ת"א 10289/03

ת"א 10289/03

עניינה של החלטה זו בפרשנות תקנה 1(4) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעוריים המירביים וההפחתות), התשמ"ג- 1983 (להלן : "התקנות") ובשאלה בדבר תחולתה של התקנה על "בית עסק המשמש משרד".

התובע הינו הבעלים של דירה המשמשת כמשרד, המצויה ברח' שטראוס 11 ירושלים (להלן : "המשרד"). הנתבעת היא עמותה המחזיקה במשרד כדיירת מוגנת.

לטענת התובע חדלה הנתבעת מתשלום דמי השכירות, החל מיום 1.1.2002 ולפיכך קמה לתובע עילת פינוי על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן : "החוק").

הנתבעת בכתב הגנתה, כפרה בטענות התובע וטענה, לעניין שיעור דמי השכירות, כי אלו קוזזו כנגד הוצאות שנפסקו לטובתה, שלאחריו לא נותרה הנתבעת חייבת דמי שכירות לתקופה הרלוונטית.

בדיון מיום 2.11.04, חזר התובע וטען כי לנוכח האמור בתקנה 1(4) לתקנות, שלפיה הוצאו בתי עסק מסויימים מתחולת החוק, לעניין שיעור דמי השכירות המירביים ומשהנתבעת מנהלת משרד במושכר, עליה לשלם דמי שכירות ראויים וממועד כניסת התקנה לתוקף.

לעומתו טענה הנתבעת, כי אין לראות במושכר בית עסק במובן שנקבע שם ולפיכך לא מוטלת עליה החובה לשלם דמי שכירות, החורגים מדמי השכירות המירביים, שנקבעו בחוק.

הצדדים הגיעו להסכמה דיונית, שלפיה יכריע בית המשפט בשאלה המקדמית בדבר תחולתה של תקנה 1(4) לתקנות בענייננו וככל שיקבע כי זו חלה, ימונה שמאי לעניין קביעת דמי השכירות הראויים למושכר.

הצדדים סיכמו את טענותיהם והתיק הובא בפני למתן החלטה כדלקמן.

תקנה 1(4) לתקנות קובעת :

"(4) בית עסק המשמש משרד או חנות של מפעל תעשייתי המעסיק 30 עובדים או יותר, ובית העסק הנמצא במבנה נפרד מהמפעל התעשייתי עצמו".

לטענת התובע יש לקרוא את האמור בתקנה, באופן שזו חלה על שלושה סוגים של בתי עסק. בית עסק המשמש כמשרד, בית עסק המשמש מחסן או חנות של מפעל תעשייתי, בית עסק הנמצא במבנה נפרד מהמפעל התעשייתי.

לשון אחר, הדגש בתקנה הוא על הזיקה של "בית העסק" ל"מפעל התעשייתי".

דעתי כדעת הנתבעת.

הלכה פסוקה היא "...שבפרשנותו של דבר חקיקה, אנו שואלים את עצמנו מהי המטרה המונחת ביסודו. מובנו של החוק לא ייקבע אך על פי מובנה המילוני של הלשון. ללשון יינתן אותו מובן אשר מגשים את המטרה המונחת ביסוד החקיקה. בדומה, מובנו של החוק לא ייקבע אך על פי המובן היוריספרודנטלי שניתן למושגים בהם משתמש דבר החקיקה. מובנו של החוק ייקבע על פי המטרה המונחת ביסודו. מבין המובנים הלשוניים השונים יבחר אותו מובן לשוני אשר מגשים את התכלית שהחוק נועד להגשים" (דנג"ץ 4601/95 סרוסי חי יוסף נ' בית הדין הארצי לעבודה, נב(4) 817, 820).

עיון בתקנות והחלופות שנקבעו שם, מעלה כי כוונת המחוקק היתה להוציא מגדר השיעורים המירביים סוגים של בתי עסק המנהלים עסקים רווחיים ומשגשגים, שאין להגבילם בתשלום מירבי של דמי שכירות (ראה ע"א 414/89 סיביליה נ' תגר, פ"ד מד(3) 388, 395).

לפיכך, נקודת המוצא הפרשנית לבחינת השאלה בדבר תחולתן של התקנות ובכלל זה תקנה 1(4), לנוכח התכלית העומדת ביסודן, היא "... כי כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית מצביעות על מגמה לצמצם את סוגי בתי העסק, אשר דייריהם נהנים מתשלום שכר דירה מוגבל" (ע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל בע"מ נ' שאול בצרי, פ"ד מה(4) 1) "... והמשותף להם הוא ... היותם איתנים מבחינה כלכלית" (ע"א 788/82 חברת בנין פרי בע"מ נ' "קשת" ניקוי יבש בע"מ, פ"ד לז(4), 76, 83-84 ; בר"ע 593/86 אהרון פוטשניק נ' שמואל שליסל, פ"ד מא(4) 533, 542; ע"א (ירושלים) 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח', תק-מח 2004(4) 2778).

מכאן עולה כי יש לפרש את תקנה 1(4) לתקנות באופן שהתיבה "בית עסק", ברישא לתקנה, יכולה לשמש אחת משתי חלופות, "משרד" או "חנות", השייך ל"מפעל תעשייתי" ובלבד שבית העסק נמצא במבנה הנפרד מהמפעל התעשייתי עצמו, כקבוע בסיפא לתקנה.

פרשנות זו עולה בקנה אחד עם התכלית העומדת ביסוד התקנות ומשתלבת במגמה הכללית להוציא מגדר השיעורים המירביים, בתי עסק מסוימים בלבד.

פרשנות התובע שלפיה יש להוציא מכלל השיעורים המירביים של דמי השכירות, כל בית עסק המשמש משרד, איננה סבירה ולא יכולה לעמוד, לנוכח תכליתן של התקנות.

משדחיתי את הפרשנות המוצעת על ידי התובעת לתחולת הוראות 1(4) לתקנות, הנני קובע להמשך דיון, לקדם משפט, ליום 20.2.05 בשעה 08:30, במעמד הצדדים וב"כ.

ניתנה היום ו' בשבט, תשס"ה (16 בינואר 2005) בהעדר הצדדים.