ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 21/10/2019
גרסת הדפסה

ה"פ 113/04 - מחוזי, פיצוי בהפקעת מקרקעין

מוארמן עמירם נגד רשות הנמלים והרכבות ואח'


10/2/2005

ה"פ 113/04

מוארמן עמירם

נגד

1.רשות הנמלים והרכבות

2. שר העבודה

3. שר התחבורה

בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו

כב' השופטת גרסטל הילה

פסק דין

(בשאלת גובה הפיצוי)

רקע

1. בפסק-דיני זה עלי לקבוע מה גובה הפיצוי המגיע למבקש בגין הפקעת שטח של 1,645.7 מ"ר (להלן: - "המקרקעין")מתוך שטח של קרקע חקלאית שהיה בבעלותו והידוע כחלקה 12 בגוש 6350 (להלן: - "החלקה").

2. בתחילת דרכה של תובענה זו הסכימו הצדדים שיוגשו סיכומים בשני נושאים משפטיים בהם היתה קיימת מחלוקת בעניין עצם החבות בפיצוי:

(א) שאלת חבות בפיצוי עבור שטח שאינו עולה על ה-25% הראשונים מהחלקה שהופקעה.

(ב) שאלת החבות בפיצוי בגין הפגיעה בנותר.

כן הוסכם שימונה שמאי מטעם בית המשפט למתן חוות-דעת לגבי הרכיבים שהחבות אינה שנויה במחלוקת לגביהם אלא רק גובה הפיצוי (ראה פרוטוקול מ-18.3.04).

3. ביום 6.9.04 קבעתי שהמבקש אינו זכאי לפיצוי בגין ה-25% ואינו זכאי גם לפיצוי בגין הפגיעה בנותר. במקביל, הוגשה חוות-דעתה של השמאית שמונתה על-ידי, גב' פנינה אבן-חן (להלן: - "השמאית").

כעת נותר להכריע רק בשאלות השמאיות, דהיינו, קביעת סכום הפיצוי המגיע למבקש, אם וככל שמגיע.

בעניין זה יש לפנות, בראש וראשונה, ולבחון את הנטען בתובענה: המבקש טען שעובר להפקעה היה במקרקעין מבנה יצוק בטון שנבנה לפני קום המדינה, מטע אפרסמונים פעיל ובו 150 עצי פרי מניבים ומערכת השקיה קבועה על כל אביזריה.

המבקש גרס ששווי מטע האפרסמונים הגיע כדי 33,000 $ ולא, כפי שנקבע ע"י המשיבה, 32,290 ₪, וכן תבע פיצוי בגין שווי המבנה כולל את שווי זכויות הבניה (64,000 $), שווי פיסי של המבנה (34,000 $) ופגיעה בשווי מתחם הקרקע (40,000 $).

המשיבה כפרה, כאמור, בתחשיבי המבקש וגרסה שהפיצוי שנקבע ושולם – הולם וראוי.

חוות הדעת השמאית

4. ביום 14.9.04 הוגשה חוות הדעת של השמאית ובה נקבע כדלקמן:

(א) מטע האפרסמונים – השמאית לקחה בחשבון עקירת 150 עצים בצפיפות של 91 עצים לדונם (כשתחשיבי משרד הבריאות מתייחסים ל-42 עצים לדונם) לפי היוון של 13% (כשהמבקש עותר שההיוון ייעשה לפי שיעור של 7%) ואורך חיים של 15 שנים, והגיעה לתחשיב של 21,626 $.

(ב) שווי המבנה – השמאית לקחה בחשבון שהמבנה שנהרס היה מבנה ותיק ומוזנח שנותר בגבולה הדרומי-מערבי של החלקה, בצמוד לחלקה 25 – חלקת המסילה, בתוך קו הבנין למסילה; ללא כל אפשרות לקבלת היתר לבנייה או לשיפוץ שלו. השמאית העריכה את המבנה, בהתחשב בנתונים האמורים – ב-16,200 $ (לפי 200 $ למ"ר).

(ג) קרקע חילופית – בסוגיה זו ציינה השמאית שמדובר בהפקעת שטח של 1,646 מ"ר מתוך חלקה ששטחה מעל 23 דונם. על השטח היה נטוע מטע אפרסמונים מניב ולא מדובר במבנה או שימוש שהפקעתם מחייבת דיור חלוף, לכן, לדעת השמאית, אין מקום לקבוע הוצאות בגין רכישת קרקע חילופית.

שלושת הנושאים השמאיים הנ"ל מהווים את סלע המחלוקת וטעונים הכרעה, ובנוסף להם, קיימת טענת ב"כ המבקש בנושא הפרשי הצמדה וריבית.

דיון והכרעה

5. גובה ההיוון

כאמור, השמאית היוונה לפי 13%, וזאת היא עשתה, על-פי דבריה, על בסיס אחוז ההיוון שנלקח לצורך פיצויים לחקלאים על-ידי חברת כביש חוצה ישראל.

ב"כ המבקש גורס שאין מקום להתבסס על תחשיב חברת כביש חוצה ישראל כשקיימים תחשיבים של משרד החקלאות.

בחקירתה הנגדית של השמאית (עמ' 17-18) היא אישרה שאף היא נעזרת, בדרך כלל, בתחשיבי משרד החקלאות, אלא שהפעם, רק לעניין ההיוון (להבדיל מחישובי מספר העצים וההכנסה לעץ), פנתה מיוזמתה לשמאי הראשי של חברת כביש חוצה ישראל וקיבלה ממנו נתונים.

השמאית הסבירה עוד שתחשיב משרד החקלאות בא לסייע לחקלאי לפני שהוא נוטע מטע חדש, ואישרה גם (עמ' 18 שורות 28-30) שמשרד החקלאות מבין יותר מכביש חוצה ישראל בעניין ההיוון.

לא מצאתי כל הצדקה לחרוג מתחשיבי משרד החקלאות בנושא זה, ולא שוכנעתי שיש הצדקה כלשהי לקביעת היוון בשיעור של 13%.

אני מעמידה את שיעור ההיוון על 7% כמפורט בתחשיבי משרד החקלאות.

אני מודעת לעובדה שמדובר בחוות-דעת של שמאית מטעם בית המשפט, אך בנסיבות העניין, ובניגוד לאמור בסיכומי ב"כ המשיבה 1 (להלן: - "המשיבה") בסע' 17, אין מדובר בהכרעה מקצועית שמאית, אלא באימוץ תחשיב של צד ג' – ובעניין זה, יכול ואף חייב בית המשפט להתערב, כאשר הנתונים מצדיקים זאת. הלכה היא בהקשר זה, שעד מומחה - אפילו הוא מומחה מטעם בית המשפט - כמוהו ככל עד: קביעת משקל עדותו מסורה לבית המשפט, ואין בעצם היותו מומחה כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט.

בהקשר זה נפסק:

"משמונה מומחה מטעם בית המשפט, הרי בית המשפט הוא המחליט אלו מסקנות יש להסיק מחוות דעתו של המומחה ובעלי הדין אינם יכולים לדרוש כי בית המשפט יצמצם עצמו רק לעיון וללימוד של חלקים מחוות דעתו של השמאי שמונה על ידיו." (ע"א 402/85 רחל מרקוביץ ו-2 אח' נ' עיריית ראשון-לציון, פד"י מא(1), 133, 139-140).

ובע"א 61/84 יוסף ביאזי ואח' נ' אברהם לוי, פד"י מב(1), 446 , 466-467 נקבע:

"זאת ועוד: אפילו בענין עדים מומחים בנושאים רגילים, כמוזכר לעיל, אין בית המשפט צריך לכבול את שיקול דעתו באופן אבסולוטי, ולהתחייב מראש לאמץ את חוות דעת המומחה, תהא אשר תהא, ואין נפקא מינה לענין זה אם הצדדים הביעו הסכמתם לכך."

אומנם כאשר מדובר במומחה מטעם בית המשפט, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו בהעדר נימוקים משכנעים לעשות כן, אך בהתקיים הנסיבות המתאימות – יכול בית המשפט להתערב בקביעות המומחה (וראה: ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (לא פורסם); ע"א 123/79 מדינת ישראל נ' קמינר ואח', פד"י לד(1) 617, 621). משהסתמכה השמאית על תחשיב שבוצע על ידי צד שלישי, ואף ציינה בעדותה שבדרך כלל היא נעזרת בתחשיבי משרד החקלאות שמבין טוב יותר בנושא ההיוון, איני רואה לקבל את עמדתה באשר לעניין זה.

6. שווי המבנה

ב"כ המבקש טוען בסיכומיו שעדות השמאית בנקודה זו בבית המשפט סותרת את חוות-דעתה (בסע' 9.4), שכן, בפועל מקבלים בעלי נכסים באיזור היתרים לשימושים חורגים, אלא שלא שוכנעתי מדברי ב"כ המבקש בנקודה זו, ואיני מוצאת לנכון להתערב בקביעת השמאית בנקודה זו.

המבנה הרלבנטי היה אכן מבנה מוזנח וישן שכדי שניתן יהיה לעשות בו שימוש יש צורך בשיפוץ יסודי המחייב היתר בנייה, והיתר שכזה אינו אפשרי בשל ייעודם החקלאי של המקרקעין – הן לפי תמ"מ 3 והן לפי תיקון 21 לתמ"מ 3 שהופקד ב-9.4.98 והביא להקפאת בניה בשטח.

יש לזכור עוד שמדובר במקרקעין הצמודים למסילת רכבת – על כל ההגבלות הקשורות בכך; ואין להתייחס למבנים קיימים אחרים שלא הוכח לגביהם שנבנו כדין או שנעשה בהם שימוש כדין.

מכל האמור, שוכנעתי שהשמאית איזנה כראוי את השיקולים הנדרשים בשומתה בהקשר לשווי המבנה, ואיני מוצאת לנכון להתערב בשומתה.

7. קרקע חילופית

המבקש, הטוען שמטרת הפיצויים בגין הפקעה, היא להעמיד את בעל הזכות במצב כספי שהיה אלמלא ההפקעה, מחייבת תשלום עבור ההוצאות בסך 11,000 $ בגין רכישת קרקע חילופית.

השמאית קבעה, כאמור, שהמבקש אינו זכאי לכל סכום, וב"כ המשיבה, התומכת בעמדת השמאית, גורסת שאין מדובר באירוע נזיקי אלא במכירה כפוייה, ולכן, יש לקבוע את המחיר לפי עקרון של מוכר מרצון לקונה מרצון.

ב"כ המבקש לא הניח כל תשתית להוכחת טענתו העובדתית בסוגייה זו, אך מעבר לכך, הוא אף לא הצליח להצביע על המקור החוקי לדרישה זו, ולכן – דין דרישה זו להדחות.

8. הריבית

טוען ב"כ המבקש שהמבקש זכאי להפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה (13.8.98) וכן דורש שהמשיבה תחוייב ב-11% ריבית דולרית.

ב"כ המשיבה מסתמכת על סע' 8 לחוק לתיקון דיני רכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד – 1964 (להלן: - "החוק לתיקון דיני הרכישה") בעניין שיעור הריבית, אך אינה כופרת בתגובתה לתובענה ובסיכומיה בעמדת ב"כ המבקש בעניין המועד שממנו יש להתחיל ולחשב את הפרשי ההצמדה והריבית, ולכן, מקבלת אני את עמדת ב"כ המבקש שלפיה יש לחשב את הפרשי ההצמדה והריבית מיום 13.8.98, אך איני מקבלת את טענתו שלפיה יש לחייב בריבית דולרית בשיעור של 11%.

הפיצוי ישא הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לסע' 8 הנ"ל הקובע כדלקמן (ס"ק (א) ו-(ב)):

"(א) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלוני, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% עד יום ט' בניסן התשנ"ג (31 במרס 1993), וריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום י' בניסן התשנ"ג (1 באפריל 1993) ואילך לשנה על שווי הזכויות בלבד, לפי זה:

(1) הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף קטן (ב).

(2) ההצמדה תחושב על פי עליית מדד המחירים לצרכן כפי שפורסם לאחרונה לפני תשלום הפיצויים או הפקדתם לעומת המדד שפורסם לחודש שבו חל מועד הרכישה.

(ב) (1) הציע רוכש הזכויות לבעל הזכויות פיצויים בעד הזכויות

שנרכשו, והודיע לו בעל הזכויות על סירובו לקבל את הפיצויים או לא הודיע תוך שלושה חדשים מהיום שנמסרה לו ההצעה על הסכמתו לקבלה, רשאי רוכש הזכויות להפקיד את הפיצויים לזכות בעל הזכויות אצל האפוטרופוס הכללי או אצל החשב הכללי במשרד האוצר; על סכום שהופקד כאמור יווספו מיום ההפקדה ועד ליום התשלום בפועל, הפרשי הצמדה בלבד;

(2) על הפקדת סכום לזכות בעל הזכויות ישלח לו רוכש הזכויות הודעה בדואר רשום על פי מענו המצויין באגף מס רכוש וקרן פיצויים, אולם באין מען מצויין כאמור, יהא רוכש הזכויות רשאי למסור את ההודעה בדרך שבה נמסרת הודעה על פי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943."

ב"כ המבקש מפנה בהקשר זה לפסקי הדין בת"א (תל-אביב) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית (לא פורסם) וה"פ 442/00 אכבאל חביב נאותחה נ' מדינת ישראל, פ"מ סא(1) 558, אלא שגם בפסקי דין אלה אין כדי לסייע בידיו.

בע"א 6427/99 מחלקת עבודות ציבוריות ואח' נ' גדעון פרלמן ואח' (לא פורסם) שונה פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בנוגע למרכיב הריבית, שהועמדה על השיעור הקבוע בסע' 8 חוק לתיקון דיני הרכישה. בע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-42 אח', פד"י נא(2) 286, 310 קבע השופט מצא:

"ענייננו אינו בחוב במטבע חוץ, אלא בחוב שקלי. במנגנון הצמדה דולרי ניתן להשתמש כשכך מכתיבה מערכת כללים מוסכמת המסדירה את יחסי הצדדים, בין שהמדובר בהתניה חוזית מפורשת [...] ובין שמדובר בכך שמאורחות הצדדים ומהתנהגותם ניתן להעלות כוונה לאימוץ שיטת הצמדה כזאת [...]. אך בהיעדר הסדר פרטי חל הדין הרגיל, שעל החיוב בשקלים מיתוספים ריבית והצמדה על-פי הקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 [...]. מקור החוב נושא ענייננו אינו בהסכם, לא מפורש ואף לא משתמע, אלא בהסדר סטאטוטורי המטיל על רשויות התכנון חובת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין. חובת רשויות התכנון לפצות בגין פגיעה כזאת אינה יכולה להימדד במטבע חוץ. בכך שהשמאים העריכו את שווי המקרקעין, לפני התכנית הפוגעת ואחריה, בערכים דולריים אין כדי לשנות את פני הדברים. השימוש בערכים דולריים כאמת-מידה להערכת השווי של מקרקעין הוא מקובל ורווח. אך חיוב הרשויות בתשלום פיצויים צריך וחייב להימדד ולהיקבע בשקלים."

דברים אלה יפים, בשינויים המחוייבים, גם לענייננו. משקובע סע' 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה הסדר סטטוטורי שענייננו שיעור הריבית וההצמדה שיחולו על פיצויי הפקעה – אין בעצם ביצוע הערכה שמאית בערכים דולריים כדי להעיד על הסכמה מטעם הצדדים לשיערוך שיעור הפיצוי בריבית דולרית, או על התנייה על החוק האמור. בדרך זו הלכו בית משפט זה (כב' השופטת ד' קרת מאיר) בת"א 1495/00 שיינברגר נ' רשות הנמלים והרכבות (לא פורסם), ובית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופטת ג' דה-לאו-לוי) בת"א 1175/00 סעיד סלימאן עוביד נ' מדינת ישראל (לא פורסם). איני רואה אפוא לחרוג מהוראותיו המפורשות של החוק בעניין זה.

סוף דבר

9. מכל האמור, אני מאמצת את גישת המבקש בנוגע לשיעור ההיוון ומעמידה אותו על 7%, אך דוחה את טענותיו לגבי שווי המבנה והקרקע החילופית.

באשר למרכיב הריבית – ייעשה כאמור בסעיף 8 לעיל.

לסכומי הפיצוי יתוספו 15% שכ"ט עו"ד + מ.ע.מ לטובת המבקש.

ניתן היום, א' באדר א, תשס"ה (10 בפברואר 2005), בהעדר הצדדים.

___________

הערה: קיים פסק דין חלקי בשאלת החבות.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן