ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

עמנ 000207/02 עתמ 657/02 - מחוזי, ארנונה

ריבוע כחול ישראל בע"מ נגד עיריית כרמיאל ואח'


1/5/2005

עמנ 000207/02

עתמ 657/02

ריבוע כחול ישראל בע"מ

נגד

1. עיריית כרמיאל

2. הממונה על הארנונה בעיריית כרמיאל בעמ"נ 207/02)

בית משפט מחוזי

בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים - חיפה

בפני כבוד השופטת ש' וסרקרוג

[1.5.2005]

פסק-דין

1. המחלוקת נוגעת למסי הארנונה בהם חויבה המערערת שהיא גם העותרת בעת"מ 657/02בגין שלושה נכסים בשנות המס 1997-1999. המחלוקת נוגעת למספר סוגיות: סיווג הנכסים העיקריים כ"חנויות" או כ"סופרמרקט"; סיווג חלקים מן הנכסים כנכסים נלווים המהווים יחידת שומה אחת או סיווג עצמאי, כאשר השאלה הממוקדת מתייחסת ל- "מחסנים", המצויים בצמוד לנכסים העיקריים, וכן סיווג הקרקע שעיקר שימושה עם המבנה כמבנה. מחלוקת נוספת נוגעת לשאלת זכותה של המערערת לקבל זיכוי לנכס ריק שלא בשימוש או לנכס שנהרס או ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, לגבי שניים מבין נכסיה.

2. המערערת עתרה, כאמור, בנוגע למספר נושאים: למתן צו לפיו יחויבו "המחסנים" שבנכסיה לפי סיווג של "מחסנים באזור התעשייה – סוג 302 בצו הארנונה של עיריית כרמיאל (להלן: העירייה); לבטל את החיוב בגין "קרקע שעיקר שימושה עם המבנה בנכסים "סופרזול" ו"זיל וזול" לשנות המס 1997-1998 ולפטור שטחים אלה מארנונה, או לחלופין לחייב לפי תעריף של "קרקע תפוסה"; לקבוע פטור מארנונה לנכסים 1 ו- 2 בתקופת השיפוצים ולסווג את נכסיה לפי סיווג ספציפי של חנויות, לפי סוג 302 בצו הארנונה.

צווי הארנונה צורפו על-ידי בעלי הדין.

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין:

3. הנכסים נשוא הערעור כוללים שלושה נכסים שהמערערת מחזיקה בכרמיאל:

(1) סניף "סופרזול" - (נכס מס' 3172000) המצוי ברחוב הכבאי 1, באזור תעשיה כרמיאל, בשטח של 1,817 מ"ר מתוכם 317 מ"ר קרקע. כמו כן כולל הנכס שטח מחסן בגודל של 702 מ"ר מתוך כלל שטח הנכס (47%) (להלן: נכס (1));

(2) סניף "זיל וזול" (נכס מס' 1533000) המצוי ברח' הכבאי 3 באזור תעשיה כרמיאל, בשטח של 2,131 מ"ר, מתוכם 692 מ"ר קרקע ושטח מחסן מתוך שטח הנכס בגודל של 427 מ"ר (30%) (להלן: נכס (2));

(3) סניף "סופר סנטר" (נכס מס' 40920000) המצוי במתחם קניות ועסקים ב"כרמיאל סנטר", בשטח של 3,095 מ"ר, מתוכו שטח מחסן בגודל של 790 מ"ר (26%) (להלן: נכס (3)).

4. המערערת הגישה השגה למנהל ארנונה, ולאחר שניתנה החלטה הדוחה את ההשגה, הגישה המערערת ערר שנדון על-ידי ועדת הערר לענייני ארנונה כללית, ליד עיריית כרמיאל (להלן: ועדת הערר), ובעקבות דחיית הערר הוגש הערעור.

5. ככל שהמחלוקת נוגעת לשאלת חיוב בארנונה של קרקע שעיקר שימושה עם המבנה, טענה המערערת כי החיוב אינו חוקי, מאחר שההסדר החקיקתי שונה, וזאת בניגוד לחוקי ההקפאה והגבלת חוקי ההסדרים. ועדת הערר סברה ששאלה זו היא משפטית, ואינה בסמכות ועדת הערר, ודחתה את הערר בנושא זה על הסף.

משהוגש הערעור טענה המשיבה כי הנושא אינו בסמכותו של מנהל הארנונה, ולכן לא ניתן להעלות את הנושא בערעור מינהלי (ראה בש"א 714/02).

על דרך הזהירות, נתנה החלטה ביום 4/9/02 (עמ' 10 לפרוט') על הגשת עתירה מינהלית במחלוקת האמורה, ואיחוד הדיון בשני התיקים הנ"ל (עמ' 12 לפרוט').

בתיק עת"מ 657/02, בעקבות החלטת ביניים שניתנה על ידי בית משפט זה, הגישה העותרת עתירה כנגד חיוב קרקע בתעריף של "בניין" (להלן תכונה המערערת והעותרת: הריבוע הכחול או המערערת). הדיון בערעור ובעתירה אוחד.

6. המחלוקת בתיק התמקדה בשאלות משפטיות, ולפיכך הוגשו סיכומים בכתב, ללא צורך בשמיעת ראיות נוספות.

ככל שאדרש לטענות נוספות של בעלי הדין, אתייחס לכך במסגרת דיון בסוגיות השונות.

דיון ומסקנות

סיווג נכסים:

7. הנכסים העיקריים סווגו, כאמור, לצורך חיוב בארנונה, בסיווג של 301 בצו המיסים ("סופרמרקטים"). טענת המערערת היא כי יש לסווגם בסיווג 302 ("חנויות"), בין היתר, גם בהתחשב באזור בו נמצא הנכס. ההשגה שהוגשה למנהל הארנונה נדחתה.

בהחלטה שניתנה על-ידי וועדת הערר אושר סיווג הנכסים, לפי סימון 301 בצו המיסים – "סופרמרקטים".

ועדת הערר קבעה כי השימוש שנעשה בנכס הוא מהותי ביותר לאופן סיווגו, ושימוש זה הוא במהותו "רשת שיווק" כסופרמרקט, כאשר אלה מוקמים דווקא מחוץ לאזורים המסחריים הישנים. לעניין הצורך להתחשב באזור לצורך קביעת סיווג הנכס, קבעה ועדת הערר, כי ככלל האזור בו נמצא הנכס, ישפיע על החיוב והסיווג רק אם נקבע כך מפורשות בהחלטת המועצה קודם להוצאת צו הארנונה. בענייננו, האזור מכתיב אף הוא את המסקנה שמדובר בסופרמרקט.

8. טענת המערערת היא, כי הסיווג הנכון הוא לפי סוג 302, בהיותו סיווג ספציפי הלוקח בחשבון הן את השימוש והן את מיקום הנכס:

"בניינים שהם בתי עסק, חנויות ומחסנים וכל יעוד דומה אחר שאינו

כלול בסעיפים א'-כב' באזור תעשיה".

נכסי המערערת לטענתה, ממלאים אחר הגדרה זו, במיוחד בהיותם מצויים באזור התעשייה.

דינה של הטענה להידחות.

9. עקרונית ניתן לקבל הטענה, לפיה במקום שבו קיימת הגדרה ספציפית החלה על הנכסים הרלוונטיים ולצידה הגדרת "סל", אין ההגדרה האחרונה חלה על אותם הנכסים. ואולם, יישומו של העיקרון בענייננו, מוביל למסקנה שהסיווג אינו יכול להיות כ"חנויות" בהיות סעיף זה דווקא "סעיף סל". ולכן, גם לפי הגישה של המערערת, המסקנה היא, שהסיווג הספציפי הוא זה המצוי בסוג 301.

כדי שיחול "סעיף הסל" (סוג 302), על המערערת כנישום להוכיח אי תחולתה של ההגדרה הספציפית על נכסיו, הגדרה המצויה בסוג 301 של צו המיסים – "סופרמרקט".

10. המערערת מפנה לע"א 8588/00 וערעור שכנגד (עיריית עפולה נ' בזק – נספח מ' לסיכומי המערערת, להלן: פס"ד בזק) המלמד, לטענתה, על מגמה לצמצם את שיקול הדעת של העירייה והעמדת מבחן "השימוש" בנכס כמבחן מרכזי, וזאת במיוחד לאור חוק ההסדרים. על דרך ההשוואה לפסה"ד הנ"ל סבורה המערערת כי גם בעניינה יש לסווג את נכסיה לפי "עסק מכל סוג אחר", וזאת מאחר שהסיווג נקבע כהגדרתה, לפי "מיהות המשתמש ולא על פי השימוש בפועל". הסיווג של סעיף הסל המדבר על "חנויות, בתי עסק באזור התעשייה" הוא לעמדתה סיווג ספציפי המכיל הן את מרכיב השימוש והן את מרכיב מיקום הנכס ולכן הוא הסיווג הנכון.

כאמור, יש לקבל עקרונית את הטיעון המשפטי שהועלה על ידי המערערת, אך לא את הפרשנות המובילה ליישומם של העקרונות המשפטיים הנ"ל על המקרה דנן.

כפי שפורט בפס"ד בזק, חל שינוי מסוים בהיקף שיקול הדעת של העירייה בסיווג נכסים לצרכי ארנונה עם כניסת חוק ההסדרים לתוקף בשנת 1993, שהחליף את ההסדר הנורמטיבי של פקודת העיריות ושתכליתו הייתה צמצום שיקול הדעת הרחב אותו הפעילה העירייה, על דרך של קביעת קריטריונים אחידים וברורים למניעת שרירות ויצירת אחדות, וודאות ושוויון בין נישומים שונים (שם, סעיף 13 לפסה"ד). הנתונים לקביעת הארנונה על-פי חוק ההסדרים הם: סוג הנכס, שימושו ומיקומו. יחד עם זאת המבחנים לבחינתם של אותם נתונים ייעשו על דרך פרשנות רחבה, כאשר אין לשכוח שמהותם של "סוג" ו"שימוש" מומחשים גם ברשימה במסגרת צו הארנונה (ראה פס"ד בזק, שם, סעיף 13 לפסה"ד).

צווי הארנונה הרלוונטיים שהוציאה עיריית כרמיאל מפרטים סוגי נכסים שונים. לצד סיווג ספציפי של נכסים שונים, מופיע גם סעיף "סל".

הניסיון לראות בהגדרת "הסל" (סוג 302) כסיווג ספציפי, נדון לכישלון, מאחר שהפרשנות האמורה מתעלמת מלשון הסיווג וממהות פרשנותו. מה עוד שהכלל הפרשני המנחה צריך להוביל לכך שתהא התאמה ככל האפשר בין הלשון הפשוטה והברורה בחיי יום יום להגדרת המשפטית.

ראשית, יש הבדל בין "סופרמרקט" לבין "חנות". כך, סופרמרקט יתכן כי יכלול בתוכו מספר חנויות, לא כל שכן חנות, וכך סיווגו המתאים הוא דווקא בית עסק ולא חנות. יתר על כן, אין למעשה מחלוקת כי מדובר ברשתות שיווק, ועוד, עובדתית – בהעדר תשתית עובדתית השונה מזו שהייתה לפני ועדת הערר – מדובר בשלושה סופרמרקטים. לעניין זה ראוי לחזור ולהפנות לכך שגם בהסכם השכירות שרשת הריבוע צירפה כנספח ד' לסיכומיה בפני ועדת הערר בנוגע לנכס (1) הוצהר והוסכם בין הצדדים כי "הנכס מושכר למטרות סופרמרקט". יש להניח שאילו מדובר היה ב"חנות", היו הצדדים מגדירים את מטרת המושכר ככזה. הצהרה דומה ניתנה בפני ועדת הערר לגבי נכס (2). מה עוד, שכאשר הוגשה בקשה לשימוש חריג בקשר לנכס זה, הוגדר הנכס כמשמש לסופרמרקט (ראה נספחים ב/1-ב/3 לסיכומי העירייה).

ועוד, נכסים אלה סווגו כסופרמרקטים כסוג 301 של צו המיסים, מאז ומתמיד, בדומה לסופרמרקטים אחרים בעיר כרמיאל, כאשר ההגדרה הספציפית המייחדת סוג כזה של נכסים היא:

"סופרמרקטים, מרכולים, חנויות כל-בו, רשתות שיווק לשירות עצמי,

וכיוצא באלה בכל רחבי העיר" (ההדגשה אינה במקור – ש' ו').

"סופרמרקט" על-פי הגדרתו היא "חנות כל-בו, חנות רבתי, חנויות גדולות מימדים המכילות מגוון רחב ו/או גדול של מוצרים.

זו ההגדרה הספציפית החלה על נכסי המערערת. ההגדרה לוקחת בחשבון את השימוש ואת המיקום, באופן שלגבי הנתון האחרון מייחסת ההגדרה משקל פחות. הגדרה זו אינה מתייחסת למיהות המשתמש אלא לשימוש עצמו, ובמובן זה לא חרגה העירייה מסמכותה.

יתר על כן יש לקבל את עמדת המשיבים כי הסיווג עולה בקנה אחד עם ההגדרה שבתקנה 1 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 1999), התשנ"ט-1999, תקנות שהותקנו מכוח חוק ההסדרים ואשר בהם מפורטים 12 סוגים שונים של נכסים שונים, וכאשר לכל סוג נקבע תעריף שונה.

לעניין מיקומו של הנכס, צו הארנונה מתייחס כאמור גם למרכיב זה. העובדה שהנכס מצוי באזור התעשייה אינה יכולה לשנות את סוגו. אין מקום לקבל את טענת המערערת כי יש לסווג עסק שהוא במהותו סופרמרקט, כ"חנות" רק מן הטעם שהוא מצוי באזור התעשייה.

אין גם להתעלם מטענת המשיבים שאילו נתקבלה עמדת המערערת היה בכך כדי להביא לתוצאה לא נכונה לפיה תעריף הארנונה שהיה נקבע לסופרמרקט באזור התעשייה נמוך בהרבה מזה הנקבע במרכז העיר, דווקא כאשרהעלויות באזור התעשייה נמוכות יותר ואין כל ראיה שהם נהנים מקהל לקוחות פחות מזה שבמרכז העיר.

מכל מקום הסיווג שנקבע אינו מתעלם מן המיקום, ואין מקום להתערב בשיקול הדעת של העירייה גם בנושא זה.

לכן, אין מקום לפנות לסוג הנכס שההגדרה שם היא "הגדרת סל" (סוג 302), אלא אם היה מוכח שההגדרה לפי סוג 301 – סופרמרקט, אינה ישימה. במקרה דנן המסקנה המתבקשת היא שהסיווג המתאים הוא ההגדרה הספציפית – סוג 301.

11. יש עוד לקבל את טענת המשיב כי כאשר יש יותר מהגדרה אחת היכולה לחול על אותו נכס, והחלטת הרשות סבירה ומצויה באותו "מתחם של סבירות", אזי אין כל הצדקה להתערבותו של בית המשפט. לעניין מידת ההתערבות של בית המשפט, ניתן להפנות לדברים שנאמרו על ידי כבוד השופטת שטרסברג כהן בפס"ד בזק:

"שותפה אני לגישה לפיה ההתערבות בשיקול דעתן של הרשויות המקומיות

בהפעלת סמכותן, במיוחד כאשר מדובר בהתערבות בדבר חקיקה שיצאה

מלפניהן, נעשית בצורה זהירה ביותר, ורק כאשר לוקה הצו בחוסר סבירות

קיצוני..." (פס"ד בזק סעיף 15. ראה גם בג"ץ 397/84 בנק דיסקונט נ' עיריית גבעתיים, פ"ד לט(2) 13).

בענייננו, כאמור, יש גם סבירות בטענה, כי אין מקום לסווג נכס שהוא במהותו סופרמרקט כ"חנות" רק בשל הימצאותו באזור התעשייה. ההגיון הכלכלי-עסקי מוביל למסקנה, כי אין לדחות את טענת העירייה לפיה דווקא הימצאותם של הנכסים באזור התעשייה מקנה לעוסק יתרון כלכלי, לדוגמא, לאור ריבוי מקומות החנייה לעומת עלויות כספיות גבוהות יותר במרכז העיר וקשיי חנייה שם.

כפי שפירט ב"כ העירייה בסיכומיו, חוק ההסדרים במשק המדינה, קבע כי ארנונה תוטל בהתאם לסוג הנכס, שימושו ומיקומו. בתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשנ"ט-1999 קיים פירוט של סוגי נכסים (תקנה 1 לתקנות הנ"ל) ובנוסף תת-סיווג וכן התייחסות למיקומו.

בנסיבות אלה, כאשר צו הארנונה תואם לתקנות ההסדרים, והחלטת הרשות נסמכת על הנתונים שנקבעו בתקנות ופורטו בצו הארנונה, וכאשר החלטת הרשות נתקבלה בהסתמך על אלה, הרי שלעניין פרשנותם ומהותם של הנתונים מתחם הסבירות הוא רחב, וכל עוד לא הוכח כי הכרעת הרשות חורגת ממתחם הסבירות, אין מקום להתערב.

12. אין חולק כי סיווג נכס לצורך מיסי ארנונה אינה נקבעת לפי מיהות המשתמש. עוד מוסכם כי הקריטריון החשוב לצורך קביעת גובה הארנונה הוא "השימוש" בנכס (פס"ד בזק וכן ראה ה"פ (נצרת) 167/00 הום סנטרס (עשה זאת בעצמך) בעמ' נ' עיריית עפולה, תק-מח 2001 (1) 1354. להלן: פס"ד הום סנטר), כאשר מרכיב השימוש היה ונותר מרכיב רלוונטי לצורך הטלת ארנונה בתקופה שלפני חוק ההסדרים ועודנו רלוונטי גם היום, כאשר על-פי חוק ההסדרים העירייה חייבת ולא רק רשאית להתחשב בנתון זה (בג"ץ 1355/93 ועדת המעקב נ' עיריית ירושלים, תק-על 1391(1) 394, וכן ערעור בזק).

ואולם הפרשנות למונח זה – שימוש – אינה רק לפעילות הפיזית – הגם שבענייננו, גם יישומו של מבחן זה היה מוביל לאותה תוצאה – אלא שגם הפעילות הכלכלית הנעשית בנכס, נכללת באותו מונח. הפרשנות האמורה המעמידה את מבחן "השימוש" בנכס כמבחן מרכזי, נעשית תוך צמצום שיקול הדעת של הרשויות המקומיות ליישום אותם מדדים הקבועים בחוק (ראה ערעור בזק, פסק דינה של כבוד השופטת שטרסברג-כהן).

בפס"ד הום סנטר מנה ביהמ"ש מספר מאפיינים ל"רשת שיווק", אחדים מאלה מאפיינים גם סופרמרקט לעומת סתם חנות. מאפיינים כגון: גודל הנכס – בד"כ סופרמרקט גדול מחנות רגילה המוכרת אותם מוצרים; שירותים נלווים – חדרי שירותים בד"כ צמודים וכן חניון: אופי השירות הוא בדרך כלל עצמאי לעומת שירות אישי בחנויות רגילות.

13. המערערת טענה כי התוספת המילולית שהוספה בשנת 1986 להגדרת סופרמרקטים "בכל רחבי העיר" שינתה את המצב שהרי בשנת 1985 הסיווג היה "בניינים וסככות המשמשים למלאכה או חרושת או כל מטרה אחרת או שירותים באזור המוגדר כאזור התעשייה" (נספח יז/1).

התוספת בשנת המס 1986 העלתה את שיעורי הארנונה לנכסים מסוג נכסי המערערת מעבר לשיעור המותר.

ואילו בסעיף 27א' לחוק הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (תיקון מס' 4), התשמ"ו-1985 נקבע כי:

"לא תגבה רשות מקומית ארנונה כללית לשנת הכספים 1986 בסכומים

שיש בהם העלאה של יותר מ- 170% מעל לשיעורי הארנונה לשנת

הכספים 1985, אלא באישור שר הפנים ושר האוצר".

העירייה מדגישה, כי הטענה הועלתה לראשונה בערעור, ומן הטעם האמור יש לדחותה על הסף, הן מפני שאין להתיר למערערת לנקוט בהליך של "שינוי חזית" והן מן הטעם שמדובר בטענה שעל-פי מהותה לא יכלה להיטען לפני ועדת הערר. ולכן משלא הוגשה עתירה גם בנושא זה, אין לאפשר השמעת הטענה במסגרת הערעור וכטענה חדשה.

המשיבה מדגישה עוד, כי עיון בצווי המיסים עצמם, מורה כי בסיווג נכס כסופרמרקט, המלים: "בכל רחבי העיר", אינם תוספת חדשה, מפני שגם אלמלא אותה תוספת, היה ברור כי הכוונה היא לכל חלקי העיר, בהיות מרכיב המיקום לגבי סופרמרקטים מרכיב משני בלבד.

יש לקבל את עמדת העירייה, לעניין פרשנות צווי המיסים.

14. עיון בצווי המיסים שצורפו מורה כי עוד בצו הארנונה לשנים 1985/1986 (נספח יז לסיכומי המערערת היה סיווג נפרד לסופרמרקטים בסעיף ב' תחת הכותרת: "בניינים המשמשים לבתי עסק, חנויות ומחסנים" הופיע סיווג נפרד של סופרמרקטים ובסוגריים נרשם:"רשתות שיווק גדולות", ללא אבחנה של מיקום הסופרמרקט למרות שכבר באותו צו היה סיווג שונה בהתייחס למיקום לגבי סוגי עסקים אחרים (ראה הנספח הנ"ל).

מכאן שמועצת העירייה הייתה ערה למרכיב "המיקום" וככל שהיה רלוונטי לגבי סיווג נכסים אוזכר נתון זה מפורשות. לגבי סיווג של "סופרמרקט, לא ראתה מועצת העירייה הצורך להתנות הסיווג במקום, אלא נתנה משקל יתר ל"סוג" הנכס ול"שימוש" בו. אין אפוא מצב של התעלמות מהנתון של מיקום העסק, אלא הכרעה במידת חשיבותו. אותה גישה קיימת גם עם הוספת המלים "בכל מקום". אין לראות אפוא בתוספת האמורה שינוי סיווג, אלא הבהרה של הגדרה קיימת.

לפיכך יש לדחות גם את הטענה כי בוצע שינוי בצו החורג מחוקי ההקפאה.

הנחה בשל אי שימוש ברציפות או בשל נכס הרוס:

15. המערערת טענה כי היא זכאית לפטור מתשלום חודש אחד - ינואר 1998, לגבי נכס (1), וכן לחודשים 10-12/1998 לגבי נכס (2), מן הטעם שמדובר ב"נכס ריק", וזאת על בסיס הטיעון כי בתקופות האמורות בוצעו שיפוצים ושינויים בנכס (1) לצורך החזרתו להשכרה ובנכס (2) בוצעו בתקופה הנטענת שיפוצים לצורך התאמת המבנה לסטנדרטים חדשים.

ועדת הערר נדרשה לנושא, למרות שסברה שהמחלוקת אינה בין עילות ההשגה המוכרות ודנה במחלוקת הן מפני שהנושא הונח על שולחנה והן מפני שלא ניתן לעוררת סעד אחר באותו נושא.

וועדת הערר דחתה את הבקשה לגופה בקובעה: המערערת לא הביאה את נוסח ההחלטה של מועצת העירייה בדבר תקופת ההנחה ושיעורה, ובהעדר נוסח ההחלטה לא ניתן להחליט על אופן יישומה; לא הובאו ההחלטות שניתנו בעבר לגבי אותם נכסים, אם ניתן פטור בעבר ולאיזו תקופה, כך שלא ברור אם מכסימום ההנחה שניתן לתת, לא מוצה. לגופו של עניין טענה העירייה, כי נכס שנעשים בו הכנות לצורך פתיחתו ובכלל זה הכנסת ציוד ומלאי עסקי, לא ניתן לומר עליו כי הוא בגדר "נכס ריק שאינו בשימוש".

ועדת הערר גם דחתה את הטענה בדבר זכאות לפטור בגין היות נכס (2) "נכס הרוס", לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, מאחר שנעשו בו עבודות בנייה לצורך התאמתו כמושכר, והעובדה שבנכס לא התקיימה פעילות מסחרית בתקופה הנטענת, אינה הופכת את הנכס ל"הרוס".

בערעור, לא עמדה עוד המערערת על זכותה להנחה בגין "נכס ריק".

16. וועדת הערר קבעה עוד, שאין ליתן פטור חלקי למערערת בגין הנכסים: סופרזול וזיל וזול, לאור תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 (הנחה בגין נכס ריק) ו/או לפי סעיף 330 לפקודת העיריות , בדבר פטור זמני מארנונה בשל היות הנכס הרוס.

המערערת טענה בסיכומיה, כי הפטור מגיע בגין היות הנכסים נכסים בשיפוץ (סעיף 73 לסיכומים), וזאת בהסתמך על סעיף 330 לפקודת העיריות הקובע:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה

שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים".

המערערת מסתמכת על היות הנכס ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו.

טענת המערערת היא כי המערערת עברה בנכס (1) ונכס (2) שיפוצים מסיביים, האחד לצורך החזרתו לבעליו והשני לצורך השמשתו והתאמתו לשימוש המערערת. היא הודיעה על ביצוע השיפוצים בהודעות שצורפות לכתבי הערר וכן הוגש תצהיר מנהל הנכסים של המערערת חלגבי תקופות השיפוצים.

נכס (1) – חודש ינואר 1998 ונכס (2) במהלך החודשים אוקטובר-דצמבר 1997.

המערערת מפנה לספרו של רוסטוביץ (עמ' 598) ולעמדתה הפטור הוא אוטומטי, מעצם ההגדרה של "נכס" בר חיוב לפי סעיף 8 לחוק ממסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 הקובע:

"מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין".

בניין העובר שיפוץ יסודי, כפי שנאמר בספרו הנ"ל של רוסטוביץ קובע "אינו ראוי להיחשב כבניין, אשר מסוגל לשמש ליעוד שלשמו הוקם. יש להתייחס אל בניין כזה כאל בניין חדש בהקמה, ולחייבו במס ביום שהשיפוץ בו מסתיים", ולעניין מצב הבניין נאמר עוד שם:

"הבניין חייב למלא אחר התנאי הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות,

כי הנזק שנגרם לו הוא "במידה שאי אפשר לשבת בו. אין נפקא מינה

לכך, שהנזק נגרם במכוון על ידי מי שחפץ בשיפוץ הבניין" (שם, עמ' 592).

לחלופין טוענת המערערת כי בתקופה זו יש לסווג את הנכס לפי "חנות-מחסנים" סוג 302 ולא "סופר" שהוא סוג 301.

17. טענות אלה דינן להידחות. המחלוקת אינה משפטית, אלא עובדתית. השאלה היא אם אכן השיפוצים שבוצעו בנכס הם כאלה שניתן לומר לגביו שאי אפשר היה לשבת בו, ושמצבו היה כמעט כמו בניין שנהרס. קביעות כאלה צריכות הוכחה. במקרה דנן לא הוכחו התנאים לפי סעיף 330, לעניין מצב הבניין בתקופה זו. משנדחתה הטענה האמורה, הסיווג של הנכס אינו משתנה מסופר" ל"חנות".

כדי לעמוד בדרישות של סעיף 330 לפקודת העיריות צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הבניין נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; אין יושבים בו; ונמסרה הודעה כדין. המחלוקת בענייננו מתייחסת לתנאי הראשון והאחרון.

לעניין היות המבנה "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" יש לפרש את התנאי, על פי מבחן אובייקטיבי, אם אדם סביר יראה את מצבו של המבנה כמקיים את התנאי של היות "הבניין הרוס או ניזוק, במידה שאי אפשר לשבת בו" (ראה ע"ש 288/00 עדן יפו בע"מ נ' עיריית ת"א, נספח יג לסיכומי המשיבים), בית המשפט (השופטת שרה דותן) קבע שלצורך מבחן אוביקטיבי יכול לשמש, למשל היות המבנה מסוכן להמשך מגורים, היקף ההשקעה הנדרש להבאת המבנה למצב בו ניתן להשתמש בו, וכיוצ"ב.

עיון בתצהיר אינו מלמד על קיומן של שיפוצים יסודים עד כדי הפיכת הבניין ללא שמיש.

יתר על כן, הודאת המערערת כי בוצעו שיפוצים בנכס לצורך התאמה, ככלל ובהעדר ראיה אחרת, מובילים למסקנה, כי ניתן היה להשתמש בבניין. כאשר נערכים שיפוצים, אין בעצם ביצועם כדי להגדיר את הנכס כ"אדמת בניין".

תיקונים של תחזוקה עקב שימוש ממושך בנכס, אינם יכולים כלל, למלא אחר ההגדרה האמורה, אלא אם כן אכן מדובר בתיקונים מסיביים עד כדי כך שניתן להשוותם ל"אדמת בניין" ולא "בניין".

ראיות כאלה לא הוצגו, ומן הטעם האמור דינה של הטענה להידחות.

18. תנאי נוסף שלא התקיים במקרה זה הוא מסירת הודעה לעירייה במועד, כאשר המועד הרלוונטי הוא עוד קודם לתחילת ביצוע השיפוצים. במקרה זה לא מסרה המערערת הודעה כנדרש קודם לתחילת ביצוע השיפוצים, מה שיכול היה לאפשר לעירייה לבדוק את מהות השיפוצים והיקפם. גם מן הטעם האמור דין הטענה להידחות.

19. המערערת טענה בכתבי הטענות כי היא זכאית גם להנחה מארנונה בשל אי שימוש בנכס במשק תקופה של ששה חודשים. לא מצאתי טענה זו בסיכומיה, ולכן יש לראות את המערערת כמי שזנחה את הטענה. לגופו של עניין יש לקבל את עמדת המשיב גם בנושא זה ולקבוע, כי לא הוכח שהנכס היה ריק במשך התקופה הנתבעת, מה עוד שאין להתעלם מטענת המשיבים כי לגבי נכס (2) כבר נתקבל פטור של ששה חודשים. לא היו חילופי בעלים, ובכל מקרה כזה אין מקום להעניק פטור נוסף.

מכל הטעמים לעיל נדחית גם הטענה בדבר זכאות להנחה בשל אי שימוש בנכס.

סיווג חלק של הנכס - המחסן:

20. המחסנים בכל אחד מן הנכסים, סווגו כ"סופרמרקטים, מרכולים, חנויות כלבו, רשתות שיווק לשירות עצמי וכיוצא באלה בכל רחבי העיר", לפי סוג נכס 301 בצו הארוננה.

ריבוע הכחול טוענת כי הסיווג היה אמור להיעשות על-פי סיווג "בניינים שהם בתי עסק, חניון מחסנים וכל יעוד דומה שאינו כלול בסעיפים א'-כב' ב"אזור התעשיה, על-פי סיווג של 302

לטענת המערערת יש לסווג את "המחסן" כנכס נפרד, מאחר שגם אם מדובר בסופרמרקט הרי שמדובר ב"נכס רב תכליתי" ותוך יישום הלכת דשנים הסיווג הנכון של המחסנים צריך להיות נפרד. ועדת הערר דחתה את עמדת המערערת וקבעה, כי החיוב בארנונה של הנכסים נעשה ממילא על-פי "עיקר השימוש בנכס". בנוגע לשלושת הנכסים, הסיווג צריך להיעשות לפי סעיף 301, על-פי הסיווג העיקרי של הנכס.

המערערת טוענת כי המשיב התעלם לחלוטין מהמצב העובדתי של הנכס, מגודל החנות לעומת גודל המחסן, מהפעילויות השונות והנפרדות הנעשות בכל חלק, והמשקל היחסי של כל הפעילות ברווחי העסק ועוד. כמו כן מדגישה ריבוע כחול כי נקבע למחסנים סיווג נפרד ועצמאי לפי סעיף 302. מכל הטעמים המפורטים לעיל, הרי שאין לראות בנכס כיחידה אינטגראלית אחת בעלת סיווג עיקרי ואת המחסן כטפל לעסק העיקרי, ולכן ההלכות הרלוונטיות להשוואה הן לפס"ד דשנים (בג"ץ 1437/90, 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 816, להלן: פס"ד דשנים) וכן ע"א 7975/98 (אחוזת ראשונים ואח' נ' עיריית ראשון לציון, תק-על 2003(1) 1478 (צורף כנספח י' לסיכומי העותרת) (להלן: פס"ד אחוזת ראשונים).

21. עמדת המשיבים היא שמחסן, ככל שלא מדובר בשימוש נכס כנכס עצמאי למחסן שבו מוחזקת סחורה, המהווה יחידה אוטונומית ועצמאית לשם אחסון, יש לסווגו על פי השימוש של הנכס העיקרי, ובענייננו לפי סוג 301-סופרמרקט. לעמדת המשיב סופרמרקט מטבעו מהווה מכלול עסקי אחד המורכב גם משטחי אחסון ואלה אינם מהווים יחידה עסקית אוטונומית ועצמאית שמטרתה אחסון.

לחיזוק עמדתו מפנה המשיב בצו המיסים. בסעיף ההגדרות סעיף 12ד' נאמר כי שטח המבנה כולל גם המחסנים.

יש להעדיף את עמדת המשיבים בנושא זה.

22. מבחינה עובדתית, וכאשר המערערת לא עמדה על הבאת ראיות לפני בית המשפט, אין מקום להתעלם מן העובדות שהיו לפני ועדת הערר ואשר שימשו בסיס לקביעתה.

בענייננו, לא מדובר במתקן רב-תכליתי בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין המתקנים השונים, כפי שהיה בפרשת אחוזת ראשונים. ועוד, על-פי המבחנים שהוזכרו בפס"ד אחוזת ראשונים, לא ניתן לומר כי אין זיקה בין המחסן לסופרמרקט, להיפך, קיימת זיקה הדוקה והשימוש במחסן הוא הכרחי למהות מימוש תכליתו של המכס העיקרי.

אין לקבל את הפרשנות של המערערת לפיה, ככלל יעשה הסיווג הנפרד לפי שימושו, אלא אם הפיצול יביא לאבסורד. המבחן הוא מהותי. הכלל הוא שיש לבחון את מהות הנכס על עיקר תכלית שימושו לצד שימושים נוספים ואלה יכתיבו את התוצאה.

ואולם גם אם אקבל את הפרשנות של המערערת, הרי שבענייננו יש לומר, שהפרדה לפי שימושו של כל חלק בנכס – פיצול השימושים – יביא במקרה דנן לאבסורד.

הזיקה בין תכלית השימוש בין חלקי הנכסים השונים, יכולה להיעשות על דרך השלילה. למחסן אין תכלית עצמאית, אלא לצורך פעילות הסופרמרקט. נטלת את השימוש העיקרי, מתייתר גם הצורך בשימוש המשני של אחסנה. לא כן למשל, כאשר יש חדר כושר בתוך מבנה של בניין דירות, בריכת שחייה, מסעדה וכיוצ"ב. הגם שהשימוש באלה מיועד מלכתחילה לדיירים המאכלסים את בית הדירות, יחידת הספורט הקיימת במתחם יש לה חיות נפרדת. גם אם בית המגורים לא ימשיך לתפקד ככזה, עדיין יהיה שימוש עצמאי לאותו מיתחם ספורט.

המערערת טוענת כי יש לתת משקל לגודל המחסנים. אין ספק שגודל שטח חלקו של הנכס, הוא שיקול רלוונטי בבחינת תכלית השימוש ותכליתו, אך אינו בעל משקל מכריע. כאשר מדובר בנכס לתכלית סופרמרקט, מעצם טבעו שהמחסנים הטפלים לשימוש זה, צריכים להיות בשטח נרחב, כדי לאפשר אחסנה ראויה. הייתי מוסיפה ואומרת שכככל קיים גם יחס די ישיר בין גודל המחסן לשטח הסופרמרקט אך אין גם לפסול אפילו אפשרות ששטח המחסן יעלה על שטח הסופרמרקט. ועוד, המערערת טוענת כי המחסנים מופרדים מחנות הסופרמרקט, גם הפרדה זו ככל שקיימת אינה משנה את המסקנה האמורה. הייתי מוסיפה ואומרת שגודל כזה של מחסן, מעיד אף הוא שמדובר בסופרמרקט ולא סתם בחנות.

23. סוגיה דומה בקשר לסיווג מחסנים השייכים לעסק אחר, כגן סופרמארקט, התבררה בעמ"נ 107/02 (הריבוע הכחול – ישראל בע"מ נ' מנהלת ארנונה בעיריית עפולה, תק-מח 2003 (2) 7181, ובית המשפט חזר והבהיר שם תוך הסתמכות על פס"ד ירדניה (ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לג(1) 113, להלן: פס"ד ירדניה), הרי שעסק יכול שיהיה מורכב ממספר יחידות. כאשר מדובר במחסן הנלווה לעסק ומשרת אותו, מהווה הוא חלק מהנכס העיקרי ומחויב בארנונה על פי אותו סיווג.

