ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 16/4/2022
גרסת הדפסה

פטור מהיטל השבחה בבנייה של דירה עד 120 מ"ר

בית המשפט: אין כל הגיון להפלות בין אזרח המרחיב בנייה קיימת או הסותר את הבנייה הקיימת, על מנת לבנות בנייה כוללת של 120 מ"ר ואשר זכאי לפטור, זאת לעומת אזרח אחר מחוסר דיור המבקש לבנות על קרקע בתולה שבבעלותו או בבעלות קרובו את אותה בנייה כוללת של 120 מ"ר מבלי שהייתה על הדירה קודם לכך דירה קיימת

מאת: אברהם  סימון, עו"ד  

15/1/2005

מבוא

בפסק דין חדיש שניתן ביום 27.12.04, על ידי בית משפט השלום בנצרת בבש"א 3034/04* (להלן: "פרשת חמאיסי"), נידונה ונבחנה השאלה האם במקרה בו מדובר בבנייה חדשה של דירת מגורים על מקרקעין (גם אם לא היה על המקרקעין בנייה קודמת) ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בגין שטח של 120 מ"ר בנייה מכוח סעיפים 19 ג' (1) ו- (2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה?

לאחר שבית המשפט שקל ובחן את טענות הצדדים, בית המשפט החליט לקבל את הערעור ולקבוע כי המערער זכאי, בנסיבות הבנייה הרלוונטית לערעור, לפטור הקבוע בסעיף 19 ג' לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה.

נוסחו של סעיף 19 ג' (1) הינו כדלקמן:

"(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".

עובדות המקרה בפרשת חמאיסי

המערער הגיש בקשה להיתר בנייה לבניית בית מגורים על קרקע בבעלות אביו הנמצאת בכפר כנא ואשר טרם נבנה עליה בית מגורים בעבר. כתנאי למתן ההיתר חויב המערער בהיטל השבחה על ידי המשיבה (הוועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים).

טענות המערער

שגתה הוועדה שלא פטרה את המערער מהיטל השבחה בגין שטח של 120 מ"ר בנייה מכוח סעיפים 19 ג' (1) ו- (2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

טענת המשיבה הועדה המקומית

המערער אינו זכאי בנסיבות לפטור הקבוע בסעיף 19 ג' (1) לתוספת השלישית. על פי פרשנות הנתמכת לגירסתה ב"הלכת צרי" שתפורט בהמשך, צומצם הפטור הקבוע בסעיף 19 ג' אך ורק למקרה של בנייה בהמשך לבנייה קיימת (אם על דרך של הרחבה ואם על דרך של הריסה ובנייה מחדש), זאת בנוסף לתנאים נוספים שלא נתקיימו בענייננו.  לגירסתה הפטור אינו חל במקרה של בנייה חדשה על מקרקעין אשר לא היה בנוי עליהם קודם, מבנה מגורים.

החלטת בית המשפט

לאחר שבית המשפט שקל ובחן את טענות הצדדים, בית המשפט החליט לקבל את הערעור ולקבוע כי המערער זכאי, בנסיבות הבנייה הרלוונטית לערעור, לפטור הקבוע בסעיף 19 ג' לתוספת השלישית.

הפרשנות הראויה – הן המילולית והן התכליתית

בית המשפט גרס כי הפרשנות הראויה הן המילולית והן על פי התכלית החקיקתית, מלמדות כי סעיף הפטור מתייחס לשני מצבים/חלופות עיקריים:

האחד – מקרה בו מדובר בבנייה חדשה על מקרקעין (גם אם לא היה על המקרקעין בנייה קודמת).

השני – מקרה בו מדובר בבנייה על בסיס בנייה קיימת (אם על דרך של הרחבת הבנייה הקיימת ואם על דרך של הריסתה ובנייה מחדש). בשתי החלופות הפטור מוגבל ל- 120 מ"ר בלבד ביחס למקרקעין הרלוונטיים.

במקרה של בנייה על בסיס בנייה קיימת (החלופה השנייה לעיל) נקבעו תנאים נוספים ואשר פורטו ב"הלכת צרי" שעסקה בחלופה זו בעיקר (לרבות ההכרח כי מדובר באותו מחזיק או קרוב שהתגורר בבנייה הקיימת, כי היה מדובר במחזיק אחד בשונה ממחזיקים מספר).

בהתייחסו לעניין החלופה של בנייה על מקרקעין חדשים, בית המשפט קבע כי יש לקרוא את סעיף 19 ג' למעשה כדלקמן:

 "בנייה... של דירת מגורים לא יראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין (או קרובו) הגיש בקשה להיתר בנייה על אותן מקרקעין שישמשו למגוריו (או למגורי קרובו) ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה... אינו עולה על 120 מ"ר".

 לדעת בית המשפט, נוסח סעיף 19 ג' מדבר על מקרקעין שישמשו למגוריו של המחזיק, בלשון עתיד, משמע שאין חובה כי המקרקעין שימשו גם בעבר, עובר לבנייה החדשה, למגורים.

התייחסות השופט צרפתי ל"הלכת צרי"

השופט צרפתי מציין כי הדיוק המפורט ב"הלכת צרי" (רע"א 7417/01 לאה צרי נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, גבעתיים, פס"ד נז' (4), 879) לעניין הביטוי שננקט בתיקון מס' 20 לחוק ["שימשו"] בשונה מהנוסח הקיים כיום על פי תיקון מס' 21 ["שישמשו"] לא הביא לביטולו של הנוסח הקיים, כמובן, אלא נועד, בהקשר של החלופה השנייה, בה עוסקת "הלכת צרי" להוסיף תנאי נוסף, הנלמד מחוסר הבהירות בתיקון הלשוני שנעשה כאמור, והמחייב, בכל הנוגע לחלופה של בנייה על בנייה קיימת, כי המחזיק או הקרוב השתמשו בעבר בדירה הקיימת למגורים (על פי הלשון שהייתה קבועה בתיקון מס' 20) וישתמשו בדירה המורחבת גם כן למגורים (על פי הלשון של הסעיף היום לאחר תיקון מס' 21), זאת על יד אותו קרוב או מחזיק, בבחינת שתי תנאים מצטברים.

הדיוק האמור שנקבע ב"הלכת צרי" לא שולל כי על פי הנוסח של הסעיף כיום, ולעניין בנייה חדשה על מקרקעין בתוליים - די בכך שדירת המגורים תשמש בעתיד ("ישמשו") למגורים, כאשר בהתאמה אין כל רלוונטיות למה שימשו המקרקעין בעבר כל עוד לא הייתה עליה כלל דירת מגורים בעבר.

החלופה השנייה של בנייה על מקרקעין קיימים עולה גם היא מסעיף 19 ג' הנ"ל העוסק כאמור גם בבנייה או הרחבה של דירת מגורים קיימת (כאשר על פי "הלכת צרי" המונחים בנייה או הרחבה יכולים להיות מוסבים, גם יחד, לעניין בנייה - בהמשך לבנייה קיימת).

נדמה שהפרשנות המילולית של סעיף 19 ג' הנ"ל מלמדת כי הסעיף עוסק בשתי חלופות ובית המשפט לא מצא בסיס לפרש בהכרח את סעיף 19 ג' כמתייחס רק לבנייה על בסיס בנייה קיימת כפי שטוענת המשיבה.

גם התחקות אחר הפרשנות התכליתית של החקיקה הפיסקלית הנ"ל, אשר כאמור מתפרשת על פי כללי הפרשנות הרגילים (מבלי ליצור חזקה של פרשנות לטובת הנישום) תומכת בפרשנות כי סעיף 19 ג' חל בשתי החלופות שפורטו לעיל.

כאמור מטרת הפטור סוציאלית, באופן שמוענק פטור לבנייה בהיקף נמוך יחסית תוך הבטחה שהפטור ישמש (למגורים החדשים או המרחבים) לשימוש עצמי של המחזיק או קרובו.

פרשנות המשיבה - פרשנות מצומצמת שמביאה לתוצאה שאין לה כל תכלית והגיון

על כן קובע השופט צרפתי בפרשת חמאיסי כי: אין כל הגיון להפלות בין אזרח המרחיב בנייה קיימת או הסותר את הבנייה הקיימת, על מנת לבנות בנייה כוללת של 120 מ"ר ואשר כאמור זכאי לפטור על פי גירסת המשיבה, זאת לעומת אזרח אחר מחוסר דיור המבקש לבנות על קרקע בתולה שבבעלותו או בבעלות קרובו את אותה בנייה כוללת של 120 מ"ר (מבלי שהייתה על הדירה קודם לכך דירה קיימת).

ובהמשך הדברים בית המשפט הוסיף כי: על פי הפרשנות המצומצמת של המשיבה, שאין לה תימוכין בסעיף, יוצרת מצב כי אזרח המבקש לבנות על קרקע שאין עליה בנייה קיימת ייאלץ לעשות זאת בשני שלבים על מנת ליהנות מהפטור: תחילה יבנה בנייה מצומצמת, לדוגמא של 20 מ"ר – 30 מ"ר, ורק אח"כ ישלים את המשך הבנייה, כאשר להמשך הבנייה, גם לגרסת המשיבה וזאת עד ל- 120 מ"ר כאמור, ייהנה מהפטור שבסעיף 19 ג'. תוצאה שכזו אין לה כל תכלית והגיון.

לדעת בית המשפט בפרשת חמאיסי, עיון ב"הלכת צרי" מלמד כי ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון לא באה לשלול מתן הפטור על פי סעיף 19 ג' במקרה של בנייה על מקרקעין שטרם היה בנוי עליהם בית מגורים.

אבחנה בין העובדות בהלכת "צרי" לבין עובדות פרשת חמאיסי

למעשה, בית המשפט בפרשת חמאיסי מאבחן היטב את העובדות המקרה שנדון בפניו לבין העובדות הפסק צרי: עובדות פסק הדין בהלכת צרי עוסקות בבירור במקרקעין אשר היו בנויים עליהם, עובר לבקשות להיתר בנייה, בית מגורים, כאשר המערערים ביקשו ליהנות מהפטור לאחר סתירת הבנייה הקיימת וזאת ביחס למספר בתי מגורים שנבנו על החלקה עבור מחזיקים או קרוביהם, כאשר כל אחת מהדירות שנבנתה הייתה בשטח שאינו עולה על 120 מ"ר.

לדעת בית המשפט בפרשת חמאיסי, ההלכה שנקבעה ב"הלכת צרי" שללה את הפרשנות שהציגו המערערים וקבעה כי בכל הנוגע לבנייה על בסיס בנייה קיימת (אם ההרחבה ואם בנייה חדשה לאחר סתירת הבנייה הקיימת) הפטור מוגבל לשטח כולל של 120 מ"ר בלבד והוא מוגבל לאותו מחזיק או קרוב שהתגורר בדירת המגורים שהייתה קיימת עובר להרחבה או לבנייה החדשה.

"הלכת צרי" לא שללה מתן פטור במקרה של בנייה על מקרקעין שלא היה עליהם בית מגורים קודם, ומכל מקום פסק הדין מבחינת ההלכות המחייבות שבו, לא עסקו בחלופה זו.

השופט צרפתי מתייחס לציטוט המשיבה מתוך סעיף קטן (ב) בעמ' 889 לפסק הדין ב"הלכת צרי" כשולל פטור לדירה חדשה: ציטוט זה מתעלם מהתוספת הקבועה באותה פיסקה והמוגבלת לבנייה חדשה הנבנית לצידה של הבנייה הישנה (זאת בתואם לעקרונות והלכות שנקבעו ב"הלכת צרי" לעניין צמצום הפטור במקרה של בנייה על בסיס בנייה קיימת). על כן, לדעת בית המשפט בפרשת חמאיסי, הציטוט אינו מתייחס לבנייה חדשה, ככלל.

ועוד מוסיף השופט צרפתי כי באותה פיסקה שצוטטה על ידי המשיבה, משאיר פסק הדין במפורש בצריך עיון את השאלה האם יש מקום לפטור על כמה דירות אשר שטחן המצטבר אינו עולה על מגבלת המטרים שבסעיף. (סה"כ 120 מ"ר, לכל הדירות).

השופט צרפתי מגיע למסקנה כי האמור מלמד על דרך קל וחומר כי פסק הדין בענין "צרי" אינו שולל את האפשרות כי יינתן פטור במקרה של דירה חדשה על מקרקעין שלא הייתה עליהם בנייה קודמת בה עוסקת החלטה זו, או לכל הפחות משאיר גם שאלה זו בצריך עיון.

ועוד מוסיף השופט צרפתי כי המשיבים ב"הלכת צרי" לא חלקו על כך שהפטור מכוח סעיף 19 ג' חל ביחס לדירת מגורים אחת עד לשטח של 120 מ"ר מבלי להבחין אם מדובר בבנייה חדשה או בבנייה על בסיס בנייה קודמת.

כאמור המטרה הסוציאלית והתכלית החקיקתית שפורטה היטב ב"הלכת צרי" לביסוס הפרשנות המצמצמת שניתנה לסעיף באותה הלכה, יפה באותה מידה, להבנתו של בית המשפט בפרשת חמאיסי, גם במקרה של בניית דירת מגורים אחת למחוסר דירה הבונה את דירתו על מקרקעין שטרם נבנתה עליהם בנייה קודמת.

בפסק הדין בפרשת חמאיסי ניתן למצוא הערה מעניינת שהוסיף השופט צרפתי כי: מעיון בתכתובות שבין המערער דנן למשיבה, עולה כי המשיבה עצמה לא חלקה, לכל הפחות, בשומות אחרות שניתנו לאחר "הלכת צרי" כי נישום זכאי לפטור מכוח סעיף 19 ג' גם במקרה של בנייה חדשה.

סוף דבר

לסיכום אם כן, בית המשפט קיבל את הערעור באופן שהמערער זכאי לפטור ביחס לדירת המגורים שהקים על המקרקעין, זאת עד לשטח כולל של 120 מ"ר. כמובן תוך הבהרה כי על כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם ההיטל בשיעור יחסי לגודל הבנייה, וכי אין בהכרעה זו כמובן לשנות מתוקפה של הוראת סעיף 19 ג' (2) הבאה להבטיח כי הפטור ינוצל לשימוש עצמי.

בשולי הדברים

מאז נפסקה הלכת צרי, פס"ד צרי משמש ועדות מקומיות לביטול פטור מהיטל השבחה שהיה נהוג מזה שנים רבות ביחס לבעלי מגרשים המקימים עליהם לראשונה בית למגוריהם בגין 120 מ"ר (ובמספר שנים - בגין 160 מ"ר). הוועדות המקומיות הממהרות לבטל את הפטור נסמכות על האוביטר של פסק הדין (אמירה שאינה מהווה תקדים) ואגב כך פוגעות בבעלי מגרשים שהסתמכו על מצב משפטי קיים שרווח שנים רבות, ושביצעו עסקאות על פיו.

ניתן לאמר כי הלכת צרי מהווה תקדים מחייב רק בנסיבות העובדתיות של פסק הדין. כאשר הנסיבות העובדתיות שונות מהעובדות בפסק צרי, יש לאבחן בין המקרים. וכך בדיוק עשה בית המשפט בפרשת חמאיסי.

אכן, במשפט קיימת האבחנה לגבי "תקדים מחייב" ו"אמרת אגב". התקדים של בית המשפט העליון בענין לאה צרי חל רק לגבי הנסיבות העובדתיות שנידונו באותו פסק הדין, ואכן אינו מהווה תקדים מחייב לגבי מגרשים פנויים. במקרה עובדתי של מגרש פנוי, אשר מגיע, למשל, לבית משפט שלום, אפילו בית משפט שלום יכול לקבוע דין שונה מהלכת צרי, וזאת על ידי שיאבחן את העובדות שיובאו בפניו מהעובדות של צרי. על פי הדין, יש חשיבות מעשית לאבחנה בין "הלכה שנפסקה" DECIDENDI RATIO לבין "אמרת אגב" OBITER. כאשר שופט של ערכאה נמוכה אינו שלם עם פסיקת בית המשפט העליון הוא חייב לדעת אם מדובר בהלכת הפסק שאז היא מחייבת אותו והוא חייב לכבדה, או שבאמרת אגב, ואז נותר לו שיקול דעת אם לאמצה.

למחבר רשימה זו נראה כי ההלכה שנפסקה בפרשת חמאיסי אינה נמצאת בסתירה להלכת צרי של בית המשפט העליון. בכל מקרה, זאת אינה סתירה אמיתית, ושתי ההלכות יכולות לדור האחת ליד השניה הכל בזכות האבחנה בין העובדות. אמור מעתה: הלכת צרי ישימה למקרה העובדתי שנדון בפרשת צרי, והלכת חמאיסי ישימה למקרה העובדתי שנדון בפרשת חמאיסי.

ואולם, כיוון שאין מדובר בערכאה שיפוטית עליונה, בין אם נכונה ההלכה שנקבעה בו ובין אם לאו, כנראה שאין זו האמירה האחרונה, וימים יגידו.

תשומת הלב מופנית לכך שביום 4/08/2004 הניח ח"כ אהוד רצאבי על שולחנה של הכנסת הצעת חוק (הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון - בניה של דירת מגורים), התשס"ד-2004), המחזירה למילה "בנייה" את משמעותה המקורית, במטרה לתקן את העיוות וההפליה שיצרה הלכת צרי. הצעת החוק קובעת כי המילה "בנייה" פירושה: "לרבות דירה חדשה, בין אם היא נבנתה במקום דירת מגורים קיימת ובין אם היא נבנתה על קרקע פנויה".

בדברי ההסבר כותב ח"כ רצאבי, כי ההצעה "מונעת את הפלייתם לרעה של אזרחים המבקשים לשפר את תנאי מגוריהם על-ידי בנייה על קרקע פנויה, לעומת אזרחים הבונים את ביתם החדש תחת ביתם הישן".

____________

* בש"א 3034/04 ד"ר זיאד חמאיסי נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים, כב' השופט צרפתי דני, שופט שלום, בית משפט השלום בנצרת. בשם המערער: עו"ד חמאיסי עימאד. בשם המשיבה: עו"ד צ. כוחן. פסק הדין ניתן ביום 27.12.04

____________

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה ומיסוי מקרקעין.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. פטור מהיטל השבחה 120 מ"ר אם שולם כבר   מאת: שלמה מגורי-כהן אדריכל ומתכנן ערים    16/1/2005
  2. פטור מהיטל השבחה   מאת: עו"ד אברהם סימון    17/1/2005
  3. מה המלצתך למי שעומד לשלם?   מאת: אבי כהן    25/1/2005
  4. החזר היטל שנגבה ביתר   מאת: עימאד חמאיסי, עו"ד    6/3/2005
  5. שאלה לעו"ד אברהם סימון   מאת: עימאד חמאיסי, עו"ד    6/3/2005
  6. היטל השבחה על תוספת בנייה   מאת: אבי    4/7/2005
  7. היטל השבחה על בנייה חדשה בחלקה של אבי   מאת: צביקה ויסמן    18/7/2005
  8. פטור 120 מ"ר בניה חדשה    מאת: אבי שבת    1/1/2006
  9. החזר היטל השבחה שנגבה ביתר   מאת: טל פדן,עו"ד    11/1/2006
  10. פטור מהיטל   מאת: גד נתן- שמאי מקרקעין    15/1/2006
  11. דר זיאד   מאת: היבה    23/3/2006
  12. סעיף 19 (ג') פטור ל - 140 מ"ר ראשונים   מאת: עופר סייר, עו"ד    3/10/2006
  13. ערעור בענין חמאיסי   מאת: עו"ד אברהם סימון    8/10/2006
  14. עיתוי הפניה לבית משפט   מאת: דורון אבני    8/6/2007
  15. פסק הדין בעליון   מאת: אורן    12/8/2008
  16. אי מתן פטור ל 120 מר על קרקע פנויה   מאת: מושיק ברקן    1/2/2011
  17. היטל השבחה קבוצת רכישה   מאת: אורן מ    15/9/2013









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן