ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

עת"מ 1215/03

צבי עציון ואח' נגד עיריית ירושלים


3/1/2005

עת"מ 1215/03

צבי עציון

צלה גלנץ

נגד

עיריית ירושלים

בית משפט המחוזי בירושלים

בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים

כבוד השופטת יהודית צור

[3.1.2005]

פסק-דין

כללי

1. בפני עתירה שהגישו צבי עציון וצילה גלנץ (להלן - העותרים) נגד עיריית ירושלים (להלן - המשיבה).

העותרים מבקשים לבטל את דרישת המשיבה לתשלום היטל כביש ומדרכה ואגרת תיעול (להלן - תשלום ההיטל והאגרה) עבור המקרקעין שברחוב סמדר 7 בירושלים, הידועים גם כגוש 30161, חלקה 35 (להלן - הנכס). בנוסף מבקשים העותרים להשיב להם את הערבות הבנקאית שמסרו למשיבה בקשר לדרישת התשלום ולהצהיר כי המשיבה אינה רשאית לדרוש מהם את תשלום ההיטל והאגרה ודרישותיה בעניין זה בטלות ומבוטלות.

2. בנוסף ביקשו העותרים להצהיר כי חקיקת המשנה מכוחה דרשה המשיבה את ההיטל והאגרה בטלה ומבוטלת. בדיון בבית המשפט הסכימו הצדדים כי סעד זה ימחק מהעתירה. בנוסף הוסכם כי המשיבה תוותר על טענותיה המקדמיות בעניין העדר סמכות לבית המשפט לעניינים מינהליים.

רקע עובדתי

3. העותרים הינם הבעלים של הנכס. העותר צבי עציון הינו הבעלים, מכח ירושה של המנוח ירחמיאל עציון ז"ל שנפטר ביום 10.2.02. עד פטירתו, שימש הנכס כבית מגורים של המנוח ומשפחתו. על החלקה עמד מבנה בגודל של 149 מ"ר. ירחמיאל עציון ז"ל היה הבעלים של 98 מ"ר מהמבנה והעותרת גלנץ היא הבעלים של 37 מ"ר מהמבנה.

4. רחוב סמדר נסלל על ידי המשיבה בשנים 2000-1998 ובעלי הנכסים הגובלים חויבו בהיטל סלילה ותיעול, בהתאם לגודל הנכס שהיה בבעלותם בעת סלילת הרחוב. מימון הסלילה נעשה מתקציב עיריית ירושלים והמקורות למימון היו ההיטלים שנגבו במהלך השנים מבעלי הנכסים בעיר.

המנוח והעותרת 2 חויבו, כל אחד לפי חלקו היחסי בנכס, בהיטל סלילת כביש ומדרכה על פי חוק עזר עירוני לירושלים (סלילת רחובות), תשל"ה-1975 (להלן - חוק העזר סלילה) וכן באגרת תיעול על פי חוק עזר עירוני לירושלים (תיעול), תש"ם-1980 (להלן - חוק העזר תיעול; נספחים ג'1, ג'2, ד1 ו - ד' 2 לתגובת המשיבה).

5. בשנת 2002 ביקשו העותרים להרוס את הנכס שבבעלותם ולבנות במקומו מבנה חדש בגודל של למעלה מ-1000 מ"ר בנוי, בן 4 קומות, מעל קומת מרתף ובו 6 דירות. העותרים פנו למשיבה בבקשה לקבל היתרי בניה למבנה החדש. המשיבה ערכה תחשיב מעודכן, בהתאם לגודל הנכס החדש שביקשו העותרים לבנות וניכתה את ההיטל אותו שילמו העותרים, אשר חושב על פי גודל הנכס כפי שהיה בעבר.

העותרים סרבו לשלם את ההיטל ואגרת התיעול שדרשה המשיבה וטענו כי דרישת התשלום, לאחר שהושלמה כבר סלילת הכביש, אינה חוקית.

6. העותרים מסרו למשיבה ערבות בנקאית, כדי שיינתנו להם היתרי בנייה לבניית המבנה החדש, והודיעו למשיבה כי יפנו לבית המשפט לעניינים מינהליים וידרשו לפצותם על כל ההוצאות והנזקים שנגרמו להם כתוצאה מכך (נספח י' לעתירה). על רקע זה הוגשה העתירה נגד המשיבה.

7. העותרים טוענים בתמצית, כי חוק העזר סלילה אינו מסמיך את המשיבה לגבות היטל אחר היטל, מקום בו סלילת הכביש הסתיימה זה מכבר. העותרים מבקשים להסתמך בעניין זה על פסיקת בית המשפט העליון בע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובנייה בע"מ, פ"ד נז (1), 340 (להלן - פרשת אל עמי). לטענתם, עובדות המקרה מושא העתירה, זהות לעובדות המקרה בפרשת אל עמי. לטענתם, בעת סלילת הכביש הגובל בחלקה, שילמו בעלי הנכס את מלוא ההיטל, כנדרש על ידי המשיבה. העותרים טוענים כי המשיבה אינה מוסמכת לדרוש, כשנתיים וחצי לאחר תום הסלילה, בעקבות הגשת בקשה להיתר בנייה חדש על ידי הבעלים החדשים של הנכס, תשלום נוסף, כתנאי להוצאת היתר בנייה.

עוד טוענים העותרים כי חישוב היטל הסלילה על פי עלות סלילה ממוצעת של כל הכבישים בעיר, הכוללת בתוכה גם עבודות סלילה עתידיות, אינה חוקית ומהווה למעשה הטלת מס. לטענתם, דרך חישוב זו נפסלה מכל וכל בפרשת אל-עמי.

8. המשיבה טוענת, בתמצית, כי התחשיב למ"ר, עליו מבוססים חוקי העזר העירוניים בנושא סלילה ותיעול, מבטאים עלות ממוצעת של סלילה או תיעול, לפי העניין, המבוססת על תחשיב של סך כל הוצאות הסלילה/תיעול של כל הדרכים בעיר, כשהוא מחולק בסך שטחי הקרקע והבנייה הקיימת והפוטנציאלית של בעלי הנכסים בעיר. לטענתה, השיטה החדשה, על פיה פועלת המשיבה, צודקת ושוויונית יותר, שכן היא מחלקת את הנטל בין תושבי העיר באופן שווה. המשיבה טוענת עוד כי במקרים רבים עצם סלילת הכביש מעודדת בנייה חדשה ואין הגיון לפטור מתשלום היטל כביש, דווקא את מי שהסלילה איפשרה או עודדה אותו לבנות את הנכס שבבעלותו, והוא נהנה מהבניה בדיוק כמו שכנו שבנה את הנכס זמן מה לפני כן.

לטענתה, גביית היטל בסכום גבוה יותר מבעל נכס אשר במועד סלילת הכביש היה בעלים של נכס גדול יותר לעומת בעל נכס אשר ביקש היתר בנייה ובנה תקופת זמן לאחר סלילת הכביש, תיצור חוסר שוויון ואפליה בין שני בעלי נכסים זהים, כאשר האחד בנה את הנכס במועד מוקדם לסלילת הכביש והשני עשה זאת לאחר הסלילה. לטענתה, לאפליה מעין זו אין הצדקה. המשיבה טוענת עוד כי נסיבות המקרה בפרשת אל-עמי שונות מהמקרה שלפנינו ולפיכך דין העתירה להידחות.

דיון

9. חוק העזר העירוני בעניין סלילה קובע כי ניתן לחייב בהיטל:

"מי שהיו בעלי הנכסים הגובלים בעת תחילת הסלילה."

(סעיף 5 לחוק עזר סלילה)

בעניין שיטת התחשיב נקבע בחוק העזר:

"מטר מרובע ומטר מעוקב של בניה יחושבו, לענין זה, לפי הבנוי למעשה בכל קומותיו של הבנין, ולפי הניתן לבניה בנכס לפי כל תכנית בנין עיר החלה על אותו מקום או לפי היתר הבניה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, הכל לפי השטח והנפח הגדול יותר.

(סעיף 6(ב) לחוק העזר סלילה).

10. כלל יסוד הוא כי העירייה, בהיותה גוף הפועל על פי סמכויות שהוקנו לה בחוק, אינה מוסמכת לגבות מבעל נכס תשלום בגין שירות, מבלי לספק לבעל הנכס את אותו השירות.

בפסיקה של בית המשפט העליון נקבע: "תשלום עבור שירותים, בין שמכונה הוא היטל ובין שמכונה הוא דמי-השתתפות, מוטל בגין שירות הניתן לבעל הנכס, והתשלום אף מיועד לממן אותו" (ע"א 7316/97 עיריית ראשון לציון נ' חב' לוינשטיין תק-על 99(3) 117, מפי כב' השופטת דורנר).

11. ככלל, קיימות שתי שיטות חיוב לקביעת סכום ההשתתפות של בעלי נכסים במימון ביצוען של תשתיות (סלילת כבישים וביוב). האחת, שיטת דמי ההשתתפות והשניה, שיטת ההיטל. בעבר משלה בכיפה ברוב העיריות בארץ, שיטת דמי ההשתתפות. על פי אותה שיטה, הרשות גבתה את דמי ההשתתפות לפי עלות הסלילה בפועל, בין בעלי הנכסים הגובלים, באופן שכל אחד מהם חוייב בחלק יחסי מעלות הסלילה.

12. רבות נכתב בפסיקה על חסרונות שיטת דמי ההשתתפות וחוסר השוויון שהיה טמון בה. כך, למשל, על פי אותה שיטה, נוצר לא אחת מצב בו בעלי נכסים הזהים בשטחם, אולם שונים בצורתם הגיאומטרית, שילמו סכומי מס שונים בלא שהיתה לכך הצדקה עניינית כלשהי. בנוסף, בעלי נכסים הגובלים ברחוב ראשי ורחב שילמו הרבה יותר מבעלי נכסים הגובלים ברחוב צדדי וצר.

על רקע זה ומתוך מגמה לפעול על פי שיטת גביה צודקת ושוויונית יותר, עברה המשיבה, כמו גם רשויות רבות אחרות בארץ, לשיטת חישוב ומימון חדשה, היא שיטת ההיטל.

על השוני העקרוני בין שתי השיטות עמד בית המשפט העליון מפי כב' הנשיא ברק בע"א 6066/97 עיריית תל אביב יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ:

"ביסוד גישה זו הונח האופי השונה של שני התשלומים. דמי השתתפות היוו החזר הוצאות בפועל שהוציאה הרשות המקומית בגין סלילת הרחוב הגובל בנכס. לעומת זאת, ההיטל החדש משקף את תחזית ההוצאות של העירייה בגין כלל הרחובות בתחומה, בלא כל קשר לרחוב זה או אחר. הלכה זו חלה גם בענייננו." (פ"ד נד(3), 749 בעמ' 753).

13. שיטת ההיטל, הרואה את מערכת התשתית העירונית כולה, כמכלול אחד, המשרת את כלל בעלי הנכסים הנמצאים בתחום הרשות המקומית, הינה שיטה צודקת ושוויונית יותר, שכן התשתית המונציפלית, על פי טיבה, משרתת את כלל התושבים ובעלי הנכסים שבתחומה ואין לראות בהכרח את קטע התשתית הסמוך לבעל הנכס כמשרת אותו דווקא וכפועל יוצא, חיובו בנטל הכספי לביצועו. לפיכך, ככלל, שיטת ההיטל הביאה לחלוקה שוויונית וצודקת יותר של נטל מימון מערכת התשתיות בין בעלי הנכסים, בהביאה במסגרת התחשיב פרמטרים אחידים ובסיס אחיד של חישוב, הנכונים לכלל בעלי הנכסים שבתחום אותה רשות מקומית.

14. אכן, שיטת ההיטל אינה נקיה מחסרונות והפגם העיקרי שבה טמון בעובדה שמדובר בחישוב גלובאלי, צופה בחלקו פני עתיד ומבוסס על נתונים שלעיתים עשויים להשתנות. עם זאת, בראיית המכלול נראה כי יש עדיפות לשיטת ההיטל על פני שיטת דמי ההשתתפות שנהגה בעבר ברוב הרשויות המקומיות. ואכן בתי המשפט חזרו והכירו בשיטת ההיטל כשיטה תקפה ועדיפה מבחינת חלוקת הנטל וכמיישמת נכונה את עקרון השוויון (ראה ע"א 620/82 מועצת עיריית הרצליה ואח' נ' שמחה וורדה רשף ואח', פ"ד לז(4) 57, ע"א 4435/92 עיריית ראשון לציון נ' חב' מאיר סדי בע"מ פ"ד נב (3) 321).

15. בפרשת אל-עמי דן בית המשפט העליון בשאלה, האם היטל הסלילה הוא בבחינת מס. כב' השופט (בדימוס) אנגלרד, הגיע למסקנה, כי היסודות של היטל הסלילה מקיימים את היסודות של מס. עם זאת, השופט אנגלרד בחר שלא להכריע סופית בשאלה זו, הן בשל ההשלכות הרחבות של הקביעה והעובדה כי לא נשמעה דעתו של היועץ המשפטי לממשלה, והן משום שהדבר לא היה דרוש להכרעה בעניין שעמד בפניו.

לעומתו, כב' השופטת שטרסברג כהן קבעה כי לדעתה ועל פי הפסיקה של בית המשפט העליון: "אין לראות באופן עקרוני - בהיטל סלילה, מס". עם זאת השאירה שאלה זו בצריך עיון. כב' השופט טירקל שהסכים לפסק הדין של כב' השופט אנגלרד, הסכים להערותיה של כב' השופטת שטרסברג כהן גם בעניין זה.

לסיכום, בית המשפט העליון לא קבע כי היטל הסלילה הינו מס ושיטת ההיטל לא נפסלה על ידי בית המשפט העליון. אדרבה, עיון בפסיקה שקדמה לפרשת אל-עמי מעלה כי בית המשפט העליון חזר וקבע כי היטל הסלילה הינו שיטה סבירה והוגנת, מחלקת בצורה שוויונית את הנטל בין בעלי הנכסים ברשות.

יצויין כי השאלה אם עניין לנו בחוק עזר המטיל מס ובשל כך אינו חוקי אינה מתעוררת בפני. הצדדים הודיעו כי הם מוותרים על הטענות בעניין זה, וכאמור גם בית המשפט העליון בפרשת אל-עמי לא הכריע בה.

מן הכלל אל הפרט

16. השאלה הדרושה הכרעה בפני מתייחסת לסמכותה של המשיבה לגבות היטל סלילה ואגרת תיעול במועד כלשהו שלאחר הסלילה.

שאלה זו נבחנה על ידי בית המשפט העליון בפרשת אל-עמי שקבע בעניין זה כדלקמן:

"איני חייב להידרש לשאלת חוקיות חוק העזר, משום שדי בנימוקיו של בית המשפט המחוזי כדי להשמיט את הבסיס, נסיבות העניין, מדרישת החיוב.

כאמור, נקודת המוצא של בית המשפט המחוזי היתה פרשנותו של חוק העזר. בית המשפט מצא כי אין חוק העזר מסמיך את העירייה לגבות היטל אחר היטל מקום בו הסלילה הסתיימה זה מכבר. ואמנם גם בהנחה שהעירייה היתה מוסמכת לקבוע בחוק העזר תשלום היטל אחר היטל – דבר שכאמור מוטל בספק רב – צדק בית המשפט המחוזי בסברו כי מן ההכרח שחוק העזר יאמר זאת במפורש. כפי שקבע בית המשפט המחוזי הדיבור "לאחר מועד תחילת הסלילה" אינו עוצר כוח לחול עד סוף כל הימים, דהיינו, לחייב בעל חדש של נכס בתשלום היטל סלילה שנים לאחר תום פעולות הסלילה. לכן צדק בין המשפט המחוזי כשפסל את החיוב בהיטל בנסיבות שבהן הסלילה הסתיימה שנים רבות לפני הבקשה למתן היתר בנייה. ואמנם, מסקנה זו תואמת את ההלכה שנפסקה בבית משפט זה בפרשת לוינשטיין".

(סעיף 32 לפסק הדין של כב' השופט אנגלרד).

כב' השופטת שטרסברג – כהן, שהצטרפה לתוצאת פסק הדין, פרטה את מכלול הנסיבות הקונקרטיות של אותו מקרה, שהביאו אותה למסקנה כי דין דרישת תשלום ההיטל על ידי המשיבה להתבטל:

"במקרה דנן, חלף פרק זמן של שנים מאז הסתיימה סלילת הכביש ועד החיוב בהיטל הסלילה; לאחר רכישת הנכס ביקשה החברה היתרי בניה. העיריה התנתה את מתן ההיתרים בתשלום היטל סלילת כביש בסכום של כמה מאות אלפי שקלים והחברה שילמה חלק מן ההיטל שנדרש. כעבור כמה שנים נוספות אושרה תב"ע חדשה ושוב נדרשה החברה לשלם היטל סלילת כביש. החישוב נערך על-פי זכויות הבניה המוגדלות כאשר לכאורה, אין קשר בין קריטריון זה לבין עלות סלילת הכביש או סלילת כבישים בכלל בתחום העיריה; בסלילת הכביש השתתפה המדינה בשיעור של 70% ועל-פי צורת חישוב ההיטל, לא נלקחה השתתפות זו בחשבון; נכסים אחרים לאורך אותו כביש, שמצבם דומה לנכס הנדון, לא נדרשו לשלם היטל סלילה. כל האמור נקבע כעובדות בבית המשפט המחוזי. הצטברות כל אלה הביאתני למסקנה כי דין הערעור להידחות .

(עמ' 363 לפסק הדין של כב' השופטת שטסברג כהן).

כאמור, כב' השופט טירקל הסכים לפסק הדין של כב' השופט אנגלרד, כמו גם לכל הערותיה של כב' השופטת שטרסברג כהן.

17. בפסק הדין של כב' השופט מצא, שדחה את בקשת המשיבה לקיים דיון נוסף בפסק הדין,נאמר בעניין זה כדלקמן:

"להערכתי אין סיכוי שדיון נוסף בענייננו יוביל לסטייה של ממש מהלכת פסק הדין. הפרשנות הרחבה שמציעה העירייה לחוק העזר, שלפיה ניתן לגבות מכוחו היטל סלילת כביש אף זמן רב לאחר שסלילתו הושלמה, אינה סבירה ואינה מבטאת את הזיקה הנדרשת בין השירות לבין תשלום החובה, והמהווה תנאי לקיום סמכותה של העירייה לגביית ההיטל. חשוב לציין כי פסק - הדין איננו קובע כלל נוקשה שלפיו לא ניתן כלל לגבות היטל סלילה לאחר תום הסלילה, וניכר ממנו כי הוא מכיר בתקופת ביניים סבירה לאחר הסלילה שבה הדבר יתאפשר; ואילו שאלת אורכה המדויק של תקופה זו - שלגביה איני נדרש לנקוט עמדה - הינה שאלה יישומית באופייה, שאינה מצדיקה דיון נוסף ואשר יכולה לשמש נושא להתדיינויות עתידיות"

(דנ"א 10197/02 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובנייה בע"מ, תק-על 2004 (1), 1865)

18. השאלה הדרושה הכרעה בפני הינה האם קיימים במקרה שבפני נתונים,המצדיקים חיוב העותרים בתשלום ההיטל לאחר תום הסלילה והתיעול. בבחינת נסיבות המקרה שבפני, יש לשים את הדגש על הזיקה הנדרשת בין השירות לבין תשלום החובה. זיקה זו חייבת להתקיים, כדי שההיטל לא יחרוג מסמכותה של הרשות ויהפוך הלכה למעשה למס.

אין ספק כי בשיטת ההיטל, הזיקה הנדרשת בין השירות לתשלום אינה כה הדוקה וישירה כפי שהיתה קיימת על פי שיטת דמי ההשתתפות. בעוד שעל פי השיטות הקודמות חויב בעל נכס גובל בדמי השתתפות שמטיבם קשורים קשר הדוק עם שירות קונקרטי והוצאה מוגדרת ומיוחדת, הרי שעל פי שיטת ההיטל מדובר בחיוב שיש לו אמנם זיקה למתן שירות אבל לא זיקה הדוקה ומיוחדת לקטע הרחוב הגובל דווקא.

19. שאלת הזיקה עמדה לנגד עיני בית המשפט העליון (כב' השופטת ביניש) בע"א 4435/92 עיריית ראשון לציון נ' חברת מאיר סדי בע"מ בה נדונה שאלת היחס בין דמי ההשתתפות לבין ההיטל, בעיריית ראשון לציון. בית המשפט העליון קבע כי :

"אין מדובר בכיסוי הוצאות הסלילה שהוצאו בעבר בגין קטע הכביש שנסלל, אלא בחיוב המיועד לכיסוי הוצאות הסלילה על-פי תחשיב קבוע מראש, שאינו נגזר מעלויות סלילת קטע הכביש הגובל בלבד".

ובהמשך:

"זאת ועוד, נכון הוא כי על פי שתי השיטות נועד החיוב לכסות את הוצאות העיריה בגין סלילת כבישים ומדרכות בתחומה ולא ל"העשיר" את קופתה (ראו: ע"א 263/78 חברת החשמל נ' המועצה המקומית נשר, פד"י לג(1)757, 774; פסק הדין בענין הרצליה הנ"ל בעמ' 66).אולם שיטת החיוב בהיטל שונה היא באופן מהותי מהשיטה הקודמת, עד שאין לראות את החזר ההוצאות על פי השיטה הישנה כשווה בערכו ובתכליתו להיטל על פי השיטה החדשה. המשותף לשתי השיטות הוא בזיקה הישירה לסלילת הכביש, שכן בלי שמתבצעת סלילה אין לחייב את בעל הנכס לא בדמי השתתפות ולא בהיטל. אולם זיקת ההיטל להוצאות הסלילה הקונקרטית אינה הדוקה כזיקת דמי ההשתתפות, וכדבריו של בית המשפט בניין הרצליה הנ"ל:

"דומה שהשופטת המלומדת לא נתנה דעתה להבדל המהותי שבין חוקי העזר גם במובן נוסף. בעוד שהחוק מתשכ"ו מחייב בעל נכס גובל בדמי השתתפות, שמטיבם קשורים קשר הדוק עם שירות מאוד מיוחד והוצאה מוגדרת ומיוחדת, כמוסבר לעיל (קטע רחוב), הרי החוק מתשל"ו דן בהיטל, שהוא חיוב במובן הרבה יותר רחב, שיש לו אומנם זיקה למתן שירות אבל לא זיקה הדוקה ומיוחדת, לקטע הרחוב הגובל."

(שם בעמ' 65).

הדברים הללו נכונים גם בענייננו.

(פ"ד נב(3) 321 בעמ' 331-333).

20. בבחינת המקרה בפני, נראה כי בענייננו לא נותקה הזיקה הנדרשת בין השירות לתשלום, באופן המצדיק פסילת ההיטל ושלילת סמכותה של הרשות לגבותו מהעותרים.

בבחינת התחשיב שנערך על ידי הרשות, על פיו נגבה ההיטל, עולה כי הרשות הביאה בחשבון - לעניין חישוב תעריף ההיטל לכל מ"ר או מ"ק בנייה - את סך השטחים הבנויים או המותרים לבנייה, לפי המצב התכנוני הקיים, בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות או לפי תוכניות בניין עיר שבתוקף. התחשיב הביא אפוא בחשבון גם את הבנייה הפוטנציאלית בתחומי הרשות, בהבדל מבנייה בפועל.

21. בענייננו, מדובר בהיתר בניה שקיבלו העותרים על פי תוכניות בנייה קיימות, שהיו בתוקף ונלקחו בחשבון בתחשיב הגלובאלי שערכה הרשות. לפיכך צודקת המשיבה בטענתה כי אם יימנע ממנה לגבות את ההיטל, כאשר העותרים מבקשים לממש את מלוא פוטנציאל הבנייה בנכס שבבעלותם, היינו - להגדילו בצורה משמעותית ובעצם להרוס את הקיים ולבנותו מחדש, תצא הרשות בחסרון כיס ולא תהיה לה האפשרות לגבות את הוצאות העלויות שהוצאו בפועל.

עו"ד עפר שפיר בספרו "אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות" כותב בעניין זה:

"שיטת ההיטל גם הועילה לרשות המקומית בכך שהביאה לכיסוי תקציבי מלא וגלובאלי של עלויות התשתית נשוא ההיטל, מתוך ראייה רחבה וכוללת של כלל צורכי הרשות המקומית. אך עיקר יתרונה של שיטת ההיטל על שיטת דמי ההשתתפות הוא בהיותה צודקת יותר, פועל יוצא של קביעת אמת-מידה שוויונית לצורך חישובו של סכום ההיטל".

(כרך א' 1998, סעיף 70 עמ' 94).

22. בפרשת אל-עמי היה מדובר במי ששילם היטל סלילה בעת שקיבל היתר בניה על פי התב"ע שהיתה בתוקף באותה עת. 10 שנים לאחר מכן הוא ביקש לשנות את התב"ע הקיימת והתב"ע החדשה הגדילה את זכויות הנכס שלו באופן משמעותי והרשות דרשה, כתנאי לאישור התב"ע החדשה, היטל סלילה, על פי נפח הבנייה המוגדל בהתאם לתב"ע החדשה.

בענייננו, המצב שונה, שכן מדובר בבנייה בהתאם לתוכניות בניין עיר קיימות, וזה בסיס החישוב שנקבע על פי החוק לעריכת התחשיב של ההיטל שגובה הרשות מכלל בעלי הנכסים בעיר. לפיכך, כאשר באו העותרים וביקשו לממש את אותו פוטנציאל בנייה שעל פיו נערך התחשיב לכלל תושבי העיר, אין הצדקה כי הם יצאו פטורים בלא לשלמו.

23. סעיף 8 לחוק העזר סלילה קובע כי היטל סלילה יחול גם במקרה של תוספת בנייה על בניין קיים:

(א) (1) "בשל נכס שבמועד תחילת הסלילה היה קרקע בלבד, ישולם ההיטל המגיע בגין הקרקע, במועד הנקוב בסעיף 7 (ב);

(2) נבנתה על הנכס שהיה קרקע בלבד בניה חדשה לאחר מועד תחילת הסלילה, ישולם ההיטל המגיע בגין הבניה החדשה.

(ב) נוספה בניה לנכס לאחר מועד הסלילה, ישולם ההיטל המגיע בגין הבניה הנוספת".

בענייננו, מדובר במקרה שבו הבנין מושא חיוב ההיטל המקורי נהרס והעותרים מבקשים להקים בנין חדש תחתיו . סעיף 8 (ג) לחוק העזר סלילה קובע כי במקרה כזה מוסמכת הרשות לגבות את ההיטל:

(ג) "נהרס בנכס בנין קיים לאחר מועד תחילת הסלילה, והוקם בנין חדש במקומו, ישולם ההיטל המגיע בגין הבנין החדש; אולם אם הבנין שנהרס חוייב כבר בדמי השתתפות בהוצאות סלילת רחוב או בהיטל לפי חוק עזר זה, יהא החישוב של תשלום ההיטל המגיע לפי ההפרש שבין השטח או הנפח של הבנין החדש לבין השטח או הנפח של הבנין שנהרס.

(ד) היטל בגין בניה חדשה, תוספת בנין ובנין חדש כאמור בסעיף זה, ישולם לפי השעורים הקבועים בתוספת בעת התחלת בנייתםאו בעת מתן ההיתר לבנייתם לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, לפי המועד המוקדם יותר".

24. בנסיבות שבפני, נראה כי אם תבוטל דרישת התשלום מהעותרים, יפגע עקרון השוויון. שהרי בעלי הנכסים, הגובלים ברחוב בו נמצא הנכס של העותרים, חויבו אף הם על פי שטחי הנכסים שהיו בבעלותם. אין כל הצדקה כי העותרים, המבקשים להגדיל באופן משמעותי את הנכס שבבעלותם, לא יישאו אף הם באותו נטל, על פי השטח המעודכן של הנכס שבבעלותם, אשר היווה בסיס לתחשיב ההיטל שנגבה מכלל התושבים שבעיר.

25. במקרה שבפני לא התקיימו הנסיבות המיוחדות של פרשת אל-עמי, אשר נימנו על ידי כב' השופט שטרסברג כהן, והיוו את הבסיס לביטול דרישת תשלום ההיטל שהוציאה העירייה:

"במקרה דנן, חלף פרק זמן של שנים מאז הסתיימה סלילת הכביש ועד החיוב בהיטל הסלילה; לאחר רכישת הנכס ביקשה החברה היתרי בניה. העיריה התנתה את מתן ההיתרים בתשלום היטל סלילת כביש בסכום של כמה מאות אלפי שקלים והחברה שילמה חלק מן ההיטל שנדרש. כעבור מספר שנים נוספות אושרה תב"ע חדשה ושוב נדרשה החברה לשלם היטל סלילת כביש. החישוב נערך על-פי זכויות הבניה המוגדלות, כאשר לכאורה, אין קשר בין קריטריון זה לבין עלות סלילת הכביש או סלילת כבישים בכלל בתחום העיריה; בסלילת הכביש השתתפה המדינה בשיעור של 70% ועל-פי צורת חישוב ההיטל, לא נלקחה השתתפות זו בחשבון; נכסים אחרים לאורך אותו כביש, שמצבם דומה לנכס הנדון, לא נדרשו לשלם היטל סלילה. כל האמור נקבע כעובדות בבית המשפט המחוזי. הצטברות כל אלה הביאתנו למסקנה כי דין הערעור להידחות.

(פסק הדין של כב' השופטת שטרסברג כהן בפרשת אל-עמי).

בענייננו, לא שילמו העותרים תשלום כלשהו בגין היתרי בניה קודמים וכאמור לא שונתה התב"ע החלה על הנכס שבבעלותם. זאת ועוד, המדינה לא השתתפה בעלות סלילת הכביש, כפי שהיה במקרה של פרשת בן עמי, שם היה מדובר בהשתתפות בשיעור של 70% מעלות סלילת הכביש. אדרבה, בענייננו מימון הסלילה נעשה מתקציב עיריית ירושלים (המשיבה), כאשר מקורות המימון היו ההיטלים שנגבו במהלך השנים מבעלי הנכסים בעיר. זאת ועוד, על פי הנתונים שבפני, כל הנכסים הגובלים בכביש שנסלל חוייבו על פי שטחי הנכסים שבבעלותם, בדיוק כשם שהמשיבה מבקשת מהעותרים. בענייננו, אכן חלף פרק זמן מאז שהסתיימה עבודת הסלילה (כשנתיים וחצי), אולם במאטריה שבה אנו עוסקים אין מדובר בפרק זמן ממושך, המצדיק מתן פטור לגביית ההיטל מהעותרים. בחינת פרק הזמן או "תקופת ביניים סבירה", כלשון בית המשפט העליון בדיון הנוסף בפרשת אל עמי, אינה מתמצית במדידה פורמלית של משך התקופה ומן הראוי לבחון בצורה מהותית את מכלול נסיבות המקרה, במגמה לתת לחוק פירוש שיביא לידי הגשמה את עקרון השוויון בין בעלי הנכסים בעיר ויצור חלוקת נטל שוויונית ככל שניתן וללא אפליה. במקרה שבפני, מתן פירוש דווקני ומצמצם לתקופת הזמן הסבירה, יביא לחוסר שוויון ואפליה בין בעלי נכסים גובלים בכביש, שיבנו את הנכס ויממשו את פוטנציאל הבנייה הטמון בו, לאחר שהכביש נסלל, וייהנו מפטור מההיטל, לעומת בעלי נכסים גובלים שמבניהם נבנו כבר בעת שהכביש נסלל ושילמו כנדרש את מלוא ההיטל.

26. בענייננו, אין מדובר בבנייה שולית או חסרת משמעות אלא בשינוי דרסטי, המשנה את הנכס מן היסוד. העותרים מבקשים להרוס את הנכס שבבעלותם, ששימש עד היום כבית מגורים לעותר ולמשפחתו, ולבנות תחתיו מבנה חדש בגודל של למעלה מאלף מ"ר בנוי, בן 4 קומות, מעל קומת מרתף ובו 6 דירות.

אין ספק שמדובר בשינוי בעל משמעות, המצדיק את החיוב לשאת בתשלום ההיטל וחלוף הזמן במקרה זה אינו כה משמעותי, כדי לפטור את העותרים מנשיאת הנטל בדרך שוויונית כלפי בעלי הנכסים האחרים שנשאו בו על בסיס שטח הנכסים שהיו בבעלותם בעת ביצוע עבודות הסלילה והתיעול.

החיוב באגרת תיעול

27. סעיף 3 (א) (ב) ו-(ג) לחוק העזר קובע כדלקמן:

"(א) בעל של נכס הנמצא באזור האיסוף שביחס אליו נמסרה הודעה כאמור בסעיפים 2 עד 8 ישלם לעירייה אגרת תיעול בשיעורים שנקבעו בתוספת.

(ב) האגרה תשולם לעירייה תוך שלושים יום מיום שנמסרה לבעל הנכס הודעה על סכום האגרה המגיע ממנו או תוך שלושים יום מיום תחילת עבודת התקנת תיעול, הכל לפי המועד המאוחר יותר; תעודה מאת המהנדס בדבר מועד תחילת העבודה תשמש ראיה לדבר.

(ג) נוספה בניה לנכס או חלק ממנו שאין עליו בנין אחרי שנמסרה או פורסמה הודעה כאמור בסעיף 2 , ישלם בעליו בשעת הוספת הבניה, או בעת מתן היתר הבניה מאת הוועה המקומית לתכנון ולבניה, אגרת תיעול נוספת לכל מטר מרובע משטח הבניין הנוסף, בשיעור שנקבע בתוספת".

חוק העזר תיעול קובע כי תשלום האגרה יעשה תוך 30 ימים מיום שנמסרה לבעל הנכס הודעה על התשלום או תוך 30 יום מיום תחילת עבודת התיעול, הכל לפי המאוחר יותר. סעיף קטן (ג) קובע כי אם נוספה תוספת בניה לנכס, תשולם האגרה בעת הוספת הבניה או בעת מתן היתר הבניה לכל מטר מרובע משטח הבנין הנוסף. בית המשפט העליון דן בחוק העזר תיעול בעיריית רמת גן, הדומה לחוק העזר בענייננו, וקבע כי גם כאשר שילם הבעלים בעבר דמי השתתפות עבור אגרת תיעול, מקום שנעשתה תוספת בנייה, מוסמכת ורשאית העירייה לגבות אגרת תיעול בהתאם לשטח הבניה הנוסף, גם עבור מערכות תיעול שהותקנו בעבר.

בע"א 1842/97 עיריית רמת גן נ' מנחם מנחמי מגדלי דוד נקבע:

"ביסוד העניין עומד עקרון השוויון. העיריה מממנת את התיעול לפי סכום קבוע למטר בניה. מטרת נוסחת התשלום היא ליצור חלוקה שווה של נטל המימון, לפי השטח המבונה. תכלית זו אינה עולה בקנה אחד עם גירסתה של התובעת שעל פיה בעל חלקה אשר שילם בעבר דמי השתתפות בהוצאו התקנת תיעול, מבלי להתייחס אל היקף העבודה ועלות ההוצאות, זוכה בפטור לתמיד מהשתתפות בהוצאות תיעול נוספות, על חשבון שכניו. תוצאה זו אינה סבירה ופוגעת בחלוקה שוויונית של נטל מימון התיעול בין תושבי הרשות" (עמ' 16 לפסק הדין).

עם זאת נקבע, כי משטח הקרקע שעליו עומדים הבנינים החדשים יש להפחית את שטחי הבנינים הקודמים שעמדו על החלקות ואשר נהרסו. בית המשפט ציין כי "מאחר והכוונה היא לממן את הוצאות התיעול לפי החלק היחסי בשטח המבונה באיזור האיסוף, אין הגיון לחייב בעל נכס פלוני באגרת תיעול, אך בשל הריסת מבנה והקמתו מחדש" (שם, שם). על חלק זה מפסק הדין מערערים הן החברה (על עצם חיובה באגרת תיעול) והן העיריה (על הפחתת שטחי הבנינים שנהרסו).

לדעתי, כדין נפסק בבית המשפט המחוזי, ודין שני הערעורים להידחות."

(פ"ד נד (5), 15, בעמודים 27 ,28)

לסיכום, בית המשפט העליון חזר וקבע כי אין מניעה לגבות אגרת תיעול ממי שביצע תוספת בניה על הנכס, גם לאחר שחלפו מספר שנים לאחר שבוצעו עבודות התיעול. כאמור, בענייננו, חלפו כשנתיים וחצי בלבד מאז בוצעו העבודות. העותרים בקשו להרוס את הבניין הקיים והקימו עליו בנין שונה לחלוטין בגודלו ובטיבו ולפיכך בדין ביקשה המשיבה לגבות מהעותרים את החלק היחסי של אגרת התיעול המבוסס על שטחו החדש של המבנה, לאחר שהפחיתה מהתחשיב את החלק שכבר שולם על פי שטח הנכס כפי שהיה בעבר. תשלום זה לא רק שמכסה כדין את ההוצאות שהוציאה בעניין זה הרשות, אלא שיש בו משום שמירה על עקרון השוויון כלפי בעלי נכסים אחרים ששילמו אף הם על בסיס שטח המבנה שהיה בבעלותם.

לאור כל האמור לעיל, החלטתי לדחות את העתירה. עם זאת ראוי היה כי הרשות תשקול את הערותיו של בית המשפט העליון בפרשת אל-עמי ובפסק הדין שדחה את בקשתה לדיון נוסף בפרשה זו ותבחן בכובד ראש את הצורך בתיקון או בשינוי החקיקה.

העותרים ישלמו למשיבה הוצאות ושכר טרחה בסכום כולל של 2,000 ₪.

ניתן היום כ"ב בטבת, תשס"ה (3 בינואר 2005) בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן