ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

ה"פ 127/00

תינוק 2000 בע"מ נגד עיריית אשדוד ואח'


18/11/2004

ה"פ 127/00

תינוק 2000 בע"מ

נגד

1. עיריית אשדוד

2. "מרכז העיר אשדוד – ניהול – עסקה משותפת" (שותפות מוגבלת)

בית משפט השלום אשדוד

בפני כב' השופט חדש חיים סגן נשיא

[18.11.2004]

פסק דין

1. עניינו של פסק הדין, היא תובענה במסגרת המרצת פתיחה, בה עותרת המבקשת מביהמ"ש, להצהיר כי היא אינה חייבת בתשלום של מיסי ארנונה למשיבה 1 (להלן: "העירייה") בגין שהותה בחנות (להלן: "החנות") של המשיבה 2 (להלן: "הקניון"). המשיבה 2 הינה שותפות מוגבלת שהוקמה על ידי בעלי הזכויות בקניון מרכז העיר אשדוד לשם ניהולו ותפעולו.

2. העובדות הצריכות להבנת הסוגייה הן כדלהלן:

3. הקניון חתם על הסכם שכירות לגבי חנות שבבעלותו עם שותפות של שתי חברות, כשבהמשך נותרה רק חברה אחת (נבנצהל - אחזקה והשקעות בע"מ) שהיא בעלת המותג "קידיס" (להלן "חב' קידיס") וזאת למשך 9 שנים ו- 11 חודשים, החל מיום 27.1.97 (להלן:"הסכם היסוד").

4. חב' קידיס נקלעה לקשיים ועל כן ביקשה להפעיל את החנות באמצעות חברה זכיינית, בכפוף לכך שהיא תמשיך לקיים התחייבויותיה בהתאם להסכם היסוד.

5. ביום 1.3.99 נחתם הסכם זכיינות בין חב' "קידיס" לבין חברה בשם "יש תינוק" אשר הרכב בעלי המניות בה זהה להרכב בעלי המניות במבקשת דנן, ובו סוכם כי חב' "יש תינוק" תפעיל את החנות בהתאם להסכם היסוד כאשר חב' "קידיס" היא עדיין השוכרת כלפי הקניון (למעשה – כלפי "ניצבא").

6. חב' "קידיס" לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי הקניון ועל כן הודיע לה הקניון ביום 23.5.99, כי החל מאותו יום הסכם היסוד מבוטל.

7. עד כאן אין מחלוקת בין הצדדים והמחלוקת נסובה על העובדות הבאות:

8. המבקשת טוענת, כי היא הוקמה בעקבות דרישת הקניון, לאחר שזה התבקש ע"י מנהליה להתיר לה להישאר במקום ולהפעיל את החנות.

9. עוד טוענת המבקשת, כי היא הוקמה ביום 1.6.99 ופנתה לקניון בהצעה לחתום על הסכם שכירות חדש אשר יחליף את הסכם היסוד.

10. לאחר שהקניון שקל את ההצעה, הוא סירב לה בטענה כי הינו מעדיף להשכיר את החנות למותגים מפורסמים.

11. עוד טוענת המבקשת, ומכאן נובעת התובענה, כי במקביל לסירוב להצעת השכירות, הודיע הקניון לעיריה כי המבקשת "תינוק 2000 בע"מ" שוכרת את החנות החל מיום 23.5.99, מועד ביטול הסכם היסוד, וזאת - לטענת המבקשת - על מנת להתחמק מתשלום מיסי הארנונה שנצברו בעקבות אי עמידת חב' קידיס בהתחייבויותיה.

12. בעקבות ההודעה הנ"ל לעירייה, החלה זו בהליכי גבייה של מיסי הארנונה מן המבקשת במקום לפנות לחב' קידיס או לחילופין לקניון לצורך גבייתם.

13. לטענתה, בהתאם לקבוע בסייפא של סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה"), היא אינה חייבת בתשלומי הארנונה, שכן שהתה בחנות מספר מצומצם של חודשים ופחות משנה, וללא חוזה שכירות ועל כן החובה לשלם את תשלומי הארנונה מוטלת על הקניון.

13.1 "בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהא המשכיר חייב בארנונה" – קובע הסעיף.

14. לטענת הקניון, לאחר הודעת ביטול הסכם היסוד שנשלחה לחב' קידיס, ביקשה המבקשת להחזיק בחנות ולהפעילה באופן עצמאי, בהתאם לתנאים שיסוכמו עם הקניון לעניין דמי הניהול, תשלומי החשמל וכן תשלומי הארנונה.

14.1 לטענתו, נמנעה המבקשת מלחתום על הסכם בכתב, אולם שילמה את דמי הניהול החל מחודש 6/99.

15. לטענתו, המבקשת דרשה לדחות את מועד החתימה על הסכם שכירות חדש מכיוון שביקשה לנסות ולהביא חברה גדולה שתהא השוכרת והיא, קרי המבקשת, תהא הזכיינית של אותה חברה. אולם, משכשלו הניסיונות הנ"ל, נמנעה המבקשת מלחתום על הסכם שכירות והתחמקה מפניות הקניון ועיכוב זה גרם לעיכוב במסירת ההודעה לעירייה על כך שהמבקשת היא המחזיקה בחנות; הודעה שנשלחה בחודש 8/99 ומתייחסת להחזקה החל מיום 23.5.99, בו הפכה המבקשת להיות מחזיקה עצמאית בחנות.

16. עוד טוען הקניון, בהתייחס לטענות המבקשת בהקשר לפרשנות שיש ליתן לסעיף 326 הנ"ל, כי המבקשת, כזכיינית של חב' קידיס לא הסתייגה מתקופת השכירות הארוכה הקבועה בהסכם היסוד ואף לא דרשה להישאר תקופה קצרה יותר משנה.

16.1 לטענת הקניון, המבקשת ראתה עצמה כשוכרת החנות מכח הסכם היסוד ועל כן אין להיענות לטענותיה כאילו שכרה את החנות לתקופה הקצרה משנה.

17. בהתאם לחומר המצוי בתיק, אין מחלוקת בין הצדדים כי המבקשת שהתה בחנות, בפועל, תקופה הקצרה משנה, אלא המחלוקת נסובה על שניים:

17.1 מהי הפרשנות שיש ליתן לסעיף 326 לפקודה?

17.2 האם התחייבה המבקשת לשאת בתשלומי הארנונה כפי שטוען הקניון והאם בכלל יש נפקות להתחייבות שכזו בנסיבות דנן?

18. העירייה מצידה טוענת, כי בהתאם לקבוע בסעיף 326 לפקודה, הרי שהחייב בתשלומי הארנונה הוא המחזיק בפועל של הנכס אולם באם לא ניתן להיפרע ממנו, אזי יכולה העירייה לפנות גם למשכיר הנכס, ובענייננו - לקניון.

ב. דיון

1. נוכח העובדות שהרצאתן פורטה לעיל, שתיים הן השאלות עליהן יש לענות: האחת שאלה של פרשנות והשניה שאלה משפטית ועובדתית.

2. סעיף 326 לפקודה קובע: "נעשה אדם בעליו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם הייתה כאן מכירה או העברה, חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעירייה הודעה על העיסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה" (ההדגשה שלי ח.ח.)

3. לטעמו של ב"כ המבקשת, יש לבדוק את תקופת השכירות בדיעבד ולא על פי התקופה אשר הוסכמה מראש.

4. בנוסף, לטענתו, הסעיף ניתן להחלה גם מקום בו לא הוסכם במפורש על תקופת השכירות שאז יכולה השכירות להסתיים על פי הודעת אחד הצדדים.

5. בהתאם לתכלית החוק ולפרשנות הראויה – טוען ב"כ המבקש - בכל מקרה של שכירות לתקופה הקצרה משנה, ישלם את הארנונה המשכיר; אם כי יכולים הצדדים להסכם השכירות לקבוע ביניהם על החזר כספי מסוים בגין תשלומי הארנונה.

6. לטעמם של ב"כ העיריה הפרשנות הראויה בהתאם לדין ולפסיקה, היא כי בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס יהיה זה שחייב בתשלום הארנונה וכי הסיפא של סעיף 326 לפקודה עניינה בכך שלרשות המקומית מוענקת אפשרות נוספת לגביית ארנונה בתקופות השכרה הקצרות, משנה דהיינו: מקום שלא ניתן לגבות התשלום מן השוכר, ניתן לפנות אף למשכיר.

6.1 תכלית החוק – לטעמם - אינה לפטור את השוכר מתשלום ארנונה כל אימת שמדובר בתקופת שכירות הקצרה משנה – אלא מתן אפשרות לגבייה גם מן המשכיר.

7. הפרשנות הראויה לטעמו של ב"כ הקניון היא, כי לשוכר לא מוענק כל פטור מתשלום הארנונה בתקופה של שכירות הקצרה משנה אלא החובה לשאת בתשלומי הארנונה מוטלת עליו כל העת, גם מכח הוראות חוק נוספות המחייבות את המחזיק בפועל של נכס בתשלום הארנונה.

7.1 המשכיר רשום כנישום רק לצורך הקלה בגבייה.

8. עוד לטענתו של ב"כ הקניון, לצורך קביעה כי המדובר בשכירות לתקופה הקצרה משנה, יש צורך בהסכמה של הצדדים על כך – מראש, שכן כל פרשנות אחרת תוביל לכך שכל שוכר שירצה להתחמק מתשלום ארנונה ינדוד בין נכסים שונים, כל פעם, בטרם תחלוף שנה, דבר אשר אינו מתקבל על הדעת.

9. סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב) התשנ"ג – 1992 (להלן גם:"חוק ההסדרים") קובע כי "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על נכסים שבתחומה . . . ותשולם בידי המחזיק בנכס. . . ".

10. הפסיקה קבעה, כי כ"מחזיק" בנכס ייחשב, לצורך החבות בארנונה, בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

(בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ. עת"א, פד"י ל"ט (3) 341; ע"א 1843/00 חירותי עודד נ. עירית רמלה; ע"א 8879/99).

10.1 הרציונל לחיוב המחזיק בפועל בתשלום הארנונה הוא, כי היא משתלמת תמורת

מכלול שירותים ציבוריים שמספקת הרשות לנהנים מהשירותים בפועל, ואין אלו בהכרח בעלי הזכויות הקנייניות בנכס.

11. עוד קבעה הפסיקה, כי כאשר יש מספר מחזיקים, מקטגוריות שונות, תחול חובת התשלום על מי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ראה: ר"ע 422/85 הנ"ל וכן רע"א 2987/91, ריינר נ' עיריית ירושלים, פד"י מ"ו (3) 661).

12. כעולה מחומר הראיות וכמפורט לעיל, המבקשת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לחנות, לפחות מיום 23.5.99, עת החליפה, גם לטענתה, את חברת "יש תינוק" בנוכחות בחנות.

13. אומנם, עד לחודש אוגוסט 99', לא הודע למשיבה מס' 1 על שהותה של המבקשת בחנות מתאריך 23.5.99; הדבר נמסר לה רק בהודעה בכתב של הקניון מיום 26.8.99 (נספח ט' לתצהירו של מנכ"ל הקניון, נ/7) – ולכן חויבה המבקשת בתשלום הארנונה רטרואקטיבית, החל מן המועד עליו נמסרה ההודעה, במקום החיוב השוטף של חב' קידיס.

13.1 יחד עם זאת, קבעה הפסיקה (פס"ד ריינר הנ"ל) כי תיקון ברישום של זהות המחזיק, הגם שנעשה באיחור למפרע, אינו משפיע על עצם החבות, אלא רק מתאים את הרישום למצב העובדתי.

14. לעניין הסייפא של סעיף 326 לפקודה, קובעים המלומדים הנריק רוסטוביץ, משה וקנין, פנחס גלעד ונורית לב, בספרם "ארנונה עירונית" מהדורה חמישית, בעמ' 291, כי אפשריות שתי פרשנויות לסיפא של הסעיף:

"האחת, לפיה המשכיר חייב בארנונה והשוכר אינו חייב בשכירות קצרה (משנה), והאחרת, שהחבות בארנונה המוטלת על המשכיר אינה גורעת מחבותו של השוכר ונמצא, שלפי פרשנות זו, גם השוכר וגם המשכיר חייבים בארנונה. לדעתנו, הפרשנות השניה היא הנכונה, אלא שחבותו של השוכר אינה כלפי הרשות המקומית מכח דין, כי אם חבות חוזית כלפי המשכיר...".

15. בספרו הנ"ל נאמר, כי יש לקרוא את הוראות סעיף 326 לפקודה ביחד עם סעיף 325 ויש לזכור כי מקורם של שני הסעיפים – בהוראת סעיף אחד, הוא סעיף 119 לפקודת העיריות.

16. בנסיבות אלו, המסקנה המתבקשת היא, כיתכליתו של סעיף 326 לפקודה היא ליתן בידי

העיריה כלי עזר נוסף בגביית ארנונה ובמקרה של חוזה שכירות קצר טווח, תוכל העיריה

לגבות ארנונה גם מן המשכיר, אף שהכלל הרגיל הוא שארנונה ונגבית מן המחזיק בפועל. הגבייה מן המשכיר תיעשה רק מקום שלא ניתן לגבות את הארנונה מן המחזיק בנכס בפועל.

17. פרשנות זו משתלבת עם התכלית החקיקתית כפי שבאה לידי ביטוי בסעיפים 325 ו- 326

לפקודה, דהיינו: להיטיב עם הרשויות המקומיות ולא עם משתמטי המס למיניהם.

17.1 הדברים עולים גם מדברי הכנסת שצילומם צורף לסיכומי המבקשת, לפיהם

"הכוונה היא לסייע לרשויות המקומיות במעקב אחר תשלומי הארנונה. למנוע את האפשרות שאנשים החייבים ארנונה בגין שכירת נכס... לתקופה קצרה, לא מקיימים את הוראת החוק, לא מתייצבים בפני הרשות המקומית לתשלום הארנונה ולאחר מכן מסדרונות בתי המשפט מלאים בתביעות מיותרות".

17.2 פרשנות זו גם אומצה בפסיקה במספר מקרים – (לדוגמא: ת.א. 8711/86 עיריית

ת"א-יפו נ' אסולין וחברת המגרש המוצלח בע"מ שצילומו צורף כנספח "ב" לסיכומי המשיבה 1).

18. אומנם – וזאת גם מבהירים המלומדים בספר הארנונה – לא יופיע בתקופת שכירות קצרת מועד השוכר כנישום בעיריה, אבל הופעת המשכיר כנישום איננה גורעת מחבותו של השוכר.

19. אלא שבמקרה שלפני, סבורני אף, שהמבקשת אמורה היתה גם להרשם כנישום בספרי

העיריה, שכן לא הייתה זו שכירות קצרה בהגדרה:

19.1 תקופת השכירות איננה נבחנת בהתאם לעמדת השוכר והשאלה מתי עזב את

המושכר, אלא לפי מה שסוכם ונקבע בין הצדדים מלכתחילה ומלכתחילה, כמפורט להלן, התכוונה המבקשת לשהות בחנות תקופה ארוכה משנה.

19.2 פרשנויות אחרות, לפיהן בודקים את תקופת השכירות בדיעבד ובאם השוכר

שהה במושכר פרק זמן הפחות משנה ישא המשכיר בתשלום הארנונה או פרשנות לפיה יחוייב המשכיר בארנונה בכל מקרה של חוזה שתקופת השכירות בו איננה קצובה ורק אם תימשך תקופת השכירות מעבר לשנה – יועבר נטל התשלום על השוכר – תגרומנה לתוצאות הרסניות מבחינת קופת העיריה באשר הדבר יגרום לנסיונות מרובים להתחמק מתשלום הארנונה ע"י הפרה שיטתית של חוזי השכירות בטרם השלמת שנה מתקופת השכירות ויקשה מאוד על פעולות הגבייה.

19.3 ומה יקרה במהלך תקופת השכירות? האם אמורה העיריה להמתין עד לתום שנת

השכירות כדי לדעת ממי עליה לגבות את הארנונה?

19.4 הסכם היסוד בין הקניון לבין חברת קידיס נחתם למשך 9 שנים ו- 11 חודשים

החל מיום 27/1/97.

19.5 ביום 1/3/99 נחתם הסכם הזכיינות בין חב' קידיס לבין חברת "יש תינוק" - הסכם הזכיינות על פיו רכשה יש תינוק את תכולת המושכר והמלאי שבו ונכנסה כשוכרת לחנות, על פי הסכם היסוד.

19.6 ביום 1/6/99 הוקמה המבקשת, הזהה בהרכב בעלי מניותיה לחברת "יש תינוק" והיא המשיכה להחזיק בחנות מתאריך 23/5/99 , דהיינו כשנתיים וארבע חודשים מאז נחתם הסכם היסוד, כך שנותרה תקופת שכירות העולה על שבע שנים (!).

19.7 מר ויסמן העיד במפורש, כי בכוונתם היה לשכור את החנות "לתקופה ארוכה" (עמ' 43 לפרוט' ש': 8 –6; עמ' 55 ש': 5-1 ובעמ' 56 ש': 1,2).

19.8 מר ויסמן גם הודה שהם השקיעו במבנה החנות ובציודה הון עתק של מאות אלפי שקלים (עמ' 56 לפרוט' ש': 14 –23) וברור כי המבקשת לא היה משקיעה סכומים כאלו אילו התכוונה לשהות במושכר פחות משנה.

20. אין גם כל נפקות לטענת המבקשת לפיה אין איזכור בהסכמים עליהם היא חתמה, לחובת תשלום הארנונה באשר העיריה, המשיבה מס' 1, איננה צד לאותם הסכמים ואין לאמור בהם כל השלכה לגבי מערכת היחסים בינה לבין מחזיקת הנכס.

21. גם יתר הטענות שיש למבקשת כלפי הקניון, לרבות בכל הנובע לתום הלב שגילה במהלך המו"מ עמה, אין להן כל נפקות במערכת היחסים בין המבקשת לבין העיריה.

21.1 לכן, לא היה צורך להרחיב בסוגיה זו.

21.2 מעבר לדרוש יצויין, כי גם התנהגותה של המבקשת ושל בעלי מניותיה, לרבות שינויי ההתאגדויות בשמות שונים, איננה ברורה.

22 לאור כל האמור נדחית הבקשה ככל שהיא מתייחסת לתקופה שבין 23.5.99 – 28.2.00.

22.1 הבקשה מתקבלת רק לגבי התקופה מיום 1.3.99 ועד ליום 22.5.99 ובפועל – מיום 1.5.99 ועד ליום 22.5.99 לנוכח העובדה שעד לחודש אפריל 99 שולמה הארנונה ע" חב' קידיס.

23. המבקשת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

24. זכות ערעור – כחוק.

ניתן היום ה' בכסלו, תשס"ה (18 בנובמבר 2004) בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן