ב. העובדות הצריכות לענין לפי הודעת הערעור הינן בתמצית אלה:

בסעיף 13 של תקנון התוכנית נכתב שמטרת התוכנית היא הקמת שני מבנים הכוללים יחידות דיור קטנות לאוכלוסיה בעלת צרכים מיוחדים.

בסעיף 14 של תקנון התוכנית נכתב כי אזור ה"דיור המיוחד" מיועד לבניית שני מגדלים הכוללים יחידות דיור מיוחדות בנות חדר אחד או שני חדרים, השטח יכלול פונקציות משותפות המיועדות לרווחת הדיירים בבניינים, וכן ייבנה בשטח התכנית מועדון עבור הדיירים.

בסעיף 16 של תקנון התכנית נקבע שיחידות הדיור בשני המגדלים תהיינה בבעלות יזם התכנית, שיהיה אחראי לניהול ואחזקת המגדלים.

עוד נאמר באותו סעיף:

ג. בתאריך 5.8.1999 נחתם הסכם שירותי דיור בין המשרד לקליטת עלייה באמצעות עמידר לבין המערערת. ההסכם הוא חוזה "מקבצי דירות (מתן שירותי דיור)" לתקופה של חמש שנים עד 31.8.2005, עם אופציית הארכה לחמש שנים נוספות.

לפי הסכם שירותי הדיור התחייבה המערערת להעמיד לרשות המשתכנים, שהינם עולים חדשים, שיופנו על ידי עמידר/משרד הקליטה, זכות שימוש בדירה על אביזריה ומתקניה, ובשטחים הציבוריים בשטח המבנה.

בהסכם שירותי הדיור נקבע, בין היתר, שהמארח (משמע, המערערת), ישא בכל ההוצאות הדרושות לביצוע השירותים לפי החוזה, וכן ישא במיסי ממשלה, עיריה, או כל מס החל על המבנה, וכל הוצאה אחרת הנובעת מאחזקת מקבץ הדירות.

עוד נקבע שהאורח יהא חייב בתשלום עבור צריכת החשמל, המים והגז של דירתו, לפי שעון מדידה דירתי. המארח (משמע, המערערת) יהא חייב בתשלום הוצאות חשמל, מים וגז עבור יחידות דיור שאינן מאוכלסות.

בנוסף נקבע "למען הסר ספק, קבעה הרשות המקומית שהנכס יסווג "מגורים לענין ארנונה" ישא האורח בתשלום ארנונה.

במקרה בו עמדה הדירה ריקה והיא חייבת בארנונה והנכס מסווג "מגורים לענין ארנונה", ישא משרד הקליטה בתשלום זה.

ד. ב-9.11.00 ניתן למבנה "טופס 4'" על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל. מסוף דצמבר 2000 החלו להיחתם חוזים בין חברת הניהול שמטעם המערערת לבין משתכנים (עולים חדשים) שהופנו למערערת על ידי עמידר/משרד הקליטה כשהחוזים הם למתן זכות שימוש בדירה לתקופה של חמש שנים לפי תנאי הסכם שירותי הדיור (עיינו בהסכמי שימוש שצורפו כנספחים ה'1 - ה'3 לכתב הערר שהגישה המערערת לוועדת הערר העירונית לענייני ארנונה בכרמיאל, להלן: "כתב הערר").

צויין בהסכם שהעולה חייב בתשלום ארנונה לפי המקובל ברשות המקומית ביחס לארנונה למגורים בלבד. על העולה גם לבדוק האפשרות לקבל פטור או הנחה לפי הקריטריונים המקובלים אצל הרשות.

ה. במאי 2001 סיווגה המשיבה את המבנה, והדירות בכללן, כ"בית אבות" לצורך ארנונה. לאחר דיונים בין הצדדים הודיעה המשיבה למערערת ביום 17.10.01, על שינוי סיווגו של המבנה, לצורך ארנונה, ל"מגורים".

מאמצע ספטמבר 2001 החלו להתקבל אצל המערערת חשבונות תקופתיים לתשלום ארנונה על שמה של המערערת בגין כל הדירות לחודשים ספטמבר-אוקטובר 2001 וכן תשלום ארנונה באופן רטרואקטיבי מינואר-אוגוסט 2001, בסיווג מגורים: דירה בבית משותף (שלושה חשבונות תקופתים צורפו כנספח ז'1- ז'3 לכתב הערר).

הודעות על מחזיקים נמסרו למשיבה בשתי הזדמנויות שונות: ב-10.10.00 וב-20.9.01 (אישור המסירה צורף כנספח ח' לכתב הערר).

ביום 13.9.01 שיגרה המערערת אל המשיבה את עמדתה של עמידר באשר לסוגיה מיהו החייב והנושא בתשלומי הארנונה התקופתיים לפי הוראות הסכם שירותי דיור בין הצדדים, ובהתאם להסכמי זכות שימוש, בגין השימוש בדירות.

עמדת עמידר היא שלאחר קבלת הודעה על איכלוס יחידת הדיור ומסירת החזקה בה לדייר/עולה, על המשיבה לחייב את העולה/הדייר בתשלום ארנונה לפי הכללים הנהוגים ברשות המקומית, לרבות כללים בדבר הנחות מתשלומי ארנונה, לפי מצבו האישי והסוציואקונומי של כל עולה (נספח ט' לכתב הערר).

ו. ביום 16.9.01 הגיבה המשיבה על עמדת עמידר שהועברה לעיונה. בתגובתה כותבת המשיבה שההסכם בין המערערת לבין עמידר אינו רלוונטי לצו המסים של עירית כרמיאל, וכי על המערערת, כבעלת הנכס, להסדיר את תשלומי הארנונה (נספח י' לכתב הערר).

ביום 30.10.01 פנתה המערערת למשיבה וביקשה לבטל את הדרישה לתשלום הארנונה בסיווג "מגורים בבית משותף" שהופנתה למערערת עבור כל הדירות במבנה. עמדת המערערת היא שיש להפנות את הדרישה לתשלום ארנונה לכל דייר ודייר לפי רשימות המחזיקים בדירות שהועברו למשיבה (נספח כ' של כתב הערר).

ביום 27.11.01 דחה מנהל הארנונה את השגתה של המערערת (נספח א' לכתב הערר), והוסיף שבמסגרת תשובתו נקבע לנכס סיווג אחר מזה שנקבע לו מלכתחילה, דהיינו, סיווג של בית אבות או בית מלון. ניתנה למערערת אפשרות לתקן את השגתה באשר לסיווג הנכס, ולחילופין, להגיש ערר לוועדת הערר על דחיית ההשגה.

ז. על דחיית ההשגה הגישה המערערת ערר בפני וועדת הערר לענייני ארנונה שליד עירית כרמיאל. בהחלטתה של הוועדה מיום 13.4.03 צויין כי הפלוגתא שעמדה לדיון בפני הוועדה היא: האם המערערת מחזיקה בנכס לצרכי ארנונה או שמא המתגוררים בנכס הם המחזיקים לצורך חיוב בתשלומי ארנונה.

כותבת הוועדה שעל בסיס המערכת החוזית בין המערערת לבין המתגורר בנכס ניתן לראות כי היחסים בין הצדדים הוגדרו כך שלמתגורר זכות שהייה ושימוש בלבד. זכויותיו של המתגורר הינן זכויות שימוש במקבץ הדירות ובשטחים הציבוריים ושימוש בציוד ובפריטים השונים לפי המפורט בנספח ב' להסכם.

הוועדה סבורה, כי בשונה מהסכם שכירות רגיל מדובר בהסכם על תקופת שהייה, ולא על תקופת שכירות, וכן מדובר על דמי שהייה ולא על דמי שכירות.

לדעת הוועדה אבחנה זו היא מהותית הואיל ויש משמעות להבדל שבין זכות שהייה לבין זכות שכירות או זכות בר-רשות.

בנוסף כותבת הוועדה שבשונה מיחסי משכיר - שוכר רגילים, אין למערערת שיקול דעת בנוגע לזהות המתגוררים אשר מופנים למערערת אך ורק על ידי עמידר (סעיף 5.1.2 בפיסקה השישית לחוזה מתן שירותי דיור). כמו כן, בהתאם לחוזה מתן שירותי הדיור אחראית המערערת לניהול יומן יומי מפורט שבו יירשמו מועדי פינוי, איכלוס וכל אירוע חריג בדומה לניהול משרד קבלה בבית מלון. היומן יהיה פתוח לביקורת על ידי עמידר בכל עת.

לפי סעיף 7.2 של החוזה למתן שירותי דיור, אחראית המערערת לתשלום הוצאות חשמל, מים וגז בגין יחידות דיור שאינן מאוכלסות.

על המתגורר מוטלות הגבלות ובהן שימוש אישי בלבד של המתגורר בדירה, תוך חיובו בקבלת אישור לארח אורח מקירבה ראשונה לתקופה של עד שבועיים (סעיף 5.3 של ההסכם).

ח. הוועדה ציינה כי התרשמותה מן המערכת החוזית שחלה על הנכס היא שהיחסים בין הצדדים דומים יותר ליחסים בבית מלון (ניהול יומן יומי, הגבלות באירוח כפוף לאישור המארח, זכויות שהייה בלבד וכו'), מאשר ליחסי משכיר - שוכר רגילים.

לדעת הוועדה המערערת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר, יחסית, לנכס נשוא הערעור, והמתגוררים בו אשר מופנים על ידי עמידר הם בבחינת מקבלי שירותים מן המערערת בלבד, ובעלי זכות שהייה בלבד בנכס.

ואולם, במערכת החוזית שבין הצדדים אין הגדרה של "בר-רשות" ולכן, לדעת הוועדה, יש לראות בסעיף 8.2 של ההסכם משום תכנון מס אפשרי שנעשה על ידי המערערת או מי מטעמה, ואין לייחס לכך משקל לצורך חיזוק טענותיה של המערערת במסגרת הערר שהוגש בפני הוועדה.

הוועדה מציינת שזכות "בר-רשות" שנטענת על ידי המערערת איננה מוגדרת במערכת החוזית וההתקשרות שבין המערערת לבין המתגורר, וגם לא בין עמידר לבין המערערת בכל הנוגע לזכויותיו של המתגורר.

מכאן, כך קובעת הוועדה, שלנגד עיני המערערת עמדה האפשרות העתידית לפנות לעיריה ולעשות כל שביכולתה לשנות את הסיווג לסיווג מגורים, ובמקרה כזה ישאו המתגוררים ישירות בתשלומי הארנונה, בעוד שהמערערת תהיה פטורה מתשלומים אלה.

הוועדה התרשמה שהמערערת לקחה "סיכון מחושב" שיתכן והיא תישא בתשלומי ארנונה אם תסווג הרשות את הנכס נשוא הערר כך או אחרת, ולכן, אין על המערערת להלין שהחיוב בתשלומי ארנונה בא בגדר הפתעה.

מוסיפה הוועדה שהעובדה שלכל תמורה שמקבלת המערערת מעמידר על פי החוזה מתווסף מע"מ, וכי הסכומים שהמתגוררים בנכס משלמים למערערת כוללים מע"מ, יש בהם כדי לחזק את המסקנה שאין המדובר בשכירות למגורים הואיל ושכירות למגורים פטורה ממע"מ.

ט. הוועדה דנה גם בטענתה של המערערת לפיה נפלה טעות בסיווגו של הנכס. עמדת המערערת היא שהמבחן הרלוונטי בפסיקה הוא מבחן אופיו של המבנה והשימוש בו.

לטענת המערערת השימוש בנכס כיחידות דיור להשכרה הוא השימוש הבלעדי או הדומיננטי, להבדיל מבית מלון, פנסיון וכו'.

המערערת מתבססת גם על ייעודו של הנכס לפי תכנית בנין עיר, אך לדעת הוועדה יש לבחון את סיווגו של הנכס על פי השימוש בו ולא לפי ייעודו. בעוד המערערת מסתמכת בין היתר גם על פסק דינה של כב' השופטת ש. וסרקרוג, עת"מ (מחוזי חיפה) 183/00 + 192/00, הוועדה לתכנון ובניה מרחב תכנון מקומי חדרה נגד וועדת ערר מחוזית מחוז חיפה (כשהסוגיה נשוא הדיון אושרה בערעור עע"מ 4854/01 צומת אלופים נגד וועדת ערר מחוזית חיפה, פ"ד נ"ז (5), עמ' 17) , קובעת הוועדה שאותו מקרה אינו דומה בתשתיתו העובדתית לערעור הנדון כאן הואיל ונשוא אותו פסק דין נגע בעיקרו לתחום דיני התכנון והבניה.

מוסיפה הוועדה שהיא מקבלת את עמדת המשיבה בנוגע לנסיבות סיווג הנכס, דהיינו, שמלכתחילה סווג הנכס בסיווג של בית מלון, בית הארחה וכו', כעולה מפרוטוקול וועדת הכספים של העיריה, מיום 22.11.00. רק לאחר מכן סווג הנכס כ"מגורים" לפי סיכום בין נציגי המערערת לנציגי המשיבה במכתב מנהל הארנונה של העיריה אל המערערת מיום 27.11.01 (נספח י' של תגובת המשיבה) בדבר דחיית ההשגה. הסיכום בו עסקינן הושג בפגישה שהתקיים בין הצדדים ביום 1.1.01.

עמדת הוועדה היא שסיווג הנכס כעונה על קריטריונים של בית מלון, כפי שסיווגה המשיבה, נכון יותר מאשר סיווג כ"מגורים". בהתייחס לפסק דינו של בית המשפט העליון ע"א 7975/98, אחוזת ראשונים נגד עירית ראשון לציון, סבורה הוועדה שהתשתית העובדתית במקרה של אחוזת ראשונים, כמו גם המערכת החוזית שחלה על הנכס, שונות.

מוסיפה הוועדה, שבעניין אחוזת ראשונים אין המדובר במקרה בו הבעלים מקבל תמורה מראש בין אם יחידות הדיור מאוכלסות ובין אם לאו, אין המדובר בזכויות שהייה בלבד של המתגוררים - להבדיל מזכותו של "בר רשות" לחזקה ושימוש - ואין המדובר ביחסים שהוגדרו (כמו במקרה שבפנינו) מלכתחילה במערכת החוזית כיחסי אירוח: אורח - מארח.

אין המדובר במקרה שבפנינו באפשרויות מגוונות של המתגורר לנהל חיים רגילים על פי טעמו, ומכאן שקביעות פסק הדין בענין אחוזת ראשונים , אין בהן כדי לתמוך בעמדתה של המערערת.

בנוסף סברה הוועדה שאין ללמוד מן הדרך בה נהגה רשות מקומית אחרת (הכוונה לעירית נצרת עילית) במקרה דומה אחר של התקשרות המערערת לבניית מקבצי דיור לאוכלוסיה המופנית על ידי משרד הקליטה באמצעות עמידר. הוועדה סברה שהתבססותה של המערערת על הדרך בה נהגה עירית נצרת עילית, איננה רלוונטית.

בהמשך הגישה המשיבה בקשה לצרף כראיה מכתב ששלחה המערערת ביום 4.6.01 ובו הגדירה המערערת את החוזה שבינה לבין העולה/המתגורר כחוזה-אורחות.

ב"כ המערערת הגיב בכתב לראיה הנוספת .

י"א. בטיעוניה שבמסגרת הערעור המינהלי טוענת המערערת שלגבי שנת הכספים 2001 (שהיא השנה אליה התייחס הדיון בוועדת הערר וכן בערעור מינהלי זה), לא נעשתה הודעת שומה מתוקנת. בהעדר הודעת שומה מתוקנת (ביחס לסיווג הנטען ע"י מנהל הארנונה), סברה המערערת שגם אין עליה להגיש כל השגה באשר לטעות בציון סוג הנכס לגבי שנת 2001.

לעומת זאת הגישה המערערת כתב ערר לוועדת הערר לפי סעיף 3(א)(3) של חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) כשטענת המערערת היא שאין היא מחזיקה בנכס.

בהחלטתה הדוחה את הערר התייחסה הוועדה-המשיבה לשנות הכספים 2001-2002.

המערערת טוענת, וחוזרת וטוענת, שבכך שגתה וועדת הערר הואיל והדיון בפניה התמקד אך ורק בשנת הכספים 2001. ב"כ המשיבה אכן מוכן לקבל את עמדת המערערת לפיה ערעור מינהלי זה מתייחס אך ורק לשנת הכספים 2001, כשהגדרת המחלוקת היא:

מיהו המחזיק לצרכי ארנונה, ביחידות הדיור של מגדלי הדירות נשוא ערעור מינהלי זה, בסיווג מגורים?

י"ב. טענותיה של המערערת בערעור המינהלי הינן אלה:

הפלוגתא שהונחה בפני וועדת הערר היתה מיהו המחזיק, לצורכי ארנונה, ביחידות הדיור שבמגדלי הדירות נשוא הדיון, בסיווג מגורים: "דירה בבית משותף", ואילו מנהל הארנונה, בתשובתו להשגת המערערת, כלל לא דן בהשגתה של המערערת אודות המחזיק הפונקציונאלי בדירות נשוא הדיון בסיווג מגורים (דירה בבית משותף).

בהעדר כל טענה בכתב התשובה של מנהל הארנונה לגבי השגתה של המערערת בשאלה מיהו המחזיק הפונקציונאלי בדירות אלה, יש לקבל את השגתה של המערערת על כל חלקיה ואין לקבל את נסיונותיה של המשיבה, בכתב התשובה לכתב הערר בפני וועדת הערר, לכסות על מחדליו של מנהל הארנונה בתשובתו להשגתה של המערערת.

לטענת המערערת, הגדירה ויישמה וועדת הערר באופן שגוי את המבחן באשר לשאלה מיהו המחזיק לצורכי ארנונה. וועדת הערר בחנה את זיקתה של המערערת למבנה בכללותו אל מול זיקתם של הדיירים למבנה בכללותו.

אין מחלוקת שהמערערת נושאת בחובה לשלם ארנונה בגין השטחים הציבוריים של מגדלי הדירות, ואלה מחוייבות במנותק מן הדירות. הסמכות להפעיל ולתחזק את השטחים הציבורים נתונה למערערת באופן בלעדי.

כן מפנה המערערת להגדרת "מחזיק" בסעיף 1 של פקודת העיריות:

בנוסף מסתמכת המערערת על פסיקת בית-המשפט העליון, ובכלל זה, בין היתר, גם ר"ע 422/85, חברת בתי גן להשכרה נ. עירית תל אביב, פ"ד ל"ט (3), 341, שם נאמר בעמ' 343-344:

כן מפנה המערערת, בין היתר, לאמור בספרו של עוה"ד הנריק רוסטוביץ, ארנונה עירונית, הוצאת אוריאן, תל אביב, תשס"א-2001, עמ' 254-259:

מוסיפה המערערת ומפנה להוראות הרלוונטיות בהסכם רשות השימוש בין המערערת לבין המשתכנים. החוזים הינם לחמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות. הדירות הועמדו לרשות המשתכנים ולשימושם, יחד עם הציוד והאביזרים הנלווים (נספח ב' של הסכם זכות השימוש), למטרת מגורים .

בכל חודש על המשתכן לשלם דמי שהייה לתקופה של חודש מראש לחברת הניהול שמטעם המערערת. במקרה של איחור בתשלום העולה על 15 יום, תהא חברת הניהול רשאית לפנות את המשתכן ומטלטליו מיחידת הדיור ולפנותו מן המבנה בכל אמצעי חוקי העומד לרשותה.

בדירה קיימת הכנה לקו טלפון וכן לחיבור טלויזיה בכבלים. המשתכן רשאי להזמין קו טלפון ומנוי לטלויזיה בכבלים על שמו, ואזי התשלום בגין חשבונות אלה על אחריותו.

המשתכן מתחייב שלא לבצע בדירה, בציוד או ברכוש המשותף כל שינוי או תוספת, אלא באישור חברת הניהול, מראש. המשתכן חייב להרשות לנציג חברת הניהול להיכנס לדירה בכל עת סבירה, ולאחר מתן הודעה מראש, לבדיקת מצב הדירה.

המשתכנים אחראים, איש איש לצרכיו, לכביסה,מזון , ארוחות, שירותי רפואה ועוד.

טוענת המערערת שלפי ההוראות שבהסכמים דלעיל בין חברת הניהול שמטעם המערערת לבין המשתכנים, דירתם של המשתכנים היא ביתם, והחזקתם בדירה אינה שונה מהחזקתו של כל מחזיק /שוכר אחר בדירת מגוריו.

תקופת השהייה הניתנת למשתכנים לפי חוזה ההתקשרות היא 5 שנים, עם אופציה לחמש שנים נוספות, ומכאן שהמשתכנים נכנסים להגדרת "בעל" שבפקודת העיריות ולפחות להגדרת "מחזיק" כשוכר או בכל אופן אחר.

מכאן שהמשתכנים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לדירה וזאת בין אם כמחזיק למעשה, בין אם כבעלים ובין אם כשוכר או באופן אחר.

י"ג. וועדת הערר סברה שמתן שירותי ניהול והחזקה (כמתחייב על פי סעיף 16 (א) של תקנון התכנית המפורטת מס' ג/11750, מטה את הכף לעבר המסקנה שהמערערת היא המחזיק לצורך ארנונה וכי לאור שירותי הניהול והאחזקה, המסקנה המתבקשת היא שהמערערת היא "המחזיקה" לצורך ארנונה, והיחסים בין הצדדים דומים יותר ליחסים בבית מלון מאשר יחסים רגילים של שוכר-משכיר.

גם שם נדונה שאלת סיווגו של מקבץ - דיור, דהיינו, האם לסווגו כדירות למגורים או כמבנה ציבורי, ומסקנת בית המשפט היתה שגם אם מדובר בדירות המאוכלסות על ידי זוגות בלבד, ישמשו להשכרה וינוהלו על ידי חברת מגורים, אין מבנה זה שונה ממבנים אחרים שייעודם למגורים:

קביעה זו אושרה על ידי ביהמ"ש העליון בערעור על פסק הדין הנ"ל עע"מ 4854/05 + עע"מ 4923/01, צומת אלופים בע"מ נ. וועדת ערר מחוזית , מחוז חיפה, פ"ד נ"ז (5) עמ' 17.

בנוסף מסתמכת המערערת גם על פסק דינו של ביהמ"ש העליון ב-ע"א 7975/98, אחוזת ראשונים רובינשטיין נ. עירית ראשון לציון, שניתן ביום 9.2.03, שם נקבע כי הדיירים שבבית האבות, נשוא הדיון, הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לדירות המגורים ולשטחים הנלווים לכך, וכי על הדיירים (ולא על הבעלים) לשאת בתשלום הארנונה לעיריה בגין שטחים אלה ככל דייר אחר הנחשב "מחזיק".

באשר לקביעתה של וועדת הערר, בסעיף 42 של פסק דינה, לפיה היחסים בין המערערת למשתכנים דומים יותר ליחסים בבית מלון מאשר ליחסי משכיר -שוכר רגילים, משיבה המערערת שאם בפנינו "מתקן רב תכליתי" בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין מתקניו השונים, ייעשה הסיווג לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד, עיינו: בג"צ 764/88 + 1437/90, דשנים וחמרים כימיים נ. עירית קרית אתא, פ"ד מ"ו (1), 793, בעמ' 816, וכן ע"א 7975/98, אחוזת ראשונים רובינשטיין נ. עירית ראשון לציון, שם נעשתה אבחנה בין יחידות הדיור לבין החלקים האחרים שבנכס, כל חלק על פי אופן השימוש שבו, כשלגבי דירות המגורים נקבע שהדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים ונוהגים בדירות מנהג דיירים:

(פיסקה 13 בפסק הדין שבענין אחוזת ראשונים)

מכאן טענת המערערת שהסיווג הנכון והראוי לדירות הינו של מגורים ולא "בית מלון" כפי שסברה הוועדה ביחס למבנה בכללותו.

י"ד. בנוסף מפנה המערערת בטיעונה לייעודן של יחידות הדיור כמפורט בתקנון התכנית , דהיינו, יחידות דיור מיוחדות בנות חדר אחד או שניים המיועדות להשכרה עבור משרד הקליטה או מי שהופנה על ידי המשרד במסמך רשמי, מכאן שמדובר בדירות שיועדו מלכתחילה למגורים לפי תקנון התכנית ולפי תנאי ההיתר, ומשמשות בפועל להשכרה למגורים עבור עולים המופנים למערערת על ידי עמידר או משרד הקליטה.

המערערת טוענת שהיא זכתה במכרז של משרד הקליטה ביחס למקבץ דיור דומה גם בנצרת עלית, ובכתב הערר שהוגש לוועדת הערר נטען שעירית נצרת עלית סיווגה את יחידות הדיור בסיווג מגורים - דירה בבית משותף.

עד כאן הטענות שהעלתה המערערת בערעורה כנגד החלטת וועדת הערר.

ט"ו. המשיבה בתגובתה תומכת בהחלטה אליה הגיעה וועדת הערר. לטענת המשיבה צדקה וועדת הערר בהחלטתה שהסיווג הנכון לנכס הוא בתי מלון, בתי הארחה, בתי לינה, פנסיונים וכו' - סיווג 316.

לטענת המשיבה המפתח למהותו ואיפיונו של הנכס, שיש בו כדי ללמד על הסיווג המתאים, מצוי בחוזה שבין משרד הקליטה לבין המערערת המוגדרת בחוזה כ"מארח" (נספח ב' של תגובת המשיבה).

לפי החוזה יפנה משרד הקליטה למקבץ הדיור "אורחים", והמערערת תספק להם שירותי דיור ואירוח. רק האורחים בלבד יהיו רשאים לקבל שירותים מן המערערת.

לטענת המשיבה ניצלה המערערת את הנכס ניצול עסקי מקסימלי ללא היזקקות לשירותי פרסום, שיווק ומכירה, ולא חלות על המערערת כל הוצאות שיווק הואיל והתמורה מובטחת, קבועה, ומסודרת מראש, לכל התקופה על ידי משרד הקליטה, בין אם הדירה מאוכלסת ובין אם לאו.

לטענת המשיבה היחסים בין המערערת, כמארח, לבין העולה (האורח) אינם יחסי שכירות שבין שוכר מרצון ומשכיר מרצון הואיל ומדובר ביחסים מיוחדים המוכתבים מראש על ידי משרד הקליטה ויסודם במתן שירותי ארוח, כשעמידר היא בעצם השוכרת ואילו הדיירים מקבלים שירותי ארוח.

על המערערת ("המארח") נאסר לעשות כל שימוש במקבץ הדיור פרט למתחייב על פי החוזה.

על המערערת להעמיד לרשות האורחים אולם התכנסות לפעילות חברתית קהילתית, שירותי אחזקה ושמירה 24 שעות ביממה, משרד קבלה פתוח 24 שעות ביממה, שירותי כביסה, וייבוש על ידי מכונות כביסה אוטומטיות, טלפונים ציבוריים, שירותי נקיון, ושלטי הכוונה למשרדי הקבלה (סעיף 2 של החוזה).

מוסיפה המשיבה שהמערערת מצהירה שהיא מארחת אורחים במקבצי הדיור ומספקת להם שירותי הארחה ולכן לא ניתן לסווג את הנכס אלא כבית הארחה, בית לינה, מלון או הוסטל.

המערערת היתה מודעת לכך שהנכס יסווג כבית הארחה או בית לינה והיתה ערה לאפשרות שהעיריה רשאית לסווג את הנכס לא בסיווג מגורים אלא בסיווג שונה (סעיף 17.5 לחוזה) כך שבתנאי המכרז מלכתחילה ניצבה האפשרות שהנכס לא יסווג כבנין מגורים. בהצעת המכרז שיקללה המערערת את הוצאותיה לרבות תשלומי הארנונה שיחולו עליה (עמ' 8 בהחלטת וועדת הערר, סעיף 48).

בין היתר מפנה המשיבה לע"מ (תל-אביב) 94/97, יהושוע ליברמן וחב' נווה גיל הזהב נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה (שצורף לטיעוני המשיבה) שם נקבע כי בנין המיועד לשמש כדיור מוגן הוא לפי טיבו בעל מאפיין עסקי ומנוהל באופן מסחרי.

עוד טוען ב"כ המשיבה כי החוזה שבין המערערת לבין כל אחד מן האורחים מכיל תניות שאינן מקובלות בחוזי שכירות. תניות אלה מסייגות את זכות השימוש. לדייר העולה מוקנית זכות שהייה - סעיף 3.1 לחוזה.

לעולה ניתנת אפשרות להשתמש באולם המשמש לפעילות חברתית - קהילתית (סעיף 3.4 לחוזה). לפי סעיף 5.3 להסכם מובהר שאסור לדייר/העולה לאפשר מגורים או שימוש ביחידת הדיור לכל אדם שהוא, למעט לצורך ביקור קצר בדירה, ולמעט מתן אירוח לאורח מקירבה ראשונה למשך שבועיים באישור ובידיעת המנהל.

עמדת המשיבה היא שמדובר בבנין עסקי המנוהל על בסיס כלכלי מסחרי של מתן שירותי דיור ואירוח. לדעת המשיבה המקרה שבפנינו שונה בעובדותיו לעומת עת"מ 183/00 + 192/00 (מחוזי חיפה), בענין צומת האלופים שנזכר קודם לכן.

בהתייחס לטענת המערערת שעירית נצרת עלית אינה מחייבת אותה בארנונה בגין מקבץ הדיור טוען ב"כ המשיבה שעירית ערד כן מחייבת את המערערת בתשלום ארנונה בגין הדירות שבמקבץ הדיור, ולדעת המשיבה אין הצדקה שהציבור בכללותו ישא בעלויות מימון השירותים הניתנים במקבץ - דיור.

ט"ז. לדעת המשיבה מדובר בבנין עסקי המנוהל על בסיס כלכלי מסחרי של מתן שירותי דיור וארוח במקבץ הדיור, ועל-פי השם בלבד ניתן להסיק שמדובר בנכס מיוחד, ולא בבית משותף. מן החוזים שבין משרד הקליטה לבין המערערת, ובין המערערת לבין העולה, היה ברור שקיימת אפשרות שהעיריה תסווג את מקבץ הדיור בסיווג אחר, ולא מגורים.

לפי החוזה שבין משרד הקליטה לבין המערערת מדובר בשירותי דיור ואירוח כשעל המערערת לספק לאורחים אולם התכנסות משותף לפעילות חברתית קהילתית. למארח (המערערת) אין שיקול דעת בנוגע לזהות האורחים המתגוררים במקבץ הדיור.

על המארח (המערערת) לנהל יומן יומי מפורט בו יירשמו באופן שוטף לגבי כל דירה איכלוס, פינוי או אירוע חריג (סעיף 5.3 לחוזה).

בחוזה שבין המערערת לבין העולה מתחייבת המערערת להעסיק צוות טכני, צוות אחזקה, מנקים, וצוות ניהולי, וכן משרד לתיאום שירותי הניהול, ומשרד קבלה.

מכאן טענת המשיבה שהתחיבויותיה של המערערת דומות להתחיבויות של מלון דירות כלפי אורחיו.

לגבי קביעת וועדת הערר שהמערערת היא המחזיקה בנכס טוענת המשיבה שהמחזיק בנכס הוא מי שהינו יחסית בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועליו מוטל תשלום הארנונה בגין הדירה.

ב"כ המשיבה מפנה לכך שבהגדרת "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת הדירות נאמר:

לדעת המשיבה יש ללמוד גזירה שווה מפסק הדין בענין ת"א 18610/92, המ' 135997/93 (תל אביב) גורדון נ. עירית ת"א, וכן ע"א 299/96 וועדת השומה שליד עירית חיפה נ. טכניקום, פ"ד י"ח (4) 477, 482, נקבע גם שאם אדם חי בבית אירוח ועושה אותו למקום מגוריו הקבוע ההחזקה המעשית במקום היא בידי בעליו.

לגבי המגורים במקבץ הדיור נשוא הדיון, טוענת המשיבה שיש ללמוד גזירה שווה מפסקי הדין שצויינו לעיל וזאת לאור המאפיינים המשותפים הרבים שבין מקבץ הדיור לבין בית מלון.

לעומת זאת סבורה המשיבה שהמקרה שבפנינו שונה מפסק הדין שבענין אחוזת ראשונים, ע"א 7975/98, הואיל ושם מדובר היה במבנה רב תכליתי, ונעשתה הפרדה בין מתקניו השונים, ונדון בנפרד סיווג יחידות המגורים.

לדעת המשיבה במקרה שבפנינו מדובר במבנה אחד שכל יחידותיו הן יחידות הדיור. השטחים המשותפים והציבוריים שבמקבץ הדיור, מסווגים באותו סיווג ואין לקבוע סיווג נפרד לחלקיו השונים, דבר שגם עולה בקנה אחד עם עקרון יעילות הגביה, שלפיו יש להימנע מפיצול שטחים במסגרת סיווגים נפרדים.

לדעת ב"כ המשיבה איבחנה וועדת הערר בצדק, את פסק הדין שבענין אחוזת ראשונים לעומת המקרה שבפנינו, הואיל והתשתית העובדתית בשני המקרים שונה.

ב"כ המשיבה מדגיש את האמור בסעיף 8.2.3 סיפא המצוי בחוזה ההתקשרות שבין המערערת לבין האורחים, דהיינו, הסעיף שבו נאמר שאם מסיבה כלשהי תקבע הרשות המקומית ארנונה שלא למגורים, תישא המערערת בכל סכום הארנונה שלא למגורים, והעולה יהיה פטור מתשלום הארנונה בגין דירתו.

המשיבה חוזרת ומצביעה על כך שהמערערת לפי הצהרותיה היא בבחינת המארח שמעמיד את כל 236 הדירות למטרת אירוחם של האורחים, ומספק להם שירותי אירוח ודיור.

המערערת מקנה לאורח זכות לשהייה אישית בדירה, לרבות שירותי ניהול (סעיף 3 לחוזה בין המערערת לבין העולה), כשיחידת הדיור ניתנת לשימושו האישי של העולה וחל עליו איסור לקבל אורחים למעט לצורך ביקור קצר, ולרבות, האפשרות לארח אורח מקרבה ראשונה לתקופה של עד שבועיים באישור המנהל.

סעיף זה, לדעת המשיבה, פוגם באופן משמעותי בזיקתו של העולה ליחידת הדיור ובזכות החזקה שלו.

מיסי ממשלה, עיריה, כל מס או היטל וכן תשלומים לוועד הבית או לחברת הניהול וכן ביטוחים משולמים על ידי המערערת (סעיף 8 לחוזה בין המערערת לבין האורח ) . על האורח חל איסור להחזיק חיות בית או חיות מחמד, וכן חלים איסורים נוספים על העולה, לרבות, שימוש אחר במרפסת פרט לישיבה בלבד.

לדעת המשיבה זכויותיה של המערערת במקבץ הדיור עולים בסה"כ על הזכויות של הדיירים - העולים ולכן הזיקה הקרובה והמשמעותית ביותר למקבץ הדיור, היא של המערערת שהיא המחזיקה בנכס לפי קביעת וועדת הערר.

י"ח. לדעת המשיבה תשלום הארנונה חל על המערערת בהיותה המחזיקה בנכס כשהסיווג הנכון הוא סיווג 316 בצו המיסים, משמע, בתי מלון, בתי לינה, בתי הארחה, הוסטלים וכו'.

בסעיף 7.1 של החוזה בין משרד הקליטה לבין המערערת נקבע במפורש שהמערערת תישא בתשלום מיסי העיריה. גם בחוזה שבין המערערת לבין האורח נקבע בסעיף 8.1.1 שמיסי העיריה ישולמו על ידי המערערת.

עוד נקבע שארנונה בגין יחידת הדיור תשולם על ידי העולה אלא אם קבעה הרשות המקומית ארנונה שלא למגורים, ואזי יהא על המערערת לשאת בכל סכום הארנונה (סעיף 8.3 של החוזה בין המערערת לבין האורח).

מוסיפה המשיבה שהמערערת התחייבה כלפי העיריה לשאת בתשלום הארנונה גם בגין יחידות הדיור. טוענת המשיבה שמלכתחילה נקבע כי הנכס יסווג בסיווג המתאים לו לפי מהות השימוש, בית הארחה, סיווג 316 של צו המיסים של עירית כרמיאל.

בפגישה בין נציגי המערערת לבין גזבר העיריה ביום 1.1.01, סוכם שכל דירה ביחידות הדיור תחוייב בנפרד, ואולם התשלום הכולל עבור כלל הדירות, ישולם על ידי המערערת וזו מצידה תגבה לאחר מכן מן הדיירים או מחברת עמידר את חלקם. (סיכום ישיבת יום 1.1.01 מופיע במכתב מיום 7.1.01 שצורף כנספח ה' לתגובת המשיבה).

כן מצרף ב"כ המשיבה את מכתב מנהל מחלקת הגביה מיום 17.10.01, נספח ט' של תגובת המשיבה.

י"ט. לטענת המשיבה הסכמתה של העיריה לשנות את הסיווג מבית אבות למגורים נעשתה לפי בקשתה של המערערת והתבססה על התחייבותה של המערערת לשלם את הארנונה בגין דירות המגורים, כעולה מסיכום הישיבה שהתקיימה ביום 1.1.01 (נספח ה' של תגובת המשיבה ולרבות הנספחים ו' - ט' ).

העיריה, כך טוענת המשיבה, לא היתה מסכימה לשנות את הסיווג אלמלא היתה מקבלת את התחייבותה של המערערת שהארנונה במלואה תשולם על ידי המערערת.

לדעת ב"כ המשיבה הסכימה המערערת לשאת בתשלום בשלב הראשון כדי לאפשר לה לעבור לשלב הבא, משמע, פניה לעיריה לצורך שינוי הסיווג מבית אבות לסיווג מגורים (נספחים ה' עד ט' של תגובת המשיבה) זאת מכיוון שהסיווג כבית אבות גבוה יותר ומחיל על המערערת את תשלום הארנונה לפי החוזה שבין המערערת לבין משרד הקליטה, וכן לפי החוזה שבין המערערת לבין העולה, ואילו סיווג הארנונה כמגורים, מטיל את החיוב בתשלום הארנונה בגין יחידת הדיור על העולה.

מוסיפה המשיבה שתקנות ההסדרים (הנחה מארנונה) לא נועדו למצבים בהם בנין עסקי רב דירות יהיה פטור מתשלום הארנונה ולא לכך התכוון מתקין התקנות, כשם שלא היתה כוונה להחיל את הפטור על בתי אבות או מסגרות של דיור מוגן.

העובדה שכל העולים אשר שוהים במקבץ הדיור פטורים מתשלום הארנונה מחזקת את המסקנה שחובת תשלום הארנונה אינה חלה על העולים אלא על המערערת, שהיא בעלת מרבית הזיקות לנכס כלכלי עסקי שבבעלותה, ושאליו יש להתייחס כיחידת מיסוי אוטונומית אחת.

בשים לב לכך, ובנסיבות בהן הסכימה המערערת בחוזים בינה לבין משרד הקליטה, וכן בינה לבין העולים, כי בנסיבות מסויימות (סיווג הנכס שלא למגורים על ידי העיריה) היא תישא בתשלום הארנונה יש לדחות, לדעת המשיבה, את נסיונה של המערערת להתחמק מחובתה לשאת בתשלום הארנונה.

עמדת משרד הקליטה/עמידר בנושא חובת תשלום הארנונה, שעליה מסתמכת המערערת, אינה רלוונטית. גם יש להתייחס אליה בהסתייגות הואיל ומשרד הקליטה/עמידר הינם בעלי ענין.

סיווג שיהא שונה ממגורים עלול להטיל על משרד הקליטה /עמידר להתמודד עם אפשרות שנטל תשלום הארנונה יוטל בחלקו עליהם. (מכתבה של המערערת, הסיפא - נספח ה' לתגובה).

מוסיפה המשיבה שגם אם ייקבע שהסיווג הנכון של הנכס הוא מגורים, גם אז חובת התשלום חלה על המערערת בהיותה המחזיקה בעלת מירב הזיקות בנכס בדומה לבית מלון, מלון דירות, בתי הארחה, מעונות עולים, ונכסים עסקיים אחרים בעלי מאפיינים דומים בהם תשלום הארנונה חל על הבעלים.

לגבי השאלה לאיזה מן השנים רלוונטי הדיון שבפנינו, טוען ב"כ המשיבה שאין מניעה שההחלטה תחול לגבי שנת 2001 בלבד.

עוד ובנוסף מפנה ב"כ המשיבה לכך שבפרוטוקול הדיון בפני וועדת הערר נרשמו דבריו של סמנכ"ל המערערת מהם עולה שהארנונה נלקחה בחשבון עובר לכריתת הסכמי ההתקשרות והדבר גם עולה בקנה אחד עם הנאמר בחוזים שבין המערערת לבין משרד הקליטה וכן בין המערערת לבין האורח.

על יסוד כל אלה עותרת המשיבה לכך שבית המשפט לא יתערב בהחלטת וועדת הערר ולחילופין, גם אם ייקבע שהסיווג הנכון הוא סיווג למגורים, יש לקבוע שהמערערת חייבת בתשלום הארנונה בהיותה בעלת מירב הזיקות לנכס ולכן היא המחזיקה בו, ולרבות התחייבותה כלפי העיריה שהיא תישא בתשלומי הארנונה.

עד כאן טענות המשיבה כפי שפורטו בתגובתה לערעור.

כ. לאחר שעיינתי בטיעוניהם המפורטים והמנומקים של באי כח שני הצדדים, ובפסיקה הרלוונטית, אני סבור שדין הערעור להתקבל.

יש לראות את המתגוררים ביחידות הדיור כבעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, וכמחזיקים בנכס, ואת מקבץ הדיור (למעט השטחים הציבוריים) יש לסווג כיחידות דיור למגורים, ולא כמבנה עיסקי בסיווג בתי הארחה, מלון דירות, כטענת המשיבה.

לפי סעיף 14 של תקנון התכנית אזור "הדיור המיוחד" מיועד לבניית שני מגדלים הכוללים יחידות דיור מיוחדות בנות חדר אחד או שני חדרים, והשטח יכלול פונקציות משותפות המיועדות לרווחת הדיירים בבניינים, וכן ייבנה בשטח התכנית מועדון עבור הדיירים.

בסעיף 16 של תקנון התכנית נקבע שיחידות הדיור יהיו בבעלות יזם התכנית שיהיה אחראי לניהול ואחזקת המגדלים כשיחידות הדיור במסגרת התכנית מיועדות להשכרה עבור משרד הקליטה או מי שהופנה על ידו במסמך רשמי.

עע"מ 4584/01, צומת אלופים בע"מ נ. ועדת ערר מחוזית, מחוז חיפה, פ"ד נ"ז (5), עמ' 17, דן אמנם בסוגיה של היתר בניה, אך מקצת הדברים שנאמרו שם ע"י בית המשפט העליון ישימים גם למקרה שבפנינו.

עיינו, שם, בעמ' 30 סיפא:

קביעות אלה של בית המשפט בכל הנוגע ל"צומת אלופים בע"מ" יפות גם לענייננו.

המשיבה פירטה ומנתה בכתב התגובה מאפיינים שונים שיש בהם לדעתה כדי להטות את הכף לכיוון המסקנה שהסיווג הנכון הינו בתי מלון, בתי הארחה, בתי לינה, פנסיונים וכו' - סיווג 316 לפי צו המסים של המשיבה, כשזו האחרונה שמה את הדגש על כך שמדובר ביחידות דיור מיוחדות בנות חדר או שניים המיועדות לאוכלוסיה בעלת צרכים מיוחדים.

נכון הדבר שמדובר בדירות המיועדות לאוכלוסיה בעלת צרכים מיוחדים, אך אין בכך כדי ליטול ממבנים אלה את המאפיין העיקרי, דהיינו, היותם מבני מגורים.

המשיבה גם מצביעה על כך שעל פי החוזה בין משרד הקליטה לבין המערערת מוגדרת המערערת כ"מארח" והדיירים הם "אורחים" שלהם מספקת המערערת שירותי דיור ואירוח.

התמורה מובטחת ומוסדרת מראש לכל התקופה ע"י משרד הקליטה, בין אם הדירה מאוכלסת ובין אם לאו. (נספח ד' של חוזה ההתקשרות בין עמידר לבין המערערת).

המשיבה טוענת שהתמורה המגיעה מובטחת, קבועה, ומסודרת מראש, ובדרך זו מנצלת המערערת את הנכס ניצול עסקי מקסימלי. כמו כן טוענת המשיבה שהיחסים בין המערערת לבין העולה (האורח) אינם יחסי שכירות אלא יחסים מיוחדים המוכתבים מראש על ידי המשרד ויסודם במתן שירותי אירוח כשעמידר היא השוכרת ואילו הדיירים - העולים מקבלים שירותי אירוח.

בין היתר טוענת המשיבה שהמערערת מעמידה לרשות האורחים אולם התכנסות משותף לצורך פעילות חברתית קהילתית, שירותי אחזקה ושמירה 24 שעות ביממה, משרד קבלה פתוח 24 שעות ביממה, ועוד. המערערת אחראית לתחזוקה השוטפת והמלאה של מקבץ הדיור, ולמעשה המדובר בבנין עסקי המנוהל על בסיס כלכלי מסחרי של מתן שירותי דיור ואירוח, ועל בית המשפט לשקלל גם את הפוטנציאל הכלכלי. למערערת אין שיקול דעת באשר לזהות האורחים ועליה גם לנהל יומן יומי בו יירשמו באופן שוטף ארועים חריגים וכן איכלוס ופינוי של הדירות.

נראה לי שההגדרה או המינוח שהצדדים עשו בהם שימוש, אינם מעלים או מורידים לענין ההכרעה בשאלת הסיווג, אלא יש לבחון את אופי המבנה והשימוש בו (עיינו בפסק הדין בענין צומת אלופים בע"מ, שם, עמ' 30, מול אות השוליים ז').

באותו פסק דין כתב בית המשפט העליון כי העובדה שנרשמה הערת אזהרה לפיה המגורים יהיו לזוגות בלבד, מיועדים להשכרה, בלבד וינוהלו על ידי חברת ניהול, הינם מאפיינים שאינם שונים מאלה של מבנה מגורים רגיל.

הוא הדין, לדעתי, גם במקרה שבפנינו.

כ"א. במקרה שבפנינו קיימת התקשרות חוזית בין עמידר לבין המערערת מיום 5.8.99, כשתקופת החוזה לפי סעיף 4.1 היא ל-60 חודש מ-1.9.00 עד 31.8.05 לעמידר אופציה להאריך את התקופה ב-60 חודשים נוספים לפי בחירתה, סעיף 4.3 של החוזה.

שירותי הדיור יסופקו על ידי המערערת אך ורק לפי הפניות של עמידר (סעיף 5 של החוזה). התמורה למערערת תשולם גם אם לא תהא הפניית דיירים מצד עמידר לאיכלוס הדירות (סעיף 2 סיפא של נספח ד' לחוזה). לפי נספח ד' התמורה החודשית לה זכאית המערערת עבור כל דירת מגורים היא 2,650 ₪ לחודש צמודים למדד (סעיף 2 של נספח ד' לחוזה). מתוך סכום זה חלקו של הדייר הוא כ-900 ₪ בממוצע לחודש, לפי סוג האיכלוס (סעיף 4 לנספח ד'). בסכום זה כלול המע"מ. סכום זה משלם הדייר ישירות למערערת. האחריות לגביית חלקו של הדייר מוטלת אך ורק על המערערת.

עמידר תהא חייבת להוסיף את תשלום המע"מ לסכומים שעליה לשלם למערערת.

לטענת המשיבה במקרה שבפנינו, אין המדובר במבנה רב תכליתי שחלקיו ניתנים להפרדה (במובחן מע"א 7975/98 , פסק הדין בענין אחוזת ראשונים), הואיל ומדובר במבנה אחד שכל יחידותיו, הן יחידות הדיור והן השטחים המשותפים והציבוריים, מסווגים באותו סיווג ואין לקבוע סיווג נפרד לחלקיו השונים.

כמו כן טוענת המשיבה שגישה זו עולה בקנה אחד עם עיקרון יעילות הגביה שלפיו יש להימנע מפיצול שטחים במסגרת סיווגים נפרדים.

וועדת הערר בהחלטתה כתבה שיש להבחין אבחנה ברורה בין פסק הדין שבענין אחוזת ראשונים לבין המקרה שבפנינו הן מבחינת התשתית העובדתית והן מבחינת המערכת החוזית שחלה על הנכס. כך בענין אחוזת ראשונים מדובר באוכלוסיה שבאה מיוזמתה ולפי שיקול דעתה אל בית האבות מתוך בחירה, ואילו במקרה שבפנינו עמידר מפנה את הדיירים וכן מתבצע תשלום קבוע (על ידי משרד הקליטה/עמידר), דהיינו, במקרה שבפנינו מקבלת המערערת את התמורה בין אם יחידות הדיור מאוכלסות ובין אם לאו, במובחן מפסק הדין בענין אחוזת ראשונים. במקרה שבפנינו מדובר ביחסי אורח - מארח ואילו במקרה של אחוזת ראשונים, לדיירים זכות של בר-רשות לחזקה ושימוש, כשלמתגורר אפשרות לנהל חיים רגילים על פי טעמו.

כ"ב. לאחר שנתתי דעתי לטענות המפורטות שהעלו המערערת והמשיבה, וכן לנתונים העובדתיים הרלוונטיים, ולהוראות המופיעות בחוזי ההתקשרות שבין עמידר לבין המערערת, ובין המערערת לבין הדיירים, נראה לי שהמאפיין את שני מגדלי הדיור נשוא הדיון שבפנינו, זו העובדה שיחידות הדיור משמשות את הדיירים למטרת מגורים.

כותבת כב' השופטת (בדימוס) ט. שטרסברג כהן, בע"א 7975/98, בענין אחוזת ראשונים, סעיף 13:

(ההדגשה שלי - י.ג.)

עצם העובדה שעמידר (כשלוחה של משרד הקליטה) היא אשר מפנה את הדיירים אל מגדלי הדיור, ועצם העובדה שעמידר נושאת בחלק גדול מן התמורה המגיעה עבור השימוש ביחידות הדיור, ואילו הדייר עצמו משלם את החלק הקטן, וכן העובדה שעמידר מכסה את התמורה המגיעה לגבי יחידות דיור שנותרו בלתי מאוכלסות, אין בהן בתור שכאלה, כדי להביא לתוצאה שונה מזו שאליה הגיע בית המשפט העליון בפסק הדין שבענין אחוזת ראשונים, שהרי המבחן העיקרי הוא מבחן השימוש בדירות.

במקרה שבפנינו השימוש שמתבצע על ידי הדיירים הוא שימוש אפייני למטרת מגורים כפי שנקבע בתקנון התכנית המפורטת ג/11750, כשלפי סעיף 13 המטרה היא הקמת שני מבנים הכוללים יחידות דיור קטנות לאוכלוסיה בעלת צרכים מיוחדים, ולפי סעיף 16 של התקנון, מיועדות יחידות הדיור להשכרה עבור משרד הקליטה או מי שהופנה על ידו במסמך רשמי.

כאמור, השימוש בפועל תואם את המטרות והתכלית שעל פי תקנון התכנית.

העובדה שמגדלי הדיור מופעלים ע"י חברת ניהול אשר מתחזקת את המתחם, ומספקת שירותים שונים 24 שעות ביממה, כמו גם העובדה שקיים אולם התכנסות משותף לפעילות חברתית קהילתית, ושמתנהל במשרד הקבלה יומן אירועים, אין בהם כדי להוביל למסקנה שונה, כפי שגם נאמר ע"י בית המשפט העליון ב-עע"מ 4854/01, צומת אלופים בע"מ נ. וועדת ערר מחוזית, פ"ד נ"ז(5), 17, עמ' 30 - עמ' 31:

(ההדגשה שלי - י.ג.)

העובדה שהמערערת מעמידה לרשות הדיירים אולם התכנסות לצורך פעילות חברתית קהילתית, וכן מספקת שירותי תחזוקה שוטפת, שירותי כביסה וייבוש מרכזיים, ומנהלת יומן אירועים במשרד הקבלה, כל אלה אין בהם כדי לשלול את המאפיין העיקרי והמרכזי של שימוש ביחידות הדיור למטרת מגורים.

כפי שכתבה כב' השופטת (בדימוס) ט. שטרסברג-כהן ב-ע"א 7975/98, אחוזת ראשונים, פיסקה 15:

כ"ג. המשיבה טענה, בין היתר, שבעניננו עסקינן במבנה אחד שכל יחידותיו, הן יחידות הדיור והן השטחים המשותפים והציבוריים, מסווגים באותו סיווג, ואין לקבוע סיווג נפרד לחלקיו השונים, דבר העולה בקנה אחד עם עקרון יעילות הגבייה שלפיו ראוי להימנע מפיצול שטחים לסיווגים נפרדים.

אין בידי לקבל טענה זו.

אין מניעה להפריד בין מיתקנים שונים בהתאם לאופי השימוש בהם.

עיינו: בג"צ 764/88, דשנים וחמרים כימייים נ. עירית קרית אתא, פ"ד מ"ו (1), 793, בעמ' 816:

בית המשפט העליון לא ראה כל מניעה, בפסק-הדין שבאחוזת ראשונים, להפריד בין השטח המסחרי מחד גיסא, לבין דירות המגורים והשטחים הנלווים לדירות אלה, מאידך גיסא, ובאשר לשאר חלקי הנכס - שאינם שטח מסחרי הוחזר הענין לבית המשפט קמא לצורך סיווג וקביעה מי "המחזיק" בשטח זה לצורך תשלום ארנונה.

במקרה שבפנינו הסעד המבוקש בעתירה הינו: מי המחזיק, לצורך ארנונה, ביחידות הדיור שבמקבץ הדירות, בסיווג מגורים, כשהמשיבה סבורה שהסיווג הנכון של מקבץ הדיור צריך להיות: בתי הארחה, בתי לינה וכו' (סיווג 316).

כאמור כבר לעיל, אינני רואה מניעה להפריד את הסיווג בין השטחים הציבוריים מחד גיסא, לבין יחידות הדיור שיש לסווגן בסיווג מגורים, מאידך גיסא. קיימת אבחנה ברורה בין השניים.

לצורך אבחנה זו ניתן להסתייע גם בהוראות ההסכם שבין חברת הניהול (של המערערת) לבין המתגורר. סעיף 8.1 של ההסכם מחיל על חברת הניהול את התשלומים (מסים והוצאות) אשר חלים על המבנה ועל השטחים הציבוריים, וכן בגין האולם המיועד לפעילות חברתית - קהילתית, ואילו סעיף 8.2 של ההסכם מחיל על המתגורר את התשלומים בגין חשבונות חשמל ומים, טלפון, וכן ארנונה בגין יחידת הדיור בלבד.

הסיווג השונה בגין המבנה והשטחים הציבוריים לעומת יחידות הדיור נובע מן האבחנה העניינית הנובעת מאופי השימוש, כשיחידות הדיור מיועדות למגורי המשתכנים .

כ"ד. טוענת המשיבה עוד שהמערערת היתה מודעת מראש לכך שהנכס יסווג כבית הארחה או בית לינה, ושהעיריה עלולה לסווג את הנכס שלא בסיווג מגורים, הואיל ובסעיף 7.5 של ההסכם בין עמידר לבין המערערת נכתב:

יצויין שבסעיף 8 של הסכם ההתקשרות בין המערערת לבין המתגורר בדירה, סעיף שעניינו מסים והוצאות, נקבע בסעיף 8.2.3 שהמתגורר מחוייב בתשלום ארנונה למגורים בלבד, ואולם, בהמשכו של סעיף 8.2.3 נכתב:

אם לסכם את הדברים אני סבור שיש לסווג את מקבץ יחידות הדיור של הנכס, לשנת 2001, בסיווג מגורים.

כ"ה. מיהו המחזיק ביחידות דיור אלה לצורך ארנונה?

בענייננו חובת תשלום הארנונה מוטלת על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

לפי סעיף 6 של הסכם ההתקשרות בין המערערת לבין המתגורר בנכס תקופת ההתקשרות, שצויינה בהסכם, היא למשך כחמש שנים לערך עם אופציה להמשך:

תקופת מגורים של כחמש שנים אינה מאפיינת, בדרך כלל, בית הארחה או בית לינה, אלא דווקא דירת מגורים.

בענין שנדון ב-ע"א 7975/98, אחוזת ראשונים, כתבה כב' השופטת (בדימוס) ט. שטרסברג- כהן, בפיסקה 15, כי הדיירים, שם, מנהלים בדירותיהם חיים רגילים לפי טעמם:

בית המשפט העליון הוסיף וקבע, שם, שהעובדה שניתנת לבעלים רשות להעביר דייר לדירה אחרת לפי החלטה של וועדה מקצועית מוגבלת לטעמים חריגים ביותר. כמו כן, תחזוקה וניהול על ידי הבעלים אינם מנתקים את הזיקה בין החזקת הדיירים בדירותיהם גם כשמדובר בבניינים רבי קומות, ואין באלה כדי להוביל למסקנה שזיקת הבעלים לנכס היא הקרובה יותר.

הוא הדין במקרה שבפנינו.

מעיון בנספח ג/1 של הסכם ההתקשרות בין המתגוררים לבין המערערת עולה שהציוד והאביזרים שמקבלים המתגוררים ביחידות הדיור הינם ציוד ואביזרים בסיסיים.

ברי שעל הדיירים לרהט בעצמם את דירותיהם.

הדייר איננו מקבל ריהוט, פרט לארון מטבח תחתון במטבח, ומכאן שעל הדייר להביא בעצמו את הריהוט שלו, לרבות מקרר, הואיל ובנספח ג/1 מדובר רק על נקודת חיבור למקרר במטבח.

נספח ג/2 מפרט שירותים שמספקת המערערת ובהם גם שירותי כביסה וייבוש על ידי הצבת מכונות כביסה וייבוש אוטומטיות, אך יובהר שלפי סעיף 5.9 של הסכם ההתקשרות התשלום בגין השימוש בשירותי כביסה וייבוש חל על המתגורר לפי המקובל בשוק.

נספח ג'/2 מציין שהמערערת תדאג להכנת תשתית קו טלפון בכל דירה, הכנת חווט לטלוויזיה לכבלים, והכנת תשתית למיזוג אויר. מכאן שעל המתגורר לדאוג בעצמו להתקנת המכשירים עצמם בדירתו.

המסקנה היא איפוא, שעל הדיירים לדאוג לריהוט דירותיהם, וכן למכשירי טלפון, טלוויזיה, ומיזוג אוויר, לפי בחירתם.

המשיבה מצביעה על כך שלפי סעיף 5.3 של הסכם ההתקשרות חל על המתגוררים בדירות המגורים איסור לקבל אורחים, למעט לצורך ביקור קצר. מותר לארח אורח שהינו מקירבה ראשונה לתקופה של עד שבועיים באישור המנהל.

אין בהוראה זו כדי לגרוע מן המסקנה שהמתגורר בנכס הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

הוראה המגבילה בצורה כזו או אחרת את השוכר באפשרות לשכן בדירה מושכרת את מי שאינו נמנה על השוכרים החוזיים של הנכס המושכר עשויה להופיע בחוזי שכירות שונים מבלי שיש בהגבלה כזו כדי לגרוע מזיקתו של המתגורר בנכס לדירה.

הוא הדין באשר להוראה האוסרת על המתגורר להחזיק בדירה או במקבץ הדירות חיות מחמד או חיות בית אלא בהסכמת המערערת מראש (סעיף 10.7 של ההסכם).

אם לסכם: גם במקרה שבפנינו, כמו בענין שנדון בפסק הדין שבאחוזת ראשונים, נראה לי כי הדיירים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לדירות המגורים. מכאן שחובת תשלום הארנונה העירונית בגין יחידות המגורים חלה על הדיירים המתגוררים בדירות, וזאת לפי סיווג מגוריהם.

כ"ו. אין בידי לקבל את בקשתה החלופית של המשיבה הטוענת בתגובתה שיש לקבוע כי המערערת היא שחייבת בתשלום הארנונה בתוקף היותה בעלת מירב הזיקות לנכס. יש לדחות טענה זו בשים לב למסקנתי, אותה כבר פירטתי, ולפיה הדיירים המתגוררים בשני מגדלי הדיור הינם בעלי מירב הזיקות ליחידות הדיור בהן הם מתגוררים.

טענה נוספת של המשיבה היא שהמערערת התחייבה בפני העיריה כי תשא בתשלומי הארנונה, עיינו: סעיף 4.3 - סעיף 4.7 בתגובתה של המשיבה, לרבות ההתכתבות נספחים ה' - ט'.

שקלתי גם טענה זו של המשיבה, אך אין בידי להיעתר לה.

במכתבו מיום 7.1.2001 אל מנהל מחלקת הגבייה של המשיבה מתייחס סמנכ"ל הנדסה וביצוע של המערערת לסיכום ישיבה שהתקיימה ביום 1.1.01 עם גזבר העיריה. לפי האמור בסעיף 3 (א) של המכתב, נספח ה' לתגובת המשיבה, החיוב בארנונה בגין המועדון, המחסנים, וחדרי הכביסה יהא ע"ש החברה המנהלת מטעמה של המערערת.

בסעיף 3 (ב) של המכתב הנ"ל נאמר שבגין הדירות החיוב בארנונה יהא בנפרד לפי השטחים ומספר הדירות, וכי סה"כ החיובים ישולם על ידי החברה המנהלת (מטעם המערערת) וייגבה מן הדיירים או עמידר.

טענת ב"כ המשיבה היא שמדעיקרא סווגו מגדלי דיור אלה בסיווג 316 של צו המסים של עירית כרמיאל "בתי מלון , בתי הארחה, בתי לינה וכו'....", אך על יסוד סיכום הפגישה מיום 1.1.01 בין נציג המערערת לגזבר המשיבה, ובשים לב להסכמת המערערת לשאת בתשלומי הארנונה גם על יחידות הדיור, ניאותה המשיבה, בישיבה מיום 8.8.01, לסווג דירות אלה בסיווג "מגורים", והמציאה למערערת הודעות שומה נפרדות כאמור.

ואולם, במכתב סיכום הפגישה מיום 8.8.01 כותב מר יוסף אשכנזי מטעם המערערת שסוכם כי הגדרת מהות הנכס תשונה מבתי אבות למגורים, אלא שבנושא האחריות לתשלום לא הושגה הסכמה כשהמשיבה סבורה שחובת תשלום הארנונה מוטלת על הבעלים, ואילו עמדת המערערת היא שחובת תשלום הארנונה היא על המחזיקים (נספח ו' של תגובת המשיבה).

למחרת, 9.8.01, הגיב גזבר העיריה על מכתב סיכום הפגישה, בהפנותו את סמנכ"ל המערערת לאמור בסעיף 3 (ב) של מכתב המערערת מיום 7.1.01 , דהיינו, שהחיובים ישולמו על ידי החברה המנהלת מטעם המערערת (נספח ז' של תגובת המשיבה), לרבות תוספת בכתב ידו של גזבר העיריה, המופיעה בנספח ח' של תגובת המשיבה.

מוסיף ב"כ המשיבה וכותב בסעיף 4.6 של תגובת המשיבה, עמ' 13:

ב"כ המערערת משיב על התגובה וטוען ששינוי סיווג הנכס מ"בית אבות" ל"מגורים", בזמנו, לא נעשה לפי בקשת המערערת אלא בהתאם לסיווג הראוי והנכון של המבנה והשימוש בו. לטענתו נתנה המערערת הסכמתה לשמש כ"זרוע" של המשיבה לגביית ארנונה מן השוכרים בהתאם לחבותו של כל דייר כלפי העיריה, לפי מצבו הסוציואקונומי של הדייר. (פיסקה ו' בתשובת המערערת מיום 18.11.03).

ואילו ב"כ המשיבה מגיב על התשובה הנ"ל וטוען שאין כל סבירות בטענת המערערת לפיה בוצע שינוי סיווג הנכס בזמנו (מבית הארחה למגורים) ביוזמת העיריה.

אדרבא, הסכמתה של המשיבה לשינוי בסיווג התבססה על התחייבות המערערת לשלם את הארנונה על דירות המגורים, ואין זה מתקבל על הדעת שהעיריה תסכים מרצונה לשינוי הסיווג למגורים ותתמודד אח"כ עם טענות המערערת שחובת התשלום היא על הדיירים.

כ"ז. לאחר שנתתי דעתי גם לטענותיהם אלה של ב"כ הצדדים, מסקנתי היא שאין לקבל את טענתה החלופית של המשיבה לפיה על המערערת לשאת בתשלום הארנונה בגין יחידות הדיור שבמגדלים אלה על בסיס התחייבויותיה של המערערת לשאת בתשלומי הארנונה למגורים בגין יחידות הדיור לפי המכתב מיום 7.1.2001, נספח ו' של תגובת המשיבה.

התחייבותה זו של המערערת (לשאת בתשלומי הארנונה למגורים בגין הדירות) היתה משולבת עם נכונותה של המשיבה לשנות את סיווגם של מבנים אלה מבתי הארחה למגורים.

למעשה עולה מעיון בטענותיהם של שני הצדדים, ובהתכתבות שביניהם, שההסכמה המשולבת לפיה יסווגו מגדלי הדיור בסיווג מגורים (במקום בתי מלון), וכי התשלום של הארנונה למגורים יתבצע על ידי המערערת, עברה מן העולם עקב המחלוקת שנפלה בין הצדדים.

אינני סבור שהמשיבה רשאית להתבסס כיום על מכתבה של המערערת מיום 7.1.01 ולראות במכתב זה משום התחיבות תקפה של המערערת ליטול על עצמה את תשלום הארנונה עבור הדירות שבמגדלי הדיור.

הטעם לכך הוא שגם המשיבה מצידה לא ראתה את עצמה כבולה עוד להסכמה המשולבת, שהרי המשיבה החליטה לחזור ולשנות את הסיווג ממגורים לבתי מלון, בתי הארחה, כפי שהיה מלכתחילה, דהיינו: לאור המחלוקת ראה עצמו כל אחד משני הצדדים חופשי להתחפר בעמדתו הראשונית ללא כל זיקה להסכמה המשולבת.

כתוצאה מכך טענה המשיבה שהסיווג שחל על מקבץ הדיור ועל המתחם בשלמותו הוא סיווג 316, לפי צו המסים של המשיבה: בתי מלון, בתי הארחה וכו' , ואילו המערערת טענה שהסיווג הנכון הוא מגורים, כשהדיירים הם אלה שמחזיקים ביחידות הדיור, ושהדיירים הינם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והם אשר חייבים בתשלום הארנונה.

אילו היתה המשיבה עומדת על טענתה שנוצרה בין הצדדים הסכמה משולבת שלפיה התחייבה המשיבה להכיר בכך שהסיווג הנכון הוא מגורים, וזאת מכח התחייבותה במסגרת ההסכמה המשולבת, והיתה דורשת לאכוף על המערערת לכבד את התחייבותה לשאת בתשלום הארנונה למגורים בגין 236 יחידות הדיור, כי אז יכול והיה מקום לשקול האם בנסיבות אלה ראוי ליתן תוקף להתחייבות זו.

ואולם, במקרה שבפנינו, כל אחד משני הצדדים ראה עצמו חופשי לטעון בזכות עמדתו המקורית ללא קשר להסכמה המשולבת, כשהמשיבה טוענת לסיווג שנתנה מלכתחילה לנכס (בתי מלון), והמערערת טוענת לסיווג מגורים כשהדיירים הם המחזיקים, והם החייבים בתשלום הארנונה.

כ"ח. לכן, כשמסתבר ששני הצדדים נטשו את ההסכמה שהיתה ביניהם בזמנו, לא נותר אלא להכריע על פי הדין.

המסקנה אליה הגעתי, מן הנימוקים כפי שפורטו לעיל היא, שיש לקבל את הערעור שהגישה המערערת בכל הנוגע לחיוביה בתשלום ארנונה בגין מקבץ הדיור נשוא הדיון לשנת 2001, וכך אני מחליט.

מכאן, שהסיווג הראוי ליחידות הדיור שבמגדלי הדיור נשוא הדיון, הוא הסיווג של מגורים, כשהדיירים המתגוררים ביחידות דיור אלה הינם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, הם המחזיקים ביחידות דיור אלה, והם החייבים בתשלום הארנונה.

אני מחייב את המשיבה לשלם למערערת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד (כולל) בסכום של 4,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק שישאו הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הפקדון, ככל שהופקד על ידי המערערת, יוחזר על ידי מזכירות בית המשפט לידי ב"כ המערערת עבור המערערת.

ניתן היום כ"ה בשבט, תשס"ה (4 בפברואר 2005) בהעדר הצדדים.