ב-9/01/92 אושרה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית מס' פת/במ/2002/ 1 ("התכנית הקודמת"). זכויות הבניה למגורים שהוקצו בתכנית זו ( סעיף 13.1(ג) לתקנונה ) הינן 316 יחידות דיור ב- 11 בנייני מגורים.

במהלך הזמן שחלף מאז אושרה התכנית הקודמת, הושלמה הבניה על תשעה מתוך אחד עשר המגרשים שבתחומה.

המקרקעין נשוא הערעור הם שני המגרשים הנותרים בשטח, בהם טרם החלה בניה.

בשנת 1998 פורסמה תכנית מתאר פת/2002/ 9 ("התכנית המשביחה") אשר מהווה שינוי לתכנית הקודמת. בתוכנית המשביחה נכתב כי היא באה להגדיל את השטחים העיקריים מ-9,862 מ"ר

ל- 12,000 מ"ר.

אי לכך, טענה המערערת כי שטחי הבניה העיקריים שהיו למשיבה במקרקעין, אמורים להיקבע על פי התכנית הקודמת, דהיינו, 8,662 מ"ר. המשיבה חולקת על כך ומדגישה כי שטחי הבניה העיקריים שהיו לה במקרקעין, אמורים להיקבע על פי האמור בתכנית המשביחה, דהיינו, 9,862 מ"ר. הפער בין החישובים הללו הינו 1,200 מ"ר, ולו השפעה על היטל ההשבחה.

השמאי קיבל את גישת המשיבה כי בכדי לקבוע את המצב הקודם, יש לבחון תיאורו בתוכנית המשביחה, דהיינו, 9,862 מ"ר.

על קביעת השמאי המכריע הוגש ערעור לבית משפט השלום על פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

בית משפט קמא החליט לדחות הערעור על יסוד תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. כן סבר בית משפט קמא כי הערעור הוגש כדין, משמע, הטענה הינה טענה משפטית וניתן להגיש ערעור כנגדה על פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית.

המערערת טוענת כי זכויות הבנייה לפי התכנית הקודמת נגזרות מאותה תכנית. אין בכוחה של התכנית המשביחה לשנות רטרואקטיבית מצב דברים זה.

המשיבה טוענת כי זכויות הבניה במקרקעין, עובר לאישור התוכנית המשביחה, הוקנו למשיבה בתוכנית שאושרה, שמעמדה כשל חיקוק. משכך, לא ניתן להשיג על הוראותיה. כמו כן, המערערת, אשר המליצה להפקיד את התוכנית המשביחה, מנועה מלהשיג עליה. גם אם קיימת סתירה בין שתי התוכניות, הרי שהתוכנית המשביחה, כחיקוק מאוחר וספציפי, גוברת.

עוד טוענת המשיבה כי יש להתחשב בעקרון היסוד בדיני שמאות מקרקעין: "השימוש הטוב והיעיל ביותר" (רוסטוביץ 319 , אלוני 88).

המשיבה ציינה כי צדק השמאי המכריע בהסתמכותו על סעיף 4(7) לתוספת השלישית כשהחיל את מבחן "שווי השוק" של המקרקעין וקבע :

על פסק דין של בית משפט בערכאה ראשונה ניתן לערער בזכות (סעיף 17 לחוק יסוד: השפיטה).

לטענת המערערת בכדי להעריך את זכויות הבניה בתכנית הקודמת, היה על השמאי המכריע לבחון אותן על פי התוכנית הקודמת. אולם השמאי המכריע בחן את זכויות הבניה הנובעות מהתכנית הקודמת, על פי האמור בתכנית המשביחה. לדידם אין המדובר בטעות שמאית הנובעת מהערכה שגויה של שווי הזכויות-נושא המצוי בסמכותו, אלא בטעות משפטית מובהקת הנובעת מפרשנות מוטעית של התוכניות הרלוונטיות. דהיינו, השאלה היא בדבר דרך קביעת "המצב הקודם".

אנו מקבלים טענה זו. המדובר בטענה הנוגעת לפרשנותה של תכנית בנין ערים שהיא בגדר חיקוק.

השבחה מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת השלישית :

כך אף נפסק בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נו (5), 49, 123 :

ובעמוד 124 :

"אם שולם היטל השבחה בגין תכנית מסויימת, הופכת אותה תכנית ל"נקודת מוצא" לצורך חישוב ההשבחה לתכנית שלאחריה"(שם בעמ' 235).

מכיוון שאין חולק כי היטל ההשבחה בגין התכנית הקודמת שולם, ניתן להתייחס לתכנית הקודמת כנקודת מוצא לחישוב ההיטל החדש.

הציון המוטעה של המצב הקודם בתכנית המשביחה אינו מעלה ואינו מוריד, שכן ברור – על פי כללי פרשנות מקובלים – כי התכנית המשביחה לא נועדה לשנות רטרואקטיבית את המצב הקודם.

גם בהיבט של עשיית עושר ולא במשפט נגיע לאותה מסקנה.

היטל ההשבחה בגין התכנית הקודמת שולם אך ורק עבור 8,662 מ"ר. לכן במידה ולא יחושב ההיטל על פי 8662 מ"ר ייווצר מצב בו המשיבה עשתה עושר ולא במשפט שכן נותרו 1200 מ"ר אשר הוקצו לבניה למשיבה ובגינם לא שולם היטל השבחה כלל.

דברים אלה מביאים לידי המסקנה כי המצב הקודם הוא זה שהוגדר בתכנית הקודמת, קרי 8,662 מ"ר.

אשר על כן, מתקבל הערעור. פסק דינו של בית משפט קמא מבוטל. העניין חוזר לשמאי המכריע על מנת שיערוך מחדש את השומה המכרעת ברוח האמור בפסק דיננו.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.