ע"א 1698/03

ע"א 1698/03

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בקריות (כב' השופטת בית נר אביטל) מיום 26.8.03, לפיו חוייב המערער לשלם למשיב דמי תיווך בסך של 15,878 ₪ (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה, ובצירוף הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 2950 ₪ בתוספת מע"מ.

1. מי הוא "הגורם היעיל", מבין שני משרדי תיווך, אשר הביא לקשירת הקשר בין המוכר לבין הקונה למכירת הדירה? והאם ייתכן מצב שבו בסופו של יום, המוכר ישלם דמי תיווך לשני מתווכים? על כך נסב הערעור שבפנינו.

2. ואלו העובדות הצריכות לעניין .

(-) ביום 6.6.01 פנה המערער למשרד התיווך של המשיב בבקשה כי ימצא עבורו רוכש לדירתו ברח' חנקין 1 בחיפה (להלן: "הדירה"). באותו יום, ביקרו המשיב יחד עם בנו ועם סוכנת שלו בשם נעמי אברם (להלן: "נעמי"), בדירת המערער ושם חתם המערער על התחייבות לתשלום דמי תיווך בסכום של 2% + מע"מ מערך הדירה.

(-) המערער אישר בתצהירו כי מסר את הדירה למכירה למספר מתווכים, וחתם עם כל אחד מהם על הסכמי תיווך (ללא בלעדיות). המערער דרש עבור הדירה 185,000 $, ולדירה הופנו מספר קונים פוטינציאליים ע"י המשיב.

(-) ביום 4.7.01 הופנה מר ביבס, הקונה (להלן:"מר ביבס"), אל ביתו של המערער על מנת לראות את הנכס וזאת ע"י משרד תיווך סנצ'ורי 21 (להלן: "סנצ'ורי"). מר ביבס הגיע לדירה מלווה בגב' רינה כהן מסנצ'ורי.

(-) ביום 12.7.01, הגיעו למשרדי המשיב גב' ביבס ובתה (להלן: "גב' ביבס"). גב' ביבס ישבה עם הסוכנת נעמי וחתמה על הזמנה למתן שירותי תיווך.

(-) המשיב טען שכאשר נודע לו מפי גב' ביבס כי עסקת מכירת הדירה עומדת להחתם, שלח ביום 17.7.01 מכתב רשום אקספרס למערער ובו דרישה לתשלום דמי תיווך. המערער טען שבמועד זה לא גר כבר בדירה, וכי קיבל את המכתב רק לאחר זמן. בכל מקרה, המערער אישר כי ידע על דרישת המשיב שלא ישלם למשרד תיווך אחר. נציין כי אשת המערער טענה כי במועד משלוח המכתב עדיין התגוררו בדירה.

3. הסכום שננקב בהסכם התיווך כשווי הדירה הוא 185,000$, והדירה נמכרה לבני הזוג ביבס במחיר של 160,000$. דומה שאין חולק כי באותו שלב, רינה כהן מתיווך סנצ'ורי היא שהייתה הרוח החיה בעסקה. היא ששכנעה את המערער ורעייתו להפחית 25,000$ ממחיר הדירה, והיא שהכינה זכרון דברים עבור הצדדים.

מטעם זה, טען המערער, כי סבר באמת ובתמים כי סנצ'ורי היא הגורם היעיל לקשירת העסקה וכי המשיב אינו זכאי לדמי תיווך.

הוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") מונה שלשה תנאים מצטברים שבהתקיימם, זכאי המתווך לעמלתו, והם :

א. המתווך הוא בעל רשיון כמשמעותו בחוק.

ב. הלקוח חתם על הזמנה בכתב .

ג. המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית - ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ תק-על 2001 (3); רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ. פרסמן פ"ד לא (1) 589 (להלן: "אנגלו-סכסון").

בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים.

העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות - ע"א 74/50 חיים צבי נ. אריאלי, פ"ד ט 162 הנזכר בפרשת אנגלו סכסון.

במקרה שלפנינו, מר ביבס הובא ראשון לדירה על ידי סנצ'ורי, ביום 4.7.2001, בעוד גב' ביבס הובאה לדירה ע"י נעמי, ביום 12.7.2001. על כך ניתן ללמוד מתצהירה של נעמי, הסוכנת של המשיב, ומעדותה בפני בימ"ש קמא בזו הלשון :

מנגד, ניתן לטעון כי כל אחד מבני הזוג ביבס היה שולח ושלוח של זולתו, ואת ידיעתו של מר ביבס יש לייחס לגב' ביבס ולהיפך. דהיינו, יש לראות את השניים ביחד ולחוד "כלקוח" לצורך הסכמי ההתקשרות עם משרדי התיווך.

7. סופו של דבר שאציע לחברי לקבל את הערעור באופן חלקי, כך שהמערער יחוייב לשלם למשיב סכום השווה לאחוז אחד משווי המכירה ולכן, במקום הסכום של 15,878 ₪ שנכתב בפסק הדין - סכום המשקף 2% בצירוף מ.ע.מ. מסכום המכירה - ייכתב הסך של 7,939 ₪.

אני מסכים.