2. מר מקסים מלול, אשר התגרש ב- 19.1.98 מגב' יפה מלול (נ/1) (להלן: "התובע"), לאחר שהגב' יפה מלול ויתרה על כל זכויותיה בתביעה זו "אני לא רוצה כלום מהמשפט הזה" (עמ' 57 שורות 22-26). חוזה המכר מיוני 1993, (נ/6) ייקרא להלן: "חוזה המכר".

3. תמורת הדירה שילמו מקסים ויפה מלול למוכרים סך בש"ח השווה ל- 107,000$, כאשר מנגד נשאו המוכרים במלוא תשלום היטל ההשבחה לעירית קרית אונו. (סעיף 7.2.4(א) לחוזה המכר).

4. טרם ההתקשרות בחוזה המכר ובמהלך המשא ומתן לכריתתו נודע לתובע מפי חברו, עובד שקורי, כי הדירה ניתנת להרחבה. המוכרים מסרו לתובע פרטים ראשונים על דירתם וסיפרו לתובע ולגב' יפה מלול כי קיימות בעירית קרית אונו תוכניות להרחבת הדירה וכי ניתן לבדוק זאת בעיריה.

על פי עדותו של התובע, עוד בפגישתו הראשונה עם המוכרים, הראו לו תוכניות שלקחו מעירית קרית אונו מה ניתן לבנות בנכס (ס' 9 לתצהיר התובע).

8. התובע טוען כי הוא וגרושתו רכשו את הדירה על יסוד מצג מטעה שהציגו בפניהם הועדה המקומית והעיריה. ההטעייה הנטענת באה לידי ביטוי בכך שהועדה המקומית והעיריה הציגו בפני התובע ויפה מלול, כי הם יהיו רשאים לקבל היתר לבניית תוספת לדירה, ברוחב של 6.80 מ"ר בפאה הצפונית, כשבפועל תוספת הבניה שהועדה המקומית והעיריה ניאותו לאשר עמדה על 6 מטרים (נ/12א' סעיף 90). על תוצאותיו של שנוי זה עמדתי לעיל בסעיף 7 לפסק הדין.

9. בהיות זכויות התובע במקרקעין זכויות במושע - התובע איננו טוען כי הנתבעות פגעו בזכויות הבניה המוקנות לו על פי תוכניות המתאר התקפות. הנזק לדידו של התובע הוא מניעת מיצוי הנאתו מרכושו של התובע ומשפחתו, כנזק בלתי הפיך. התובע טוען כי לא ניתן לקבל התרי בניה למימוש זכויותיו לבנות על פי התוכניות שצורפו לבקשה להיתר מטעמו, הכוללות הרחבה של 6,80 מ"ר; כי נפגעת זכותו לבנות כאשר הוא פעל בהתאם למצג שהוצג לו ולטעמו האישי, ולא על פי הפשרה שהוצעה לו על ידי הנתבעות - הרחבה של 6 מטר. התובע טוען כי לא ניתן לחיות עם תוכנית המצמצמת את רוחב התוספת ב- 80 ס"מ בגלל העובדה שהחדרים יהיו צרים מדי, לא נוחים למגורים, והקרבה הבלתי נסבלת לשביל, אשר הנתבעות ביקשו להרחיב.

11. לפיכך, כך מוסיף התובע וטוען, על הנתבעות יחד ולחוד לפצותו בגין הנזק שנגרם לו בעקבות מצג השווא הרשלני שאותו הציגו בפניו. נזק זה חושב על ידי התובע כהפרש שבין שווי הדירה הבנויה לאחר התוספת בסך הכל 335,000$, לבין סכום מכירתה של הדירה טרם בניית התוספת בסך 180,000$ בניכוי עלויות הבניה של התוספת בסך 48,000$. סכום ההפרש עומד לפי חוות דעתה של השמאית אביטל אחוות משולם, על סך 107,000$. בנוסף לכך, עותר התובע לפיצוי בגין הוצאות שונות בהן נשא, וכן לפיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה לו בנסיבות הענין, ובסה"כ מעמיד התובע את סכום תביעתו על סך של 599,433 ₪ בצירוף הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד.

12. מנגד, הוועדה המקומית והעיריה חולקות על טענת התובע לפיה הוצג בתכנית המנחה מצג שווא רשלני, ובנוסף יש להן טענות סף, ואף לגופו של ענין כנגד התובענה.

טוענת העיריה כי דין התובענה כנגדה לדחיה על הסף, בהעדר עילה ובהעדר יריבות משפטית. הועדה המקומית טוענת כי דין התובענה כנגדה לדחיה על הסף מפאת מיצוי העילה וייחוד הסמכויות.

רשות מקומית חבה חובת זהירות, ברמה העקרונית כלפי הציבור הפונה אליה לקבלת אינפורמציה. תמציתה של חובה זו הינה כי הרשות המקומית וכל הפועלים מטעמה, חבים חובה שלא להתרשל באספקת המידע אותו הם מתבקשים לספק, ועליהם לנהוג בזהירות סבירה ולספק מידע אמיתי, מדויק ומהימן, מקום שניתן לצפות כי מבקש המידע יסמוך עליו ויפעל על פיו.

(ע.א. 209/85 עירית קרית אתא ואח' נ. אילנקו בע"מ פד"י מ"ב(1) 190).

(ע.א. 324/82 עירית בני ברק ואח' נ. רוטברד ואח', פד"י מה(4) 102).

15. בפרשת ע.א. 324/82 רוטברד הנ"ל, קבע כב' הנשיא א. ברק כי הגם שהועדה המקומית לתכנון ולבניה והעיריה - הינם אורגנים משפטיים נפרדים -

16. במקרה שלפנינו - הוכח הקשר המשפטי הרלבנטי לעניין אחריות זו. "התכנית המנחה" - נושאת את הכותרת "מועצה מקומית קרית אונו", ונרשם בה במפורש כי הוכנה עבור המועצה אשר ביקשה לקדם את נושא הרחבות הבנייה.

על פי האמור בתצהירו של מר ישראל שטיין מזכיר "הועדה המקומית, הדירה מצויה באזור שייעודו מגורים ובתחום שיועד להכנת תכנית מתאר לאיחוד וחלוקה. הוראת תמ"מ 195 (אשר פורסמה למתן תוקף ביום 1.3.88), קובעת בין היתר כי יש להגיש תוך שנה מיום אישורה, תכנית איחוד וחלוקה לגבי מקרקעין שעליהם היא חלה. בעת הגשת הבקשה למתן היתר בניה מטעם התובע, טרם אושרה תכנית איחוד וחלוקה. על כן, קודם להכנת תמ"מ 248, תכנית האיחוד והחלוקה, ב"תקופת הביניים", הוכנה בסוף 1989 תוכנית בינוי זמנית מנחה, להלן "התכנית המנחה", במסגרת תמ"מ 195, זאת - כעדותו של מר שטיין: "משום שהנתבעות ביקשו כעניין שבמדיניות, לקדם את הבניה במקום ולאפשר לתושבים על ידי כך לממש את זכויות הבניה שלהם".

17. במילים אחרות - העיריה היא זו שיצרה את החלק הארי של המצג: לתמ"מ 195 מצורף תשריט חלוקת מגרשים ופרטים על אופן הבניה. התשריט אושר יחד עם תמ"מ 195. מתשריט זה עולה כי תוספת הבניה לנכס צריכה להיות מבוצעת בהתאם לדרישות ה"ועדה המקומית". כלומר הרחבה עיקרית של הדירה לכיוונים מזרח ומערב, ולא לכיוון צפון כפי שביקש התובע (נספח ג' למוצגי הנתבעות). "התכנית המנחה" שהוכנה עבור העירייה והופצה ע"י הועדה המקומית, תוכננה דווקא בניגוד לתשריט הסטטוטורי - מצביעה על הרחבה לכיוון צפון, ועל פי עדותו של מר שטיין - משום שהנתבעות, והעיריה בכלל זה ביקשו לקדם את הבניה במקום.

18. כך גם נדחית טענת הועדה המקומית לדחיית התביעה על הסף מפאת מיצוי העילה וייחוד סמכויות. לטענתה, הוועדה המקומית החליטה ביום 27.2.96 לאשר את הבקשה השנייה שהוגשה מטעם התובע לבניית תוספת לדירה, ובתנאי שההרחבה לא תבלוט מעבר ל- 6 מטרים מקצה המבנה בצידו הצפוני, בכפוף להערות בגוף בקשת ההיתר, נ/12 א' סעיף 90. הודעה על כך נמסרה לתובע במכתב הועדה המקומית מיום 28.2.96 נ/6 (וכן עמ' 129 לפרוטוקול שורות 11-22). טוענת הועדה המקומית כי לא הוגש ערר על החלטת הועדה המקומית לפי סעיף 152 ל חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965. על כן, טענתה היא כי אין להזקק לתביעה בטרם מיצוי הליכים אחרים העומדים לרשות התובע - המצויים בסמכותה העניינית והייחודית של ועד הערר.

19. לשון הוראת סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 היא:

20. עינינו הרואות כי סמכותה של ועדת הערר היא לדון בסירוב למתן היתר או דחיית התנגדות: אין סמכות ועדת הערר לדון במקרה בו ניתן היתר אך בתנאים שונים מאלה המבוקשים. יתר על כן, אין בכוחו של בית המשפט זה ליתן היתר בניה.

21. הסמכות בידי הועדה המקומית או בידי ועדת הערר מקום בו החלטתה באה במקום החלטת הועדה המקומית - על פי סעיף 152א1(ד) ל חוק התכנון והבניה.

אין בין הכח שהוענק לועדת הערר ליתן היתר בניה או לקבל התנגדות לפי סעיף 149(3), לבין סמכותו של בית המשפט המוסמך לדון בטענות שעילתן רשלנות ונזק בצידה, ולא כלום. אלה דרים בצד אלה. אין בסמכות ועדת הערר הדנה בערעור על החלטת הועדה המקומית המסרבת ליתן היתר בניה לפסוק פיצויים כספיים בגין נזק שהוכח.

22. יתר על כן, טענת הדחיה על הסף מפאת מיצוי העילה וייחוד הסמכויות, באה לראשונה בסיכומי הנתבעות וככזו אין לדון בה.

הנתבעות זנחו טענת סף אחרת שהעלו בתחילת המשפט, לדחיית התובענה, ואשר התייחסה להליך ערר שהוגש ואשר לעת הגשת כתב ההגנה טרם נדחה.

23. כאמור, על הדירה חלה במועד הרלבנטי תמ"מ 195.

בתקנון תמ"מ 195 (צורף נספח א לתיק מוצגי התובע), התחייבו מנהל מקרקעי ישראל, הועדה המקומית וחברת רמת אילן - בע"מ להכין תוכנית מפורשת לאיחוד וחלוקה - ס' 16 לתקנון - וכי אלה תוגשנה בתוך שנה ממועד מתן התוקף לתוכנית 1.3.88, וכי היתרי הבניה ינתנו לפי אותה תוכנית ובהסכמת בעלי הזכות. בחלוף שנה וחצי, ביום 16.7.1989 - הוכנה "תוכנית מנחה להרחבת דיור - מרחוב לוס אנג'לס פינת רחוב לוי אשכול", עבור העיריה.

קו ההפרדה - עובר במרכז המרחק שבין הדירה לבין דירת השכן הצפוני שסומן "הבית ממול".

כך גם סומנה בתכנית המנחה, אותה נקודה בחזית הבית ממול כנקודה "כ'".

25. המחלוקת העובדתית העיקרית בין הצדדים היא בשאלה אם הנתבעות הציגו בפני התובע או בפני יפה מלול את התכנית המנחה ואמרו להם כי הם רשאים להכין תכנית בניה על בסיס תכנית זו.

27. עיקר המחלוקת היא מתי מסרו הנתבעות לתובע או לאשתו דאז את התכנית המנחה, נספח ב'.

28. התובע לא נפגש עם הנתבעות או נציגיהן לפני רכישת הנכס; כך עולה ממכתבו מיום 1.8.94 ת/5 נספח ט', ומעדותו (עמ' 97 שורה 25), ובכך אני דוחה את עדותו בסעיף 5 לתצהירו. עם זאת, הוכח כי גב' יפה מלול נפגשה עם מר זייקנר מנהל מחלקת רישוי ופיקוח בועדה המקומית, טרם חתימת החוזה עם הרוכשים, ביוני 1993.

29. על מועד פגישתה הראשונה עם מר זייקנר מעידה גב' מלול:

ובהמשך: -

על בסיס מידע זה, ועל מנת לממן את רכישת הדירה - מכרו התובע ויפה מלול ביום 1.4.93 מגרש שהיה בבעלותם בראשון לציון, תמורת 80,000 $ (נספח כ"ו לתצהיר התובע).

30. בחודש מרץ 1993 נמסר לגב' יפה מלול על ידי מר זייקנר עותק התכנית המנחה. וכך מעידה גב' יפה מלול:

31. על העובדה כי גב' מלול קיבלה ממר זייקנר הסבר בעל פה ביחס לתכנית ההרחבה - ולא דף מידע היא מעידה ואומרת:

(עמ' 42 שורות 18 - 22)

32. עדותה זו של גב' מלול משתלבת היטב בעדותו של מר זייקנר, הן בתצהירו והן בבית המשפט, בעדות מרשימה ומהימנה.

33. על מועד פגישה נוספת בין יפה מלול לבין מר זייקנר - בטרם רכישת הדירה - בחודש מאי 1993 למדים אנו הן ממכתבו של התובע לראש עירית קרית אונו, מיום 1.8.94
(ת/5 נספח ט'), והן ממכתבו של ב"כ הנתבעות, עו"ד יחיאל אטיאס, מיום 25.9.94 (נספח ד' למוצגי הנתבעות). ההתנערות מתוכנו בשלב סיכומי הנתבעות נדחית על ידי לאחר שעורכו לא העיד בפני בית המשפט אילו נתונים עמדו בפניו בעת כתיבתו. לאחר אותה פגישה, מכרו התובע ויפה מלול מגרש בראשון לציון ורכשו בחודש יוני 1993 את הדירה, שכללה חדר וחצי, מטבח ושירותים, כאשר לרוכשים שלושה ילדים. מכאן, ברור שהמטרה למימוש המגורים בדירה היא הרחבתה.

34. התובע הוכיח כי "התכנית המנחה" היוותה את המצג שהוצג לאשתו דאז יפה מלול. על בסיסה הוכנה התכנית האדריכלית במסגרת הבקשה להיתר הבניה.

ועל כך מעיד מר זייקנר בסעיף 4 לתצהירו:

ובעדותו בבית המשפט:

"ש. אז זאת אומרת שהיא הסתמכה על התכנית המנחה?

ת. כן." (עמ' 175 שורות 22-26).

35. במועד זה לא היתה תכנית אחרת, תקפה כעדות מר זייקנר:

מר זייקנר העיד במפורש "לפי תמ"מ 195 עשו את הזמני הזה" קרי התכנית המנחה, נספח ב', (עמ' 178 שורה 24).

בחקירתו החוזרת מציין העד זייקנר לא רק כי נתן את הסקיצות לאשת התובע, אלא ש"הם באו עם תוכניות ואנחנו השינו השוואות בין תוכניות שיש לנו לבין התוכנית הזו.

דף מידע נושא תאריך כמפורט ב תקנות התכנון והבניה (מסירת מידע), תשמ"ט-1989 - לא הוכח כי נמסר על ידי מר זייקנר לגב' מלול.

36. במילים אחרות, על פי תמ"מ 195 נערכה ה"תכנית המנחה", נספח ב', שעותק צילומי ממנה נמסר לגב' יפה מלול, ע"י מר זייקנר, לאחר שניתנו לה הסבריו בעל פה ביחס להרחבה המותרת. ומפי עד הנתבעות מר זייקנר הוכח כי הנתבעות הן שהציגו בפני גב' מלול את "התכנית המנחה נספח ב'" ואמרו לה כי היא רשאית להכין תכנית בניה על בסיס תכנית זו. הוכח על פי עדויות הנתבעות כי מצג זה - "התכנית המנחה" שהוצג לאשת התובע היווה את הבסיס להתקשרות עם המוכרים בהסכם המכר לרכישת הדירה, והבקשה להיתר.

37. התובע הגיש את בקשתו להיתר בניה ביולי 1994.

להפתעתו - הגם שהבקשה הוכנה במדוייק על פי "התכנית המנחה", בקשתו לא נענתה בטענה שתמ"מ 195 שונתה על ידי תוכנית מתאר חדשה, שטרם אושרה, תמ"מ 248, ולפיה קיים שביל הולכי רגל הגובל עם המגרש של התובע, המונע את הרחבת הדירה כמבוקש.

בתכנית המנחה לא ניתן כל בטוי לשביל. לא ניתן כל ביטוי לשנויים הצפויים על פי תמ"מ 248.

38. תכנה של תמ"מ 248 המיועדת, לא הובא לידיעת התובע, יפה מלול או האדריכלית בשום שלב שלפני מועד הגשת הבקשה להיתר בניה ביולי 1994.

כתנאי להפקדה נקבע שקווי הבנין יהיו 3 מטר לכל כיוון, לרבות ביחס למגרש 8 בסעיף 2ד' להחלטה שהינו מגרשו של התובע (נספח ז' למוצגי הנתבעות). זאת לעומת "התוכנית המנחה" המאפשרת תוספת בניה של 6.8 מ' והיוצרת פער של 1.5 מטר עד הגדר - כמצויין אף בתכנית המצבית (עמ' 47 שורה 15-16).

42. העד זייקנר, כאמור העיד כי פרט "לתכניות הבנוי המנחה" לא היתה כל תכנית אחרת (עמ' 168 שורה 4). ואמנם אין מחלוקת כי "התכנית המנחה" היתה התכנית היחידה שהיתה תקפה באותו מועד, והיא שקבעה את החלוקה של המגרשים בתמ"מ 195 לרבות זה של התובע (עמ' 168 שורות 7-21).

44. העד זייקנר מאשר כי בתשריט סטטוטורי תמ"מ 195 לא מסומן שביל וגם בתכנית המנחה לא מסומן שביל:

46. גם המודדת מטעם הנתבעות, גב' עירית פנקס, (אשר העידה בפני כב' השופטת רות רונן, בהעדרי, ובהסכמת הצדדים), העידה על העדרו של השביל בתכניות:

"ש. נכון שאין בנספח ב' (תכנית מנחה) שביל?

(עמ' 6 שורות 19 - 24 ישיבת 1.7.03).

47. במילים אחרות, העובדה שתכנית תמ"מ 248 הלא מאושרת קבעה קו חזית של 3 מטר, ובכך נגרע 1.5 מטר מתוספת הבניה על פי התכנית המנחה - לא הובאה לידיעת התובע או אשתו עד לאחר שלב הגשת הבקשה להיתר בניה.

הגב' מלול מעידה על כך:

(ת/5 נספח י"ט עמ' 2 שורות 1-2 ושורות 20 - 23).

50. בהמשך השיחה מסביר מהנדס רז את מטרת השינוי בהקצאת השביל הציבורי:

51. מהנדס רז מתייחס אל התכנית המנחה כאל התכנית הרלבנטית ומודה כי הצגתה ללא ציון השביל או אפשרויות השינוי על פי תמ"מ 248 היא בעייתית מבחינת הנתבעות:

אני כבר אומר לך הנושא מאד מסובך משפטית ולכן אנחנו נעבוד פה צמוד עם עורך דין כי אחרת יש פה בעיה". (ת/5, נספח י"ט עמ' 3 שורות 11-28; עמ' 4 שורות 1-17; עמ' 5 שורות 15-17).

52. באותה שיחה מבהיר מהנדס רז לגב' מלול:

ביום 28.7.94 השיב מזכיר הועדה כי תכנית מתאר תמ"מ 248 אושרה על ידי הועדה המחוזית להפקדה אולם טרם פורסמה להפקדה, וגם לא ניתן לחזות מתי תפורסם להפקדה.

54. התובע ואשתו ניסו לשנות את רוע הגזירה בפגישות רבות, לרבות בפגישה עם ראש העיר מר דרור בירנבאום.

במכתבו של מזכיר הועדה המקומית מיום 9.2.95 נמסר לתובע ואשתו כי:

"הועדה המקומית תפעל לשינוי התכנית בזמן הפקדתה, וזאת על מנת לאפשר לכם בניית תוספת לדירה לפי רצונכם" (ת/5, נספח ט"ו).

והגב' יפה מלול הוסיפה:

55. ביום 26.2.95 הועברה על ידי הועדה המקומית, תוכנית מתוקנת לועדה המחוזית, חתומה על ידי מינהל מקרקעי ישראל ובה תיקון לפיו קו הבנין במגרש מס' 8 - מגרש המוחזק על ידי התובע - נקבע להיות ברוחב של 60 ס"מ. תיקון זה בוצע לבקשת התובע - על פי פשרה שהציע מר שטיין - לפיה יוכל התובע לבנות תוספת ברוחב של 6 מטר ולא של 6.80 מטר על פי התכנון המקורי שהתבסס על חמ"מ 195 (ת/5 נספח ט"ז).

כאמור - לאחר היוועצות עם האדריכלית הגיע התובע למסקנה כי לא ניתן לקבל את הפשרה מבחינה תכנונית.

56. ביום 7.11.95, הגיש התובע בקשה שנייה לקבלת היתר בניה - ללא שינוי מן התוכנית הקודמת, בהסתמך על ההבטחה הכתובה המוסמכת והמפורשת כי התוספת תהיה לפי "רצונכם" אלא שההבטחה התבררה כמופרכת.

הבקשה אושרה בתנאי שהרחבת הבניה תהיה בשיעור של 6 מטר בלבד (נ/12(א) סעיף 90 ונספח כ"ו).

57. בחודש 2/96 הופקדה תמ"מ 248 למתן תוקף ב- 27.9.98 כאשר היא משנה את הזכויות של התובע בדרך של הוספת שביל בין הנכס לבין הנכס שממול וביטול האפשרות להרחבה בת 6.80 מ'.

58. בחודש 3/97 בוטלה ההפקדה. (עמ' 163 שורות 12 - 15).

כאשר ביום 23.5.97 מכר את הדירה לגב' נבון בסכום של 180,דולר.

60. התכנית המנחה הוכנה עבור המועצה המקומית קרית אונו, ונמסרה לאשתו של התובע על ידי מנהל מחלקת רישוי ופיקוח בועדה המקומית.

לפיכך, אדון להלן בחובת הזהירות החלה על רשות התכנון המקומית במוסרה מידע בפועל על פי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כחובה המוסבת אל העיריה/המועצה המקומית, אשר התכנית היא תכניתה.

61. סעיף 119א' לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן:

62. לצורך יישום ההוראה שבסעיף 119 א' הנ"ל, הותקנו התקנות התכנון והבניה (מסירת מידע), תשמ"ט-1989.

תקנה 2(א) לתקנות אלה קובעת:

(ת.א. 11/98 תל אביב מחוזי) אורה נקר ואח' נ. עירית פתח תקוה (לא פורסם) מיום 9.3.04 מפי כב' השופטת א. חיות.

64. טענת הנתבעות היא כי התכנית המנחה איננה "תכנית" כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, מהטעם שלא התקיימו בה דרישות חוק התכנון והבניה, ועל כן אין הועדה המקומית חייבת במתן היתרי בניה על פיה; לטענתן, בידי הועדה המקומית שיקול הדעת לאשר בקשות להיתר בניה המוגשות על סמכה של תכנית "הבנוי המנחה". כאן, טוענות הנתבעות - הועדה המקומית הפעילה שיקול דעתה לטובת אישורן של בקשות להיתר התואמות את הכוונות התכנוניות בנוגע לאיחוד וחלוקה של מגרשים, בראי המצב התכנוני והפיזי.

הטענה כולה נדחית.

65. טענתן זו של הנתבעות - אין לקבלה נוכח תכליתו של סעיף 119א לחוק התכנון והבניה להעמיד לרשות המעוניין בקרקע מידע מהותי, אמיתי ומהימן האגור בידי הרשות, לרבות "תכניות הנוגעות לקרקע בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן...".

66. מידע כזה - אינו יכול להצטמצם בתכנית מנחה על פי תמ"מ 195. מידע כזה אין להציגו ללא התייחסות לתכנית שינויים אשר לגביה כבר פורסמה הודעה על הכנתה. במקרה שלפנינו - בעת הצגת התכנית המנחה ליפה מלול - כבר פורסמה הודעה על הכנתה של תמ"מ 248 (בפברואר 1993) ונושא קיומו של השביל, כמו גם הקביעה כי קווי הבנין יהיו 3 מטרים לכל כיוון, נכלל בה.

67. אין המדובר בפרטיה ודקדוקיה של "התכנית המנחה" על פי תמ"מ 195 שפורסמה וחולקה, אלא במחסום מהותי ביותר הניצב בפני כל מי שיבקש לממש את זכויות הבניה באיזור ולקבל היתר בניה בעתיד.

68. לא זו אף זו. עיון מדוקדק בהוראות "התכנית המנחה" כולן, לא היה בו כדי להועיל לתובע במקרה הנדון, משום שהמגבלות בהן מדובר ביחס לנכס בו רכש זכויות - אינן נכללת בין הוראות "התכנית המנחה". מגבלה כזו אין הרשות יכולה שלא לכלול בתוכנית מנחה, ומשעשתה כן, יש לראותה כמי שבמחדלה זה הציגה בפני התובע ואשתו דאז יפה מלול כמבקשי המידע, מצג שווא רשלני בגינו עליהן לשאת באחריות כמעולות בנזיקין.

69. ודוק - מצג רשלני יכול שיהא בדיבור פה, בכתב או בהתנהגות, ומעשה רשלני יכול שיתבטא בהתנהגות מחדלית.

ע.א. 209/89 עירית קרית אתא ואח' נ. אילנקו בע"מ פד"י מב(1) 190 בעמ' 198,

"ד. פרידמן נ. כהן - "חוזים" (כרך ב' תשנ"ג 1992) עמ' 792, באשר למצג שווא רשלני הנוצר כתוצאה מאמירת "חצי אמת".

70. מזכיר הוועדה המקומית, ישראל שטיין, אשר ידע על התכנית החדשה - תמ"מ 248 - ולא מצא לנכון לגנוז את "התכנית המנחה" או לדאוג לשינוייה או לציין בפני הציבור כי היא לא רלבנטית או שיש בה שינויים (ראה: נספחים ז(1) ז(2) לתצהיר התובע - משלוח תשריטים של תמ"מ 248 על ידי מר שטיין לועדה המחוזית). בעוד הנתבעות מפרסמות את התכנית המנחה עפ"י תמ"מ 195 לציבור כולו, ולתובע בפרט, בוחרות הן למלא פיהן מים בכל הקשור לתכניות הנרקמות, והמשנות באופן משמעותי את התוכנית המנחה, שאיננה מתאימה לתכנית השינויים המאוחרת תמ"מ 248.

71. מידת הרשלנות במקרה הנדון בולטת בייחוד נוכח התנהלותה של הועדה המקומית מיד לאחר שהתובע ורעייתו פנו בדרישה לאשר את הבקשה להיתר בניה, במכתבם מיום 2.6.94, נספח כ"ד, בו התריעו על כך שהתחוור להם שקיימת תכנית מתאר חדשה שלא הובאה לידיעתם, ובה טעות המקפחת את זכויותיהם להרחבה הסטנדרטית לטובת הבניין השכן.

72. ב- 2/96 הגיש התובע התנגדות לתמ"מ 248.

ההתנגדות התקבלה. בפרוטוקול הועדה נקבע כי ה"שביל יקוצץ" "2. לנושא השביל בחלקה 811 על פי התנגדותו של עו"ד דוידוביץ תוחזר השביל לדירה המקורית ... יקוצץ ממנו חלק ... צפונה". (נספח כ"א ת/5).

השביל לא יורחב:

"ב. להתנגדות עו"ד דוידוביץ - הועדה המחוזית רשמה בפניה את הודעתו של מהנדס הועדה המקומית כי הועדה המקומית לא תרחיב את שביל מס' 811 מעבר לקיים היום, אלא התברר כי הדבר נחוץ לצורך הנחת תשתיות"; (ת/5 נספח כ"ב)

ועוד נקבע ע"י הועדה המקומית כי גבול המגרש של התובע לא יפגע מהשביל:

(ת/5 נספח כ"ה 3.11.97).

74. מדובר על מידע אשר אותו היו הנתבעות מחוייבות לכלול לכתחילה בתוכנית המנחה, והשמטתו מן "התכנית המנחה" עולה כדי התרשלות. העובדה כי ניתן לכלול מידע זה בתכנית המנחה ללא כל מאמץ מיוחד, והעובדה שלאחר הגשתה של הבקשה להיתר בנייה גולה המידע הנוגע לתמ"מ 248 מעצימים עוד יותר את המסקנה בדבר התרשלותן של הנתבעות בנסיבות המקרה דנן.

75. הטענה הנוספת שהעלו הנתבעות כי דרך המלך היא לבחון את הבקשות להיתר לאחר הגשתן, להעיר הערות על גביהן, ולהמתין לתיקונים המתאימים. הטענה כי הבקשות להיתר הבניה שהגיש התובע סתרו את המצב הפיזי בשטח, באשר חזית הבית שהרחבתו הודעה עלתה על שביל קיים או לכל הפחות השיקה לו – נסתרה מיניה וביה בעדותה של המודדת גב' עירית פנקס, שאישרה כי אין בתכנית הבינוי המנחה שביל. (עמ' 6 שורות 22-24 לפרוטוקול 1/7/03). הבקשה להיתר בנייה הוגשה על יסוד התכנית המנחה אשר הנתבעות הפיצו אותה ברבים, לרבות לידי גב' יפה מלול על מנת לקדם את הבנייה במקום ולאפשר את מימוש זכויות הבנייה, (נ/10 סעיף 20) ועל יסוד הסבריו של מר זייקנר את פרטיה של התוכנית המנחה. בהעדרו של השביל ממנה – ברור היה אף לאדריכלית שהכינה את תשריט הבקשה להיתר כי היות המגרשים במושע – קיימת אפשרות ברורה להרחבת הנכס "על חשבון" השביל שבשטח.

76. משקבעתי כי הנתבעות הפרו כלפי התובע את חובת הזהירות החלה עליהן, והציגו מצג שווא רשלני "בתכנית המנחה" עליה הסתמך התובע לצורך חוזה המכר – נותר לבחון האם נגרם לתובע נזק הקשור בקשר סיבתי להתרשלות זו – מצג הנתבעות, ואם כך מה שיעורו.

77. התמורה אותה שילם התובע הייתה מבוססת על שווי הדירה על פי המצג הרשלני שנעשה כלפיו.

התובע מכר את הדירה לצד ג' ברווח.

למרות זאת, על פי הלכת ע"א 5610/93 יוסף זלסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון פד"י נ"א (1) 68 בעמ' 82-83 התובע זכאי לפיצוי בגין המצג הרשלני שנעשה כלפיו.

גישה זו נובעת מן העקרון לפיו חותרים דיני הנזיקין לפצות את הנפגע על נזקו הממשי, ולהעמידו במקום בו היה, אלמלא בוצעה כלפיו העוולה. לפיכך, אין הניזוק זכאי לפיצויי קיום אלא לפיצוי הסתמכות בלבד.

מאידך גיסא – אין המזיק יכול להביא בחשבון עליית ערך מאוחרת שחלה לגבי המקרקעין עקב עליית מחירי השוק.

בשאלת עלות הבנייה נחלקו הדעות בין השמאית משולם מטעם התובע, לבין השמאי לב מטעם הנתבעות, כאשר בשווי ערכו של הנכס אילו נמכר כבנוי לעומת שווי הנכס שאינו בנוי – אין למעשה מחלוקת או פער ניכר בין חוות הדעת.

79. לאחר שבחנתי את חוות הדעת שהציגו שני השמאים וכן את תשובותיהם בחקירות הנגדיות, אני מעדיפה את חוות דעתו ומסקנותיו של השמאי לב, על פי חוות דעתה של השמאית משולם, פרט לתוספת של ריבית שנתית בשיעור של 7% לשנה על בסיס הנחה של רווח אלטרנטיבי אותה קבע השמאי לב כתוספת לעלות הבנייה.

80. המדובר בתובע קשי יום, נכה צה"ל ממלחמת יום הכיפורים שנלקח בשבי במעוז "המזח", אשר אין ידו משגת לשלם סכומים אלא באמצעות משכנתא ולא באמצעות מזומן שניתן להפקידו ולצבור עליו רווחים. בלקיחת משכנתא מסכים השמאי לב כי התובע היה צריך לשלם ריבית ולא לקבל (עמ' 9 שורה 5 לעדותו).

מכל מקום, השמאי לב לא הניח בחוות דעתו תשתית למקור התשואה הגבוה אותה ניתן לדעתו להרוויח כריבית ריאלית מריבית.

82. קיים איפוא הפרש ניכר בין מחיר הנכס כפי שהוא – כשאינו בנוי 180,000$ לבין שוויו של אותו נכס כבנוי – 300,000$. הנזק האמיתי הוא ההפרש בין שווי הדירה, שנקבע מתוך הסתמכות על "התכנית המנחה", בעת מכירתה - לבין שווי הדירה המורחבת.

הפרש זה- הוא סכום הפיצוי הריאלי, בניכוי עלויות הבניה בסך 59,000$ (ללא ריבית שנתית עד ל- 6/99 בשיעור 7% לשנה).

61,000$ =59,000$- 180,000$ - 300,000$.

הפיצוי הזה מטרתו להשיב על כנו את ה"סטטוס קוו" אלמלא מעשה מצג השווא הרשלני. הוא איננו מגשים את ציפיותיו של התובע הניזוק בעקבות מעשה העוולה. הפיצוי הזה משקף את ההגנה על אינטרס ההסתמכות של התובע הניזוק. שכן ענייננו כאן בעוולה של מצג שווא רשלני של הנתבעות. עוולה זו גרמה לכריתת חוזה בין התובע ויפה מלול, לבין המוכרים. אמת המידה לפיצוי בגין עוולה זו, מתמקדת בפיצוי התובע באופן שהוא יועמד במקום בו היה, אלמלא נעשה כלפיו וכלפי יפה מלול מצג השווא הרשלני. אמת המידה המגוננת על אינטרס ההסתמכות - מבטיחה השגת תכליתם של הפיצויים - לפצות את התובע הנפגע על נזקו הממשי.

83. לעומת זאת אין מקום לחייב את הנתבעות בתשלום דמי שכירות, או נזיקים ישירים אחרים – הפסדי שכר, שכ"ט עו"ד, תשלום לאדריכלית למהנדס או למכון התקנים.

התובע לא הוכיח כי הוא אכן שכר נכס אחר ולא הוכיח כי שילם דמי שכירות. אף לא טען כי הנכס נשוא התביעה היה בלתי ראוי למגורים.

84. לצורך מימון רכישת הנכס מכר התובע מגרש שהיה בבעלותו – ולו ידע כי הוצג בפניו מצג שווא - לא היה מוכר את המגרש – ובשל מכירתו שילם מס שבח בסכום 26,882 ₪ ביום 10/8/93 (ת/5 נספח כז').

לאחר שקבעתי כי הייתה פגישה במשרדי הנתבעות עובר לרכישת הדירה 6/93 הוכח הקשר בין מכירת המגרש בראשון לציון, לבין מצגי הועדה המקומית שנמסרו כחודש לאחר מכירתו לצורך רכישת הדירה. גם בחיוב זה את הנתבעות לא ראיתי כחיוב הנועד להעניש את הנתבעות - המעוולות. פיצוי זה אף אין מטרתו להעשיר את התובע. כל מטרתו היא אך להיטיב את נזקו של התובע. בפיצוי בגין מצג שווא רשלני של רשויות תכנון - הנתבעות, נקבע כי אמת המידה של פיצויי ההסתמכות מתבקשת, נוכח התפיסה הבסיסית במשפט המינהלי על פיה אין לאכוף הבטחות אשר נתנו שלא כדין ע"י גופים מינהליים. כאן קמה חובתה של הרשות המינהלית לפצות על מנת להשיב את המצב לקדמותו, כלומר הטבת נזק שמקורו באינטרס ההסתמכות (ראה בעניין רוטברד, פסקה 6 לפסה"ד).

על כן אני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובע סך של 26,882 ש"ח מיום 10/8/93.

85. אשר להפסדי שכר של התובע, הוצאות, שכ"ט עו"ד תשלום לאדריכלית ולמהנדס ולמכון התקנים אין מקום לחייב את הנתבעות בתשלומם.

הפסדי שכר –התובע לא המציא תלושי שכר.

שכר עו"ד – לא הוכיח התובע כי שילם לעורך דינו את סכומי הכסף הנתבעים על ידו ואף לא השיב בעדותו אם בפועל שילם לעורך הדין את אשר הוא תובע (עמ' 123 שורות 7-9).

כך, גם לא הוכיח התובע תשלום לאדריכלית או למהנדס ולא הוצגה קבלה חשבונית מס. (עמ' 123 שורות 11-16, שורה 23, עמ' 21 שורות 14-22; עמ' 123 שורות 24-28, עמ' 124 שורות 24). אשר לתשלום למכון התקנים - העיד התובע כי יתכן ונתקבל זיכוי (עמ' 124 שורות 6-8). החשבונית צורפה לסיכומים ללא קבלת רשות בית המשפט.

"מה אני אספר לך שהיה לי בעיות עם בית שהיה לי". (עמ' 6 נ/1).

וכך גם בשיחת טלפון נוספת מיום 24/9/02.

מסכם החוקר את מסקנותיו בקובעו כי:

התובע הצהיר כי המתחים והסכסוכים תרמו לגירושין. (צ/5 בסעיף 55).

הגב' יפה מלול ביטאה בעדותה בבית המשפט את תוצאת הסחבת הנוראה של הנתבעות:

"זה היה כבר מאוחר מאד, כבר כשלא נשארה לי משפחה... קודם כל נהרסה המשפחה שלי... נכנסנו לחובות, שכר דירה 650$ לחודש... רצנו לעירייה... ימים על גבי ימים הייתי שם, הפסדתי ימי עבודה... היה לי עסק משלי ללבני נשים... הייתי אמורה לסגור את העסק ולרוץ לעירייה... מה שהיה חשוב לי הכי זה שהבית שלי התפרק כתוצאה מכל זה. המתח והמריבות ותלכי ותבואי..." (עמ' 49 לפרוטוקול).

הנזק העיקרי בעיני הוא מניעת מיצוי הנאתם מרוכשם של התובע ומשפחתו, ונזק זה הוכח כי הינו בלתי הפיך. הפיצוי על הנזק הלא ממוני הוא אף על אובדן הזדמנות להעניק לתובע הנפגע, את טובת ההנאה אותה ציפה לקבל על יסוד המצג הכוזב אשר הוצג בפניו.

סכום הנזק – נתון להערכה ואומדנא – (ע.א. 2781/93 דאקע נ' בית חולים כרמל לא פורסם) ועל כן ראיתי להעריך נזקו של התובע בראש נזק זה בסכום של 65,000 ₪.

בפרק הסיכום לא אוכל שלא להזכיר את מהלכן של הנתבעות אשר הפעילו חוקרים שצילמו את תיק הגירושין של התובע ואשתו, שהתנהל בבית הדין הרבני בפני אב"ד הרב שיינפלד. לא אדע אם בפעולה זו הופרה הוראת סעיף 1 לחוק בתי דין דתיים (כפיית ציות ודרכי דיון), תשט"ז-1965 או אם הופרה הוראת סעיף 70 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, שכן בדו"ח החקירה מצויין כי החוקרים ביצעו "פעילות מתוחכמת בבית הדין הרבני". הגם לאחר שהחלטת בית המשפט (מפי כב' השופטת י. שבח מיום 4/6/01] התירה צילום סעיף 24 בלבד מהסכם הגירושין.

בפני בית המשפט הונחו ראיות ולפיהן הנתבעות התרשלו בהיגד ובמצג רשלני, ועליהן לפצות את התובע בנזק ממון ממנו סבל:

א. בגין העדר אפשרות להרחיב את הנכס 61,000$ כערכם בש"ח במועד התשלום.

ב. הוצאות בגין מס שבח בסך 26,882 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10/8/93 ועד התשלום בפועל.

ג. בגין נזק שאיננו נזק ממון 65,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 19/7/00 ועד התשלום בפועל.

ד. הוצאות משפט – אגרות בית המשפט ששולמו על ידו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומן.

ה. שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ בצירוף מע"מ צמוד ונושא ריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן בלשכתי היום כ"א בסיון, תשס"ד (10 ביוני 2004) במעמד הצדדים.

המזכירות תשגר העתקי פסק הדין לצדדים.

ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.