1. עיריית חיפה (להלן: "התובעת") הגישה כנגד מר יוסף סיסו (להלן: "הנתבע") תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום חוב ארנונה בסך של 338,409.88 ₪ לתקופה המתחילה ביום 30/5/95 והמסתיימת ביום 31/12/00.

2. הנתבע העלה במסגרת תצהיר התומך בבקשה לרשות להתגונן טענות הגנה שונות שעיקרן שלא היה המחזיק בפועל של הנכס ו/או של חלקים ניכרים של שטחי הנכס נשוא התביעה וכי דיווח על כך לנציגי התובעת אשר אף בפועל ידעו על כך לנוכח שינוי שטח שביצעה התובעת ולנוכח העובדה שנתקבלו אצל התובעת תשלומים שבוצעו בהמחאות על ידי חלק מן המחזיקים בפועל וכן לאור העובדה שהתובעת ביצעה עיקולים בנכס אצל צדדים שלישיים לגבי חובו של הנתבע. כן העלה הנתבע טענות כנגד גובה החוב, רישום התשלומים שבוצעו על ידו באשר לשטח הנכס וגודלו.

3. התובעת טוענת כי הנתבע הינו מחזיק בנכס נשוא התובענה ואף הוא ובא כוחו הצהירו כאמור בהליך אחר שהתקיים בפני כב' השופטת כנפי-שטייניץ לגבי הנכס נשוא התובענה. התובעת טוענת כי הוראת סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה") קובעת כי על המחזיק ליתן הודעה בכתב לעיריה בדבר שינוי המחזיקים בנכס, ומשהודה הנתבע במפורש בחקירתו הנגדית שלא עשה כן - דין הגנתו להידחות.

לגרסת התובעת, הודעה בעל-פה ו/או שינוי שטח החלקה ו/או קבלת המחאות מידי מי שאינו המחזיק הרשום ו/או ביצוע עיקולים בשטח אצל חברה אחרת שאינה המחזיק אין בהם כדי לשנות את זהותו של המחזיק בנכס ואין בהם כדי לגרוע מחיובי הארנונה המוטלים על הנתבע.

עוד טענה התובעת כי לא ניתן להיענות לטענת הנתבע באשר לגובה החיוב, שטח החיוב וכיו"ב טענות שהועלו על ידי הנתבע במסגרת הגנתו, שכן ההליך הראוי להעלאת טענות מעין אלה הינו הליך של השגה מינהלי, ומשלא פעל הנתבע כאמור - מנוע הנתבע מלהעלות טענות אלה במסגרת הליך זה.

בנוסף טענה התובעת כי חובו של הנתבע לא התיישן, שכן הינו חל מיום 1/1/95 ועצם העובדה שהוצא על ידי התובעת אישור לצורך לשכת רישום המקרקעין בדבר העדר חוב ארנונה על הנכס, אשר הוצא בטעות, אין בו כדי לגרוע מזכותה של התובעת להיפרע בגין חוב כאמור.

4. בפתח חקירתו הנגדית (עמ' 20 לפרוטוקול) הודה הנתבע מפורשות כי לא הוגשה על ידו מעולם השגה בקשר לחיוב הארנונה.

חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), קובע בסעיף 3 כדלקמן:

סעיף קטן 3 (ג) אשר הוסף כאמור בשנת 1994 איפשר בידי נתבע אשר לא הגיש השגה על פי חוק הערר להעלות ברשות ביהמ"ש במסגרת הליך משפטי טענה לפיה לא היה המחזיק בנכס.

הגם שהנתבע לא כלל במסגרת בקשת הרשות להתגונן שהוגשה על ידו עתירה למתן רשות לטעון "איני מחזיק", לא ראיתי מניעה לדון בטענה זו של הנתבע לנוכח העובדה שהטענה הועלתה על ידו במפורש ובאריכות בבקשה למתן רשות להתגונן ובתצהיר שבא בתמיכה לבקשה ובפועל אף ניתנה לנתבע רשות להתגונן.

על כן, ולנוכח הוראת סעיף קטן 3 (ג), אדון בטענות הנתבע כי אינו מחזיק בנכס כטענת הגנה לתביעת התובעת, הגם שלא הוגשה על ידו השגה בקשר לחיוב הארנונה.

יחד עם זאת, באשר לטענות הנוספות אשר הועלו על ידי הנתבע ואשר היה על הנתבע להעלותן במסגרת השגה בפני מנהל הארנונה והמתייחסות לדרך החישוב, שטח הנכס שחושב וגודלו, אופן המדידה, שיעורי הריבית שהוטלו, זיכוי חשבונו של המחזיק במלוא התשלומים שבוצעו וכיו"ב טענות שהינן טכניות במהותן, ראיתי לקבוע כי לנוכח ההלכה הנוהגת אין להיזקק לטענות אלה שאינן כאמור נושאות בעלי חשיבות כללית וציבורית ועל הנתבע היה להעלותן במסגרת השגה בפני מנהל הארנונה, ומשלא עשה כן - לא ניתן עוד להיזקק לטענותיו (ראה ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נ"ו (2); ע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' קרשין, פ"ד נ' (5) 478; ע"א 400/96 יצחק לאלו נ' עיריית תל-אביב יפו, דינים מחוזי, כ"ו (8) 359 וכן רע"א 2425/99 עיריית נס ציונה נ' י.ח. ייזום והשקעות בע"מ (טרם פורסם).

5. הנתבע טען בתצהירו התומך בבקשתו לרשות להתגונן כי "אינו מחזיק בנכס", שכן החל משנת 1987 ועד שנת 1992 החזיקה בנכס חברה בשם י.ס. תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ וכי בתאריך 8/92 הושכר חלק מן הנכס למפעל בשם שיש המבריק עד ליום 30/1/96 וכי החל משנת 1996 החזיקה בנכס חברה בשם זיו תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ וכי החל מיום 1/12/99 החזיקה חברת פלסטרו שיווק והפצה (1992) בע"מ בחלק גדול מהנכס.

הנתבע טען כאמור בתצהיר שהוגש מטעמו וכן בסיכומיו כי נמסרו על ידו הודעות בעל-פה לתובעת וכן לנציגיה וכי התובעת ידעה כי בפועל הנתבע אינו המחזיק בנכס.

סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מטילים חובה על המחזיק שחדל להחזיק בנכס להודיע לעיריה בכתב על הפסקת החזקתו. לאור האמור בסעיפים אלה, כל עוד לא הוכח כי נמסרה הודעה אחרת לעיריה, תחול החזקה הקבועה בסעיף 318 לפקודת העיריות לפיה:

מן המקובץ עולה שלצורך חיובו של מחזיק נכס בארנונה ושחרור המחזיק הקודם מחובה זו על המחזיק הקודם בנכס להצביע על שני תנאים מצטברים: האחד, כי יוחלפו מחזיקי הנכס, והשני - כי תימסר על כך הודעה כדין לעיריה.

כפועל יוצא מכך, עלול מי שמחזיק בנכס להמשיך ולחוב בגין הארנונה המוטלת על הנכס הגם שאינו מחזיק בו עוד רק משום שלא העביר הודעה כדין לעיריה על שינוי המחזיקים בנכס. על אף הקושי שמעוררות הוראות אלה, נראית התוצאה של העברת נטל זה על האזרח בלתי נמנעת שכן העיריה אינה יכולה לקיים פיקוח על כל עסקה ועסקה הנעשית במקרקעין שבתחום שיפוטה (ראה ע"א 655/95 (ת"א) שמואלי נ' עיריית פתח תקווה (לא פורסם).

משמעותו של נטל זה המוטל על האזרח הינו כי מקום בו בחר האזרח שלא להודיע כדין לעיריה על שינוי המחזיקים בנכס, לא יהנה הוא מפטור מחובות הארנונה החלות על הנכס והנלוות להמשך החזקת הנכס. צידו השני של המטבע הוא כי התובעת רשאית לפעול בהתאם לרישומיה - אף אם למעשה המצב שונה. במילים אחרות, השאלה הנבחנת, איפוא, בענייננו היא האם מסר הנתבע הודעה על שינוי מחזיק ולא כטענת הנתבע האם החזיק הנתבע בנכס בפועל.

מחומר הראיות אשר הובא בפני עולה כי אין בידי הנתבע כל ראיה של ממש כי מסר לתובעת הודעה על העברת הזכויות בנכס למחזיקים אחרים.

יתירה מכך, במהלך השנים נשלחו לנתבע חיובים באופן אישי ועל אף זאת הנתבע לא חלק על כך, לא הודיע לתובעת כי אינו מחזיק בנכס ואף לא הגיש, כאמור, השגה למנהל הארנונה בגין חיובו האישי במיסי הארנונה.

הנתבע לא הוכיח כי נמסרה לתובעת הודעה בכתב כדרישת הוראת סעיף 325 ואולם אין בכך כדי למנוע מן הנתבע את האפשרות להוכיח כי מסר הודעה כדרישת הסעיף אך לא בכתב. יחד עם זאת, הנטל, כמו גם הדרישה הראייתית להוכחת מסירת ההודעה המוטלת על הנתבע בהקשר זה, הינה כבדה.

להלן אדון בטענותיו הספציפיות של הנתבע באשר למסירת הודעה על ידו לתובעת בדבר שינוי המחזיקים בנכס.

7. הנתבע טוען בתצהירו כי שיש המבריק החזיקה בחלק מן הנכס כשוכר משנת 1992 ועד ליום 30/1/96 ולא כטענת התובעת עד ליום 31/12/94.

עוד טוען הנתבע, כי סכום הארנונה שנגבה משיש המבריק ושבו זוכה חשבון הארנונה של הנתבע אינו משקף את השטח שהחזיקה בפועל שיש המבריק על פי הסכם השכירות.

ראשית אציין כי תביעה זו נסובה בגין חיובי הנתבע החל מיום 1/1/95 כפי שהובהר על ידי המצהיר מטעם התובעת. פועל יוצא מן האמור, כי המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לתקופה של 13 חודשים החל מיום 1/1/95 ועד ליום 30/1/96.

הנתבע טוען בסיכומיו, כי לנוכח העובדה שהמצהיר מטעם התובעת לא הציג בפני ביהמ"ש מסמכים התומכים בטענת התובעת לפיה עזבה שיש המבריק את המושכר בתאריך 30/12/94 וכן לא צירף נתונים בדבר השטח בו החזיקה שיש המבריק בפועל ושעל פיהם זוכה חשבונו של הנתבע, פועל הדבר לחובתה של התובעת וכי יש לזכות את חשבונו של הנתבע בגין מלוא התקופה שבין 8/92 ועד ליום 30/1/96 שבה החזיקה שיש המבריק בחלק מן הנכס.

לאחר ששקלתי בדבר, לא ראיתי לקבל טענות הנתבע בהקשר זה. איני רואה כל קשר בין תיקון שטח הנכס כפי שבוצע על ידי התובעת בתקופה הרלבנטית ובין הטענה בדבר דיווח שנעשה לתובעת לעניין זהות המחזיקים בנכס.

יתר על כן, לנוכח העובדה שהנתבע רשום בספרי העיריה כמחזיק בנכס, ולנוכח העובדה שאין בידי הנתבע להציג הודעה בכתב לפיה מסר לתובעת על שינוי המחזיקים בנכס, מוטל על הנתבע הנטל לסתור את רישומי התובעת ועל כן מוטל היה על הנתבע הנטל להציג ראיות בדבר עצם החזקתה של שיש המבריק בנכס מעבר לתקופה המסתיימת ביום 30/12/94, כמו גם לגבי היקף השטח שהוחזק על ידה בפועל.

מטבע הדברים שהמסמכים הנוגעים להשכרת השטח על ידי הנתבע לשיש המבריק, הן ביחס לתקופת השכירות והן ביחס לשטח, אמורים להיות מצויים בידי הנתבע. על כן אין להטיל בהקשר זה ובנסיבות אלה על התובעת הצגתם של מסמכים אלה, ככל שהינם עומדים בסתירה לרישומיה.

העברת הנטל בנסיבות אלה אל הרשות המקומית עשויה להטיל נטל כבד מדי על התובעת אשר אינו מתיישב עם דרישת המחוקק כאמור בהוראות סעיפים 318, 325 ו-326 לפקודת העיריות, ועל כן משלא הציג הנתבע מסמכים התומכים בטענתו לפיה המשיכה שיש המבריק לשכור הנכס מעבר לתקופה המסתיימת ביום 30/12/94, ואף לא תמך טענתו בראיות לפיהן שטח השכירות ששכרה שיש המבריק גדול מן השטח שבו זוכה חשבונו של הנתבע אצל התובעת, אין לקבל טענותיו אלה של הנתבע.

8. במסגרת הליך משפטי (ת"א 194/97) שעניינו הליכי גביה מנהליים שננקטו נגד הנתבע בגין החוב נשוא תובענה זו ואשר בעקבותיהם ביצעה התובעת פעולות עיקול והוצאת מעוקלים אצל החברות זיו תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ וי.ס. תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ, שהינן בבעלות הנתבע, טען הנתבע כי חוב הארנונה הינו שלו ועל כן הליכי העיקול והוצאת המטלטלין שננקטו כנגד החברות בגין אותו חוב היו שלא כדין. ב"כ הנתבע טען לפרוטוקול בתאריך 12/3/98 כדלקמן:

"אין מחלוקת שהחוב הוא של המשיב מס' 1 (הוא הנתבע - תוספת שלי) ואנחנו לא כפרנו בכך".

כן הצהיר ב"כ הנתבע לפרוטוקול בתאריך 19/1/99 כדלקמן:

"אנו טוענים כי התובע 1 (הוא הנתבע – תוספת שלי) לא הודיע על חילופי מחזיקים. לטענתנו כל ההליכים שנעשו נגד החברות בתיק לא חוקיים".

מהצהרותיו של ב"כ הנתבע בהליכים שהתקיימו במסגרת ת"א 194/97 עולה כי הנתבע אינו מתכחש לעצם חוב הארנונה המוטל עליו ואף לא לגובהו, כך שיש באמור משום הודאה של הנתבע בדבר היותו מחזיק בנכס ובדבר קיום החוב וגובהו.

כך ובהתבסס על הודאותיו אלה, קבע גם כב' השופט וגנר במסגרת פסק הדין שניתן על ידו בת"א 194/97 ביום 3/8/03 כי אין מקום לחזור ולדון עוד בשאלת ההחזקה בנכס.

לנוכח האמור, ולאור הודאותיו של הנתבע באמצעות בא כוחו כאמור לעיל, אין מנוס מן המסקנה כי אין לקבל טענת הנתבע לפיה החל מיום 1/1/96 ועד ליום 1/12/99 החזיקה בנכס חברת זיו תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ, אלא מכוח הודאותיו של הנתבע ובא כוחו כי הנתבע הינו המחזיק בנכס בפועל והינו מושתק, איפוא, מלטעון אחרת בהליך זה.

לאור הודאתו המפורשת של הנתבע, לא ראיתי, איפוא, לקבל את טענת הנתבע לפיה לנוכח סקר שביצעה חברת ח. מלך בע"מ עבור העיריה והודעה על שינוי מחזיק שכביכול נמסרה לה, יש לקבל טענתו העומדת בסתירה להודאתו לפיה חברת זיו תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ היתה המחזיקה בשטח.

למעלה מן הצורך אציין כי טענתו זו של הנתבע, לפיה חברת זיו תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ צויינה ברישומי חברת ח. מלך בע"מ כמפעילה נגריה בנכס החל מיום 1/1/96, אינה מתיישבת כאמור עם טענתו הקודמת של הנתבע לפיה שיש המבריק החזיקה בחלקו של הנכס עד ליום 30/1/96.

יתירה מזאת, חברת ח. מלך בע"מ אשר ביצעה עבור התובעת מדידות בנכסים אינה מהווה אורגן של העיריה המוסמך לקבל לידיו הודעות על שינוי מחזיק ואיני סבורה כי יש לחייב את העיריה לעדכן באופן שוטף את רישומיה לנוכח מידע או הודעות המובאות לידיעתו של קבלן שנשכר על ידה לביצוע שירותי מדידות ו/או שירותים אחרים.

כך או כך, אין המחזיק יכול לצאת ידי חובתו במוסרו הודעה לקבלן זה או אחר שנשכר על ידי העיריה לבצע עבורה שירותים מסויימים מבלי שיוודא ידיעתה של מחלקת הארנונה (ראה השופטת י. וילנר בת"א 8069/97 דטיאשווילי אליושה יעקב נ' עיריית חיפה ואח' (לא פורסם).

לאור קביעותיי אלה, גם לא ראיתי לקבל טענתו של הנתבע לפיה הגיעה לזיו תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ הנחה אותה יש לקזז מהחיוב. זאת ועוד, אין די בהעלאת טענה סתמית בדבר הנחה שהיתה מגיעה מבלי שהיקפה, מהותה והביסוס החוקי להענקתה הובהרו כאשר התשתית העובדתית שהונחה על ידי הנתבע בהקשר זה הינה עדותו לפרוטוקול ולפיה קיים שיחת טלפון עם הפקידות אצל התובעת והניח שהדבר יטופל אף בלא שנשלחה על ידו בקשה בכתב לעניין ההנחה המגיעה לגרסתו.

עצם העובדה שתשלום חלקי של הארנונה בוצע בהמחאות של חברת זיו תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ אין גם בה כדי לשנות את זהותו של המחזיק בנכס ואין פעולה זו מחייבת את התובעת להסיק מכך שהמחזיקה בנכס היא החברה. חובתה של העיריה הינה לוודא עבור איזה מחזיק נעשה התשלום ולהבטיח את זיכוי חשבונו של המחזיק בהתאם, אך אין ולא צריך להיות לעיריה כל עניין במקורו של התשלום גם אם על פי רוב קיימת זהות בין משלם תשלומי העיריה ובין המחזיק בפועל.

9. אף שסבורה אני כי טענות חשבונאיות ביחס לזיכוי חשבונו של הנתבע היה עליו להעלות במסגרת הליכי השגה מנהליים, למעלה מן הצורך אציין כי עדותו של המצהיר מטעם התובעת, מר בן זאב, הניחה את דעתי כי חשבונו של הנתבע זוכה בהמחאות שהופקדו על ידו מחשבונה של חברת י.ס. תעשיות עץ ואלומיניום בע"מ ואשר נפרעו וכי בפועל חמש מתוך ההמחאות בסך כולל של 25,000 ₪ לא נפרעו ואלה אף הוצגו באמצעות מר בן זאב כמוצגים בהליך זה.

10. הנתבע טוען בתצהירו כי מיום 1/12/99 החזיקה חברה בשם פלסטרו שיווק והפצה (1992) בע"מ (להלן: "חברת פלסטרו") בחלק גדול מן הנכס.

הנתבע לא ציין, כאמור, בתצהירו איזה חלק מן הנכס הועבר לאותה חברה ואיזה חלק נותר בידי הנתבע ומובן שלא ניתן בהסתמך על אמירה כללית זו של הנתבע לבצע חיוב ו/או זיכוי בחשבון הארנונה בהעדר נתונים לעניין השטח המוחזק על ידי החברה ובהעדר חוזה שכירות המעיד על נתוני השטחים אשר הושכרו, לטענת הנתבע, לחברת פלסטרו.

הנתבע טוען בתצהירו באופן סתמי כי הודיע לתובעת על זהותה של חברת פלסטרו כמחזיקה בנכס, אולם לא טרח לציין למי מנציגי התובעת מסר את ההודעה וכן לא פירט את מועד מתן ההודעה ואף לא צירף אישור ו/או מסמך כלשהו בתמיכה לטענה זו.

לא ניתן גם בהקשר זה לקבל את דברי הנתבע לפיהם נתן מנהל חברת פלסטרו הודעה מתאימה לעיריה על שינוי זהות המחזיק, שכן דבריו של הנתבע בהקשר זה הינם בבחינת עדות שמיעה והיה על הנתבע, לכל הפחות, להגיש תצהיר מצידו של אותו נציג חברת פלסטרו, כאמור בתצהירו של הנתבע בסעיף 5 אשר ביקש לשנות את זהות מחזיק הנכס ואשר בקשתו סורבה לטענת הנתבע על ידי נציגי התובעת בשל חובות שרבצו על הנכס.

לא ראיתי גם לקבל את טענת הנתבע, לפיה העובדה שהתובעת ביקשה צו עיקול על כספים המגיעים לנתבע מחברת פלסטרו ואשר נמסרה בנכס נשוא התובענה, כמצביעה על ידיעה של התובעת בדבר שינוי המחזיק בנכס והמעניקה לנתבע פטור מחיוב ארנונה לשנת 2000.

משהנתבע אף בתצהירו מסתפק באמירה כללית לפיה חלק מן הנכס עבר לחברת פלסטרו ואינו מספק נתונים בדבר שטחו של הנכס אשר הושכר לחברת פלסטרו, לא ניתן לצפות מן התובעת שתשנה את רישומיה על בסיס ידיעה כללית זו בדבר החזקה בנכס בהעדר פירוט בדבר שטח הנכס כאשר בהעדר מידע זה אין באפשרותה של התובעת לשלוח דרישות תשלום לשוכר החדש בנכס.

זאת ועוד, איני סבורה כי ניתן להטיל על התובעת את החובה בנסיבות מעין אלה לנקוט בהליכים לשם בירור זהותו של המחזיק החדש והיקף השטח המוחזק על ידו לנוכח ריבוי הנכסים שבאחריות העיריה לעומת נכס יחיד או נכסים בודדים המצויים בידי האזרח והמחייבים את המסקנה כי הנטל בדבר העברת מלוא פרטי המחזיק ושטחי החזקתו יוטל על האזרח.

חרף זאת, עולה מעדותו של מר בן זאב, המצהיר מטעם התובעת, כי חוב הארנונה הנתבע בתביעה זו מתייחס לתקופה המתחילה ביום 1/1/95 בעקבות חיוב רטרואקטיבי שבוצע בחודש נובמבר 1995 על ידי התובעת נכון לינואר 1995 לאחר ביקור של מפקח מטעם התובעת במקום אשר ביצע חיוב רטרואקטיבי כתוצאה מהוספת שטח ניכרת בגין גלריה ו/או מכולה. סכום החיוב הרטרואקטיבי בו מדובר הינו בסך של 36,869.86 ₪ כאמור בעמ' 10 לחקירתו הנגדית של המצהיר מטעם התובעת.

הנתבע טוען, איפוא, בסיכומיו כי מאחר והמדובר למעשה בהטלה ראשונה של ארנונה על נכס שעליו לא הוטלה ארנונה בעבר, שכן גם לפי טענת המצהיר מטעם התובעת המדובר בשטח שלא קיים היה בעבר (גלריה ו/או מכולה), מדובר בהטלה ראשונית של ארנונה אשר לא ניתן לבצע לגביה חיוב רטרואקטיבי, אלא לכל היותר ניתן להטיל את החיוב החל מחודש נובמבר 1995 ואילך בלבד. בטיעוניו אלה מסתמך ב"כ הנתבע על פסק הדין שניתן בע"א 8558/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נ"ז (4) 769.

הטלת ארנונה על נישום מתבצעת בשני שלבים: השלב הראשון הוא שלב החקיקה שבו מחליטה הרשות בצו על הטלת ארנונה כללית על הנכסים שבתחום שיפוטה. השלב השני הוא שלב מעשה השומה ובו מיושם צו הרשות בעניינו המסויים של הנישום. תהליך זה על שני שלביו מתבצע מידי שנה בשנה ועל כן בכל שנה חייבת העיריה לשגר לנישום הודעה בדבר חבותו בארנונה כללית ובדבר שיעורה בהתחשב בגודל השטח בו הוא מחזיק.

אמנם לא קיימת בדין הוראה מיוחדת המסמיכה את הרשות המקומית לשנות למפרע שומות ארנונה. חרף זאת, פתוחה בפני הרשות האפשרות לבצע שינוי בשומת הארנונה וזאת בהתאם לעקרונות הכלליים בדבר שינוי החלטה מנהלית. הטעמים והשיקולים שיצדיקו שינוי בדרישת הארנונה יהיו דומים, אם כן, לטעמים המנחים בנוגע לשינוי של החלטה מנהלית ולשיקולים ולאינטרסים שעל הרשות לקחת בחשבון במקרה כזה (ראה ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עירית טירת הכרמל).

האפשרות לתקן החלטה מנהלית עקב טעות מוכרת בדין המנהלי ועמד עליה השופט י. זמיר בספרו "הסמכות המנהלית", כרך ב', ירושלים, תשנ"ו-1996, בעמ' 1004-1005:

בע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נ"ד (2) 433, עמ' 452-451, עמד ביהמ"ש העליון על השיקולים המיוחדים שיש להביא בחשבון בקשר להטלת ארנונה למפרע:

ובלשונו של כב' השופט אנגלרד בע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עירית טירת הכרמל:

אבחן כעת את נסיבות ענייננו. בתאריך 30/6/95 אכן אישרה התובעת לנתבע כי לא היתה לנתבע יתרת חובה בגין תשלומי מיסי ארנונה בגין הנכס נשוא התובענה. בעקבות ביקור בנכס שבוצע על ידי מפקח העובד בשירות התובעת נוכחה התובעת לדעת, לטענתה, כי שטח הנכס החייב בארנונה הינו גדול יותר באורח משמעותי ומכוח כך חוייב הנתבע רטרואקטיבית נכון ליום 1/1/95 בתשלום ארנונה בסך של 36,869.86 ₪. התובעת לא זימנה לעדות את המפקח שביקר במקום, לא פירטה תשתית עובדתית זו במסגרת כתב התביעה והסתפקה בעדותו של המצהיר מטעמה בחקירתו הנגדית אשר ציין כי ברישומיו מופיע כי השינוי בגודל הנכס נובע מהצבת מכולה / גלריה. כמו כן בחרה התובעת שלא להפנות לנתבע שאלות כלשהן בהקשר לסוגיה זו במסגרת חקירתו הנגדית.

מן התשתית הראייתית שהובאה על ידי התובעת עולה כי לא הובהר על ידה כלל התאריך ו/או המועד שבו הורחב שטחו של הנכס, לא נתברר אם גודל השטח השתנה במהלך השנים או בסמוך ממש לביצוע המדידה על ידי המפקח וכן לא הובאו כל ראיות לעניין מעשה מרמה או הטעיה מצידו של הנתבע באשר להתרחשות האירועים.

על רקע עובדות אלה השתכנעתי כי אין המקרה הנדון נמנה על אותם מקרים חריגים בהם יש לאפשר תיקון רטרואקטיבי של שומת ארנונה. על כן מנועה התובעת מלחייב את הנתבע בשיעורי ארנונה ביחס להגדלת שטח הנכס עובר לתאריך 11/95 ועל כן יש להפחית שיעורים אלה מסכום התביעה.

12. לאור האמור לעיל, ראיתי לקבל את התביעה למעט החיוב הרטרואקטיבי שביצעה התובעת בחשבונו של הנתבע כמפורט לעיל בסעיף 11 לפסק הדין.

התובעת תעביר, איפוא, פסיקתא לחתימתי על סכום החוב תוך פירוט סכום החוב בהתאם לפרמטרים שנקבעו בפסק דיני ובהתחשב בתשלום ו/או בהנחות ו/או בזיכויים שנקבעו לטובת הנתבע עד למועד הגשת כתב התביעה ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד הפרעון המלא בפועל וזאת בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ-1980.

כן ישא הנתבע בהוצאות ושכר טרחת התובעת בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.