ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

רישום עסקה במקרקעין מול הערת לפי חוק התכנון והבניה

בית המשפט העליון: תכלית הרישום של ההערה לפי סעיף 221(ה) לחוק התכנון והבניה, היא רק להגן על צדדים שלישיים, ומכאן שהדיבור "לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה", אין לפרשו כמניעה מלרשום עסקה במקרקעין, ובלבד שהעסקה כפופה להערה

מאת: אברהם  סימון, עו"ד  

13/5/2004

מבוא ורקע כללי

לפי סעיף 205(3) לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק"), מוסמך בית המשפט שהרשיע אדם בעבירה לפי סעיף 204 לחוק, בבואו לגזור את הדין:

"לתת לנשפט כל צו אחר שייראה לבית המשפט, בקשר לדרך או לבנין שבהם נעברה העבירה, לרבות צו לשינוי מבנה צו סגירה, צו איסור שימוש וצו להתאמת הבניה או השימוש להיתר או לתכנית".

לפי סעיף 221(ג) לחוק, מוסמך בית המשפט להורות שהצו או חלק ממנו יירשם בפנקסי המקרקעין:

"נתן בית המשפט צו כאמור בסעיף 205(3) רשאי הוא להורות שהצו או חלק ממנו יירשם בפנקסי המקרקעין כאמור".

< /DIR>

התוצאה של רישום הערה על פי צו שיתן לפי סעיף 205(3) לחוק נקבעה בסעיף 221(ה) לחוק, כהאי לישנא:

"נרשמה הערה לפי סעיפים קטנים (ב) או (ג), לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה כל עוד לא נמחקה ההערה".

והנה, לפני זמן קצר (ביום 5.5.04 ליתר דיוק) ניתן פסק דין בבית משפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים (ע"א 7210/01 - ב' עירית נתניה נגד עזבון המנוחה רחל גלמבוצקי, להלן "פרשת גלמבוצקי"). בפסק דין זה בית המשפט בחן את משמעותו של הדיבור "לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה" שבסעיף 221(ה) לחוק, ובחינה זאת נעשתה על רקע העובדות שלהלן.

רקע/העובדות בפרשת גלמבוצקי

המנוחה רחל גלמבוצקי (להלן – "המנוחה"), היתה הבעלים של נכס מקרקעין בנתניה (להלן – "הנכס"). תיאור הנכס, כמפורט בלשכת רישום המקרקעין הוא: תת-חלקה 1 – חניון בקומה תת-מרתף; תת-חלקה 2 – אולם בקומות מרתף וקרקע; תת-חלקה 36 – תא בקומה שביעית.

ביום 16.6.1994, הורשעה המנוחה, עם שניים אחרים, בבית משפט לעניינים מקומיים בנתניה, בעבירה של שימוש חורג בנכס, לפי סעיפים 145 ו- 204 לחוק. בכתב האישום נאמר כי: "משתמשים במרתף חניה דו מפלסי כאולם ארועים ומקום לאחסון רהיטים ואריזות ריקות". בגדר גזר הדין, ניתן צו האוסר שימוש בנכס, לפי האמור בכתב האישום, באופן שיעשה בו שימוש רק בהתאם להיתר הקיים. ביצוע הצו נדחה לפרק זמן של שלוש שנים .

כמו כן הורה בית המשפט כי תרשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר צו איסור השימוש האמור

ביום 14.8.1997, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערה לגבי כל אחת מתתי-החלקות שפורטו: "תיק בימ"ש ת.ב. 279 ת.פ. 638/89 מיום 16/6/94 לפי סעיף 221(ג) לחוק התכנון והבניה. איסור שימוש כמפורט בכתב התביעה" (להלן – "ההערה").

יצוין כי לפני רישום ההערה, ביום 21.2.1996, מכרה המנוחה את זכויותיה בנכס לברכת ארועים בע"מ (להלן – "הקונה"), וביום 25.8.1996 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הקונה לגבי כל אחת מתתי-החלקות. יובהר, כי הדברים אמורים בשימוש חורג שנעשה בשטח של כ- 275 מ"ר מתוך תת-חלקה 1, בכך ששטח זה, שמיועד לחנייה, סופח לאולם הארועים, המצוי כדין בתת-חלקה 2.

המשיב מס' 1 – הוא עזבון המנוחה - (להלן – "העזבון") ביקש לקבל מהמערערת – היא עיריית נתניה - (להלן – "העירייה") אישור לצורך רישום ההעברה של זכויות הבעלות של המנוחה בנכס לקונה בלשכת רישום המקרקעין, אולם העירייה סירבה לתיתו. לפיכך, עתר העזבון לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, על דרך של המרצת פתיחה, להצהיר: כי על העירייה לתת לו אישור להעברת זכויות הבעלות בנכס וכן אישור כי סולקו ו/או שולמו כל החובות המגיעים לה מהעזבון וכי אינה מתנגדת להעברת הזכויות; כי על לשכת רישום המקרקעין להעביר את רישום הבעלות בנכס לקונה, כפוף להערה ולהמצאת האישורים הדרושים; וכי ההערה אינה מונעת את העברת הזכויות במקרקעין. העירייה טענה, כי אין לתת לעזבון את האישור שביקש, מחמת חוב של אגרות ותשלומי חובה שונים, שבראשם היטל השבחה, עקב השימוש החורג שנעשה בנכס במשך שנים, וכן מחמת ההערה, המונעת את העברת הזכויות.

הערה: מטרת רשימה זו להתרכז רק בהיבט אחד בלבד, וזאת לענין משמעותו של הדיבור "לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה". בפרשת גלמבוצקי בית המשפט אמנם נדרש גם לשאלה המענינת כשלעצמה האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בשל שימוש חורג ללא היתר, אך שאלה זו היא נושא לרשימה נפרדת החורגת מגדר רשימה זו (בשאלה זו פסק בית המשפט כי רק עליית שווי של מקרקעין, שהיא תוצאת פעולות של הרשויות שגרמו להשבחת המקרקעין יקימו חובה בהיטל השבחה. מכאן, שאפילו היתה עליית שווי כתוצאה משימוש חורג שנעשה בלי היתר, אין היא באה בגדר השבחה).

משמעותו של הדיבור "לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה" שבסעיף 221(ה) לחוק/שלוש דרכי פרשנות

מה נפקותה של הערה שנרשמה כאמור"? לענין זה זה קבע בית המשפט העליון (פסק הדין ניתן על ידי כב' השופט טירקל, אליו הצטרפו כב' השופטים ריבלין וג'ובראן), בפרשת גלמבוצקי, כי בבואנו להשיב על השאלה, יש לבחון תחילה את משמעותו של הדיבור "לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה" שבסעיף 221(ה) לחוק. דיבור זה ניתן לפרשו בשלוש דרכים:

האחת, כי כאשר רשומה הערה, לא תרשם עסקה כלשהי במקרקעין.

השנייה, כי לא ייזקק רשם המקרקעין לבקשה לרישום עסקה שגלוי על פניה שהיא עומדת בסתירה לתוכן ההערה, אולם אם לא גלוי על פני העסקה שהיא עומדת בסתירה לתוכן ההערה, יבדוק את טיבה של העסקה; ואם עומדת היא בסתירה לתוכן ההערה לא ירשום את העסקה.

השלישית, שההערה אינה מונעת את רישום העסקה, אלא שהיא עומדת בעינה גם אחרי רישום העסקה ומעידה שעל המקרקעין מוסיף לחול הצו שנתן בית המשפט.

כב' השופט טירקל מציין בפסק דינו כי לדעתו אין ללכת בדרך הפרשנות השנייה בעיקר מטעמים מעשיים, משום שהיא מטילה על רשם המקרקעין נטל כבד יתר על המידה. לפי פרשנות זאת, על רשם המקרקעין לבדוק את טיבה של העסקה ולשם כך עליו לבדוק את החוזה, את הנסיבות החיצוניות וכן ראיות נוספות. כך יימצא רשם המקרקעין ממלא תפקיד שיפוטי, או מעין שיפוטי, שאין הוא אמון עליו ולא הוקנה לו במפורש בחוק.

משנדחתה דרך הפרשנות השנייה, יש, לדעתו של כב' השופט טירקל, לבחור בין הפרשנות הראשונה לבין הפרשנות השלישית. בבסיסה של כל אחת מן השתיים, עומדת תכלית שונה, והבחירה ביניהן היא למעשה בחירה בין התכליות השונות. אם תכליתה העיקרית של הוראת סעיף 221(ה) לחוק היא להגביל את כוחו של בעל הזכויות במקרקעין לבצע עסקות, כסנקציה עונשית שמטרתה למנוע את המשך הפרת הצו השיפוטי נשוא ההערה, כי אז יש לבחור בפרשנות הראשונה. אולם, אם תכליתה העיקרית של הוראת הסעיף היא להגן על צדדים שלישיים, על ידי אזהרתם על כך שעל המקרקעין תלוי ועומד הצו השיפוטי נשוא ההערה, כי אז יש לאמץ את הפרשנות השלישית.

על התכלית העומדת בבסיס הוראת סעיף 221(ה) לחוק, לדעתו של כב' השופט טירקל, ניתן ללמוד מן ההיסטוריה החקיקתית של הסעיף. סעיף זה וכן סעיפים 205(3) ו- 221(ג) לחוק, לא נכללו בנוסחם דהיום בנוסח המקורי של החוק וכאשר תוקן החוק בשנת תשל"ח, נוסחו מחדש, תוך תיקון והוספה. בענין זה כב' השופט טירקל הוסיף כי מאלף לציין כי בהצעת החוק הוסבר שמטרת הוספתה של הוראת 205(3) לחוק היא: "להוסיף הוראות המאפשרות לבית המשפט, בעת מתן גזר הדין, לאסור את השימוש במבנה, להורות על סגירתו ולחייב את הפסקת העבודה או השימוש במקרקעין בניגוד לתכנית" (הצעת חוק לתיקון חוק התכנון והבניה (מס' 9), תשל"ו-1976, ה"ח 1260). כמו כן הוצע לתקן את הוראת סעיף 221 לחוק, ובדברי ההסבר להצעת החוק נאמר:

"בסעיף 5 לעיל, הוצע להוסיף פסקה (4) לסעיף 205 [הכוונה לסעיף 205(3) כפי שנתקבל בכנסת – א.ס.], אשר לפיו בית המשפט יהיה מעתה רשאי להורות על הפסקת עבודה או שימוש במקרקעין בניגוד לתכנית, או על ביצוע הוראות התכנית. מוצע עתה גם להסמיך את בית המשפט להורות על רישום הערת אזהרה בדבר קיום צו כאמור, וזאת כדי להזהיר מפני קניית נכסים שקיים עליהם צו הפסקה או צו המחייב ביצוע עבודות נוספות שלא בוצעו".

מכאן, לדעת בית המשפט, שכוונת המחוקק על ידי הוספת ההוראה שנכללה בסעיף 221(ה) לחוק, שצוטט לעיל, היתה ליצור מנגנון שבאמצעותו יוזהרו קונים פוטנציאליים, מפני קניית נכס שעליו תלוי צו הפסקה או צו לביצוע עבודות שלא בוצעו, בדרך של רישום הערה על הנכס בלשכת רישום המקרקעין. בית המשפט מעיר, כי בהצעת החוק האמורה לא נכללה ההוראה הנזכרת, שהוספה לאחר מכן בסעיף 221(ה) לחוק, וזו שולבה במהלך חקיקתו של התיקון, אולם נראה שאין בכך כדי להצביע על שינוי של הכוונה שפורשה בדברי ההסבר האמורים, לאמור, מנגנון אזהרה המכוון כלפי קונים דווקא (ראו והשוו: ד' פולק הערת אזהרה במקרקעין (1999) 322-319). (אגב, הדיבור "לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה", נכלל גם בסעיף 127 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין"), שעניינו הערת אזהרה:

"נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט".

ההגנה על צדדים שלישיים, כגון קונים פוטנציאלים, היא, בעיני בית המשפט העליון, תכליתו העיקרית של סעיף 221(ה) לחוק. היא תכלית ראויה והיא משקפת את מעמדה של זכות הקנין כזכות חוקתית על חוקית. אכן, כבר נאמר כי הוראת סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, לפיה "אין פוגעים בקנינו של אדם", מקרינה על החוקים שעניינם זכויות קנין, לרבות חוקים שעניינם הפקעה לצרכי ציבור ותכנון ובניה, ומשפיעה על פרשנותם, ובכלל זה על פרשנותם של החוקים שקדמו לו. וגם בתחום דיני התכנון והבניה יחול הכלל הבסיסי, החל על הגנת הקנין בכלל, כי יש להעדיף פרשנות המצמצמת את הפגיעה בזכות הקנין על פני זו שאינה עושה כן.

וממשיך וקובע כב' השופט טירקל כי דרך הפרשנות השלישית שלפיה התכלית העיקרית של הוראת סעיף 221(ה) לחוק היא ההגנה על צדדים שלישיים, כאמור לעיל, מצמצמת את הפגיעה בזכות הקנין של בעל המקרקעין, לעומת דרך הפרשנות הראשונה שלפיה תכלית ההערה היא מניעה גמורה של בעל הזכויות במקרקעין מלבצע עסקות, כסנקציה עונשית המוטלת עליו כל עוד נמשכת הפרת הצו השיפוטי נשוא ההערה.

זאת ועוד: לדעת בית המשפט העליון, תכלית רישום הערה בדבר איסור שימוש חורג במקרקעין, אינה לתת בידי הרשות המקומית אמצעי אכיפה נוסף, שאינו נמנה על אלה שנקבעו בפרק י' לחוק: עבירות ועונשין. בפרק זה פורטו הסנקציות העונשיות ואמצעי האכיפה שניתן לנקוט נגד עבריינים המפרים את חוק התכנון והבניה, בין באופן חד-פעמי ובין באופן מתמשך. העיון בהוראות הפרק מגלה סנקציות שונות למצבים שונים.

כך נקבעה בסעיף 204 לחוק עבירה של שימוש חורג במקרקעין בלא היתר, שעונשה בצדה, תוך החמרת העונשים כאשר מדובר בעבירה נמשכת; בסעיף 205 לחוק, נקבע כי בית המשפט שהרשיע אדם בעבירה על פי סעיף 204 לחוק, רשאי להטיל עליו בשעת גזירת הדין אמצעים נוספים (ובכללם הערה על פי סעיף 205(3) לחוק); סעיף 209 לחוק, מטיל את האחריות הפלילית לגבי עבירה על פי סעיף 204 לחוק, על בעל המקרקעין או על המחזיק בהם; סעיף 210 לחוק קובע עבירה מיוחדת לגבי נשפט שאינו מקיים צו שנתן בית המשפט לפי סעיף 205 לחוק, שבצדה עונש מאסר לתקופה של שנה בצירוף קנס לכל יום נוסף של עבירה. סבורני שדי באלה ואין להוסיף עליהם בדרך של פרשנות.

בית המשפט העליון מדגיש בפסק דינו כי, כאמור לעיל, ניתן לנקוט בדרכים אלה גם במקרה שבעל מקרקעין שהורשע בגין עבירה של שימוש חורג ללא היתר כאמור בסעיף 204 לחוק, הלך לעולמו; שכן מדובר בעבירה נמשכת שניתן להגיש בכל עת כתב אישום חדש בגינה, כל עוד נמשך השימוש החורג בלא היתר. ראוי לציין לענין זה, כי צו איסור שימוש חורג במקרקעין, שבגינו נרשמה הערה על פי סעיף 221(ג) לחוק, צמוד לנכס המקרקעין, ולא לבעל המקרקעין שנגדו ניתן הצו. צו כזה, בדומה לצו הריסה, פועל כלפי כולי עלמא, וכוחו יפה אפילו התחלף בעל הזכויות במקרקעין (כך נפסק לגבי צו הריסה, הנרשם בפנקסי המקרקעין לפי סעיף 221(ב) לחוק, שגם עליו חל סעיף 221(ה) לחוק, כי הצו פועל כלפי כולי עלמא (ראו: בג"צ 43/70 מזרחי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מרחב ירושלים ועירית ירושלים, פ"ד כה(1) 182)).

עולה מן המקובץ, קובע בית המשפט העליון, כי תכלית הרישום של ההערה לפי סעיף 221(ה) לחוק, היא רק להגן על צדדים שלישיים, ומכאן שהדיבור "לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה", אין לפרשו כמניעה מלרשום עסקה במקרקעין, ובלבד שהעסקה כפופה להערה. עם זאת, יודגש שאין לרשום בלשכת רישום המקרקעין עסקה המתעלמת בפירוש ומרוקנת אותה מתוכן, באופן שבמקרה של העברת בעלות בזכויות היא מאבדת את משמעותה לגבי הבעלים החדש. מאידך גיסא, רישום העסקה באופן שההערה מוסיפה לחול על הנכס, עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה.

יישומו של הדין בפרשת גלמבוצקי

כאמור, הורשעה המנוחה בעבירה של שימוש חורג ללא היתר, ובגדר גזר הדין ניתן צו איסור שימוש בנכס, לפי המפורט בכתב האישום, באופן שייעשה בו שימוש רק בהתאם להיתר הקיים. בית המשפט לעניינים מקומיים הורה על פי סעיף 221(ג) לחוק כי תרשם הערה בלשכת רישום המקרקעין בדבר צו איסור השימוש.. ההערה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 14.8.1997, אולם קודם לכן, ביום 21.2.1996 מכרה המנוחה את זכויותיה בנכס לקונה. העיון בחוזה המכר בין המנוחה לקונה (מוצג ע/2 למוצגי העירייה), מראה כי המתקשרים עמדו בפירוש על כך שעל הנכס תלוי ועומד צו איסור שימוש חורג, כאמור לעיל, שלפיו "יעשה שימוש בנכס זה אך ורק בהתאם להיתר הקיים". כך, הצהיר הקונה לאמור:

"הקונים מצהירים ומאשרים בזה כי ראו ובדקו את הנכס ואת הבנין בו נמצא הנכס (להלן: 'הבנין'), וכן בדקו אצל הרשויות המוסמכות את זכויות המוכרים בנכס וידועות להם כל אפשרויות השימוש בנכס, לפי כל תכנית ו/או כל דין - - - הקונים מצהירים כי ידוע להם על דבר צו הפסקה שיפוטי שניתן בגין השימוש בנכס וכי מחיר הנכס נקבע בהתחשב בצו זה".

ענין הצו הוזכר גם בעמודו הראשון של החוזה, בסעיף "והואיל", שכן הצהירה המנוחה כי "למעט צו הריסה וצו הפסקה והערה לטובת פקיד השומה כמפורט בנסח - - - הנכס נקי מכל חוב". נראה כי גם כאן היתה כוונת המתקשרים לצו שנתן בית המשפט לעניינים מקומיים על פי סעיף 205(3) לחוק, שכן בתחילה רשמה העירייה על הנכס הערה בגין "צו הריסה" ורק לאחר פניית בא כוחו של העזבון, תוקנה ההערה לנוסח המפורט לעיל. הצדדים לחוזה המכר לא התעלמו, אפוא, מצו איסור השימוש החורג ואין בחוזה דבר המצביע על כוונה לעשות בנכס שימוש חורג בניגוד לצו.

יתרה מכך, הקונה הביא בחשבון את הצו, ובהתחשב בכך אף נקבע לנכס מחיר מופחת. גלוי, אפוא, לעין כי אין כאן "עסקה הסותרת את תוכן ההערה", וגם התכלית של רישום ההערה, שהיא אזהרתו של הקונה, הושגה.

לפיכך בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי זכויות הבעלות בתת-חלקה 1 יירשמו על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, בתנאי שיומצאו האישורים הדרושים.. אשר לתתי-חלקות 2 ו- 36, ולאור הסכמות העירייה, תימחק ההערה שנרשמה לגבי תתי-חלקות אלה וניתן צו לרשם המקרקעין למחוק את ההערה לגביהן.

בשולי הדברים/התייחסות להוראות מקצועיות הקבועות בנוהלי לשכות רישום המקרקעין

בפועל ולמעשה קיים מיגוון רחב של הערות אזהרה, חלקן על פי חוק המקרקעין, וחלקן לפי חוקים אחרים, כגון: הערה על הצורך בהסכמת צד שלישי לעשיית עסקה, הערה על הגבלת כשרות, הערה על ביטול הרשאה/יפוי כח, הערה על קיום נאמנות, הערה על צו הריסה ועוד .

בהוראות המקצועיות על פיהן פועלות לשכות רישום המקרקעין, קיימת הוראת נוהל מפורשת המתייחסת לסיטואציה של רישום עסקה כאשר רשומה הערה על קיום צו הריסה. בהוראות הנוהל נאמר כדלקמן:

"עפ"י סעיף 221(ה) לחוק התכנון והבניה, משנרשמה הערה על צו הריסה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה כל עוד לא נמחקה ההערה.

בהתאם לכך, אין לאשר עסקה במקרקעין שלגביהם קיימת הערה על צו הריסה.

האמור לעיל יחול רק כאשר קיימת ודאות שצו ההריסה מתייחס לדירה או לחלק ממנה, שלגביה מבקשים לבצע את העסקה. לעומת זאת, אם אין אפשרות לזהות את הדירה שלגביה ניתן הצו, אפשר לאשר את העסקה בכפוף לצו הריסה.

ההוראה מתייחסת רק לגבי צווי הריסה שנרשמו החל מיום 1.1.88"

נראה לח"מ כי בעקבות פסק הדין החדיש, יהיה צורך לשנות את הוראת הנוהל הנ"ל, ולהתאימה לפסיקה החדישה של בית המשפט העליון בפרשת גלמבוצקי: משנרשמה הערה על צו הריסה, ניתן לרשום עסקה בכפוף להערה.

______________

  1. ע"א 7210/01 - ב' עירית נתניה נגד עזבון המנוחה רחל גלמבוצקי
  2. בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

  3. כבוד השופט י' טירקל, כבוד השופט א' ריבלין, כבוד השופט ס' ג'ובראן
  4. בשם המערערת: עו"ד אריה אגולסקי.
  5. בשם משיב מס' 1: עו"ד משה ימין
  6. בשם משיב מס' 2: עו"ד ציון אילוז
  7. פסק הדין ניתן ביום 5.5.04

_____________

עו"ד אברהם סימון עוסק בתחום: דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה ומיסוי מקרקעין.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן