ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 19/10/2019
גרסת הדפסה

עת"מ 2513/04

המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח'


14/11/2004

עת"מ 2513/04

המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות

נגד

1. הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב

2. יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז תל-אביב.

3. מינהל מקרקעי ישראל

4. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב

בבית המשפט המחוזי תל – אביב יפו

בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

בפני כב' השופט עוזי פוגלמן

[14.11.2004]

פסק דין

1. עתירה זו מכוונת, בעיקרה, לתקפה של תכנית מס' 3000 דרום הקריה (להלן – תכנית 3000 או התכנית).

התכנית חלה על שטח המתוחם בתשריט התכנית בקו כחול, בתל-אביב בין הרחובות: קפלן בצפון, החשמונאים והארבעה בדרום, דרך בגין (פתח תקווה) במזרח וליאונרדו דה וינצ'י במערב (להלן – מתחם דרום הקריה).

מטרות התכנית: לקבוע הוראות ותנאים להקמת מרכז עסקים ומגורים חדש, המשלב בתוכו שטחים ציבוריים פתוחים ובנויים ושימור מבנים ועצים קיימים; ובכך לאפשר שיקום של אחד האזורים המרכזיים בעיר. זאת במתכונת עליה נעמוד בהמשך הדברים.

כמו כן, מבוקש סעד בהתייחס לתכנית 2746ג', תכנית בסמכות הועדה המקומית, שהליכי התכנון שלה החלו לפני הפקדת תכנית 3000, אך הוראותיה תואמות לעקרונות התכנון של התכנית האחרונה. תכנית 2746ג' נועדה לאפשר שיווק מגרשים זמינים לבניה והיא מסדירה בנוסף העתקת חמישה מבנים שנועדו להריסה לפי התכנון הקודם, מתחום זכות הדרך של רח' קפלן לשטח ציבורי פתוח הנמצא בסמיכות.

העותרת הינה מועצה ציבורית שהוקמה ב-1984, מיסודה של החברה להגנת הטבע וגופים נוספים המקדמים את נושא השימור במדינת ישראל. העותרת מנהלת מאבק לשימור מתחם דרום הקריה, המשתרע על קרקעות המושבה הטמפלרית "שרונה" שהוקמה בשנת 1871. לטענתה התכניות האמורות פוגעות באופן לא מידתי במבנים המקוריים שיש לשמרם, והיא מציעה תכנון חלופי שימנע את הפגיעה האמורה.

קודם שנתייחס לטיעונים המועלים בעתירה, נבקש לעמוד על השתלשלות הליכי התכנון בכל שאמור ברובע הנדון.

התשתית התכנונית

תכנית 2270

2. תכנית מפורטת 2270 – שינוי מס' 1 לשנת 1987 של תכנית מפורטת G - פורסמה למתן תוקף בשנת 1992. התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית. התכנית מייעדת את מתחם דרום הקריה כמוקד עירוני ומטרופוליני. התכנית מתירה בניית 240,000 מ"ר משרדים, 42,000 מ"ר מסחר ושרותים, 5,000 מ"ר מבני תרבות ובידור, ואפשרות לבניית 60,000 מ"ר מגורים במקום שטח זהה של משרדים.

התכנית התוותה 10 יחידות תכנון, כשלכל אחת מהן הוגדרה תכלית, שטח, שטח לבנייה וחלוקת שטחי בנייה לפי שימושים. כמו כן, נקבעו שלבים לביצוע התכנית (מותנים בפתרונות תנועתיים ובפיתוח מדורג).

התכנית קבעה אזור לשימור ובו 11 מבנים. נקבע כי מבנים אלה ישוקמו וישומרו במתכונתם הארכיטקטונית המקורית, לפי עיצוב ארכיטקטוני שיאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, בתאום עם המשרד לאיכות הסביבה. כן נקבע כי העצים באזור השימור ישומרו.

התכנית מסדירה את הרחבת רח' קפלן לכל ארכו, במתכונת קרובה לזו המופיעה בתכנית 3000.

תכנית 2746

3. תכנית מפורטת מס' 2746 – שינוי מס' 1 לשנת 1996 של תכנת מפורטת מס' 2270 – אושרה ביום 8.1.97. התכנית הינה בסמכות ועדה מקומית. מטרת התכנית: לאפשר מימוש הבנייה ביחידות תכנון זמינות בתחום התכנית, ע"י שינוי פרישת חלק מייעודי הקרקע ללא שינוי בשטח הכולל המותר לבנייה לפי תכנית 2270.

תכנית 2746ג'

4. תכנית 2746ג' הינה שינוי מס' 1 של תכנית מפורטת מס' 2746, ושינוי מס'1 לשנת 2002 של תכנית מפורטת מס' 2270.

לתכנית, שהינה בסמכות ועדה מקומית, שתי מטרות עיקריות. הראשונה – מימוש בנייה ביחידות תכנון זמינות בתחום התכנית על ידי שינוי חלוקת שטחי הבנייה המותרים בתכנית 2746 מבלי לשנות את סך כל שטחי הבנייה המותרים בתכנית הראשית ומבלי להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה בכל ייעוד קרקע ביותר מ- 50% {ס' 62א' (א)(6) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן חוק התכנון והבניה או החוק)}.

השנייה – העתקת חמישה מבנים שנועדו להריסה על פי תכנית 2270 מתחום זכות הדרך של רח' קפלן לתחום המיועד לשטח ציבורי פתוח (להלן - שצ"פ) אשר נמצא בסמוך, וקביעת הוראות והנחיות לבניית המבנים במקומם החדש, זאת ללא תוספת שטחי בניה על אלה שנקבעו בתכנית הראשית.

הודעה על הפקדת התכנית התפרסמה בעיתונות ובילקוט הפרסומים בחודשים אוגוסט וספטמבר 2002, לאחר שהתקבלה בועדה המחוזית החלטה להפקיד את תכנית 3000.

הועדה המקומית דנה בהתנגדות העותרת לתכנית 2746ג' (על אף שהוגשה לאחר המועד שנקבע להגשת התנגדויות וללא תצהיר), והחליטה לאשר את התכנית בכפוף לשינויים שקבעה בהחלטתה.

העותרת עררה על החלטה זו בפני ועדת הערר המחוזית.

5. ועדת הערר המחוזית קבעה כי סך כל שטחי הבנייה בתכנית 2746ג' נשארים כשהיו. השטח הכולל המותר לבניה בכל יעוד קרקע לא גדל ביותר מ – 50%. לפיכך התכנית מצויה בסמכות הועדה המקומית, לפי ס' 62א'(א)(6) לחוק התכנון והבניה.

לעניין העתקת המבנים קבעה הועדה, כי התכנית החדשה מיטיבה עם המבנים המיועדים לשימור באופן שחמישה מבנים הנמצאים ברחוב קפלן, שהרחבתו אושרה עוד בתכנית 2270, אשר נועדו להריסה על פי תכנית זו, יועתקו אל תחום השצ"פ.

הועדה קבעה כי אין מניעה כי תכנית העתקת המבנים תאושר כתכנית בינוי ושינוי אדריכלי שהינה בסמכות הועדה המקומית. עוד נקבע כי יש להבטיח שימור המבנים בהעתקתם במצבם הנוכחי ללא הריסתם וכי ההעתקה תיעשה בטרם יורחב חלק זה של רחוב קפלן.

ועדת הערר מוסיפה ומציינת כי בעת סיורה במקום התרשמה, שהעתקת המבנים למסגרת השצ"פ

תאפשר שימורם לתועלת הציבור באופן שיאפשר חוויה חזותית והיסטורית לא פחות ממיקומם הנוכחי – "שם עוברים על פניהם מבלי שמופנית תשומת הלב להיותם שם".

בסיכום פסקה הועדה, כי הועדה המקומית היתה מוסמכת לאשר את התכנית כמגשרת בין תכנית 2746 המאושרת לבין תכנית 3000 המופקדת.

6. העותרת ביקשה רשות לערור על החלטת הערר בפני הועדה המחוזית, לפי סעיף 111ׁ(א) לחוק התכנון והבניה, והרשות ניתנה על ידי יו"ר ועדת הערר המחוזית.

העותרת טענה בפני הועדה המחוזית (ועדת משנה לעררים) כי תכנית 2746ג' אינה בסמכות ועדה מקומית; כי היא מהווה תכנון נקודתי פסול של חלק ממתחם תכנוני לגביו תלויה ועומדת התכנית המופקדת מס' 3000, שחלה על המתחם בכללותו; וכי הרחבת רח' קפלן והעתקת המבנים לשימור אינה ראויה תכנונית.

במועד דיוניה של הועדה המחוזית בערר, השלימה הועדה המחוזית את שמיעת ההתנגדויות לתכנית 3000. על כן החליטה, כהגדרתה, "לחבוש שני כובעיה כאחד" ולקבל במועד אחד שתי החלטות – אחת בערר הנדון והשניה בהתנגדויות לתכנית 3000.

בכל שאמור בתכנית 2746ג', קבעה הועדה המחוזית, בישיבתה מיום 31.5.04, כי התכנית הינה בסמכות ועדה מקומית, כפי שקבעה ועדת הערר המחוזית.

עוד נקבע כי קבלת ההחלטות המקבילה בשתי התכניות מונעת חשש של תכנון נקודתי ו"עקיפה" של תכנית 3000. במקרים מסויימים, ניתן לקדם תכנון נקודתי במקביל לתכנון הכולל, כאשר נודעת לו חשיבות ציבורית וכאשר אין סתירה ביניהם.

הועדה דחתה את הטענות כנגד הרחבת רח' קפלן והעתקת המבנים, וסמכה ידיה בעניין זה על החלטת ועדת הערר המחוזית.

בסיכומם של דברים נדחה הערר, על כל חלקיו.

התכנית אושרה אפוא ופורסמה למתן תוקף בחודש יולי 2004.

תכנית 3000

7. תכנית תא/3000, שינוי מספר 3 לשנת 2002 של תכנית מפורטת 2746ג', הנה תכנית בסמכות ועדה מחוזית.

התכנית חלה על מתחם דרום הקריה ומייעדת אותו לבנייה למגורים, מסחר, משרדים, פארק מלונאות ואזור בילוי.

מטרות התכנית הן:

-הגדלת זכויות הבנייה בשטח, המיועד להוות מוקד עירוני ומטרופוליני, הכולל אזור משרדים, מסחר, מגורים מלונאות, מבני תרבות ומתקן הנדסי.

זכויות הבנייה מוגדלות מ-287,000 מ"ר שטחים עיקריים בתכנית הראשית ל – 498,000 מ"ר. מתוכן 363,740 למשרדים, 24,400 למסחר, 9,400 מ"ר לשימושים ציבוריים, 60,460 למגורים (כ-650 יחידות דיור) 40,000 מ"ר למלונאות ו- 5,100 מ"ר למתקן הנדסי.

-הגדלת שטח הפארק המרכזי לשטח ציבורי פתוח בהיקף של 39 דונם בתחום התכנית אשר יכלול, בין היתר, עצים ומבנים לשימור.

-הוספת מבנים לשימור ולשימור משולב בבניה החדשה (37 מבנים במקום 11 בתכנית המאושרת). 12 מבנים מיועדים לצרכי ציבור והיתר לשימושים מסחריים.

-שילוב אזור התכנון במערך העירוני ע"י תיקון תוואי דרכים קיימות, התווית דרכים נוספות ופיתוח צירים לתנועת הולכי רגל.

-קביעת כללים לבינוי ועיצוב אדריכלי לכלל השטח המתוכנן.

במסגרת מסמכי התכנית הוכנו חוות דעת בהיבטים רלבנטיים שונים:

  • חוות דעת סביבתית שבחנה היבטים סביבתיים ובהם זיהום אוויר ורעש וכן השפעות מיקרו-אקלימיות של הצללה.
  • הוכן "תיק תיעוד" על ידי אדריכל גיורא סולר, הכולל את היסטוריית המקום, ומאפייני התכנון והבנייה של המתחם.
  • סקר עצים לשימור ממפה את כל העצים בתחום הפרוייקט: מצבם הבריאותי, עמידתם בתנאי הצללה וכושר העתקתם.
  • תכנון התנועה התבסס על תחזיות תנועה שהוכנו על ידי המכון הישראלי לתכנון ומחקר תחבורה.

8. הודעה בדבר הפקדת התכנית פורסמה ביום 31.7.03.

ביום 19.9.03 הגישה העותרת את התנגדותה לתכנית.

ההתנגדות נדונה (על ידי ועדת משנה ב' להתנגדויות) ביום 31.5.04.

מרבית השגותיה של העותרת נדחו וחלקן התקבלו, בהחלטת ועדת המשנה שניתנה ביום 6.6.04.

ביום 29.6.04 הגישה העותרת ליו"ר הועדה המחוזית בקשת רשות ערר בפני המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

ביום 18.7.04 החליט יו"ר הועדה המחוזית לדחות את בקשת רשות הערעור.

התכנית טרם פורסמה למתן תוקף. הועדה המחוזית עומדת לקיים דיון פנימי חוזר עם גורמי נת"ע ומשרד התחבורה, בהתייחס להיבטים תחבורתיים של התכנית.

העתירה מעלה השגות, במישורים שונים, כנגד התכנית.

טענות הצדדים

9. כנקודת מוצא לטענותיה, מדגישה העותרת את חשיבותו ההיסטורית של מתחם דרום הקריה, עליו ניצבה המושבה הטמפלרית "שרונה". מושבה זו הוקמה בשנת 1871 והינה המתחם הבנוי הראשון בשטחה של העיר תל-אביב, 16 שנה לפני ייסוד שכונת נווה צדק. הטמפלרים הביאו עמם מגרמניה שיטות תכנון מתקדמות וטכנולוגיה חדשה, ופיתחו ארכיטקטורה ייחודית. שרונה, כיישוב הראשון שתוכנן בארץ כללה בתים, מבני ציבור, מבני משק ומספר רב של צמחים ועצים ייחודיים.

עקב העיסוק בחקלאות, הוקמו יקב, בית בד ואף באר מודרנית. המושבה היוותה מקור השראה וידע להתיישבות היהודית.

חשיבותה ההיסטורית של שרונה באה לביטוי נוסף גם בגלגוליה המאוחרים יותר הן בתקופת המנדט והן בתקופת הקמת מדינת ישראל, קריית הממשלה וצבא הגנה לישראל.

על אף גלגוליו השונים של המתחם, שרדו מרבית מבני המושבה המקורית, מרבית המבנים המנדטוריים ומרבית הצמחייה.

לטענת העותרת, התכנית הינה בבחינת "מכת מוות" לשרונה ולכל השרידים הארכיטקטוניים החשובים שנשארו. התכנית אינה מציעה פתרונות הולמים לשימור המבנים, האתרים והצמחייה ההיסטוריים.

העותרת, מצידה, הציגה חלופה תכנונית המאפשרת שימור המבנים ההיסטוריים האתרים והצמחייה, מבלי לפגוע בהיקף הבנייה הנדרש. הצעתה של העותרת נדחתה על ידי הועדה המחוזית.

להלן עיקרי טיעוניה של העותרת נגד הליקויים הקיימים – לטעמה – בתכנית, בין בהליכים שהביאו לקבלתה, ובין בחוסר הסבירות של הפתרונות אותם היא מציעה במישורים השונים.

10. אשר להיבט השימור- העותרת סבורה כי לאחר שכבר נהרסו רבים מהמבנים המקוריים של שרונה, תביא התכנית להריסה נוספת של מבנים. בנפרד מכך - 4 מבנים חשובים המצויים ברח' ארניה, מיועדים על פי התכנית להפוך לפסאדה עליה מורכבים מגדלים רבי קומות – דרך שאינה ראויה לשימור. עוד נטען כי המבנים המיועדים לשימור מרח' קפלן מיועדים להזזה והעתקה וקיים חשש כי לא ישרדו אותה. פירוק רחוב שלם, אין לו תקדים בתרבות השימור במדינות העולם המערבי. הריסת מבנים היסטוריים חשובים ברח' דוד אלעזר אינה מתיישבת אף היא עם מדיניות שימור ראויה.

יש לראות במתחם פוטנציאל לפארק אורבני, שישקף אוסף של כ-50 מבנים היוצרים מרקם של 4 רחובות, המהווים פרק נכבד בהיסטוריה ההתיישבותית והאדריכלית של תל- אביב בפרט ושל מדינת ישראל בכלל. בהעדר סקרי תיעוד ותיקי מחקר מתאימים, לא עמדה בפני הועדות תשתית עובדתית ותכנונית הולמת שתאפשר קבלת החלטה ראויה.

בהיבט אחר נטען כי תועלת התכנון המוצע אינה שקולה מול העלות הכלכלית הנדרשת הן לצורך העתקת מבנים, והן לצורך הרחבה וסלילה של רח' קפלן מחדש, הנאמדת בעשרות מיליוני דולרים. אל מול אלה, עלות החלופה המוצעת על ידי העותרת – הכוללת חפירת מנהרה – עומדת על כ-12 מיליוני דולר בלבד, כאשר חלקו של סכום זה יוצא ממילא לצורך חפירת תוואי הרכבת הקלה התחתית המיועדת לעבור ברחוב קפלן, ולצורך חפירת הרמפות המובילות למתחם.

בהיבט איכות הסביבה נטען כי הוועדה המחוזית התעלמה מדרישת העותרת לעריכת תסקיר השפעה על הסביבה, על אף ההשפעה הניכרת שתהיה לתכנית בשל מהותה, היקפה והגדלת היקפי התנועה וצפיפותה.

בהיבט של תנועה ותחבורה נטען, כי התכנית לא מספקת התייחסות ראויה לבעיות התחבורתיות הקשות שנוצרו. הכנסת נתיב תחבורה רב נתיבי ורמפות גישה ברוחב של 40 מ' ללב העיר חסרת הגיון תחבורתי ומנוגדת לגישה המקובלת כיום לתנועה – עידוד תחבורה ציבורית, סגירת מרכזי ערים לרכב פרטי והפחתת תקני חניה. פיצול הכניסה ל-2 רמפות מרח' קפלן יגרום – מלבד הרס המבנים – לסיכונים תעבורתיים, כפי שהוצג ע"י נציג משרד התחבורה במעמד הדיון בהתנגדויות לתכנית. הרחבת הכביש לא תפתור את עומסי התנועה, אלא, תרחיב את עומס התנועה שיתקבע בצוואר בקבוק לכוון רח' אבן גבירול.

קביעת תקן חניה מלא ואישור התכנית במתכונתה זו מנוגדת למדיניות משרד התחבורה, לצמצם מקומות חניה במרכזי הערים על מנת להרחיק מהם את עומסי התנועה.

הצעת העותרת למינהור רח' קפלן, הינה ראויה והגיונית הן מבחינה כלכלית, והן מבחינת זרימת התנועה, וניצולת תחבורה ציבורית, לרבות הרכבת הקלה המתוכננת.

בנפרד מן ההיבט התכנוני טוענת העותרת לפסלות אישור התכנית בשל חילופים שנערכו בקרב חברי הועדה בעת אישור התכנית. בדיון לשמיעת ההתנגדויות בועדת המשנה, ביום 23.2.04, נכחה גב' יעל גרמן ראש עיריית הרצליה. בעת מתן ההחלטה עצמה, ביום 22.4.04, לא נכחה גב' גרמן ובמקומה ישב מר צבי בר, ראש עיריית רמת גן. כך, מי שהחליט בהתנגדות הוא לא האדם אשר שמע אותה.

במישור אחר טוענת העותרת כי יו"ר הועדה המחוזית טעה בסירובו ליתן לה רשות לערער בפני המועצה הארצית לתכנון ולבניה. לתכנית השלכות רחבות מאוד, אשר מעוררת שאלות עקרוניות. מדובר במיזם כלכלי ענק, באחד ממרכזי ההיסטוריה ההתיישבותית בעיר תל-אביב ובארץ בכלל, בו ממוקמים מהחשובים במוסדות התרבות בארץ כולה ושכיות חמדה ארכיטקטוניות. השלכותיה של התכנית על אופי האזור, שימור המבנים, התחבורה, הצפיפות באזור, מטרדי הרעש והתחבורה איכות האוויר והסביבה, מחייבים בחינתה של התכנית על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבניה.

11. המשיבים 1 – 3 (להלן – המשיבים) מדגישים, מצידם, את הבחינה היסודית שנערכה במהלך הכנת התכנית, ובמסגרת הליכי התכנון, בכל ההיבטים הרלבנטיים לתכנית. יזם התכנית הינו מינהל מקרקעי ישראל שגייס קשת רחבה של יועצים ומומחים. כך, הוכנו חוות דעת מקיפות, בהיבטים שונים, אשר הוזכרו לעיל. הסקרים חוות הדעת והתיעוד הנזכרים מהווים חלק בלתי נפרד מהתכנית ופתוחים לעיון הציבור.

הועדה המחוזית בחנה ביסודיות את כל טענות העותר והתייחסה אליהן אחת לאחת, והלכה פסוקה היא כי אין יסוד להתערב בשיקול דעתה התכנוני, בהעדר עילה לכך.

המשיבים מבהירים כי בעוד שלפי התכנון הקודם יועדו 11 מבנים לשימור, התכנון המוצע הגדיל את מספר המבנים לשימור ל – 37 מבנים, מתוך הכרה בחשיבות שימור המבנים ההיסטוריים המצויים בתחום התכנית. עם זאת אין זה סביר לשמר את כל המבנים ההיסטוריים. בחירת המבנים לשימור "נעשתה, על בסיס תפישת השימור הכוללת, האיכות האדריכלית של המבנים והצורך בפיתוח אינטנסיבי בחטיבת הקרקע המהווה את עתודת הפיתוח הקרקעי המשמעותית ביותר בתל-אביב". בנוסף קיים סקר שימור, שנערך על ידי אדריכל סולר, ונקבע כי לכל מבנה המיועד לשימור יוכן תיק שימור היסטורי לפני ביצוע פעולה בו וכתנאי בסיסי למתן היתרי בנייה למבנים לשימור.

אפיו של האזור נשמר, תוך איזון בין חשיבות שימור מבנים היסטוריים מחד לפיתוח האזור והתאמתו למדיניות התכנונית הכוללת במרכז תל-אביב מאידך. התכנית יוצרת מרקם ייחודי הכולל פיתוח אינטנסיבי של מבנים מודרניים וגבוהים לצד מבנים ייחודיים שנבחרו לשימור. אלה האחרונים מרוכזים בפארק המצוי במרכז המתחם ומהווה את ליבו.

המשיבים מבהירים כי הרחבת רחוב קפלן מעוגנת סטטוטורית בתכנית 2270. מסקנתם היא כי הרחבת רח' קפלן מחוייבת המציאות, נוכח בעיות התנועה הקשות הקיימות כיום והמגמה של הגדלת נפח התנועה בעתיד.

להתנגדות העותרת המתייחסת למבנים ברח' ארניה, ניתן מענה חלקי על ידי קביעה כי המבנים ברח' זה המיועדים "לשימור משולב" ינותקו בשלוש פיאות, עם העדפה לניתוק מוחלט בין המבנים לשימור לבנייה החדשה. מתקני הבאר ברחוב זה ישומרו ויתאפשר שילובה בבנייה החדשה או העתקתה למיקום אחר בפארק.

המשיבים מציינים בנוסף כי הוכן סקר עצים לשימור, כמו גם חוות דעת סביבתית. בחוות הדעת המלצות שעוגנו במסמכי התוכנית בהיבטים שונים: נושאים אקוסטיים, הפחתת מטרדי רוח, טיפול במזהמי אוויר, הנמכת מבני מגורים והשפעת ההצללה על שימור העצים. בנושאי איכות הסביבה קובעת התכנית הסדרה של פינוי אשפה, החדרה וחלחול של מי גשמים, השקיית שטחים ציבוריים ומערכת דרכים תת קרקעית.

המשיבים שוללים, תוך כדי התייחסות מפורטת, את טענות העותרת בנושאי תחבורה ותנועה, ואת החלופה אותה היא מציעה. הם מבהירים כי ההחלטה ניתנה לאחר התייעצות וקבלת חוות דעת עם מומחה תנועה בצירוף תחזיות תנועה שהוכנו על ידי המכון הישראלי לתכנון מחקר ותחבורה ולאחר בחינת החלופה שהוצגה על ידי העותרת.

הם מוסיפים ומפנים להלכה הפסוקה לפיה בית המשפט לא ימיר שיקול דעתו בשיקול דעתם של מוסדות התכנון, אלא במקרים של העדר סבירות קיצונית.

בהתייחס לפגם בהליך, נטען כי מספר חברי ועדת המשנה שקיבלו החלטה בהתנגדויות לתכנית היה גדול יותר מן המניין החוקי המינימלי וכי ההחלטה התקבלה פה אחד. מטעם זה, אף אם ראש העיר הרצליה היתה נוכחת ומצביעה נגד התכנית, לא היה בכך כדי לשנות את תוצאת ההחלטה. בנסיבות אלה, אף אם נפל פגם טכני בהחלפת נציג הרשויות המקומיות, אין בו כדי להביא לפסלות ההחלטה.

המשיבים טוענים כי לא היה מקום למתן רשות ערר בפני המועצה הארצית. אין מקום להפוך את המועצה הארצית לערכאת ערר על מכלול רחב של נושאים שנדונו על ידי הועדות המחוזיות, שכן בכך יימנע ממנה למלא את תפקידה כמוסד הקובע את מדיניות התכנון הארצית.

על פי המבחנים שהתווה בית המשפט העליון בפסיקתו לא היה מקום ליתן רשות ערר. הגם שמדובר בתכנית רבת היקף, אין בה כדי ליצור השלכות רוחב ואין לה חשיבות ציבורית כלל ארצית.

אינטרס השימור לו טוענת העותרת בא לביטוי הולם על ידי שימור 37 מבנים לעומת 11 מבנים שזכו להגנה על פי התכנון הקודם. העותרת אף קיבלה רשות לערור על תכנית 2746ג', שם עלו חלק ניכר של הטענות דכאן. אין מקום לכך שערכאה תכנונית חמישית תדון בטענות העותרת.

12. הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (להלן – הועדה המקומית), מציינת כי עירית תל-אביב – יפו "רואה את השימור כמטרה נעלה ומשקיעה מאמצים ומשאבים רבים לקידומו. מאמצים אלה הביאו לכך כי העיר תל-אביב- יפו – העיר הלבנה הוכרזה כמורשת תרבות עולמית ע"י אונסקו". הועדה מבהירה כי מתוך הכרה בחשיבות מתחם "שרונה" הורחב תחום השימור במסגרת המתחם עד כדי 37 מבנים, לעומת 11 לפי התכנון הקודם. בהתחשב בעלויות הגבוהות של הבנייה והשימור, והצורך בפיתוח אינטנסיבי בחטיבת הקרקע המהווה את "עתודת הפיתוח הקרקעי המשמעותית ביותר בעיר תל- אביב" לא ניתן לשמר את כל המבנים.

הועדה המקומית מצטרפת,ככלל, לטענות המשיבים.

בנפרד מכך, מייחדת הועדה חלק ניכר מטיעוניה לתכנית 2746ג'. הועדה מדגישה כי חמשת המבנים שתכנית זו מאפשרת העתקתם הינם מבנים המיועדים להריסה בתכנית התקפה 2270, כך שתכנית 2746ג' שיפרה את מצבם, מתוך מגמה לאפשר שימורם.

מכח תכנית 2746ג' הוצאו 4 היתרי בניה להעתקת ארבעה מהבניינים האמורים.

הרשות לפיתוח כלכלי ת"א – יפו בע"מ (להלן הרשות לפיתוח כלכלי) פרסמה מכרז להעתקת בניינים אלה.

לאחר פרסום התכנית למתן תוקף, ניתן ביום 18.8.04 (לפני הגשת העתירה) "צו התחלת עבודה" לבניינים שלגביהם הוצאו ההיתרים. חב' סולל בונה (שזכתה במכרז) החלה בתכנון הפרוייקט ובהתארגנות לתחילת עבודה, לרבות חתימה על הסכם בינלאומי עם חברה הולנדית, המשמשת קבלן משנה להעתקות. העבודות צפויות להתחיל במועד קרוב.

הועדה המקומית מדגישה כי אין כל עילה לעיכוב העבודות על פי התכנון המאושר.

דיון

תכנית 3000

13. הנושא הראשון הראוי לדיון הינו הדרישה לבטל את החלטת המשיב 2 שדחתה את בקשת העותרת ליתן לה רשות לערור בפני המועצה הארצית (ועדת המשנה לעררים).

אם יימצא כי דרישה זו של העותרת בדין יסודה, יתייתר המשך הדיון בחלקיה האחרים של העתירה, שכן בית המשפט לא נזקק לביקורת שיפוטית על החלטות שניתנות על ידי מוסדות התכנון, כל עוד לא הסתיימו הליכי התכנון.

השווה: בג"צ 478/85 אבולעפיה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד מ(2) 294, 296- 297. עת"מ (תל-אביב-יפו) 1013/01 רפאל ברוכשטיין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, תק-מח 2001(1) 49134. עת"מ (תל-אביב-יפו) 1451/02 רובינשטיין ואח' נ' הועדה המחוזית, תק-מח 2002(3) 12697.

אם יוחלט על מתן רשות ערר, תוכל המועצה הארצית לקיים דיון במכלול הנושאים המועלים בעתירה, הן התכנוניים והן האחרים (הפגם הנטען בהרכב הוועדה המחוזית).

להיקף סמכותה של ועדת המשנה לעררים השווה: רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. ייזום והשקעות, פ"ד נד(4) 481, 494.

14. סעיף 110 לחוק התכנון והבניה יוצר מנגנון ערר פנים-מינהלי על החלטות הועדה המחוזית. הסעיף קובע כך:

"(א) על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה:

(1) בזכות -

(א) שלושה חברי הועדה המחוזית כאחד;

(ב) ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר;

(2) ברשות יושב ראש הועדה המחוזית -

(א) מגיש התכנית;

(ב) מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה;

(ג) מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב).

(ב) בקשת רשות לערור תוגש ליושב ראש הועדה המחוזית, תוך חמישה עשר ימים מיום שהומצאה לעורר החלטת הועדה המחוזית והוא ייתן החלטתו בתוך חמישה עשר ימים ...".

בענייננו, העותרת היא מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה, ועל כן נדרשה הגשת בקשת רשות לערור, וזו אכן הוגשה ליו"ר הועדה המחוזית.

המסגרת הכללית להפעלת שיקול דעת יו"ר הועדה המחוזית הותוותה לאחרונה על ידי בית המשפט העליון (כב' השופט אור), בזו הלשון:

"כשלעצמי, מסופקני אם ניתן, או רצוי, לעצב כבר עתה קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יו"ר הוועדה המחוזית להפעיל את הסמכות המוקנית לו בסעיף 110 לחוק. קביעת אמות מידה נוקשות בעניין זה, כבר בשלב זה, אמנם תשרת את התכלית של הדרכת יו"ר הוועדה המחוזית כיצד להפעיל את סמכותו. עם זאת, הדבר עלול לכבול את ידיו יתר על המידה ולאלצו "לשבץ", לעיתים באופן טכני, כל מקרה הבא בפניו לאורן של אמות מידה אלה. דומני, שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית, מבלי למצות ומבלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה, הן של יו"ר הוועדות המחוזיות והן של בתי המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהן מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית וניתן יהיה להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין ביתר קלות. מובן שעל יו"ר הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר לבקשה שבפניו או לדחותה." (ההדגשה אינה במקור).

עע"ם 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פ"ד נז(2)882 , 892.

15. בענייננו, נימק יו"ר הועדה המחוזית את סירובו להיעתר לבקשת העותרת, במכתבו מיום 18.7.04, בזו הלשון:

"הטענות המועלות בבקשה....שמעו בהרחבה רבה לפני ועדת המשנה להתנגדויות ואף זכו להתייחסות מפורטת ומנומקת בהחלטת הועדה.

מעבר לכך, לא מצאתי כי הטענות המועלות בבקשה שבנדון מגלות נושא בעל השלכות רוחב מעבר לעניין המקומי שבהן. כך גם איני סבור כי מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית מיוחדת המצדיק מתן רשות ערר ולו מהטעם שהאינטרס הציבורי עליו הנכם אמונים זכה, דווקא בתכנית זו, למענה מלא וממצה בכך שחלק גדול מהמבנים במתחם יזכו לשימור וזאת חרף העובדה שאין תמימות דעים לגבי הצורך בשימורם.

כאמור בהחלטת הועדה המחוזית, התכנית שבנדון מאזנת בין האינטרסים הציבוריים השונים וכאמור בפתח הדברים לא מצאתי מקום ליתן רשות ערר למועצה הארצית".

לטעמי, שקילת מכלול הנתונים והטענות שהוצגו על ידי בעלי הדין, על רקע אמות המידה שנקבעו בעע"מ 3663/02, מובילה למסקנה כי העניין חשוב במידה המצדיקה מעורבותה של המועצה הארצית ולכן היה מקום להיעתר לבקשת העותרת להעניק לה רשות להגיש ערר כמבוקש.

16. אינטרס הציבור מחייב מתן משקל ראוי לשיקול של שימור מבנים היסטוריים. עמד על כך בית המשפט העליון (מפי כב' השופט טירקל), בזו הלשון:

"בשנים האחרונות גדלה והולכת המודעות לחשיבות השימור של מבנים בעלי ערך היסטורי, תרבותי וארכיטקטוני. מתוך ראיה זאת, אף נחקקה בשנת תשנ"א התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 העוסקת בנושא של שימור אתרים (ה"ח 2045 (תשנ"א) 174). שימורם של מבנים מיטיב עם הציבור בתחומים רבים ומגוונים, כמו עידוד תחושות של סולידריות ושל יציבות בקהילה, הוא תורם לעיצוב הזהות והאישיות של אנשים ומקדם ערכים של יופי ואסתטיקה (ד' לוינסון-זמיר "היבטים חלוקתיים של שימור מבנים, דיני הפיצויים הראויים ו"זכויות בנייה עבירות" משפטים לא(11 (1, והמקורות שם). אין להתעלם גם מאלה בהכרעה בנושא של שימור אתרים."

ע"א 8366/99 גדעון עפרת נ' שר הפנים, פ"ד נו(1) 155 , 166.

המשיבים כולם (והועדה המקומית בפרט), אינם כופרים בחשיבותו של אינטרס זה. כפי שראינו, נעשתה בחינה יסודית של הנושא, לרבות סקר שימור מקיף, וכפועל יוצא התכנון המוצע אף הגדיל את מספר המבנים המיועדים לשימור ל - 37 מבנים. עדיין קיימת מחלוקת קוטבית בין העותרת לבין המשיבים בהתייחס לאיזון הראוי בין חשיבות השימור מחד לבין הצורך בפיתוח אינטנסיבי של המתחם מאידך. לטעמה של העותרת לא ניתן משקל מתאים לשיקול השימור, וניתן היה להגיע לתוצאה ראויה אחרת מבלי לפגוע באינטרס של פיתוח האזור.

כל אחד מהשיקולים האמורים הוא רב חשיבות ומשקל.

בהיבט השימור, האינטרס המוגן הינו בעל משקל מיוחד. אין מדובר בנושא שלו היבט מקומי רגיל, כי אם בנושא חריג הן מבחינת מהות המתחם בו מדובר והן מבחינת היקפו.

למתחם ערך תרבותי והיסטורי, החל ממועד יסודו בשנת 1871 כמתחם הבנוי הראשון בשטחה של העיר תל-אביב, דרך גלגוליו המאוחרים יותר, וכלה בתקופת שלאחר הקמת המדינה.

בעניין זה אין אנו חיים מפיה של העותרת בלבד. עיון בתיק התיעוד שהינו – כאמור – חלק ממסמכי התכנית, ותכנו מצביע על כך שהושקעו בהכנתו עבודה ומחשבה רבה, מלמד על כך כי "לשרונה בשלביה הראשונים (בעיקר במאה ה-19) יש ערך תרבותי בקנה מידה ארצי, בהיותה דוגמא ראשונה בארץ לישוב כפרי מתוכנן ומשופע בעצים וגינות נוי." (סעיף 8.4.2).

גם לאינטרס של פיתוח האזור נודעת חשיבות בולטת. הן המשיבים והן הועדה המקומית הדגישו בתשובותיהם כי המתחם הינו עתודת הקרקע המהווה את עתודת הפיתוח הקרקעי המשמעותית ביותר בתל –אביב, וקיים צורך בפיתוח אינטנסיבי של האזור. ואכן הבינוי המוצע הינו בהיקף ניכר – 498,000 מ"ר שטחים עיקריים (שיעור כפול מזה שאושר בתכנית הקודמת).

כאמור, המשיבים רואים במתכונתה הנוכחית של התכנית משום איזון ראוי בין השיקולים המתמודדים.

בהתחשב במהות האינטרסים המתמודדים ומשקלם, מקובל גם עלי כי לא ניתן להעדיף באופן מוחלט שיקול אחד על פני שיקול אחר וכי האיזון ביניהם צריך שייקבע כפועל יוצא של הפעלת שיקול הדעת של מוסדות התכנון.

בצד האמור, בהתחשב בעצמתם החריגה של האינטרסים המתמודדים והרגישות המיוחדת הנודעת להם, מוצא אני כי בפנינו אותן נסיבות מיוחדות בהן חשיבות העניין מצביעה על הצורך בבחינת האיזון, במסגרת ביקורת פנים מינהלית נוספת, גם בפני המועצה הארצית.

17. ב"כ המשיבים עמד בטיעונו על כך שהתכנית מיטיבה את מצבם של המבנים המיועדים לשימור לעומת התכנון הקודם, וציין כי היקף הבנייה לכשעצמו אינו מהווה עילה למתן רשות ערר. הוא אף הדגיש היבטים נוספים שלא הוזכרו בהחלטת יו"ר הועדה המחוזית. ביניהם המשאבים הרבים שהושקעו בהכנת התכנית, והיבטים התקציביים שהם פועל יוצא של העיכוב שייגרם אם תינתן רשות ערר. כפועל יוצא, מסקנתו היא כי כאשר לא נמצא כינפל פגם בשיקולי הועדה המחוזית, אין מקום למתן רשות הערעור.

אינני סבור כי קיומו של פגם בהחלטת הועדה המחוזית, הינה תנאי מוקדם למתן רשות לערור. דרישה כזו אינה נכללת בין אמות המידה שהותוו בעע"מ 3663/02, ואף אינה מתחייבת מן התכלית החקיקתית העומדת בבסיס מתן רשות הערר למועצה הארצית, עליה עמד כב' השופט אור. ס' 110 לחוק התכנון והבנייה הינו חלק ממגמה כללית רחבה יותר בחוק ליצור גופי ערר, המהווים חלק מהמנגנון המנהלי, שתכליתם לקיים ביקורת פנימית על מעשי הרשות המנהלית. ביקורת זו נעשית על ידי גורמים מקצועיים המבקרים את ההחלטה לגופה, להבדיל מן הביקורת השיפוטית המגבילה את עצמה לחוקיות ההחלטה ואינה נכנסת לגופם של השיקולים המקצועיים שעמדו ביסוד ההחלטה.

השוו: דברי כב' השופט לוי בע"א 6365/00 בר אור נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון, פ"ד נו(4) 38, 44-47.

על מנת למנוע שימוש בלתי מבוקר במנגנון עלול להביא ל"הצפת" המועצה הארצית בעררים נקבעו בסעיף 110 לחוק מנגנונים שתכליתם לסנן את היקף העררים. בהקשר בו עסקינן, רשות לערור שנותן יו"ר הועדה המחוזית, אמת המידה העקרונית שנקבעה בהלכה הפסוקה נגזרת מ"חשיבות" התכנית. כאשר העניין הינו "חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה" מורם המחסום הדיוני, על מנת לאפשר קיומה של ביקורת מקצועית אפקטיבית במלוא היקפה (להבדיל מן ההיקף המצומצם של הביקורת השיפוטית).

במקרה שעומד באמת המידה שנקבעה, ישנה הצדקה כי שיקול הדעת התכנוני של הועדה המחוזית, יהיה נתון לביקורת מנהלית פנימית ומקצועית של מוסד התכנון העומד בראש ההירארכיה, גם בלא שיהיה צורך לקבוע – כתנאי מוקדם – כי נפל פגם בהליך התכנון.

זהו המצב שבפנינו. בהתחשב בעצמתם החריגה של האינטרסים המתמודדים, השימור מזה וצרכי הפיתוח מזה, ראוי – בהתאם לתכליתו של סעיף 110 לחוק - שהאיזון ביניהם ייבחן גם על ידי המועצה הארצית, בלא שתידרש קביעה כי נפל פגם בהליך התכנון של תכנית 3000.

גם טענת המשיבים כי התכנית מיטיבה את מצבם של המבנים המיועדים לשימור לעומת תכנון קודם, שאינה יכולה להיות שנויה במחלוקת, אינה מייתרת את הצורך בביקורת בהקשר הנזכר. שכן, על אף השיפור היחסי, לא מתייתר הצורך בבחינת הטענה כי במסגרת התכנון הכולל של המתחם ניתן להתוות איזון ראוי יותר מזה המוצע בתכנית.

18. המשאבים שהשקיעה המדינה בתכנון, בביצוע פרוייקטים תחבורתיים ובפינוי המתחם והתקבולים הצפויים משיווק הקרקע, כנטען על ידי המשיבים, אינם יכולים לשנות את התמונה.

הדיון בפני המועצה הארצית אינו מכוון למניעת פיתוחו של המתחם, כי אם לבחינת שיקול דעתה של הועדה המחוזית. תהא תוצאת הדיון בערר אשר תהא, הפעולות שנעשו עד כה חיוניות להשלמת הליכי התכנון ולפיתוח המתחם בהמשך לכך. ממילא המשאבים שהוצאו אינם יורדים לטמיון.

גם התקבולים הצפויים מן התכנית (כ- 868 מליון ₪ ללא תקבולי הוצאות פיתוח לפי אמדן המשיבים) אינם יכולים להוות שיקול שימנע מתן רשות לערור. אכן, מטבע הדברים לתכנית מרכזית ורבת היקף, השלכות כלכליות בהתאם. במקרה דנן, בשל כך שמינהל מקרקעי ישראל הינו הבעלים של מרבית הקרקע בתחום התכנית, התקבולים משיווק הקרקע צפויים להגיע לאוצר המדינה. במקרה אחר, התקבולים מגיעים לבעלים פרטיים של הקרקע. אין לקבל טענה כי על מנת להבטיח זרימה מהירה של תקבולים לבעלי הקרקע יימנע דיון בפני המועצה הארצית, מקום בו על פי אמות המידה שנקבעו על ידי בית המשפט העליון יש מקום לדיון שכזה.

בצד האמור אדגיש כי אין אני מתעלם מהחשיבות הנודעת להשלמה מהירה ויעילה של הליך התכנון.

מתן רשות לערור, אין משמעה בהכרח התמשכות מפליגה של ההליך. בשלב הנוכחי הדיון בהיבטים תחבורתיים שונים מצוי עדיין בפני הועדה המחוזית, והתכנית ממילא טרם ערוכה לפרסום למתן תוקף.

אין כל מניעה כי הדיון בפני ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית יסתיים במהירות הראויה, במסגרת הזמן הקצרה הקבועה בסעיף 110(ה) לחוק התכנון והבנייה. במידה שכזו, יושלם הליך התכנון, כפי שמחייב אינטרס הציבור, וגם התקבולים הצפויים לאוצר המדינה לא תדחה שעתם.

תכנית 2746ג'

19. בין הסעדים המבוקשים ברישא של העתירה, מתבקש גם ביטולה של החלטת ועדת המשנה לעררים של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, אשר דחתה את ערר העותרת על ההחלטה לאשר את תכנית 2746ג'.

דא עקא שהטענות בעתירה המכוונות להחלטות המשיבות (פרק ח' על פרקי המשנה שלו), אינן מתייחסות במישרין להחלטה האמורה. די בהעדרו של טיעון קונקרטי, לכשעצמו, כדי להביא לדחיית העתירה נגד תכנית זו.

בנפרד מהאמור, ולמען הזהירות, יצויין כי הן בחינת הליך האישור של תכנית 2746ג' והן בחינת החלטת האישור לגופה, אינם מגלים עילה לביטול התכנית.

כפי שראינו, לאחר שהוחלט לאשר את תכנית 2746ג', עמדה לעותרת זכות ערר בפני ועדת הערר המחוזית. הועדה דחתה את הערר, בהחלטה מקיפה ומנומקת, לאחר סיור במקום.

בהמשך נעתרה יו"ר ועדת הערר לבקשת העותרת ונתנה לה רשות לערור בפני הועדה המחוזית. הועדה המחוזית לא הסתפקה בבחינת התכנון הנקודתי. החלטתה בערר התקבלה רק לאחר שהתבהרה גם תמונת התכנון הכולל – תכנית 3000 – כאשר בפניה הונחו מכלול הנתונים הרלבנטיים; לרבות אלה הנדרשים בשאלת שימור המבנים, תיק התיעוד, חוות דעת סביבתיות וחוות דעת אחרות שהוכנו לצורך התכנון הכולל.

ההליך היה אפוא סדור ותקין בכל שלביו, ניתנה לעותרת הזדמנות מלאה להציג את עמדתה, והתשתית העובדתית התכנונית והמקצועית הצריכה לעניין הונחה במלואה בפני הועדה המחוזית.

גם לגוף העניין אין עילה להתערבות בהחלטת הועדה המחוזית. על פי התכנון המאושר שקדם לתכנית, היו חמשת המבנים שעל העתקתם משיגה העותרת מיועדים להריסה לצורך הרחבת רח' קפלן. התכנית מורה על העתקת המבנים במצבם הנוכחי לשצ"פ סמוך, שבו – כפי שקבעה ועדת הערר - שימורם לתועלת הציבור יאפשר חוויה חזותית והיסטורית.

החלטה זו אינה חורגת ממתחם הסבירות ועל פי אמות המידה שנקבעו בהלכה הפסוקה, אין עילה להתערבות בה.

בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון נ' המועצה הארצית,פ"ד מה(3) 678 , 688-689.

בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441 , 469.

בפסק דין זה ניתנת רשות ערר על החלטת הועדה המחוזית בתכנית 3000, אשר – כפי שהוסבר – חלה על מתחם דרום הקריה כולו. כפועל יוצא תוכל העותרת לטעון בפני המועצה הארצית גם נגד הרחבת רחוב קפלן ונגד העתקת חמשת המבנים מאותו רחוב (שהינו אחד מהנושאים השנויים במחלוקת). ברור, עם זאת, כי מתן רשות ערעור לתכנית 3000 מהטעמים שהוסברו, אינו מביא לידי כך שמניה וביה קופצת אי חוקיות על תכנית 2746ג', שהליכי התכנון בה מוצו עד תום ואין עילה להתערב בהם.

יודגש, בצד האמור, כי אישור תכנית 2746ג' אינו בבחינת מעשה בלתי הפיך מבחינת 5 המבנים בהם מדובר. אם תחליט המועצה הארצית כי אין מקום להרחיב את רחוב קפלן ותקבל את טענות העותרת המכוונות להעתקת המבנים, וכפועל יוצא תשונה תכנית 2746ג', ניתן יהיה להציב את המבנים במקומם הנוכחי (גם אם יוחל בינתיים בהעתקתם), שכן – כפי שהוסבר – אלה אינם נהרסים כי אם משומרים במצבם הנוכחי.

20. העתירה עצמה (להבדיל מן הבקשה למתן צו ביניים שהדיון בה התייתר לאחר שהוסכם על דיון בעתירה לגופה), אינה מכילה בקשת סעד שימנע העתקת המבנים עד להחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה בערר (התייחסות בכתב של העותרת לנושא זה מופיעה לראשונה רק בתשובת העותרת לתצהירים של המשיבים בנושאים נקודתיים, שהוגשו לאחר סיום הדיון בעתירה בהתאם להחלטתי מיום 14.10.04).

לכאורה, די בטעם זה, לכשעצמו, כדי לייתר דיון נוסף בנושא זה.

למען הזהירות, ועל מנת שהדברים לא יישארו תלויים בחלל האוויר, נתייחס בתמצית גם לנקודה זו.

ראשית יש לציין כי לאחר שנדחתה העתירה המכוונת לתקפה של תוכנית 2746ג', אין עוד מניעה מביצועה של התכנית. אולם גם בנפרד מהיבט פורמלי זה, האיזון בין השיקולים השונים מוביל למסקנה כי בשלב הנוכחי, אין עילה לאסור על המשיבים להתחיל בביצוע העתקת המבנים.

תכנית 2270, התכנון המתארי התקף שקדם לתוכנית 2746ג' ואושר כאמור בשנת 1992, אישרה את הרחבת רח' קפלן ובמסגרתה סומנו חמשת המבנים הנדונים כמבנים המיועדים להריסה. מאז חלפו 12 שנה, במהלכם הושקע ממון רב לצורך פינוי המבנים המיועדים להעתקה ומבנים אחרים שבתוואי ההרחבה. במשך כל תקופה זו לא ראתה העותרת לעתור כנגד התכנון התקף.

מכח תכנית 2746ג' שקבעה העתקה של חמשת המבנים במקום הריסתם, הוצאו היתרי בנייה להעתקת ארבעה מבנים וניתן, לפני הגשת העתירה, צו התחלת עבודה לחברה שזכתה במכרז. הפסקת ביצוע העבודות בשלב זה, תביא לנזק כלכלי כבד (כמפורט בתצהירו של מנהל פרוייקט ההעתקה ובתצהירה של מתכננת מחוז תל-אביב במינהל מקרקעי ישראל מיום 28.10.04).

בנפרד מכך, מבהירים המשיבים 1 – 3, כי כל עיכוב בביצוע עבודות השימור והרחבת דרך קפלן משמעו גרימת נזק בלתי ניתן להערכה עקב קשיי תחבורה חמורים הנובעים מרוחבו של הכביש ומצבו היום. כידוע מדובר באחת הכניסות המרכזיות לעיר הן בשל הסמיכות הן לנתיבי איילון והן למרכז העיר.

בהתחשב בשיקולים כבדי משקל אלה, ובכך שביצוע העבודות אינו יוצר מצב דברים בלתי הפיך (כמובהר בפסקה 19 לעיל), אין עילה למנוע בשלב הנוכחי את תחילת ביצועה של תכנית 2746ג', בה לא נפל כאמור כל פגם.

21. כללם של דברים: העתירה מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שהחלטת יו"ר הועדה המחוזית מיום 18.7.04, מתבטלת וניתנת לעותרת רשות לערור על תכנית 3000 בפני המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

העתירות האחרות, לרבות זו המכוונת לתקפה של תכנית 2746ג', נדחות.

המשיבים 1-3 ישלמו לעותרת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

ניתן היום, א' כסלו תשס"ה, 14 נובמבר 2004.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן