ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 14/10/2019
גרסת הדפסה

ת"א 72767/00

מקסים מלול נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה - קרית אונוואח'


10/6/2004

ת"א 72767/00

מקסים מלול

נגד

1. הועדה המקומית לתכנון ולבניה - קרית אונו

2 . עירית קרית אונו

בית משפט השלום תל אביב-יפו

בפני כב' השופטת מארק – הורנצ'יק דליה

[10.6.2004]

פסק דין

העובדות הצריכות לענין

1. ביוני 1993 התקשרו בני הזוג (דאז) מקסים ויפה מלול בחוזה עם רונן ואיריס וינשטיין (להלן: "המוכרים"), לפיו רכשו מידיהם זכויות בדירה צמודת קרקע בת חדר וחצי ברחוב לוס אנגס 42 קרית אונו, הידועה כחלק מחלקה 388 בגוש 6495, שבבעלות קק"ל, וידועה בחוזה החכירה עם המינהל כגוש 6495 חלקת משנה 2 (נ/6).

2. מר מקסים מלול, אשר התגרש ב- 19.1.98 מגב' יפה מלול (נ/1) (להלן: "התובע"), לאחר שהגב' יפה מלול ויתרה על כל זכויותיה בתביעה זו "אני לא רוצה כלום מהמשפט הזה" (עמ' 57 שורות 22-26). חוזה המכר מיוני 1993, (נ/6) ייקרא להלן: "חוזה המכר".

3. תמורת הדירה שילמו מקסים ויפה מלול למוכרים סך בש"ח השווה ל- 107,000$, כאשר מנגד נשאו המוכרים במלוא תשלום היטל ההשבחה לעירית קרית אונו. (סעיף 7.2.4(א) לחוזה המכר).

4. טרם ההתקשרות בחוזה המכר ובמהלך המשא ומתן לכריתתו נודע לתובע מפי חברו, עובד שקורי, כי הדירה ניתנת להרחבה. המוכרים מסרו לתובע פרטים ראשונים על דירתם וסיפרו לתובע ולגב' יפה מלול כי קיימות בעירית קרית אונו תוכניות להרחבת הדירה וכי ניתן לבדוק זאת בעיריה.

על פי עדותו של התובע, עוד בפגישתו הראשונה עם המוכרים, הראו לו תוכניות שלקחו מעירית קרית אונו מה ניתן לבנות בנכס (ס' 9 לתצהיר התובע).

5. טרם ההתקשרות בחוזה המכר ובמהלך המו"מ לכריתתו, ביקרה את יפה מלול במשרדי הועדה המקומית שם הוצגה בפניה "התכנית המנחה" לתמ"מ 195 (נספח ב' לתיק מוצגי הנתבעות) החלה על החלקה בה הדירה, ולפיה הדירה מסווגת כאזור מגורים מיוחד 1 ובו ניתן לבנות בנייני דירות או קוטג'ים בני 2 קומות כאשר בכל קומה מותר לבנות 33% משטח המגרש. במילים אחרות: על פי "התוכנית המנחה", ניתן להרחיב את הדירה הקיימת ששטחה 36.80 מ"ר ב- 73.20 מ"ר נוספים, ובסה"כ להגיע לשטח של 110 מ"ר, כאשר רוחב האגף הצפוני המוצע בהרחבה עמד על 6.80 מ'. על יסוד נתונים אלה החליטו התובע וגב' יפה מלול לרכוש את הדירה ולהרחיבה על פי צרכיהם, בהיות התובע נכה צה"ל ואב לשלושה ילדים.

6. לאחר ההתקשרות בחוזה המכר, ביקשו התובע וגב' יפה מלול לממש את זכויות הבניה בחלקה ולהרחיב את הדירה. דא עקא, שממגעים שקיימו לצורך כך עם עירית קרית אונו, ובעיקר עם מר ישראל שטיין - מזכיר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - קרית אונו, (להלן: "הועדה המקומית"), ועם מר ישראל זייקנר, מנהל מחלקת רישוי ופקוח ב"ועדה המקומית", ולאחר שהוגשה מטעמם בקשת היתר בניה, התברר להם כי התכנית המפורטת תמ"מ 248, מרחיבה שביל הולכי רגל הגובל בגדר הצפונית של הדירה, באופן הסותר את אפשרות הרחבת הדירה בעטיו של השביל, אשר קיומו וזכרו לא בא "בתוכנית המנחה".

7. בעוד שבתכנית המנחה על פי תמ"מ 195 המרחק בין קו הבניין לבין השביל היה 6.80 מ'; בתכנית המפרט החדשה, תמ"מ 248 המרחק מהבניין הקיים לשביל קוצר ל- 6.50 מ', ובעקבות כך צומצם קו הבניין ל- 5 מ'. כלומר - תמ"מ 248 על פי תוכנית המנחה אינה מותירה גבול מגרש לקו הדירה המורחבת ויוצרת מצב ולפיו ההרחבה לכאורה חורגת ב-30 ס"מ מקו המגרש באופן שיש בו כדי לקפח את זכויות התובע להרחבה הסטנדרטית עד אותה עת. שינוי מהותי זה באשר למגבלה החלה על אפשרות לבנייה מיידית על פי הבקשה להיתר לא נכללה, "בתכנית המנחה" לתמ"מ 195 שהוצגה לגב' מלול. מכאן התביעה שבפני. .

טענות הצדדים

8. התובע טוען כי הוא וגרושתו רכשו את הדירה על יסוד מצג מטעה שהציגו בפניהם הועדה המקומית והעיריה. ההטעייה הנטענת באה לידי ביטוי בכך שהועדה המקומית והעיריה הציגו בפני התובע ויפה מלול, כי הם יהיו רשאים לקבל היתר לבניית תוספת לדירה, ברוחב של 6.80 מ"ר בפאה הצפונית, כשבפועל תוספת הבניה שהועדה המקומית והעיריה ניאותו לאשר עמדה על 6 מטרים (נ/12א' סעיף 90). על תוצאותיו של שנוי זה עמדתי לעיל בסעיף 7 לפסק הדין.

9. בהיות זכויות התובע במקרקעין זכויות במושע - התובע איננו טוען כי הנתבעות פגעו בזכויות הבניה המוקנות לו על פי תוכניות המתאר התקפות. הנזק לדידו של התובע הוא מניעת מיצוי הנאתו מרכושו של התובע ומשפחתו, כנזק בלתי הפיך. התובע טוען כי לא ניתן לקבל התרי בניה למימוש זכויותיו לבנות על פי התוכניות שצורפו לבקשה להיתר מטעמו, הכוללות הרחבה של 6,80 מ"ר; כי נפגעת זכותו לבנות כאשר הוא פעל בהתאם למצג שהוצג לו ולטעמו האישי, ולא על פי הפשרה שהוצעה לו על ידי הנתבעות - הרחבה של 6 מטר. התובע טוען כי לא ניתן לחיות עם תוכנית המצמצמת את רוחב התוספת ב- 80 ס"מ בגלל העובדה שהחדרים יהיו צרים מדי, לא נוחים למגורים, והקרבה הבלתי נסבלת לשביל, אשר הנתבעות ביקשו להרחיב.

10. עוד טוען התובע כי לא היה מעלה בדעתו להתקשר בחוזה המכר ולשלם למוכרים 107,000$ עבור הדירה אילו ידע כי זכויות הבניה כמפורט ב"תכנית המנחה" אינן ניתנות למימוש, כפי שהוצגו.

11. לפיכך, כך מוסיף התובע וטוען, על הנתבעות יחד ולחוד לפצותו בגין הנזק שנגרם לו בעקבות מצג השווא הרשלני שאותו הציגו בפניו. נזק זה חושב על ידי התובע כהפרש שבין שווי הדירה הבנויה לאחר התוספת בסך הכל 335,000$, לבין סכום מכירתה של הדירה טרם בניית התוספת בסך 180,000$ בניכוי עלויות הבניה של התוספת בסך 48,000$. סכום ההפרש עומד לפי חוות דעתה של השמאית אביטל אחוות משולם, על סך 107,000$. בנוסף לכך, עותר התובע לפיצוי בגין הוצאות שונות בהן נשא, וכן לפיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה לו בנסיבות הענין, ובסה"כ מעמיד התובע את סכום תביעתו על סך של 599,433 ₪ בצירוף הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד.

12. מנגד, הוועדה המקומית והעיריה חולקות על טענת התובע לפיה הוצג בתכנית המנחה מצג שווא רשלני, ובנוסף יש להן טענות סף, ואף לגופו של ענין כנגד התובענה.

טוענת העיריה כי דין התובענה כנגדה לדחיה על הסף, בהעדר עילה ובהעדר יריבות משפטית. הועדה המקומית טוענת כי דין התובענה כנגדה לדחיה על הסף מפאת מיצוי העילה וייחוד הסמכויות.

13. לגופם של דברים, טוענות הועדה המקומית והעיריה כי התובע לא הוכיח רכישת הדירה על יסוד מצגיהן, וכי הדירה נרכשה דווקא על יסוד מצגי המוכרים. בנוסף, טוענות הועדה המקומית והעיריה כי תכנית הבנוי המנחה אין לה מעמד משפטי של "תכנית", מהטעם שלא התקיימו בה הוראות חוק התכנון והבניה, היא איננה מהווה את תכנית האיחוד והחלוקה של תמ"מ 195. עוד טוענות הן כי לא ניתן היה לאשר את הבקשות להיתר בניה שכן הן עמדו בסתירה למצב הפיזי בשטח, כאשר חזית הדירה שהרחבתה הוצעה לפי 6.80 מ' עלתה על שביל הולכי רגל קיים או לכל הפחות השיקה לו. לטענתן, המניע האמיתי להגשת התביעה הוא על רקע גירושיהם של התובע וגב' יפה מלול, לאשר את היתר הבניה במתכונתו המקורית ולא נשען על ציפיה להרחיב את הדירה ולהתגורר בה, כי אם על ציפיה למקסם את מחיר מכירתה של הדירה וכי ובפועל לא נגרם להם כל נזק ממכירת הדירה אותה ב- יוני 1991.

טענות הסף של הנתבעות - נדחות

14. נדחית הטענה כי את התביעה כנגד עירית קרית אונו יש לדחות על הסף בהעדר עילה ובהעדר יריבות.

רשות מקומית חבה חובת זהירות, ברמה העקרונית כלפי הציבור הפונה אליה לקבלת אינפורמציה. תמציתה של חובה זו הינה כי הרשות המקומית וכל הפועלים מטעמה, חבים חובה שלא להתרשל באספקת המידע אותו הם מתבקשים לספק, ועליהם לנהוג בזהירות סבירה ולספק מידע אמיתי, מדויק ומהימן, מקום שניתן לצפות כי מבקש המידע יסמוך עליו ויפעל על פיו.

(ע.א. 209/85 עירית קרית אתא ואח' נ. אילנקו בע"מ פד"י מ"ב(1) 190).

(ע.א. 324/82 עירית בני ברק ואח' נ. רוטברד ואח', פד"י מה(4) 102).

15. בפרשת ע.א. 324/82 רוטברד הנ"ל, קבע כב' הנשיא א. ברק כי הגם שהועדה המקומית לתכנון ולבניה והעיריה - הינם אורגנים משפטיים נפרדים -

"ההפרדה בין הגופים המשפטיים אינה מובילה בהכרח לניתוק האחריות. אכן שני גופים משפטיים נפרדים עשויים לחוב בגין אותו מעשה נזיקין, ובלבד שקיים ביניהם קשר משפטי שהוא רלבנטי לענין אחריות זו" (עמ' 130 אותיות ו-ז).

16. במקרה שלפנינו - הוכח הקשר המשפטי הרלבנטי לעניין אחריות זו. "התכנית המנחה" - נושאת את הכותרת "מועצה מקומית קרית אונו", ונרשם בה במפורש כי הוכנה עבור המועצה אשר ביקשה לקדם את נושא הרחבות הבנייה.

על פי האמור בתצהירו של מר ישראל שטיין מזכיר "הועדה המקומית, הדירה מצויה באזור שייעודו מגורים ובתחום שיועד להכנת תכנית מתאר לאיחוד וחלוקה. הוראת תמ"מ 195 (אשר פורסמה למתן תוקף ביום 1.3.88), קובעת בין היתר כי יש להגיש תוך שנה מיום אישורה, תכנית איחוד וחלוקה לגבי מקרקעין שעליהם היא חלה. בעת הגשת הבקשה למתן היתר בניה מטעם התובע, טרם אושרה תכנית איחוד וחלוקה. על כן, קודם להכנת תמ"מ 248, תכנית האיחוד והחלוקה, ב"תקופת הביניים", הוכנה בסוף 1989 תוכנית בינוי זמנית מנחה, להלן "התכנית המנחה", במסגרת תמ"מ 195, זאת - כעדותו של מר שטיין: "משום שהנתבעות ביקשו כעניין שבמדיניות, לקדם את הבניה במקום ולאפשר לתושבים על ידי כך לממש את זכויות הבניה שלהם".

17. במילים אחרות - העיריה היא זו שיצרה את החלק הארי של המצג: לתמ"מ 195 מצורף תשריט חלוקת מגרשים ופרטים על אופן הבניה. התשריט אושר יחד עם תמ"מ 195. מתשריט זה עולה כי תוספת הבניה לנכס צריכה להיות מבוצעת בהתאם לדרישות ה"ועדה המקומית". כלומר הרחבה עיקרית של הדירה לכיוונים מזרח ומערב, ולא לכיוון צפון כפי שביקש התובע (נספח ג' למוצגי הנתבעות). "התכנית המנחה" שהוכנה עבור העירייה והופצה ע"י הועדה המקומית, תוכננה דווקא בניגוד לתשריט הסטטוטורי - מצביעה על הרחבה לכיוון צפון, ועל פי עדותו של מר שטיין - משום שהנתבעות, והעיריה בכלל זה ביקשו לקדם את הבניה במקום.

18. כך גם נדחית טענת הועדה המקומית לדחיית התביעה על הסף מפאת מיצוי העילה וייחוד סמכויות. לטענתה, הוועדה המקומית החליטה ביום 27.2.96 לאשר את הבקשה השנייה שהוגשה מטעם התובע לבניית תוספת לדירה, ובתנאי שההרחבה לא תבלוט מעבר ל- 6 מטרים מקצה המבנה בצידו הצפוני, בכפוף להערות בגוף בקשת ההיתר, נ/12 א' סעיף 90. הודעה על כך נמסרה לתובע במכתב הועדה המקומית מיום 28.2.96 נ/6 (וכן עמ' 129 לפרוטוקול שורות 11-22). טוענת הועדה המקומית כי לא הוגש ערר על החלטת הועדה המקומית לפי סעיף 152 ל חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965. על כן, טענתה היא כי אין להזקק לתביעה בטרם מיצוי הליכים אחרים העומדים לרשות התובע - המצויים בסמכותה העניינית והייחודית של ועד הערר.

19. לשון הוראת סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 היא:

"152. א (1) הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רשוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149(3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך 30 ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסירוב או הדחייה".

20. עינינו הרואות כי סמכותה של ועדת הערר היא לדון בסירוב למתן היתר או דחיית התנגדות: אין סמכות ועדת הערר לדון במקרה בו ניתן היתר אך בתנאים שונים מאלה המבוקשים. יתר על כן, אין בכוחו של בית המשפט זה ליתן היתר בניה.

21. הסמכות בידי הועדה המקומית או בידי ועדת הערר מקום בו החלטתה באה במקום החלטת הועדה המקומית - על פי סעיף 152א1(ד) ל חוק התכנון והבניה.

אין בין הכח שהוענק לועדת הערר ליתן היתר בניה או לקבל התנגדות לפי סעיף 149(3), לבין סמכותו של בית המשפט המוסמך לדון בטענות שעילתן רשלנות ונזק בצידה, ולא כלום. אלה דרים בצד אלה. אין בסמכות ועדת הערר הדנה בערעור על החלטת הועדה המקומית המסרבת ליתן היתר בניה לפסוק פיצויים כספיים בגין נזק שהוכח.

22. יתר על כן, טענת הדחיה על הסף מפאת מיצוי העילה וייחוד הסמכויות, באה לראשונה בסיכומי הנתבעות וככזו אין לדון בה.

הנתבעות זנחו טענת סף אחרת שהעלו בתחילת המשפט, לדחיית התובענה, ואשר התייחסה להליך ערר שהוגש ואשר לעת הגשת כתב ההגנה טרם נדחה.

הוכח כי הדירה נרכשה על יסוד מצגי הנתבעות

23. כאמור, על הדירה חלה במועד הרלבנטי תמ"מ 195.

בתקנון תמ"מ 195 (צורף נספח א לתיק מוצגי התובע), התחייבו מנהל מקרקעי ישראל, הועדה המקומית וחברת רמת אילן - בע"מ להכין תוכנית מפורשת לאיחוד וחלוקה - ס' 16 לתקנון - וכי אלה תוגשנה בתוך שנה ממועד מתן התוקף לתוכנית 1.3.88, וכי היתרי הבניה ינתנו לפי אותה תוכנית ובהסכמת בעלי הזכות. בחלוף שנה וחצי, ביום 16.7.1989 - הוכנה "תוכנית מנחה להרחבת דיור - מרחוב לוס אנג'לס פינת רחוב לוי אשכול", עבור העיריה.

(לעיל ולהלן: "תוכנית המנחה"). בתכנית המנחה משורטטת חלוקה של השטח הנדון למגרשים, שרטוט הרחבות בניה מדודות על גבי השטח וסימנים נוספים שעניינם בחלוקה, הקצאה, תוספות וכנון בניה.

24. הדירה סומנה על גבי התכנית המנחה באותיות: י"א- י"ב-י"ג-י"ד-ט"ו-ט"ז-י"ח. בתוכה, התוספת המותרת לבניה – סומנה באותיות י"ד-ט"ו-ט"ז- ו- י"ט, בצבע ירוק. רוחב התוספת לדירה המותרת לבניה בצד הצפוני הינו 6.80 מטר סומנה באותיות י"ד-ט"ו-ט"ז-י"ט.

דירת השכן הצפוני סומנה בתוכנית המנחה במלים: "הבית ממול".

קו ההפרדה - עובר במרכז המרחק שבין הדירה לבין דירת השכן הצפוני שסומן "הבית ממול".

המרחק בין הדירה לבין דירת השכן הצפוני - הבית ממול - מסומן בתוכנית המנחה
ב- 5.40 מטר, ומתחיל בנקודה המסומנת "ז".

כך גם סומנה בתכנית המנחה, אותה נקודה בחזית הבית ממול כנקודה "כ'".

25. המחלוקת העובדתית העיקרית בין הצדדים היא בשאלה אם הנתבעות הציגו בפני התובע או בפני יפה מלול את התכנית המנחה ואמרו להם כי הם רשאים להכין תכנית בניה על בסיס תכנית זו.

דהיינו האם הציגו הנתבעות מצג כלשהו בפני התובע או אשתו דאז לפני רכישת הדירה או שמא, כטענת הנתבעות, רק לאחריו, בשלב הכנת הבקשה להיתר, שאז נשללת מעורבותן של הנתבעות בשיקולי התובע ויפה מלול ברכישת הדירה.

26. אין חולק כי בפעם הראשונה שהתכנית המנחה להרחבת הבניה (נספח ב') הוצגה בפני התובע ויפה מלול כשפגשו במוכרים, לאחר שעל תוכנה של התכנית המנחה סיפר לתובע, חברו המקורב לנתבעות, מר עובד שאקור (עמ' 66 שורות 24-28; עמ' 67 שורות 1-8; ושורות 13-17).

27. עיקר המחלוקת היא מתי מסרו הנתבעות לתובע או לאשתו דאז את התכנית המנחה, נספח ב'.

28. התובע לא נפגש עם הנתבעות או נציגיהן לפני רכישת הנכס; כך עולה ממכתבו מיום 1.8.94 ת/5 נספח ט', ומעדותו (עמ' 97 שורה 25), ובכך אני דוחה את עדותו בסעיף 5 לתצהירו. עם זאת, הוכח כי גב' יפה מלול נפגשה עם מר זייקנר מנהל מחלקת רישוי ופיקוח בועדה המקומית, טרם חתימת החוזה עם הרוכשים, ביוני 1993.

29. על מועד פגישתה הראשונה עם מר זייקנר מעידה גב' מלול:

"ש. עכשיו אני שואל אותך עוד הפעם, הפגישה הראשונה בוועדה, מאי 1993 או מרץ 1993.

ת. פעם ראשונה שבכלל דרכתי רגל שם?

ש. לא. שקיבלת את התכניות המטעות.

ת. מרץ 1993 .... בטוחה.

זה בדיוק שהלכתי ראיתי את הבית. אחרי יומיים או שלושה או שבוע ניגשתי למר זייקנר".

(עמ' 75 שורות 4 - 13)

ובהמשך: -

"במרץ 1993 ניגשתי למר זייקנר, אמרתי לו אני רוצה לבנות בית. אמר לי - זאת התכנית המנחה, לכי על פיה ... אין לך מה לדאוג ...". (עמ' 72 שורות 10-14).

על בסיס מידע זה, ועל מנת לממן את רכישת הדירה - מכרו התובע ויפה מלול ביום 1.4.93 מגרש שהיה בבעלותם בראשון לציון, תמורת 80,000 $ (נספח כ"ו לתצהיר התובע).

30. בחודש מרץ 1993 נמסר לגב' יפה מלול על ידי מר זייקנר עותק התכנית המנחה. וכך מעידה גב' יפה מלול:

"המוכרים אמרו שישנה איזושהי תכנית, סקיצה שלפיה אפשר לבנות, הם הראו לי אותה.

שאלתי אם אני יכולה לבדוק את זה בעיריה, אמרו לי שאין בעיה. ניגשתי לעיריה למר זייקנר ... שאמר לי: כמובן יש דבר כזה. ואז הוא הוציא לי סקיצה, תכנית כזאת שמראה מה אפשר לבנות. אמרתי לו מר זייקנר, אני רוצה את זה כתוב כי אני הולכת להתחייב לבית. אמר לי מר זייקנר: אני לא חושב שאני צריך לתת לך שום דבר בכתב, מספיק שיש את התכניות האלה". (עמ' 42 שורות 6-14).

31. על העובדה כי גב' מלול קיבלה ממר זייקנר הסבר בעל פה ביחס לתכנית ההרחבה - ולא דף מידע היא מעידה ואומרת:

"הוא צילם לי, הוא הוציא מהתיק והוא צילם לי תכנית. מלבד הסקיצה הדף הוא צילם לי גם תוכנית מסויימת ואמר לי: ככה את יכולה לבנות, את יכולה להרחיב כאן, את יכולה להרחיב כאן, הוא הסביר לי פשוט איך מרחיבים".

(עמ' 42 שורות 18 - 22)

32. עדותה זו של גב' מלול משתלבת היטב בעדותו של מר זייקנר, הן בתצהירו והן בבית המשפט, בעדות מרשימה ומהימנה.

מר זייקנר מאשר בעדותו כי היו חילופי דברים בעל פה ולא בכתב לצורך קבלת המידע התכנוני, עדותו היא כי איננו זוכר פגישה עם הגב' מלול בשנת 1993. מעדותו של מר זייקנר עולה כי לא מסר לגב' מלול כל מסמך בכתב נושא תאריך.

מר זייקנר מעריך כי התקיימה פגישה בשנת 1994 משום שבאותה שנה הוגשה הבקשה הראשונה להיתר בנייה; אין למר זייקנר רישום או זכרון עצמאי ביחס למועד הפגישה הראשון עם הגב' מלול במרץ 1993 או במאי 1993.

על כן, אינני מקבלת את עדותו כי מועד הפגישה הראשונה בינו לבין גב' מלול היה בשנת 1994.

33. על מועד פגישה נוספת בין יפה מלול לבין מר זייקנר - בטרם רכישת הדירה - בחודש מאי 1993 למדים אנו הן ממכתבו של התובע לראש עירית קרית אונו, מיום 1.8.94
(ת/5 נספח ט'), והן ממכתבו של ב"כ הנתבעות, עו"ד יחיאל אטיאס, מיום 25.9.94 (נספח ד' למוצגי הנתבעות). ההתנערות מתוכנו בשלב סיכומי הנתבעות נדחית על ידי לאחר שעורכו לא העיד בפני בית המשפט אילו נתונים עמדו בפניו בעת כתיבתו. לאחר אותה פגישה, מכרו התובע ויפה מלול מגרש בראשון לציון ורכשו בחודש יוני 1993 את הדירה, שכללה חדר וחצי, מטבח ושירותים, כאשר לרוכשים שלושה ילדים. מכאן, ברור שהמטרה למימוש המגורים בדירה היא הרחבתה.

המצג המטעה

34. התובע הוכיח כי "התכנית המנחה" היוותה את המצג שהוצג לאשתו דאז יפה מלול. על בסיסה הוכנה התכנית האדריכלית במסגרת הבקשה להיתר הבניה.

ועל כך מעיד מר זייקנר בסעיף 4 לתצהירו:

"זכור לי כי גב' מלול הגיעה למשרדי הועדה יחד עם גברת נוספת, כנראה המתכננת, ויחד הן ביקשו לראות את תכנית המתאר תמ"מ 195. בעקבות בקשתן, זכור לי שהצגתי בפניהן את תמ"מ 195 ואת תכנית הבנוי המנחה המצורפת לה".

ובעדותו בבית המשפט:

"ש. אז זאת אומרת שהיא הסתמכה על התכנית המנחה?

ת. נכון. כן.

ש. זה אותה תכנית מנחה שאתה אומר בסעיף 4 שאתה הצגת לאשתו של התובע נכון?

ת. כן." (עמ' 175 שורות 22-26).

35. במועד זה לא היתה תכנית אחרת, תקפה כעדות מר זייקנר:

"ש... זה גם יהיה נכון לומר שבאותו מועד שהיא הסתמכה על התכנית המנחה לא היתה תוכנית חלוקה אחרת של מגרשים נכון?

ת. כן. נכון" (עמ' 176 שורות 1-6).

מר זייקנר העיד במפורש "לפי תמ"מ 195 עשו את הזמני הזה" קרי התכנית המנחה, נספח ב', (עמ' 178 שורה 24).

בחקירתו החוזרת מציין העד זייקנר לא רק כי נתן את הסקיצות לאשת התובע, אלא ש"הם באו עם תוכניות ואנחנו השינו השוואות בין תוכניות שיש לנו לבין התוכנית הזו.

ש. איזה תוכנית ב'-ד'? ת. כן". (עמ' 178 שורות 9 - 16).

דף מידע נושא תאריך כמפורט ב תקנות התכנון והבניה (מסירת מידע), תשמ"ט-1989 - לא הוכח כי נמסר על ידי מר זייקנר לגב' מלול.

36. במילים אחרות, על פי תמ"מ 195 נערכה ה"תכנית המנחה", נספח ב', שעותק צילומי ממנה נמסר לגב' יפה מלול, ע"י מר זייקנר, לאחר שניתנו לה הסבריו בעל פה ביחס להרחבה המותרת. ומפי עד הנתבעות מר זייקנר הוכח כי הנתבעות הן שהציגו בפני גב' מלול את "התכנית המנחה נספח ב'" ואמרו לה כי היא רשאית להכין תכנית בניה על בסיס תכנית זו. הוכח על פי עדויות הנתבעות כי מצג זה - "התכנית המנחה" שהוצג לאשת התובע היווה את הבסיס להתקשרות עם המוכרים בהסכם המכר לרכישת הדירה, והבקשה להיתר.

37. התובע הגיש את בקשתו להיתר בניה ביולי 1994.

להפתעתו - הגם שהבקשה הוכנה במדוייק על פי "התכנית המנחה", בקשתו לא נענתה בטענה שתמ"מ 195 שונתה על ידי תוכנית מתאר חדשה, שטרם אושרה, תמ"מ 248, ולפיה קיים שביל הולכי רגל הגובל עם המגרש של התובע, המונע את הרחבת הדירה כמבוקש.

בתכנית המנחה לא ניתן כל בטוי לשביל. לא ניתן כל ביטוי לשנויים הצפויים על פי תמ"מ 248.

38. תכנה של תמ"מ 248 המיועדת, לא הובא לידיעת התובע, יפה מלול או האדריכלית בשום שלב שלפני מועד הגשת הבקשה להיתר בניה ביולי 1994.

39. הסתבר לתובע, לאחר הגשת הבקשה להיתר בניה כי על פי הוראות תמ"מ 195,כי היה על הועדה המקומית להגיש תוך שנה מיום אישורה תכנית איחוד וחלוקה לגבי המקרקעין שעליהם היא חלה כאמור בסעיף 16 לתקנון תמ"מ 195:

"תוכן תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, כולל לוח איזון והקצאות ... תוכניות אלה תוגשנה תוך שנה אחת ממתן תוקף לתכנית זו ...".

מכאן, שלא ניתן להוציא היתר בניה לנכס המצוי בתחומי תמ"מ 195 עד להכנתה ולאישורה של תכנית איחוד וחלוקה.

40. ובכל זאת כאמור - נהגה הועדה המקומית לעקוף איסור זה, הואיל והכנתה ואישורה של תכנית איחוד וחלוקה אורכת שנים רבות, ועל כן, הוכנה בסוף 1989 "תכנית מנחה" במסגרת תמ"מ 195 זאת משום שהנתבעות ביקשו, כענין של מדיניות, לקדם את הבניה במקום ולאפשר לתובעים על ידי כך לממש את זכויות הבניה שלהם (ס' 18-20 לתצהיר מר שטיין(.

41. וכך, כפי שמפרט מר שטיין בתצהיר עדותו הראשית, ביום 14.12.92 החליטה הועדה המחוזית לפרסם הודעה על הכנת תוכנית לקראת הפקדת תמ"מ 248.

כתנאי להפקדה נקבע שקווי הבנין יהיו 3 מטר לכל כיוון, לרבות ביחס למגרש 8 בסעיף 2ד' להחלטה שהינו מגרשו של התובע (נספח ז' למוצגי הנתבעות). זאת לעומת "התוכנית המנחה" המאפשרת תוספת בניה של 6.8 מ' והיוצרת פער של 1.5 מטר עד הגדר - כמצויין אף בתכנית המצבית (עמ' 47 שורה 15-16).

בפברואר 1993 פורסמה הודעה על הכנת תוכניות בעתונות. ביום 27.9.93 - תוקנה תמ"מ 248 והומלצה להפקדה - בתוכנית המוצעת תמ"מ 248 כאמור, נקבע כי קווי הבנין יהיו 3 מטרים לכל כיוון בתכנית זו השביל שהיה קיים נקבע בשינוי תוואי כשביל שייעודו ציבורי. בהחלטה למתן תוקף הוחלט להשאיר את השביל במתכונתו הנוכחית.

בנובמבר 93 העבירה הועדה המקומית לועדה המחוזית עותק מתוקן של התוכנית עם לוחות הקצאה שלא היו קיימים קודם. דבר מכל אלה לא נמסר לתובע או ליפה מלול.

42. העד זייקנר, כאמור העיד כי פרט "לתכניות הבנוי המנחה" לא היתה כל תכנית אחרת (עמ' 168 שורה 4). ואמנם אין מחלוקת כי "התכנית המנחה" היתה התכנית היחידה שהיתה תקפה באותו מועד, והיא שקבעה את החלוקה של המגרשים בתמ"מ 195 לרבות זה של התובע (עמ' 168 שורות 7-21).

43. העד זייקנר מאשר כי לפי התכנית המנחה ניתן לבנות לדירה תוספת בניה ברוחב 6.80 מ' (עמ' 170 שורות 2- - 23).

44. העד זייקנר מאשר כי בתשריט סטטוטורי תמ"מ 195 לא מסומן שביל וגם בתכנית המנחה לא מסומן שביל:

"ש. בתשריט של תמ"מ 195, במה שסימנת איפא שנמצא הנכס, אין שם שביל נכון? עכשיו אנחנו נספח ג'. פה אין שביל ליד הנכס של התובע, נכון?

ת. זה לא מסומן שביל כי זה מושע הכל.

ש. וגם בתוכנית המנחה לא מסומן שביל נכון?

ת. לא מסומן". (עמ' 171 שורות 11-16).

45. חרף זאת, ביקש לראות את המפה המצבית - ואכן זו הוצגה לו (נספח כ"ו) וגם בזו מזהה העד זייקנר כי יש שטח פנוי בין קו הבנין הצפוני של הדירה ובין הגדר, ואין כל סימון לשביל מצפון לדירה (עמ' 173 שורה 5).

46. גם המודדת מטעם הנתבעות, גב' עירית פנקס, (אשר העידה בפני כב' השופטת רות רונן, בהעדרי, ובהסכמת הצדדים), העידה על העדרו של השביל בתכניות:

"ש. נכון שאין בנספח ב' (תכנית מנחה) שביל?

ת. נכון.

ש. נכון בבקשה להיתר ולא בשרטוט שאתם הכנתם למועצה לא מוחפיע השביל.

ת. כנראה בהכנת התב"ע חלק מהנתונים חסרים".

(עמ' 6 שורות 19 - 24 ישיבת 1.7.03).

47. במילים אחרות, העובדה שתכנית תמ"מ 248 הלא מאושרת קבעה קו חזית של 3 מטר, ובכך נגרע 1.5 מטר מתוספת הבניה על פי התכנית המנחה - לא הובאה לידיעת התובע או אשתו עד לאחר שלב הגשת הבקשה להיתר בניה.

הגב' מלול מעידה על כך:

"כשהגשתי את התוכנית אמרו לי רגע, לא בסדר למעשה את צריכה להגיש לפי

3 מטר" (עמ' 47 שורות 16 - 17).

48. ועל משמעותו של השינוי מבחינת התובע העיד ואמר:

"התייעצתי עם האדריכלית שלי והבנתי שלא ניתן לחיות עם תוכנית כזו גם בגלל העובדה שהחדרים יהיו צרים מדי ולא נוחים למגורים, וגם בגלל הקירבה הבלתי נסבלת לשביל" (סעיף 30 לתצהירו).

49. בשיחה שקיים מהנדס העיר, ומהנדס הועדה המקומית מרחבית לתכנון ובניה קרית אונו - עם גב' יפה מלול, ואשר הוקלטה , מודה הוא כי נעשה המצג נשוא התובענה , וכי במקביל לתכנית המנחה התנהל הליך של אישור תמ"מ 248.

(ת/5 נספח י"ט עמ' 2 שורות 1-2 ושורות 20 - 23).

50. בהמשך השיחה מסביר מהנדס רז את מטרת השינוי בהקצאת השביל הציבורי:

"יפה: עכשיו השביל הוא כיום בסביבות מטר ומשהו.

רז : כן. כי כיום לא בנו לו גדר אבל אנחנו רוצים שגם אוטו יעבור בו. זה 3 מטר. 4 מטר.

יפה: אני לא אשמה בפאשלה שלכם.

רז : זה לא פאשלה".

51. מהנדס רז מתייחס אל התכנית המנחה כאל התכנית הרלבנטית ומודה כי הצגתה ללא ציון השביל או אפשרויות השינוי על פי תמ"מ 248 היא בעייתית מבחינת הנתבעות:

"יפה: לא. אני לא שאלתי אותו. תנו לי תכנית של בניה. רוצה לראות מה בונים פה. כשהוא הראה לי, כל השינוי הזה נבע רק אחרי שאני באתי להגיש את התוכנית ואז אמר לי רגע אל תגישי את התכנית. למה? כי יש שנוי. אמרתי לו: עכשיו אתה נזכר?

אז למה אתם נותנים לי תכנית מטעה?

רז: היא לא מטעה. מה שנתנו לך היתה התכנית הרלבנטית.

יפה: או. קי. אם כן, אז אתם צריכים לעמוד בדברים שלכם ולאשר את זה.

רז: אני צריך לבדוק את התאריכים.

... מה שקובע פה זה התאריכים ...

אני כבר אומר לך הנושא מאד מסובך משפטית ולכן אנחנו נעבוד פה צמוד עם עורך דין כי אחרת יש פה בעיה". (ת/5, נספח י"ט עמ' 3 שורות 11-28; עמ' 4 שורות 1-17; עמ' 5 שורות 15-17).

52. באותה שיחה מבהיר מהנדס רז לגב' מלול:

"אני אומר לך היום, במצב הנוכחי כולכם באותה חלקה (מושע) כולכם שותפים לאותה חלקה. הבית המשותף מקיף את כל הדיירים. שהיה בית משותף היה מספיק להכנס במקום אחד ואז כל הדיירים היו צריכים איכשהו להסתדר. התכנית החדשה מציעה לחלק את זה, ולעשות בית נפרד על מגרש נפרד. זאת התוכנית החדשה. היום מגרשים צריך להגיע לכל מגרש על ידי שביל ציבורי או דרך ציבורית. לכן נכרתה מהחלקה שלך חתיכה לצורך השביל הזה.

יפה: זה לא חתיכה. זה כל, זה לא נשאר לנו לבנות (עמ' 8 שורות 1-10).

רז: זכותך כבעלת נכס שאנחנו לא נפגע בו. אבל יש לנו בעיה ... פה אני נותן לך עצה למרות שאני בצד השני ואני מייצג פה את ... נתתי לך עצה טובה. תפני לעורך דין שיכול לדעתי ... " (עמ' 7 שורות 14-19).

53. ביום 11.7.94 פנה התובע באמצעות בא כוחו לועדה המקומית בטרוניה כי רכשו את הדירה תוך הסתמכות על תכנית מתאר קיימת ו"תכנית מנחה" ולתדהמתם התברר להם כי קיימת תכנית מתאר אחרת.

ביום 28.7.94 השיב מזכיר הועדה כי תכנית מתאר תמ"מ 248 אושרה על ידי הועדה המחוזית להפקדה אולם טרם פורסמה להפקדה, וגם לא ניתן לחזות מתי תפורסם להפקדה.

54. התובע ואשתו ניסו לשנות את רוע הגזירה בפגישות רבות, לרבות בפגישה עם ראש העיר מר דרור בירנבאום.

במכתבו של מזכיר הועדה המקומית מיום 9.2.95 נמסר לתובע ואשתו כי:

"הועדה המקומית תפעל לשינוי התכנית בזמן הפקדתה, וזאת על מנת לאפשר לכם בניית תוספת לדירה לפי רצונכם" (ת/5, נספח ט"ו).

והגב' יפה מלול הוסיפה:

"את זה הוא גם אמר לי בעל פה". (עמ' 94 שורה 21).

55. ביום 26.2.95 הועברה על ידי הועדה המקומית, תוכנית מתוקנת לועדה המחוזית, חתומה על ידי מינהל מקרקעי ישראל ובה תיקון לפיו קו הבנין במגרש מס' 8 - מגרש המוחזק על ידי התובע - נקבע להיות ברוחב של 60 ס"מ. תיקון זה בוצע לבקשת התובע - על פי פשרה שהציע מר שטיין - לפיה יוכל התובע לבנות תוספת ברוחב של 6 מטר ולא של 6.80 מטר על פי התכנון המקורי שהתבסס על חמ"מ 195 (ת/5 נספח ט"ז).

כאמור - לאחר היוועצות עם האדריכלית הגיע התובע למסקנה כי לא ניתן לקבל את הפשרה מבחינה תכנונית.

56. ביום 7.11.95, הגיש התובע בקשה שנייה לקבלת היתר בניה - ללא שינוי מן התוכנית הקודמת, בהסתמך על ההבטחה הכתובה המוסמכת והמפורשת כי התוספת תהיה לפי "רצונכם" אלא שההבטחה התבררה כמופרכת.

הבקשה אושרה בתנאי שהרחבת הבניה תהיה בשיעור של 6 מטר בלבד (נ/12(א) סעיף 90 ונספח כ"ו).

57. בחודש 2/96 הופקדה תמ"מ 248 למתן תוקף ב- 27.9.98 כאשר היא משנה את הזכויות של התובע בדרך של הוספת שביל בין הנכס לבין הנכס שממול וביטול האפשרות להרחבה בת 6.80 מ'.

58. בחודש 3/97 בוטלה ההפקדה. (עמ' 163 שורות 12 - 15).

59. ביום 15.7.97 הוחלט לתת תוקף לתמ"מ 248 (נ//12(א) סעיף 48). ביום 28.4.98 פורסמה תמ"מ 248 למתן תוקף (נספח י"ח). לקראת סוף שנת 1997 החליט התובע לוותר על מאבקו עם הנתבעות והציע את הדירה למכירה.

כאשר ביום 23.5.97 מכר את הדירה לגב' נבון בסכום של 180,דולר.

חובת הזהירות

60. התכנית המנחה הוכנה עבור המועצה המקומית קרית אונו, ונמסרה לאשתו של התובע על ידי מנהל מחלקת רישוי ופיקוח בועדה המקומית.

לפיכך, אדון להלן בחובת הזהירות החלה על רשות התכנון המקומית במוסרה מידע בפועל על פי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כחובה המוסבת אל העיריה/המועצה המקומית, אשר התכנית היא תכניתה.

61. סעיף 119א' לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן:

"ועדה מקומית תמסור בכתב, לכל המעוניין בקרקע, לפי בקשתו, תוך 30 ימים, מידע בדבר התוכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן לפי סעיף 77 וכן תנאים לפי סעיף 78 החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור, הועדה תמסור גם מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה".

62. לצורך יישום ההוראה שבסעיף 119 א' הנ"ל, הותקנו התקנות התכנון והבניה (מסירת מידע), תשמ"ט-1989.

תקנה 2(א) לתקנות אלה קובעת:

"2. מהות המידע המבוקש

(א) על קרקע שבמרחב התכנון של הועדה המקומית ניתן לבקש מידע בדבר-

(1) שטחה של קרקע שאינו מיועד לצרכי ציבור, בדרך הפקעה או בדרך אחרת, לפי כל תכנית, וזאת ברמת הדיוק של המסמכים הנמצאים במשרד הועדה המקומית;

(2) יעודה של הקרקע והשימושים המותרים בה לפי כל תכנית, לרבות כל החלופות של יעודים.

ושימושים אלה;

(3) זכויות הבניה לפי כל תכנית, לרבות כל החלופות שבתכנית;

(4) מגבלות בשימוש בקרקע הנובעות מהוראות התכנית לענין מסלולי טיסה או הבטיחות בה או לענין מניעת מפגעי רעש או מפגעים סביבתיים אחרים;

(5) מגבלות בשימוש בקרקע הנובעות מהוראות תכנית לחלוקה מחדש כאמור בסימן ז' לפרק ג' בחוחק.

(ב) לענין תקנה זו, "תכנית" - לרבות תכנית שהופקדה.

(ג) אין בהוראות תקנה זו כדי לגרוע מחובת הועדה המקומית למסור מידע נוסף

לפי סעיף 119א לחוק".

63. נפסק כי:

"מהוראות תקנה 2(ג) עולה כי פרטי המידע הנזכרים בתקנה 2(א) אינם ממצים את המידע שמחוייבת הרשות למסור על פי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה. עיון מחודש בסעיף זה מלמד כי מדובר בחובה כללית אשר תכליתה להעמיד לרשותו של המעוניין בקרקע מידע מהותי האגור בידי הרשות בקשר לאותה קרקע.

בקטיגוריה זו של מעוניינים בקרקע, נכללים גם רוכשים בפוטנציה של הקרקע המבקשים לקבל מידע עדכני המצוי אצלה, על מנת שיוכלו לכלכל צעדיהם על פיו. אכן מידע כזה עשוי להשפיע על עצם נכונותם לבצע את עסקת הרכישה וכן על התנאים אשר לפיהם תתבצע העסקה, לרבות המחיר".

(ת.א. 11/98 תל אביב מחוזי) אורה נקר ואח' נ. עירית פתח תקוה (לא פורסם) מיום 9.3.04 מפי כב' השופטת א. חיות.

64. טענת הנתבעות היא כי התכנית המנחה איננה "תכנית" כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, מהטעם שלא התקיימו בה דרישות חוק התכנון והבניה, ועל כן אין הועדה המקומית חייבת במתן היתרי בניה על פיה; לטענתן, בידי הועדה המקומית שיקול הדעת לאשר בקשות להיתר בניה המוגשות על סמכה של תכנית "הבנוי המנחה". כאן, טוענות הנתבעות - הועדה המקומית הפעילה שיקול דעתה לטובת אישורן של בקשות להיתר התואמות את הכוונות התכנוניות בנוגע לאיחוד וחלוקה של מגרשים, בראי המצב התכנוני והפיזי.

הטענה כולה נדחית.

65. טענתן זו של הנתבעות - אין לקבלה נוכח תכליתו של סעיף 119א לחוק התכנון והבניה להעמיד לרשות המעוניין בקרקע מידע מהותי, אמיתי ומהימן האגור בידי הרשות, לרבות "תכניות הנוגעות לקרקע בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן...".

66. מידע כזה - אינו יכול להצטמצם בתכנית מנחה על פי תמ"מ 195. מידע כזה אין להציגו ללא התייחסות לתכנית שינויים אשר לגביה כבר פורסמה הודעה על הכנתה. במקרה שלפנינו - בעת הצגת התכנית המנחה ליפה מלול - כבר פורסמה הודעה על הכנתה של תמ"מ 248 (בפברואר 1993) ונושא קיומו של השביל, כמו גם הקביעה כי קווי הבנין יהיו 3 מטרים לכל כיוון, נכלל בה.

67. אין המדובר בפרטיה ודקדוקיה של "התכנית המנחה" על פי תמ"מ 195 שפורסמה וחולקה, אלא במחסום מהותי ביותר הניצב בפני כל מי שיבקש לממש את זכויות הבניה באיזור ולקבל היתר בניה בעתיד.

68. לא זו אף זו. עיון מדוקדק בהוראות "התכנית המנחה" כולן, לא היה בו כדי להועיל לתובע במקרה הנדון, משום שהמגבלות בהן מדובר ביחס לנכס בו רכש זכויות - אינן נכללת בין הוראות "התכנית המנחה". מגבלה כזו אין הרשות יכולה שלא לכלול בתוכנית מנחה, ומשעשתה כן, יש לראותה כמי שבמחדלה זה הציגה בפני התובע ואשתו דאז יפה מלול כמבקשי המידע, מצג שווא רשלני בגינו עליהן לשאת באחריות כמעולות בנזיקין.

69. ודוק - מצג רשלני יכול שיהא בדיבור פה, בכתב או בהתנהגות, ומעשה רשלני יכול שיתבטא בהתנהגות מחדלית.

ע.א. 209/89 עירית קרית אתא ואח' נ. אילנקו בע"מ פד"י מב(1) 190 בעמ' 198,

וכן:

"ד. פרידמן נ. כהן - "חוזים" (כרך ב' תשנ"ג 1992) עמ' 792, באשר למצג שווא רשלני הנוצר כתוצאה מאמירת "חצי אמת".

70. מזכיר הוועדה המקומית, ישראל שטיין, אשר ידע על התכנית החדשה - תמ"מ 248 - ולא מצא לנכון לגנוז את "התכנית המנחה" או לדאוג לשינוייה או לציין בפני הציבור כי היא לא רלבנטית או שיש בה שינויים (ראה: נספחים ז(1) ז(2) לתצהיר התובע - משלוח תשריטים של תמ"מ 248 על ידי מר שטיין לועדה המחוזית). בעוד הנתבעות מפרסמות את התכנית המנחה עפ"י תמ"מ 195 לציבור כולו, ולתובע בפרט, בוחרות הן למלא פיהן מים בכל הקשור לתכניות הנרקמות, והמשנות באופן משמעותי את התוכנית המנחה, שאיננה מתאימה לתכנית השינויים המאוחרת תמ"מ 248.

71. מידת הרשלנות במקרה הנדון בולטת בייחוד נוכח התנהלותה של הועדה המקומית מיד לאחר שהתובע ורעייתו פנו בדרישה לאשר את הבקשה להיתר בניה, במכתבם מיום 2.6.94, נספח כ"ד, בו התריעו על כך שהתחוור להם שקיימת תכנית מתאר חדשה שלא הובאה לידיעתם, ובה טעות המקפחת את זכויותיהם להרחבה הסטנדרטית לטובת הבניין השכן.

72. ב- 2/96 הגיש התובע התנגדות לתמ"מ 248.

ההתנגדות התקבלה. בפרוטוקול הועדה נקבע כי ה"שביל יקוצץ" "2. לנושא השביל בחלקה 811 על פי התנגדותו של עו"ד דוידוביץ תוחזר השביל לדירה המקורית ... יקוצץ ממנו חלק ... צפונה". (נספח כ"א ת/5).

השביל לא יורחב:

"ב. להתנגדות עו"ד דוידוביץ - הועדה המחוזית רשמה בפניה את הודעתו של מהנדס הועדה המקומית כי הועדה המקומית לא תרחיב את שביל מס' 811 מעבר לקיים היום, אלא התברר כי הדבר נחוץ לצורך הנחת תשתיות"; (ת/5 נספח כ"ב)

ועוד נקבע ע"י הועדה המקומית כי גבול המגרש של התובע לא יפגע מהשביל:

"4. לשנות את גבול שביל מס. 811 על פי הקיים בפועל ...".

(ת/5 נספח כ"ה 3.11.97).

73. חרף אלה – הודיע מר שטיין, מזכיר הועדה המקומית לתובע כי לא ניתן להרחיב את הבנייה עד ל- 6.80 מטר מפני שתוכנית המתאר מרחיבה את השביל ועל כן נדרש התובע להמתין לפירסום תמ"מ 248 ואז להגיש שנית בקשה להיתר, בהתאם להוראות התוכנית. והנה ב- 11/97 הוחלט לשנות שוב את גבול השביל ולהוסיף שטח למגרש 807 הוא הבית שממול (ת/5 נספח כה').

74. מדובר על מידע אשר אותו היו הנתבעות מחוייבות לכלול לכתחילה בתוכנית המנחה, והשמטתו מן "התכנית המנחה" עולה כדי התרשלות. העובדה כי ניתן לכלול מידע זה בתכנית המנחה ללא כל מאמץ מיוחד, והעובדה שלאחר הגשתה של הבקשה להיתר בנייה גולה המידע הנוגע לתמ"מ 248 מעצימים עוד יותר את המסקנה בדבר התרשלותן של הנתבעות בנסיבות המקרה דנן.

75. הטענה הנוספת שהעלו הנתבעות כי דרך המלך היא לבחון את הבקשות להיתר לאחר הגשתן, להעיר הערות על גביהן, ולהמתין לתיקונים המתאימים. הטענה כי הבקשות להיתר הבניה שהגיש התובע סתרו את המצב הפיזי בשטח, באשר חזית הבית שהרחבתו הודעה עלתה על שביל קיים או לכל הפחות השיקה לו – נסתרה מיניה וביה בעדותה של המודדת גב' עירית פנקס, שאישרה כי אין בתכנית הבינוי המנחה שביל. (עמ' 6 שורות 22-24 לפרוטוקול 1/7/03). הבקשה להיתר בנייה הוגשה על יסוד התכנית המנחה אשר הנתבעות הפיצו אותה ברבים, לרבות לידי גב' יפה מלול על מנת לקדם את הבנייה במקום ולאפשר את מימוש זכויות הבנייה, (נ/10 סעיף 20) ועל יסוד הסבריו של מר זייקנר את פרטיה של התוכנית המנחה. בהעדרו של השביל ממנה – ברור היה אף לאדריכלית שהכינה את תשריט הבקשה להיתר כי היות המגרשים במושע – קיימת אפשרות ברורה להרחבת הנכס "על חשבון" השביל שבשטח.

76. משקבעתי כי הנתבעות הפרו כלפי התובע את חובת הזהירות החלה עליהן, והציגו מצג שווא רשלני "בתכנית המנחה" עליה הסתמך התובע לצורך חוזה המכר – נותר לבחון האם נגרם לתובע נזק הקשור בקשר סיבתי להתרשלות זו – מצג הנתבעות, ואם כך מה שיעורו.

77. התמורה אותה שילם התובע הייתה מבוססת על שווי הדירה על פי המצג הרשלני שנעשה כלפיו.

התובע מכר את הדירה לצד ג' ברווח.

למרות זאת, על פי הלכת ע"א 5610/93 יוסף זלסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון פד"י נ"א (1) 68 בעמ' 82-83 התובע זכאי לפיצוי בגין המצג הרשלני שנעשה כלפיו.

נקבע כי אמת המידה שיש לאמץ לפיצוי בגין אותו מצג היא הגנה על אינטרס ההסתמכות והפיצוי מן הדין כי ישקף את ההפרש שבין המחיר ששולם תמורת המקרקעין בהסתמך על המצג, לבין שווים הריאלי של המקרקעין כפי שהיה בעת ביצוע העוולה.

גישה זו נובעת מן העקרון לפיו חותרים דיני הנזיקין לפצות את הנפגע על נזקו הממשי, ולהעמידו במקום בו היה, אלמלא בוצעה כלפיו העוולה. לפיכך, אין הניזוק זכאי לפיצויי קיום אלא לפיצוי הסתמכות בלבד.

מאידך גיסא – אין המזיק יכול להביא בחשבון עליית ערך מאוחרת שחלה לגבי המקרקעין עקב עליית מחירי השוק.

ע.א 5664/93 זהבה כנען נ' U.S.A פד"י נ"א (1) 114, 138-139 רע"א 4740/00 לימור אמר ואח' נ' אורנה יוסף ואח' פד"י נ"ה (5) 510, 522-524.

78. על פי עקרונות הפצוי שהותוו בעניין ע.א. 510/93 זלסקי נ' ועדה מקומית ראשל"צ הנ"ל, נזקו העיקרי של התובע הוא תוצאה של ההפרש בין ערכו של הנכס אילו היה נמכר כבנוי, לבין מחירו כנכס עם פוטנציאל להרחיבו, בניכוי עלות הבנייה.

בשאלת עלות הבנייה נחלקו הדעות בין השמאית משולם מטעם התובע, לבין השמאי לב מטעם הנתבעות, כאשר בשווי ערכו של הנכס אילו נמכר כבנוי לעומת שווי הנכס שאינו בנוי – אין למעשה מחלוקת או פער ניכר בין חוות הדעת.

79. לאחר שבחנתי את חוות הדעת שהציגו שני השמאים וכן את תשובותיהם בחקירות הנגדיות, אני מעדיפה את חוות דעתו ומסקנותיו של השמאי לב, על פי חוות דעתה של השמאית משולם, פרט לתוספת של ריבית שנתית בשיעור של 7% לשנה על בסיס הנחה של רווח אלטרנטיבי אותה קבע השמאי לב כתוספת לעלות הבנייה.

80. המדובר בתובע קשי יום, נכה צה"ל ממלחמת יום הכיפורים שנלקח בשבי במעוז "המזח", אשר אין ידו משגת לשלם סכומים אלא באמצעות משכנתא ולא באמצעות מזומן שניתן להפקידו ולצבור עליו רווחים. בלקיחת משכנתא מסכים השמאי לב כי התובע היה צריך לשלם ריבית ולא לקבל (עמ' 9 שורה 5 לעדותו).

מכל מקום, השמאי לב לא הניח בחוות דעתו תשתית למקור התשואה הגבוה אותה ניתן לדעתו להרוויח כריבית ריאלית מריבית.

81. לא ראיתי לקבל את גישת השמאית משולם ביחס להוכחת ערכו של הנכס אילו נמכר כבנוי, שכן עמדתה נשענת על מרכיבי שומה לפי ערכים לשנים שונות. לעומתה נשען השמאי לב בחוות דעתו על גישת העלות; על פי חוות דעתו, הנכס כשהוא אינו בנוי עומד על 190,000$ נכון לחודש 6/99 ( עמ' 9 לחוו"ד). ל 6/99 ערך הנכס כבנוי עומד על 300,000$ (עמ' 10 לחוו"ד). עם זאת, מחיר מכירת הדירה בטרם הרחבתה הוא מחיר השוק הנכון ל 6/99 בסך 180,000$.

82. קיים איפוא הפרש ניכר בין מחיר הנכס כפי שהוא – כשאינו בנוי 180,000$ לבין שוויו של אותו נכס כבנוי – 300,000$. הנזק האמיתי הוא ההפרש בין שווי הדירה, שנקבע מתוך הסתמכות על "התכנית המנחה", בעת מכירתה - לבין שווי הדירה המורחבת.

הפרש זה- הוא סכום הפיצוי הריאלי, בניכוי עלויות הבניה בסך 59,000$ (ללא ריבית שנתית עד ל- 6/99 בשיעור 7% לשנה).

61,000$ =59,000$- 180,000$ - 300,000$.

הפיצוי הזה מטרתו להשיב על כנו את ה"סטטוס קוו" אלמלא מעשה מצג השווא הרשלני. הוא איננו מגשים את ציפיותיו של התובע הניזוק בעקבות מעשה העוולה. הפיצוי הזה משקף את ההגנה על אינטרס ההסתמכות של התובע הניזוק. שכן ענייננו כאן בעוולה של מצג שווא רשלני של הנתבעות. עוולה זו גרמה לכריתת חוזה בין התובע ויפה מלול, לבין המוכרים. אמת המידה לפיצוי בגין עוולה זו, מתמקדת בפיצוי התובע באופן שהוא יועמד במקום בו היה, אלמלא נעשה כלפיו וכלפי יפה מלול מצג השווא הרשלני. אמת המידה המגוננת על אינטרס ההסתמכות - מבטיחה השגת תכליתם של הפיצויים - לפצות את התובע הנפגע על נזקו הממשי.

83. לעומת זאת אין מקום לחייב את הנתבעות בתשלום דמי שכירות, או נזיקים ישירים אחרים – הפסדי שכר, שכ"ט עו"ד, תשלום לאדריכלית למהנדס או למכון התקנים.

התובע לא הוכיח כי הוא אכן שכר נכס אחר ולא הוכיח כי שילם דמי שכירות. אף לא טען כי הנכס נשוא התביעה היה בלתי ראוי למגורים.

84. לצורך מימון רכישת הנכס מכר התובע מגרש שהיה בבעלותו – ולו ידע כי הוצג בפניו מצג שווא - לא היה מוכר את המגרש – ובשל מכירתו שילם מס שבח בסכום 26,882 ₪ ביום 10/8/93 (ת/5 נספח כז').

לאחר שקבעתי כי הייתה פגישה במשרדי הנתבעות עובר לרכישת הדירה 6/93 הוכח הקשר בין מכירת המגרש בראשון לציון, לבין מצגי הועדה המקומית שנמסרו כחודש לאחר מכירתו לצורך רכישת הדירה. גם בחיוב זה את הנתבעות לא ראיתי כחיוב הנועד להעניש את הנתבעות - המעוולות. פיצוי זה אף אין מטרתו להעשיר את התובע. כל מטרתו היא אך להיטיב את נזקו של התובע. בפיצוי בגין מצג שווא רשלני של רשויות תכנון - הנתבעות, נקבע כי אמת המידה של פיצויי ההסתמכות מתבקשת, נוכח התפיסה הבסיסית במשפט המינהלי על פיה אין לאכוף הבטחות אשר נתנו שלא כדין ע"י גופים מינהליים. כאן קמה חובתה של הרשות המינהלית לפצות על מנת להשיב את המצב לקדמותו, כלומר הטבת נזק שמקורו באינטרס ההסתמכות (ראה בעניין רוטברד, פסקה 6 לפסה"ד).

על כן אני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובע סך של 26,882 ש"ח מיום 10/8/93.

85. אשר להפסדי שכר של התובע, הוצאות, שכ"ט עו"ד תשלום לאדריכלית ולמהנדס ולמכון התקנים אין מקום לחייב את הנתבעות בתשלומם.

הפסדי שכר –התובע לא המציא תלושי שכר.

שכר עו"ד – לא הוכיח התובע כי שילם לעורך דינו את סכומי הכסף הנתבעים על ידו ואף לא השיב בעדותו אם בפועל שילם לעורך הדין את אשר הוא תובע (עמ' 123 שורות 7-9).

כך, גם לא הוכיח התובע תשלום לאדריכלית או למהנדס ולא הוצגה קבלה חשבונית מס. (עמ' 123 שורות 11-16, שורה 23, עמ' 21 שורות 14-22; עמ' 123 שורות 24-28, עמ' 124 שורות 24). אשר לתשלום למכון התקנים - העיד התובע כי יתכן ונתקבל זיכוי (עמ' 124 שורות 6-8). החשבונית צורפה לסיכומים ללא קבלת רשות בית המשפט.

86. יש מקום לחייב את הנתבעות בפיצוי על הנזק הלא ממוני שנגרם לתובע בנסיבות העניין בגין עוגמת הנפש והצער אשר היו והינם מנת חלקו כתוצאה מן המצב אליו נקלע בעקבות התנהלותן הרשלנית של הנתבעות. בציטוט שיחת טלפון שערך חוקר מטעם הנתבעות ביום 25/9/02 אומרת גב' גב' יפה מלול:

"מה אני אספר לך שהיה לי בעיות עם בית שהיה לי". (עמ' 6 נ/1).

וכך גם בשיחת טלפון נוספת מיום 24/9/02.

מסכם החוקר את מסקנותיו בקובעו כי:

"העלנו כי הגב' מלול ציינה בשתי חקירות נפרדות (אם כי בצורה עקיפה) כי אחת הסיבות לגירושין הייתה בעיה עם בית". (עמ' 11 נ/1).

התובע הצהיר כי המתחים והסכסוכים תרמו לגירושין. (צ/5 בסעיף 55).

הגב' יפה מלול ביטאה בעדותה בבית המשפט את תוצאת הסחבת הנוראה של הנתבעות:

"זה היה כבר מאוחר מאד, כבר כשלא נשארה לי משפחה... קודם כל נהרסה המשפחה שלי... נכנסנו לחובות, שכר דירה 650$ לחודש... רצנו לעירייה... ימים על גבי ימים הייתי שם, הפסדתי ימי עבודה... היה לי עסק משלי ללבני נשים... הייתי אמורה לסגור את העסק ולרוץ לעירייה... מה שהיה חשוב לי הכי זה שהבית שלי התפרק כתוצאה מכל זה. המתח והמריבות ותלכי ותבואי..." (עמ' 49 לפרוטוקול).

הנזק העיקרי בעיני הוא מניעת מיצוי הנאתם מרוכשם של התובע ומשפחתו, ונזק זה הוכח כי הינו בלתי הפיך. הפיצוי על הנזק הלא ממוני הוא אף על אובדן הזדמנות להעניק לתובע הנפגע, את טובת ההנאה אותה ציפה לקבל על יסוד המצג הכוזב אשר הוצג בפניו.

סכום הנזק – נתון להערכה ואומדנא – (ע.א. 2781/93 דאקע נ' בית חולים כרמל לא פורסם) ועל כן ראיתי להעריך נזקו של התובע בראש נזק זה בסכום של 65,000 ₪.

סיכום:

בפרק הסיכום לא אוכל שלא להזכיר את מהלכן של הנתבעות אשר הפעילו חוקרים שצילמו את תיק הגירושין של התובע ואשתו, שהתנהל בבית הדין הרבני בפני אב"ד הרב שיינפלד. לא אדע אם בפעולה זו הופרה הוראת סעיף 1 לחוק בתי דין דתיים (כפיית ציות ודרכי דיון), תשט"ז-1965 או אם הופרה הוראת סעיף 70 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, שכן בדו"ח החקירה מצויין כי החוקרים ביצעו "פעילות מתוחכמת בבית הדין הרבני". הגם לאחר שהחלטת בית המשפט (מפי כב' השופטת י. שבח מיום 4/6/01] התירה צילום סעיף 24 בלבד מהסכם הגירושין.

סוף דבר;

בפני בית המשפט הונחו ראיות ולפיהן הנתבעות התרשלו בהיגד ובמצג רשלני, ועליהן לפצות את התובע בנזק ממון ממנו סבל:

א. בגין העדר אפשרות להרחיב את הנכס 61,000$ כערכם בש"ח במועד התשלום.

ב. הוצאות בגין מס שבח בסך 26,882 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10/8/93 ועד התשלום בפועל.

ג. בגין נזק שאיננו נזק ממון 65,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 19/7/00 ועד התשלום בפועל.

ד. הוצאות משפט – אגרות בית המשפט ששולמו על ידו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומן.

ה. שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ בצירוף מע"מ צמוד ונושא ריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן בלשכתי היום כ"א בסיון, תשס"ד (10 ביוני 2004) במעמד הצדדים.

המזכירות תשגר העתקי פסק הדין לצדדים.

ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

מארק – הורנצ'יק דליה, שופטת


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן