ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שנתקבלה במתנה

שלושה פסקי דין נפרדים, הנמקות שונות, תוצאה אחת

מאת: אברהם  סימון, עו"ד  

6/6/2004

סיפור פשוט

בשנת 1993 קרקע נרכשה על ידי הבת בכספים שאביה נתן במתנה למטרת רכישת הקרקע בלבד. הבת החלה בבניית דירת מגורים על הקרקע במחצית השניה של שנת 1997, ובניינה נסתיים במחצית שנת 2000. הבניה מומנה חלקה מכספי האב אותם נתן במתנה, וחלקה מכספי הבת. ערך הקרקע הינו למעלה מ50%- מערך שווי הדירה. כבר בתחילת חודש אוגוסט 2000 נמכרה הדירה (הקוטג'), דהיינו מאז גמר הבניה ועד מכירת הדירה עברו כחודשיים וחצי. והשאלה: האם הבת זכאית לקבל פטור ממס שבח בשל מכירת דירת המגורים?

שיקול דעת שיפוטי

"תחילת התעניינותי בשיקול הדעת השיפוטי במקרים הקשים – בהיותי סטודנט למשפטים. לא פעם קראתי פסקי דין, תוך שהסכמתי הן עם דעת הרוב והן עם דעת המיעוט. הדבר היה לפלא בעיני. האם אין לכל בעיה משפטית אך פתרון חוקי אחד? כיצד ייתכן שהן הרוב והן המיעוט, נותנים פתרונות שנראים בעיני חוקיים. כמורה למשפטים העמקתי חקור, תוך שהבחנתי בין פתרון חוקי לבין פתרון ראוי. אך לא פעם עמדתי בפני השאלה, מהו הפתרון הראוי ומהם השיקולים שיש לקחתם בחשבון בגיבושו של אותו פתרון?"

הדברים שצוטטו לעיל הינם ציטוט מדברים שנאמרו על ידי כב' השופט של בית המשפט העליון, אהרון ברק, בספרו: שיקול דעת שיפוטי, הוצאת פפירוס, מהדורת 1987 עמוד 19.

נזכרתי בדברים הנ"ל של השופט אהרון ברק, כאשר קראתי את פסק הדין החדיש שייסקר להלן (וע 001081/02 בית משפט מחוזי תל אביב-יפו עזורי לילך נגד מנהל מס שבח תל אביב – פסק הדין ניתן ביום 27.5.04), ואשר ענינו הפרשנות של סעיף 49ו של חוק המיסוי אשר דן בסייג למתן פטור ממס שבח בשל מכירת דירת מגורים שנתקבלה במתנה, לאחר "תקופת צינון". פסק דין זה ניתן על ידי הרכב של שלושה חברי ועדת הערר (כב' השופט בדימוס עמוס זמיר – יו"ר, עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות, רו"ח צבי פרידמן), כאשר כל חברי ההרכב ללא יוצא מן הכלל הסכימו לאותה תוצאה, בשלושה פסקי דין נפרדים, כל חבר נתן פסק דין נפרד, עם הנמקה נפרדת לתוצאה הזהה.

סיפור פשוט של מתנת מקרקעין מאבא לבת

העובדות של המקרה הנדון מאוד פשוטות, והיו מוסכמות על בעלי הדין על פי הסכם דיוני כדלקמן:

בשנת 1993, הגב' עזורי לילך ("העוררת") רכשה קרקע. הקרקע נרכשה על ידי הבת בכספים שאביה נתן במתנה למטרת רכישת הקרקע בלבד. העוררת החלה בבניית דירת מגורים על הקרקע במחצית השניה של שנת 1999, ובניינה נסתיים במחצית שנת 2000. טופס 4 לענין גמר הבניה ניתן בחודש 5/2000. הבניה מומנה חלקה מכספי האב אותם נתן במתנה, וחלקה מכספי העוררת. ערך הקרקע הינו למעלה מ-50% מערך שווי הדירה. כבר בתחילת חודש אוגוסט 2000 נמכרה הדירה (הקוטג'), דהיינו מאז גמר הבניה ועד מכירת הדירה עברו כחודשיים וחצי.

טענת העוררת

העוררת טוענת כי מגיע לה פטור ממס שבח עפ"י האמור בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן - "החוק"). סעיף זה נותן פטור ממס שבח למוכר דירה מזכה שלא מכר בתקופה מסוימת, לפני המכירה האמורה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס.

טענת המשיב/מנהל מס שבח

המשיב טוען כי לעוררת לא מגיע כל פטור ממס שבח, מאחר והיא נכנסת לקטגוריה האמורה בסעיף 49ו לחוק, המדבר על סייגים במתן הפטור למכירת דירה שנתקבלה במתנה ע"י המוכר.

הוראות סעיף 49ו לחוק

כדי להבין מעט את פשר המחלוקת שבין בעלי הדין, להלן הוראות סעיף 49ו כלשונן (הרלבנטיות לענינינו):

49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה

(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -

(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר -עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;

(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה -שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי -שנתיים, ואם הוא נשוי - שנה אחת.

(ב)

(ג) לענין סעיף זה -

(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;

(2) ...

החלטת עמוס זמיר שופט (דימוס) – יו"ר

השאלה שבמחלוקת: האם בנסיבות הענין, יש לראות את הדירה שמכרה העוררת כדירה שנתקבלה אצלה במתנה ע"י אביה אם לאו

כב' השופט עמוס זמיר (יו"ר הועדה) קבע כי יש לפתור את המחלוקת שבין בעלי הדין הקשורה בסעיף 49ו לחוק, דהיינו: האם בנסיבות הענין, יש לראות את הדירה שמכרה העוררת כדירה שנתקבלה אצלה במתנה ע"י אביה אם לאו – וזאת לאור ההסכם הדיוני הנ"ל.

לדעת כב' השופט זמיר, למועדים האמורים בהסכם הדיוני הנ"ל, ישנה חשיבות לענין מתן הפטור לדירה שנתקבלה במתנה. סעיף 49ו קובע תקופת צינון (מיום מתן המתנה ועד ליום המכירה), שכאשר עברה תקופת הצינון, כי אז יינתן הפטור גם לדירה שנתקבלה במתנה.

הכלל הוא, קובע השופט שמיר, כי רואים 50% לפחות ממחיר הדירה שנתקבלו במתנה, תוך שלוש שנים מיום מכירתה, כקבלת הדירה במתנה {ראה סעיף 49ו(ג) לחוק}. סעיף זה אינו קובע כי המתנה צריכה להיות דווקא בכסף בעין, ומתנה זו יכולה להיות גם בשווה-ערך, וכן בנתינת מגרש במתנה לצורך בנית הדירה על מגרש זה.

אין לקחת בחשבון המתנה את המגרש שנתן האב במתנה/גישת כב' השופט עמוס זמיר

לדעת השופט זמיר, כשבאים אנו לבחון את תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו לחוק, אין אנו יכולים לקחת בחשבון המתנה את המגרש שנתן האב במתנה, שהרי המגרש ניתן בשנת 1993 ואילו הדירה נבנתה החל בשנת 1997 ובניינה נסתיים בשנת 2000, כך שחלפו למעלה מ3- שנים מיום שנתן האב לעוררת את המגרש במתנה. סעיף 49ו(ג) לחוק קובע ש50%- לפחות ממחיר הדירה במתנה שניתנו בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, ייחשבו כקבלתה במתנה. כאמור, במקרה הנדון, כך קובע השופט זמיר, בפנינו הרי המגרש שניתן במתנה ע"י האב לעוררת, לצורך בנית הדירה עליו, ניתן לפני יותר מ3- שנים שקדמו לרכישתה.

מהי תקופת הצינון הנדרשת ממוכר דירה שקבל במתנה

ושואל השופט זמיר: ומהי תקופת הצינון הנדרשת ממוכר דירה שקבל במתנה? ותשובתו: זאת אנו למדים – לענייננו - מתוך האמור בסעיף 49ו(א) לחוק. סעיף קטן (1) לסעיף זה דן במקרה שבעל הדירה לא גר בה דרך קבע, ואז תקופת הצינון היא 3 שנים מיום שנעשה הבעלים שלה (שהרי במקרה שלנו המתנה, עפ"י הענין שבמחלוקת, ניתנה ע"י ההורה של העוררת). סעיף קטן (2) לסעיף הנ"ל דן במקרה שהבעלים השתמש בדירה הנ"ל למגוריו דרך קבע, ואז תקופת הצינון היא שנתיים.

וממשיך וקובע השופט זמיר: הדירה לא שימשה ולא יכולה היתה לשמש את העוררת למגוריה "דרך קבע". פשוט לא היה זמן כדי שמגורים כאלה התממשו. עפ"י המוסכם בין בעלי הדין, ניתנה תעודת גמר בניה לדירה נשוא הערר בחודש מאי 2000, וכבר בתחילת חודש אוגוסט 2000 נמכרה הדירה (הקוטג'). ברור הדבר כי מאז גמר הבניה ועד מכירת הדירה עברו כחודשיים וחצי, תקופה שבה לא יכלה העוררת לממש מגורים דרך קבע בדירה.

האם הדירה כולה (ו50%- לפחות מחלקה נחשב ל"כולה") ניתנה במתנה לעוררת? התשובה לכך היא שלילית

על כן השופט זמיר מציין כי חוזרת ועומדת בפנינו השאלה: האם הדירה ניתנה במתנה ע"י האב לעוררת אם לאו? כאמור, מדברים אנו על הדירה "נטו", מבלי לקחת בחשבון את המגרש שניתן במתנה, שהרי הוא ניתן לפני למעלה משלוש השנים הנקובות בסעיף 49ו(ג), וכזכור הסכימו הצדדים כי שווי המגרש היה יותר מ-50% מערך הדירה.

בהקשר הנ"ל, השופט זמיר גם אינו מקבל את טענת בא כוחה המלומד של העוררת המנסה "להפריד" ו"להבדיל" בין כסף מזומן שניתן במתנה לבין שווה כסף שניתן במתנה, ומנסה לשכנענו כי סעיף 49ו(א) דן רק במתנה "של 100% כסף" כלשונו.

השופט זמיר מביא כאסמכתא את הלכת לידור: בע"א 3095/91, עמנואל לידור ואח' נגד מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד כרך מ"ז, חלק חמישי, עמ' 816, נדון ערעור על החלטת ועדת הערר למיסוי מקרקעין שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א (בראשותו של כב' השופט הומינר ז"ל), אשר קבעה:

"משמעות המונח 'מתנה' בסעיף 49ו(א) לחוק, הינה כפרשנות שהעניקה ב"כ המשיב, היינו 'מתנה' של דירה כוללת גם את המקרה, שבו ניתנה כל תמורת הדירה במתנה לרוכשים של הדירה כפי המקרה בענייננו, ואין הכוונה שם רק למתנה בעין של הדירה".

על קביעה זו בא הערעור הנ"ל בפני כב' ביהמ"ש העליון, והערעור נדחה.

"כל תמורת הדירה" המוזכרת בפסיקת ועדת הערר הנ"ל, כוללת בחובה גם 50% שאותם אנו למדים, כאמור, עפ"י סעיף 49ו(ג) לחוק.

לאחר שהשופט זמיר הבהיר את ענין המתנה, כמותה, מהי כוללת ומהי תקופת הצינון, נשאר לו לקבוע אם הדירה עצמה ניתנה במתנה ע"י אבי העוררת אם לאו. לאחר שבעלי הדין הסכימו כי בנית הדירה מומנה "חלקה מכספי האב אותם נתן במתנה, וחלקה מכספי העוררת" שוב אין לנו צורך - לדעת כב' השופט זמיר - להיכנס לכל האסמכתאות המשפטיות, אלא רק לקבוע אם העוררת נכנסת לקטגוריה של סעיף 49ו, לצורך קבלת הפטור.

לדעתו של השופט זמיר, כל מה שיש לבדוק הוא האם הדירה כולה (ו-50% לפחות מחלקה נחשב ל"כולה") ניתנה במתנה לעוררת? תשובתו של השופט זמיר לכך היא שלילית.

השופט זמיר קובע כי: ברור הדבר שהמקרקעין (הקוטג' והמגרש שעליו בנוי הקוטג') הם יחידה אחת, וכל זאת מהווה את "הדירה" שמכרה העוררת, שלטענתה היא דירת מגורים מזכה כאמור בסעיף 49א לחוק. ערך המתנה שקיבלה העוררת מאביה, בכל מה שקשור ביחידה הכלכלית המלאה (שכיום אנו רואים בה את "הדירה") אינו יכול להיות - בחשבון מתמטי פשוט - 50% ויותר מערך הדירה.

וכל זאת למה?

בעלי הדין הסכימו כי המגרש עצמו ערכו יותר מ-50% משווי ערך הדירה. המגרש עצמו, כולל כמובן המתנה שבגינה הוא נמסר לעוררת, מגרש זה הוציא עצמו ממכלול התמורה של המתנה, שהרי הוא ניתן תקופה העולה על שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כך שאותו חלק שקיבלה העוררת כמתנה מאביה לצורך בניית הדירה חייב להיות פחות מ-50% משווי הדירה. הרי הצדדים הסכימו שהמגרש שוויו הוא מעל 50% מערך שווי הדירה, וכן הם הסכימו שחלק הבניה מומן ע"י האב וחלק מהבניה מומן ע"י העוררת. לפיכך, הרי בחשבון מתמטי פשוט יש להסיק שבמועד הקובע (תוך 3 שנים מלפני רכישתה ע"י העוררת) המתנה שקבלה העוררת מאביה לענין הדירה היה הרבה פחות מ-50% משוויה.

כפי שהשופט זמיר העיר למעלה שסעיף 49ו דן על פטור תוך תקופות צינון מסוימות, כאשר מדובר במתנה שלמה של הדירה (הסעיף קובע ש-50% לפחות משווי הדירה שניתנו במתנה תוך 3 שנים שקדמו לרכישת הדירה, ייחשבו כנתינת מתנה מלאה בגין כל הדירה). כאמור, לדעת השופט זמיר, בנסיבות הענין שבפנינו ניתן להסיק ולקבוע כי מתנתו של האב בקשר לדירה נשוא הערר (לענין המועד הקובע שהוא 3 שנים שקדמו לרכישת הדירה ע"י העוררת) היתה רק חלק מערך שהיה פחות מ-50% של שווי הדירה.

לאור כל הנ"ל, כב' השופט זמיר הציע לחברי בועדה לקבל את הערר, דהיינו העוררת זכאית לפטור ממס שבח בשל מכירת דירת המגורים.

החלטת צבי פרידמן, רו"ח – חבר

חבר העדה צבי פרידמן הסכים עם התוצאה אליה הגיע כב' יו"ר הועדה השופט (בדימוס) עמוס זמיר, אך לא לדרך שבה הגיע, וזאת גם כן תוך הסתמכות על פסק הדין המרכזי בעניינו הוא פסק הדין של בית המשפט העליון בענין לידור.

וכך אומר כב' השופט חשין – בלשונו הציורית- בפס"ד לידור בקשר ליחסי הגומלין בין סעיף 49 ו'(א) לסעיף 49 ו'(ג)(1) (לגבי הפירוש המועדף ממגוון האפשרויות וכדבריו "נחזק את ידי המחמירים, שהרי כך נקיים את כוונת המחוקק הראויה"):

"וכה יאמר האומר: לדידי, הוראת סעיף 49 ו(א) עניינה הן במתת עין הן במתת כסף. ואולם במה דברים אמורים, במקום שניתנה מתת עין מושלמת= דירה שלמה ("דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה") – או מתת כסף לרכישתה של דירה שלמה. ומה דין במקום שניתנה מתת כסף המכסה רכישת דירה אך בחלקה?

אמר המחוקק אל ליבו כי מבקש הוא שלא ליתן פטור גם במקרה מעין זה, אך ראה לסייג את חוג המחוקק אל ליבו כי מבקש הוא שלא ליתן פטור גם במקרה מעין זה, אך ראה לסייג את חוג המקרים שבהם לא יינתן פטור. לכך כיוון בסעיף 49 ו(ג)(1), לאמור, גם מתת כסף שאינה מכסה רכישתה של כל הדירה לא אפטור מתשלום מס שבח, אך מבקש אני לסייג דברי לאותם מקרים המנויים בסעיף 49 ו(ג)(1), לאמור: קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה וכו'.

צירוף המילים "יראו....כ..." הוא יצירתה של פיקציה (ראה, למשל: בג"צ 69/49 חנה רוזן נ' רשם בית המשפט המחוזי, תל אביב, פ"ד ד 623; בג"צ 98/47 ארנסט הלו נ' אלפרידה יונה הלו, ואח' פ"ד ב 16, 22 ואילך); ובאומרו בסעיף 49 ו (ג)(1 כי "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה... כקבלתה במתנה", יצר המחוקק פיקציה, בדמותו אירוע זה – שאינו קבלת דירה במתנה – לקבלת דירה במתנה. ואולם הוראת סעיף 49 ו (ג)(1) באה – כדרכן של פיקציות – להוסיף על הוראת סעיף 49 ו(א) לחוק – לרבות ולא למעט – ודווקא העמדתה כפי שהיא עומדת יש בה כדי ללמד על פירוש סעיף 49 ו (א) כחל גם על מתת ממון. וכמו שח לנו המחוקק; הוראת סעיף 49 ו (א) חלה הן על מתת- עין של דירה הן על מתת ממון לרכישתה של דירה (שלמה). ואולם לעניין מתת ממון מבקש אני להרחיב את הגדר, ואכלול במתת- ממון גם מתת חלקית כאמור בסעיף 49 ו(ג) (1). בצד הגדול והשלם (הוראת סעיף 49 ו (א)) יעמוד אף קטן- ממנו- ומה שאינו שלם (הוראת סעיף 49ו(ג) (1)), על דרך יש להוסיף ולרבות. ואם כך נפרש את הוראת סעיף 49 ו (ג)(1) על דרך של להוסיף ולרבות. ואם כך נפרש את הוראת סעיף 49 ו (ג)(1), נדע – ולו על דרך הילוך לאחור – כי הוראת סעיף 49 ו (א) מתפרשת על אף מתת – כסף".

וממשיך ואומר בית המשפט בפסק לידור:

"משנמצא לנו כי לידור חייבים במס על פי הוראת סעיף 49 ו(א) לחוק, שוב אין צורך כי נדרש לשאלות נוספות שעלו בוועדת הערר ובטיעונים לפנינו, בהן שאלת פירושה של הוראת סעיף 49 ו (ג) לחוק (לעניין מועד הרכישה). שאלה זו נדונה במספר פסקי דין שניתנו בעבר (ראה, למשל, פרשת גולדשמידט), אך אנו אין צורך שנוסיף על דברינו. אכן, לא כל הקושיות נתיישבו; למשל: במקום שהורים מממנים לילדיהם קנייתה של דירה בשלמותה, ידענו את התשובה. ואולם מה דין במקום שהורים מממנים 85% ממחיר דירת מגורים שקונים ילדיהם?

האם קיבלו הילדים "אותה [את הדירה] במתנה"?

ועל כך נשיב בשאלה: ומה דין במקום שהורים נותנים לילדיהם מתת בעין של דירה שהם בעלים של 85% בה בלבד? משנדע תשובה לשאלה אחרונה, אפשר נדע תשובה לשאלה ראשונה אף היא. ולא עלינו המלאכה לגמור."

יראו קבלת דירה במתנה לרבות גם במקרה שבו נתקבלו 50% לפחות ממחיר הדירה בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה

וכך, לפי חבר הועדה צבי פרידמן: עינינו הרואות כי בית המשפט העליון מפרש את סעיף 49ו (ג)(1) כבא להוסיף ולרבות על סעיף 49ו (א) ולא לגרוע. הווה אומר, סעיף 49ו (ג)(1) בא להוסיף על צורות אחרות של קבלת מתנה ונקבע בו מפורשות כי יראו קבלת דירה במתנה לרבות גם במקרה שבו נתקבלו 50% לפחות ממחיר הדירה בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה. גם מבחינת ההגיון הפרשני, לא יעלה על הדעת כי מקום שבו מתן 50% לפחות ממחיר הדירה בנסיבות מסוימות, יראו את הדבר כקבלתה במתנה, ואילו מקום שבו קיבל רוכש דירה במתנה, את כל תמורתה לצורך רכישת הדירה, הרי לא ייחשב הדבר כקבלתה במתנה (ראה החלטת ועדת הערר שדנה בענין לידור – עמ"ש 341/89 מסים ה/5).

היינו, ממשיך וקובע צבי פרידמן כי: במקרה וניתנה הדירה במתנה בשלמותה אין להיזקק להוראות סעיף 49 ו(ג)(1), אף אם תקופת נתינת המתנה עד למועד רכישתה של הדירה (קרי, גמר בנייתה) עלתה על 3 שנים ואף אם עד למועד רכישתה לא ניתנה מתנה בשיעור של 50% ומעלה אלא לאחר מכן. בית המשפט העליון לא דן בשאלה מה הדין אם הדירה לא נרכשה כולה במתנה אלא בשיעור של 90% או 85% ממחירה, והשאיר אותה בצורך עיון, משום שלא נצטרך לכך, "וגלגל" שאלה זו לפתחה של ועדת הערר הנוכחית, כדי שזו תגמור את המלאכה (כך על פי צבי פרידמן).

בלשון בני אדם, בלשון ישירה ופשוטה, באמירה "אבי נתן לי את הדירה במתנה" אין הכוונה דווקא שכל מחיר הדירה ניתן במתנה אלא שבאופן כללי רובה המכריע של הדירה ניתן במתנה

צבי פרידמן מבקש לפרש את המילים "שהמוכר קיבל אותה במתנה" המופיעים בסעיף 49 ו'(א) כפשוטם: שהמדובר בדירה שנרכשה כולה במתנה. יחד עם זאת לדעת צבי פרידמן, אין לפרש פירוש דווקני שכל מחיר הדירה צריך להינתן במתנה, (כדי שהדירה תיחשב כדירה שנתקבלה במתנה) אלא שרובה המכריע של הדירה נרכשה במתנה שכן, בלשון בני אדם, בלשון ישירה ופשוטה, באמירה "אבי נתן לי את הדירה במתנה" אין הכוונה דווקא שכל מחיר הדירה ניתן במתנה אלא שבאופן כללי רובה המכריע של הדירה ניתן במתנה (יתירה מזאת, גם המחוקק לא נקט במילים "המוכר קיבל אותה כולה במתנה", כפי שנקט במקומות אחרים כגון בהגדרת איגוד מקרקעין "איגוד שכל נכסיו..."

ומסביר צבי פרידמן את דבריו: רוצה לומר, אם רוב רובה של הדירה מומנה ממתנה של ההורים ורק בשוליים (בסכומים פעוטים ולא מהותיים) מומנה ע"י הילד, יש לראות גם במקרה כאמור כאילו התקבלה הדירה "כולה" במתנה, מבלי להיזקק כלל להוראות סעיף 49ו (ג)(1) ולתקופות האמורות בו.

המשיב לא הרים את נטל ההוכחה שרובה המכריע של הדירה מומנה ע"י אביה של העוררת

במקרה דנן, לדעתו של צבי פרידמן, לא הרים המשיב את נטל הראיה, ואפילו לא את ראשיתה של הראיה, שרובה המכריע של הדירה מומנה ע"י אביה של העוררת וכי העוררת מימנה את חלקה בדירה בסכומים שוליים. מלבד האמירה הסתמית שניתן להניח שהעוררת מימנה את חלקה ברכישת הדירה בסכומים צנועים וכי אם היתה מקצה סכום כסף משמעותי למימון הבניה היא היתה מביאה ראיות לכך – לא הביא המשיב כל ראיה. אדרבא, ב"כ המשיב וב"כ העוררת הגיעו להסכם דיוני לפיו הוסכם כי הבניה (המהווה קרוב למחצית משווי כלל הדירה) מומנה בחלקה מכספי האב אותם נתן במתנה וחלקם מכספי העוררת. יתכן שהעוררת מימנה 90% מהבניה (שזה כ- 45% ממחיר הדירה) ויתכן שהעוררת מימנה 10% מהבניה, (שזה כ- 5% ממחיר הדירה), אך אין כל רמז לכך שחלקה של העוררת במימון בניית הדירה היה שולי ופעוט ערך.

היות ולדעת חבר הועדה צבי פרידמן, המשיב לא הרים את נטל הראיה בנושא זה, ולא נתקיימו הוראות סעיף 49ו'(ג)(1), דין הערר להתקבל (דהיינו העוררת זכאית לפטור ממס שבח בשל מכירת דירת המגורים).

החלטת דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר

והנה גם חבר הועדה דן מרגליות הסכים לתוצאה אליה הגיע כב' השופט זמיר, אך הדגיש מספר נקודות שלדעתו יש בהן חשיבות לעניננו:

סעיף 49(ג)(1) קובע את ההוראה הבאה:

"יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה כמתנה, בתוך שלש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה (ההדגשות במקור – א.ס.)

אנו יודעים כי ספירת "תקופת הצינון" מתחילה אחורנית מיום שיש בפנינו "דירת מגורים" גמורה ומושלמת, כיון שאחרת לא ניתן יהיה לקבל פטור בגינה.

מהו "מחיר הדירה" ומתי מחשבים אותו לצורך שאלת קבלת 50% לפחות"

וכך מציג דן מרגליות את השאלה: הנעלם הצריך ראיה הוא "מחיר הדירה" ומתי מחשבים אותו לצורך שאלת קבלת 50% לפחות" האם יש לקבוע את מחיר הדירה ליום המכירה (ההדגשה במקור – א.ס.) ואז לשערך את ערך המתנה ליום המכירה ואז לברר אם הערך של המתנה, בין בכסף ובין בשווה כסף או בתערובת של השנים עובר 50% ממחיר הדירה? או שמא יש לערוך כל החישובים למועד שקדם להיות הנכס "דירת מגורים" ב- 3 שנים ואז מדובר בערך הנכס "על הנייר".

ותשובתו של דן מרגליות: הנושא אינו פשוט כלל ועיקר מכיוון שערך נכסים יכול להשתנות בתקופה של 3 שנים והעובדה היחידה שעליה אין מחלוקת היא ערך המתנה שניתנה ביום שניתנה. הצדדים בסיכומיהם מתייחסים להסכמות שהגיעו אליהם במהלך הדיון, כאשר אחת המוסכמות הינה ש"ערך הקרקע הינו למעלה מ- 50% מערך שווי הדירה". כאמור החוק משתמש במונח הסעיף, אבל באיזה מועד קובעים את היחס בין המתנה למחיר הדירה.

על כן מציע דן מרגליות: לקבוע שאת כל החישובים יעשו ליום המכירה של הדירה, שכן החוק משתמש במינוח "קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה..." והמחיר נקבע רק ביום המכירה אלא שאז המתנה שקדמה ליום המכירה חייבת להיות משוערכת לאותו יום על מנת להביא את שני צידי המשוואה למכנה משותף אחד. לפיכך, כאשר הצדדים הגיעו להסכמה כי "ערך הקרקע הינו למעלה מ- 50% מערך שווי הדירה" לא ברור כלל כי שמו לב לאבחנה זו ואכן התכוונו למועד אחד שבו מחשבים את היחס הזה. בין כך ובין כך ברור כי אחד ממרכיבי המשוואה טעון שיערוך שפירושו למעשה שומה חדשה.

וכך, לדעת דן מרגליות, במקרה בו עסקנו המתנה קדמה במספר שנים ל"תקופת הצינון" בת ה – 3 שנים ולכן לכאורה אין להביאה בחשבון כלל לענין סעיף 49(ג)(1) הנ"ל.

ומסיים דן מרגליות: פירוש לפי גרסת המשיב יביא למצב שכל מתנה הקשורה ליצירת דירת המגורים תפעיל תמיד את הסעיף הנ"ל ותגרום לסיכול כוונת המחוקק בעצם קביעת "תקופת צינון" מוגדרת.

תשפטו אתם הקוראים

הנה הגענו לסוף הדרך. ניתנו שלושה פסקי דין נפרדים. כשקוראים כל פסק דין לחוד, ניתן, לדעתי, להסכים עם כל אחד מפסקי הדין. הדבר היה לפלא בעיני. האם אין לכל בעיה משפטית אך פתרון חוקי אחד? כיצד ייתכן ששלושת הפוסקים, נותנים פתרונות שנראים בעיני חוקיים וגם ראויים?

וכמובן שאין לשכוח שייתכן ולא נאמרה המילה האחרונה: עדיין יש אפשרות של הגשת ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון. ימים יגידו.

_________

  • וע 001081/02 בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
  • עזורי לילך נגד מנהל מס שבח תל אביב
  • בשם העוררת: עו"ד בכר משה
  • בשם המשיב: פרקליטות מחוז תל אביב אזרחי
  • הרכב חברי הועדה: כב' השופט בדימוס עמוס זמיר, עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות, רו"ח צבי פרידמן
  • פסק הדין ניתן ביום 27.5.04

_________

הכותב עוסק בתחומים: דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה ומיסוי מקרקעין.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן