ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 19/10/2019
גרסת הדפסה

ע"א 1698/03

עמוס כרמי נגד מיכאל קלמנוביץ


7/6/2004

ע"א 1698/03

עמוס כרמי

נגד

מיכאל קלמנוביץ

בבית המשפט המחוזי בחיפה

בפני ש. ברלינר [אב"ד], י. עמית י. אלרון

פסק דין

השופט י. עמית:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בקריות (כב' השופטת בית נר אביטל) מיום 26.8.03, לפיו חוייב המערער לשלם למשיב דמי תיווך בסך של 15,878 ₪ (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה, ובצירוף הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 2950 ₪ בתוספת מע"מ.

1. מי הוא "הגורם היעיל", מבין שני משרדי תיווך, אשר הביא לקשירת הקשר בין המוכר לבין הקונה למכירת הדירה? והאם ייתכן מצב שבו בסופו של יום, המוכר ישלם דמי תיווך לשני מתווכים? על כך נסב הערעור שבפנינו.

2. ואלו העובדות הצריכות לעניין .

(-) ביום 6.6.01 פנה המערער למשרד התיווך של המשיב בבקשה כי ימצא עבורו רוכש לדירתו ברח' חנקין 1 בחיפה (להלן: "הדירה"). באותו יום, ביקרו המשיב יחד עם בנו ועם סוכנת שלו בשם נעמי אברם (להלן: "נעמי"), בדירת המערער ושם חתם המערער על התחייבות לתשלום דמי תיווך בסכום של 2% + מע"מ מערך הדירה.

(-) המערער אישר בתצהירו כי מסר את הדירה למכירה למספר מתווכים, וחתם עם כל אחד מהם על הסכמי תיווך (ללא בלעדיות). המערער דרש עבור הדירה 185,000 $, ולדירה הופנו מספר קונים פוטינציאליים ע"י המשיב.

(-) ביום 4.7.01 הופנה מר ביבס, הקונה (להלן:"מר ביבס"), אל ביתו של המערער על מנת לראות את הנכס וזאת ע"י משרד תיווך סנצ'ורי 21 (להלן: "סנצ'ורי"). מר ביבס הגיע לדירה מלווה בגב' רינה כהן מסנצ'ורי.

(-) ביום 12.7.01, הגיעו למשרדי המשיב גב' ביבס ובתה (להלן: "גב' ביבס"). גב' ביבס ישבה עם הסוכנת נעמי וחתמה על הזמנה למתן שירותי תיווך.

בו ביום, הלכו גב' ביבס בתה ונעמי לראות את הדירה, ושם פגשו את אשתו של המערער אשר הראתה להם את הדירה. גב' ביבס התלהבה מהדירה, אך אחר הצהריים התקשרה לנעמי ומסרה לה שבעלה, מר ביבס, כבר ראה את הדירה ואינו מעוניין לרכוש אותה.

(-) ביום 15.7.01 נערך ונחתם זכרון דברים בין המערער ורעייתו לבין בני הזוג ביבס וביום 12.8.2001 נחתם הסכם המכר המלא ביניהם.

(-) המערער שילם דמי תיווך בשיעור של 2% + מ.ע.מ. מדמי המכירה לתיווך סנצ'ורי (ולא בשיעור 4% כטענתו בעת הדיון בערעור - ראה חשבונית מס' 652). לטענת המערער, סנצ'ורי נהגו באותה תקופה לגבות דמי תיווך מלאים אך ורק מן המוכר, והוא שילם לסנצ'ורי מתוך ידיעה ואמונה מלאה שתיווך סנצ'ורי ולא אחר הוא הוא הגורם שהביא לכריתת ההסכם ביניהם. לגרסתו, אפילו לא ידע איזה משרד תיווך הביא את מי מהפונים הרבים שפקדו את הדירה.

(-) המשיב טען שכאשר נודע לו מפי גב' ביבס כי עסקת מכירת הדירה עומדת להחתם, שלח ביום 17.7.01 מכתב רשום אקספרס למערער ובו דרישה לתשלום דמי תיווך. המערער טען שבמועד זה לא גר כבר בדירה, וכי קיבל את המכתב רק לאחר זמן. בכל מקרה, המערער אישר כי ידע על דרישת המשיב שלא ישלם למשרד תיווך אחר. נציין כי אשת המערער טענה כי במועד משלוח המכתב עדיין התגוררו בדירה.

3. הסכום שננקב בהסכם התיווך כשווי הדירה הוא 185,000$, והדירה נמכרה לבני הזוג ביבס במחיר של 160,000$. דומה שאין חולק כי באותו שלב, רינה כהן מתיווך סנצ'ורי היא שהייתה הרוח החיה בעסקה. היא ששכנעה את המערער ורעייתו להפחית 25,000$ ממחיר הדירה, והיא שהכינה זכרון דברים עבור הצדדים.

על פועלה של רינה כהן מסנצ'ורי, עמד המערער בתצהירו:

"בכל מקרה , כאשר חזרו ביבס לביקורים נוספים, היו מלווים תמיד בגב' רינה כהן, ורק בה, והיא זו ששיכנעה אותם לרכוש את הדירה, לאחר שהצליחה במאמציה לשכנע אותנו להוריד במחיר. יצויין עוד שבמהלך המו"מ הודיע ביבס על רצונם לחזור בהם מן העסקה , בטענם שהרחוב רועש מידי, ורק מאמציה הבלתי נדלים של הגב' כהן,שהעמידה אותם על יתרונות הדירה, הביאה לבסוף לסגירת העסקה" .

מטעם זה, טען המערער, כי סבר באמת ובתמים כי סנצ'ורי היא הגורם היעיל לקשירת העסקה וכי המשיב אינו זכאי לדמי תיווך.

4. האם יש לראות את המשיב כ"גורם היעיל" בעסקת התיווך?

הוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") מונה שלשה תנאים מצטברים שבהתקיימם, זכאי המתווך לעמלתו, והם :

א. המתווך הוא בעל רשיון כמשמעותו בחוק.

ב. הלקוח חתם על הזמנה בכתב .

ג. המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

במקרה שלפנינו, אין חולק כי נתמלאו שני התנאים הראשונים, והשאלה היא, אם המשיב היה הגורם היעיל.

בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית - ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ תק-על 2001 (3); רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ. פרסמן פ"ד לא (1) 589 (להלן: "אנגלו-סכסון").

הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.

בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים.

העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות - ע"א 74/50 חיים צבי נ. אריאלי, פ"ד ט 162 הנזכר בפרשת אנגלו סכסון.

5. ומהתם להכא.

במקרה שלפנינו, מר ביבס הובא ראשון לדירה על ידי סנצ'ורי, ביום 4.7.2001, בעוד גב' ביבס הובאה לדירה ע"י נעמי, ביום 12.7.2001. על כך ניתן ללמוד מתצהירה של נעמי, הסוכנת של המשיב, ומעדותה בפני בימ"ש קמא בזו הלשון :

"גב' ביבאס התקשרה אלי כי קבענו שאת הדירה נראה יחד. זה היה יום חמישי. היא התקשרה ואמרה שבעלה ראה את הדירה והיא לא מעניינת אותה" (עמ' 4 לפרוטוקול של בימ"ש קמא).

לטעמי, נוצרת מעין חזקה הניתנת לסתירה, כי המתווך שהציג את הדירה לראשונה ללקוח, הוא הגורם היעיל בביצוע העסקה, בבחינת הקשר הסיבתי להתקשרות בין הצדדים. במקרה שלפנינו, תיווך סנצ'ורי היה הראשון שהראה את הדירה למר ביבס, ותיווך סנצ'ורי הוא שליווה בפועל את הצדדים עד לחתימת ההסכם.

6. המשיב טען כי אילו לא היה מראה את הדירה לגב' ביבס, העסקה לא הייתה נקשרת, ולכן יש לראות אותו כגורם היעיל.

מנגד, ניתן לטעון כי כל אחד מבני הזוג ביבס היה שולח ושלוח של זולתו, ואת ידיעתו של מר ביבס יש לייחס לגב' ביבס ולהיפך. דהיינו, יש לראות את השניים ביחד ולחוד "כלקוח" לצורך הסכמי ההתקשרות עם משרדי התיווך.

ואכן, בפרשת אנגלו סכסון, נדונה סיטואציה הדומה לענייננו, אלא ששם, הקונה העדיף לשלם למשרד התיווך השני בזמן, משרד שסיים את קשירת הקצוות וליווה את הצדדים עד לחתימה. בית המשפט העליון פסק כי משרד התיווך הראשון, זכאי לדמי תיווך, למרות שהקונה שילם כבר למשרד התיווך השני.

במקרה שלפנינו, סנצ'ורי היה משרד התיווך הראשון וסנצ'ורי גם ליווה את העסקה עד לסיומה. לכן, לו אחזנו בהלכת אנגלו סכסון, צריכים היינו לקבל את הערעור.

7. אלא, שבנסיבות דכאן, אני סבור כי התוצאה של "הכל או לא כלום" אינה תוצאה הוגנת. אכן, סנצ'ורי היו הראשונים שקשרו את הקשר בין המערער לבין משפחת ביבס. מנגד, לא ניתן להתעלם מכך שזכרון הדברים נחתם שלושה ימים לאחר ביקורה של גב' ביבס בדירה, ביקור שנערך ביוזמתה של נעמי, ממשרדו של המשיב.

לכך יש להוסיף כי אליבא דגרסת המערער, רינה כהן מסנצ'ורי ערכה את זכרון הדברים עם הזוג ביבס, ובכך עברה לכאורה על הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים, הקובע כי מתווך לא יערוך מסמכים בעל אופי משפטי, הנוגעים לעסקה במקרקעין, ואם עשה כן, לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

בהקשר זה, אציין כי בית המשפט קמא קבע כי המערער נהג בחוסר תום לב בכך שמיהר לשלם לסנצ'ורי, במקום ללבן את הבעייה בין משרדי התיווך. אני נכון להניח לזכותו של המערער כי לא נתכוון לנהוג בחוסר תום לב, אך בנסיבות שנוצרו, היה עליו לשתף את משרד סנצ'ורי בדילמה שנוצרה, טרם שילם לסנצ'ורי את מלוא דמי התיווך.

עוד אזקוף לחובתו של המערער את הדרך בה ניהל הגנתו. המערער לא זימן לעדות את רינה כהן ממשרד סנצ'ורי ולא את מי מבני הזוג ביבס. מנגד, אזקוף לחובתו של המשיב את העובדה שהגיש תביעה נפרדת כנגד ביבס וכנגד המערער, ובכך מנע בירור כל המחלוקות העובדתיות כמקשה אחת.

7. סופו של דבר שאציע לחברי לקבל את הערעור באופן חלקי, כך שהמערער יחוייב לשלם למשיב סכום השווה לאחוז אחד משווי המכירה ולכן, במקום הסכום של 15,878 ₪ שנכתב בפסק הדין - סכום המשקף 2% בצירוף מ.ע.מ. מסכום המכירה - ייכתב הסך של 7,939 ₪.

יתר הוראות פסק הדין יישארו על כנן. לא ייעשה צו להוצאות בערעור זה, והפקדון יוחזר למערער.

השופט ש. ברלינר [אב"ד]:

אני מסכים.

השופט י. אלרון:

אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסקה 7 לחוות דעתו של כב' השופט י. עמית.

ניתן היום י"ח בסיון, תשס"ד (7 ביוני 2004) בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן