1. ב- 21.11.00 ניתן בתיק זה על ידי ועדת הערר שליד בית משפט המחוזי חיפה בהרכב כב' בר כיו"ר הועדה וחברי הועדה השמאים ש. תענך, וא. ארבל, פסק דין המתייחס למבנה שנמכר על פי הסכם מכר מה- 11.1.94.
המוכר בקש פטור מתשלום מס שבח מהטעם שהמבנה שנמכר הוא "דירת מגורים מזכה" על פי הפרק החמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן: החוק הנ"ל). הרוכשים בקשו תשלום מס רכישה מופחת על פי תקנה 2(2)(א) לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) תשל"ה - 1974.
בקשות העוררים נדחו. הועדה קבעה בפסק דינה עובדתית כי המבנה שנמכר לא היה בתאריך המכירה דירת מגורים היות ובניתו טרם נסתימה לכן אין העורר זכאי לפטור, ובאשר לבקשה להקלה במס רכישה נקבע כי לא הוכחה התחייבות מצד המוכר להשלים את הבניה, על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון בתיק ע"א 46/01.
בהחלטה מיום 02.07.03 קבע בית המשפט העליון בהסכמת הצדדים להחזיר את הדיון לועדה למען תקבל כראיה שומה שנערכה על ידי שמאי מטעם בנק טפחות "ותחליט אם ראיה נוספת זאת משפיעה על החלטתו מושא הערעור".
המשיב בחר שלא להביא ראיות נוספות ובהסדר דיוני שהושג בין הצדדים הסכימו להגיש כראיה את השומה הנ"ל ללא חקירת השמאי מר ארבל.
הועדה בראשות כב' השופט בר אינה פועלת עוד ולכן הועבר הענין להחלטה בפני הועדה הנוכחית.
2. בשומתו של השמאי ארבל מה- 31.1.05, שנתנה לבנק טפחות בע"מ לצורך משכנתא לעוררת 2, נאמר כי מדובר בדירה בת 5 חדרים, מטבח וחדרי שירותים הנמצאת בקרית אתא רקח' שיבת ציון 43 וצויין בהערות:
"1. בנין מגורים בן 4 דירות ( ב- 2 קומות מעל קומת עמודים).
2. הדירה נרכשה תמורת 70,000 דולר במצב של שלד (דירה שטרם הושלמה).
אך היום יש טיח, רצוף וחול לקראת גמר בניה, אם כי הבניה טרם הושלמה סופית, אין ארונות מטבח, אין חבור חשמל וכד'.
3. השווי בגימור 100,000 דולר ובמצב הקיים 90,000 דולר שווי הדירה כאילו הבניה מושלמת, שווי זכויות מכירה בדירה, כשהיא פנויה מדיירים וחפשית משכירות, חזקה, שעבוד וכל תביעות שהן הוא לדעתי 300,000 ₪..." (להלן: השומה הנ"ל)
השמאי ארבל כהן כחבר בועדה שפסקה את הדין.
3. כל שעלינו לקבוע על פי החלטת בית המשפט העליון הוא אם השומה הנ"ל משפיעה על פסק דינה של הועדה.
החוק הנ"ל מחייב תשלום מס שבח ומס רכישה כאשר מתרחש ארוע מס. מכירת נכס מקרקעין הוא ארוע מס. (ע"א 1458/99 רוזנברג נ. מנהל מס שבח מקרקעין פס"ד נו(2) ע' 174 בע' 183 ג-ד).
מועד המכירה הוא היום שבו נכרת הסכם המכר שהוא בענייננו ה- 11.1.94. (סעיף 19 לחוק הנ"ל).
בתאריך 11.1.94 נכרת הסכם מחייב למכירת הזכויות במבנה הנ"ל. היום שבו נקשר הסכם מחייב על פי דיני החוזים הוא היום שבו נוצרה "מידת ודאות מינימלית הדרושה לקיומו של חוזה בר בצוע" – ע"א 158/77 רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) פס"ד לג(2) ע' 281 בע' 288 ד... יש לראות איפוא, את תאריך ה- 11.1.94 כיום המכירה.
העוררים הצהירו כמתחייב על פי החוק הנ"ל כי המכירה בוצעה ב- 11.1.94, קרי בתאריך ההסכם. (ראה ת/2, נ/4).
4. "דירת מגורים מזכה" כמוגדר בסעיף 49(א) לחוק הנ"ל לעניין הפטור ממס שבח הוא "דירת מגורים ששימשה בעקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות ... " שהסעיף מפרט. "דירת מגורים" מוגדרת בסעיף 1 לחוק הנ"ל כ"דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה".
והגדרת "דירה" עולה שהדירה שבנייתה טרם הסתיימה בתאריך המכירה, שאז חל ארוע המס, אינה בגדר דירת מגורים ואינה זכאית לפטור ממס שבח. הועדה קבעה בפסק דינה על סמך ראיות שהיו בפניה שבתאריך המכירה, קרי ה- 11.1.94, טרם הושלמה בנית הדירה, כך שלא יכלה למלא את יעודה וחיזוק לכך מצוי בשומה הנ"ל בה נקבע כי הדירה נרכשה במצב של שלד. נעיר שגם בתאריך מתן השומה הנ"ל, ב- 31.1.94 בנית הדירה טרם הושלמה סופית. במבוא להסכם המכר צוין שהדירה היא "שלד" בנין. במצב דברים זה לא היו בדירה לפי מבחן אובייקטיבי המתקנים המצויים בדרך כלל בדירת מגורים והחיוניים לשימוש רגיל וסביר של דירים כמו: מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצ"ב. (ראה ע"א 668/82 כורש נ. מנהל מס שבח מקרקעין פס"ד לא(2) ע' 388).
הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק הנ"ל מתייחסת לדירה "שבנייתה נסתיימה" ומאמצת בכך את המבחן האובייקטיבי בהכרעה עובדתית בשאלה זו בלא התייחסות לפוטנציאל העתידי של הדירה.
המסקנה המתבקשת היא על עניין דחית הפטור מתשלום מס שבח אין השפעה לשומה הנ"ל על פסק – הדין.
5. לעניין מס רכישה אומצה בסעיף 9 לחוק הנ"ל הגדרה שונה ל"דירת מגורים" שהיא "דירה המשמשת או מיועדת לשמש למגורים ובדירה שבנייתה טרם הסתימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה".
בענייננו נקבע עובדתית על סמך ראיות שפורטו בספק הדין כי לא הייתה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה. השלמת הבניה לא נעשתה ע"י המוכר. לשומה הנ"ל אין כל השפעה לעניין החיוב במס רכישה.
6. התוצאה היא שלשומה הנ"ל אין השפעה על תקפו של פסק הדין מושא הערעור.
אנו מחייבים את העוררים לשלם למשיב הוצאות שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשית הצמדה כחוק החל מיום מתן החלטה זו ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתנה היום י"ז בשבט, תשס"ה (27 בינואר 2005).
אודות ARNONA
גרסת הדפסה
