 גרסת הדפסה
א 463/01 - מחוזי, מקרקעין ליקויי בניה
ווקסלין אדוארד ואח' נגד אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ ואח'
28/2/2005
א 463/01
התובעים
1. ווקסלין אדוארד
2. ווקסלין לובה
3. בריל שרון
נגד
הנתבעים
1. אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ
2. רמת חביב בע"מ
3. סולל בונה בע"מ
שולחת הודעת צד ג'
רמת חביב בע"מ
נגד
צד ג'
1. מקנומטיק (ישראל) בע"מ
2. לנקה צדרבאום
בית המשפט המחוזי בחיפה
בפני השופט י' דר
[28.2.2005]
פסק דין
1. התביעה
1.1 התובעים 1 ו-2 (ווקסלין) רכשו ביום 1
3.10.97 דיר ה באתר שכונה "שכונת רמת חביב" חיפה (האתר).
גם התובעת 3 (בריל) רכשה ביום 21.10.98 דירה באתר. החוזים נחתמו עם הנתבעת 2 (רמת חביב) .
שתי הדירות נמצאות בקומה ראשונה של הבנין המוגדר בחוזים כ"בנין מס' 2" (הבנין) .
1.2 בכתב תביעה שהגישו התובעים נגד הנתבעת 1 (אנגל) ורמת חביב, תבעו סכום של 1,026,012 ש"ח כפיצוי. בכתב התביעה נטען כי בדירות וברכוש המשותף נמצאו ליקויים חמורים, כעולה מחוות דעת שצורפו לכתב התביעה. עוד נטען להפרש בשטח דירת ווקסלין לעומת השטח המובטח וכן נטען לכתמי רטיבות בדירות. לענין זה נטען עוד כי חדירת הרטיבות, כמו מצב הסדקים, הוחמרו בדירות משום שהנתבעות התעלמו מדרישות חוזרות ו-נשנות לבצע תיקונים בדירות .
בריל טענה כי הדירה נמסרה לה באיחור והיא זכאית לפיצוי המוסכם בגין איחור זה .
1.3 טענה נוספת התיחסה לעובדה כי בניגוד למפרט, נבנה חניון מקורה במפלס קומת העמודים. עוד נטען כי אין לבנין כניסה הולמת והכניסה לבנין נעשית דרך מבואה קטנה בקומה א' (שם נמצאות דירות התובעים), דבר הגורם גם למפגעי רעש ולכלוך.
טענה נוספת התיחסה להגבהת מפלס הכניסה, דבר המאפשר מבט לחלונות הדירות ופגיעה בפרטיות .
1.4 כפועל יוצא של הליקויים בדירות וברכוש המשותף נטען לירידת ערך הדירות. עוד נטען כי לתובעים נגרמו הוצאות ונזקים שאינם ממון. טענה נוספת עלתה ביחס לצורך לפנות את הדירות במהלך ביצוע השיפוצים ולפיצוי הנקבע עקב כך.
בנוסף לנזק המפורט, התבקשה פסיקת פיצוי מוסכם הקבוע בסעיף 16.8 לחוזה הרכישה.
1.5 התובעים יחסו לנתבעות הפרת החוזה (שנחתם עם רמת חביב בלבד), רשלנות בביצוע העבודה וטענו כי החוזים שנחתמו הם חוזים אחידים, כי יש בהם תנאים מקפחים וכי ראוי למחוק תנאים אלה .
עוד נטען כי הבנין לא נרשם כבית משותף והדירות לא נרשמו בשם התובעים.
1.6 במהלך הדיונים המוקדמים שנוהלו בפני הרשם, הוגש (בהסכמה) כתב תביעה מתוקן שבו הוספה הנתבעת 3 (סולל בונה) כנתבעת נוספת.
אנגל ורמת חביב הגישו הודעה לצד שלישי. אנגל שלחה הודעה כזו למקנומטיק (ישראל) בע"מ (מקנומטיק) ולאדריכלית לנקה צדרבאום (צדרבאום), שתוארו כאדריכלים שתכננו את הבנין ולסולל בונה .
רמת חביב שלחה תחילה הודעה לצד שלישי למקנומטיק ולצדרבאום, ובשלב מאוחר יותר, תיקנה את ההודעה ושלחה אותה גם נגד אנגל.
כל אחת מן הנתבעות הגישה חוות דעת של מומחה מטעמה.
2. ההליך
2.1 במהלך קדם המשפט מיניתי את המהנדס והשמאי יצחק ברמן כמומחה של בית-המשפט, בשני תחומי התמחות. המהנדס ברמן הגיש חוות דעת. לאחר מכן השיב לשאלות הבהרה ונחקר בבית-המשפט על חוות דעתו.
2.2 שמעתי את ווקסלין ואת שלמה בריל, אביה של בריל. כן שמעתי את יעקב אנגל, מנהלה של אנגל ואת עו"ד אבולוף, מנהלה של רמת חביב .
בישיבה נוספת שמעתי גם את צדרבאום .
בהסכמת ב"כ הצדדים ערכתי, לבדי, ביקור בבנין ונכתב פרוטוקול על הממצאים.
3. חוות דעת המומחה ברמן
ביחס למרבית הליקויים אני מקבל את דעתו של המומחה ברמן שנתן חוות דעת כמומחה של בית-המשפט. המומחה ברמן ביקר בדירות וקבע את ממצאיו בחוות דעת שערך. חוות דעתו מתייחסת הן לטענות ווקסלין לענין הפרש בשטח הדירה, הן לטענות לענין ליקויים בביצוע והן לענין ליקויים בתכנון ובכלל זה המחלוקת בדבר הכניסה לבנין .
המומחה לא מצא הצדקה לפנות זמנית איזו מן הדירות לצורך ביצוע עבודות התיקונים .
בהמשך אתייחס לנושאים שעלו בחוות הדעת ובדיון .
4. דירת ווקסלין
4.1 המהנדס ברמן מצא כי שטח הדירה "נטו", לפי סיכום השטחים הרשומים בפרוספקט של מרבית חלקי הדירה, הוא 88.60 מ"ר. המחלוקת היתה ביחס לאופן בו נמדד השטח של 140.5 מ"ר שנרשם בפרוספקט כשטח "ברוטו". ברמן ציין כי במושגים המקובלים בשוק הדירות, "שטח ברוטו" כולל את שטח פנים הדירה לרבות מרפסות, השטח שמתחת לקירות הפנים ולקירות החוץ, מחצית השטח שמתחת לקירות המשותפים לדירה ולדירות שכנות או לחדר המדרגות ושטחו של החלק היחסי של הדירה בחדר המדרגות של הבנין.
המהנדס ברמן מצא שהשטח ברוטו מגיע ל-138.2 מ"ר, כי לא צריך לכלול בשטח זה חלקים יחסיים ברכוש המשותף שאינם בקומת הדירה וכי בין שטח זה לבין השטח בפרוספקט הבדל של 2.3 מ"ר שהם הפחתה של 1.6 אחוז.
בשולי המפרט שצורף לחוזה המכר, שנעשה בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, "סטיה בשעור של 2% בין מידות הבנין המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה הן סבירות". עדין אין בכך משום פטור למוכר מחובתו לפצות את הקונה, בגין הפרש השטח, אלא שהדבר תלוי בנסיבות.
לאור קביעתו של ברמן כי שטח הדירה עצמה תואם את הפרוספקט וכי ההשפעה על מחירה של הדירה הוא שולי, העריך את ירידת הערך בסכום של 1,130 דולר, ואני מאמץ את הערכתו.
4.2 המומחה ברמן מצא ליקויים בריצוף שאת תיקונם על ידי קבלן שיפוצים העריך בסכום של 2,375 ש"ח .
הוא מצא ליקויים בחלונות שתיקונם על ידי קבלן שיפוצים יעלה 687.50 ש"ח. הוא דחה את טענות המומחית מטעם התובעים לענין מיגון .
המומחה מצא פגמים בדלתות. פגם אחד נוגע לצורך בהשלמת צביעת הדלתות על ידי קבלן שיפוצים 187.5 ש"ח.
4.3 המומחה התייחס לצורך בהתקנת בריח רביעי בדלת הכניסה לכיוון הרצפה. במהלך הדיון אישר שהניח שהמנעול שהותקן פועל בארבעה כיוונים, ולא בדק אם קיים מנגנון לנעילה תחתונה. למקרה של העדר מנגנון כזה, נראה לו שהעלות היא 600 ש"ח.
משנמצא ליקוי במנעול, והנתבעים שאחראים להתקנתו הראויה לא הפריכו את האפשרות שהוא פועל בארבעה כיוונים, זכאים ווקסלין להנות מן הספק בעניין זה ולפיכך אני פוסק להם סכום של 600 ש"ח .
4.4 המומחה מצא סימני רטיבות והעריך את התיקונים הדרושים על ידי קבלן שיפוצים בסכום של 1,500 ש"ח .
5. דירת בריל
עלות תיקוני החלונות על ידי קבלן שיפוצים מגיעה לסכום של 812.5 ש"ח.
הפגם במנעול דלת הכניסה מצדיק פיצוי בסך 600 ש"ח .
המומחה מצא צורך בהחלפת דלת ממ"ד (כולל משקוף) שעלותה ועלות החלפתה על ידי קבלן שיפוצים 6,250 ש"ח. עוד קבע כי תיקוני הרטיבות מחייבים עבודות שעלותן על ידי קבלן שיפוצים 1,500 ש"ח .
6. תיקון על ידי סולל בונה או על ידי קבלן
6.1 כמקובל בהליכים של ליקויי בניה בדירות, מתעוררת מחלוקת אם לאפשר למי שבנה את הדירה לבצע את התיקונים בעצמו או להורות על פיצוי בכסף לרוכש הדירה.
המחלוקת חוזרת שוב ושוב משום שהיא משמעותית בעיני שני הצדדים.
מוכר הדירה משוכנע שיוכל לבצע את התיקונים בעלות פחותה מן הכרוכה בביצועם על ידי קבלן שיפוצים, וזאת אפילו מקום שהמומחה אינו קובע רווח קבלן בשעור 25 אחוזים, כמו בעניננו .
רוכש הדירה אינו רוצה לראות את המוכר ואת עובדיו בדירתו, שכן לבו "מלא" על המוכר. זאת ועוד, לא כל ליקוי שנתגלה על ידי המומחה יתוקן על ידי רוכש הדירה. אם יהיה בידיו סכום כסף, הוא יהיה חפשי להחליט אם לבצע את התיקון או ליעד את הכסף למטרה אחרת.
נוסיף בהקשר זה כי לחלק מן הליקויים התרגלו כבר רוכשי הדירות והם ואינם רואים צורך לתקנם .
6.2 סולל בונה, שביצעה את העבודה ואמורה לתקן את הליקויים, מבקשת, כצפוי, לקבוע שזכותה לבצע תיקונים. באת כחה מפנה לפער העצום שבין הליקויים שנמצאו על ידי המומחית מטעם התובעים לבין אלו שמצא המומחה מטעם בית-המשפט. בנסיבות אלה היא סבורה שלא היתה הצדקה שתבצע תיקונים שבדיעבד נמצאו כלא מוצדקים על ידי המומחה של בית-המשפט, ולכן אין לזקוף לחובתה את אי ביצוע התיקונים שנדרשו.
עוד היא מפנה לכך שגם בישיבת קדם המשפט הראשונה, עוד קודם למינויו של המומחה ברמן, הציעה לבצע תיקונים.
6.3 סולל בונה הגישה מטעמה חוות דעת של המומחה אילן רטיג שנעשתה ביום 30.1.02.
עיון בחוות דעת זו מעלה שהמומחה מצא ליקויים ספורים בלבד בדירותיהם של התובעים, שהם חלק מן הליקויים שנמצאו בדיעבד על ידי המומחה מטעם בית-המשפט. כך בדירת ווקסלין מצא ששה אריחים סדוקים או מוכתמים ושלוש פלטות שיש המשמשות סף בחלונות חדרי המגורים, שאותם יש להחליף. אלה הפגמים היחידים שמצא בדירה.
בדירת בריל מצא רטיג את הפגמים הבאים: צורך להדביק זוית פלסטית לחלון הממ"ד. להחליף אריח אבן שבור בסף סלון חדר המגורים, בחלון מטבח יש להחליף את אדן החלון, ויש לשפר את כיוון דלת הממ"ד. בקדמת הבנין יש לעקור מספר אריחים ולהרכיבם מחדש עם שיפוע מתאים לניקוז.
כאשר אלה כל הליקויים שמוצא המומחה מטעם סולל בונה, לעומת הליקויים שמצא המומחה מטעם בית-המשפט, אינני סבור שיש הצדקה לקבוע שזכותה של סולל בונה לתקן ליקויים.
6.4 אינני מתעלם מכך שסולל בונה הציעה לתקן ליקויים כאלה במכתב שנשלח עם קבלת כתב התביעה, אולם, כאמור, סביר להניח שהליקויים שהיו מתוקנים הם אך ורק אלה שמצא, לאחר מכן, האדריכל רטיג מטעמם.
בנסיבות אלה, אין מקום להתייחס להצעתה של סולל בונה לתיקון ליקויים וזכותם של התובעים לקבל את הפיצוי כפי שהומלץ על ידי המומחה.
7. הכניסה לבנין
7.1 באתר נבנו שני בנינים, בנין 1 ובנין 2, שחזיתותיהם מופנות למערב. השטח עליו נבנו הבנינים הוא משופע, כך שהדירות בקומה שמעל לקומת הכניסה, נמצאות סמוך לגובה הקרקע בצידו המזרחי של הבנין.
ראיתי, והדבר עולה מפרוטוקול הביקור במקום, שהכניסה לבנין 1 היא מחזיתו, דרך קומת העמודים לאחר עליה במדרגות. לעומת זאת, אין גישה ישירה ממערב לבנין 2, שכן במרחק קצר לפני המדרגות ניצבת גדר ואחריה שטח בור שאינו עביר.
הגישה לבנין היא, אם כך, מעורפו, ולא במפלס קומת העמודים אלא במפלס הקומה הראשונה, שם מצויות דירותיהם של התובעים, ועל כך טרונייתם.
לטענתם, משנקבע שהכניסה לבנין היא בקומה הראשונה, נפגמה איכות חייהם וירד ערך דירותיהם, מחמת הרעש והלכלוך הכרוכים במעבר באי הבית ליד דירותיהם.
7.2 עיקר תשובתן של הנתבעות ושל המתכננת צדרבאום היא שהבנין נבנה על פי התכניות וכי התובעים יכלו לראות את התכניות ולבחון את משמעותן.
עוד הם טוענים כי בחקירה אישר המומחה ברמן ששטחה של מבואת הכניסה באזור קומת העמודים קטן משטחה של מבואת הכניסה בקומה הראשונה.
7.3 נראה לי שהתשובות לנושא מצויות בעדויותיהם של התובעים ווקסלין ושלמה בריל, אביה של התובעת, שייצג אותה ברכישה, לגבי הדברים שהוצגו להם במהלך המשא ומתן לקראת ההתקשרות. שלמה בריל העיד שלאחר שראה כיצד נראה בנין 1, ולאחר שנאמר לו על ידי אשת המכירות שהבנינים 1 ו-2 יהיו זהים ואף הוצג לו דגם של שני הבנינים, החליט על הרכישה (ישיבת 24.1.05 עמ' 5 ש' 17).
ווקסלין העיד (עמ' 6 ש' 15) שבמשרד המכירות היו שני דגמים (בלשונו של העד "דוגמאות") וכי "אלו היו בנינים תאומים ושם היה כתוב אפילו על הבנינים קומת הכניסה".
7.4 להבדיל מטענות המועלות על ידי צד לחוזה כי תוכן החוזה לא הוסבר לו או כי נאמרו לו דברים שונים, טענות אליהן מתיחס בית-המשפט בזהירות, הרי בעניננו אין מדובר בחוזה אלא בתכנית אדריכלית. עיון בתכניות שהוצגו (נ/5) אינו מעלה שניתן ללמוד מהן כי הכניסה לבנין 2, להבדיל מן הכניסה לבנין 1, לא תהיה דרך קומת העמודים, כלומר בכניסה הראשית "המפוארת", אלא בכניסה אחורית, בקומה הראשונה. בנסיבות אלה היתה הטעיה בדרך שבה הוצגו הדברים לווקסלין ולבריל.
7.5 על כך שהתובעים לא יכלו לדעת קודם הרכישה ובעת החתימה על החוזה כי זו התכנית, ניתן ללמוד גם מחוות דעתו של המומחה ברמן ומהבהרות שנתן במהלך עדותו. בחוות דעתו (עמ' 11) כתב בין השאר "בתכנית המכר אין פירוט מספיק באשר למיקומה של הכניסה הראשית לבנין. כלומר, מכך היו התובעים אמורים להסיק ולצפות כי הכניסה הראשית לבנין ולובי הכניסה יהיו בקומת העמודים".
כאשר נחקר על ידי בא כחה של רמת חביב לענין הציפיה של התובעים בקשר לכניסה, המבוססת על המפרט, השיב שהצפיה מבוססת על התכניות ועל תכנית המכר "אפילו אדם מקצועי יותר מקונים שאין להם מושג מקריאת תכניות, מתרשם שהתכנית של קומת העמודים בפאר ובהדר שלה היא זו שתהיה קומת הכניסה לדירה. זה מדבר בעד עצמו" (פרוטוקול 27.10.04 עמ' 14 מש' 15).
המומחה גם שלל את ההצעה שהידיעה שקיימת כניסה נוספת מקומה א', היתה צריכה להתריע בפני התובעים על קיומה, כאשר הבחין היטב בין כניסה ראשית גדולה לבין כניסה קטנה.
7.6 המסקנה היא כי התובעים לא יכלו לדעת בשעת הרכישה וגם לאחר מכן, כל עוד לא אוכלס הבנין, כי דירותיהם שבקומה הראשונה תמצאנה בקומת הכניסה לבנין, על כל הכרוך בכך.
לפיכך זכאים התובעים לפיצוי על נזקים שנגרמו להם עקב כך. השמאי ברמן העריך את ירידת ערך הדירות מסיבה זו ב-4% משוויה של כל דירה.
הטעון לענין הפרשי הגודל במבואה אינו רלבנטי, שכן לשטח המבואה משמעות משנית בנסיבות אלה, כאשר הקומה שונה, והמעבר כאן נעשה בצמוד לדירות התובעים.
8. חניונים
8.1 בשולי פרשת קומת הכניסה, ניצבת המחלוקת לענין החניונים.
מתברר שבעוד שהתכניות המקוריות יעדו שטח לחניה ליד הבנין, לא הותקן שם משטח החניה ובמקומו הותקנה חניה תת קרקעית (בחלקה) בעורפו של הבנין, וכביש המוביל אל מקומות חניה נוספים. בצידו של הבנין מצויים מספר מקומות חניה.
אין מחלוקת שהחניון התת קרקעי טרם אושר על ידי הועדה לתכנון ולבניה.
8.2 התובעים טוענים כי החניון המקורה פוגע בזכויותיהם.
הנתבעות טוענות כי החניון המקורה, לכשיעשה בו שימוש כחוק, יפחית את מספרם של הנכנסים לבנין דרך הקומה הראשונה, קרי, ליד דירותיהם של התובעים, ויעלה את מספר הדיירים הנכסים לבנין דרך קומת העמודים.
8.3 בפרוטוקול הביקור במקום התייחסתי לחניון. ציינתי, בין השאר, כי בחניון המקורה שני מפלסים, העליון מרוחק מן הבנין והתחתון קרוב אליו. ציינתי עוד שמן המפלס התחתון קיימת גישה לקומת העמודים בבנין, וכי ניתן לראות מקומת העמודים שהיא משמשת אך ורק לדיירי הבנין המגיעים אליה מן החניון, שכן בדלתות הכניסה מקומת הכניסה (קומת העמודים) מותקנים לחצנים לצורך התקשרות לדירות ולידם מקום לשמות דיירים אך לא נרשמו שם כלל שמות הדיירים, כפי שהיה צפוי אילו היתה קומת העמודים משמשת כקומת כניסה ראשית.
8.4 ברור לי מהתרשמותי מהביקור במקום כי לא כל דיירי הבית שברשותם מכוניות החונות בחניון התת-קרקעי יגיעו דרך קומת העמודים. לחלק מן החונים במפלס העליון נוח יותר להכנס לבנין מן הכניסה שבקומה הראשונה. בוודאי שאלה פני הדברים לגבי החונים מחוץ לחניון המקורה ולגבי דיירים שאין להם מכוניות. קל וחומר שאלו פני הדברים לגבי מבקרים בבנין, שאינם חונים בחניון המקורה (שהכניסה אליו מבוקרת באמצעות מחסום).
המסקנה, אם כן, שלתובעים נגרמו נזקים שמקורם במעבר ליד דירותיהם וכי הם גילו רק לאחר הרכישה, שדירותיהם נמצאות בקומת הכניסה בפועל לבנין.
9. מבט לחלונות מן החניה
9.1 התובעים מתלוננים על כך שניתן לראות אל תוך דירותיהם ממפלס הכניסה.
המומחה ברמן מצא שהבעיה קיימת בדירת בריל, שם ניתן לראות ממפלס הולכי הרגל אל חדר השינה היחיד בדירה שהוא הממ"ד.
ברמן הפנה להבדל בין אפשרות ההתבוננות אל תוך דירת בריל כפי שבאה לידי ביטוי בתכניות לעומת המצב בפועל (תשריט מ/2). בעוד שקודם לכן ניתן היה לראות מזוית העמידה של הולך רגל בחזית הבנין את תקרת חדר השינה, הרי משהוגבה הכביש שבחזית הבנין כדי לאפשר בניית החניון התת-קרקעי, ההפרש בין מפלס הרחוב למפלס הדירה קטן משמעותית ולכן הפגיעה בפרטיות גדולה משמעותית.
ברמן העריך את ירידת ערך הדירה עקב כך בסכום של 4,000 דולר, ואני מאמץ את הערכתו.
9.2 בתשובה לשאלה שהוצגה לצדרבאום בדבר תכנון הבית כך שממפלס חוץ ניתן לראות את הדירה, השיבה:
"זו שאלה שקשה לי להתייחס אליה. היה לי רצון לנצל את מקסימום שטחי בניה במקום. זו הנחיה ברורה של כמה שיותר דירות יותר טוב" (עמ' 30 מש' 21).
עניננו אם כן בהחלטה מודעת של מתכנן, המתבססת על דרישות המזמין, לנצל את שטח הבניה ניצול מירבי. במקרה זה, הניצול פוגע בפרטיות ולפיכך זכאית בריל לפיצוי כפי שהמליץ המומחה ברמן.
10. מכירת דירתה של בריל
10.1 בריל מכרה את דירתה ביום 28.9.04 תמורת 83,000 דולר.
שלמה בריל הציג מכתבים של מתווכים שלהם מסר טיפול במכירת הדירה, התומכים בטענתו בדבר קושי במציאת קונה.
10.2 המומחה ברמן, שהוא גם שמאי, סבור שניתן היה לקבל מחיר גבוה יותר עבור הדירה אבל ציין שמדובר בתקופה של שפל וכי "... היום צריך הרבה סבלנות למכירת דירות. יש מה שנקרא מכירה בלחץ שעל זה בשמאות יש הורדה במחירים" (פרוטוקול 12.12.04, עמ' 25 מש' 23).
10.3 השמאי ברמן העריך את שווי הדירה בסכום של 110,000 דולר. מכירתה תמורת 83,000 דולר היא הפסד של 27,000 דולר.
אף שאין לי יסוד לפקפק בכך ששלמה בריל העיד אמת כאשר סיפר על הקושי במכירה ועל כך שבסופו של דבר מכר את הדירה לקונה שהציע את המחיר הטוב ביותר שיכול היה לקבל, לא נראה לי שניתן להצדיק קביעה, אותה מבקשת בריל כי כל ההפסד הוא פועל יוצא של הליקויים בדירה.
כדי לקבל תפיסה זו, צריך היה להוכיח בפני שמחיריהן של דירות אחרות בבנין, לא השתנו במידה כה גדולה, וכי הפער המשמעותי שבין השמאות לבין המחיר בפועל, נובע כולו מהליקויים היחודיים של הדירה, שהוכרו על ידי.
ראוי לציין כי הסכום שקבע השמאי מתבטא באחוזים מערכה, כפי שהוערך על ידו
(110,000 דולר).
אם טעה השמאי והעריך את שוויה של הדירה בסכום גבוה מדי, כי אז הפיצוי שנפסק הוא גבוה יותר מכיוון שהוא מתבטא באחוזים.
אני סבור שצריך להעלות מעט את ירידת הערך, אם כי לא משמעותית. הייתי מעמיד אפוא על דרך האומדנה את ירידת הערך בסכום של 10,000 דולר.
11. 2% לכיסוי הוצאות
11.1 סעיף 14 בחוזה של רמת חביב עם ווקסלין, פורטו, בין השאר, תשלומים שעל הרוכש לשלם. בכללם חייב הרוכש לשלם "סכום השווה ל-2% ממחיר יחידת הדיור וזאת כהשתתפות בהוצאותיה השונות של החברה בקשר עם הפרויקט נשוא חוזה זה".
ווקסלין העיד שלא ראה הוראה זו בטיוטת החוזה שלקח הביתה לעיון. הוא גילה זאת רק כשבוע שבועיים לאחר שחתם על החוזה. משהוסבר לו לאחר מכן שמדובר בהוצאות נוספות, ביקש פירוט ולא נענה.
בריל עמד על התנגדותו לחיוב זה ורמת חביב מחקה את הסעיף מן החוזה.
11.2 עניננו בתוספת לתמורת הדירה הנקובה בחוזה. תוספת סתמית זו אינה מן הדרכים ההגונות ביחסי ספק-צרכן. היא אינה הנקודה היחידה בחוזה המכר כאן, ובחוזים המקובלים של דירות, הלוקה בחוסר הגינות. עם זאת, אין היא מקימה עילת ביטול של החיוב.
סעיף 23(א) בחוק החוזים האחידים קובע:
"הוראות חוק זה לא יחולו על –
(1) תנאי הקובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח".
על סעיף זה כתבו המחברות לוסטהויז ושפניץ בספרן חוזים אחידים (נבו הוצאה לאור, תשנ"ד) בעמ' 34:
"חוק החוזים האחידים נועד להגן על הלקוח מפני התנאים בעסקה שלגביהם לא היתה לו הסכמה מלאה ומודעת. התמורה הכספית אינה נכללת בין תנאים אלה, בהיותה, לרוב, במרכז התעניינותו של הלקוח בעת קשירת העסקה. מטבע הדברים, לקוח הרוכש מצרך או שירות מקדיש לנושא התמורה תשומת-לב – למשל, בדרך של ניהול משא-ומתן עם הספק, באמצעות השוואת מחירים וכיוצא באלה".
11.3 אינני משוכנע שהוראת סעיף 23(א)(1) לחוק אכן מכוונת לעניננו. הכוונה שם היא לתמורה הנקובה עצמה ולא להסתרת תמורה נוספת באחד הסעיפים האחרים. עם זאת, בעניננו, משנכלל התנאי האמור בתוך הסעיף העוסק בתמורה ולא הוסתר במקום אחר, נראה לי שאין מקום להתערבות בעניין זה ואני דוחה את תביעת ווקסלין לביטולו של החיוב.
12. עיכוב במסירה - בריל
אני דוחה את טענות בריל כי מסירת דירתו עוכבה. בריל חתם על פרוטוקול קבלה של הדירה (נספח ז' לכתב ההגנה של אנגל) ובו אישר קבלת הדירה, אם כי ציין דרישות לתיקונים. אין במסמך זה רמז לכך שהדירה אינה ניתנת למגורים.
13. נזק שאינו ממון
התובעים ראויים לפיצוי על נזקים שאינם ממון שנגרמו להם, הן מחמת ההטעיה שגרמה לכך שרכשו את הדירות והתברר להם בדיעבד שהקומה משמשת למעבר, הן מחמת תוצאות השינוי האמור והן מחמת ליקויי הבניה ואי הנוחות הכרוכה בהם ובתיקונם.
אני מעמיד את הפיצוי הראוי על נזק שאינו ממון בסכום של 15,000 ש"ח לדירה.
14. פיצוי מוסכם
14.1 בכתב התביעה המתוקן (סעיף 12) נתבע "פיצוי מוסכם" לתובעים, תוך הפניה לסעיף 16.8 בחוזי הרכישה. אין לתביעה זו יסוד.
בחוזה המכר אין הוראה הקובעת פיצוי מוסכם לקונה. סעיף 16.8, אליו מפנה ב"כ התובעים, פותח במלים "מבלי לפגוע בכל סעד ו/או תקופה אחרת העומדת לחברה לפי הסכם זה... תהא החברה זכאית לקבל מהרוכש..." (ההדגשות הוספו). כלומר, זה סעיף פיצוי מוסכם חד-צדדי לטובת המוכר בלבד.
14.2 אוסיף בשולי דברים אלה, כי אפילו היתה בחוזים הוראה בדבר פיצוי מוסכם לקונה, הרי סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, מדבר בתביעת פיצוי על נזק מוכח במקום הפיצוי המוסכם.
חריג לכך מוזכר בע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, אך, כאמור, בהעדר הסכמה בדבר פיצוי מוסכם לקונה, אני דוחה את התביעה בעניין זה.
15. אחריותה הישירה של אנגל
15.1 בכתב התביעה (סעיף 3), מייחסים התובעים לאנגל אחריות מכוח מצג. כפי שנכתב פורסמו מודעות הפרסום בשמה של אנגל, המקדמה ששילמו התובעים בעת ההרשמה נעשתה לפקודת אנגל, טופס ההרשמה והפרוספקט נמסרו לתובעים בתיקיה הנושאת את שמה של אנגל והסכמי הרכישה נחתמו במשרדיה של אנגל.
התובעים טוענים כי די במצג זה כדי ליצור אחריות ישירה של אנגל כלפיהם, למרות שהחוזים נחתמו בינם לבין רמת חביב.
15.2 בסיכומים טוען ב"כ התובעים כי חבות קבלן כלפי רוכש דירה אינה מותנית בכתוב בחוזה המכר, ולעניין זה הוא מסתמך על ע"א 86/86 אחד העם שפירא בע"מ נ' לשם, פס"מ תשמ"ח כרך 1 מעמ' 3.
עיון בפסק הדין מעלה שהוא אינו נוגע לענייננו. חוק המכר (דירות) חל על "מוכר", כמשמעו בסעיף 1 בו והחובות שבחוק ביחס לדירות מוטלות עליו בלבד.
15.3 חוק המכר (דירות) רואה במוכר מי שאחראי כלפי הקונה. העילה כלפי אחרים, שאינם "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), ואינם צדדים לחוזה עם רוכש הדירה, אינה נובעת מכח חוק המכר (דירות) או חוק החוזים והיא יכולה להמצא אך ורק בתחום דיני הנזיקין. כך עשוי מי שביצע עבודה בדירת מגורים, כגון קבלן משנה, להיות אחראי לנזק שנגרם לאדם כתוצאה מרשלנות של הקבלן או עקב הפרת חובה שבחוק.
15.4 הטענה שאנגל יצר מצג לפיו הוא הבונה, אינה יכולה לעמוד למוכרים כעילת תביעה נגדו שמקורה בחוזה. אוסיף כי על פי דיני השליחות, אנגל, כמי שעוסק בתכנון ובמכירות, הוא שלוח של רמת חביב. לא ניתן לקבוע שהשליחות נסתרת, שכן החוזה נעשה עם רמת חביב. כאשר השליחות אינה נסתרת, אחראי השולח ולא השלוח.
לפיכך אני דוחה את התביעה של התובע נגד אנגל.
16. אנגל מול רמת חביב
16.1 ביום 4.12.95 נחתם חוזה בין רמת חביב לבין אנגל (נ/4). מן המבוא לחוזה עולה כי הזכויות בנכס הן של רמת חביב, כי בכוונתה ליזום שינוי של התב"ע הקיימת, כך שיוגדל מספר יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות באתר וכי פנתה לאנגל "...עקב נסיונו הרב בהוצאה לפועל בשינוי התב"ע מחד ובבנית הנכס מאידך...".
אנגל הצהירה במבוא "כי הינו [כך במקור] בעל הכישורים, היכולת, כח-האדם והמנגנון לביצוע הפעולות הדרושות לטיפול בשינוי התב"ע, בקבלת האישורים הנדרשים, בבנייה, בפיקוח ובניהול הפרוייקט".
16.2 בגוף החוזה (סעיף 2.5) קיבלה עליה אנגל, בין השאר, "...לנהל את הפרוייקט, ללוותו ולהפעילו בהתאם להוראות הפרוגרמה והסכם זה והנחיות שתינתנה מעת לעת ע"י החברה [רמת חביב]". עוד קיבלה על עצמה אנגל להעמיד לרשות רמת חביב "... את כל צוות העובדים הדרוש לניהול הפרוייקט..." (סעיף 2.7).
הובהר בחוזה שניהול הפרוייקט כולל תכנון ותיאום תכנון. נקבע שאנגל יטפל בשיווק הדירות ובמכירתן ולצורך זה יעסיק אנשי מכירות וידאג לפרסום. בחוזה נקבע שתמורת ניהול הפרוייקט ושיווקו תקבל אנגל עמלות וכן נקבע מנגנון של מענק מרווחי רמת חביב, בגין תוספת לשטח הבנייה.
עוד הובהר (סעיף 3ו', 3.16), כי המענק והעמלות "... הינם בשל רצונה של החברה שאנגל יטול חלק פעיל בניהול הפרוייקט ושיווקו מתחילתו ועד סופו".
16.3 במהלך שמיעת הראיות ביקש יעקב אנגל, מנהלה של אנגל, שהעיד מטעמה, להפחית ממעמדה של אנגל בכל הקשור לתכנון ולביצוע. הוא הציג עצמו כמי שפעל על פי הוראות רמת חביב, הן ביחס לתכנון והן ביחס לכל השלבים האחרים הנוגעים לבנייה.
לטענתו, מעמדה של אנגל בתכנון היה על דרך של פיקוח על האדריכלית "...תוך קבלת הנחיות מפורשות וצמודות של חב' רמת חביב" (ישיבת 24.1.05, עמ' 8 ש' 20). לדבריו, הטיפול בתב"ע נעשה על ידי אנשי רמת חביב ומעורבותה של אנגל היתה ".. .נושא תיאום פגישות... דוחפים את הענין" (שם, מש' 28).
16.4 בחקירה נגדית הוצג בפני יעקב אנגל כתב התביעה שהגישה אנגל נגד רמת חביב ואח' (נ/5) ודברים שנכתבו שם המתארים את אנגל (בשמה המתוקן, אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ) כבעלת נסיון בבנייה בעוד שרמת חביב מנהליה וחברות הקשורות עימה שנתבעו שם, "... הינם חסרי ניסיון בייזום ובנייה של פרוייקט נדל"ניים, בפרט בהיקפים האדירים כדוגמת הפרוייקט בו עסקינן" (סעיף 14).
עוד נכתב בהמשך (סעיף 15) כי לרמת חביב ולמנהליה "... לא היה כל ניסיון ניהולי וביצועי של פרוייקטים ומטלות בסדר גודל זה, ולפיכך היא נזקקה ליד מדריכה, מכוונת ומבצעת של מטלות אלה".
בסעיף 18 לכתב התביעה מייחסת אנגל את הצעתה של רמת חביב למסור לה טיפול בשינוי התב"ע, ניהול הפרוייקט ושיווקו, לניסיונה של אנגל בענף הבנייה ולמוניטין הרב שלה. יעקב אנגל השיב שזה ניסוח של עורך הדין שלו ועמד על דעתו שכל פעולותיה של אנגל נעשו בפיקוח הדוק של רמת חביב.
16.5 מן החוזה (נ/4) ומעדותו של עו"ד אבולוף, שוכנעתי שדבריו של יעקב אנגל לא היו אמת, ונאמרו כדי לנסות ולהסיר מעל אנגל את אחריותה לכשלים בתכנון.
דבריו של עו"ד אבולוף בעניין זה חוזקו, ודברי יעקב אנגל הופרכו, בעדותה של צדרבאום, שאישרה שבכל ישיבות התכנון נכחו אנשי אנגל ולא נכח איש מטעם רמת חביב.
16.6 המסקנה היא שבמערך היחסים הפנימי שבין רמת חביב לבין אנגל, אחראית אנגל לשפות את רמת חביב על כל הסכומים אותם תחוייב רמת חביב לשלם לתובעים.
סולל בונה אחראית לכל הליקויים שאימצתי בחוות דעתו של המומחה ברמן, ועניינם ליקויים בביצוע. סולל בונה לא חלקה על כך.
שוכנעתי מן הראיות, שהניהול בפועל, ובכללו הקביעות העקרוניות לענין התכנון, היו קביעותיו של אנגל. קביעות אלה כללו גם את ההוראה שניתנה לצדרבאום לנצל את מירב שטחי הבניה וכתוצאה מכך ניתן להתבונן מחוץ לדירת בריל אל תוך הדירה. מעורבותה של רמת חביב בביצוע בפועל, והכוונה גם לתכנון, נעשתה באמצעותו של אנגל.
17. סיכום
17.1 דירת ווקסלין
17.1.1 אני מחייב את רמת חביב ואת סולל בונה, ביחד ובנפרד, לשלם לווקסלין פיצוי על ליקויים בביצוע בסכום של 7,300 ש"ח.
עוד אני מחייב את רמת חביב לשלם לווקסלין פיצוי על ירידת ערך דירתם בסכום של 9,180 דולר. סכום זה ישוערך לשקלים חדשים ליום 16.10.03 והסכום הכולל ישא הפרשי הצמדה ורבית כחוק מאותו מועד.
כן אני מחייב את רמת חביב לשלם לווקסלין פיצוי על נזק שאינו ממון בסך 15,000 ש"ח, מתוכו 5,000 ש"ח הוא חיוב ביחד ובנפרד עם סולל בונה.
17.1.2 אני מחייב את אנגל לשפות את רמת חביב בסכום השווה ל-9,180 דולר בתוספת ההפרשים שנקבעו. מתוך סכום זה, החיוב בסכום השווה ל-250 דולר, בשערוך ובתוספות כפי שנקבעו לגבי ההשבה, מוטל על מקנומטיק וצדרבאום, ביחד ובנפרד, עם אנגל, ואנגל זכאית להשבתו ממקנומטיק וצדרבאום, אם תשלם אותו אנגל לרמת חביב. החיוב בסכום מקורו של חיוב זה בליקוי בתכנון פרוזדור צר בחדר המדרגות.
17.2 דירת בריל
17.2.1 אני מחייב את רמת חביב וסולל בונה, ביחד ובנפרד, לשלם לבריל סכום של 9,750 ש"ח.
עוד אני מחייב את רמת חביב לשלם לבריל פיצוי על ירידת ערך הדירה בסך 10,000 דולר.
כן אני מחייב את רמת חביב לשלם לבריל פיצוי על נזק שאינו ממון בסך 15,000 ש"ח, מתוכו 5,000 ש"ח הוא חיוב ביחד ובנפרד עם סולל בונה.
17.2.2 אני מחייב את אנגל לשפות את רמת חביב בסכום השווה ל-10,000 דולר בתוספת ההפרשים שנקבעו. מתוך סכום זה, החיוב בסכום השווה ל-500 דולר, בשערוך ובתוספות כפי שנקבעו לגבי ההשבה, מוטל על מקנומטיק וצדרבאום, ביחד ונפרד, עם אנגל. אנגל זכאית לשיפוי בסכום זה ממקנומטיק ומצדרבאום, אם תשלם אותו לרמת חביב.
17.2.3 אני דוחה את טענת רמת חביב בדבר זכות הקיזוז מירידת הערך בגין חניון תת-קרקעי שלא הובטח לדיירים ומשפר את ערך דירתם. לא הוכח של איזו מן הדירות יוצמדו מקומות חניה בחניון המקורה.
17.2.4 אני מחייב את רמת חביב ואת סולל בונה, ביחד ובנפרד, לשלם לווקסלין ולבריל, אגרות משפט על פי הסכום שנפסק בתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק ממועדי התשלום בפועל.
17.2.5 עוד אני מחייב את רמת חביב וסולל בונה, ביחד ובנפרד, לשלם לתובעים שכר טרחת עורך דין בשעור 20 אחוז מן הסכום שנפסק נגד כל אחת מהן. שכר הטרחה ישא הפרשי הצמדה ורבית כחוק מתאריך פסק הדין ותתווסף לו תוספת בשעור מע"מ.
17.2.6 אני מחייב את אנגל לשלם לרמת חביב שכר טרחת עורך דין בשעור 5% מן הסכום אותו חוייבה לשלם לרמת חביב בגין ההליכים לצד שלישי, בתוספת אגרות צד שלישי על הסכום שנפסק ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק ממועדי התשלום. לשכר הטרחה תתווסף תוספת בשיעור מע"מ.
17.2.7 מקנומטיק וצדרבאום, ביחד ובנפרד, תשלמנה שכר טרחת עורך דין בסכום השווה ל-25 דולר, בשערוך ובתוספות כפי שנקבעו לגבי ההשבה, בתוספת סכום השווה למע"מ וכן אגרות על סכום זה לרמת חביב או לאנגל, על פי התשלומים בסעיפים 17.1.2 ו-17.2.2.
היום י"ט באדר א', תשס"ה (28 בפברואר 2005).
|
תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק
|
|
| 
אודות ARNONA
