ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 19/10/2019
גרסת הדפסה

בר"ע 540/04

רומן לנין נגד ניקולייב איגור


18/4/2004

בר"ע 540/04

רומן לנין

נגד

ניקולייב איגור

בית משפט מחוזי באר שבע

בפני כב' השופט יוסף אלון

[18.4.2004]

פסק דין

1. המבקש הינו מתווך דירות באשדוד .

ביום 22.6.03 חתם המשיב על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך ובה התחייב לשלם למבקש 2% ממחיר הדירה שירכוש בעקבות תווכו של המבקש.

בו ביום חתם המשיב על זכרון דברים לפיו רכש מה"ה סלומון אלמליח את הדירה שבבעלותו הנמצאת ברחוב מרזוק 18/15, קומה רביעית, באשדוד, תמורת 455,000 ש"ח.

מועד פינוי הדירה ע"י המוכר ומסירתה למשיב נקבע בזכרון הדברים ליום 1.10.03 ועד לאותו המועד התחייב המוכר לסלק את יתרות חובות המסים, החשמל, המים וועד הבית שהיו על הדירה.

אשר למועדי התשלום, נכתב בזכרון הדברים כי "אופן התשלומים" יהיה:

"בחתימת זכרון הדברים – 0

במועד החוזה – כל הסכומים לתשלום יסוכמו ביום חתימת החוזה".

לאור חתימת זכרון הדברים דרש המבקש מהמשיב את תשלום דמי התווך, וזאת לאור האמור במסמך הזמנת שירותי התווך כי "תשלום [דמי התווך] יתבצע עם החתימה על החוזה הכתוב אשר יחייב את שני הצדדים".

המשיב סירב לשלם את דמי התווך ובעקבות כך הגיש נגדו המבקש תביעה לתשלום אותם הסכומים בבימ"ש לתביעות קטנות באשדוד.

בכתב ההגנה טען המשיב כי אינו חייב בתשלום דמי התווך, שכן אותו זכרון דברים לא עלה כדי הסכם רכישה מחייב.

עוד טען כי לאחר שנחתם זכרון הדברים הוא פנה לבנק שהיה בעל זכות משכנתא על דירתו בבקשה לאשר "גרירת" המשכנתא לדירה הנרכשת, הבנק לא אישר את בקשתו – ועל כן לא הושלמה עיסקת רכישת הדירה.

הוא הוסיף וטען בכתב ההגנה כי הוסכם בעל-פה בינו לבין מוכר הדירה הנ"ל כי אם לא תאושר אותה "גרירה" של המשכנתא – "לא תוכל להתבצע עיסקת הרכישה".

2. המבקש והמשיב העידו בפני בימ"ש קמא [בישיבת 26.10.03] וביום 23.12.03 ניתן פסק הדין [ע"י כב' השופטת מ. וולפסון] הדוחה את תביעת המבקש.

הנמקת פסק הדין הינה כי אותו זכרון דברים "נעדר את המסויימות הנדרשת לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין – ועל כן התובע אינו זכאי לדמי תיווך".

בבקשה זו שבפני עותר המבקש למתן רשות לערער על פסק הדין.

ביום 19.2.04 הוריתי על הגשת תשובת המשיב לבקשה, אולם זו לא הוגשה עד עצם היום הזה.

לאחר עיון בבקשה על נספחיה ובפרוטוקול הדיון בבימ"ש קמא, החלטתי לדון בבקשה זו כבערעור גופו – ולקבל את הערעור.

3. בפסק דינה קובעת השופטת וולפסון כי זכרון הדברים דנן לוקה ב"העדר זיהוי מדוייק של הזכויות של המוכר, העדר מידע מדוייק על גודל הדירה ובהעדר מועדי תשלום ופיצוי מוסכם על הפרה" ועל כן "נעדר זכרון הדברים את המסויימות הנדרשות לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין".

במסקנותיו הנ"ל טעה בימ"ש קמא.

אכן, אין בזכרון הדברים פירוט הגוש והחלקה בהם רשומה הדירה, ברם פרטי הזיהוי הניתנים לגבי הדירה באותו זכרון דברים יש בהם כדי לזהותה ולהגדירה.

לאמור – דירתו של המוכר סלומון אלמליח נושא ת.ז. 23703341 הנמצאת בקומה הרביעית שברחוב מרזוק 18/15 באשדוד.

כל אותם הפרטים רשומים על גבי זכרון הדברים, ואין הם מותירים ספק לעניין זיהוי הדירה הנמכרת.

זאת ועוד. לא הועלתה טענה כלשהי ע"י המשיב לגבי זיהוי הדירה נשוא זכרון הדברים. הוא הדין לגבי העדר רישום בכתב על שטח הדירה הנמכרת.

פרט זה אינו נעלם שלא ניתן להשלימו וגם אינו מרכיב הדרוש מהותית לשכלולו של הסכם למכירת דירה.

אשר לתמורת המכירה – הרי שזו נקובה בסכום מוגדר ומדוייק בהסכם – לאמור, 455,000 ₪.

אכן, לא פורטו מועדי התשלום – ברם, מועד פינוי הדירה ומסירת החזקה בה נקבע בהסכם ליום 1.10.03 כאשר המוכר מתחייב לסלק עד לאותו היום את חובות המסים, המים, החשמל וועד הבית הרובצים על הדירה.

בנסיבות אלה – חזקה על הצדדים כי המדובר בחיובים שלובים – לאמור, כי עד לאותו מועד על הרוכש יהיה להשלים את תשלום התמורה.

בהקשר זה יש לראות את אותו המועד 1.10.03 כמועד להשלמת תשלומי תמורת הרכישה.

4. המבחנים לבחינת תוקפו ומעמדו של זכרון דברים – אם השתכלל לכלל חוזה מחייב או שמא אינו אלא שלב ביניים במשא ומתן – נקבעו ע"י הנשיא ברק בע"א 152/77 פד"י ל"ג

(2) 281, 287 כדלהלן:

"...חינתו של זכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני עניינים: היסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו, ו"נוסחת הקשר" שנקבעה בזכרון הדברים – בינו לבין החוזה הפורמלי שייחתם בעתיד.

במקום שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעיסקה שביניהם בזכרון הדברים עצמו ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לידי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במו"מ ביניהם.

לעומת זאת, אם התנאים היסודיים לעיסקה כגון מחיר, כמות וזמן לא הוסכמו בין הצדדים, יש להניח כי טרם סיכמו את המו"מ...

המבחן השני לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בקיום הסכמה בגופו של זכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה..."

זכרון הדברים דנן בא מכח אותם המבחנים בגידרו של הסכם מחייב שנכרת בין הצדדים וזאת בהינתן ההסכמה המפורשת בכתב הכלולה בו לעניין הפרטים המהותיים והחיוניים של עיסקת מכירת הדירה שבנדון.

קרי, זיהוי והגדרת הדירה הנמכרת, פרטי המוכר והרוכש, תמורת המכירה, מועד הפינוי ומסירת החזקה – ושאר פרטים נוספים הכלולים באותו המסמך.

אציין כי הילכת ע"א 2143/00 עליה סומכת השופטת קמא את מסקנתה – אינה עניין לזכרון הדברים דנן, שכן באותו העניין המדובר היה בזכרון דברים שלא כלל בחובו כל עיקר את התמורה המוסכמת לדירה נשוא אותו זכרון הדברים.

5. בימ"ש קמא לא בחן לגופה את טענתו הנוספת של המשיב לפיה הסכים בע"פ עם מוכר הדירה כי אם לא יאות בנק המשכנתאות "לגרור" המשכנאת לדירה הנרכשת – יבוטל ההסכם.

דין טענה זו להדחות, שכן היא לא הוכחה כלל ע"י המשיב בעדותו והוא לא הביא ראיה אחרת כלשהי לעניין זה.

למעלה מן הצורך אציין כי אפילו היתה הטענה מוכחת, לא היה בכך בהכרח להביא לביטול התחייבותו לתשלום דמי התווך, שכן משמעות טענת המשיב הינה כי אכן נכרת הסכם בר תוקף למכירת הדירה [וראה לעניין זה הנאמר בע"א 342/89 פד"י מ"ו (2) 724 בסעיפים 17-14 לפסק דינו של כב' השופט י. מלץ].

6. סיכומם של הדברים הינו כי זכרון הדברים שנערך ביום 22.6.03 בין המשיב למוכר הדירה סלומון אלמליח השתכלל כדי הסכם מחייב ועל כן זכאי המבקש לתשלום דמי התווך אותם התחייב לשלם לו המשיב עפ"י מסמך ההזמנה בכתב שצורף כנספח לכתב התביעה.

אשר על כן הערעור מתקבל ופסק דינו של בימ"ש קמא – מתבטל.

המשיב ישלם למבקש סכום של 10,738 ₪ [דהיינו 455,000 X 2% בתוספת מע"מ] כשלסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.7.00 ועד לתשלום בפועל.

כמו כן ישלם המשיב למבקש הוצאותיו בשתי הערכאות בסכום כולל של 1000 ₪.

7. המזכירות תמציא עותק פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום כ"ז בניסן, תשס"ד (18 באפריל 2004) בהעדר הצדדים.

יוסף אלון - שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן