ת"א 2299/03

ת"א 2299/03

ד. לאחר החתימה על ההזמנה נלקח הנתבע אל הבית על ידי מר אלי סוארי, נציג התובעת אשר הוא בעל רשיון מתווך במקרקעין, וביום 27/12/02 נחתם זכרון דברים בין בעלי הזכויות של הבית (להלן: "הבעלים") ובין הנתבע ורעייתו.

לאור הרקע העובדתי המפורט לעיל טוענת התובעת כי מכח ההזמנה היא זכאית לקבל מהנתבע דמי תיווך בשיעור של 2% מסכום המכירה בצירוף מע"מ כדין.

לגירסת התובעת- סכום זה, בשקלים חדשים, נכון ליום הגשת התביעה בתאריך 18/5/03, הינו סך של 21,481 ₪.

ב. חוזה המכר שנחתם בנדון בין הבעלים ובין הנתבע ורעייתו היה תלוי בתנאי מתלה והוא קבלת משכנתא. בסופו של עניין לא אושרה המשכנתא לנתבע ורעייתו, ועל כן מתקיים התנאי המתלה, החוזה חדל מלהתקיים ואינו מחייב את הצדדים לו. משכך, לא באה העיסקה לידי קיום ולא קמה זכותה של התובעת לדמי תיווך.

5. א. השאלה הראשונה בה יש להכריע היא האם התובעת זכאית בנדון לדמי תיווך, בהיותה נעדרת רשיון לתיווך במקרקעין, כדרישת החוק.

ב. סעיף 2 (א) לחוק קובע כי: "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון..."

סעיף 14(1) לחוק קובע כי: "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם...הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך..."

ג. העולה מסעיפי החוק המצוטטים לעיל הוא -כי לדמי תיווך יהיה זכאי אדם שביצע פעולת תיווך במקרקעין כשברשותו רשיון לתיווך בעת פעולת התיווך. במידה ולא היה לו רשיון בעת ביצוע פעולת התיווך, כי אז אינו זכאי לדמי תיווך.

ה. שאלה זהה נדונה בפסק דין מיום 3/3/03 בע"א [מחוזי נצרת] 2178/02 אמנון מזערי בע"מ נ' בושרי שמואל (פורסם באתר האינטרנט של נבו).

1. המערערת, חברה בע"מ, לא היתה בעלת רשיון לעסוק בתיווך. משכך הסכם התיווך שנחתם בינה ובין המשיב (קונה), בלא שיהא בידה רשיון כדין לעסוק בתיווך, ובניגוד לחוק המתווכים, הוא בבחינת "חוזה פסול", כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, ועל כן הוא בטל.
2. עיסוקה של המערערת בתיווך ללא רשיון כדין, הוא בבחינת עבירה פלילית. חוק המתווכים ביקש להסדיר את העיסוק בתיווך במקרקעין, ואת זה הוא עשה ע"י איסור העיסוק בו בלא רשיון. הדברים הללו נועדו להגן על הציבור הנזקק לשירותי תיווך. על כן על מנת להגשים את תכליתו של החוק, אין ליתן יד לאכיפתו של הסכם תיווך שעושה מי שאין בידו רשיון תיווך.
3. יש לשלול את הטענה כי המערערת, חברה בע"מ, שימשה אך כמסגרת אירגונית למנהלה ו/או למי מטעמה, אשר הוא בעל רשיון תיווך. במקרה שם מי שחתם על הזמנת התיווך היתה החברה המערערת, כמו גם מה שנטען בכתב התביעה כי החברה המערערת היא שנתנה את שירותי התיווך למשיב, להבדיל ממנהלה ו/או נציג מטעמה באופן אישי.

1. היות ואין חולק כי התובעת אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך, כי אז עיסוקה בפעולות תיווך עומד בניגוד לחוק ומהווה אף עבירה פלילית. ההזמנה, אשר מהווה את הסכם התיווך, היא בבחינת "חוזה פסול", כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), ומשכך היא בטלה.

2. מעבר לכך, ומכח הוראות סעיפים 2(א) ו- 14(1) לחוק , המצוטטים לעיל, בהיות התובעת נעדרת רשיון תיווך כדין, היא אינה זכאית לדמי תיווך.

3. אין לקבל את הטענה כי התובעת שימשה אך מסגרת אירגונית למנהלה ו/או נציגה (אורן דה כהן ו/או אלי סווארי), אשר הם בעלי רשיון לתיווך כדרישת החוק, וזאת מאותם טעמים שפורטו בע"א 2178/02 המוזכר לעיל.

4. בנסיבות אלה אין מנוס מן המסקנה כי פעולת התיווך במקרקעין הוזמנה בנדון מהתובעת, ללא כל קשר למנהליה, ו/או נציגיה ו/או עובדיה, אך בהיותה נעדרת רשיון תיווך במקרקעין, ההזמנה שנחתמה בטלה, כמפורט לעיל, והתובעת אינה זכאית לדמי תיווך מכח החוק.

ז. חיזוק למסקנתי זו גם מצאתי בפס"ד של בימ"ש השלום בת"א, מיום 16/2/03 (כב' השופט מנחם קליין) בת.א. 213614/02 (צילום פסה"ד צורף לסיכומי הנתבע).

1. כל אדם, גם זה שהינו בעל רשיון, אינו יכול להעסיק אדם אחר כמתווך בפועל, אלא אם זה האחרון הוא בעל רשיון תיווך כדין.

2. כל אדם, וגם תאגיד בכלל זה, יכול להעסיק אדם אחר בתווך ובתנאי שיש לאחרון רשיון תיווך כדין, וזאת למעשה גם אם למעסיק אין רשיון מעין זה.

"אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון לפי חוק זה...".

דעתו של כב' השופט קליין, היתה כי בסעיף 13 התכוון המחוקק להחמיר ולא להקל, ולכן המדובר בדרישה כפולה לפיה הן תאגיד והן העובד שמועסק בו ישירות בתיווך, יהיו בעלי רשיון כחוק.

במקרה דנן, הרי אם נלך לפי דעתו של כב' השופט קליין (הפירוש המחמיר, המקובל גם עלי כמפורט לעיל), הרי אין די כי עובד התובעת או מנהלה יהיה בעל רשיון התיווך, ויש צורך כי התובעת עצמה תהיה בעלת רשיון כזה. משאין הדבר כך, הרי אינה זכאית התובעת לדמי תיווך הכל כמפורט לעיל.

ח. לא נעלם מעיני כי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), מאפשר לביהמ"ש, במקרה של חוזה פסול דוגמת החוזה דנן, לחייב את הצד השני בקיום החיוב שקיבל על עצמו, כולו או מקצתו, אם ראה שמין הצדק לעשות כן.

השאלה הנשאלת היא האם זה המקרה להפעיל את סמכותו של ביהמ"ש, ולחייב את הנתבע לשלם דמי תיווך לתובעת למרות היותה של ההזמנה בגדר "חוזה פסול".

מאותם טעמים בדיוק יש לומר כי אין להפעיל במקרה הנדון את סמכותו של ביהמ"ש על פי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), ואין לחייב את הנתבע בתשלום דמי תיווך לתובעת ובכך בדיעבד להכיר דה-פקטו בהזמנה כחוזה תיווך תקף.

מעבר לכך, במקרה דנן גם לא מצאתי כי הצדק מחייב חיוב הנתבע בדמי תיווך. חוזה המכר שבין הצדדים בוטל או חדל מלהתקיים (לאור התנאי המתלה הנטען ע"י הנתבע), ובסופו של עניין עסקת רכישת הבית לא יצאה אל הפועל.

אומנם נכון כי אם היתה התובעת בעלת רשיון תיווך כדין, לא היה בביטול החוזה או בחדילתו מלהתקיים לאור התנאי המתלה הנטען, בכדי לשלול את זכאותה לדמי תיווך (ולכך אתייחס בהמשך עת אעסוק בשאלה השנייה שמעוררת תובענה זו). אולם במסגרת שיקוליו של ביהמ"ש אם להפעיל את סמכותו על פי סעיף 31 לחוק החוזים(חלק כללי) אם לאו, וכשמעורבים בנדון גם שיקולים של צדק, קשה להתעלם מן העובדה כי בסופו של עניין הנתבע לא נהנה בסופו של עניין מפעולת התיווך הנטענת. עובדה זו היא רלבנטית לשיקולי הצדק של ביהמ"ש בהפעלת או אי הפעלת סמכותו על פי סעיף 31 הנ"ל.

בנדון יש לומר כי גם חוזה על תנאי הוא בגדר חוזה מחייב. זכאותו של מתווך לדמי תיווך קמה ועולה משהביא את הצדדים לעיסקה לידי חוזה מחייב. מאחר וכאמור חוזה על תנאי הוא בגדר חוזה מחייב, הרי שבד"כ הבאת הצדדים לידי כריתת חוזה תזכה את המתווך בשכרו, גם אם בסופו של עניין התנאי יתקיים והחוזה חדל מלהתקיים. המבחן הוא כאמור מבחן "החוזה המחייב".

על כן, במקרה דנן, גם אם הייתי סבור כי הוכח לי שדובר בחוזה עם תנאי מתלה שהתקיים בסופו של ענין וגרם לחוזה לחדול מלהתקיים (ואיני קובע מסמרות בנדון), עדיין הייתי סבור כי, אם ובמידה והתובעת היתה בעלת רשיון תיווך כדין, היא היתה זכאית לדמי תיווך כיוון שחוזה המכר אשר נחתם בין הצדדים, על אף היותו חוזה עם תנאי מתלה, הוא בגדר חוזה מחייב. כאמור המבחן לזכאות המתווך לדמי תיווך הוא הבאת הצדדים לחתימה על חוזה מחייב.

במקרה הנדון, היה טעם נוסף לחיוב הנתבע בדמי תיווך לו היתה התובעת בעלת רשיון כדין, והוא כי נחתם, עובר לחתימת חוזה המכר, זכרון דברים אשר אין ספק כי לא היה מותנה בתנאי כלשהו, כפי שאף מודה בכך הנתבע עצמו בחקירתו הנגדית (עמ' 10 לפרוט' ש' 11-14). להזכיר, ההזמנה אשר היא בגדר חוזה התיווך, עליה חתום הנתבע, קובעת כי חיוב הנתבע בדמי תיווך מתקיים גם בחתימת זכרון דברים בלבד.

חננאל שרעבי, שופט