ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 19/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 420/04

מנהלת הארנונה בעירית חיפה נגד עובדיה סהר


9/6/2004

עמ"נ 420/04

מנהלת הארנונה בעירית חיפה

נגד

עובדיה סהר

בבית המשפט לענינים מינהליים בחיפה

בפני כב' השופט ש. ברלינר

[9.6.2004]

פסק דין

1. למשיב חנות ברח' הדשנים 4 קרית אתא, בבנין המכונה "שוק הקריות". בבנין כ - 100 חנויות. בחזיתו 3 כניסות. הכניסה בחזית הסמוכה אל החנות נחסמה על ידי אחד מבעלי החנויות באמצעות קיר שנבנה לרוחב המסדרון תוך צירוף קטע מן הכניסה לחנותו. קצהו האחר של המסדרון הסמוך לחנות נחסם גם הוא בקיר בו הותקנה דלת ברזל. בין שני הקירות מצויות 6 חנויות, ובהן החנות של המשיב. הגישה אל החנות נחסמה כמתואר לעיל, ולטענת המשיב אין הוא יכול במצב שנוצר להשתמש בחנות. לטענתו יש לזכותו, על כן, בפטור מארנונה מכח האמור בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], האומר כדלקמן:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה."

המחלוקת נסבה על החיוב בארנונה לשנת 2003, וסכום הארנונה עולה לכדי 4,500 ש"ח.

2. השגתו של המשיב בפני מנהל הארנונה, נדחתה. הענין בא לדיון בפני ועדת הערר לעניני ארנונה, ולצורך הכרעה בערר היא החליטה כי יש לברר את המצב העובדתי לאשורו בנוגע לחנות והגישה אליה. פקחי המערערת ביקרו בחנות ביום 30.10.03 וערכו דו"ח (נספח ט' לערעור) בו הם כותבים:

"לשוק יש שלוש כניסות ראשיות. הגישה לחנות מס' 6 היא דרך כניסה מס' 1 ומאחר שהגישה נחסמה על ידי אחד הדיירים בבניית קיר בתוך המעבר לא נותר לסהר עובדיה ברירה אלא להשתמש בכניסה השניה, וזו הדרך היחידה שממנה יכול לגשת לחנות שלו. נכון שזו דרך יותר רחוקה מהגישה הראשונה, אבל אין ברירה אחרת. לנ"ל יש עוד טענה אחרת, לא רק הגישה נחסמה בבניית קיר אלא מצד השני של המעבר שמו דלת מברזל וכל הזמן סגור ולו אין מפתחות. אני בעצמי ביקרתי בשוק הזה והדלת אף פעם לא היתה סגורה, תמיד היתה פתוחה לשאר החנויות. יש אפשרות לגשת לחנות מס' 6 ללא תירוצים נוספים כמו שאר דיירי השוק שחנויותיהם צמודים אליו."

התמונות מראות כי מדובר בדלת ברזל צרה המותקנת בצידו של הקיר האחורי. חסימת המעבר במסדרון היא ממשית, אך אינה מוחלטת.

3. ועדת הערר קבעה כי אמנם מוזכרת בסיכומי המערערת "דלת אחורית כלשהי, ברם, גם המשיבה (היא המערערת בערעור דנן) אינה מייחסת לדלת זאת חשיבות, כשם שהועדה אינה מייחסת לדלת צדדית זו חשיבות משום העובדה - שהכניסה לחנות נחסמה ועצם קיומה של דלת צדדית כלשהי אין בה בכל הכבוד הראוי להוות פתח לחנות." (ההדגשה במקור).

עוד קבעה הועדה כי לא המשיב הוא זה שחסם את הכניסות אל החנות. הוא פנה אל עיריית חיפה כדי שתנקוט צעדים נגד חוסמי הגישה אל החנות (הם נמנים כנראה על מי מבעלי החנויות בבנין). צעדים כאלה לא ננקטו והועדה ראתה בכך מחדל חמור של עירית חיפה. במצב דברים זה, סברה הועדה כי הנכס "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו", כלשון סעיף 330 לפקודת העיריות ועל כן פטרה את המשיב מארנונה.

על כך מלינה המערערת בערעור דנן.

4. עניננו בבנין שניזק, ולא בבנין שנהרס. על מנת לזכות בפטור מארנונה לפי סעיף 330 הנ"ל, יש להראות: 1. שהבנין שבגינו מוטלת הארנונה ניזק במידה שלא ניתן לשבת או להשתמש בו. 2. שאכן אין יושבים (משתמשים) בו. 3. שנמסרה על כך לעיריה הודעה בכתב.

בעניננו המחלוקת נסבה על הנזק שנגרם לחנות, אם נגרם, וכן על מידת הנזק. אין חולק שלא משתמשים בחנות. ניתן לחלוק על הקשר הסיבתי בין הנזק לחנות לבין אי השימוש בה. אין מחלוקת לגבי ההודעה בכתב.

5. בספרו ארנונה עירונית (הוצאת המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, מהדורה חמישית), ספר ראשון, עמ' 587 ואילך, מסביר המלומד ה. רוסטוביץ:

"התנאי הראשון הדרוש לקבלת הפטור הוא, כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר להשתמש בו. בניין כזה הוא בניין שניזק במידה משמעותית, אבל יש אפשרות מעשית ואין טעם כלכלי לשפצו. כאמור, הפטור לבניין שניזק קשה יותר ליישום, משום שהזכאות לפטור תלויה במידה של הנזק.
בבואנו להעריך את מידת הנזק, ניתן להתייחס אל עלויות השיפוץ והקימון של הבניין שניזק לעומת עלות בנייתו של בניין דומה מחדש. דא עקא, אין המחוקק מורה לנו אם די בנזק כדי מידה של 20%, או שמא דרושה מידה של 60% על מנת לקבוע כי הבניין ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו. נמצא, כי המבחן הנ"ל של מידת הנזק אינו יכול לעמוד לבדו, ויש לשקול עמו מבחן נוסף של אפשרות השימוש בבניין.
גם מבחן זה אינו קל ליישום,... לעתים, מידת הנזק היא מועטה יחסית, אולם מהות הנזק שוללת את האפשרות המעשית וההגיונית להשתמש בבניין,...
...על השופט היושב בדין להפעיל שיקול דעת, ולשקול בכל מקרה לגופו אם הבניין שניזק יכול לשמש לתפקיד שלו הוא יועד באופן סביר."

אפנה להמשך הדיון בספרו של מר רוסטוביץ, הנסב גם על המבחן הכלכלי שבכדאיות השיפוץ של המבנה שניזק ולאסמכתאות המוזכרות שם.

6. התנאי הראשון לצורך פטור מארנונה לפי סעיף 330 כולל שני ראשים. דרוש שייגרם נזק לבנין. כמו כן דרוש שמידת הנזק תהיה משמעותית.

לעניין הבנין - החנות עצמה לא נהרסה. היא נשארה שלמה. אך החנות אינה עומדת בפני עצמה. היא נמצאת בבנין הראוי להירשם כבית משותף שבו חנויות רבות, מסדרונות, מעברים ודרכי גישה. חלק בלתי מסויים מן הרכוש המשותף חייב להיות צמוד אל החנות. השימוש (המעבר והגישה) ברכוש המשותף, הוא תנאי הכרחי המאפשר את השימוש בחנות. על כן, אין צורך שהנזק שקיומו נדרש לפי סעיף 330 ייגרם דווקא לחנות. די, לצורך הוכחת התנאי הראשון, שנגרם נזק לרכוש המשותף או לבנין ככלל. עצם זה שהחנות עצמה לא ניזוקה, אינו מונע את תחולת סעיף 330.

המונחים "נהרס" או "ניזק" מחייבים הריסה או גרימת נזק למבנה. אך ההרס או הנזק יכולים להיגרם על ידי בניה או עשיה כלשהי בבנין, המונעים את השימוש בו, מפריעים לניצולו, גורמים לחוסר יכולת לנצלו, וכד', מבלי שחלק מן הבנין עצמו ייהרס. תוספת הבניה ברכוש המשותף, על ידי נטילת חלק מן הרכוש המשותף וצירופו לחנות של אדם אחר בחזית, תוך מניעה או צמצום של אפשרויות הכניסה לבנין וההגעה אל החנות בדרך המלך; בניית הקיר מאחורנית, והתקנת הדלת בו, בצד היותם בניה, הם גם בבחינת הריסה ונזק לבנין ולחנות.

יש לקבוע איפוא, כי התנאי של גרימת נזק לבנין, התמלא בעניננו.

7. הדרישה הנוספת היא, כי עקב הנזק שנגרם לבנין לא ניתן להשתמש בו. בעניננו מדובר בחנות שהגישה אליה נחסמה חלקית. ההפרעה אמנם ממשית, אך איננה מוחלטת. יכול אדם המעונין בכך להגיע אל החנות ולהיכנס לתוכה. אין זו דירה, ולא ניתן לגור בה. ניתן לאכסן בה חפצים ולנעול את דלת הכניסה אליה, ולהשתמש בה כבמחסן. ניתן עדיין להפעילה גם כחנות, אך הפגיעה בשימוש הסביר הזה בחנות היא במקרה דנן, מהותית.

השאלה היא אם כך, האם המניעה החלקית לשימוש בחנות, כבמקרה בעניננו, די בה כדי לזכות את בעליה בפטור מארנונה. האם נדרשת מניעה מוחלטת לשימוש בחנות על מנת לזכות בפטור על פי סעיף 330 הנ"ל, או שמא ניתן להסתפק, כשהצדק דורש זאת, במניעה קיצונית וחמורה שאינה מוחלטת. נוכל לשאול את עצמנו: אדם סביר יפעיל במקום החסום כמעט לגמרי מבחינת הגישה אליו חנות? לקוח סביר יגיע אל החנות? האם ניתן להפעיל בה מסחר? האם היא הפכה לנכס אין חפץ בו, במצב הנוכחי?

התשובה היא, כך נראה לי, כי בנתונים העובדתיים של המקרה דנן, לא ניתן לצפות שבעל החנות או כל אדם אחר ישתמש בה, במצב הנוכחי של החסימה הכמעט מלאה של הגישה אליה. אין לו ברירה אלא לנעול את עסקו, עד שהמניעה תוסר. (חובתו היא, מצד שני, לעשות להסרת המניעה, ר' להלן).

התמלא איפוא, כך נראה לי, גם התנאי הנוסף הנוגע למידת הנזק. נגרם כאן נזק המונע למעשה את השימוש בחנות, אף שהחנות כשלעצמה, בנפרד מן הרכוש המשותף, נותרה שלמה כמקודם.

8. בנין שניזוק, ניתן לתקנו. לנזק תוצאה שניתן לכמתה כלכלית. נזק ישיר - בעלות התיקון, וכן נזק עקיף - במניעת הפעילות הכלכלית והשימוש בנכס שניזוק. ליחס בין שני גורמים אלה יש חשיבות בבדיקת הקשר הסיבתי בין הנזק לבנין לבין אי השימוש בו לצורך קבלת הפטור מארנונה מחמת הנזק לבנין. מסביר המלומד רוסטוביץ (בעמ' 589):

"ייתכן מקרה, שבו מבנה מסוים אינו ראוי במצבו לשימוש, אך בהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת, ניתן להביאו למצב שבו יהיה ראוי לשימוש. במקרה כזה, סירובו של בעל המבנה או מחזיקו לבצע את ההשקעה הדרושה לא יוכל לשמש לו כסות, שמאחוריה יוכל להפעיל את הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות. לעומת זאת, ייתכן שניתן להביא את המבנה למצב ראוי לשימוש, אך ההשקעה הנדרשת לשם כך הינה כה גדולה, עד כי לא יהיה סביר לצפות שבעלי המבנה או מחזיקו יבצעה. אין כל אפשרות לקבוע כלל, שיתאים לכל המקרים, ובכל מקרה יש צורך לקבוע את מצב המבנה ולהכריע לגופו של עניין."

היינו, אם ניתן לתקן את המעוות בהוצאה כספית קטנה, בעוד שהנזק הכלכלי לבעל הנכס הוא גדול, מוצדק לשלול מאת הבעלים את הפטור מארנונה. הנזק לא ייחשב, במקרה כזה, כגורם למניעת השימוש בבנין, כל עוד ניתן לצפות מאדם סביר כי יתקן את הנזק, ויוכל לשוב ולנצל את הנכס, למטרתו. ניתן להחיל על כך גם את חובת תום הלב.

בעניננו, החנות נותרה שלמה. המעבר ברכוש המשותף נחסם שלא כדין על ידי מי מבעלי החנויות האחרות בבנין. עלות הסרת הקיר האחורי אינה גבוהה, אם כי לגבי הכניסה בחזית הקושי הוא מהותי. למערער עילת תביעה טובה נגד הבונה - מסיג הגבול ברכוש המשותף. עליו לממש את זכותו. מימוש הזכות יכול שייעשה בכמה דרכים. את זכותו לעשיית דין עצמית החמיץ ככל הנראה המשיב, וקשה לומר כי מלכתחילה, אפשרות זו מעשית וברת ביצוע, במקרה דנן.

דרך שניה היא פנייה לערכאות. בנידון זה לא עמד המשיב בנדרש. הוא לא פנה לערכאות (למפקח על רישום מקרקעין או לבית משפט השלום), לא ביקש צו מניעה או סעד אחר מבית משפט, ותרם בעצמו, במידה מסויימת, לכשלונו.

דרך שלישית היא היעזרות ברשויות האחראיות על אכיפת החוק ושמירת הסדר הציבורי. כאן יכולות (ואף חייבות) לעזור למערער משטרת ישראל הרשות המקומית, ורשויות התכנון. למשטרה המשיב לא פנה. לרשויות התכנון (הועדה המקומית לתכנון ובניה, חיפה, היא למעשה, הרשות המקומית המערערת המטילה בה בעת את הארנונה), הוא אכן פנה. אולם, ניתן לקבוע, כי במקרה דנן לא פעל המשיב באופן סביר ולא שיכנעה אותי טענתו כי מדובר בענין דנן בגורם עברייני שמולו לא יכול היה הוא להתמודד.

אם כך, נראה לי, כי המסקנה המחוייבת היא שבהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת, היינו ניהול הליך משפטי כנגד מסיג הגבול, ניתן להביא את החנות למצב בו היא תהיה ראויה לשימוש. המשיב לא עמד בכך. עוד נראה לי, בנסיבות הענין, כי ההימנעות מהפעלת החנות על ידי המשיב יסודה בכשלונו של הפרוייקט בו ממוקמת החנות, ולאו דווקא בקיר החוסם.

9. הועדה זקפה לחובתו של המשיב את מחדלי המערערת שלא פעלה כנדרש כדי להסיר את החסימה ברכוש המשותף, שנבנתה בבנין שלא כדין על ידי מסיג גבול. אמרה הועדה (סעיף 11 להחלטתה): "בנסיבות המקרה דנן, אין יכולה מחלקה אחת בעירייה (מחלקת הגבייה) לבוא בדרישה אל העורר שישלם ארנונה שנתית, בגין נכס שנאטם נגד רצונו ע"י צד ג', ובה בעת מחלקה אחרת באותה עירייה, לא עושה דבר וחצי דבר - על מנת להסיר האיטום של הנכס - פעולות שניתנו לה והוסמכה לפעול על פיהן מכח החוק ועפ"י מהות תפקידה המינהלי."

אפשר שתיפקודה של המערערת בענין זה היה לקוי. הדברים יכולים לעלות כדי הפרת חובה חקוקה. אפשר שמוצדק יהיה לחייב את המערערת בפיצויים על מחדליה (ראה, ע.א. 1678/01 מדינת ישראל נ' משה וייס ואח', מיום 2.6.04). אולם, אינני סבור שמחדל זה מזכה את המשיב בפטור מארנונה. את הארנונה עליו לשלם ואם אין הצדק למחדלי המערערת, ניתן יהיה, אולי לחייבה בנזיקין, ועל סיכוייו של אותו הליך נגדה, אין צורך להביע דעה בעניננו.

10. יש להצטער על ההתבטאות הקשה של הועדה כלפי מנהלת המחלקה לפיקוח על הבניה, בעיריית חיפה. היא לא היתה צד להליך. לא אופשר לה להביע את עמדתה, וועדת הערר אינה הפורום המתאים לומר את מה שנאמר בסעיף 17 להחלטת הועדה. הועדה יכולה לכל היותר לומר שהדברים מחייבים בדיקה. אין צורך להתייחס לאישיות מסויימת מבין עובדי העיריה. ישנו מבקר לעיריה והוא יוכל, לכשהדברים יופנו אליו, לבדוק את כל הנתונים ולתת דו"ח על הנדרש (ראה בקשר לכך, בג"צ 188/96 גד צירינסקי נ' סגן נשיא בית משפט השלום בחדרה השופט ע. שרון), פ"ד נב(3), 721.

11. לסיכום: נגרמה אמנם מניעה ממשית בהפעלת החנות על ידי הבניה ברכוש המשותף וחסימת הגישה אל החנות, אף אם החסימה אינה מוחלטת. בכך ניזוקה החנות באופן משמעותי, עד כי מידת הנזק עשויה להיחשב כמהותית לצורך הפטור מארנונה לפי ס' 330 הנ"ל. אולם, המשיב לא פעל בסבירות להסרת החסימה, וכבעלים סביר של החנות היה עליו לעשות זאת. המערערת לא פעלה, ככל הנראה, כנדרש, כדי למנוע או לסלק את חסימת הגישה אל החנות, אך אין בכך כדי להצדיק פטור מארנונה. אותו קטע בהחלטת הוועדה המתיחס לגב' ברוור, דינו להתבטל.

12. על יסוד האמור לעיל הערעור מתקבל. החלטת הועדה וחיובה של המערערת בהוצאות מתבטלים, ועימם גם הפטור שהוענק למשיב מתשלום ארנונה לגבי החנות, לשנת 2003.

המזכירות תמציא העתק הפסק לצדדים, בדואר.

ניתן היום כ' בסיון, תשס"ד (9 ביוני 2004) בהעדר הצדדים.

ש. ברלינר - שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן