ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 21/10/2019
גרסת הדפסה

ת"א 2660/99

שמעון דמרי נגד אלציט - בניה והשקעות בע"מ ואח'


21/6/2004

ת"א 2660/99

שמעון דמרי

נגד

1. אלציט - בניה והשקעות בע"מ

2. ט.י.ל. - חברה להשקעות ולבניין בע"מ

בית משפט השלום אשקלון

[21.6.2004]

בפני כב' השופט משה בר-עם

פסק-דין

עניינו של פסק הדין בשאלה האם זכאי התובע לבטל הסכם מכר, לרכישת משרד, בגין הפרתו ובשל "אי התאמה", מקום שנטען, כי שטח המשרד קטן מזה שנקבע בהסכם.

על העובדות הטענותוההליכים

התובע התקשר עם הנתבעות, ביום 18.10.96, בהסכם מכר (להלן : "ההסכם"), לרכישת יחידת משרד, מס' 401 בקומה ד' בפרויקט המכונה "אשקלון סנטר" באשקלון (להלן : "המשרד").

על פי הנטען ובהתאם להסכם שילם התובע לנתבעות סכומים מצטברים כדי 170,950 ₪, כערכם ביום תשלומם, במועדים ובסכומים שפורטו בכתב התביעה ואשר למועד הגשתה שוערכו לסך של 221,009 ₪.

במהלך תקופת ההסכם הוברר לתובע כי שטח המשרד שנבנה קטן מזה שנקבע בהסכם ועמד על כ 24.31 מ"ר (נספח ג1' לתצהיר עדותו הראשית של התובע).

לפיכך פנה לנתבעות, התריע על "אי ההתאמה" ונתן להן הזדמנות סבירה לתקנה. (נספחים ד' ה' ז' ח' יא' יג' לתצהירו).

משלא תוקנה "אי ההתאמה", על אף שניתנה לנתבעות ההזדמנות לעשות כן, במשך כשנה וחצי, שלח התובע לנתבעות, באמצעות בא כוחו, ביום 2.9.98 (נספח יד' לתצהיר התובע), הודעה בגין ביטול ההסכם, בשל הפרה יסודית, ולנוכח "אי התאמה" בשטח המשרד.

בשל ביטול ההסכם דרש התובע את השבת התמורה וכן פיצויים מוסכמים בגין הפרתו היסודית, כפי שנקבע, בשיעור של 15% ממחירו הכולל של המשרד ובסך של 40,586 ₪ שסכום זה משוערך ליום הגשת התביעה.

הנתבעת טענה כי לא הפרה את ההסכם ובכלל זה לעניין "אי ההתאמה" הנטענת וכי עמדה בהוראותיו, לעניין שטח המשרד, כפי שזה נקבע בהסכם, במפרט ובתשריט, שצורפו כנספחים להסכם ועל פיהם, כך נקבע, שטח המשרד "ברוטו" 38.6 מ"ר ושטח המשרד "נטו" הוא 27.3 מ"ר.

בתמיכה לטענותיהן הפנו הנתבעות להוראותיו המפורשות של ההסכם, של המפרט וכן לתשריט, שהוגש בהסכמה במהלך הדיון, (נ'1) שם סומן המשרד בצבע צהוב ועליו, בצמוד לכיתוב בדבר שיטחו, התנוססה חתימת התובע, עליה אין חולק.

להשלמת התמונה יצויין כי התובע טען להפרות נוספות של ההסכם, שאת חלקן זנח במסגרת כתב סיכומיו ובין היתר, טען לעניין איחור במסירת החזקה ואי התאמות נוספות, והכל כפי שפורט בפרק ח' לכתב סיכומיו ועל יסוד גם אלה, טען לביטול ההסכם כאמור.

ואולם, אין ספק כי השאלה המרכזית העומדת ביסוד התובענה, עניינה בטענה, בדבר הפרת ההסכם, בשל "אי ההתאמה", בשטח המשרד וזכותו של התובע לבטל את ההסכם בגין ההפרה, בין אם זו הפרה יסודית, כפי שנטען ובין אם זו הפרה רגילה, לאחר שניתנה לנתבעות אורכה לתיקון ההפרה וזו לא תוקנה תוך זמן סביר לאחריה.

במהלך הדיון הוברר כי אין חולק בדבר שטחו "ברוטו" של המשרד, כפי שנקבע בהסכם ובמפרט, בשטח של 38.6 מ"ר והשאלה עליה נחלקו הצדדים עניינה בשטח המשרד "נטו", כמתחייב לכאורה מפרשנות המונח "ברוטו" ולחילופין לעניין שטחו של המשרד בפועל, לעומת זה, כפי שנקבע לכאורה בתשריט, בשטח של 27.3 מ"ר.

הפסק

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הנספחים שצורפו לכתבי הטענות ואלו שהוגשו במהלך הדיון, בעיקר נ'1 וחוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט בהסכמת הצדדים, התרשמתי מעדויותיהם ומסיכום טענותיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי ההסכם בוטל כדין בשל הפרתו, לנוכח "אי ההתאמה" בשטח המשרד וזאת לאחר שמצאתי כי שטח המשרד בפועל קטן מזה שנקבע בהסכם, במפרט ובתשריט והגם שהפרת ההסכם איננה יסודית, כפי שנטען, רשאי היה התובע לבטלו, לאחר שנתן לנתבעות אורכה לקיומו, לתיקון "אי ההתאמה" ומשזו לא תוקנה תוך זמן סביר, לאחר מתן ההודעה ומשלא הוכח בפני כי בנסיבות העניין ביטול החוזה הוא בלתי צודק.

לפיכך וכפועל יוצא מביטול ההסכם על הנתבעות להשיב לתובע את התמורה ששולמה בגין ההסכם, ועל פי הקבוע בסעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970- (להלן : "חוק החוזים תרופות").

יחד עם זאת, הגם שביטול ההסכם נעשה כדין, לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעות לשלם לתובע את שיעור הפיצויים המוסכם, שנקבע בהסכם, שכן זה נקבע לתשלום בגין הפרה יסודית בלבד.

דיון

כאמור, הצדדים לא חלוקים בדבר שטחו "ברוטו" של המשרד וטענת התובע נוגעת לעניין הפרשנות שיש ליתן לתיבה "בשטח ברוטו של 38.6 מ"ר".

לטענת התובע אין לקבל את טענת הנתבעות באשר לשטח המשרד "נטו", כפי שנרשם בתשריט, אלא יש לפרש מונח זה, באופן שיש לנכות "... מטרים ספורים בלבד מתחת לשטח ברוטו הנקוב". (סעיף 35 לתצהיר התובע).

הגם שטענה זו איננה משפיעה על תוצאת פסק הדין, יאמר מיד, עם כל הכבוד הראוי, שאין בידי לקבל טענה זו, שכן אין חולק כי התובע חתם על התשריט (נ'1), שם סומן המשרד, לצד רישום מפורש של שטחו והגם שזה טען כי רק לאחר חתימתו על גבי התשריט, נוספה התיבה "נטו", בכתב יד, אין לכך כל משמעות לענייננו, שכן, משנקבע בתשריט, ביחס ליחידה נשוא התובענה כי שטחה 27.3 מ"ר, פרשנות סבירה למונח זה, בנסיבות העניין, מקום שלצידו מצויין שטח המשרד "ברוטו", הינה בעליל כי הכוונה לשטח "נטו" של המשרד.

זאת ועוד, מקום בו חתם התובע על גבי תשריט המשרד ולצד נתונים בדבר שטחו, זה מנוע כיום מלטעון כל טענה אחרת לעניין שטח המשרד שכן, "... נראה לי, כי משחתמו המערערים על מסמכים אלה כולם, חזקה עליהם, כי ידעו את תוכנם (ראה ע"א 2119/94 ציפורה לנדאו נ' ברון וין, פ"ד מט(2) 77, בעמ' 84), והמסקנה המתבקשת היא, ששטח הדירה המוסכם מצא את ביטויו בתוכניות".

(ראה ע"א 8913/02 מלכה יוסף ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ, תק-על 2003(4) 1086).

מכאן עולה כי אין לקבל את טענת התובע לעניין פרשנות שטח המשרד "ברוטו" והנני מקבל את טענת הנתבעת, כי הצדדים הסכימו והתנו ביניהם מפורשות, בהסכם, במפרט ובעיקר בתשריט כי שטח המשרד "נטו" יהיה 27.3 מ"ר.

יצויין כי הלכת צמיתות, כפי שנקבעה בע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826, אינה רלוונטית לענייננו, שכן, "...שונה מפרשת 'צמיתות' שתוארה לעיל, בענייננו אין לטענות המערערים בדבר גריעה משטח דירותיהם על מה שתסמוך. בעוד שהמסמכים המקדמיים של החברה הקבלנית תארו תיאור כללי ובלתי מחייב של שטח הדירות, ואף נקטו בביטוי 'דוגמה' לתיאור מעמדם, באו מפרטי החוזים (ובענייננו התשריט – נ'1 – מ..) לשקף בצורה מדויקת ומחייבת את שטחה של כל דירה תוך פירוט שטחי החדרים והחללים. בנסיבות אלה, לא קמה בידי הדיירים טענה ממשית של פגיעה באינטרס ההסתמכות, וסביר להניח כי קונים סבירים, הפועלים בתום לב, הסתמכו על נתוני חוזי המכר עצמם ולא על מסמכי הסברה ושיווק, חיצוניים לחוזה".

(ראה ע"א 9085/00 שיטרית אברהם ואח' נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ (טרם פורסם), כפי שאוזכר בע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה ואח', תק-על 2004(1) 1814, 1816 והדברים יפים, בשינויים המחוייבים, גם לענייננו).

יצויין כי, שלא כדעת ב"כ התובע, אינני סבור כי אין לייחס לנתונים שהובאו בנ'1, לעניין שטח המשרד, כל משקל, שכן אלו משקפים את אשר סוכם בין הצדדים ופשיטא שתוכנם ועניינם הוא שטח המשרד, "ברוטו" ו"נטו" בהתאמה, גם ובהעדר הכיתוב "נטו", שנוסף בכתב יד לצידם ואין לראות באלו, כפי שנטען, "מספרים עלומים". (סעיף 90 לכתב סיכומי התובע).

יחד עם זאת, עדיין יש לבחון את הטענה בדבר "אי ההתאמה", לעניין שטח המשרד בפועל, אל מול זה שנקבע בתשריט כאמור, וככל שישנה "אי התאמה", כיצד זו משפיעה על זכותו של התובע לבטל את ההסכם.

לשם מדידת שטח המשרד והתאמתו לתשריט (נ'1) ובהסכמת הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, מודד מוסמך בהשכלתו, מר זוהר עירון, אשר בחוות דעתו מיום 29.7.02, קבע כי "...מאחר ובחוזה המכר... לא הוגדר אופן חישוב השטחים "נטו", חישבתי את השטח "נטו" בשני אופנים כדלקמן : א.) על פי מדידה הכוללת את שטח הרצפות בין הקירות... ב.) על פי מדידה הכוללת את שטח הרצפות בין הקירות... בתוספת מחצית משטח היטל הקירות החיצוניים הגובלים...".

על פי חלופה א' קבע המומחה כי שטח היחידה הוא 25.2 מ"ר על פי חלופה ב' קבע המומחה כי שטח היחידה הוא 27 מ"ר.

המומחה לא נחקר על חוות דעתו והגם שנשלחו אליו שאלות הבהרה, לא הוסיף לעניין החלופות ולא המליץ על חלופה מועדפת לעניין חישוב שטח המשרד "נטו".

בנסיבות אלו ומשלא נקבע בהסכם אחרת, לא מצאתי טעם שלא להעדיף את החלופה המיטיבה עם התובע ולפיה יש לפרש את התיבה, לעניין שטח המשרד "נטו", ככזו המתייחסת לשטח פנים המשרד בלבד והכל, משלא הוכח אחרת ובשים לב לתקן הישראלי הקיים בעניין זה ת"י 975 (1995), שהעתק ממנו צורף לכתב סיכומי הנתבעות, לעניין הגדרת "שטח פנים הדירה" כקבוע בסעיף 5 שם המתאים, בשינויים המחוייבים, לענייננו.

לשון אחר – ברגיל ובהעדר טעם מיוחד ומשלא נקבע אחרת בהסכם, יש לפרש את המונח "נטו", "...עפ"י מובנו הטבעי והרגיל", קרי : שטח פנים המשרד בלבד, וכל הטוען אחרת עליו הראייה.

זאת ועוד "...מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום הלב" ולמצער, בנסיבות לפיהן ניתן לפרש את המונח "נטו" לשני פירושים, כפי שמצא המומחה בחוות דעתו, יש להעדיף את הפרשנות המיטיבה עם הקונה, שכן "...מקרה זה חל הכלל הפרשני שיש לפרש חוזה דו-משמעי כנגד המנסח." (ראה ע"א 6025/92 בעניין צמיתות, שם בעמ' 335, והגם שאיננו חל ישירות בענייננו, באשר הדברים שהובאו שם מפי כב' השופטת דורנר, עניינם פרשנות התיבה "שטח ברוטו", עדיין השיקולים והרציונל שעמדו ביסוד העניין שם, טובים, בשינויים המחויבים, לצורך פרשנות התיבה "נטו" ולפיכך מתאימים גם לענייננו כאמור).

מכאן ומשקבעתי, על יסוד חוות דעת המומחה, כי שטח היחידה הינו 25.2 מ"ר בלבד וזאת בניגוד לקבוע בתשריט ולפיכך קיימת "אי התאמה" והפרה של ההסכם, עולה השאלה בדבר טיבה של ההפרה והאם עסקינן בהפרה יסודית או שמה ההפרה איננה יסודית והאם, על אף זאת, ביטול ההסכם נעשה כדין.

לנוכח הוראות סעיף 6 לחוק החוזים תרופות והגדרת התיבה "הפרה יסודית", באשר זו מורכבת משני ראשים : יסודיות מסתברת, על פי מבחן אוביקטיבי, שנקבע על ידי בית המשפט והתלוי בחומרת ההפרה, לפי הציפיות שניתן לייחס לאדם סביר במעמדו של הנפגע, במועד הכריתה ויסודיות מוסכמת שאיננה חלה בענייננו, נדמה, כי לנוכח שיעור הסטייה בשטח המשרד, מחד ופסיקת בתי המשפט, בענייני "אי התאמות", מאידך, כי שיעור "אי ההתאמה", בנסיבות העניין, לא מגיע כדי הפרה יסודית, כקבוע בסעיף 6 לחוק החוזים תרופות כאמור. (ראה א' זמיר פירוש לחוקי החוזים – חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, עמ' 448 – 450 והפסיקה המובאת שם לעניין זה, שלפיה רק במקרים ספורים ביותר ובמקרים של אי התאמות משמעותיות וחמורות ביותר, נעתר בית המשפט והורה על ביטולו של הסכם מכר בשל הפרה יסודית, ראה גם ע"א (תל-אביב) 1884/97 שרה רענן נ' התחנה המרכזית החדשה, תק-מח 99(1) 3085, שם מצא בית המשפט כי הפרש של 13.5% בשטח הממכר מהווה הפרה יסודית ואולם, כך קבע, ביטול החוזה נעשה שם כדין, גם אם ההפרה לא היתה יסודית וזאת לאחר שניתנה אורכה לקיום החוזה וזה לא קוים זמן סביר לאחריה).

בענייננו ומבלי לקבוע מסמרות, לעניין שיעור הסטייה שיש בה כדי להוות הפרה יסודית, שכן הדבר תלוי בנסיבות כל מקרה לגופו ואין מקום לקביעת מבחן שרירותי, (ראה למשל ע"א 7642/97 חנה שיטרית נ' בלה נוסבאום, פ"ד נג(3) 516, 524 שם קבע בית המשפט כי הפרש בגודל השטח מעל 25% מהווה "הפרה מהותית ביותר"), הנני סבור כי סטייה של כ - 7.7% משטח המשרד, איננה מגיעה, בנסיבות העניין, כדי הפרה יסודית, הגם שאין לראות בה סטייה זניחה ופעוטה כלל ועיקר.

הצדדים קבעו בהסכם כי סטייה של 2% (סעיף 1.6.1(ב) למפרט) איננה מהווה כלל הפרה ולפיכך כל חריגה משיעור זה מהווה "אי התאמה" על פי חוק המכר דירות וככזו גם הפרה של ההסכם.

חריגה של כ 7.7% הינה חריגה מהותית ואף משמעותית, שיש בה כדי לזכות את התובע בביטול ההסכם ואף נדמה כי בנסיבות אלו לנוכח שיעורה, לא יהיה ביטול ההסכם "בלתי צודק" במובן לסעיף 7(ב) לחוק החוזים תרופות. ואולם מידת הסטייה איננה משמעותית דיה כדי ליתן לתובע את הזכות לבטל את ההסכם לאלתר בשל הפרה יסודית.

משקבעתי כי שיעור הסטייה בשטח המשרד הינה הפרה של ההסכם, "...זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר אורכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר האורכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק."

(ראה סעיף 7(ב) לחוק החוזים תרופות).

אין חולק כי התובע נתן לנתבעות אורכה לקיום ההסכם וזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר האורכה, שרק לאחריה נשלחה הודעת הביטול.

ואולם, לטענת הנתבעות בנסיבות אלו על בית המשפט להעדיף תוצאה אחרת תחת ביטול ההסכם. הנתבעות אף מוסיפות וטוענות כי לכל היותר עליהן לפצות את התובע בגין החוסר בשטח תחת ביטול ההסכם. (סעיפים 85 – 90 לכתב סיכומיהן).

השאלה אם כן היא, האם זכאי היה התובע לבטל את ההסכם בשל ההפרה והאם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק.

משהנתבעות לא תיקנו את ההפרה, שנמצאה משמעותית דיה, תוך זמן סביר לאחר שניתן להן האורכה לעשות כן, זכאי התובע לבטל את החוזה " ...זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק". (ראה סעיף 7(ב) לחוק החוזים תרופות).

מלבד טענה כללית בדבר העדפתן לתשלום פיצוי תחת ביטול ההסכם, לא הובאה בפני כל ראיה שלפיה יש מקום לקבל את העדפת הנתבעות דווקא.

הנתבעות לא טענו לעניין תחולת סייג הצדק שבסעיף 7(ב) לחוק החוזים תרופות, מקום שנטל ההוכחה להתקיימותו מוטל עליהן ולפיכך, אין מקום לקבל את טענתם הסתמית לפסיקת פיצויים בגין ההפרה, מקום בו בחר התובע בתרופת הביטול ובנסיבות בהם נקבע כי זה היה זכאי לבטל את ההסכם וביטולו נעשה כדין.

יחד אם זאת ומבלי לקבוע מסמרות גם בעניין זה, נדמה כי ברגיל, מקום בו ההפרה איננה פעוטה ובהעדר טעם מיוחד, אין לראות בביטול חוזה, מקום בו התקיימו יסודות סעיף 7(ב) לחוק החוזים תרופות, כביטול בלתי צודק.

התובע רכש משרד ששטחו על פי הסכם המכר, מלכתחילה איננו גדול, והצדדים להסכם גילו מפורשות את דעתם כי התובע איננו חייב להשלים עם הפחתה בשטח המשרד העולה על 2%.

בנסיבות אלו הפחתה העולה על שילוש האחוז שנקבע, גם אם אין לראות בה הפרה יסודית, הינה די משמעותית ומזכה את התובע בזכות לביטול החוזה.

"... ס' 7(ב) לחוק החוזים תרופות, קובע בהקשר זה כי במקרה של הפרה לא יסודית אין זכות הביטול קמה לנפגע באופן מידי, ועליו ליתן למפר אורכה לקיומו של החוזה, בטרם יוכל לבטלו. ואולם, משניתנה על ידי הנתבע אורכה כאמור, והמפר לא קיים את החוזה תוך זמן סביר לאחר מתן האורכה, זכאי הנפגע בהחלט לבטל את החוזה שהופר."

(ראה ע"א (תל-אביב) 1884/97, שם, עמ' 3087).

במקרה שלפנינו ביטל התובע את ההסכם במכתבו ביום 2.9.98.

קדמה להודעת הביטול האמורה אורכה לקיום, אשר ניתנה לנתבעות על ידי התובע, במכתבים רבים שנשלחו אליהן (נספחים ג'1 ואילך לתצהירו).

יוצא, איפוא, כי התובע המתין זמן רב מיום שניתנה אורכה לקיום ועד שביטל את ההסכם. תקופה זו מהווה, לכל הדעות, פרק זמן סביר לתיקון ההפרה בנסיבות המקרה הנדון. ואולם הנתבעות בחרו שלא לעשות דבר וחצי דבר לקיום ההסכם, ולתיקון ההפרה. לפיכך, אין מנוס מן המסקנה שהודעת הביטול ששיגר אליהן התובע ביום 2.9.98 ניתנה כדין, גם אם מדובר בהפרה לא יסודית. (ראה שם, פיסקה 7 לפסק הדין).

משבוטל ההסכם כדין ועל פי הקבוע בסעיף 9 לחוק החוזים תרופות על הנתבעות להשיב לתובע את התמורה שנתקבלה לידם בגין ההסכם.

מאידך, משקבעתי כי הפרת ההסכם לא היתה יסודית, אין מקום לחייב את הנתבעות בפיצויים המוסכמים, כפי שנקבע בסעיף 19(ג) להסכם, שכן תשלומם, כך נקבע, חל בנסיבות של הפרה יסודית בלבד.

זאת ועוד, לנוכח תוצאת פסק הדין אינני נדרש לדון בטענות אחרות של התובע לעניין אי התאמות נוספות והאם יש באלה, נוסף על אי התאמה בשטח המשרד או בלעדיה, כדי ליתן לתובע את הזכות לבטל את ההסכם.

סוף דבר

הינני מחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובע את הסך של 221,009 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

כמו כן הינני מחייב את הנתבעות לשלם לתובע את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

ניתן היום ב' בתמוז, תשס"ד (21 ביוני 2004) בהעדר הצדדים.

מ. בר-עם , שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן