ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

ע"א 5309/04

טובה בביוף נגד אבנר זהורי ואח'


15/11/2004

ע"א 5309/04

טובה בביוף

נגד

1. אבנר זהורי

2. עזרא זהורי

3. יוסף אבן דנן

בית המשפט המחוזי בירושלים

בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

כבוד השופטים מ' גל מ' מזרחי י' נועם

[15.11.2004]

פ ס ק - ד י ן

השופט מ' גל:

השאלה שבמחלוקת

1. דייר מוגן בבית עסק חייב לשלם דמי שכירות ללא הגבלה, מכיוון שלא שילם דמי מפתח עבורה מושכר (סעיף 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983). הוא מבקש להעביר את זכויותיו במושכר לדייר מוצע כנגד תשלום דמי מפתח, ובתנאי שדמי השכירות יחזרו להיות מוגבלים, כפי שהיה בטרם הותקנה התקנה הנ"ל. בעל הבית מתנגד להעברה. האם התנגדותו סבירה? זוהי השאלה המרכזית העומדת לדיון ולהכרעה בערעור שלפנינו.

שאלה הנגזרת מן השאלה האמורה היא: האם דייר מוצע המשלם דמי מפתח לבעל הבית ולדייר היוצא - במושכר שקודם לכן לא שולמו עבורו דמי מפתח ולכן דמי השכירות היו ריאליים - חייב אף הוא בתשלום דמי שכירות בשיעור האמור, או דילמא זכאי הוא לשלם דמי שכירות סטטוטוריים, בהתאם להוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972?

הרקע העובדתי

2. המערערת היא הבעלים של מושכר המצוי ברחוב מלכי ישראל 8 בירושלים. המשיבים מס' 1 ו-2 הם דיירים המוגנים במושכר, מכוח חוק הגנת הדייר ומנהלים בו מספרה. המשיב מס' 3 הוא הדייר המוצע.

3. בין המערערת ובין הדיירים, המשיבים מס' 1 ו-2, התנהל הליך משפטי בבית הדין לשכירות (ת"ש 135/02), במסגרתו נדונה בקשת המערערת לקביעת דמי שכירות ריאליים, בעקבות תיקון תש"ס לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות). בתיקון האמור הוסף לתקנות סעיף 1(22) הקובע כי הוראות סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, בדבר הגבלה על שיעור דמי השכירות, לא יחולו על מושכר שהוא בית עסק אשר "לא שולמו בעדו דמי מפתח". הצדדים בהתדיינות שם היו חלוקים בשאלה העובדתית: האם אביהם המנוח של המשיבים, הוא השוכר המקורי, שילם דמי מפתח עבור המושכר, אם לאו. בית הדין (כב' השופט ר' שטראוס) קבע כי דמי המפתח לא שולמו. לנוכח ממצא זה נקבע כי המשיבה זכאית לקבל מן המשיבים מס' 1 ו-2 דמי שכירות ריאליים, בשיעור שנתי השווה בשקלים ל-22,400$, חלף דמי השכירות הסטטוטוריים המשתלמים בהתאם לתקרה הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר.

4. המשיבים מס' 1 ו-2 התקשו לטענתם לעמוד בתשלום חודשי של דמי השכירות החדשים, על-כן הם החלו בניסיונות לאתר דייר חלופי. דיירת מוצעת אחת חזרה בה מכוונתה לרכוש את הזכויות בנכס, לנוכח התנגדות המערערת. לאחר מכן נמצא המשיב מס' 3, אשר הסכים לשלם דמי מפתח בסך השווה בשקלים ל-170,000$. עם זאת, הוא התנה את הסכמתו בכך שדמי השכירות שאותם יהיה עליו לשלם יהיו מוגבלים בתקרה ויעמדו על שיעור חודשי של 210 ש"ח (סעיף 6 לכל אחד מתצהירי הדייר היוצא והדייר המוצע. דמי השכירות הכלכליים לפי קביעת בית הדין לשכירות בהליך הקודם עומדים על סך השווה בשקלים ל- 1,866$ לחודש. תשלום דמי השכירות המוצע מהווה אפוא כ-2.5% בלבד משיעור דמי השכירות המשולמים למערערת). המערערת התנגדה גם הפעם לחילופי הדיירים.

בנסיבות אלו פנו המשיבים אל בית הדין לשכירות (ת"ש 131/03) בבקשת רשות, בהתאם לסעיף 93 לחוק הגנת הדייר. בית הדין (כב' השופט י' שמעוני, סגן נשיא) נעתר לבקשה והרשה את העברת הזכויות. תוך כדי כך קבע בפסק הדין, כי לנוכח תשלום דמי המפתח על-ידי המשיב מס' 3, זכאי האחרון לשלם דמי שכירות בהתאם להגבלת השיעורים המרביים הקבועים בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר. משהתקבלה הבקשה, חויבה המערערת גם בהוצאות ההליך, בסך של 7,500 ש"ח בצירוף מע"מ.

אגב המסקנה האמורה דן בית הדין קמא גם בשתי שאלות נוספות אשר התעוררו לפניו: האחת באשר לתוקף הרשאה בכתב שניתנה בשעתו לאביהם המנוח של המשיבים 1 ו-2, בנוגע לשינוי מטרת השכירות, האם היא הייתה אישית או דילמא גם המשיב מס' 3 רשאי להסתמך עליה. השאלה השנייה סבה על טענות המערערת לפגמים אשר נפלו בנוסח תצהירי הדייר היוצא והדייר המוצע, בהתאם לסעיף 85 לחוק הגנת הדייר. גם בטענות הללו לא מצא בית הדין קמא טעם המונע את אישור העברת הזכויות. דעתו הייתה שההרשאה דלעיל אינה אישית וכי ההתנאה שהוספה בסעיף 6 לתצהירים אינה מהווה פגם היורד לשורש העניין.

5. על פסק הדין האמור הוגש הערעור המונח לפנינו.

נימוקי בית הדין לשכירות

6. באשר לשאלה העיקרית, לגבי שיעור דמי השכירות שבו יהיה על הדייר המוצע לשאת לאחר תשלום דמי המפתח, נדרש בית הדין קמא לפרשנות שיש ליתן להוראת תקנה 1(22) לתקנות הנ"ל. לאחר שקלא וטריא מסקנתו הייתה, כי "במקרה שהדייר המוצע משלם דמי מפתח, הרי שהתקנה הנ"ל לא יכולה לחול לגביו ודמי השכירות שעליו לשלם, יהיו אותם דמי השכירות ששילם הדייר היוצא ושטרם הוגדלו בעקבות היכנסה לתוקף של התקנה האמורה" (עמ' 6 לפסק הדין). שלושה נימוקים עמדו ביסוד מסקנה זו, באשר לתחולת השיעורים המרביים מכוח סעיף 52א לחוק הגנת הדייר על המשיב מס' 3: ראשית, לשון החוק. הבקשה הוגשה בהתאם לפרק ב' לחוק הגנת הדייר, הקובע "נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח". מכיוון שבמסגרת זו משולמים דמי מפתח על-ידי הדייר המוצע, אזי תקנה 1(22) הנ"ל, מכוחה חל ביטול ההגבלה על דמי השכירות, אינה צריכה לחול על זכויותיו. בנסיבות אלו לא ניתן לומר, כי מדובר ב"בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח". מסקנה זו מניחה למעשה תחולה נמשכת של תקנה 1(22) הנ"ל, המאפשרת גם להחזיר מצב לקדמותו עם שינוי הנסיבות. הטעם השני נעוץ בהעדר היגיון כלכלי לחייב את הדייר המוצע לשלם דמי שכירות ריאליים, לאחר ששילם דמי מפתח כתשלום הוני עבור רכישת הזכויות. כדי לשלם את דמי השכירות הריאליים עבור המושכר אין הוא צריך לשאת בתשלום נוסף, שהרי ביכולתו לשכור נכס חלופי בשכירות חופשית תמורת דמי שכירות בלבד. הנימוק השלישי התבסס על הרצון למנוע מן המערערת התעשרות כפולה.

מן העבר השני דחה בית הדין הנכבד את טענת המערערת, לפיה המשיבים מס' 1 ו-2 אינם יכולים להעביר אל המשיב מס' 3 את הזכות להחזיק במושכר כנגד תשלום דמי שכירות מוגנים, מכיוון שאין הם יכולים להעביר יותר זכויות מאשר יש להם. בהקשר לכך נקבע בפסק הדין, כי תשלום דמי המפתח על-ידי המשיב מס' 3 משנה את טיבה של הזכות, באופן המיטיב עם המערערת. מכאן, שניתן להרשות לדייר המוצע לקבל את הנכס ולשלם דמי שכירות מוגבלים בשיעורם.

טענות המערערת בערעור

7. טענתה המרכזית של המערערת היא, כי התנגדותה להעברת הדיירים הנה סבירה. לגישתה, החלת תקרת דמי השכירות על התשלומים שישולמו על-ידי משיב מס' 3 תגרום לשינוי לא רצוני מבחינתה בתנאי השכירות ועלול לגרום לה לחסרון כיס, הן לאור העובדה שלמעלה ממחצית דמי המפתח משולמים לידי הדייר היוצא - כך שהסכום הנותר בידיה שקול לפחות מ-4 שנות שכירות בדמי שכירות כלכליים - והן לאור טיבה של זכות הדיירות המוגנת, כזכות ארוכת טווח העוברת במקרים רבים גם לקרובי משפחת הדייר. כנגד השינוי בתנאי השכירות והפגיעה הכלכלית שתיגרם לה מהעברת הזכויות במושכר, כפי שאושרה, לא ייגרם לטענתה למשיבים מס' 1 ו-2 נזק כלשהו, אם העברת הזכויות במושכר תותנה בתשלום דמי השכירות הכלכליים. המערערת מבקשת גם לכפור בהנחת היסוד הטמונה בפסק הדין, לפיה היא עומדת על זכותה לקבל מן הדייר המוצע דמי מפתח המוערכים על-פי זכויות דיירות מוגנת שחלה עליה תקרת דמי השכירות (במקרה דנן 170,000$), בעוד שלאמתם של דברים היא עומדת רק על זכותה לקבל את דמי השכירות הריאליים.

מוסיפה המערערת וטוענת, כי העברת הזכויות למשיב מס' 3 - במתכונת שאושרה על-ידי הערכאה הקודמת - עומדת בניגוד לכלל לפיו אין אדם יכול להעביר יותר זכויות מאלו שיש לו, מה גם שהיא נוגדת את הוראת סעיף 98 לחוק הגנת הדייר הקובעת, כי על הדייר הנכנס יחולו תנאי השכירות שחלו בין בעל הבית לדייר היוצא עובר לחילופי הדיירים או כפי שנקבעו לפי חוק. בנסיבות אלו יוצא, כי המשיבים מס' 2 ו-3 הם המתעשרים מעבר לזכותם בדין, בקבלם חלק מדמי המפתח כאילו מדובר במושכר אשר חלה הגבלה על דמי השכירות המשולמים עבורו.

בשולי טיעוניה מלינה המערערת גם על שיעורם הגבוה של ההוצאות אשר הוטלו עליה בפסק הדין, בפרט לנוכח חדשנותה של הסוגיה הנדונה בו.

טענות המשיבים

8. המשיבים סומכים ידיהם על טעמי פסק הדין של בית-משפט קמא. טענותיהם מתמקדות, אפוא, בפרשנות הראויה שיש ליתן לתקנה 1(22) לתקנות הנ"ל. לטענתם, קבלת הפרשנות המוצעת על-ידי המערערת להוראת תקנה זו, וכפועל יוצא ממנה, חיובו של המשיב 3 בתשלום דמי שכירות כלכליים, תרוקן מתוכן את זכות הדיירות המוגנת של המשיבים מס' 1 ו-2 ותשלול מהם הלכה למעשה את זכותם לקבל דמי מפתח. מנגד לכך, הפרשנות שניתנה לתקנה בפסק הדין היא לדידם ראויה ומשקפת נכוחה את כוונת המחוקק. לעניין זה טוענים המשיבים, כי תכלית התקנות הייתה למנוע התעשרות שלא כדין של דייר בבית עסק אשר לא שילם דמי מפתח, ואף-על-פי-כן דמי שכירות שהיה עליו לשאת בהם לא היו כלכליים. מנגד לכך, היא לא נועדה להביא להתעשרות הפוכה של בעל הבית, על-ידי חיובו של הדייר המוצע המבקש לשלם דמי מפתח, גם בתשלום דמי שכירות ריאליים. בקבלת הפרשנות המוצעת על-ידי המערערת יש, לטענתם, כדי להפוך את הדייר היוצא לבן ערובה בידי בעל הבית עד שייאלץ לעזוב את המושכר ולהחזירו לידי בעל הבית, ללא תמורה וללא קבלת החלק המגיע לו בדמי המפתח.

דיון - המסגרת הנורמטיבית

9. בית הדין קמא בחן את המחלוקת שלפניו על-פי הפרשנות הראויה שיש ליתן לדעתו לתקנה 1(22) לתקנות דמי השכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות הנ"ל. קונספטואלית, בית הדין דן בעניין כאילו כבר הועברה הדיירות לדייר המוצע ועתה נדונה לפניו בקשה לקביעת דמי השכירות, בהתאם לסעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר. ואכן, קביעת מחדש של תשלום דמי השכירות יכולה לפעול לשני הכיוונים: הן להפחתת שיעור התשלום והן לתוספת לו. עם זאת, המבחן הנדרש למחלוקת בענייננו אינו זה החל בשאלת קביעת דמי השכירות או האם תקנה 1(22) הנ"ל ממשיכה לחול, אלא הקריטריונים לבחינת סבירות התנגדותו של בעל הבית לעצם העברת הזכויות. ודוק: אין לפנינו מצב שבו הדייר שילם דמי מפתח מלאים, קיבל את הזכויות במושכר ועתה הוא מבקש להפחית את שיעור דמי השכירות, בקשה שיכולה להתקבל או להידחות; אלא של מי שמבקש מראש, בעת העברת הזכויות, לקבוע גם את דמי השכירות ולהכניס את בעל הבית בעל כורחו לסיטואציה האמורה. בנסיבות אלו עלינו לבחון את סבירות התנגדותה של המערערת, כבעלת הבית, לעצם ההיתר בתנאים אלה להעביר את הזכויות.

סמכות בית הדין להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, מעוגנת בסעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר, הקובע כדלקמן:

"(א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים - יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת...".

עניין לנו אפוא בביקורת על ההתנגדות מצד בעל הבית והענקת הסכמה קונסטרוקטיבית בנסיבות המתאימות. במשך השנים קבעה הפסיקה מספר עקרונות והנחיות משלימות, שלאורן על בתי הדין לשכירות להפעיל את שיקול דעתם בשאלת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות אל הדייר המוצע (ראו: ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1) 169, 173 מול ב'-ה'). ראשית, בית הדין עומד בנעליו של בעל הבית וסבירותו או אי-סבירותו של הסירוב להסכים לחילופי הדיירים תיבחנה באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל-בית סביר והוגן. כך הובהרו הדברים בפסק הדין שניתן בד"נ 20/62 מאירי נ' מורי (פ"ד יז 1236, 1250 מול ז'):

"בית-הדין עומד כאן בנעליו של בעל-הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל-הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל-בית סביר ליתן את הרשות, ועל-כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל-הבית".

נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית. כדי שיוכל להצליח בהתנגדותו, עליו להוכיח ולשכנע בדבר סבירות סירובו או תנאיו.

שנית, שאלת הסבירות אינה עובדתית טהורה והיא נתונה לשיקול הדעת הרחב המסור לבית הדין. היקף שיקול הדעת האמור משליך כמובן גם על מדיניות ההתערבות של ערכאת הערעור בהכרעה, באופן שזו מוגבלת בעיקר למקרים שבהם נתגלתה טעות משפטית (ע"א 191/65 רובינסון נ' שלזינגר, פ"ד יט(3) 29, 31 מול ה'). ואכן, בדומה למגמה המצמצמת של התערבות ערכאת הערעור בהחלטות הערכאה הדיונית, באשר לשיקול הדעת הרחב אם להעניק צווים זמניים או אם לסרב לתתם (י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995, ש' לוין עורך) 620 בסימן 495; א' וינוגרד צווי מניעה חלק כללי (תשנ"ג) 241-243), כך גם בסוגיה דנן, הנוגעת למתן רשות להעברת הזכויות במושכר.

שלישית, בית הדין לשכירות הוא טריבונל מקצועי מיוחד, המתמחה בסוגיות הנוגעות לנכסים המוחזקים על-ידי דיירים מכוח חוק הגנת הדייר. התכלית בכינונו הייתה, בין היתר, לאפשר לשופטים המכהנים בו לצבור ידע ומיומנות מיוחדים הנדרשים לסוגיה זו. בנסיבות אלו רשאי בית הדין לשקול את הדברים גם על-פי ניסיונו המיוחד והידע שנצבר במהלך כהונתו, זאת אף אם אין מדובר ב"ידיעה שיפוטית" לפי מובנה הרגיל והמקובל (ע"א 4868/90 עו"ד אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437-438; ת"ש (ת"א) 1026/01 יחיאלוביץ נ' בית רח' המלך ג'ורג', תק-של 2001(3) 313 והאסמכתאות המובאות שם). טבעי אפוא, כי גם בשל הנסיבות האמורות תטה ערכאת הערעור לצמצם את מגמת ההתערבות במסקנות בית הדין.

10. השאלה מהו "טעם סביר" היכול להצדיק את התנגדות בעל הבית להעברת הזכויות במושכר, נבחנת על רקע נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה תוך איזון האינטרסים הצריך בין הצדדים: מחד-גיסא, זכויות הקניין של בעל הבית. כדי לשמור על זכותו זו יש לעמוד על-כך שהחלפת הדיירים לא תפגע בו מעבר למידה המותרת בחוק. כך, למשל, שלא תחול הרעה ממשית במצבו, הן מבחינת תנאי השכירות והתנובה הכספית מהמושכר והן מבחינת השימוש המיוחד הצפוי בנכס או זהותו המיוחדת של הדייר המוצע. מאידך-גיסא, יש להגן ולשמור על מלוא זכות הדייר מכוח החוק, הן לגבי ההכנסות ההוניות הנובעות מחלקו בדמי המפתח על-פי החוק והן לאור הצורך לאפשר מעבר דיירים בנכסים - עבירות של נכסי קניין המיועדים למגורים או לבתי עסק - תוך שמירה על אותם תנאי שכירות (לטיבה של הזכות לדיירות מוגנת בנבדל מבעלות בנכס, ראו: ע"א 813/03 עיריית נצרת נ' ג'י. בי. טורס בע"מ, דינים עליון, כרך סז, 930, בסימן 4 לפסק הדין).

במסכת האיזונים האמורה, חלו בשנים האחרונות תמורות הנובעות בעיקר משניים: שינויים כלכליים וחברתיים המקטינים את הצורך בהגנה פטרנליסטית כה נוקשה על שוכרים וההכרה בזכות הקניין כזכות חוקתית, תוך מתן משנה תוקף לזכויותיו של בעל הבית. ואכן, כיום התכלית והמגמה שביסוד חוק הגנת הדייר אינן נחוצות עוד כבעבר. המחסור בקורת גג לאנשים או מקום לבית עסק כדי להוציא ממנו פרנסה, אינו דומה למצב ששרר בשנות החמישים, עד שלהי שנות השישים. עם חלוף העתים משתנים הדינים, תכליתם והצרכים בהם. מכאן גם החלה המגמה לצמצם את הגבלת שיעור דמי השכירות בבתי עסק, בעיקר לעיסוקים שהיו איתנים מבחינה כלכלית (ע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל בע"מ נ' בצרי, פ"ד מה(4) 1, 4 מול ו'-ז'). לאחר מכן הורחבה המגמה, כפי שבין היתר באה לידי ביטוי בשחרור מגבלת דמי השכירות על בתי עסק, אשר עבור זכויות הדיירות בהם לא שולמו דמי מפתח. התפנית המשמעותית יותר החלה מאז חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שכידוע משליך גם על פרשנותם של הדינים שקדמו לו, ובכלל זה חוק הגנת הדייר (דעת הרוב בדנ"פ 2316/95 גנימאת נ' מ"י, פ"ד מט(4) 589). הגישה היא אפוא, לצמצם את הפריבילגיות שהוענקו לדיירים בחוק הגנת הדייר. ברוח זו נפסק בע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר (פ"ד נב(4) 580, 589 מול א'-ב'):

"...משנשתנו העתים והמחסור בדירות אינו כה כבד כפי שהיה בעת חקיקת חוק הגנת הדייר ואותה מצוקת דיור אינה קיימת עוד, יש לצמצם, על-ידי פרשנות נאותה, את הזכויות שהוקנו לדיירים למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמו עקב חוק זה. ...חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו מחזק פרשנות כזו".

לא מן הנמנע כי שינוי נקודת האיזון, כפועל יוצא מהעלאת זכות הקניין לדרגת זכות חוקתית בגדרי הוראת סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, פועל לא רק בכיוון של נקיטת פרשנות מצמצמת בכל הנוגע לזכויות הדיירים (ראו והשוו: רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 166 מול ג'-ד'), אלא, שניתן גם לנקוט מכוחו פרשנות המחייבת הקלת הנטל החל על בעל הבית להוכיח את סבירות התנגדותו להעברת הזכויות במושכר, במסגרת הוראת סעיף 95 לחוק הגנת הדייר. עם זאת, כמדומני שבענייננו אין צורך להיזקק לגישה האמורה, שכן גם בלעדיה ניתן להגיע למסקנה שלפיה, בנתונים העובדתיים דידן, התנגדות המערערת הייתה סבירה.

11. סקירת הפסיקה מלמדת, כי המכנה המשותף הבולט במקרים שבהם התקבלה כסבירה ההתנגדות המהותית מצד בעל הבית לחילופי הדיירים (להבדיל מהתנגדות על בסיס צורני, של פגמים בהליך התצהירים), נעוץ בשינוי לרעה העלול לחול במצבו של הבעלים עקב העברת הזכויות בהשוואה עם מצבו הנוכחי. כך, למשל, בפרשת חבצלת הנ"ל (פ"ד לח(1) בעמ' 175 מול ב'-ג') נפסק, כי התנגדות מצד בעל הבית לפיצול מושכר שבו שירותים משותפים לשלוש יחידות במקום שתיים הוא סביר, שכן "בכך נפגעות פגיעה ממשית זכויותיו של בעל הבית, ומותר לו לסרב להצעה כזו". בדומה נפסק, כי התנגדות להעביר מושכר למספר דיירים מוצעים רב יותר מהמעבירים היא בדרך כלל סבירה, שכן "מצבו של בעל בית המשכיר לשני דיירים, אינו דומה למצבו של בעל בית המשכיר לדייר אחד, ואין להניח, בדרך כלל, כי 'בעל בית סביר' ימהר וישכיר בביתו מושכר לשניים במקום להשכירו לאחד" (ע"א (ת"א) 781/75 מיכקשווילי נ' רימברג, פ"מ תשל"ז(1) 287, 296 מול ד'-ה'; וראו גם: ע"א (י-ם) 122/75 נוריאן נ' בננהולץ, פ"מ תשל"ז (1) 3, 5 מול ה'-ו'). אלה הם פני הדברים גם באשר להתנגדות המבוססת על זהותו הבעייתית של הדייר המוצע (ת"ש 256/73 - פסקי שכירות המאירי, כרך יב, 110) או על כוונה לעשות שימוש חריג במושכר. בפרשת יחיאלוביץ הנ"ל (ת"ש (ת"א) 1026/01) קיבל בית הדין את התנגדות בעל הבית לחילופי הדיירים, נוכח כוונת הדייר המוצע דשם להסב את מטרת השכירות מ"חנות למכולת, מעדנים ומשקאות חריפים" למזללת מזון מהיר (מכירת מוצרי פלאפל ושווארמה). לעניין זה נקבע שם, כי ריחות הבישול והתנועה ההומה של הלקוחות בעסק מסוג זה עלולה להוות מטרד מבחינתו של בעל הבית. מנגד לכך, התנגדות להעברת הזכויות במושכר אל דייר מוצע שהוא תאגיד לא נחשבה כסבירה בנסיבות שבהן גם הדייר היוצא היה תאגיד (ע"א (חי') 4230/96 תנובה, מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון, תק-מח 97(2) 378). ברי, כי התוצאה שם הייתה שונה בנסיבות שבהן הדייר היחיד היה מבקש להעביר את הזכויות במושכר לידי תאגיד (סעיף 96 לחוק הגנת הדייר). לא מן הנמנע אף, כי יהיו נסיבות שבהן הסירוב יחשב כסביר רק משום שהדייר המוצע הוא תאגיד, גם אם הדייר היוצא הוא גוף משפטי (שם, בסיפא). ואכן, מטעם זה - בצירוף נימוק נוסף שעניינו אפשרות שבעל הבית יאבד את הזכות לקבל דמי מפתח ללא תקרה - קבעה הערכאה הראשונה בפרשת תנובה הנ"ל, כי ההתנגדות להעברת הזכויות היא סבירה (ת"ש (חי') 28/96 תנובה בע"מ נ' עמידר בע"מ, פורסם ב"דיני שכירות" נרקיס וזנטי, 841(א) ואילך).

במקרה אחד לא שלל בית המשפט העליון אפשרות להכיר בהתנגדות של בעל הבית להעברת מושכר מדייר יוצא ערירי לדייר מוצע בעל משפחה, בשל הבלאי המוגבר העלול להיגרם לדירה, עקב הגדלת מספר הנפשות כתוצאה מחילופי הדיירים (ע"א 122/73 מרגולין נ' קפלן, פ"ד כז(2) 136, 140 מול ב'). עם זאת הובהר שם, כי בגדר השיקולים שעל בית הדין לשקול חלף התנגדותו של בעל הנכס, יש לעמוד גם על המטרה התחיקתית העומדת ביסוד חוק הגנת הדייר. לפיכך, אין לראות בנסיבות דלעיל את התנגדות בעל הבית כהתנגדות סבירה, בכל הנוגע לטענה שלפיה העברת הנכס למשפחה מרובת נפשות תפחית או תצמצם את סיכוייו לקבל בעתיד את ההחזקה בדירה, עקב התפנותה בדרך הטבע. הטעם לכך הוא, שממילא החוק מכיר בזכותו של הדייר הנוכחי להעביר את הדירה תמורת דמי-מפתח. לכן אין לבעל הבית זכות שדווקא הדייר הנוכחי ימשיך להחזיק בנכס. מנגד לכך, יש לו זכות לכך שהדייר הנכנס יעמוד בתנאי השכירות שחלו על קודמו.

המסקנה היא אפוא, שבעל הבית איננו יכול לבסס את סבירות התנגדותו על הרעה במצבו עקב סיכויים להתרחשות דברים לטובתו בעתיד, מכיוון שהדייר ממילא רשאי בכל עת להסכים לצאת מן המושכר ולהביא דייר אחר במקומו. לא כן הם פני הדברים, כאשר נימוקי ההתנגדות נוגעים לשינוי ולהרעה בתנאי השכירות הנוכחיים, לעצם טיבו או שימושו של הדייר המוצע בנכס או בשל פגיעה בהנאה הכלכלית שתהיה לבעל הנכס מהחזקתו בידי הדייר החדש. במילים אחרות: את סבירות ההתנגדות יש לבחון על-פי תנאי השכירות הקיימים, כפי תחולתם בין בעל הבית לבין השוכר המבקש לצאת מן הנכס, ולא על-פי אפשרות שלפיה יכול לחול בהם שינוי בעתיד.

מן הכלל אל הפרט - סבירות ההתנגדות

12. התנגדות המערערת לחילופי הדיירים במקרה שלפנינו מבוססת, כאמור, הן על-כך שאגב החלפת הדיירים נדרש למעשה שינוי בתנאי השכירות, והן על הפגיעה הכלכלית העלולה להיגרם לה עקב העברת הזכויות במושכר לדייר המוצע, בנסיבות שהלה לא יוסיף וישלם לה עבור המושכר דמי שכירות כלכליים, ריאליים, כפי החיוב החל על הדיירים הנוכחיים. אם המערערת נכונה בטענותיה האמורות, ובהעברת הזכויות אל המשיב מס' 3 יש משום שינוי מהותי ופוגעני בתנאי השכירות או עלול להיגרם לה נזק כלכלי, כי אז די יהא בכך כדי לעמוד בדרישת הנטל הרובץ עליה, להוכיח את סבירות סירובה להעברת הזכויות עקב שינוי מצב לרעה. ואכן, אין מצפים מבעל-בית סביר שיסכים ליתן רשות להעברת הדיירים, בנסיבות שבהן יחול שינוי מהותי בתנאי השכירות או שהפירות מהם הוא זכאי ליהנות מהנכס, ידלדלו בחלוף פרק זמן קצר יחסית.

נעמוד אם-כן על שני המרכיבים האמורים: הן השינוי בתנאי השכירות והן הפגיעה הכלכלית.

סבירות ההתנגדות בראי השינוי בתנאי השכירות

13. היתר להרשות לדייר היוצא להעביר את הזכויות לדייר המוצע חרף התנגדות בעל הבית, מהווה למעשה שינוי כפוי בזכויותיו כבעלים ויש בו משום פגיעה בזכות הקניין שלו. עם זאת, הכפייה על-פי החוק נוגעת אך לעצם קבלת ההסכמה בנסיבות של התנגדות בלתי סבירה, ואין בה - ואף לא צריך להיות בה - גורם המשפיע לרעה על זכויותיו של בעל הבית כלפי הדייר הנכנס. באנלוגיה מסוימת ניתן להשוות את הדברים לסוגית הפקעת המקרקעין. ההפקעה מהווה רכישה כפויה של הזכויות במקרקעין, אף ללא הסכמת בעל הנכס, בבחינת "מעין מכר" או "מכר כפוי", מבלי שהדבר יהיה כרוך בהפסד כספי של הבעלים, שאמור לקבל פיצויים לפי שווי הקרקע (השוו: א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, תשס"א, מ' י' קמר עורך) 13-34; ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 215 מול ז').

ואכן, סעיף 98 לחוק הגנת הדייר קובע נורמה של שמירת תנאים במקרה של הסכמה כפויה, באופן שהם ימשיכו לחול כמות שהם גם על הדייר הנכנס:

"98. דייר מוצע... שקיבל את ההחזקה במושכר לפי חוק זה, יחולו עליו הוראות חוק זה, ויחולו עליו, בכפוף לסעיף 19(ב), תנאי השכירות כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הבית או כפי ששונו על-פי הסכם בין הדייר המוצע... לבין בעל הבית או על-פי חוק".

סעיף 19(ב) המאוזכר לעיל, המהווה חריג לכלל בדבר המשכיות התנאים, אינו רלוונטי למחלוקת שבין הצדדים דנן. עניינו בהגבלת תוקף תניה בחוזה השכירות המאפשרת להשכיר את המושכר כולו בשכירות משנה. יוצא אפוא, כי בענייננו אמור לחול הכלל הרגיל שלפיו, כל תנאי השכירות אשר חלו בין המערערת ובין המשיבים 1 ו-2, ימשיכו לחול. מכיוון שאין מחלוקת כי לא הוסכם בין המערערת ובין המשיב מס' 3 על שינוי כלשהו בתנאים, ממילא יכול שינוי כאמור לחול רק אם הוא נקבע "על-פי חוק", לפי הסיפא שבסעיף 98 הנ"ל.

14. בתצהירים אשר הועברו למערערת בהתאם לסעיף 85 לחוק נכלל, כאמור, תנאי המתייחס לשיעור דמי השכירות שבכוונת הדייר המוצע לשלם (סעיף 6 לכל אחד מהתצהירים). מדובר שם בדמי שכירות בשיעור של 210 ש"ח לחודש, זאת חלף דמי השכירות המשולמים בפועל על-ידי המשיבים 1 ו-2 (סך השווה בשקלים ל-1,866$ לחודש). יוצא אם-כן, כי העברת הזכויות הותנתה בסייג שמשמעותו האופרטיבית, מבחינת המערערת, הוא שינוי משמעותי בתנאי השכירות, שכן ערב הגשת התצהירים נכללו דמי השכירות הריאליים במכלול "תנאי השכירות". אמנם תנאי זה לא הוסכם מלכתחילה בחוזה השכירות, אולם בגדר סמכויות בית הדין על-פי חוק הגנת הדייר, רשאי הוא לקבוע החלת שינויים במסכת ההסכמים שבין הצדדים. כך היא, למשל, בקשת הרשות להעברת הזכויות בנכס; כך גם רשות לדייר לערוך שינויים במושכר, בהתאם לסעיף 37 לחוק; וכך היא קביעתם של דמי השכירות בבתי עסק, בהתאם לסעיף 52(א) לחוק. משלא באו בעל הבית והדייר לידי הסכמה בדבר שיעור דמי השכירות, יקבע בית הדין את שיעורם בהתאם לקריטריונים המנחים בסעיף 52(ב) ובסעיף 52א לחוק. משנקבעו דמי השכירות על-ידי בית הדין לשכירות - כשם שניתנה רשות לעריכת שינויים במושכר, לרבות שינוי מטרה - דינם כדין חלק מתנאי השכירות, כאילו הצדדים עצמם הם שהסכימו לשיעור התשלום.

ואכן, הצדדים בבית עסק רשאים להסכים כי דמי השכירות שישולמו על-ידי הדייר המוגן יהיו ריאליים. הם יכולים לעשות כן עם תחילתה של השכירות המוגנת או במהלכה. משהסכימו, מובן כי אלה הם תנאי השכירות ובעל הבית רשאי להתנגד לשנותם, בין אם הדייר המוצע מציע תשלום דמי מפתח בשיעור זה ובין אם הוא מציעם בשיעור אחר.

15. אף שמדובר בבקשה להעברת זכויות שיש בה כדי לשנות את תנאי השכירות, עדיין שֹומה עלינו לעמוד עוד על שני סייגים, בהקשר לסעיף 98 לחוק הגנת הדייר: הראשון, סבירות התנגדותו של בעל הבית לשינוי מסוים בתנאי השכירות כפופה אף היא לנורמת תום הלב. לפיכך, לא יהא נכון לומר כי התנגדות בעל הבית המבוססת על שינוי שיחול בתנאי השכירות, היא לעולם סבירה. על בית הדין לבחון את סבירות ההתנגדות גם לאור העקרונות הנובעים מנורמת תום הלב ודוקטרינת השימוש לרעה בזכות, כך שמימוש זכות ההתנגדות תעלה עמן בקנה אחד. הסייג השני מתייחס לסיפא שבסעיף 98 לחוק, בדבר שינוי תנאי השכירות "על-פי חוק". בהקשר לכך טוענים המשיבים, כי החקיקה אשר מכוחה הוסרה ההגבלה על דמי השכירות עקב אי תשלום דמי מפתח, אינה צריכה לחול מעת שאלה משולמים בעקבות חילופי הדיירים. מכאן הם טוענים, כי למעשה מדובר בשינוי תנאים "על-פי חוק".

כמדומה שבית הדין קמא קיבל את טענות המשיבים על שני הרכיבים המפורטים לעיל, אף אם הדברים לא נאמרו שם במפורש בהקשר הנזכר, שכן פורמלית בית הדין בחן את תכליתה של תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר, בדבר אי תחולת השיעורים המרביים, ולא עמד במפורט על השיקולים הקשורים לסעיף 98 לחוק, בזיקה למתן הרשות לפי סעיף 95 לחוק. עם זאת, בפסק הדין מצאנו רמז לעמדה שלפיה התנהגות המערערת אינה תמת לב. נפסק שם, כי סירובה להעברת הזכויות אינו מתקבל על הדעת, משום שלא ניתן לקבל שדייר מוצע ישלם דמי מפתח בשיעור משמעותי של 170,000$, ויוסיף וימשיך לשלם את דמי השכירות הריאליים, שהרי הוא יכול לשכור נכס בדמי שכירות כלכליים גם מבלי לשלם דמי מפתח בשיעור כה גבוה. באשר לנימוק השני, לגבי השינוי בחוק, הדבר נובע מעמדת בית הדין הנכבד בנוגע לפרשנות שיש ליתן לתקנה 1(22) הנ"ל, ולנוכח מצוות החוק להעברת זכויות הדיירות המוגנת רק כנגד תשלום דמי מפתח.

16. אין בידי להצטרף לגישה האמורה על שתי חלופותיה. לדעתי, הסייג שהוסף בסעיף 6 לתצהירים, באשר למגבלת תשלום דמי השכירות, מהווה שינוי של תנאי השכירות ועל-כן התנגדות בעלת הבית הייתה סבירה.

17. התנגדות המערערת ותום לבה: עולה לכאורה, כי דרישת המערערת לקבל דמי שכירות ריאליים בסך של 1,866$ לחודש, ובנוסף לקבל גם את מלוא חלקה בשיעור דמי המפתח, מהווה התנהגות בלתי הולמת שאינה צפויה מצד הוגן וסביר. על-כך נעמוד במפורט להלן. עם זאת, אינני סבור כי הסוגיה דנן צריכה להיבחן באמות המידה המצומצמות באשר להתעשרות יתרה של צד אחד על פני משנהו. כפי שיובהר להלן, במהלך נכון של הדברים התוצאה צריכה להיות מאוזנת כך שאיש לא יצא נשכר מעבר למידה המתחייבת על-פי הדין. ואכן, אם המערערת תקבל גם דמי מפתח מלאים, לפי שווי מושכר בדיירות מוגנת אשר דמי השכירות עבורו מוגבלים, ותוסיף לקבל גם דמי שכירות ללא הגבלה סטטוטורית - היא תתעשר מעבר למידה. כך סבר גם בית הדין קמא. ואולם, גם על-פי התוצאה שאליה הגיעה הערכאה הקודמת נוצר עיוות כלכלי, הפעם דווקא לטובת משיבים מס' 1 ו-2: אלה זוכים לקבל 60% משווי דמי מפתח גבוהים, לפיהם דמי השכירות עבור המושכר שבידיהם כביכול מוגבלים, בשעה שלא כן הדבר. פשיטא, שהם מקבלים את חלקם בדמי המפתח בסכום העולה מונים רבים על שוויה האמיתי של הזכות בנכס המצויה בידיהם והמועברת על-ידם.

ואכן, עיון מדוקדק בעמדת המערערת ילמד, כי היא איננה מבקשת ליהנות משני העולמות גם יחד, כפי חששה של הערכאה הקודמת. עמדתה היא אך לשמור על זכותה להמשיך ולקבל דמי שכירות ריאליים, בהתאם לתנאי השכירות הקיימים. אין מניעה כי דמי המפתח האמורים להשתלם עבור המושכר ישוקללו בחשבון נתון זה ויעמדו על השיעור המתאים, בהתאם לנסיבות אלו. נבהיר זאת:

18.  נשוב אם-כן לשאלת תום הלב. טענת המשיבים היא, כי אם לא תותר העברת הזכויות לדייר המוצע, תוך הגבלת שיעור דמי השכירות כנגד תשלום דמי המפתח, עלול להיווצר מצב שלפיו הדיירים לא יוכלו לממש את זכותם, שהרי איזה דייר מוצע יסכים לשלם דמי מפתח בשיעור ניכר ולאחר מכן לשאת בדמי שכירות כלכליים? מכאן שההתנגדות אינה סבירה.

כמבואר להלן, אין בידי להסכים לטיעון האמור. ההגנה החלה על דייר מוגן המשלם כיום דמי מפתח עבור בית עסק, מתייחסת בעיקרה לשלושה עניינים: האחד, הגבלה על שיעור דמי השכירות, זולת בנסיבות מסוימות; השני, הגנה מפני פינוי הנכס בחלוף תקופה קצובה (השוו עם שכירות רגילה: סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971). כידוע, עילות הפינוי כלפי הדייר המוגן הן אלו הקבועות בסעיף 131 לחוק, בנוסף לעילת הנטישה אשר נקבעה בפסיקה. רשימת עילות אלו היא סגורה והפינוי הכפוי אינו יכול להיעשות אלא באקט קונסטיטוטיבי של בית המשפט (ע"א 683/82 דויטש נ' עיזבון פרל ז"ל, פ"ד לח(2) 729, 732 מול ד'-ה'); השלישי, אפשרות העברת הזכויות במושכר לידי ממשיכיו של הדייר, גם אם אין מדובר בהכרח ביורשים בהתאם לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 (ראו סעיפים 20-27 לחוק הגנת הדייר). עם זאת, לא כל התכליות הנ"ל אמורות להיות מוגשמות בכל מקרה ומקרה של דיירות מוגנת והעברת זכויות בה. הדבר תלוי בטיב הזכויות שיש לדייר היוצא, שכן הוא איננו יכול להעביר לדייר המוצע מעבר למה שיש לו (nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet). כך, למשל, אם הוא נמנה על הפרנטלה האחרונה הזכאית להחזיק בנכס, הזכות הנעברת ממנו תהיה כפופה למגבלה זו. בכך מושג האיזון בין זכויות הדייר ובין זכויות בעל הבית, שבסופו של יום הנכס יחזור לידו, על כל מרכיבי הבעלות המלאים. אם לא תאמר כן, כי-אז העברת הזכויות בין דיירים תיצור לדייר הנעבר זכות אורגינלית חדשה וכך הלאה לבאים אחריו, באופן שזכויות ההחזקה של הבעלים בנכס לא תחזורנה אליו לעולם. בשכירות מוגנת שבה מתקיים מצב זה - כלומר, שהמעביר מוגבל ביכולת ההנחלה של הזכויות בנכס לאחרים, שכן הוא עצמו מחזיק מכוח הוראת 27 לחוק הגנת הדייר - אמור שווי דמי המפתח להיות מושפע ממנו. יוצא אפוא, ששווי נכס אחד בדיירות מוגנת יכול להיות שונה משווי נכס זהה אחר בדיירות מוגנת, בשל תנאי שכירות שונים וצמצום הזכויות, כפי המפורט לעיל. הדייר המוצע יכול כמובן להציע סכום גבוה יותר מערך הנכס, אולם גם אם יעשה כן בתום לב, עדיין אין הוא רשאי לדרוש בשל כך שינוי של תנאי השכירות הקיימים.

בדומה, אלה הם פני הדברים גם באשר למושכר אשר דמי השכירות המשולמים בעדו אינם מוגבלים בתקרה. לעניין זה, אין לדידי נפקא מינה אם התנאי נקבע בהסכמה בין בעל הבית ובין הדייר היוצא או אם הוא נקבע על-ידי בית הדין לשכירות, חלף הסכמת הצדדים. כך או כך, משזה המצב העובדתי הקיים אמור שיעור דמי המפתח להיות מושפע גם ממנו ולשקף את שתי התכליות האחרות של ההגנה בחוק הגנת הדייר, דהיינו: ההגבלה בפינוי, כך שהדייר יוכל להחזיק בנכס שנים על שנים, ובאפשרות הנוספת שבנסיבות המתאימות תועברנה הזכויות בנכס לממשיכיו, בהתאם להוראות החוק. ואכן, מבחינת התמחיר אין מניעה לקבוע את השווי הראוי בהתאם לקריטריונים הנ"ל, כך שהדייר היוצא יקבל את חלקו מהשווי האמיתי של הנכס בדמי מפתח המוחזק על-ידו, ואילו בעל הבית יקבל את חלקו ההולם, עבור ההגנות הנ"ל שהדייר המוצע יזכה להן. לא כן בענייננו, שכן הצעתו של משיב מס' 3 התייחסה, ללא הצדקה משפטית, גם לרכיב של דמי שכירות מוגבלים, בניגוד לתנאי השכירות. לכן הוסף התנאי בסעיף 6 לתצהירים. דא-עקא, יש בכך כדי לשנות מהתנאים הקיימים ובעל הבית רשאי שלא להסכים לדבר. בנסיבות אלו, התנגדותו אינה נגועה בחוסר תום לב. ודוק: אין לחייבו להסכים לשינוי בתנאי שכירות, אפילו אם עבור שינוי זה מתכוונים לשלם לו תמורה נוספת שאינה מגיעה לו לפי מצבו הנוכחי של המושכר. הוא רשאי כמובן להסכים לכך, אולם משסירב, יימנע בית הדין להמיר זאת בשיקול דעתו. לפיכך, אין לפנינו מקרה של מימוש זכות או ניסיון לממש זכות שלא בתום לב ואף לא שימוש לרעה בזכות.

נובע מן האמור, כי אין ממש בטענות המשיבים לפיהן, בנסיבות שבהן לא שולמו דמי מפתח בבית עסק ולכן דמי השכירות שוחרר מהגבלת התקרה, הופך הדייר לבן ערובה בידי בעל הבית. גם בראייה אובייקטיבית של הדברים, אין מניעה לבקש את העברת הזכויות לפי שוויין בהתאם לתנאי השכירות הקיימים. אכן, המשמעות המיוחסת לתום הלב מושפעת במידה רבה מן המשבצת המשפטית שבה עסקינן. בהקשר מסוים תהיה תכליתו סובייקטיבית ובהקשר אחר יהיה ראוי לייחס לו משמעות אובייקטיבית. יש ויאומץ גם מבחן "מעורב" - אובייקטיבי וסובייקטיבי (ע"פ 5026/97 גלעם נ' מ"י, דינים עליון כרך נו, 164, בסימן 13 לפסק דינו של השופט ח' אריאל ובפסק דינו של הנשיא א' ברק). הרכיב האובייקטיבי קיים גם בגדרה של דוקטרינת השימוש לרעה בזכות, בין אם נראה בה דוקטרינה נפרדת ובין אם נראה בה נגזרת של עקרון תום הלב (למחלוקת מלומדים בסוגיה זו, ראו ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 221 מול ב' והאסמכתאות המובאות שם). מכל מקום, בעובדה שלפיה סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות במושכר נבחנת גם באמת מידה אובייקטיבית, יש כדי להבטיח את האיזון הראוי בין זכותו הקניינית של בעל הבית ובין זכותו של הדייר היוצא. בחינת התנגדותה של המערערת דידן על רקע המפורט לעיל, מובילה כאמור למסקנה לפיה מדובר בהתנגדות סבירה.

19. שינוי בתנאי השכירות "על-פי חוק": הנושא השני בנוגע לשינוי בתנאי השכירות מתייחס לאפשרות שינויים "על-ידי חוק" לפי הסיפא בסעיף 98 לחוק הגנת הדייר. דא-עקא, בענייננו אין מדובר בשינוי תנאים כאמור. אמנם, התנאים היסודיים שונו בעקבות חקיקת תקנה 1(22) לחוק הגנת הדייר והחלטת בית הדין לשכירות בהליך הקודם, אולם אין התקנה כוללת הסמכה להחזיר את הגלגל אחורנית (השוו: ע"א (ת"א) 1232/93 פוזין נ' מסטשי, דינים מחוזי, כרך כו(2) 950). ודוק: גם הקביעה בחוק הגנת הדייר, שלפיה יחולו על המושכר דמי שכירות מוגנים, כפופה בבתי עסק לתנאי השכירות. כפי שראינו קודם לכן, העובדה שעבור הנכס משולמים דמי מפתח אינה קונקלוסיבית למסקנה שדמי השכירות צריכים להיות מוגבלים ולא כלכליים. אכן, אי תשלום דמי מפתח מחייב שחרור מהמגבלה, כל עוד הצדדים לא הסכימו אחרת. לא כן בהכרח ההיפך.

שיעור דמי המפתח אמור אפוא לשקלל, מההיבט השמאי-כלכלי, גם נתון זה בדבר העדר המגבלה על סכום דמי השכירות. אלה הם פני הדברים, אף אם בהוראות חוק הגנת הדייר נמצא זיקה בין עובדת תשלום של דמי מפתח ובין שיעור דמי השכירות. כך, למשל, תשלום דמי המפתח גורר הפחתות שונות של דמי השכירות, כמפורט בפרק ד' לחוק שכותרתו "הפחתה מדמי שכירות" (ראו, למשל, סעיף 61 לחוק העוסק בנושא הפחתת דמי שכירות לדייר ששילם דמי מפתח בבית עסק). גם הפסיקה עמדה על ההיבט הפרשני שיש ליתן לחוק, בנסיבות שבהן בעל הבית קיבל תמורה מסוימת עבור השכרת הנכס בשכירות מוגנת (ע"א 4100/97 רינדלר הנ"ל, פ"ד נב(4) 590, 591). אף-על-פי-כן אין בדבר כדי להצדיק הוצאת הסעיף מדי פשוטו (השוו: ע"א 151/72 לוי נ' רחמים, פ"ד כו(2) 696, 700 מעל א') ואין בכך כדי לקבוע שינוי בתנאי השכירות "על-פי חוק". אכן, אין מחלוקת כי תקנה 1(22) קובעת שההגבלה על שיעור דמי השכירות לא תחול על נכס אם שולמו בעדו דמי מפתח, אולם היא אינה קובעת את ההפך ומתקין התקנות אף לא היה מוסמך לקבוע זאת, שכן לפי סעיף 52א(ה) לחוק הגנת הדייר, הסמכות להתקין תקנות נועדה להוציא נכסים מתחולת החוק בכל הנוגע לדמי השכירות, ולא לשנות מתנאי השכירות כאשר אלה משולמים. לפיכך, אפילו נראה בתקנות "חוק" לעניין סעיף 98 סיפא, עדיין אין מדובר כאן כלל בשינוי תנאים "על-פי חוק".

נובע מן האמור, כי בענייננו אין מדובר בשינוי תנאי שכירות "על-פי חוק", ועל-כן יש לקיים את סעיף 98 כלשונו בלא הסייג שבו. דמי המפתח צריכים היו לשקף את שווי הזכויות כמות שהן, מבלי שהמערערת או המשיבים מס' 1 ו-2 יתעשרו מעבר לנדרש. משסירבה המערערת לשינוי תנאי השכירות הקיימים, התנגדותה סבירה. כפי שהובהר לעיל, הדיבור "דמי מפתח" אינו מהווה עוד "מונח קסמים" בזיקה לפרשנות שיש ליתן לתקנה 1(22) לתקנות, בדבר אי תחולת השיעורים המרביים של דמי השכירות, שכן תכלית התקנה מכוונת לכך שבתשלום דמי המפתח גולמה מלכתחילה הזכות לתשלום דמי שכירות המוגבלים בשיעורם. ואכן, הרציונל שעמד ביסוד התקנת התקנות הנ"ל היה להוציא סוגי בתי עסק הכלולים בתקנות, מגבולות המכסימום הקבועים בחוק. על רקע זה נקטה הפסיקה בפרשנות רחבה, אשר באה לבטא את כוונת המחוקק לצמצם את סוגי בתי העסק החוסים תחת מגבלה זו של הגנת החוק (ע"א 813/88 אסטבליסמנט הנ"ל, פ"ד מה(4) בעמ' 4-5). כפי שהובהר לעיל, גם פרשנות קודמת של התקנות לא הצדיקה החזרת המצב לקדמותו עקב חילופי דיירים, אם הדייר היוצא שילם דמי שכירות בלתי מוגבלים (ע"א (ת"א) 1232/93 פוזין הנ"ל).

20. בטרם נסיים נקודה זו, מן הראוי יהא להתייחס לפסק-דין שניתן בבית-משפט זה בהרכב אחר, בפרשה הנוגעת בעקיפין לענייננו ואשר לכאורה ניתן לסבור כי מסקנתו שונה (ע"א (י-ם) 3413/02 קוקיא נ' ורשבסקי, דינים מחוזי כרך לג(10) 584). שם נדונה, בין היתר, שאלת תוקפה של העברת זכויות מהדייר היוצא - אשר לא שילם דמי-מפתח עבור זכויותיו במושכר - אל הדייר המוצע, זאת במהלך תקופת הביניים שבין מועד התקנת תקנה 1(22) הנ"ל ובין מועד כניסתה לתוקף. בפרשה הנ"ל נפסק, כי העדפת בעל הבית שהדייר היוצא ימשיך להחזיק במושכר - תוך אפשרות לחייבו בתשלום דמי שכירות ריאליים בעקבות תיקון התקנות, חלף העברת הזכויות במושכר כנגד תשלום דמי מפתח - אינה מהווה טעם סביר להתנגדות לעסקה. ואולם, בנסיבות המקרה דשם לא הייתה עדיין קביעה של דמי שכירות ריאליים עבור המושכר, אלא לבעל הבית הייתה רק ציפייה לאפשרות שאלה יהיו פני הדברים. במילים אחרות: לא דובר שם בתנאי שכירות קיימים כי אם באפשרות לשינויים בעתיד. לעיל עמדנו על ההבחנה בין אפשרות עתידית לשינוי התנאים ובין זכות קיימת עקב שינויים בפועל. הבחנה זו חלה גם כאן.

עם התקנת תקנה 1(22) היה מחוקק המשנה ער לשינוי המהותי המוכנס למסכת היחסים שבין בעלי נכסים ובין דיירים מוגנים, על-כן במסגרת הוראת התחולה להוספתה, בשנת תש"ס, נקבע מועד דחוי המאוחר יחסית לכניסת התיקון לתוקף (התקנות פרסמו ביום 30.7.00 ותוקף התיקון נקבע ליום 15.3.02. ראו: ק"ת תש"ס, 785-786). כפי שנפסק בפרשת קוקיא, התכלית בדחייה המשמעותית של מועד התחולה נועדה "להעניק לדיירים מוגנים, שלא שלמו דמי מפתח, פרק זמן להתארגנות קודם שיחויבו בתשלום דמי שכירות ריאליים" (סימן 8 לפסק-דינו של השופט י' ענבר). במהלך פרק זמן זה פתוחה הייתה בפני אותם דיירים גם האפשרות להעביר את זכויותיהם במושכר לאדם אחר כנגד תשלום דמי מפתח, דבר שהיה מבטיח את המשך תחולת דמי השכירות הסטטוטוריים גם על הדייר הנכנס.

שונים הם פני הדברים בענייננו. כאן העברת הזכויות במושכר תמורת תשלום דמי-מפתח נועדה להיעשות שעה שהתקנות כבר נכנסו לתוקפן, המשיבים 1 ו-2 החלו בתשלום דמי השכירות הריאליים בעקבות ההכרעה של בית הדין לשכירות, באופן ששינוי תנאי השכירות, בהסרת ההגבלה על שיעור דמי השכירות לנכס, הפך למעשה עשוי. מדובר אפוא במצב עובדתי קיים ולא בציפייה בלבד. בנסיבות אלו, העברת הזכויות במושכר בעל כורחו של בעל הבית - המובילה גם לשינוי במצב הקיים של תנאי השכירות והמחילה שוב את ההגבלה על תשלום דמי השכירות - מהווה פגיעה בקניינו. לפיכך, התנגדותו לדבר סבירה.

21. עד כאן עמדנו על סבירות התנגדותה של המערערת בזיקה לשינוי תנאי השכירות, ביחסים הצפויים בינה ובין הדייר המוצע. עם זאת, בענייננו קיים נימוק נוסף, הנוגע לאפשרות של פגיעה כלכלית ממשית במערערת. על-כך נייחד את הדברים להלן.

סבירות ההתנגדות בראי הפגיעה הכלכלית

22. על פני הדברים נקל להיווכח, כי טענת המערערת לפגיעה כלכלית בעקבות אישור העברת הזכויות אינה קלוטה מן האוויר. חלקה בדמי המפתח המוצעים יהיה נמוך משיעור דמי השכירות הריאליים שאותם הייתה זכאית לקבל במהלך תקופה קצרת טווח בת פחות מ-4 שנים, לו תנאי השכירות הנוכחיים היו נשארים. דמי השכירות הריאליים, כפי תשלומם בידי משיבים מס' 1 ו-2, עומדים על שיעור של 1,866$ לחודש. דמי השכירות המוצעים בעקבות החלפת הדיירים, אמורים לעמוד על סך של 210 ש"ח לחודש (2.5% בלבד מהמשולם בפועל). חלקה של המערערת בדמי המפתח מסתכם בשיעור של 68,000$, המהווה 40% מסכום דמי המפתח הכולל (170,000$), שכן המשיבים מס' 1 ו-2 זכאים ליטול 60% ממנו (סעיף 77(ב)(1) לחוק הגנת הדייר). תוך 3 שנים יכסו דמי השכירות את שווי חלקה של המערערת בדמי המפתח. אם נוסיף לחישוב האמור את דמי השכירות המוגנים שהמשיב מס' 3 עתיד לשלם ואת ההיוון הנדרש לנוכח האצת התשלומים לידי המערערת, באמצעות ביצוע תשלום חלקה בדמי המפתח, הרי תוך תקופה של פחות מ-4 שנים יכסה פער דמי השכירות את שווי דמי המפתח. מכאן ואילך המערערת תספוג רק הפסדים. במצב דברים זה, ובשים לב לכך שדיירות מוגנת מיועדת לפרקי זמן ארוכים שבהם הדייר ממשיך להחזיק בנכס - ובמקרים רבים אף מעביר את הזכויות בו לקרובי משפחתו כיורשים - בולטת הפגיעה הכלכלית מנת חלקה של המערערת, כתוצאה מהעברת הזכויות במתכונת שבה אושרה על-ידי בית הדין קמא. כפי שעמדנו על-כך קודם לכן תוצאה זו אינה מתחייבת, שכן ניתן לקבוע את שווי דמי המפתח שישלם הדייר המוצע בהתאם לנתון שדמי השכירות על-פי תנאי השכירות, אינם מוגבלים.

23. על ההיבט הכלכלי של הפגיעה במערערת ניתן לעמוד גם מהיבט אחר. כפי שפורט קודם לכן, הסכום שלמעשה הוצע על-ידי המשיב מס' 3 הוא גבוה מכיוון שתחשיבו מתייחס למושכר אשר דמי השכירות עבורו מוגבלים בתקרה, מה שאין כן לגבי המושכר דנן. בכך גם מקופחת זכותה של המערערת להחזיר לעצמה את ההחזקה במושכר, לפי סעיפים 86(1) ו-95(א) סיפא לחוק הגנת הדייר, במחיר הריאלי של שווי חלקו של הדייר היוצא.

24. נובע מן האמור, כי גם מהיבטים דלעיל התנגדותה של המערערת סבירה, ולא נוכל לקבוע שבמקומה היה בעל בית סביר אחר מסכים בנסיבות אלו להעברת הזכויות.

 25. אכן, כפי שצוין קודם לכן, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בשיקול הדעת הרחב של בית הדין קמא, אלא שכמבואר לעיל, אנו סבורים כי בפסק הדין נפלה טעות משפטית המצדיקה התערבות. השופט המלומד עמד בפסק-דינו על התכלית שביסוד תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר, בדבר אי תחולת השיעורים המרביים של דמי השכירות. גם אם נסכים עמו לתכלית האמורה, עדיין אין בכך כדי ליתן מענה לסבירות ההתנגדות מנקודת המבט של סעיף 95 לחוק הגנת הדייר, כפי המפורט לעיל.

26. לנוכח המסקנה האמורה, אין לנו צורך לדון בטענות המערערת באשר לתקפה של ההרשאה בין הדיירים המקוריים בנוגע לשינוי מטרת השכירות, ובאשר לליקויים שנפלו בניסוח הפורמאלי של התצהירים, שכללו תנאי מיוחד באשר לשיעור דמי השכירות שישולמו לאחר העברת הזכויות.

התוצאה

27. על יסוד האמור, אני מציע לחבריי הנכבדים להרכב לקבל את הערעור, לבטל את פסק-דינו של בית הדין קמא ולקבוע כי בקשת הרשות להעברת הזכויות תידחה. אין באמור כדי לשלול מהמשיבים להציע דמי מפתח בהתאם לשווי הזכויות, בשים לב לשיעור דמי השכירות החל על משיבים 1 ו-2 ותוך שמירה על המשך תשלומם.

28. המשיבים ישאו בהוצאות המערערת ובנוסף בשכר טרחת עורך-דינה, בסך של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ. ההוצאות ישאו הפרשי הצמדה וריבית מעת ביצוע כל תשלום. שכר הטרחה והמע"מ הם להיום. החיוב בהוצאות ההליך נעשה על הצד הנמוך, בשל חדשנותה של הסוגיה שהועמדה לדיון.

השופטת מ' מזרחי:

 אני מסכימה.

השופט י' נועם:

אני מסכים.

הוחלט לקבל את הערעור, כמפורט בפסק-דינו של השופט מ' גל.

ניתן היום, ב' בכסלו תשס"ה (15.11.04).


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן