 גרסת הדפסה
עמ"נ 341/03
יוסף לוי, עו"ד
נגד
מנהלת הארנונה בעיריית חיפה
19/7/2004
עמ"נ 341/03
ערעור שכנגד 347/03
יוסף לוי, עו"ד
נגד
מנהלת הארנונה בעיריית חיפה
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבימ"ש לעניינים מינהליים
בפני כב' השופטת ב. גילאור סגן נשיא
[19.7.2004]
פסק דין
א. מבוא
1. המערער הוא בעליו של בנין ברחוב התשבי 130 חיפה, המסומן 1056305 בפנקסה של המשיבה ומצוי בחלקה 253 - גוש 10812. הבנין נמצא
באחד המקומות היפים
ם בכרמל ובשנים האחרונות עומד מוזנח, אטום וללא שימוש (להלן: "הבנין" או "הנכס").
זהו ערעור מינהלי וערעור שכנגד על החלטתה של ועדת הערר, בערר מס' 49/02 הנוגעת לחיוביו של המערער לתשלום ארנונה בשנים 2002-1999. לטענת המערער אין הוא חייב בארנונה כלשהי. את טענתו הוא תומך בשני אדנים: הראשון פרוצדורלי, לפיו שלח למשיבה השגה לפטור מחיוביי הארנונה, אך לא קיבל תשובה תוך 60 יום ועל כן על פי סעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו 1976, (להלן: "חוק הערר") יש לקבל את ההשגה. השני הוא לגופו של עניין, לפיו הבנין נכנס בגדרו של סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן - הפקודה), המקנה פטור מארנונה לנכסים אשר ניזוקו במידה שאי אפשר עוד לשבת בהם.
המערערת שכנגד - מנהלת הארנונה, מערערת על סיווג הנכס בקטגוריה של "מגורים" לצורך תשלום הארנונה. טענתה היא כי יש לסווג את הנכס בקטגוריה של "עסקים אחרים" .
להלן השתלשלות האירועים .
3. השטח בו מצוי הנכס ממוקם בצמידות ל"גן-האם" במרכז הכרמל. אחוזי הבניה בשטח מאפשרים בנייתם של בניינים נוספים מלבד המבנה בו עסקינן. ב 20 השנים האחרונות שבהן השתמשו בנכס - עד שנת 1998, שימש הנכס לעסקים שונים .
4. בין המערער לרשויות עירית חיפה מחלוקת בנוגע לאפשרות הבניה בנכס. המערער מעוניין להגדיל את אחוזי הבניה בשטח, להרוס את המבנה ולבנות מגדלים גבוהים. הרשויות מגבילות את המערער לאחוזי בניה מסוימים (לטענת המערער 60%). מאפשרות בניה עד לגובה מסוים ולא מתירות הריסתו של המבנה כי, לטענתן, מיועד לשימור.
אין חולק כי הבניין עומד ריק ללא שימוש מתחילת שנת המס 1999, וכי בטרם ננטש שימש הנכס לפחות ב-20 השנים האחרונות למטרת עסקים (כמועדון, מסעדה וכיוצ"ב). עוד אין חולק שהמחזיקים שהשתמשו בנכס לעסקים השונים נדרשו להגיש בקשות לשימוש חורג וכי שימוש חורג אושר עד 11.2.97 שאז הגבילה הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה, את השימוש בנכס כשימוש לעסקים לתקופה שלא תעלה על שנתיים.
5. החלטת ועדת הערר
5.1 ועדת הערר בהחלטתה המפורטת, המנומקת והמלומדת דחתה את טענתו הפרוצדורלית של המערער כי שלח למשיבה השגה בנוגע לפטור מחיוביי הארנונה.
ועדת הערר קבעה כי אי מתן מענה במסגרת 60 הימים נבע שלא מתוך הזנחה אלא עקב טעות בתום לב, שכן המערער סיכם עם מנהלת הארנונה כי יפעל להמצאת חוות דעת שמאי אך לא עשה כן והותיר למנהלת הארנונה להמתין לחוות דעת אשר לא הומצאה. כמו כן, המערער לא הכתיר את ההשגה ששלח בכותרת "השגה". נקבע שגם אם המענה של מנהלת הארנונה על
ההשגה שנעשה באיחור מגיע לכדי "התרשלות" הרי שישנה מידה ניכרת של "אשם תורם" מצדו המערער.
5.2 באשר לטענתו של המערער כי יש לפטור אותו מאגרה עקב מצבו של הבנין לפי סעיף 330 לפקודה, קבעה הועדה:
"התרשמותנו הכללית ממצבו של הנכס היא כי הנכס אינו מצוי במצב הקיצוני הנדרש בפסיקה שפירשה את סעיף 330, לא ניתן לומר לגבי הנכס כי המדובר ב"בנין" אשר הפך ל"לא בניין", לא התרשמנו כי הזנחתו ורעיעותו מגיעות למצב קיצוני זה" .
ועדת הערר החליטה שאין בהכרזה על הנכס כמסוכן לציבור להוות ראיה המצדיקה מתן פטור לנכס וכי שיקוליו העיסקיים של המערער שאין הוא מעוניין להשקיע בתיקונו של הנכס אלא בהריסתו, אינה מצדיקה, גם אם הנכס מוזנח, לקבל פטור. אין די בהתבוננות של עין בלתי מקצועית, ולכן סברה הוועדה שעל המערער להמציא חוות דעת מקצועית של שמאי לצורך תמיכה בטענותיו.
5.3 בבחנה את טענת המערער כי לא הגיש חוות דעת של שמאי מאחר והיה שרוי בהליכים מול העיריה לקבלת היתר להריסת הבניין, הגיעה למסקנה כי יש לאפשר למערער להגיש חוות דעת של שמאי לגבי מצבו של הבניין ועלות השמשתו לעומת שוויו, באם תוגש תוך 60 ימים מקבלת החלטת ועדת הערר, בהתייחס לתקופה שמיום מתן ההודעה על מצבו של הנכס, ועד לקבלת התשובה בבקשת ההריסה, דהיינו בתקופה מ-12.5.00 עד 2.5.02. לגבי יתרת התקופה, נדחתה טענתו של המערער בדבר הפטור.
5.4 בנוגע לייעודו התכנוני של הנכס כמבנה למגורים או כמבנה ציבורי בקטגוריה של "עסקים אחרים", קבעה ועדת הערר כי אינה מוסמכת להכריע בשאלת סיווגו התכנוני המקורי של הנכס כי עניינה במישור התכנוני גרידא וממנה עולות שאלות כבדות משקל מהותיות ביותר,
כמו האם יש לעשות שימוש, לצורך הכרעה בשאלת יעוד הנכס, בתוכנית המופקדת חפ/1400 אשר טרם אושרה ואשר בגינה הוגשו התנגדויות רבות אשר טרם הסתיים בירורן. בהחלטת הועדה נרשם שאף הועדה המחוזית התקשתה בהבנה מהו ייעודו וסיווגו התכנוני המקורי של הנכס על פי התוכנית ועירית חיפה עצמה לא קבעה באופן חד משמעי כי הייעוד התכנוני המקורי של הנכס הינו ציבורי. משכך, החליטה לקבוע את סיווג הארנונה לפי המצב בשנת 1934לפי מועד הקמתו של הנכס, הקיים פיסית כ-70 שנה בטרם נכנסה לתוקף התוכנית חפ/1400 או כל תוכנית אחרת החלה על הנכס, והוא שימש בתחילת דרכו למגורים. הסיווג החל מ-1.1.99 נקבע כמגורים. ועדת הערר מצאה לנכון להדגיש כי בתקופה בה חזר הנכס לחזקתו של העורר, לא נעשה בו שימוש עיסקי, השימוש העיסקי בו נאסר "ולא יתכן מחד לאסור על שימוש עיסקי בנכס ומאידך לחייבו בתעריף כאילו נעשה בו שימוש כזה" (סעיף 38 להחלטת ועדת הערר).
5.5 עקב המידע ההיסטורי כי ייעודו התכנוני המקורי של הנכס, כמו גם השימוש שנעשה בו בשנים הראשונות להקמתו, היה כביתו של הכומר מרטין שניידר מייסד וראש "מסיון הכרמל", החליטה ועדת הערר לסווג את הנכס כ "מגורים" .
ב. האם המערער הגיש השגה והאם נענה במועד
1. המערער ניהל מגעים רבים עם המשיבה בנוגע לחיובים ופטורים מארנונה על חלק מהנכסים שברשותו. מגעים התנהלו גם בנוגע לפטור מארנונה לנכס שלפנינו, והמערער נתבקש
בעל פה, על ידי הגב' בת שבע קויתי בפגישה שערכה עמו ב 23.1.02, והן בכתב על ידי מיכל מאיר מהמחלקה לחיובים, להמציא חוות דעת של שמאי בנוגע לעלות שיפוצו של הנכס יחסית לשוויו.
2. ב 15.2.02 שלח המערער למשיבה מכתב אשר נתקבל על ידה ב 17.2.04 ובו השיג המערער על חיובו בארנונה לשנות המס 2002-1999. המערער טוען כי מכתב זה מהווה השגה כדין ומשלא קיבל תגובה להשגה תוך 60 יום - התקופה הנקובה בסעיף 4 לחוק הערר, דין ההשגה להתקבל .
3. המכתב הנטען להיות השגה הופנה אל מנהל מחלקת הארנונה. הוא לא הוכתר כ"השגה" ובכותרתו נכתב: "דרישת תשלום ארנונה כללית לנכס ברח' התשבי 130".
בהמשך המכתב בשורה הראשונה והשניה נכתב "קבלתי את דרישת התשלום... הנני מודיע בזאת שאני חולק על דרישה זו ומגיש עליה את השגתי" .
4. ב 12.3.02 שלחה המשיבה למערער מכתב המתייחס לנכסים אחרים של המערער והתייחסה גם לנכס הנדון בכותבה: "באשר לבניין ברח' התשבי 130... כאשר תתקבל החלטה באשר לחיובך אודיעך דבר". כותרת המכתב ששלחה הגב' קויתי למערער הייתה "הנדון: חובות ארנונה". ממכתבה ברור שלא התייחסה אל פניית המערער כהשגה, אלא כחליפת מכתבים בין הצדדים .
5. ב 6.5.02 שלחה המשיבה למערער מכתב נוסף, בו הודיעה לו כי בעקבות בדיקה שנערכה בנכס בנוגע לטענתו של המערער להיותו של הנכס בלתי ראוי לשימוש, נמצא כי הנכס אינו בר פטור ועל המערער לפעול להסדרת החוב. בעקבות מכתב זה הגיש המערער ערר לועדת הערר ובו בין יתר טענותיו טען לאי קבלת תשובה על השגתו תוך 60 ימים .
6. המשיבה טוענת כי מכתבו של המערער אינו מהווה השגה מכיוון שהוא אינו מופנה ל"מנהלת הארנונה" אלא ל"מנהלת מחלקת הארנונה" ובכותרתו לא נרשם כי מדובר בהשגה ובכך אינו עומד בתנאי סעיף 3(א) לחוק הערר. בהקשר זה המשיבה מציינת כי המערער הגיש השגות רבות בעבר ותמיד ציין בכותרת כי מדובר בהשגה, לראיה צירפה המשיבה השגות קודמות של המערער אשר בהן כתב המערער בכותרת כי את המילה "השגה" .
7. אין לקבל את טענותיו של המערער בנוגע למועד מתן התשובה להשגה .
7.1 אמנם הפגמים אשר נפלו בהשגתו אינם יורדים לשורשו של עניין, אולם בהתחשב בניסיונו בהגשת השגות, סבורני כי ראוי היה שינסח את הכותרת באופן ברור כהשגה. דווקא
המערער אשר נתבקש להמציא חוות דעת של שמאי בנוגע לנכס ולא המציא אותה, הוא זה אשר לא נענה לבקשתה של המשיבה ואף לא הודיע למשיבה כי אין בכוונתו להמציא את חוות הדעת ובכך יצר מצג לפיו חוות הדעת תוגש, והותיר למשיבה לצפות לחוות דעת אשר כלל אינו מתכוון להגיש.
7.2 בכותרת מכתבו של המערער לא צוין כי מדובר בהשגה, בניגוד להשגות הקודמות שהגיש ובהן ציין כי מדובר בהשגה, ולמרות המגעים התכופים בין המערער למשיבה לא מצא לנכון לברר מה עלה בגורל השגתו, או להודיע כי אינו מתכוון להגיש חוות דעת של שמאי, כפי שנתבקש. כמו כן, אין חולק כי ניתנה לו תשובה ב 6.5.02 (כשלושה שבועות לאחר 60 הימים הקבועים בחוק למתן תשובה).
7.3 המערער מסתמך על פסק הדין שניתן על ידי בה"פ (חיפה) 30053/96 - יאיר ש. שיווק בע"מ נ' עירית חדרה תק-מח 97(1), 1031 ,עמ' 1033 (להלן - ש. שיווק). עומדת אני על הדעה שהבעתי בפרשה זו, כי מאחר והמועד האחרון למתן תשובה להשגה נקבע בחיקוק ולצדו סנקציה כמתואר בסעיף 4 לחוק הערר, ניתן להבין כי המועד הוא "מועד מצווה"
(mandatory) ואיננו "מועד מנחה" ועל כן אין לסטות ממנו ולבית המשפט אין סמכות טבועה להאריכו.
בפרשת ש. שיווק, תשובת מנהל הארנונה ניתנה לאחר שחלפה תקופת ההארכה של 30 הימים הנוספים ומשכך חלף המועד הסופי והאחרון למתן תשובה להשגה, דהיינו 90 ימים מיום קבלתה. במצב דברים זה סברתי ,ואני עדיין סבורה, כי אין בידי בית המשפט להאריך את המועד.
7.4 במקרה שלפנינו התשובה להשגה ניתנה בתחום 30 הימים שלאחר חלוף 60 הימים. במועד זה רשאית הייתה ועדת הערר (לו נתבקשה) להאריך את המועד מטעמים שירשמו. בתחום 30 ימים רשאי בית משפט להשתמש בסמכותו הטבועה ולהאריך את המועד, כל עוד המועד אינו עולה על 90 ימים מיום קבלת ההשגה, אשר במסגרתם חייבת להתקבל התשובה הסופית להשגה, לאחר הארכת המועד. לחלוף 30 הימים ישנה נפקות גם מבחינת אלמנט
הצפיות שכן רק בחלוף 30 ימים מתום תקופת 60 הימים שבהם יש להשיב להשגה, יודע המערער כי ההחלטה היא סופית ולא הוגש עליה ערעור לועדת הערר.
7.5 שוני נוסף בין נסיבות המקרה שלפנינו לפרשת ש.שיווק הוא שבניגוד לפרשת ש.שיווק, במקרה שלפנינו, סברה המשיבה כי המכתב שהתקבל אינו השגה ולמעשה לא הייתה מודעת לקיומה של השגה, ואילו בפרשת ש. שיווק מנהל הארנונה היה מודע להשגה ואף ביקש אורכה למתן תשובה, אורכה אשר גם בה לא עמד.
ג. פטור מתשלום ארנונה עקב מצבו של הנכס
1. הארנונה הכללית משמשת למימון פעילות השלטון המקומי. היא מוטלת בצו מכוח סמכותה של רשות השלטון המקומי, על פי דין. הארנונה מוטלת בגין נכסים המצויים בתחום הרשות המקומית, מתוך שבעליהם של נכסים אלה נהנים מן השירותים אותם מספקת אותה רשות (א' נמדר, דיני מסים - מיסוי מקרקעין (מהדורה שניה, תשנ"ב) 403 .
המערער טוען כי מצבו של הבניין הוא כזה שלא ניתן לשבת בו ושאינו מקבל שירותים מהעירייה.
לפי סעיף 330 לפקודה, יש לתת פטור מארנונה לבנין אשר ניזוק במידה שאי אפשר עוד לשבת בו.
לשון הסעיף:
"330. בנין שנהרס או שניזוק
נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן-פרעונם לפני מסירת ההודעה."
מלשון הסעיף עולים שלושה תנאים מצטברים לצורך מתן פטור מארנונה .
הראשון הוא כי אין יושבים בנכס. על תנאי זה אין מחלוקת במקרה שלפנינו, שכן איש לא חולק על כך כי אין יושב בנכס. השני הוא כי הודעה מטעם המבקש לפיה לא ניתן לשבת בנכס, נמסרה לעירייה. ההודעה נמסרה לעירייה ב 12/5/00 ולכן רלבנטיות הדיון בפטור היא בנוגע למועד זה ואילך.
המחלוקת היא בנוגע לתנאי השלישי, האם הנכס נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו. מסקירת הפסיקה בנושא, כפי שעשתה ביסודיות ועדת הערר, עולה אחידות בנוגע לנושאים הבאים:
1.1 הרציונל של סעיף 330 לפקודה הנו כי נכס שאינו קיים עוד, אינו יכול לקבל שירות מהעירייה, על כן בניין צריך להפוך ל"לא בניין" על מנת להיכנס לגדרו של הסעיף .
1.2 סעיף 330 מכוון לנסיבות קיצוניות, אין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח, אלא מצב כזה שלא ניתן לשבת עוד בנכס. גם אם נכס הוכרז כמסוכן או נאטם על ידי העירייה, אין הדבר מזכה באופן אוטומטי בפטור מארנונה .
1.3 יש להחיל מבחן אובייקטיבי, כיצד אדם סביר יראה את מצבו של המבנה ולאו דווקא כיצד מתייחס אליו בעל המבנה או המחזיק בו .
1.4 הנטל להבאת הראיות לגבי מצבו של הנכס מוטל על המחזיק מבקש הפטור. אולם במידה והוכיח המחזיק כי הודיע לעירייה על נכס הרוס, מוטל על העירייה להבהיר האם ניבדק הנכס ומדוע לא ניתן לו הפטור.
2. בנוגע למבחנים אשר על בית המשפט להפעיל על מנת להכריע בסוגיית הפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודה, נראה שנקבעו מבחנים שונים, בנסיבות שונות ואין מבחן אחיד. להלן המבחנים אשר שימשו את בתי המשפט במקרים שונים, בבואם לקבוע האם בניין מסוים נכנס בגדר הסעיף:
2.1 מצבו ההנדסי של הבניין - האם מבחינה הנדסית הבניין מסוכן, עלול להתמוטט או לגרום סכנה לנמצאים בו. סכנה מאין זו צריכה להיות מוכחת על ידי חוות דעת של מהנדס אשר עוסק בתחום הבניה. לאימוצו של קריטריון זה ראה פסק דינו של בית משפט השלום בת.א 20085/94 (חיפה) עירית כרמיאל נגד פנחסיק גרשון (טרם פורסם) .
2.2 המבחן הכלכלי - ההשקעה הנדרשת על מנת להשתמש בבניין - האם הבניין יכול לשמש למטרה כלשהי, או שהוא כה מוזנח שאי אפשר לשבת בו. הכוונה כאן לתחזוקה של הנכס, האם הוא סגור או פרוץ, האם יש בו מתקנים אשר ניתנים לשימוש - מתקני חשמל, מים, מקלחות, שירותים, וכיו"ב' ועלות השמשתם של מתקנים אילו. גם אם לא ניתן להשתמש בנכס במצבו הנוכחי, אין הדבר מעיד על כניסתו בגדר סעיף 330 לפקודה. בהקשר זה מחילים מבחן כלכלי, לפיו על הטוען לנכס הרוס להביא חוות דעת של שמאי בנוגע לשוויו של הנכס לעומת עלות השמשתו, שכן לעיתים למרות שהנכס אינו בר שימוש, ניתן להשמישו בהשקעה סבירה ואז אין לומר כי הנכס נכנס בגדר סעיף 330 לפקודה. לעיתים אין טעם כלכלי לשפץ את המבנה ומוטב להרסו ולבנות חדש תחתיו. בפסקי דין רבים ניתן משקל למבחן הכלכלי, ראה: ה"פ (תל אביב -יפו) 5074/86 עיזבון ראובן חסון נ' עריית תל - אביב יפו (לא פורסם) (להלן - פס"ד חסון). ע"ש (תל-אביב-יפו) 288/00 - עדן-יפו בע"מ נ' עיריית תל אביב . תק-מח 2002(1), 6620 (להלן - פס"ד עדן יפו). ת.א (ראשון-לציון) 004006/01 עיריית חולון נ' קאשי חדווה. תק-של 2003(2) 1331. (להלן - פס"ד קאשי). ת.א (תל אביב - יפו) 25885/95 עיריית תל אביב נגד יעקב קידר (לא פורסם) (להלן - פס"ד קידר).
לעומתם היו גם פסקי דין בהם לא ניתן משקל למבחן הכלכלי, ראה פסק דינו של בית משפט השלום בת.א (חיפה) 20085/94 עירית כרמיאל נגד פנחסיק גרשון (לא פורסם) ואף פס"ד אשר קבע כי שימוש במבחן הכלכלי כקריטריון אינו ראוי, ראה ת.א (חיפה) 62132/96 עיריית חיפה נ' פדול גאטס (לא פורסם) .
2.3 האם ישנה אפשרות או כוונה לייעד את הבניין לשימוש כלשהו - יש ולעיתים מצבו הלקוי של הבניין הוא זמני ויש כוונה לתקנו ולעשותו ראוי לשימוש. לעומת זאת ישנם מקרים
בהם אין כל כוונה להשתמש שוב בבניין. להתייחסות לכוונה העתידית של השימוש בבניין כמשפיעה על תשלום המס ראה ע"א 607/72 מדור בהר שלום בע"מ נ' הממונה על מס רכוש פ"ד כ"ח (1) 480, בהקשר של תשלום מס רכוש .
3. על מנת להחליט האם התקיימו קריטריונים אילו ניתן להעזר בגורמים נוספים, ביניהם: חוות דעת של שמאי מטעם המבקש לפטור את הנכס מארנונה, חוות דעתו של מהנדס העיר, בדיקה האם הנזק אירע כתוצאה מהזנחה או שמא מפגיעה פתאומית, לעיתים אף מתבצע ביקור בנכס עצמו. ישנה חשיבות מסוימת לשאלה האם העירייה אטמה את הנכס מפאת סכנה, אולם בהקשר של אטימת הנכס נאמר שאין בהכרזה על הנכס כמסוכן לציבור להוות ראיה המצדיקה לבדה כניסתו של הנכס לגדר סעיף 330 לפקודה (ברע"א 2343/01 תשלובת תבורי בע"מ נ' עיריית חיפה (לא פורסם) (להלן - פס"ד תשלובת תבורי) כמו גם בפס"ד חסון ובפס"ד עדן יפו).
נמצא שהסיבה העיקרית לאטימתו של הבנין הייתה הפיכתו למוקד לעבריינות, עבריינות אשר גם לדברי המערער מתרחשת בין כותלי הבניין, הרצון למנוע כניסת עבריינים לבניין, כמו גם סכנות הנובעות מהזנחה - ברזלים שבורים וכדומה, ולאו דווקא מצבו ההנדסי של הבניין. לאילו מצטרפת עמדתה של ועדת הערר אשר בקרה במקום ועל דעת כל חבריה סברה שמצבו של הבנין אינו כזה הנכנס בגדר סעיף 330 לפקודה .
4. ההשקעה הנדרשת על מנת להשתמש בבניין לעומת עלות שיפוצו
מצאתי כי בנסיבות המקרה המיוחדות יש לייחס משקל מועט למבחן הכלכלי .
בשלבי הדיון הקודמים לא הרים המערער את נטל ההוכחה כי מבחן כלכלי זה מתקיים, קרי - שעלות השמשתו של הנכס עולה בהרבה על שוויו. משלא הביא המערער חוות דעת של שמאי, ולאחר שועדת הערר ביקרה בנכס לבקשתו וקבעה כי הוא אינו נכנס בגדר סעיף 330 לפקודה, הרי שלא היו נתונים אשר יכולים לסתור את החלטת הועדה.
המערער נחוש בדעתו כי מצבו של הבניין ידוע למשיבה, ולכן אינו נזקק לחוות דעת של שמאי, הגיש במהלך הדיון בערעור תמיכה לדעתו זו תזכיר משרדי של אגף הנכסים בעיריית חיפה -
ת/2 ובו פירוט שמאות אשר נשלחה מאגף הנכסים ליועץ המשפטי של העירייה ב 17.9.03 לפיה שווי הנכס במצבו הנוכחי, מבלי להתחשב בשווי השטח, הוא 770,000 ₪. שוויו של דונם וחצי קרקע הוא 3,930,000 ₪ ועלות שיפוץ המבנה הוא 1,400,000 ₪.
המשיבה לא הכחישה את תוכנו של מזכר זה, ולכן לא נותר אלא להניח שעלות שיפוצו של המבנה כפולה משוויו, אך לא פורט ב-ת/2 האם הכוונה לעלות שחזורו ושימורו של הבניין או רק לצורך הבאתו למצב שמיש.
5. האם ישנה אפשרות או כוונה לייעד את הבניין לשימוש כלשהו
הבניין אינו מיועד להריסה אלא דווקא לשיפוץ ושימור, בשל ערכו ההיסטורי. נראה כי בשלב כלשהו בעתיד יעשה בו שימוש כי שימור אתריה ההיסטריים של העיר חיפה היא מטרה בעלת חשיבות רבה. הבניין לא עומד להיזנח אלא נהפוך הוא הבניין ישופץ וישומר למשך שנים רבות - השאלה היא מתי.
6. במזכר ת/2 אמנם נרשם שעלות שיפוצו של הבנין גבוהה בהרבה משוויו, אולם לא הובהר האם הכוונה לשיפוץ שיביא את הנכס למצב ראוי לשימוש, או שמא הכוונה לשיפוץ המבנה וביצוע עבודות שימור. נראה כי עקב ערכו ההיסטורי והיותו מיועד לשימור, בחינתו במונחים כלכליים גרידא תחטא למטרה. על כן יש להעניק משקל קטן למבחן הכלכלי המעמיד עלות שיפוץ מול הריסה. מאידך בנסיבות המקרה עקב ערכו ההיסטורי של הנכס והכוונה לשפצו ולשמרו, יש לתת משקל גבוה יותר למבחן ההנדסי ולייעודו של הנכס בעתיד.
7. יש טעם בעמדת המשיבה כי הזנחתו של המערער את הנכס היא זאת אשר הביאה אותו למצב זה ומתן פטור מארנונה לנכס אשר הגיע למצב רעוע עקב הזנחה תהווה תמריץ לבעלי נכסים להזניחם על מנת לא לשלם ארנונה. התוצאה תהיה הזנחה של נכסים רבים, ואי תשלום ארנונה בגינם, תוצאה שאין ספק כי היא אינה רצויה וחוטאת לכוונת המחוקק.
7.1 יחד עם זה, אין לאמץ באופן גורף את הרציונל לפיו אין ליתן פטור מארנונה, כאשר מצבו של הבניין נובע מהזנחת הבעלים אותו. אחריותו של הבעלים למצב הנכס צריכה לשמש כשיקול נוסף המתווסף ליתר השיקולים למתן הפטור, אולם בכל הנוגע לבניינים המיועדים לשימור, נראה שהאינטרס הציבורי לשמירה, תחזוקה נאותה ואי הזנחה של בניינים אלו, גובר על מקרה בו בנין מוזנח אינו מיועד לשימור. יש לתמרץ את המחזיק בבניין המיועד לשימור, לטפחו ולא להזניחו, ולהשגיח כי הרשות לא תעכב את ביצוע הנדרש לשם שימורו על מנת שההוצאות לא יחולו רק על הבעלים, המוגבל בהשכרתו לאחרים, וגם לא יוכל להנות ממנו, או לשנות את ייעודו, או לבקש הריסתו כמו במקרה שלפניי.
7.2 עמדה זו אינה חוסמת את דרכו של המערער לבקש פטור מארנונה בהתאם להסדר הספציפי הקבוע בחוק לעניין שימור אתרים ומבנים בהתאם לתוספת הרביעית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965. או בהתאם לתקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) (תיקון), התשס"ד - 2003.
7.3 התנהגות המשיבה בעניין הכרזה על שימורו של הבנין, לקויה ביותר.
על פי "הודעה על הכנת תוכנית מס' חפ/1842 ב' עפ"י סעיף 77" שנמצאת בתיק בית המשפט, הנכס נכלל ברשימת השימור הראשונה של חיפה מ 1984. במשך השנים נעשה בו שימוש, ומזה מספר שנים הוא עומד מוזנח. למרות זאת עד היום לא נעשו פעולות לשימור הנכס. דווקא המשיבה הטוענת לחשיבותו של הנכס כבניין לשימור ולהיותו בניין במצב הנדסי סביר, אשר אינו מאפשר פטור מארנונה, צריכה לפעול ביחד עם הגורמים המתאימים בעיריה על מנת לקבוע את מסגרת התקופה הנדרשת לשימורו של הנכס, בה יחויב המערער לשלם ארנונה על הנכס .
8. באופן כללי ניתן לחלק את הזמן הנדרש לשימורו של נכס לשלוש תקופות:
8.1 תקופה ראשונה - מרגע ההחלטה על שימורו של הנכס ועד למועד ההודעה על כך ברשומות. רצוי כי תקופה זו לא תהיה ארוכה מכיוון שזוהי תקופה של חוסר ודאות לגבי בעל הנכס. בתקופה זו נמסר לבעל הנכס על הכוונה לשמרו אך מכיוון שההחלטה עדיין לא פורסמה ברשומות בעל הנכס אינו יודע מתי יחל השימור .
8.2 תקופה שניה - "תקופת הביניים", התקופה שבין פרסום ברשומות של ההחלטה על שימור הבניין, לבין הפקדת התוכנית ובה ההחלטה לשימור הבניין. כאשר מוסד התכנון יפקיד את התוכנית, היא תגביל את זכותו של הבעלים לשימוש בנכס ועל כן בנסיבות אילו בתקופת הביניים, שבין הפרסום ברשומות לבין הפקדת התוכנית, העירייה רשאית, לפטור את המקרקעין מארנונה, לפי סעיף 79 חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, שזו לשונו:
"79. פטור מתשלומי חובה [תיקון: תשנ"ה]
הוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח סעיף 78, רשאי שר האוצר לפטרו, פטור מלא או חלקי, מתשלום כל מס המגיע לאוצר המדינה בקשר לאותה קרקע, או לדחות את מועדי תשלומו, ורשאית רשות מקומית לתת פטור מלא או חלקי מתשלום כל ארנונה, מס או תשלום חובה אחר המגיעים לה מפלוני או לדחות את מועד תשלומם, הכל במידה שהדבר נוגע לתקופה שבה הוגבלו הזכויות ובשים לב לקיפוח ההנאה בקרקע מכוח ההגבלות האמורות."
כך גם לפי סעיף 4 לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 המאפשר פטור מארנונה למשך שנתיים על נכס המיועד לשימור אשר נמצא בתקופת הביניים. הפטור מארנונה ניתן בתחילת השנה, אולם הועדה המקומית, באישור הועדה המחוזית, רשאית להאריך את התקופה האמורה לתקופה נוספת שלא תעלה על שנה.
8.3 התקופה השלישית - לאחר הפקדת התוכנית בתום תקופת הביניים מקנה לבעל הנכס, כמי שנפגע מתוכנית השימור, לקבל פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, מכיוון שנפגע על ידי תוכנית, שלא בדרך של הפקעה.
9. הבנין נמצא ברשימת השימור של עירית חיפה מאז 1984.
מ"הודעה על הכנת תוכנית מס' חפ/1842 ב' עפ"י סעיף 77" ומההחלטה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת/1 מתאריך 04.06.2003 עולה כי ההחלטה על שימור הנכס התקבלה .
לא הובהר האם מאז מועד ההחלטה ת/1, פורסמה הודעה על השימור ברשומות.
קשה להשלים עם מצב בו המשיבה רשאית לפטור המערער מארנונה, על ידי מתן פטור לתקופת הביניים, אך נמנעת מלעשות כן ומשאירה את המערער במצב בו הוא נדרש לשלם ארנונה בגין נכס שעתידו אינו ברור ויש לו, לכאורה, סיבות טובות שאינן מאפשרות השכרתו לאחרים.
ד. מיהו המחזיק בנכס לאחר עזיבתם של השוכרים טרם תום תקופת השכירות
1. בפני ועדת הערר וגם במכתב ששלח המערער ב 12.5.00 למחלקת הארנונה בעיריית חיפה (נספח י"ח לתגובה להודעת הערעור), טוען מר לוי כי השוכרים עזבו את הנכס לפני תום תקופת השכירות ובכך הפרו את חוזה השכירות אשר מחייב אותם לשלם בצד דמי השכירות גם את תשלומי החובה החלים על הנכס, לרבות ארנונה לעירייה, עד לתאריך סיום החוזה - 28.2.2000.
ועדת הערר קבעה כי משעזבו השוכרים את הנכס הפך המערער ,כבעל הנכס, לבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס ועל כן עליו לשאת בתשלומי הארנונה .
2. החלטה זו נכונה ולא מצאתי לנכון להתערב בשיקולי הועדה שבחנה את מטרת המחוקק ביצירת שני מסלולי חיוב מקבילים - המחזיק בפועל - בעל הנכס והמחזיק הקונסטרוקטיבי- השוכרים אם הפרו את חוזה השכירות ועזבו את המקום לפני תום תקופת השכירות, בין אם מסרו הודעה על עזיבתם ובין אם לאו.
ה. הערעור שכנגד
1. מנהלת הארנונה הגישה ערעור שכנגד בו היא מערערת על הקביעה של ועדת הערר לפיה תשלום הארנונה יבוצע לפי סיווג הנכס בקטגוריית "מגורים". לטענתה הנכס צריך להיות מסווג בקטגוריה של "עסקים אחרים" היות והבניין מסווג בצו המיסים של המערערת כ "בניין ציבורי" שאינו משמש למגורים. לסיווג זה השפעה על תשלום הארנונה, שכן תעריף הארנונה בגין בניין המסווג כ "עסקים אחרים" גבוה בהרבה מהתעריף לבניין "מגורים" .
2. טענות הצדדים
2.1 המערער טוען כי ייעודו התכנוני המקורי של הנכס הוא "מגורים", מכיוון שעוד בטרם נערכו התוכניות, שימש הנכס כבית הכומר ולכן זהו ייעודו התכנוני המקורי .
2.2 מנהלת הארנונה סבורה כי ייעודו התכנוני הוא "עסקים אחרים", מכיוון שבתוכניות המתאר המאושרות חפ/125 משנת 1935 ו חפ/423 משנת 1936 מסווג הנכס כאתר ל"בניין ציבורי" הנמצא באזור מגורים א' ובתוכנית המתאר המופקדת חפ/1400 נקבע כי ייעודיי קרקע ציבוריים וביניהם אתר לבניין ציבורי, יישארו בסיווגם המאושר גם אם לא צוינו בנפרד בתכנית חפ/1400, אלא סווגו על פי הייעוד בו הם נמצאים .
עוד טוענת המערערת כי מר כץ - מנהל מחלקת הרישוי והפיקוח על הבניה, נכח בדיון ועדת הערר ואישר כי על פי קו הבניין האתר הנו בניין ציבורי .
2.3 כמו כן, טוענת המערערת כי אין חולק כי נפח הבניין קטן בהרבה מ 13,000 מ"ק. לפי הסיווג המאושר של הבניין לא ניתן לבנות במקום בניין מגורים, מאחר ולפי תוכנית המתאר המאושרת חפ/229, שימוש למגורים אפשרי רק בבניין בנפח של למעלה מ 13,000 מ"ק ולפי חפ/1400 שימוש למגורים אינו מותר כלל. על כן לא ייתכן שימוש למגורים בנכס.
2.4 נטען כי במשך עשרות שנים שימש הנכס לשימושים מסחריים כמועדון, מסעדה ואולם אירועים והמערערת מעולם לא עמדה בדרכו של המשיב והיתרים לשימוש חריג הוצאו בהתאם לבקשתו במשך שנים רבות.
3. כיצד לסווג לצורך תשלום ארנונה נכס שאין עושים בו שימוש
פסק הדין המנחה בעניין הוא בר"ם 5042/02 מלק סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה תק-על 2003(2), 3603 (להלן - פס"ד סלומון). בו המערער הפסיק לעשות שימוש בנכס למטרת עסקים והנכס עמד ללא שימוש. על כן ביקש המערער לחייבו בארנונה לפי היעוד התכנוני חוקי של הקרקע כקרקע חקלאית ולא לפי סיווגה בקטגוריה של "עסקים", רק משום שבעבר שימשו המבנים למטרות מסחר ותעשייה. הוא טען כי תשלום לפי קטגוריה של "עסקים" אינו עולה בקנה אחד עם הייעוד התכנוני -חוקי של הקרקע - חקלאות. נקבע כי אין לחייב את המערער בשיעורי ארנונה לפי השימוש ההיסטורי שעשה בעבר בקרקע למטרת עסקים, כאילו הוא עדיין עושה שימוש במקרקעין שלא בהתאם לייעודם התכנוני, וחייב את המערער בתשלום ארנונה לפי הייעוד התכנוני של הקרקע - חקלאות .
4. מהכלל אל הפרט
4.1 סיווג לפי ייעוד היסטורי או ייעוד תכנוני
יש לקבל את הערעור שכנגד ולקבוע את יעוד הנכס כבניין ציבורי ולחייבו בארנונה לפי התעריף הקבוע בפרק של בנינים שלא משמשים למגורים שבצו המיסים.
הסתמכות על השימוש ההיסטורי שנעשה בנכס, כדי לסווגו לצורך תשלום ארנונה, אינה עולה בקנה אחד עם פס"ד סלומון ואף קשה ביותר ליישום, מכיוון שבבניינים רבים לא ניתן יהיה לברר מהו השימוש ההיסטורי שנעשה בהם, במיוחד כאשר חלף זמן רב מאז בנייתם.
גם בנכס שבו עסקינן קשה להוכיח כי ייעודו המקורי אכן היה למגורי הכומר ואנו נשענים השערות היסטוריות, אשר אין זה ראוי כי על פיהן יוכרע סיווגו של הנכס לצורך תשלום ארנונה.
בנוסף, גם לפי הייעוד ההיסטורי אין לקבוע בצורה חד משמעית כי בית הכומר היה בית מגורים, שהרי לבית כומר בקהילה ישנם גם מאפיינים ציבוריים .
4.2 "בניין ציבורי" או בניין למגורים
מנהלת הארנונה תמכה במסמכים רבים את עמדתה באשר לייעוד הנכס כ"בניין ציבורי". מסמכים אילו הוצגו לועדת הערר, אשר בפניה העיד גם מר כץ - מנהל מחלקת הרישוי והפיקוח על הבניה, שהבניין הוא "בניין ציבורי" (עמ' 10 מש' 8 לפרוטוקול הדיונים מה 30.6.03).
זו אף הייתה עמדת האדרכלית ר. בן-אשר - מנהלת אגף תכנון אורבני במשרד מהנדס העיר (נספח ד' לערעור שכנגד), אשר סבורה כי על פי תוכניות המתאר הרלוונטיות הבניין הוא "בניין ציבורי" .
אני סבורה כי נוכח העדויות והראיות שהוצגו לפניה היתה ועדת הערר צריכה לקבוע כי לצרכי ארנונה, ולמטרה זו בלבד, ייעודו התכנוני של הנכס הוא "בניין ציבורי".
4.3 כיצד מסווגים "בניין ציבורי" בצו המיסים
בחינה של צו המיסים מעלה כי אין התייחסות פרטנית לבנייני ציבור. בצו המיסים של המערערת (נספח י"ג לערעור שכנגד) שכנגד שני פרקים: בניינים המשמשים למגורים ובניינים אחרים (הכוונה לבניינים שאינם משמשים למגורים). בפרק הדן בבניינים אחרים שאינם משמשים למגורים קיים מספר מצומצם של סיווגים ספציפיים כבנקים, מבטחים, חניונים וכו' .
במקרה שלפנינו, ייעוד הבניין אינו למגורים, אלא, "בניין ציבורי". ככזה, לא ניתן לסווגו בפרקשל בניינים המשמשים למגורים ולא ניתן לחייבו בתעריפים החלים על מבנים אילו. על כן יש לסווגו בפרק הדן בבניינים שאינם משמשים למגורים.
בפרק זה ישנם סיווגים ספציפיים אשר אף אחד מהם אינו מתאים לסיווגו של הנכס בו עסקינן, על כן יש לסווגו בסעיף סל הנקרא "עסקים אחרים" הנוגע "לבניין שאינו משמש למגורים ואינו נכלל באחת ההגדרות המיוחדות בפרק זה", מכיוון שהוא הסעיף המתאים ביותר להגדרתו של הנכס. משכך בניין ציבורי אשר משמו עולה כי הוא מיועד לצורכי ציבור, אינו נופל להגדרה של בניין למגורים אלא נכנס בגדר סעיף הסל של "עסקים אחרים". בשולי הדברים ראוי לזכור כי במשך שנים רבות שימש הבניין לשימושים מסחריים (כעולה מנספח י"ב לערעור שכנגד) .
5. על פי יעודו התכנוני הנכס משמש כ"בניין ציבורי". לפי צו המיסים של עיריית חיפה יש לחייב את הנכס בהתאם לייעודו כ"בניין ציבורי", לפי סעיף הסל של "עסקים אחרים" בתעריף הקבוע בפרק על בניינים שאינם משמשים למגורים, שבצו המיסים .
לאור הגבלת השימוש החורג לפי החלטת הועדה המחוזית וצמצום, האופציות הניתנות לשימוש בבניין, כמבנה ציבורי, שאז, למעשה, רק העיריה או גופים ציבוריים אחרים יכולים להציע לבעלים שימוש בבניין, מן הראוי למצוא פתרון אמיתי לשימוש שיעשה בבניין, שמיועד, כאמור, להיות בניין משומר, על מנת שהמערער, בעליו, יוכל להנות מהכנסה צפוייה בגין השימוש, ומנגד לשלם מכספי אותה הכנסה את הארנונה החלה על הבניין בסעיף הסל של המשיבה כ"עסקים אחרים".
אשר על כן אני דוחה את הערעור שהגיש המערער בעמ"נ 341/03, מקבלת את הערעור שהגישה המשיבה בעמ"נ 347/03. בנסיבות העניין, לא יהיה צו להוצאות בערעורים.
למרות התוצאה ראוי שהצדדים יפעלו לפי עקרונות החלטתי באשר לשימור הבניין ואפשרויות השימוש בו, כמו גם תשלום ו/או פטור מארנונה לפי העניין.
המזכירות תשלח העתק פסה"ד לצדדים.
ניתן היום א' באב, תשס"ד (19 ביולי 2004) בהעדר.
ב. גילאור, שופטת
סגן נשיא
|
תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק
|
|
| 
אודות ARNONA
