או הטעיה. המשיבה הסבירה, כי פקחי העירייה לא גילו בביקורת שלקומת היציע הותקנה כניסה נוספת על זאת של מדרגות הבניין, דהיינו מתוך הקומה הראשונה עצמה. לפיכך, כאשר סברה בטעות, כי הכניסה, דרך מדרגות הבניין נאטמה, הסכימה לביטול החיוב בארנונה על קומת היציע. לעניין זה טעותה של המשיבה היתה לגבי מצב עובדתי, כאשר עולה מטענותיה כי העותר מנע ממנה לבדוק את המצב האמיתי בשטח, בכך שבעת ביקוריהם החוזרים והנשנים של הפקחים, הוא לא איפשר להם להיכנס לקומת היציע בטענו, כי אין בידיו מפתחות לדלת הכניסה.

היתה למשיבה גם טעות נוספת, בכך שסברה כי אטימת הכניסות לקומת היציע מונעת חיוב בארנונה. טעות זו טעות משפטית היא (ולעניין זה אדרש בהמשך דיוני). על כל פנים, מאחר שהמשיבה לא קיבלה את טענתו של העותר, כי הקומה נאטמה על ידו, והוא מצידו לא השיג על החלטתה זאת בפני הממונה על הארנונה, שלו מסורה הסמכות לדון בסיווג של נכס, הרי אין מקום לשינוי קביעה זאת של המשיבה בהליך זה. יש גם לציין, כי לפנים משורת הדין, המשיבה לא חייבה את העותר בארנונה על קומת היציע עבור שנת 2000.

בנסיבות אלה, אין מנוס מלקבוע, כי העיריה פעלה בסבירות כאשר הודיעה לעותר, שטעתה בכך שפטרה אותו מארנונה עבור תקופות העבר, ועל כן החליטה לחייבו החל משנת 2001 בארנונה עבור קומת היציע.

האם היתה הבטחה מינהלית שאין לחזור בה, בנסיבות הענין, והאם הורתה המשיבה לעותר לאטום את קומת היציע.

15. בנסיבות מסויימות הוראה של רשות, על פיה פועל אדם ומשנה מצבו לרעה עקב פעולתו זאת, כגון כאשר הוציא הוצאות כספיות, עלולה לחסום דרכה של הרשות לחזור בה מהוראתה זו. במקרה שלפנינו לא הניח העותר תשתית עובדתית לכך שקומת היציע או חלקה אכן נאטמו, וקל וחומר, לכך שפעל על פי הנחיית הרשות. לא הובאה כל ראיה, פרט לטענתו בעלמא של העותר, לכך שהמשיבה היא שהורתה לו לסגור את קומת היציע, או שהיא הציגה לפניו מצג, כי אם יסגור את קומת היציע, יהיה פטור מארנונה.

לפיכך, אני דוחה את הטענות שהמשיבה פעלה בהעדר סבירות, שלא כחוק ובחריגה מסמכות או בניגוד להבטחה שלטונית, כאשר חייבה את העותר בארנונה על קומת היציע וכאשר הטילה חיוב זה גם לשנה הקודמת (2001).

אעיר, מעל הנדרש, כי גם אם העותר היה מוכיח כי אכן אטם את קומת היציע לא היה מקום לפטור אותו לגבי תקופות העבר (דהיינו לגבי שנת 2001) מארנונה. בע"א 433/80 נכסי י..מ. ישראל בע"מ נ. מנהל מס רכוש וקרן פיצויים תל- אביב, פד"י ל"ז (1) 337) נקבע בעמוד 351, מפי כב' השופט בך כי ניתן להגדיר טעות בשלושה אופנים:

"א. החלטה הנוגדת את החוק או שבצורה אחרת יש בה בעליל משום חריגה מסמכות; ב. החלטה שמקורה בטעות משרדית טכנית שנעשתה בהיסח הדעת;ג. החלטה, שיש בה, משום משגה במובן זה שהפקיד יישם בצורה בלתי נבונה או בלתי נכונה את המדיניות של משרדו או השתמש בשיקול דעתו באופן בלתי סביר".

ובהמשך נאמר כי:

"לגבי שני האופנים הראשונים המוזכרים לעיל, תוכלנה רשויות הציבור בדרך כלל לחזור בהן מההחלטה המוטעת או הנוגדת את החוק ולגרום למתן החלטה אחרת תחתיה; ואילו לגבי ההחלטה מהסוג השלישי, היינו זו שיש בה משום "משגה" בשיקול הדעת בלבד - שאני. כאן תהיה הרשות בדרך כלל קשורה בהחלטתה, במיוחד כשהאזרח הספיק כבר לפעול על פי ההחלטה המקורית."

ניתן עוד להוסיף ולציין כי בהפ' 697/90 טמפו תעשיות בירה בע"מ נ' מנהל מס קניה, פ"מ תשנ"א, חלק שלישי, ע"מ 450 נקבע, כי:

"ההלכה הפסוקה קובעת כי סמכותה של הרשות המנהלית לחזור בה מהחלטותיה קיימת רק במקרים נדירים המצדיקים עיון חדש בנסיבות המקרה הרלוונטיות, תוך מתן משקל לשאלה אם האשמה בגין ההחלטה השגויה לכאורה נעוצה ברשות המנהלית עצמה, ותוך מגמה שלא להכיר לרשות לשנות החלטתה כאשר מדובר באזרח אשר לא דבק עוון בכפו... הגישה הרווחת בפסיקה היא כי הלכה זו תחול גם כאשר החלטתה של הרשות נבעה מטעות משפטית... ". (שם, בע"מ 453)

גם בפסק הדין ע"ש 935/91 בנק דיסקונט נ' מ. הארנונה שבעירית ת"א יפו (טרם פורסם, ואשר העתק ממנו צורף לסיכומי ב"כ המשיבה), נאמר כי שינוי רטרואקטיבי של הטלת מס היא אסורה. השופט מאבחן ומציין כי טעות בגודל השטח שהתבררה כתוצאה ממדידות שנעשו אין פירושה הטלת מס רטרואקטיבית אלא "תיקון טעות שנעשתה".

סבורה אני, כי טעות בשאלה אם אטימת קומה פוטרת או אינה פוטרת מארנונה, היא טעות בפירוש החוק, ואם לא פעל העותר על פי מצג של העיריה ובהסכמתה לאיטום, הרי אין הטעות בפירוש החוק מזכה בפטור מארנונה, על כל פנים לא כאשר מדובר בתקופה סבירה למפרע.

האם נפל פגם בקביעת המשיבה, שקומת היציע היא "קומה א'" בסיווג א2.

16. "יציע" הוגדר בצו המיסים כך:

"חלל המשתרע בחלקה העליון של קומה, בין תקרתה לבין ריצפת היציע ומוקף קירות בחלקו והיקף ריצפתו אינו עולה על 40% מהיקף ריצפת אותה קומה וכן קטן הוא מהיקף אותה קומה".

סיווג ע1 וע2 הוגדרו באותו צו כדלקמן:

ע1. קומת הקרקע בבנין הבנוי בטון, לבנים או בלוקים, אזבסט או כל חמחוזק ע"י קונסטרוקציות פלדה, ברזל או עץ וכולל כל הקומות בבניין המשמש כמרכז קניות.

ע2. אחד מאלה: א. בניין המתאים להגדרה ע1 אך אינו בקומת הקרקע. ב. בית מלאכה, או חנות, בקומת הקרקע, שהגישה היחידה אליהם אינה מהחזית אלא דרך או לצד בניין או קרקע שלפניהם המחוזקים ע"י אחר".

אוסיף, כי לפי אותו צו, שטחו של יציע יחושב כשטחו האמיתי אם גובהו עולה על 2.75 מ', כמחצית משטחו האמיתי אם גובהו עולה על 2 מ' ואינו עולה על 2.75 מ', וכרבע משטחו האמיתי, אם גובהו אינו עולה על 2 מ'.

מעיון בהוראות הסיווג עולה, כי קומת היציע בנדוננו איננה יכולה להיחשב כיציע, שכן שטחה עולה על 40% של שני הנכסים ושל כל אחד מהם בנפרד - כך על כל פנים לפי הערכת המשיבה, שלא עומדת לבקורתי, בשל כך שהסמכות לדון בה היתה לממונה על הארנונה בהליך לפי סעיף 3 לחוק הערר.

האם הערכתה של המשיבה את השטח היא פעולה בלתי סבירה ורשלנית.

17. החל משנת 1997 נודע למשיבה כי נעשתה בניה של יציע. היא סברה כי גודלו הוא 63 מ"ר המחולקים בין שני הנכסים.

ביום 10/2/00 נעשתה ביקורת פיקוח בנכס. נתגלתה כניסה נוספת לגלריה מחדר המדרגות של הבנין, עליה הורכבה דלת פלדה. לא ניתן היה להכנס כדי למדוד.

ביום 20/12/00 נערכה ביקורת נוספת ואז צולמה כניסה מחדר המדרגות של הבנין. בעל הנכס טען שאין לו מפתחות ליציע. לפיכך הוערכה הגלריה כמשתרעת על פני שני הנכסים. ביום 27/6/01 נערכה שוב ביקורת ושוב טען העותר, שאין לו מפתחות לדלתות הכניסה. בשלב זה הסתפקה המשיבה בהערכת הנכס, ועל פי הערכה זאת נקבע, כי שטח קומת היציע הוא 120 מ"ר, אולם גם בהודיעה לו על כך, במכתבה מיום 13/3/02, חזרה המשיבה והציעה לבדוק שוב את הנכס, בכותבה "אנו נשמח לעדכן את החיוב לנכס לפי מדידה בפועל, באם תאפשר לבצע אותה".

השאלה אם מעשה זה של העיריה הוא סביר. מחד גיסא, עומדת כנגד העותר התנהגותו, המעידה על כך שיש לו מה להסתיר, והיא מצדיקה הערכה של המשיבה. מנגד עומד סעיף 287 לפקודת העיריות, המאפשר למשיבה " להיכנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידות...". לצורך קביעת הארנונה, ואילו סעיף 288(ב)(2) קובע כי אזרח שאינו ממלא חובתו זו עובר עבירה פלילית שדינה מאסר 3 חודשים ואו קנס כספי.

הסמכות המוקנית לעירייה מכוח סעיף 287 הינה סמכות בעייתית, שכן היא מאפשרת כניסה לרשות הפרט בניגוד לרצונו של הנישום, ומן הבחינה הזו, בהימנעות העירייה מחדירה לרשות היחיד והסתפקותה באומדן שטח הנכס המדובר יש משום המנעות מאמצעים דרסטיים, הכרוכים בפגיעה בפרטיותו של היחיד. מנגד, מניסיון החיים ומהשכל הישר עולה שאין הפרט נמנע סתם כך מלהתיר לאנשי הרשות כניסה לנכסיו לצורך מילוי תפקידם, ובהתנהגות שכזו יש כדי להעיד על חוסר תום לב בניסיון לזכות בהטבות ארנונה שלא כדין- דבר הפוגע באינטרס הציבורי בכללותו. על כן, קבע המחוקק בסעיף 288 לפקודה כי התנהגות מעין זו מהווה משום עבירה פלילית ברת עונשין.

השאלה היא, אפוא, אם מהאיזון בין שני האינטרסים המתנגשים שנזכרו לעיל עולה כי ראוי לחייב את העירייה להיכנס אל הנכס בכוח על אף התנגדות הפרט בכדי לערוך בו בדיקות ומדידות, ולא- יחשב אומדנה כבלתי סביר.

דעתי היא, כי בנסיבות שלפנינו לא פעלה המשיבה בחוסר סבירות כאשר נמנעה מלהפעיל את סמכותה לפי סעיף 277 הנ"ל והעריכה את השטח בהתבססה על המידע שלפניה. אולם כן נפל פגם מסויים של חוסר סבירות בהערכתה של המשיבה. לא הובא לפניה כל מידע, לפיו ניתן היה לקבוע ששטח קומת היציע חורג מעבר לשטחיהם של שני הנכסים, כאשר הנכס הראשון הוא של 33 מ' ואילו הנכס השני הוא של 80 מ' (לעניין ביסוס תשתית עובדתית נאותה על ידי רשות מנהלית ראו, למשל, בג"צ 987/94 יורונט קווי זהב (1992) בע"מ נ' שרת התקשורת, פ"ד מח(5)412, 423-425). לפיכך חיוב ב-120 מ' על פי הערכה, היה בלתי סביר. יש להעמיד לשנים עברו את גובה החיוב על 113 מ"ר ולתקן בהתאם את השומה. אוסיף, כי התעלמתי מהתשריט של המודד המוסמך, שהעותר הגיש לתיק לאחר שנסתיים שלב הגשת הראיות בו. לפי אותו תשריט, שטחו של הנכס הראשון הוא 33 מ"ר. שטחו של הנכס השני הוא 70 מ"ר ואילו שטחה של קומת היציע הוא 60 מ"ר. כאמור לעיל, גודל השטח וההערכה (בניגוד לשיטת ההערכה, בה סבורה אני שיכולתי להתערב), אין הדיון בהם בסמכותי.

18. על אף קביעתי לעיל, כי המשיבה פעלה בסבירות, כאשר החליטה להעריך את הנכס, סבורה אני שיש לבוא לקראת העותר בפעולה נדרשת וסבירה בנסיבות המיוחדות, וכוונתי לבצע מדידה ולחייב על פי, כפי שהמשיבה הציעה גם לאחר החיוב. לדעתי, יש לפעול כדלקמן: אם יפנה העותר אל המשיבה תוך 14 יום מיום המצאת פסק דין זה אליו, ויודיע לה כי הוא מוכן לאפשר למפקחים מטעם העיריה למדוד את קומת היציע, תשלח המשיבה מפקחים או מודדים לצורך זה. אם יפתח העותר את הכניסה לקומת היציע במועד שתקבע המשיבה לפני פקחי העיריה ויאפשר את מדידת השטח, תתקן העיריה את רישומיה בהתאם למדידה. כל עוד לא בוצעה מדידה חדשה בהתאם לקביעתי זאת, יש להשאיר את ההערכה (בהפחתה של 7 מ"ר, כך שתעמוד על 113 מ"ר) על כנה, וזאת בתנאי שהמשיבה תבצע את המדידה תוך הזמן שקבעה, ושלא יעלה על זמן סביר.

האם טעתה המשיבה כאשר הצמידה את שטח היציע לנכס א' בעוד שהנכון הוא שיש להצמידו לנכס השני.

19. שני הנכסים רשומים על שם העותר. מעיון בהודעות התשלום (מסמכים ב', המצורפים לתשובת המשיבה) עולה, שהיתה הבחנה בין שני הנכסים. על כל פנים, נראה כי יש לייחס חיוב בגין 33 מ"ר לנכס הראשון וחיוב של 80 מ"ר בגין הנכס השני. המשיבה תתקן רישומיה בהתאם למדידה במקום על פי התנאים שהוריתי עליהם בסעיף הקודם של פסק-דיני.

האם הטילה המשיבה עיקולים על רכושו של המשיב מבלי להתייחס לטענותיו.

20. מלין העותר, כי המשיבה הטילה עיקולים על רכושו, מבלי שתתייחס לטענות שהעלה נגד החיוב וכי התנהגות זאת לוקה בחוסר סבירות. אודה שלא ירדתי לסוף דעתו של העותר. מהצרופות הן לכתב העתירה והן לכתב התשובה, עולה כי המשיבה חזרה והסבירה לעותר מדוע אין היא מקבלת את טענותיו, ועל כן אין לה לטענה זו על מה לסמוך.

האם איטום פוטר מארנונה.

21. טוענת המשיבה, כי אפילו נאטמה קומת היציע, וכאמור, אין היא מסכימה שהיציע אכן נאטם, הרי אין בכך לפטור את העותר מתשלום הארנונה. מעבר לנדרש (שכן קבעתי, כי לא הוכח לפני כי קומת היציע נאטמה) אדון גם בסוגיה זאת.

השאלה העומדת לדיון היא, אם כן, אם אטימת בניין או חלקו פוטרת מתשלום הארנונה. בפקודת העיריות לא הוזכרה אטימת בניין כפוטרת מארנונה. כן נקבע כי הרס בניין או בניין שניזוק, יהיה בעליו פטור מארנונה. סעיף 330 לפקודת העיריות, שנוסחו מובא להלן, אינו דן באטימת נכס:

"בנין שנהרס או שניזוק

נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן-פרעונם לפני מסירת ההודעה".

נראה, שתכליתו של ההסדר בסעיף 330 היא לפטור מארנונה נכס בו לא ניתן להתגורר בשל מצבו האובייקטיבי. לפיכך, אין לכלול בסעיף 330 גם אטימת בית, שנעשית לצורך זמני, כמו אטימת פתחים באופן שניתן להסיר בכל עת. אחרת, תמצא ההוראה בתקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) תשנ"ג-1993, לפיה אם לא התגוררו בנכס, ניתן לפטור עד 6 חודשים ולא יותר, כניתנת לעקיפה: מי שיבקש להמשיך שלא לשלם, יאטום את הדלת וימצא עוקף את ההוראה שבתקנה הנ"ל, שציטוטה, לנוחות הקורא, להלן:

"הנחה לבנין ריק

(א) המועצה רשאית לתקופה שלא תעלה על ששה חודשים או חלק ממנה - לקבוע למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו ברציפות במשך תקופה כאמור לפחות, שתחילתה ביום שחדלו להשתמש בו - הנחה בשיעור עד 100 אחוזים.

(ב) הנחה כאמור בתקנת משנה (א) תינתן לבנין ריק פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בו".

אוסיף ואציין כי לאותה מסקנה הגיע אף ביהמ"ש המחוזי בע"א (חי') 2343/01 תשלובת תבורי בע"מ נ' עיריית חיפה (לא פורסם).

איחור בהגשת העתירה ושיהוי

22. תקנות 3 ו-4 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי הדין) התשס"א- 2000 קובעת כדלקמן:

"המועד להגשת עתירה

(א) עתירה תוגש במועד שנקבע לכך בדין.

(ב) לא נקבע מועד כאמור, תוגש העתירה בלא שיהוי, לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם.

(ג) בית המשפט רשאי להאריך מועד שנקבע להגשת עתירה כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), לאחר שנתן למשיב הזדמנות להגיב לבקשת ההארכה, אם ראה הצדקה לכך.

4. שיהוי

בית המשפט רשאי לדחות עתירה אם ראה כי בנסיבות הענין היה שיהוי בהגשתה, אף אם הוגשה בתוך המועד של ארבעים וחמישה ימים כאמור בתקנה 3(ב) או הוארך המועד להגשתה לפי תקנה 3(ג)."

טוענת המשיבה, כי מאחר שהעתירה הוגשה רק ביום 27/1/03, למעלה משנה לאחר המועד בו נמסרה לעותר שומת 2002, וכשמונה חודשים לאחר שמנהל הארנונה ענה במכתבו מיום 18/902 לפנייתו של העותר, הרי יש לדחות את העתירה על הסף בשל איחור ושיהוי בהגשתה.

הלכה היא כי ככל שהפגמים שעולים בהחלטתה של הרשות חמורים יותר, יהיו בתי המשפט נוטים להאריך את המועד להגשת עתירה. הנשקל הוא הנזק לציבור באיחור בהגשת העתירה אל מול הנזק שיגרם לעותר, אם עתירתו לא תשמע לגופה (וראו בג"צ 2632/94 דגניה א' אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' שר החקלאות ואח', פד"י נ(2) 715; בג"צ 2285/93 אוסי נחום נ' ראש עירית פתח תקוה ואח', פד"י מ"ח(5) 630, 641; בג"צ 170/87 אסולין ואח' נ' ראש עירית קרית גת ואח', פד"י מ"ב(1) 678, 694; בג"צ 7053/96 אמקור בע"מ ואח' נ' שר הפנים ואח', פד"י נ"ג(1) עמ' 193; בג"צ 96 / 7053 אמקור בע"מ נ' שר הפנים, פ"ד נג (1) 193, עמוד 193).

נראה לי, כי באיזון הכללי, ועל פי התוצאה אליה הגעתי, יש להתיר לעותר לטעון לגבי טענות שנתקבלו, ובהתאם לכך אני מאריכה את המועד להגשת העתירה למועד בו הוארכה, ועל פי גישתי זאת דנתי בטענותיו לגופן.

ריכוז הוראות פסק הדין

23. בסופה של הדרך, בה הילכתי בפסק-דין זה אני קובעת כדלקמן:

א. על המשיבה לתקן את ההערכה של השטח של קומת היציע ל- 113 מ'.

ב. אם לא היתה חלוקה של קומת היציע בין שני הנכסים, יש להעמידה על 33 מ"ר לנכס הראשון ועל 80 מ"ר לנכס השני.

ג. לעותר זכות לאפשר למשיבה למדוד את השטח תוך 14 יום מיום קבלתו את פסק-דיני זה. ככתוב בסעיף 17 לעיל, אם יאפשר העותר מדידה, תמדוד המשיבה את קומת היציע בתוך זמן סביר, ותתקן את אמדנה הקודם בהתאם. כל עוד לא מלא העותר אחרי התנאי של פניה למשיבה במועד ולא אפשר לה לבדוק את הנכס, יעמוד החיוב בעינו, והמשיבה רשאית להמשיך בהליכי גביה.

ד. אין קביעותי אלה, מונעות דיון בהליכים לפי הדין (לפני מנהל הארנונה) וקביעות שונות, ואין מניעה להחליט אחרת לגבי שומות עתידיות, או שומות שבינתיים הוגשו עליהן השגות כדין.

ה. בכפוף לכתוב לעיל, העתירה נדחית, ובנסיבות האמורות מצאתי לנכון לחייב את העותר בהוצאות העתירה. העותר ישלם למשיבה את הוצאותיה בעתירה וכן שכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ₪ + מע"מ. סכום זה ישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מהיום.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום כ"ב בניסן, תשס"ד (13 באפריל 2004) בהעדר הצדדים.

שושנה שטמר, שופטת


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן