משלחות מאירופה באות לארץ ללמוד אצלנו איך עושים זאת נכון. עורכי דין ישראלים שהחלו לעסוק בשנים האחרונות ברישום זכויות של ישראלים במקרקעין שרכשו בחו"ל יכולים להעיד על כך בגוף ראשון. הטאבו, לצורך העניין, מקביל לעיר הלבנה בתל אביב: כולנו חשבנו שאותה עיר ללא הפסקה היא סמל לכיעור אורבאני, ולפתע הוכרזו על ידי אונסקו אותם בתים ממש כאתר חשוב למורשת התרבותית העולמית.

עקב אכילס של הטאבו בארץ הינו איטיות בהתנהלות של הארכיב המרכזי בירושלים, דבר הגורם לעיכובים של שבוע ויותר בקבלת תשריטים ותקנונים לבתים משותפים. עוד כמה תקנים לכוח אדם, כמה מטרים של תקורה, מעט תקציב לשדרוג המחשבים, והטאבו הישראלי יהפוך לאחד מפלאי עולם של הבירוקרטיה העולמית. בינתיים הוחל, איך לא, דווקא על קיצוץ בתקנים.

כך או כך, ניתן לקבל נסחים והערות אזהרה בלשכות רישום המקרקעין בארץ בו ביום. התורים קצרים, אם בכלל, לכל היותר רבע שעה עד עשרים דקות. הערות אזהרה באות ללמד אותנו על חובות, עיקולים ומשכנתאות הרובצים על הנכס אותו אנו מעונינים לרכוש, כמו גם על קיומו קונה שכבר רכש את הזכויות המוצעות לנו מאותו נוכל שאולי מנסה למכור לנו את אותו הנכס בפעם השניה.

רק דבר אחד לא מופיע בנסח כהערת האזהרה: חובות מס של קבלנים. בתקופה בה כל שבועיים קורס קבלן גדול נוסף, חשוב לדעת כי קיים נוהל לפיו רשומים חובות מוקפאים של קבלנים אצל מנהל מס שבח, אשר פשוט מתעצל לרשום לגביהם הערות אזהרה לטובתו. רוכשים תמימים עלולים להידרש למאות ולאלפי דולרים "קנס" שצץ לו משום מקום בבואם להעביר זכויות חכירה או בעלות על שמם, שנים לאחר שרכשו כדת וכדין את הדירה מהקבלן או מהרוכשים המקוריים.

וכך זה עובד: פרויקט בניה יכול להתמשך שנים ארוכות. בינתיים נמכרות דירות "על הנייר" או בשלב הראשון של הפרויקט ועל כן נוצרים מצבים בהם הדיווח למס הכנסה בשנים הראשונות יכול להביא את הקבלן למצוקת תזרים מזומנים קשה. הכל ידוע ומוכר, ובנציבות יגעו ומצאו פתרון: הקבלן יודיע למנהל מס שבח כי בכוונתו לדווח בעתיד על הכנסותיו בפרויקט למס הכנסה ולהביא "טופס 50", טופס הפוטר ממס שבח את מי שמשלם מס על רווחיו מעסקי מקרקעין למס הכנסה. מנהל מס שבח מחשב את מס השבח המגיע מהעסקה לאותו יום, ומקפיא את החוב עד לקבלת טופס 50. החוב המוקפא עוצר העברת זכויות בטאבו לאותה דירה אך מאפשר רישום עסקאות בצורת הערות אזהרה.

בשוק הדירות החדשות אין לכך בהתחלה משמעות רבה לנוכח השנים הרבות שלוקח לקבלנים ולעורכי דינם לרשום בניין חדש כבית משותף. עד אז, במיוחד בבניינים שנולדו בעסקת קומבינציה, נרשמות העסקאות כהערות אזהרה המופיעות בנסח הטאבו, מתקבלות מהבנקים הלוואות למשכנתא ונרשמות בגינן הערות אזהרה החלות על הערות האזהרה של הקונים. זה נוהג שקיים גם בעסקאות רבות של דירות יד שניה, אלא ששם העברת הזכויות (רישום זכויות חכירה או בעלות על שם הקונים) מבוצעת מיד עם קבלת האישורים מהועדה המקומית וממס שבח, עניין של חודשיים שלושה.

בפרויקטים חדשים, איפה, הזמן שחולף ממועד רישום הערת האזהרה ועד לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה יכול לקחת כמה שנים, ובינתיים יכולות הדירות לעבור מספר ידיים ובכל פעם תירשמנה שתי הערות אזהרה: לטובת הקונה ולטובת הבנק למשכנתאות. עסקאות ברישום הערות אזהרה הן עסקאות חוקיות שטרם הסתיימו ברישום מלא.

וכך חולפות להן השנים, והנה, רגע לפני אותו יום חגיגי בו יירשמו הזכויות בצורה מסודרת על שם הקונים, יכול ויצוץ לו משום מקום חוב שדבר קיומו לא היה ידוע לאיש. סוד כמוס. בפרויקטים רבים הקבלן ברח מהארץ, נכנס לפשיטת רגל, הפך לסרבן מס, ובקיצור: לא טרח להביא למנהל מס שבח את אותו טופס 50. החוב, כזכור, נשאר קפוא אך קיים. הפרויקט, אותו סיימו לבנות בחלוף השנים הקבלן עצמו ו/או הדיירים, בכוחות עצמם ו/או הבנק המלווה, בשל בשעה טובה לרישום זכויות בטאבו של הדירות על שם הדיירים.

אבל מה עושים עם אותו חוב מוקפא?

מנהל מס שבח שהתעצל בזמנו לרשום הערת אזהרה לטובתו על החוב המוקפא כתנאי לאישור מכירת הדירות בתחילת הפרויקט (מאמץ הכרוך בשליחת מכתב קצר לטאבו) נאלץ, כמובן, להמציא פרקטיקה של פשרה: פקדון או ערבות של הדייר לפי מפתח של כמה מאות דולרים לחדר, אשר יוחזר כאשר הקבלן ישלם את חובו או יציג סוף סוף טופס 50. אגב, ערבות על פי חוק המכר לא מכסה חובות של הקבלן למס שבח / מס הכנסה.

בסופו של יום, עצלנותו של מנהל מס שבח מחבלת בכלי הנהדר שמציע לנו הטאבו הישראלי. הרי לנו חוב עצום, אשר לפי נוהל של רצון טוב בלבד מצד מנהל מס שבח, מצטמצם בפועל לכדי מאות ואלפי דולרים לדירה, אשר דבר קיומו לא מופיע כהערת אזהרה, ואשר אין לרוכשי הדירות, לשמאי המקרקעין הבאים לשום את הדירות ולבנקים הרושמים הערות אזהרה כבטוחות - כל אפשרות להתחקות אחריו.

רוכשים מתוחכמים מפקידים אצל עו"ד נאמן את הכספים תמורת הדירה עד להצגת טופס 50 מצד הקבלן, או דורשים ערבות בנקאית גם על רישום הבעלות / זכויות החכירה על שמם. כל זה היה מיותר אם היינו זוכים למנהל מס שבח חרוץ יותר.

_____________

המחבר הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין