המחלוקת נסבה על החיוב בארנונה לשנת 2003, וסכום הארנונה עולה לכדי 4,500 ש"ח.

2. השגתו של המשיב בפני מנהל הארנונה, נדחתה. הענין בא לדיון בפני ועדת הערר לעניני ארנונה, ולצורך הכרעה בערר היא החליטה כי יש לברר את המצב העובדתי לאשורו בנוגע לחנות והגישה אליה. פקחי המערערת ביקרו בחנות ביום 30.10.03 וערכו דו"ח (נספח ט' לערעור) בו הם כותבים:

התמונות מראות כי מדובר בדלת ברזל צרה המותקנת בצידו של הקיר האחורי. חסימת המעבר במסדרון היא ממשית, אך אינה מוחלטת.

עוד קבעה הועדה כי לא המשיב הוא זה שחסם את הכניסות אל החנות. הוא פנה אל עיריית חיפה כדי שתנקוט צעדים נגד חוסמי הגישה אל החנות (הם נמנים כנראה על מי מבעלי החנויות בבנין). צעדים כאלה לא ננקטו והועדה ראתה בכך מחדל חמור של עירית חיפה. במצב דברים זה, סברה הועדה כי הנכס "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו", כלשון סעיף 330 לפקודת העיריות ועל כן פטרה את המשיב מארנונה.

בעניננו המחלוקת נסבה על הנזק שנגרם לחנות, אם נגרם, וכן על מידת הנזק. אין חולק שלא משתמשים בחנות. ניתן לחלוק על הקשר הסיבתי בין הנזק לחנות לבין אי השימוש בה. אין מחלוקת לגבי ההודעה בכתב.

5. בספרו ארנונה עירונית (הוצאת המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, מהדורה חמישית), ספר ראשון, עמ' 587 ואילך, מסביר המלומד ה. רוסטוביץ:

6. התנאי הראשון לצורך פטור מארנונה לפי סעיף 330 כולל שני ראשים. דרוש שייגרם נזק לבנין. כמו כן דרוש שמידת הנזק תהיה משמעותית.

המונחים "נהרס" או "ניזק" מחייבים הריסה או גרימת נזק למבנה. אך ההרס או הנזק יכולים להיגרם על ידי בניה או עשיה כלשהי בבנין, המונעים את השימוש בו, מפריעים לניצולו, גורמים לחוסר יכולת לנצלו, וכד', מבלי שחלק מן הבנין עצמו ייהרס. תוספת הבניה ברכוש המשותף, על ידי נטילת חלק מן הרכוש המשותף וצירופו לחנות של אדם אחר בחזית, תוך מניעה או צמצום של אפשרויות הכניסה לבנין וההגעה אל החנות בדרך המלך; בניית הקיר מאחורנית, והתקנת הדלת בו, בצד היותם בניה, הם גם בבחינת הריסה ונזק לבנין ולחנות.

יש לקבוע איפוא, כי התנאי של גרימת נזק לבנין, התמלא בעניננו.

השאלה היא אם כך, האם המניעה החלקית לשימוש בחנות, כבמקרה בעניננו, די בה כדי לזכות את בעליה בפטור מארנונה. האם נדרשת מניעה מוחלטת לשימוש בחנות על מנת לזכות בפטור על פי סעיף 330 הנ"ל, או שמא ניתן להסתפק, כשהצדק דורש זאת, במניעה קיצונית וחמורה שאינה מוחלטת. נוכל לשאול את עצמנו: אדם סביר יפעיל במקום החסום כמעט לגמרי מבחינת הגישה אליו חנות? לקוח סביר יגיע אל החנות? האם ניתן להפעיל בה מסחר? האם היא הפכה לנכס אין חפץ בו, במצב הנוכחי?

התמלא איפוא, כך נראה לי, גם התנאי הנוסף הנוגע למידת הנזק. נגרם כאן נזק המונע למעשה את השימוש בחנות, אף שהחנות כשלעצמה, בנפרד מן הרכוש המשותף, נותרה שלמה כמקודם.

8. בנין שניזוק, ניתן לתקנו. לנזק תוצאה שניתן לכמתה כלכלית. נזק ישיר - בעלות התיקון, וכן נזק עקיף - במניעת הפעילות הכלכלית והשימוש בנכס שניזוק. ליחס בין שני גורמים אלה יש חשיבות בבדיקת הקשר הסיבתי בין הנזק לבנין לבין אי השימוש בו לצורך קבלת הפטור מארנונה מחמת הנזק לבנין. מסביר המלומד רוסטוביץ (בעמ' 589):

היינו, אם ניתן לתקן את המעוות בהוצאה כספית קטנה, בעוד שהנזק הכלכלי לבעל הנכס הוא גדול, מוצדק לשלול מאת הבעלים את הפטור מארנונה. הנזק לא ייחשב, במקרה כזה, כגורם למניעת השימוש בבנין, כל עוד ניתן לצפות מאדם סביר כי יתקן את הנזק, ויוכל לשוב ולנצל את הנכס, למטרתו. ניתן להחיל על כך גם את חובת תום הלב.

בעניננו, החנות נותרה שלמה. המעבר ברכוש המשותף נחסם שלא כדין על ידי מי מבעלי החנויות האחרות בבנין. עלות הסרת הקיר האחורי אינה גבוהה, אם כי לגבי הכניסה בחזית הקושי הוא מהותי. למערער עילת תביעה טובה נגד הבונה - מסיג הגבול ברכוש המשותף. עליו לממש את זכותו. מימוש הזכות יכול שייעשה בכמה דרכים. את זכותו לעשיית דין עצמית החמיץ ככל הנראה המשיב, וקשה לומר כי מלכתחילה, אפשרות זו מעשית וברת ביצוע, במקרה דנן.

דרך שניה היא פנייה לערכאות. בנידון זה לא עמד המשיב בנדרש. הוא לא פנה לערכאות (למפקח על רישום מקרקעין או לבית משפט השלום), לא ביקש צו מניעה או סעד אחר מבית משפט, ותרם בעצמו, במידה מסויימת, לכשלונו.

דרך שלישית היא היעזרות ברשויות האחראיות על אכיפת החוק ושמירת הסדר הציבורי. כאן יכולות (ואף חייבות) לעזור למערער משטרת ישראל הרשות המקומית, ורשויות התכנון. למשטרה המשיב לא פנה. לרשויות התכנון (הועדה המקומית לתכנון ובניה, חיפה, היא למעשה, הרשות המקומית המערערת המטילה בה בעת את הארנונה), הוא אכן פנה. אולם, ניתן לקבוע, כי במקרה דנן לא פעל המשיב באופן סביר ולא שיכנעה אותי טענתו כי מדובר בענין דנן בגורם עברייני שמולו לא יכול היה הוא להתמודד.

אם כך, נראה לי, כי המסקנה המחוייבת היא שבהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת, היינו ניהול הליך משפטי כנגד מסיג הגבול, ניתן להביא את החנות למצב בו היא תהיה ראויה לשימוש. המשיב לא עמד בכך. עוד נראה לי, בנסיבות הענין, כי ההימנעות מהפעלת החנות על ידי המשיב יסודה בכשלונו של הפרוייקט בו ממוקמת החנות, ולאו דווקא בקיר החוסם.

9. הועדה זקפה לחובתו של המשיב את מחדלי המערערת שלא פעלה כנדרש כדי להסיר את החסימה ברכוש המשותף, שנבנתה בבנין שלא כדין על ידי מסיג גבול. אמרה הועדה (סעיף 11 להחלטתה): "בנסיבות המקרה דנן, אין יכולה מחלקה אחת בעירייה (מחלקת הגבייה) לבוא בדרישה אל העורר שישלם ארנונה שנתית, בגין נכס שנאטם נגד רצונו ע"י צד ג', ובה בעת מחלקה אחרת באותה עירייה, לא עושה דבר וחצי דבר - על מנת להסיר האיטום של הנכס - פעולות שניתנו לה והוסמכה לפעול על פיהן מכח החוק ועפ"י מהות תפקידה המינהלי."

12. על יסוד האמור לעיל הערעור מתקבל. החלטת הועדה וחיובה של המערערת בהוצאות מתבטלים, ועימם גם הפטור שהוענק למשיב מתשלום ארנונה לגבי החנות, לשנת 2003.

המזכירות תמציא העתק הפסק לצדדים, בדואר.

ניתן היום כ' בסיון, תשס"ד (9 ביוני 2004) בהעדר הצדדים.