אשר על כן גם טענה זו של המערערת, נדחית.

קרקע שעיקר שימושה עם המבנה:

24. נושא נוסף שהועלה לפני וועדת הערר עניינו – פגם שנפל בצו המיסים, לפיו מחוייבת קרקע שעיקר שימושה עם המבנה, בתעריף המבנה, וזאת ביחס לנכסים "סופרזול" ו"זיל וזול".

וועדת הערר קבעה בהחלטתה כי טענת המערערת לפיה השינויים שנעשו על ידי מועצת העירייה בצו המיסים בשנים 1993-1995, ככל שהוא נוגע לחיוב הקרקע כבניין, נוגדים את חוקי ההקפאה, חורגים מסמכותה לאור סעיף 3(ב) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ח-1976 (להלן: חוק הערר).

מן הטעמים המפורטים לעיל דחתה ועדת הערר את טענת המערערת בנושא זה, על הסף.

בנסיבות אלה, במהלך הדיון עמדו המשיבים על טענתם, כי אם מבקשת המערערת לעמוד על הטענה עליה להגיש עתירה.

25. ככל שהמחלוקת שהתעוררה בין הצדדים בנושא זה הייתה אם ניתן לכלול את הנושא במסגרת הערעור המינהלי, או שמא יש להגיש עתירה, יש לקבל את עמדת המערערת.

מאחר שהמגמה צריכה להיות לפשט את ההליכים מבחינה דיונית – משהועלה הנושא במסגרת ההשגה ולאחר מכן במסגרת הערר לפני ועדת הערר, ואפילו נדחתה הטענה, אין בכך בלבד, כדי למנוע הגשת ערעור. הברירה היא בידי הנישום. משהוזכר הנושא שבמחלוקת בהשגה ו/או לפני ועדה הערר, גם אם נתנה החלטה על דחייה על הסף, בשל חוסר סמכות, עדיין עומדת לאותו נישום הזכות להגיש ערעור אשר ידון גם בנושא זה, ואין צורך להגיש עתירה.

דומה הדבר לתביעה המוגשת בבית משפט השלום ופסק הדין מורה על דחייתה על הסף, האם בשל כך תמנע מבעל הדין זכות הערעור?! לאותו תובע עומדת זכות הברירה: ירצה לקבל את ההחלטה כקובעת, יוכל להגיש תביעה בעילה שונה, ירצה, יוכל לממש את זכות הערעור, גם אם ערכאת הערעור תאשר את ההחלטה, אין בכך לבטל את זכות הערעור.

לפיכך, לא היה צורך בהגשת עתירה מינהלית, לפחות לא לגבי השאלה אם הסמכות לדון בנושא נתונה לוועדת הערר.

השאלה הנוספת היא, אם המועד בו הועלתה הטענה בדבר העדר סמכות לחייב בגין "שטח קרקע" בנוסף ל"שטח המבנה" אינה עומדת לחובת המערערת בגין השיהוי.

26. לעניין סמכותה של ועדת הערר ועל אף שמדובר בטענה הנוגעת לפרשנותו של צו המיסים, ולא ל"מעשה הרשות", הניסיון לעמוד על סמכות מצומצמת של מנהל הארנונה ומוגבלת לעניינים טכניים וברורים בלבד, אין לה עוד מקום. אין להתעלם מן המגמה לפיה יש מקום להרחיב אתהפעילות של גופי הערר השונים. הסמכות של גופי הערר, הגם שהם בעיקרם גופים מקצועיים, ראוי כי סמכותם תשתרע הן על שאלות טכניות והן על שאלות מהותיות עקרוניות ובכללם גם שאלות של סבירות הצווים וחוקיותם (ראה, רע"א 2425/99 עיריית רעננה ואח' נ' י.ח. ייזום והשקעות בע"מ פ"ד נד(4) 481, 490-491), ע"א 2600/00 עיריית הרצליה נ' חבס, (לא פורסם)).

27. לגופו של עניין, טענת המערערת היא, כי יש לראות את הקרקע שעיקר שימושה עם המבנה כקרקע טפלה לבניין ולכן אין לחייב בגינה בארנונה. לחלופין יש לסווגה כ"קרקע תפוסה". תיקון הצו בשנת המס 1999 מאשר, לטענת המערערת, כי גם המשיבה סבורה שזה הסיווג הנכון, בשנות המס הרלוונטיות.

המשיבה מדגישה, כי הטענות בדבר חריגה מחוקי ההקפאה הוגשו באיחור, כי העירייה הסתמכה על צווי המיסים כפי שהוצאו והתקציב תוכנן בהתאם. קבלת עמדת המערערת בנושא זה עלולה לעורר תביעות נוספות של עסקים דומים במהותם בתחומי העיר. בנסיבות אלה גם אם יגיע בית המשפט למסקנה שנפל פגם בצווי המיסים, הרי ש"הפגם אינו חמור, אשר יש בו פגיעה בשלטון החוק, מן הסוג שטענת השיהוי נדחית מפניו". אבחן תחילה את התשובה המתבקשת לטענה המשפטית, ואם אכן המסקנה תהיה כי יש לקבל את טענת המערערת, הרי שיהיה מקום להתייחס לטענת השיהוי ולהשלכות שיכולות להיות למקרה שתתקבל עמדת המערערת על מקרים דומים, טענה שיש לה מקום לגבי רשות ציבורית המתכננת את פעולותיה על-פי תקציב מתוכנן, כאשר מסי הארנונה הם מקור חשוב בתקציב זה.

28. מבחינת העובדות הרלוונטיות בענייננו, יש לציין:

בשנות הכספים לשנות המס 1997 ו- 1998 חייבה המשיבה את המערערת על-פי צו הארנונה נכסים סופר-זול וזיל-וזול לפי ההגדרה שבסעיף 12ד' לצווי הארנונה בשנים אלה, הקובעת:

"שטח המבנה במבנים לתעשייה ומלאכה, מסחר ושירותים... לרבות

שטח הקרקע שהינו עד 50% מהשטח התפוס על ידי המבנה, המשמש

ביחד עם המבנה כחצר או גינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה".

המערערת טוענת, כי הגדרת קרקע שעיקר שימושה עם המבנה למבנים מסוג מסחר ושירותים – על-פי הסיווג הקיים – היא תוספת שהוסיפה העירייה להגדרת מבנה בצו הארנונה בשנת 1993. תוספת זו הביאה לשינוי בסיווג הנכסים ולהעלאת סכום הארנונה באותה שנה מעבר לשיעור העלאה שנקבע בתקנות, ואשר חרג מחוקי ההקפאה.

לטענת העירייה, כפי שפורטה בתשובה לעררים שבגישה המערערת, עד לשנת 1995 קבעו צווי המיסים של כרמיאל תוספת שטח של 50% משטח המבנה, בנוגע ל"מבנים לתעשייה ולמלאכה". במקרה דנן לטענת העירייה, הנכסים הם מבנה לתעשיה ולמלאכה, על פי יעוד הנכסים והם מצויים בתחום התב"ע של אזור התעשייה. מאחר שבנכס נעשה שימוש חורג יש להתחשב בייעוד המקורי לתעשייה ולמלאכה, ולכן רשאית הייתה לגבות גם תוספת שטח של 50% משטח המבנה.

עוד טוענת העירייה, כי בצווי המיסים עד 1999 פעלה העירייה בהתאם לסעיף 269 לפקודת העיריות המגדיר "בניין" באופן הבא:

"כל מבנה – לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או

כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה

לכך המועצה...".

ועוד, בצו המיסים לשנת 1985/6 (נספח יז/1) לסיכומי העותרת מופיעה בסעיף ב ההגדרה של שטח מבנה, תחת הכותרת מבנים אחרים ככוללת גם שטח קרקע כחלק מאותו מבנה "... ולרבות שטח הקרקע שאינו עולה על 50% מהשטח התפוס על ידי המבנה שעיקר שימוש עם המבנה כחצר, או גינה ולכל צורך אחר של אותו מבנה ".

לחלופין, מדגישה המשיבה, כי השנה הרלוונטית להשוואה היא שנת המס 1992, וגם באותה שנה כבר הייתה הגדרה דומה של "שטח המבנה", ככולל גם שטח קרקע, וחיוב שטח זה עד 50% של שטח המבנה, לפי תעריף של בניין.

בשנת 1999 החליטה העירייה לערוך שינויים בצו המיסים בקשר לקרקע שעיקר שימושה עם המבנה. לטענת העירייה בוצע השינוי לאור טענות של נישומים על עיוות בשיטת חיובי ארנונה בגין קרקע לפי ההגדרה שפורטה לעיל והקושי של העירייה להבהיר לנישומים ש"קרקע" מחויבת בתעריף של בניין.

ביום 14/3/99 פנה מר שי שושני, סגן הגזבר הממונה על הכנסות העירייה אל מר גלעד ריקלין, מהמינהל לתקצוב ופיתוח של משרד הפנים בבקשה להעלאה חריגה בארנונה לשנת 1999. הבקשה התייחסה ל"קרקע תפוסה". לעמדת העירייה אין לראות בשינוי האמור משום "הודאה בטעות", כפי שהמערערת טוענת.

29. הגם שטענת המערערת נראית לכאורה כנכונה, עיון מדוקדק בהגדרת של "שטח המבנה", מוביל לדעתי למסקנה, כי גם בנושא זה, יש לקבל את עמדת המשיבה ולדחות את הערעור. עוד יש לקבוע, שאין ללמוד מן האישור שנתקבל לגבי צו המיסים לשנת המס 1999, כהודיה בטעות של המשיבה לפיה עליה לחייב בארנונה בשנות המס הרלוונטית, לפי תעריף של "קרקע תפוסה".

לאור התוצאה האמורה, אין עוד צורך לבחון את טענת השיהוי, וכמו כן אין להידרש לטענת המשיבה, כי קבלת הערעור בנושא זה יהיו לו השלכות תקציביות הנוגדות תכנון מראש, בהיקף משמעותי, בשל ההשלכות שיכולות להיות על מקרים דומים. בנוגע לטענה האחרונה, אעיר עוד, שהעלאת הטענה ללא פירוט עובדתי מתאים, המשתית קיומה של השפעה, וללא התייחסות להיקף המשמעותי שיכול להיות במקרה כגון זה, אינה יכולה לעמוד.

30. לשאלה אם היה מקום לחייב בגין שטח הקרקע הנוסף על "שטח המבנה", יש להשיב, כי התשובה מותנית בתשובה לשאלה כיצד יש להגדיר את "שטח המבנה" לגבי סופרמרקטים לצורך קביעת שיעור הארנונה לשנות המס הרלוונטיות 1997 ו- 1998.

30.1 בשנת 1985 קבע צו הארנונה, סיווגי נכסים לפי פירוט של סוגי נכסים ולידם התעריף. אפרט את סוגי הנכסים תוך שימת לב לכותרות, לפי הפירוט הבא:

"א. בניינים המשמשים למגורים

דירה ששיטחה עד 100 מ"ר

דירה ששטחה מעל ל- 100 מ"ר

וכן תוספת לדירה שלא בבית משותף.....

ב. בנינים המשמשים לבתי עסק, חנויות ומחסנים

במרכז המסחרי הישן

בסופרמרקטים (של רשתות השווק הגדולות)

במרכז מלאכה זעירה ושוק עירוני

בבנקים

בכל יתר הבנינים

ג. בנינים המשמשים מוסדות, משרדים בעלי מקצועות חופשיים ומטרות אחרות

...............

ד. בנינים המשמשים למסעדות, מזנונים, קיוסים ....".

יש אפוא הגדרה של סוגי נכסים, כאשר "סופרמרקטים" נמצאים בכותרת של "בתי עסק" חנויות" ו"מחסנים", ובפירוט של אותה כותרת מופיע גם "סעיף סל" של בתי עסק – המכונים – " יתר הבנינים".

30.2 סיווג זה של נכסים יש להשוותו להגדרה של "שטח מבנה". אעיר כבר בשלב זה כי אין התאמה חד-חד ערכית בין סיווג המבנים להגדרת שטח המבנה.

כאמור, יש שתי הגדרות ל"שטח מבנה" והשאלה היא, איזו משתי ההגדרות חלות לגבי סיווג נכס כ"סופרמרקט".

ההגדרת של "שטח מבנה" הן:

"א. מבנים למגורים, לחנויות ולמשרדים

שטח מבנה – כולל כל השטח של המבנה (כולל קירות חוץ ופנים) וכן כל שטח מקורה אחר בין שהוא צמוד לדירה ובין שאינו צמוד לה, למעט שטח המקלט....".

מכאן, שככל שסופרמרקט נכלל תחת הכותרת האמורה: מבנים למגורים, לחנויות ולמשרדים, הרי ש"שטח המבנה כולל רק את השטח של המבנה", ולא היה מקום לחייב את המערערת בשטח הקרקע הנוסף ועוד לפי תעריף בניין.

בהבחנה מההגדרה האמורה, ההגדרה של "שטח המבנה" לגבי "מבנים אחרים", שונה.

"ב. מבנים אחרים

שטח המבנה – כולל כל שטח של המבנה בכל הקומות והמפלסים (כולל קירות חוץ ופנים) לרבות מחסנים, סככות ומבני עזר (למעט שטח המקלט) בין אלה מהווים מבנה אחד, מבנים צמודים או מספר מבנים נפרדים ולרבות שטח הקרקע שאינו עולה על 50% מהשטח התפוס ע"י המבנה שעיקר שימושו עם המבנה, כחצר או גינה ולכל צורך אחר של אותו מבנה." (ההדגשות אינן במקור – ש' ו').

אם הגדרת "שטח מבנה" לפי סעיף ב' הנ"ל חל על סופרמרקט, הרי שתעריף הארנונה שנקבע ל"שטח הקרקע" על-ידי המשיבה הוא נכון, ודין הערעור להידחות, למעט הצורך לדון עוד בהחלתו של תעריף לפי "קרקע תפוסה".

31. כאמור, הסיווג של "סופרמרקטים" אמנם נכלל באותו צו בסיווג של "חנויות" ככותרת, כמפורט בסעיף 31.1 לפסק דין זה. ואולם, הכותרת להגדרת "שטח מבנה" אינה תעתיק של הכותרות לסיווג הנכס, אלא בחירה של חלק מאותם נכסים.

בהגדרה של סיווג נכס בס"ק ב' שבסעיף 31.1 לפסק דין זה נכללים כמה סוגים של בניינים, כאשר בצד ה"חנויות", הסוג הראשון הוא סיווג כללי של "בתי עסק" ולאחר מכן מופיע גם סוג של חנויות ומחסנים. לעומת זאת, הכותרת המקבילה כביכול הבאה להגדיר את "שטח המבנה" אינה תעתיק של אותה כותרת סיווג (ראה סעיף 31.2 לפסה"ד). ראשית, הכותרת להגדרת "שטח מבנה" כוללת גם "שטח מגורים" שבסעיף קטן (א), ואילו סוגי עסקים אחרים שבסעיף קטן (ב) כגון "בתי עסק", אינם נכללים בהגדרה זו.

המסקנה מן האמור, שהגדרת "שטח מבנה" (בס"ק א' להגדרות) חלה רק לגבי השטח של המבנה, המתייחס למבני מגורים, חנויות ומשרדים, ואילו הסוגים האחרים של נכסים המצויים בסעיף קטן (ב) (לסעיפי הסיווגים) כגון "בתי עסק" שאינם חנויות או מחסנים, כמו גם סופרמרקטים, לגביהם חלה ההגדרה של "שטח מבנה" המתייחס ל"מבנים אחרים" (ס"ק ב' להגדרות).

מכאן, שסיווג "סופרמרקט" כבר בצו של שנת המס 1985/6 הגם שנעשה תחת הסיוג של "חנויות" לא נכלל בהגדרה זו, אלא, כלול בהגדרה של "בתי עסק" בכלל, וממילא גם ההגדרה של "שטח המבנה" שחלה לגבי חנויות, לא חלה על סופרמרקט באותה שנה.

הסיווג של "שטח קרקע" שעיקר שימושו עם המבנה - קרקע הטפלה לבניין נחשבת אף היא לבניין, בתנאי שבצו המיסים קבעה העירייה את השטח הראוי להיכלל כשטח הבניין - הוא אפוא לפי תעריף "בניין" של המבנה עצמו, כמפורט בפס"ד פארק המים (ע"ש 5454/99 (חי') כ.א.ן. פארק המים קריות בע"מ נ' מנהלת הארנונה חיפה – נספח כא לסיכומי המשיבה, וכן ראה עמ"נ 1/01 חברת מוסדות בע"מ נ' מנהל הארנונה מ.א. עזתה – נספח ל' לסיכומי המערערת).

הפועל היוצא הוא, שההגדרה של "שטח המבנה" גם לגבי סופרמרקט, בדומה לבתי עסק אחרים שאינם מגורים, חנויות או משרדים, סווגו כתעריף של הבניין עצמו, לגבי אותו גודל של שטח שאינו עולה על 50% מהשטח התפוס על-ידי מבנה הסופרמרקט עצמו.

לעניין אחרון זה, אין כל טענה של המערערת.

השוני שנעשה בשנת 1993 שאז שינתה העירייה את ההגדרה וקבעה:

"שטח המבנה במבנים באזור תעשיה כולל שטח הקרקע שעיקר שימוש עם המבנה".

בשנת 1994 – שינוי נוסף "שטח המבנה במבנים לתעשייה ולמלאכה".

בשנת 1995 – עוד שינוי של ההגדרה והתוספת: "שטח המבנה במבנים לתעשייה ומלאכה מסחר ושירותים".

אינו משנה לענייננו, כפי שפורט לעיל, וככל שהוא התייחס לסופרמרקט, לא בא לשנות אלא להבהיר, מצב משפטי קיים.

ולכן, טענת המערערת, כי היה בשינויים אלה, ככל שמדובר בנכס שהוא "סופרמרקט" כדי להרחיב את הגדרת "שטח המבנה", ולחרוג מחוקי ההקפאה, דינה להידחות.

מן הטעמים המפורטים לעיל, ועל אף שיש לראות את חוקי ההקפאה כחלים לגבי הנכס

בין אם מדובר בנכס משנה שעברה ובין אם מדובר בנכס חדש (ראה רע"א 3784/00 (שק"ם בע"מ נ' מועצת עיריית חיפה ועיריית חיפה, נספח כ' לסיכומי המערערת) הרי שאין בכך לשנות בענייננו, לאור ההגדרות בצו המיסים לשנת המס 1985/6.

בנסיבות אלה יש לראות את שטח הקרקע כ"קרקע שעיקר שימושה עם המבנה טפלה לבניין", ובהיקף של עד 50% מהשטח התפוס על-ידי המבנה, רשאית הייתה העייריה לחייב את המערערת בארנונה לפי תעריף של הבניין.

32. השאלה הנוספת היא, אם אין מקום לחייב את המערערת בתעריף לפי קרקע תפוסה, במיוחד לאור טענתה בעבר לפיה יש לחייב את הקרקע שעיקר שימושה עם המבנה לפי תעריף החיוב של "קרקע תפוסה", והוא לאור צו המיסים לשנת המס 1999, אשר קיבל אישור של שר הפנים.

המערערת טענה, כי טענתה זו אינה עומדת בסתירה לטענה האחרת, אלא תואמת את ההתפתחות בפסיקה, לפיה "קרקע שעיקר שימושה עם המבנה" פטורה מארנונה, ולכן חיוב לפי "קרקע תפוסה" היא טענה חלופית.

עוד חוזרת המערערת וטוענת שעצם העובדה שהעירייה קיבלה את האישור רק בשנת 1999 מעיד כי גם העירייה הייתה ערה שהחיוב האמור אינו אפשרי אלא בכפוף לאישור.

אין בידי לקבל הטענה, כי טענה בדבר קביעת תעריף של "קרקע תפוסה" היא טענה חלופית שאינה עומדת בסתירה לטענה, שאין לחייב כלל בגין קרקע.

הטענה כי אין לחייב כלל בארנונה בגין שטחי קרקע נוגעת להגדרה של "שטח מבנה" בהתייחס לסיווג נכס כ"סופרמרקט" שנכלל לטענת המערערת, בשנת 1985 תחת ההגדרה של "חנויות" (טענה שנדחתה על-ידי). לעומת זאת הטענה לקביעת תעריף של "קרקע תפוסה" לגבי "שטח קרקע" שצורף ל"שטח מבנה", מתייחס לאותה הגדרה של "שטח מבנה" אשר מלכתחילה כללה בהגדרת "שטח מבנה" גם שטחי קרקע נוספים. הוספת שטחי קרקע כאלה התאפשרה לפי צו המיסים בשנת 1985 רק לגבי "שטחי מבנה" אחרים, ובאלה, לפי טענת המערערת לא נכלל סופרמרקט. יחד עם זאת, על-פי המסקנה שבפסק הדין, נכלל שטח הקרקע הטפל לשימוש סופרמרקט בשטח המבנה שניתן לחייב בגינו בהתייחס לשטח מוגבל בגודלו שאינו עולה על 50%, בתעריף של ארנונה.

התיקון האמור, אשר קיבל תוקף בשנת המס 1999, ועל אף שהוא בא להיטיב עם הנישומים, אינו יכול לחול, אלא ממועד קבלת האישור. החלתו קודם לכן, אינה יכולה להיות בגדר של מסקנה משפטית, אלא במסגרת החלטה של מדיניות נוהגת. המערערת לא טענה ולא הוכיחה קיומה של מדיניות כזו, וממילא דינה גם של טענה זו להידחות.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אין עוד צורך לדון בטענת השיהוי ו/או בטענות אחרות שהעלתה המשיבה.

התוצאה:

33. אשר על כן, אני מורה על דחיית הערעור.

המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסכום כולל של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום כ"ב בניסן, תשס"ה (1 במאי 2005) בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. מיסי יעריה   מאת: ישראל קסטכר    6/4/2007









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן