ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 16/4/2022
גרסת הדפסה

כיצד מוכיחים שלא שולמו דמי מפתח?

בדרך כלל, על התובע להוכיח כי אירוע מסוים קרה (הוכחה פוזיטיבית). כיצד ניתן להוכיח כי אירוע מסוים לא קרה מעולם?

מאת: דן  לאופר, שמאי מקרקעין   שלומית  בק, עו"ד  

23/12/2004

מאז 15.3.02 יכולים בעלי בתים לדרוש מעסקים, שהינם דיירים מוגנים, לשלם דמי שכירות ריאליים, במקרים בהם לא שולמו מעולם דמי מפתח. הדבר התאפשר לאחר כניסתה לתוקף של תקנה המוסיפה "בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח" לרשימת סוגי בתי העסק, לגביהם לא חלה תקרת המקסימום של דמי השכירות המוגנים, על פי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג - 1983.

מאז עברו יותר משנתיים וחצי, והחתומים מעלה לקחו חלק בעשרות תביעות שהגישו בעלי בתים לבתי דין לשכירות ו/או לבתי המשפט , לתשלום דמי שכירות ריאליים בעקבות התקנה האמורה. בחלק מהתיקים כבר ניתנו פסקי דין, שרובם טרם פורסמו באתר מערכת בתי המשפט באינטרנט. בשלב זה ניתן להתחיל ולסכם כיצד מיושמת התקנה, הלכה למעשה, בבתי המשפט.

סוג ראשון של מקרים הוא קל יחסית מהבחינה המשפטית, והתוצאה היתה בעצם ידועה מראש. במקרים אלה, הדייר המוגן הודה בפה מלא, או למצער לא הכחיש כי לא שילם מעולם דמי מפתח, ואף לא הגיש חוות דעת נגדית לחוות דעת שמאי המקרקעין, שצורפה לכתב התביעה. במקרים אלה פסק בית המשפט כי הדייר המוגן ישלם דמי שכירות ריאליים כפי שנקבע בחוות דעת השמאי מטעם התובע.

כך נפסק בבית הדין לשכירות בתל אביב, ע"י כב' סגן נשיא בימ"ש השלום בת"א, השופט א. גולדין, בפסק דין מיום 19.11.02, בתיק שכירות 165/02. בעל הבית הגיש בתמיכה לתביעתו חוות דעת של השמאי דן לאופר, לפיה דמי השכירות הראויים לחנות הנישומה (באזור שוק הכרמל) הינם 600 $ לחודש. הדייר המוגן הודה שלא שילם דמי מפתח, ולא הגיש שמאות נגדית. בית הדין פסק כי "לא נראה לי כי יש הגזמה בחוות הדעת", וכי על הדייר המוגן לשלם את מלוא הסכום שנדרש בתביעה כדמי שכירות ריאליים. משיחה עם בעל הבית התברר, כי הדייר המוגן אכן משלם מאז את מלוא דמי השכירות כאמור.

בפסק דין שניתן ביום 12.9.04 בתיק שכירות 101/03 שנוהל בבית הדין לשכירות בחיפה, נקבע: "המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה אחת בלבד: לטענת המשיבה, דין הבקשה להדחות מאחר והיא לא הוגשה ע"י כל בעלי המושכר... מאחר והמשיבה לא חלקה על כל יתר הטענות שטענו המבקשים, הרי שהנני קובע כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח... הנני מאמץ את חוות דעתו של שמאי המקרקעין, שלא נסתרה, וקובע כי החל מיום 15.3.02 ואילך על המשיבה לשלם דמי שכירות לפי שווים בשקלים של 2,900$ בגין החנות". השמאי מטעם הבעלים היה יצחק בריל, ועורך דינם - דורון קוטלר.

סוג שני של מקרים גם הוא קל יחסית מהבחינה המשפטית. במקרים אלו תבע בעל הבית את הדייר המוגן לשלם דמי שכירות ריאליים והגיש חוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין לבית המשפט. הדייר המוגן טען אמנם כי שולמו דמי מפתח, אך הסכים לצרכי פשרה לשלם דמי שכירות גבוהים פי כמה מ"תקרת המקסימום", אבל נמוכים משמעותית מדמי השכירות הריאליים, כפי שקבע שמאי המקרקעין.

במקרים אלו אימץ בית המשפט את הסכם הפשרה, אך לא נפסק דבר וחצי דבר לגבי המחלוקת העובדתית, האם שולמו דמי מפתח עבור המושכר. ראו, לדוגמא, החלטה של השופטת אסתר שטמר, מיום 14/11/02, לתת תוקף פסק דין להסכם פשרה לפיה ישולמו דמי שכירות נמוכים מהסכום שקבע השמאי דן לאופר בחוות דעתו, בתיק 1066/02 בבית דין לשכירות רחובות.

הסוג השלישי והאחרון של מקרים הוא כמובן השכיח ביותר: עשרות רבות של מקרים בהם בעל הבית תבע את הדייר המוגן לשלם דמי שכירות ריאליים, והאחרון טען כי שולמו דמי מפתח, ולכן התקנות החדשות לא חלות עליו.

כמצופה, רק בחלק קטן ביותר מהתביעות הצליח הדייר המוגן להציג מסמך ובו אישור לכך שדמי המפתח אכן שולמו. במרבית התביעות אין לדייר כל מסמך רלוונטי וחד משמעי המעיד על תשלום דמי המפתח. בתי המשפט פסקו לכל אורך הדרך, כי על בעל הבית נטל הראיה להוכיח שלא שולמו דמי מפתח, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". בתי המשפט סייגו וקבעו כי, מאחר והמדובר בחובת הוכחה של יסוד שלילי, הרי שמשקל הראיה שתדרש יהיה קל יותר מבמקרים רגילים.

כיצד מוכיחים שלא שולמו דמי מפתח לפני עשרות שנים?

ביום 9.2.03 פסק כב' השופט ר. שטראוס מבית הדין לשכירות בירושלים בת"ש 135/02: "מהנאמר עד כה ניכרת בבירור חולשת ראיות המשיבים אל מול ראיות המבקשת. בעוד באחרונות עדות ממקור ראשון של מי שטיפל בעצמו בכל ענייני השכירות, וזו אף נתמכת במסמכים אוטנטיים, בפי המשיבים עדויות מפי השמועה בלבד... קשה גם למצוא הסבר לעצם עובדת תשלום דמי מפתח בסכום נכבד... לפתע פתאום בשנת 1963, לאחר שהוא מחזיק במושכר מזה למעלה מעשרים שנה ומודע למעמדו כדייר מוגן".

בית הדין קיבל את טענת בעלת הבית כי לא שולמו דמי מפתח בעד המושכר, וחייב את הדיירים בתשלום דמי שכירות "ריאליים" על פי חוות דעתו של השמאי יעקב ביר שלא נסתרה.

כב' השופט א. גולדין דן בתביעות דומות, ופסקי הדין הראשונים שנתן היו ברוח דומה. לדוגמא, בפסק דין שנתן ביום 24/9/03, בתביעה לפסק דין הצהרתי שהוגשה לבית משפט השלום בתל אביב, בת"א 160694/02 כתב כב' השופט כך: "אמנם, משקל הראיה הנדרש מהתובע הינו קל יותר, לאור העובדה כי יסוד ההוכחה שלילי. ברם, כך או כך, התובע לא צירף כל ראיה להוכחת טענתו... כמו כן נמנע התובע מלהביא ראיות התומכות בגרסתו, כי לא שולמו דמי מפתח, כגון הזמנה לעדות של דיירים נוספים ו/או בעלי בית עסק להם הוא משכיר חנויות, או שכנים של המשיב בבניין, אשר יכולים להעיד, כי אף אחד מהם לא שילם דמי מפתח בשנים האמורות... הימנעות התובע מהבאת עדים או ראיות כאמור, מחלישות את גרסתו".

בשנה האחרונה ניתנו שלושה פסקי דין תקדימיים, הן על ידי כב' השופט א. גולדין, בבית הדין לשכירות בתל אביב, והן ע"י כב' השופט ה. גרובס, בבית הדין לשכירות בנתניה. באותם מקרים השתכנע בית המשפט, בניגוד להכחשת הדיירים המוגנים, כי אכן לא שולמו דמי מפתח, ופסק, כי מעתה ישולמו דמי שכירות ריאליים. בשלושת המקרים ייצגה את התובעים, בעלי הבית, עורכת הדין שלומית בק, והוגשו חוות דעת של השמאי דן לאופר. בשלשת המקרים לא הוגשה חוות דעת שמאית נגדית מטעם הדיירים.

כיצד שכנעו התובעים את בתי המשפט כי אכן באותם מקרים לא שולמו דמי מפתח?

להלן מספר קטעים משלשת פסקי הדין, השופכים מעט אור על התקדימים כאמור:

מתוך פסק הדין ב- ת"ש 153/02, מיום 21.1.04, בית הדין לשכירות ת"א: "אמנם, תשלום דמי המפתח היה נוהג קיים עוד לפני שנת 1958, אך לאור כל האמור לעיל ובבוחני את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק, כפות המאזניים נטו לכיוונם של המבקשים, שכן לא צוין בחוזה ו/או בדף שצורף אליו אזכור לתשלום דמי מפתח ע"י אביה של המשיבה. אביה ז"ל של המשיבה הסכים בחוזה השכירות כי המושכר במצב טוב וראוי לעבודה, ולכן כל שיפוץ שנערך בנכס לא ייחשב כתשלום של דמי מפתח... לפיכך נתתי אמון בגרסת המבקשים כי לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר".

מתוך פסק הדין ב- ת"ש 142/02 מיום 11.2.04, בית הדין לשכירות ת"א: "תשלום דמי המפתח היה נוהג קיים עוד לפני שנת 1958, אך ורק כאשר שוכרים היו מתחלפים, ולא כתשלום שהשוכר הראשון במושכר היה משלם לבעליו... במקרה דנן טוען המבקש כי המשיב היה דייר ראשון במושכר, ועל כן לא ייתכן כי שילם דמי מפתח עבור המושכר... המשיב אינו מכחיש כי היה דייר ראשון במושכר... לפיכך החזקה הקובעת כי בתקופה ההיא שולמו דמי מפתח רק כאשר שוכרים התחלפו, מדברת כנגד המשיב, ועליו לסתור חזקה זו".

כשהמדובר בדייר ראשון במושכר, מועבר אליו נטל השכנוע לכך כי אכן שולמו דמי מפתח (טענה פוזיטיבית). בית הדין מנתח בהמשך את הראיות שהובאו לפניו: "החנות נרכשה מהקבלן, שבנה את הבניין תמורת 4,000 לירות ביום 30.6.53. החנות הושכרה למשיב שנתיים וחצי מאוחר יותר. אין זה הגיוני כלל ועיקר כי המשיב שילם דמי מפתח בסך 3,800 לירות, המהווים 95% מ- 4,000 לירות, שהם סכום הרכישה... לא שוכנעתי כי המשיב הצליח לסתור את החזקה כי , כדייר ראשון במושכר, לא שילם דמי מפתח, ולפיכך אני מקבל את הבקשה להסרת תקרת המקסימום מדמי השכירות בחנות".

יצוין, כי על פסק דין זה הגיש הדייר ערעור שטרם נדון.

בשני המקרים הנ"ל מינה בית הדין שמאי נוסף מטעם בית הדין, אשר קבע את גובה דמי השכירות הריאליים, ללא חקירת השמאי מטעם התובעים על חוות דעתו.

פסק הדין השלישי ניתן בבית הדין לשכירות בנתניה, בת"א 3130/02, ביום 18.5.04. שם קבע בית המשפט כי "על אף שבאופן רגיל נטל השכנוע מוטל על המוציא מחברו, המקרה בתיק זה הינו חריג", זאת לאור טענת הדייר המוגן כי בין הצדדים היה הסדר המהווה "דמי מפתח", לפיו פינו הוריו מגרש וצריף, תמורתם קבלו את הזכויות בחנות נשוא התביעה. בית המשפט קבע כי "אנו דנים בהודאה והדחה, כאשר על המשיב להוכיח ששילם דמי מפתח, אם בכסף ואם בדרך אחרת... אין לדרוש מהמבקש בתיק מסוג זה להוכיח טענה עובדתית נגטיבית של אי תשלום דמי מפתח בדרך אחרת. כמו כן סבורני כי גזירה כזאת אינה מתיישבת עם תכלית התיקון של התקנות".

בית המשפט העדיף את גרסת בעל הבית, וקבע כי לא שולמו דמי מפתח עבור החנות, לא בכסף ולא בדרך אחרת. עם קבלת פסק הדין, ועל בסיס חוות דעת השמאי דן לאופר שהוגשה מטעם בעל הבית (השמאי לא נחקר על חוות דעתו), שילם הדייר המוגן את דמי השכירות הריאליים עבור העבר, והחזיר את החזקה בחנות לבעליה.

בשלשת פסקי הדין האמורים מהשנה האחרונה ניכרת התמורה שחלה בפסיקת בתי המשפט - לא עוד נטל כבד על בעלי הבית להוכיח טענה נגטיבית, על אי תשלום דמי מפתח לפני עשרות שנים, אלא נטל קל כנוצה, במקרים רבים, ואף העברת הנטל על כתפיהם של הדיירים המוגנים במקרים אחרים, כגון במקרים בהם המדובר בדייר שהוא הדייר הראשון במושכר, ולא דייר שהחליף דייר קודם, ובמקרים בהם נטען שדמי המפתח לא שולמו "בעין" אלא בדרך אחרת.

__________

עו"ד שלומית בק מתמחה במקרקעין בכלל ובדיני הגנת הדייר בפרט.

השמאי דן לאופר מתמחה בהגשת חוות דעת לבתי המשפט.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. תודה   מאת: יעקב פומרנץ    23/12/2004
  2. ראה לשם האיזון פסק דין בו נדחתה תביעת בעל הבית   מאת: עו"ד אברהם סימון    25/12/2004
  3. פגיעה קשה בחופש החוזים וחבל שנעשית על קשישים   מאת: בראשות העוכרת דין שלומית בק    16/1/2005
  4. זה מאמר או פרסומת לעו"ד חסר תעסוקה   מאת: שלמה אייזנברג, עו"ד    16/1/2005
  5. רוב התביעות האלו נופלות ומן הצדק   מאת: דן    16/1/2005
  6. אתיקה מקצועית   מאת: ברק    18/1/2005









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן