2. המערערת עתרה, כאמור, בנוגע למספר נושאים: למתן צו לפיו יחויבו "המחסנים" שבנכסיה לפי סיווג של "מחסנים באזור התעשייה – סוג 302 בצו הארנונה של עיריית כרמיאל (להלן: העירייה); לבטל את החיוב בגין "קרקע שעיקר שימושה עם המבנה בנכסים "סופרזול" ו"זיל וזול" לשנות המס 1997-1998 ולפטור שטחים אלה מארנונה, או לחלופין לחייב לפי תעריף של "קרקע תפוסה"; לקבוע פטור מארנונה לנכסים 1 ו- 2 בתקופת השיפוצים ולסווג את נכסיה לפי סיווג ספציפי של חנויות, לפי סוג 302 בצו הארנונה.

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין:

3. הנכסים נשוא הערעור כוללים שלושה נכסים שהמערערת מחזיקה בכרמיאל:

(1) סניף "סופרזול" - (נכס מס' 3172000) המצוי ברחוב הכבאי 1, באזור תעשיה כרמיאל, בשטח של 1,817 מ"ר מתוכם 317 מ"ר קרקע. כמו כן כולל הנכס שטח מחסן בגודל של 702 מ"ר מתוך כלל שטח הנכס (47%) (להלן: נכס (1));

(2) סניף "זיל וזול" (נכס מס' 1533000) המצוי ברח' הכבאי 3 באזור תעשיה כרמיאל, בשטח של 2,131 מ"ר, מתוכם 692 מ"ר קרקע ושטח מחסן מתוך שטח הנכס בגודל של 427 מ"ר (30%) (להלן: נכס (2));

סיווג נכסים:

7. הנכסים העיקריים סווגו, כאמור, לצורך חיוב בארנונה, בסיווג של 301 בצו המיסים ("סופרמרקטים"). טענת המערערת היא כי יש לסווגם בסיווג 302 ("חנויות"), בין היתר, גם בהתחשב באזור בו נמצא הנכס. ההשגה שהוגשה למנהל הארנונה נדחתה.

8. טענת המערערת היא, כי הסיווג הנכון הוא לפי סוג 302, בהיותו סיווג ספציפי הלוקח בחשבון הן את השימוש והן את מיקום הנכס:

"בניינים שהם בתי עסק, חנויות ומחסנים וכל יעוד דומה אחר שאינו

דינה של הטענה להידחות.

כאמור, יש לקבל עקרונית את הטיעון המשפטי שהועלה על ידי המערערת, אך לא את הפרשנות המובילה ליישומם של העקרונות המשפטיים הנ"ל על המקרה דנן.

הניסיון לראות בהגדרת "הסל" (סוג 302) כסיווג ספציפי, נדון לכישלון, מאחר שהפרשנות האמורה מתעלמת מלשון הסיווג וממהות פרשנותו. מה עוד שהכלל הפרשני המנחה צריך להוביל לכך שתהא התאמה ככל האפשר בין הלשון הפשוטה והברורה בחיי יום יום להגדרת המשפטית.

ועוד, נכסים אלה סווגו כסופרמרקטים כסוג 301 של צו המיסים, מאז ומתמיד, בדומה לסופרמרקטים אחרים בעיר כרמיאל, כאשר ההגדרה הספציפית המייחדת סוג כזה של נכסים היא:

וכיוצא באלה בכל רחבי העיר" (ההדגשה אינה במקור – ש' ו').

"סופרמרקט" על-פי הגדרתו היא "חנות כל-בו, חנות רבתי, חנויות גדולות מימדים המכילות מגוון רחב ו/או גדול של מוצרים.

זו ההגדרה הספציפית החלה על נכסי המערערת. ההגדרה לוקחת בחשבון את השימוש ואת המיקום, באופן שלגבי הנתון האחרון מייחסת ההגדרה משקל פחות. הגדרה זו אינה מתייחסת למיהות המשתמש אלא לשימוש עצמו, ובמובן זה לא חרגה העירייה מסמכותה.

יתר על כן יש לקבל את עמדת המשיבים כי הסיווג עולה בקנה אחד עם ההגדרה שבתקנה 1 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 1999), התשנ"ט-1999, תקנות שהותקנו מכוח חוק ההסדרים ואשר בהם מפורטים 12 סוגים שונים של נכסים שונים, וכאשר לכל סוג נקבע תעריף שונה.

לעניין מיקומו של הנכס, צו הארנונה מתייחס כאמור גם למרכיב זה. העובדה שהנכס מצוי באזור התעשייה אינה יכולה לשנות את סוגו. אין מקום לקבל את טענת המערערת כי יש לסווג עסק שהוא במהותו סופרמרקט, כ"חנות" רק מן הטעם שהוא מצוי באזור התעשייה.

אין גם להתעלם מטענת המשיבים שאילו נתקבלה עמדת המערערת היה בכך כדי להביא לתוצאה לא נכונה לפיה תעריף הארנונה שהיה נקבע לסופרמרקט באזור התעשייה נמוך בהרבה מזה הנקבע במרכז העיר, דווקא כאשרהעלויות באזור התעשייה נמוכות יותר ואין כל ראיה שהם נהנים מקהל לקוחות פחות מזה שבמרכז העיר.

מכל מקום הסיווג שנקבע אינו מתעלם מן המיקום, ואין מקום להתערב בשיקול הדעת של העירייה גם בנושא זה.

"שותפה אני לגישה לפיה ההתערבות בשיקול דעתן של הרשויות המקומיות

ואולם הפרשנות למונח זה – שימוש – אינה רק לפעילות הפיזית – הגם שבענייננו, גם יישומו של מבחן זה היה מוביל לאותה תוצאה – אלא שגם הפעילות הכלכלית הנעשית בנכס, נכללת באותו מונח. הפרשנות האמורה המעמידה את מבחן "השימוש" בנכס כמבחן מרכזי, נעשית תוך צמצום שיקול הדעת של הרשויות המקומיות ליישום אותם מדדים הקבועים בחוק (ראה ערעור בזק, פסק דינה של כבוד השופטת שטרסברג-כהן).

ואילו בסעיף 27א' לחוק הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (תיקון מס' 4), התשמ"ו-1985 נקבע כי:

"לא תגבה רשות מקומית ארנונה כללית לשנת הכספים 1986 בסכומים

המשיבה מדגישה עוד, כי עיון בצווי המיסים עצמם, מורה כי בסיווג נכס כסופרמרקט, המלים: "בכל רחבי העיר", אינם תוספת חדשה, מפני שגם אלמלא אותה תוספת, היה ברור כי הכוונה היא לכל חלקי העיר, בהיות מרכיב המיקום לגבי סופרמרקטים מרכיב משני בלבד.

14. עיון בצווי המיסים שצורפו מורה כי עוד בצו הארנונה לשנים 1985/1986 (נספח יז לסיכומי המערערת היה סיווג נפרד לסופרמרקטים בסעיף ב' תחת הכותרת: "בניינים המשמשים לבתי עסק, חנויות ומחסנים" הופיע סיווג נפרד של סופרמרקטים ובסוגריים נרשם:"רשתות שיווק גדולות", ללא אבחנה של מיקום הסופרמרקט למרות שכבר באותו צו היה סיווג שונה בהתייחס למיקום לגבי סוגי עסקים אחרים (ראה הנספח הנ"ל).

לפיכך יש לדחות גם את הטענה כי בוצע שינוי בצו החורג מחוקי ההקפאה.

הנחה בשל אי שימוש ברציפות או בשל נכס הרוס:

המערערת טענה בסיכומיה, כי הפטור מגיע בגין היות הנכסים נכסים בשיפוץ (סעיף 73 לסיכומים), וזאת בהסתמך על סעיף 330 לפקודת העיריות הקובע:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה

המערערת מפנה לספרו של רוסטוביץ (עמ' 598) ולעמדתה הפטור הוא אוטומטי, מעצם ההגדרה של "נכס" בר חיוב לפי סעיף 8 לחוק ממסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 הקובע:

בניין העובר שיפוץ יסודי, כפי שנאמר בספרו הנ"ל של רוסטוביץ קובע "אינו ראוי להיחשב כבניין, אשר מסוגל לשמש ליעוד שלשמו הוקם. יש להתייחס אל בניין כזה כאל בניין חדש בהקמה, ולחייבו במס ביום שהשיפוץ בו מסתיים", ולעניין מצב הבניין נאמר עוד שם:

"הבניין חייב למלא אחר התנאי הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות,

לחלופין טוענת המערערת כי בתקופה זו יש לסווג את הנכס לפי "חנות-מחסנים" סוג 302 ולא "סופר" שהוא סוג 301.

כדי לעמוד בדרישות של סעיף 330 לפקודת העיריות צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הבניין נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; אין יושבים בו; ונמסרה הודעה כדין. המחלוקת בענייננו מתייחסת לתנאי הראשון והאחרון.

לעניין היות המבנה "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" יש לפרש את התנאי, על פי מבחן אובייקטיבי, אם אדם סביר יראה את מצבו של המבנה כמקיים את התנאי של היות "הבניין הרוס או ניזוק, במידה שאי אפשר לשבת בו" (ראה ע"ש 288/00 עדן יפו בע"מ נ' עיריית ת"א, נספח יג לסיכומי המשיבים), בית המשפט (השופטת שרה דותן) קבע שלצורך מבחן אוביקטיבי יכול לשמש, למשל היות המבנה מסוכן להמשך מגורים, היקף ההשקעה הנדרש להבאת המבנה למצב בו ניתן להשתמש בו, וכיוצ"ב.

יתר על כן, הודאת המערערת כי בוצעו שיפוצים בנכס לצורך התאמה, ככלל ובהעדר ראיה אחרת, מובילים למסקנה, כי ניתן היה להשתמש בבניין. כאשר נערכים שיפוצים, אין בעצם ביצועם כדי להגדיר את הנכס כ"אדמת בניין".

תיקונים של תחזוקה עקב שימוש ממושך בנכס, אינם יכולים כלל, למלא אחר ההגדרה האמורה, אלא אם כן אכן מדובר בתיקונים מסיביים עד כדי כך שניתן להשוותם ל"אדמת בניין" ולא "בניין".

ראיות כאלה לא הוצגו, ומן הטעם האמור דינה של הטענה להידחות.

18. תנאי נוסף שלא התקיים במקרה זה הוא מסירת הודעה לעירייה במועד, כאשר המועד הרלוונטי הוא עוד קודם לתחילת ביצוע השיפוצים. במקרה זה לא מסרה המערערת הודעה כנדרש קודם לתחילת ביצוע השיפוצים, מה שיכול היה לאפשר לעירייה לבדוק את מהות השיפוצים והיקפם. גם מן הטעם האמור דין הטענה להידחות.

19. המערערת טענה בכתבי הטענות כי היא זכאית גם להנחה מארנונה בשל אי שימוש בנכס במשק תקופה של ששה חודשים. לא מצאתי טענה זו בסיכומיה, ולכן יש לראות את המערערת כמי שזנחה את הטענה. לגופו של עניין יש לקבל את עמדת המשיב גם בנושא זה ולקבוע, כי לא הוכח שהנכס היה ריק במשך התקופה הנתבעת, מה עוד שאין להתעלם מטענת המשיבים כי לגבי נכס (2) כבר נתקבל פטור של ששה חודשים. לא היו חילופי בעלים, ובכל מקרה כזה אין מקום להעניק פטור נוסף.

מכל הטעמים לעיל נדחית גם הטענה בדבר זכאות להנחה בשל אי שימוש בנכס.

20. המחסנים בכל אחד מן הנכסים, סווגו כ"סופרמרקטים, מרכולים, חנויות כלבו, רשתות שיווק לשירות עצמי וכיוצא באלה בכל רחבי העיר", לפי סוג נכס 301 בצו הארוננה.

לטענת המערערת יש לסווג את "המחסן" כנכס נפרד, מאחר שגם אם מדובר בסופרמרקט הרי שמדובר ב"נכס רב תכליתי" ותוך יישום הלכת דשנים הסיווג הנכון של המחסנים צריך להיות נפרד. ועדת הערר דחתה את עמדת המערערת וקבעה, כי החיוב בארנונה של הנכסים נעשה ממילא על-פי "עיקר השימוש בנכס". בנוגע לשלושת הנכסים, הסיווג צריך להיעשות לפי סעיף 301, על-פי הסיווג העיקרי של הנכס.

21. עמדת המשיבים היא שמחסן, ככל שלא מדובר בשימוש נכס כנכס עצמאי למחסן שבו מוחזקת סחורה, המהווה יחידה אוטונומית ועצמאית לשם אחסון, יש לסווגו על פי השימוש של הנכס העיקרי, ובענייננו לפי סוג 301-סופרמרקט. לעמדת המשיב סופרמרקט מטבעו מהווה מכלול עסקי אחד המורכב גם משטחי אחסון ואלה אינם מהווים יחידה עסקית אוטונומית ועצמאית שמטרתה אחסון.

לחיזוק עמדתו מפנה המשיב בצו המיסים. בסעיף ההגדרות סעיף 12ד' נאמר כי שטח המבנה כולל גם המחסנים.

יש להעדיף את עמדת המשיבים בנושא זה.

22. מבחינה עובדתית, וכאשר המערערת לא עמדה על הבאת ראיות לפני בית המשפט, אין מקום להתעלם מן העובדות שהיו לפני ועדת הערר ואשר שימשו בסיס לקביעתה.

בענייננו, לא מדובר במתקן רב-תכליתי בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין המתקנים השונים, כפי שהיה בפרשת אחוזת ראשונים. ועוד, על-פי המבחנים שהוזכרו בפס"ד אחוזת ראשונים, לא ניתן לומר כי אין זיקה בין המחסן לסופרמרקט, להיפך, קיימת זיקה הדוקה והשימוש במחסן הוא הכרחי למהות מימוש תכליתו של המכס העיקרי.

ואולם גם אם אקבל את הפרשנות של המערערת, הרי שבענייננו יש לומר, שהפרדה לפי שימושו של כל חלק בנכס – פיצול השימושים – יביא במקרה דנן לאבסורד.

המערערת טוענת כי יש לתת משקל לגודל המחסנים. אין ספק שגודל שטח חלקו של הנכס, הוא שיקול רלוונטי בבחינת תכלית השימוש ותכליתו, אך אינו בעל משקל מכריע. כאשר מדובר בנכס לתכלית סופרמרקט, מעצם טבעו שהמחסנים הטפלים לשימוש זה, צריכים להיות בשטח נרחב, כדי לאפשר אחסנה ראויה. הייתי מוסיפה ואומרת שכככל קיים גם יחס די ישיר בין גודל המחסן לשטח הסופרמרקט אך אין גם לפסול אפילו אפשרות ששטח המחסן יעלה על שטח הסופרמרקט. ועוד, המערערת טוענת כי המחסנים מופרדים מחנות הסופרמרקט, גם הפרדה זו ככל שקיימת אינה משנה את המסקנה האמורה. הייתי מוסיפה ואומרת שגודל כזה של מחסן, מעיד אף הוא שמדובר בסופרמרקט ולא סתם בחנות.

23. סוגיה דומה בקשר לסיווג מחסנים השייכים לעסק אחר, כגן סופרמארקט, התבררה בעמ"נ 107/02 (הריבוע הכחול – ישראל בע"מ נ' מנהלת ארנונה בעיריית עפולה, תק-מח 2003 (2) 7181, ובית המשפט חזר והבהיר שם תוך הסתמכות על פס"ד ירדניה (ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לג(1) 113, להלן: פס"ד ירדניה), הרי שעסק יכול שיהיה מורכב ממספר יחידות. כאשר מדובר במחסן הנלווה לעסק ומשרת אותו, מהווה הוא חלק מהנכס העיקרי ומחויב בארנונה על פי אותו סיווג.

אשר על כן גם טענה זו של המערערת, נדחית.

קרקע שעיקר שימושה עם המבנה:

24. נושא נוסף שהועלה לפני וועדת הערר עניינו – פגם שנפל בצו המיסים, לפיו מחוייבת קרקע שעיקר שימושה עם המבנה, בתעריף המבנה, וזאת ביחס לנכסים "סופרזול" ו"זיל וזול".

וועדת הערר קבעה בהחלטתה כי טענת המערערת לפיה השינויים שנעשו על ידי מועצת העירייה בצו המיסים בשנים 1993-1995, ככל שהוא נוגע לחיוב הקרקע כבניין, נוגדים את חוקי ההקפאה, חורגים מסמכותה לאור סעיף 3(ב) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ח-1976 (להלן: חוק הערר).

מן הטעמים המפורטים לעיל דחתה ועדת הערר את טענת המערערת בנושא זה, על הסף.

בנסיבות אלה, במהלך הדיון עמדו המשיבים על טענתם, כי אם מבקשת המערערת לעמוד על הטענה עליה להגיש עתירה.

25. ככל שהמחלוקת שהתעוררה בין הצדדים בנושא זה הייתה אם ניתן לכלול את הנושא במסגרת הערעור המינהלי, או שמא יש להגיש עתירה, יש לקבל את עמדת המערערת.

מאחר שהמגמה צריכה להיות לפשט את ההליכים מבחינה דיונית – משהועלה הנושא במסגרת ההשגה ולאחר מכן במסגרת הערר לפני ועדת הערר, ואפילו נדחתה הטענה, אין בכך בלבד, כדי למנוע הגשת ערעור. הברירה היא בידי הנישום. משהוזכר הנושא שבמחלוקת בהשגה ו/או לפני ועדה הערר, גם אם נתנה החלטה על דחייה על הסף, בשל חוסר סמכות, עדיין עומדת לאותו נישום הזכות להגיש ערעור אשר ידון גם בנושא זה, ואין צורך להגיש עתירה.

דומה הדבר לתביעה המוגשת בבית משפט השלום ופסק הדין מורה על דחייתה על הסף, האם בשל כך תמנע מבעל הדין זכות הערעור?! לאותו תובע עומדת זכות הברירה: ירצה לקבל את ההחלטה כקובעת, יוכל להגיש תביעה בעילה שונה, ירצה, יוכל לממש את זכות הערעור, גם אם ערכאת הערעור תאשר את ההחלטה, אין בכך לבטל את זכות הערעור.

לפיכך, לא היה צורך בהגשת עתירה מינהלית, לפחות לא לגבי השאלה אם הסמכות לדון בנושא נתונה לוועדת הערר.

השאלה הנוספת היא, אם המועד בו הועלתה הטענה בדבר העדר סמכות לחייב בגין "שטח קרקע" בנוסף ל"שטח המבנה" אינה עומדת לחובת המערערת בגין השיהוי.

27. לגופו של עניין, טענת המערערת היא, כי יש לראות את הקרקע שעיקר שימושה עם המבנה כקרקע טפלה לבניין ולכן אין לחייב בגינה בארנונה. לחלופין יש לסווגה כ"קרקע תפוסה". תיקון הצו בשנת המס 1999 מאשר, לטענת המערערת, כי גם המשיבה סבורה שזה הסיווג הנכון, בשנות המס הרלוונטיות.

28. מבחינת העובדות הרלוונטיות בענייננו, יש לציין:

בשנות הכספים לשנות המס 1997 ו- 1998 חייבה המשיבה את המערערת על-פי צו הארנונה נכסים סופר-זול וזיל-וזול לפי ההגדרה שבסעיף 12ד' לצווי הארנונה בשנים אלה, הקובעת:

"שטח המבנה במבנים לתעשייה ומלאכה, מסחר ושירותים... לרבות

המערערת טוענת, כי הגדרת קרקע שעיקר שימושה עם המבנה למבנים מסוג מסחר ושירותים – על-פי הסיווג הקיים – היא תוספת שהוסיפה העירייה להגדרת מבנה בצו הארנונה בשנת 1993. תוספת זו הביאה לשינוי בסיווג הנכסים ולהעלאת סכום הארנונה באותה שנה מעבר לשיעור העלאה שנקבע בתקנות, ואשר חרג מחוקי ההקפאה.

לטענת העירייה, כפי שפורטה בתשובה לעררים שבגישה המערערת, עד לשנת 1995 קבעו צווי המיסים של כרמיאל תוספת שטח של 50% משטח המבנה, בנוגע ל"מבנים לתעשייה ולמלאכה". במקרה דנן לטענת העירייה, הנכסים הם מבנה לתעשיה ולמלאכה, על פי יעוד הנכסים והם מצויים בתחום התב"ע של אזור התעשייה. מאחר שבנכס נעשה שימוש חורג יש להתחשב בייעוד המקורי לתעשייה ולמלאכה, ולכן רשאית הייתה לגבות גם תוספת שטח של 50% משטח המבנה.

עוד טוענת העירייה, כי בצווי המיסים עד 1999 פעלה העירייה בהתאם לסעיף 269 לפקודת העיריות המגדיר "בניין" באופן הבא:

ועוד, בצו המיסים לשנת 1985/6 (נספח יז/1) לסיכומי העותרת מופיעה בסעיף ב ההגדרה של שטח מבנה, תחת הכותרת מבנים אחרים ככוללת גם שטח קרקע כחלק מאותו מבנה "... ולרבות שטח הקרקע שאינו עולה על 50% מהשטח התפוס על ידי המבנה שעיקר שימוש עם המבנה כחצר, או גינה ולכל צורך אחר של אותו מבנה ".

לחלופין, מדגישה המשיבה, כי השנה הרלוונטית להשוואה היא שנת המס 1992, וגם באותה שנה כבר הייתה הגדרה דומה של "שטח המבנה", ככולל גם שטח קרקע, וחיוב שטח זה עד 50% של שטח המבנה, לפי תעריף של בניין.

בשנת 1999 החליטה העירייה לערוך שינויים בצו המיסים בקשר לקרקע שעיקר שימושה עם המבנה. לטענת העירייה בוצע השינוי לאור טענות של נישומים על עיוות בשיטת חיובי ארנונה בגין קרקע לפי ההגדרה שפורטה לעיל והקושי של העירייה להבהיר לנישומים ש"קרקע" מחויבת בתעריף של בניין.

לאור התוצאה האמורה, אין עוד צורך לבחון את טענת השיהוי, וכמו כן אין להידרש לטענת המשיבה, כי קבלת הערעור בנושא זה יהיו לו השלכות תקציביות הנוגדות תכנון מראש, בהיקף משמעותי, בשל ההשלכות שיכולות להיות על מקרים דומים. בנוגע לטענה האחרונה, אעיר עוד, שהעלאת הטענה ללא פירוט עובדתי מתאים, המשתית קיומה של השפעה, וללא התייחסות להיקף המשמעותי שיכול להיות במקרה כגון זה, אינה יכולה לעמוד.

30. לשאלה אם היה מקום לחייב בגין שטח הקרקע הנוסף על "שטח המבנה", יש להשיב, כי התשובה מותנית בתשובה לשאלה כיצד יש להגדיר את "שטח המבנה" לגבי סופרמרקטים לצורך קביעת שיעור הארנונה לשנות המס הרלוונטיות 1997 ו- 1998.

"א. בניינים המשמשים למגורים

יש אפוא הגדרה של סוגי נכסים, כאשר "סופרמרקטים" נמצאים בכותרת של "בתי עסק" חנויות" ו"מחסנים", ובפירוט של אותה כותרת מופיע גם "סעיף סל" של בתי עסק – המכונים – " יתר הבנינים".

30.2 סיווג זה של נכסים יש להשוותו להגדרה של "שטח מבנה". אעיר כבר בשלב זה כי אין התאמה חד-חד ערכית בין סיווג המבנים להגדרת שטח המבנה.

כאמור, יש שתי הגדרות ל"שטח מבנה" והשאלה היא, איזו משתי ההגדרות חלות לגבי סיווג נכס כ"סופרמרקט".

ההגדרת של "שטח מבנה" הן:

"א. מבנים למגורים, לחנויות ולמשרדים

מכאן, שככל שסופרמרקט נכלל תחת הכותרת האמורה: מבנים למגורים, לחנויות ולמשרדים, הרי ש"שטח המבנה כולל רק את השטח של המבנה", ולא היה מקום לחייב את המערערת בשטח הקרקע הנוסף ועוד לפי תעריף בניין.

בהבחנה מההגדרה האמורה, ההגדרה של "שטח המבנה" לגבי "מבנים אחרים", שונה.

"ב. מבנים אחרים

שטח המבנה – כולל כל שטח של המבנה בכל הקומות והמפלסים (כולל קירות חוץ ופנים) לרבות מחסנים, סככות ומבני עזר (למעט שטח המקלט) בין אלה מהווים מבנה אחד, מבנים צמודים או מספר מבנים נפרדים ולרבות שטח הקרקע שאינו עולה על 50% מהשטח התפוס ע"י המבנה שעיקר שימושו עם המבנה, כחצר או גינה ולכל צורך אחר של אותו מבנה." (ההדגשות אינן במקור – ש' ו').

אם הגדרת "שטח מבנה" לפי סעיף ב' הנ"ל חל על סופרמרקט, הרי שתעריף הארנונה שנקבע ל"שטח הקרקע" על-ידי המשיבה הוא נכון, ודין הערעור להידחות, למעט הצורך לדון עוד בהחלתו של תעריף לפי "קרקע תפוסה".

31. כאמור, הסיווג של "סופרמרקטים" אמנם נכלל באותו צו בסיווג של "חנויות" ככותרת, כמפורט בסעיף 31.1 לפסק דין זה. ואולם, הכותרת להגדרת "שטח מבנה" אינה תעתיק של הכותרות לסיווג הנכס, אלא בחירה של חלק מאותם נכסים.

בהגדרה של סיווג נכס בס"ק ב' שבסעיף 31.1 לפסק דין זה נכללים כמה סוגים של בניינים, כאשר בצד ה"חנויות", הסוג הראשון הוא סיווג כללי של "בתי עסק" ולאחר מכן מופיע גם סוג של חנויות ומחסנים. לעומת זאת, הכותרת המקבילה כביכול הבאה להגדיר את "שטח המבנה" אינה תעתיק של אותה כותרת סיווג (ראה סעיף 31.2 לפסה"ד). ראשית, הכותרת להגדרת "שטח מבנה" כוללת גם "שטח מגורים" שבסעיף קטן (א), ואילו סוגי עסקים אחרים שבסעיף קטן (ב) כגון "בתי עסק", אינם נכללים בהגדרה זו.

המסקנה מן האמור, שהגדרת "שטח מבנה" (בס"ק א' להגדרות) חלה רק לגבי השטח של המבנה, המתייחס למבני מגורים, חנויות ומשרדים, ואילו הסוגים האחרים של נכסים המצויים בסעיף קטן (ב) (לסעיפי הסיווגים) כגון "בתי עסק" שאינם חנויות או מחסנים, כמו גם סופרמרקטים, לגביהם חלה ההגדרה של "שטח מבנה" המתייחס ל"מבנים אחרים" (ס"ק ב' להגדרות).

מכאן, שסיווג "סופרמרקט" כבר בצו של שנת המס 1985/6 הגם שנעשה תחת הסיוג של "חנויות" לא נכלל בהגדרה זו, אלא, כלול בהגדרה של "בתי עסק" בכלל, וממילא גם ההגדרה של "שטח המבנה" שחלה לגבי חנויות, לא חלה על סופרמרקט באותה שנה.

הסיווג של "שטח קרקע" שעיקר שימושו עם המבנה - קרקע הטפלה לבניין נחשבת אף היא לבניין, בתנאי שבצו המיסים קבעה העירייה את השטח הראוי להיכלל כשטח הבניין - הוא אפוא לפי תעריף "בניין" של המבנה עצמו, כמפורט בפס"ד פארק המים (ע"ש 5454/99 (חי') כ.א.ן. פארק המים קריות בע"מ נ' מנהלת הארנונה חיפה – נספח כא לסיכומי המשיבה, וכן ראה עמ"נ 1/01 חברת מוסדות בע"מ נ' מנהל הארנונה מ.א. עזתה – נספח ל' לסיכומי המערערת).

הפועל היוצא הוא, שההגדרה של "שטח המבנה" גם לגבי סופרמרקט, בדומה לבתי עסק אחרים שאינם מגורים, חנויות או משרדים, סווגו כתעריף של הבניין עצמו, לגבי אותו גודל של שטח שאינו עולה על 50% מהשטח התפוס על-ידי מבנה הסופרמרקט עצמו.

לעניין אחרון זה, אין כל טענה של המערערת.

השוני שנעשה בשנת 1993 שאז שינתה העירייה את ההגדרה וקבעה:

"שטח המבנה במבנים באזור תעשיה כולל שטח הקרקע שעיקר שימוש עם המבנה".

בשנת 1994 – שינוי נוסף "שטח המבנה במבנים לתעשייה ולמלאכה".

בשנת 1995 – עוד שינוי של ההגדרה והתוספת: "שטח המבנה במבנים לתעשייה ומלאכה מסחר ושירותים".

אינו משנה לענייננו, כפי שפורט לעיל, וככל שהוא התייחס לסופרמרקט, לא בא לשנות אלא להבהיר, מצב משפטי קיים.

ולכן, טענת המערערת, כי היה בשינויים אלה, ככל שמדובר בנכס שהוא "סופרמרקט" כדי להרחיב את הגדרת "שטח המבנה", ולחרוג מחוקי ההקפאה, דינה להידחות.

מן הטעמים המפורטים לעיל, ועל אף שיש לראות את חוקי ההקפאה כחלים לגבי הנכס

בין אם מדובר בנכס משנה שעברה ובין אם מדובר בנכס חדש (ראה רע"א 3784/00 (שק"ם בע"מ נ' מועצת עיריית חיפה ועיריית חיפה, נספח כ' לסיכומי המערערת) הרי שאין בכך לשנות בענייננו, לאור ההגדרות בצו המיסים לשנת המס 1985/6.

בנסיבות אלה יש לראות את שטח הקרקע כ"קרקע שעיקר שימושה עם המבנה טפלה לבניין", ובהיקף של עד 50% מהשטח התפוס על-ידי המבנה, רשאית הייתה העייריה לחייב את המערערת בארנונה לפי תעריף של הבניין.

32. השאלה הנוספת היא, אם אין מקום לחייב את המערערת בתעריף לפי קרקע תפוסה, במיוחד לאור טענתה בעבר לפיה יש לחייב את הקרקע שעיקר שימושה עם המבנה לפי תעריף החיוב של "קרקע תפוסה", והוא לאור צו המיסים לשנת המס 1999, אשר קיבל אישור של שר הפנים.

המערערת טענה, כי טענתה זו אינה עומדת בסתירה לטענה האחרת, אלא תואמת את ההתפתחות בפסיקה, לפיה "קרקע שעיקר שימושה עם המבנה" פטורה מארנונה, ולכן חיוב לפי "קרקע תפוסה" היא טענה חלופית.

עוד חוזרת המערערת וטוענת שעצם העובדה שהעירייה קיבלה את האישור רק בשנת 1999 מעיד כי גם העירייה הייתה ערה שהחיוב האמור אינו אפשרי אלא בכפוף לאישור.

אין בידי לקבל הטענה, כי טענה בדבר קביעת תעריף של "קרקע תפוסה" היא טענה חלופית שאינה עומדת בסתירה לטענה, שאין לחייב כלל בגין קרקע.

הטענה כי אין לחייב כלל בארנונה בגין שטחי קרקע נוגעת להגדרה של "שטח מבנה" בהתייחס לסיווג נכס כ"סופרמרקט" שנכלל לטענת המערערת, בשנת 1985 תחת ההגדרה של "חנויות" (טענה שנדחתה על-ידי). לעומת זאת הטענה לקביעת תעריף של "קרקע תפוסה" לגבי "שטח קרקע" שצורף ל"שטח מבנה", מתייחס לאותה הגדרה של "שטח מבנה" אשר מלכתחילה כללה בהגדרת "שטח מבנה" גם שטחי קרקע נוספים. הוספת שטחי קרקע כאלה התאפשרה לפי צו המיסים בשנת 1985 רק לגבי "שטחי מבנה" אחרים, ובאלה, לפי טענת המערערת לא נכלל סופרמרקט. יחד עם זאת, על-פי המסקנה שבפסק הדין, נכלל שטח הקרקע הטפל לשימוש סופרמרקט בשטח המבנה שניתן לחייב בגינו בהתייחס לשטח מוגבל בגודלו שאינו עולה על 50%, בתעריף של ארנונה.

התיקון האמור, אשר קיבל תוקף בשנת המס 1999, ועל אף שהוא בא להיטיב עם הנישומים, אינו יכול לחול, אלא ממועד קבלת האישור. החלתו קודם לכן, אינה יכולה להיות בגדר של מסקנה משפטית, אלא במסגרת החלטה של מדיניות נוהגת. המערערת לא טענה ולא הוכיחה קיומה של מדיניות כזו, וממילא דינה גם של טענה זו להידחות.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אין עוד צורך לדון בטענת השיהוי ו/או בטענות אחרות שהעלתה המשיבה.

התוצאה:

33. אשר על כן, אני מורה על דחיית הערעור.

המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסכום כולל של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

ניתן היום כ"ב בניסן, תשס"ה (1 במאי 2005) בהעדר הצדדים.