שאלת מעמדו של "דייר משנה" כנישום בארנונה עלתה בע"ש 1746/99 מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו נ' שדמה סוכנות לביטוח בע"מ.

שדמה השכירה חדר במשרדיה לשמאי רכב. פקיד השומה של הארנונה בעיריית תל-אביב השית על שדמה ארנונה בתעריף גבוה של סוכנויות ביטוח. שדמה הגישה השגה למנהל הארנונה, וטענה, כי בגין החדר המושכר יש להשית ארנונה על פי השימוש שנעשה בו בפועל - שמאות רכב, ולא על פי תעריף של סוכנויות ביטוח. מנהל הארנונה דחה את ההשגה בנימוק, כי שמאי הרכב הוא "דייר משנה".

שדמה הגישה ערר על החלטת מנהל הארנונה לוועדת הערר, וזו החליטה, כי שמאי הרכב אינו דייר משנה, ולכן הוא הנישום הנכון בארנונה. ועדת הערר סמכה החלטתה על העובדה, כי שמאי הרכב שכר את החדר בשכירות משנה.

נפגע עד עמקי נשמתו, הזדרז מנהל הארנונה וערער על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי. השופטת שרה סירוטה החליטה לבטל את החלטת ועדת הערר מהטעם שועדת הערר לא יישמה את שני המבחנים שנקבעו בסעיף 269 לפקודת העיריות, המבחן הפונקציונלי והמבחן העובדתי. את פסק דינה סומכת השופטת סירוטה על העובדה, כי החדר אינו יחידה נפרדת בנכס. את העובדה הזו לומדת השופטת מקביעת ועדת הערר, כי רק הכניסה לנכס היא שטח משותף.

הדין החל

בסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש) נקבע: "מחזיק - למעט דייר משנה", "דייר משנה - אדם הגר בחדר, או בחלק מחדר, של בניין שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק דמי שכירות בעדו". נמצא, כי הגדרת "דייר משנה" עומדת על שני יסודות מצטברים אלה: דייר המשנה שוכר חלק מנכס משוכר אחר של נכס ולא מבעלי הנכס; דייר המשנה אינו מחזיק בנכס, שניתן לראותו כיחידת שומה נפרדת.

יחידת שומה נפרדת נבחנת בשני אלה: המבחן הפונקציונלי - דייר המשנה עושה בנכס שימוש שונה מהשימוש שעושה הדייר הראשי, והמבחן העובדתי - דייר המשנה עושה שימוש בחלק בלתי נפרד מן הנכס בו עושה הדייר הראשי שימוש. כך למשל, דירת מגורים אשר לה כניסה אחת ויציאה אחת לא ניתן לחלקה לשתי יחידות שומה נפרדות. לעמת זאת, ניתן לחלק דירה, שיש לה שתי כניסות מרשות הרבים או מרכוש משותף, לשני נכסים נפרדים לצורך הארנונה, ולראות במחזיק של כל יחידה כזאת נישום, החייב בארנונה ולא דייר משנה.

התוצאה היא, שדייר משנה אינו הנישום בארנונה, והוא פטור מחובת תשלום ארנונה במישרין לרשות המקומית. הרשות המקומית אינה משיתה ארנונה על דייר המשנה לפי השימוש שהוא עושה בנכס אלא על הדייר הראשי לפי השימוש שהדייר הראשי עושה בנכס. דייר המשנה משלם למחזיק ארנונה על פי חלקו היחסי.

מקלט מס חדש יציר כפיו של מנהל הארנונה

כאשר לנכס יש לובי משותף או כניסה משותפת ניתן לראות בו שתי יחידות שומה נפרדות. כך למשל, כאשר שניים שוכרים קומת משרדים שלה כניסה אחת, ומחלקים את הקומה לשתי יחידות נפרדות, ברי, כי לשתי יחידות אלה כניסה אחת בלבד ועסקינן בשתי יחידות שומה. ארנונה משיתים לפי השימוש שנעשה בנכס בפועל. מהי ההצדקה אם כן, להשית על שמאי רכב, ולו בעקיפין, תעריף ארנונה של סוכנות ביטוח?

ההצדקה להשתת ארנונה בגין כל הנכס על הדייר הראשי היא ייעול הליכי הגבייה. אולם, כאשר בחלקים שונים של נכס פלוני נעשים שימושים שונים ראוי להשית את תעריפי הארנונה המתאימים לכל שימוש. ראוי להעדיף את הטלת מס אמת על הטרחה המועטה שבהפקת שומות לכל נישום בנפרד. אלא מאי? מה שעמד לנגד עיניו של מנהל הארנונה לא היה חסכון במאמץ, ייעול הליכי גבייה, או פטפוטים בדבר מטרת המחוקק, תכלית החקיקה ושאר מרעין בישין. מה שעמד לנגד עיניו של מנהל הארנונה היה להעשיר את קופתה של הרשות המקומית בכמה אלפי שקלים ללא כל הצדקה כלכלית, והמאמץ הכרוך בערעור לבית המשפט המחוזי לא עמד כאבן נגף בדרכו.

הגדרת 'דייר משנה' נחקקה בפקודת העיריות בשנת 1934 על ידי המושל הבריטי בעידן שבו השכרת חדר בתוך דירת מגורים הייתה רווחת. כיום, תופעה זו אינה נפוצה עוד, וראוי לבטל הגדרה זו מפקודת העיריות. ניתן ליישם את שיטת פיצול יחידת השומה ליחידות שומה אחדות בכל מקרה של דיירות משנה, ולהשית על דייר המשנה את סכום הארנונה המגיע ממנו בגין השימוש שהוא עושה בפועל.

ברשות מקומית, אשר נוהגת כמו תל-אביב, כדאי לבנק או לסוכנות ביטוח לשכור חלק מנכס מדייר ראשי שהוא בעל מקצוע חופשי, ולדרוש השתת ארנונה בגין חלקם על פי התעריף של הדייר הראשי. על פקידי השומה ברשויות המקומיות להיות מודעים לכך, כי כל מבחן להשתת ארנונה נוספת יכול לפעול כחרב פיפיות ולגרום לעתים להפחתת הארנונה.