ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 16/4/2022
גרסת הדפסה

אנו באנו ארצה לבנות ולהיבנות בה

חקלאי ישראל הם היחידים שאינם ראויים ליהנות מפירות הצלחתו של המפעל הציוני. מסקנה זאת מתבקשת מהדעה השוללת מהם כמעט כל זכות או קניין בקרקע

מאת: עמירם  בן עזר  

9/6/2005

הנימוקים לכך אינם מחזיקים מים, שגויים מוסרית וכלכלית ותוצאתם הרת אסון מהבחינה החברתית. מינהל מקרקעי ישראל, כפי שיובהר, הוא "מלך עירום" והפתרון לבעיה נמצא ממש מול עינינו.

נוצרה כאן נורמה חברתית קשה ומוטעית, בחלקה פרי רוחם ויצירתם של אשפי יחסי ציבור, אשר באצטלת מקופחים ומחפשי צדק חברתי השכילו ליישם את כליהם המקצועיים כנגד עצם מבשרה של החברה הישראלית. כדבריו של "מוביל המאבק החברתי" של "הקשת הדמוקרטית המזרחית", מרצה לשיווק פוליטי ובעליו של משרד תקשורת, הגיעו הדברים עד כדי "סיפור הצלחה משפטית" כפי ביטויה בפסק הדין של בית המשפט העליון, במה שידוע כבג"ץ "הקשת המזרחית" (בג"ץ 3939/99, 244/00 ואח').

העיתונות ששה למצוא כאן "מחלקי שלל" ונרתמה לפעול נגדם בהתלהמות יתרה, עד כדי שהיא עצמה יוצרת נורמה חברתית חדשה. כידוע וכפי שבית המשפט העליון עצמו קבע לא אחת, החוק הוא יצירה נורמטיבית, הבאה להגשים תכלית חברתית ועל כן אין להסתפק בפרשנות לשונית בלבד של החוק. האם מצויים אנו בלב "מעגל שוטים" (catch 22), בו העיתונות מאמצת דעה בעקביות עד כדי יצירת נורמה חברתית, הפסיקה מאמצת את הנורמה, והעיתונות חוזרת ומסתמכת על הדין שזה עתה בה לביטוי בפסיקה?. והמעגל לא נפסק, שכן גם ההסתמכות היא סלקטיבית, תוך ברירה והדגשה של המתאים ואגב התעלמות מכל השאלות, הפקפוקים וההסתייגויות שמלווים פסיקה מהסוג הגולש מהדין כפשוטו אל האידיאולוגיה.

חקלאי ישראל, מהפרט ועד לחברות חקלאיות (ה"היי טק" של פעם), נחשבו למפריחי השממה, לבוני הארץ ולמקדמי כלכלתה - היהודי ה"חדש" שיוצא מגטאות הערים, יוצר אמצעי יצור ומספק תעסוקה ופרנסה. התפוררות מעמדם בחברה היא התמוטטות של עוד אחד מסמלי החברה הישראלית ואושיותיה. וכאשר ניתוץ הסמל מלווה גם בריאקציה של ממש, עד כדי שלילה מוחלטת של כל זכות או קנין שיש לחקלאים בקרקע, כנגד עצם מבשרה של הישראליות, הרי שמדובר בסימפטום מדאיג למנגנון השמדה עצמית ההולך ומתפתח בחברה הישראלית, בדומה לגוף המרבה את תאיו או מכלה את מנגנון החיסון שלו. ביטוי לריאקציה זאת נמצא בכל החלטה של מועצת מקרקעי ישראל בעניין קרקע חקלאית, אף אם שולית ביחס, בין אם בגוף ההחלטה ובין אם כניגוח נגדה.

כך גם ההחלטה האחרונה במועצת מקרקעי ישראל והתגובה המותנית שבאה מיד בעקבותיה, כפי ביטויה גם בשתי הכתבות שהתפרסמו בעיתון גלובס. ההחלטה כשלעצמה, בענין הארכת חוזי חכירה של חברת יכין, הייתה שולית בהיקפה ולא היא העיקר אלא עצם ההתייחסות לזכויות החקלאים בקרקע.

הכתבה האחת (*) מכתירה את ההחלטה הנ"ל במילה "תשורה", מביאה את דעות המתנגדים בלבד ומצהירה כי החוכר על פי ההחלטה הנ"ל "יוכל לשנות את יעוד הקרקע...ולהרוויח על פי הערכה מאות מיליוני דולרים". הצהרה זאת אינה תואמת את המציאות, שהרי שינוי יעוד נתון לסמכותן ועובר את ביקורתן של שלוש ועדות תכנון - מקומית, מחוזית וארצית, ונעשה בד"כ ביזמת המינהל עצמו, אף מבלי לשאול לדעת החוכר כלל.

למותר לציין שאין מפשירים כ- 6000 דונם בהינף יד וכהרף עין, ועובדה היא שהדבר לא נעשה ולא התאפשר אף בעת שהחלטות המינהל איפשרו זאת בעבר לחוכרים, ועובדה היא שמעטות הן יחסית הקרקעות הנמצאות בשולי הערים ולפיכך ראויות בכלל להיות מופשרות מהבחינה התכנונית והכלכלית. ורק במובלע נאמר בכתבה כי אפילו אם תופשר הקרקע הרי שיהא על החוכר לשלם למינהל 91% מערך הקרקע וזאת תמורת "היוון" בלבד – אפילו לא בעלות, ולפיכך לא מובן כלל מנין ה"הערכה" לרווח של מאות מליוני דולרים. ולבסוף, מדוע הרווח מותר לכל למעט החקלאים.

עד כדי כך הייתה הכתבה מגמתית עד שעולה התמיהה שמא מגמתה הייתה דווקא להאדיר את יכין לקראת הנפקה, שהרי וכמוזכר בכתבה גם הכוונה להנפיק קיימת. לקורא המעמיק יסתבר כי כל שאושר בהחלטה היה איחוד של מועדי סיום החכירה בחוזיה השונים, לתקופה המסתיימת בעוד פחות מחמש שנים, בתנאים הקיימים בחוזים עצמם. השאר עוד נתון לבחינה ואף להסכמתה של יכין עצמה.

על הכתבה השניה, ניתן לומר שאפילו פושעים אינם זוכים לתיאורים כגון "המדינה של אבא שלו" (בכותרת) וכיוצ"ב פנינים. והטענה כי "בג"ץ הפך כלי עסקי ממדרגה ראשונה" מנין היא שאובה?, שהרי ידוע לכל כי בפועל ובמציאות הפך בג"ץ דווקא למכשלה עסקית בכל הקשור במקרקעי מינהל. או התיאור של "קומץ אדונים", שאינו תואם לא את חקלאי ישראל ולא את מי שביקש להשקיע בישראל.

הכתבה מסתמכת על החלטות מינהל משנת 1965, המחייבות להכניס בחוזי החכירה סעיף בדבר השבת הקרקע למינהל במקרה שינוי יעוד. רק שנשכח ממנה כי היו חיים גם טרם הקמתו של המינהל וכי את תוקפם של החוזים שנחתמו בשנותיה הראשונות של מדינתנו (טרם הקמת המינהל), גם החלטות מינהל אין בכוחן לשנות. מדובר בדיני חוזים, יסוד מוסד של כל חברה מתוקנת, ובזכויות המוקנות על פי חוזים תקפים. ויובהר כי בחלק מזערי של חוזי החכירה, שנחתמו עם קום המדינה וטרם הקמת המנהל, לא נכלל הסעיף הדרקוני בדבר ביטול החכירה במקרה שינוי יעוד ואף נכלל בהם סעיף הארכה של 49 שנים נוספות - 49 ולא חסר יום.

אכן ובמקרים מסוימים ניתן להכניס שינוי מה בחוזה המוארך, כגון בדמי החכירה החקלאיים הנוהגים בעת ההארכה, אך מכאן ועד הכנסת "סעיף שינוי יעוד" הדרך ארוכה אף לא קיימת, שהרי משמעות סעיף כזה היא האפשרות שהחוזה יקוצר, וכבר אמרנו שלפחות דבר אחד ברור נקבע בחוזה עצמו - שהחכירה תוארך ב- 49 שנים, ולא חסר יום. בעניין זה גם בג"ץ "הקשת המזרחית" לא בא לשנות סדרי עולם של דיני החוזים, והוא מתייחס "רק" לרוב רובם של החוזים שבהם נקבע פוזיטיבית, במפורש ובהסכמת החוכר ובידיעתו מראש, שהקרקע תוחזר למינהל במקרה שינוי יעוד.

גם אין זה נכון לתאר את החוכר כ"מתחרה" של המינהל, ביחוד לא בנסיבות בהן הוא נדרש לשלם למינהל 91% מערך הקרקע, אף עבור ההיוון בלבד (בהבדל מבעלות), ובייחוד לא בהתחשב בניצול המהיר שהמינהל יכול לעשות בקרקע, במקום להתעמת עם החוכר שנים (וכי מי זה יסכים לראות את עמלו המתממש סוף סוף נגזל מאיתו בחטף). הרי פולש לקרקע זכאי לקבל ומקבל יותר מהמוצע למי שהוא חוכר כדין. ויעצרו לרגע המלעיזים וישימו בעלים פרטי במקום המינהל, וישערו עד כמה היה אותו בעלים פרטי מוכן להתחנן על נפשו כדי לשכנע את החוכר לאפשר גם לבעלים הנאה כלשהי מהקרקע, היום ולא בעוד שנים. ומוזר שהלגיטימציה ניתנה דווקא לאורגן של המדינה, שבכוחו מעמיד חקלאים על קוצו של יוד, ההיפך הגמור מהמצופה מאותה רשות, וראוי היה שדווקא המדינה כבעלים תיתן משקל לזכויות החוכרים הן כמיישבי הארץ ובוניה והן כמי שהשקיעו מהונם ותרמו עשרות שנים לכלכלתה.

וגם אין זה נכון לתאר את החוכר כמי שנהנה מהקרקע "בעצמו ורק הוא" (כך בכתבה וכך בדעת הציבור כולו) ושוגה שגיאה גסה כל הטוען למתנות חינם לחקלאים בשינוי יעוד. וזאת לא רק מהטעם של תשלום דמי היוון למינהל, יהא שיעורו אשר יהיה, אלא ובייחוד מהטעם שרבים נוטים להתעלם ממנו: אין עוד תחום שהנטל הציבורי המושת עליו הוא כה כבד כמו תחום הנדל"ן, בין בבעלות ובין בחכירה, החל ממס שבח, עובר במס מכירה, מס רכישה ומע"מ (כולם בסופו של דבר מפחיתים מהתמורה), וכלה בהיטל השבחה בשיעור מחצית ההשבחה ובהפקעות בשיעור של כמחצית מהקרקע. זאת ועוד, לחוכר מעבר לתרומתו ועמלו המסתברים בהפשרת הקרקע, יש גם חלק נכבד בשמירתה מפני מיני תוכניות העשויות לפגוע בקרקע או בזכויות הנובעות ממנה וגזילתן ע"י בעלי קרקע סמוכים או מיני "תשתיות". צא ולמד מי בסופו של דבר המרוויח העיקרי מהפשרת הקרקע.

כולנו משפטנים, לפחות בפוטנציה, וכדרכם של אלה אנו עשויים להבליע עובדות ולהדגיש אחרות. במקרה דנן כנגד חלק הציבור היהודי, "הנאשם". החברה הישראלית, על ביטוייה העיתונאים, נוטה לראות כאן את חזות הכל דרך חור המנעול המשפטי, מצמצמת את ההיבט ומתעלמת לחלוטין מחלקים שלמים ומהותיים של ההיבט הסוציולוגי, אשר גם להם ראוי בסופו של דבר ליתן משמעות משפטית. נוצר כאן מין "צדק חברתי" נעדר כל צדק, "צדק חלוקתי" מהסוג של רוסיה אמנו. היום אלו החקלאים ומחר ובצורת מחשבה זו ימצא עצמו נבעט גם כל אחד אחר, תוך התעלמות מכל שאי פעם תרם ומעצם היותו חלק מהעם ומהמדינה וחלק מתהליך התהוותה ובנינה. לא צדק כאן אלא מחשבה צרה.

חלוקת הקרקעות במדינתנו כבר נעשתה, אלא אם ימצא עוד חבל ארץ שומם וימצא גם מי המוכן ליישבו. ההזדמנות להשתתף בחלוקה כזאת ניתנה כמעט לכל מי שהיה בארצנו בעת שנעשתה החלוקה (לעתים תמורת כסף מלא – שווה ערך בעלות, שנרשמה כחכירה), והיכן היו אז כל אלה שהעדיפו את רחובות הערים על התבוססות בבוץ ורק עתה משהפך מודרני לגור בנחלה, משגם על לול הוקם מרכז מסחרי, משהנידח הפך לעיר, נזכרו לפתע לדרוש את "חלקם". באותה מידה ובקו מחשבה זה של צדק חלוקתי, זכאי גם החקלאי לנתח מהדירה או מהקרקע העירונית שאף ערכם עלה במרוצת השנים. לפיכך "צדק חלוקתי" הוא נסיון להחזיר גלגל לאחור, על ידי הפרדה מלאכותית בין הקרקע לבין הזכויות הנובעות ממנה. צדק חלוקתי אמיתי ממילא נעשה, באמצעות מנגנון המיסוי, וכבר הובהר שאין עוד תחום שהמיסוי המושת עליו כה כבד.

גם "הפרטה" של הקרקעות כבר נעשתה, ברוח הסוציאליזם ששרר בעת חלוקת הקרקעות. וכי מה הוא אותו סוציאליזם/קומוניזם אם לא הקנית הזכות בקרקע למי שיושב בה או מעבד אותה, כאנטי תיזה לפיאודליזם. והנה בפרשנות מעוותת של משמעות הזכויות בקרקע, חזרנו שוב לימי הפאודליזם, ונמצא כי פרשנות זכויות החקלאים דהיום עונה במדויק על הגדרות הפאודליזם. כך ממש במאה ה-21, במדינה המקדשת כביכול את הדמוקרטיה, את רוח האדם ואת זכות הקניין. אבות ההתיישבות מתהפכים בוודאי בקברם למשמע הפרשנות שניתנה לחלוקת הקרקע ברוח הסוציאליזם, לכל רק לא לבניהם.

מוזרות ההשתלחות בחקלאים, בולטת במיוחד בעידן זה של הכל להפרטה. הרי גם את מפעלי ים המלח, משאב לאומי ופאר היצירה הממשלתית, לא היה עולה פעם על הדעת להפריט. וחלילה היה מלהפריט את צים או את אל על שמא תאבד אחיזת המדינה בקשר לעולם החיצון.

ומי ידאג לדלק אם לא המדינה באמצעות בז"ן?

ומי יבטיח תשתיות אם לא מ.ע.צ?

מחלחלת אט ההכרה שהמדינה היא מנהל גרוע לנכסים עסקיים, שהצלחת ההחזקות הפרטיות תורמת יותר לרווחת הכלל. ורק הקרקעות נותרו מאחור, וחלילה לחקלאים לצאת מהתבוססות שנים בבוץ ומדוע שגם הם או ילדיהם ונכדיהם יזכו אף הם ליהנות מפירות המפעל הציוני. ובמה יגרע חלקם מבעל קרקע פרטית שנקנתה לפני עשרות שנים בפרוטות?. מדוע כל הפרות הקדושות מופרטות ורק הם מאחור?

ושאלת השאלות, מה זכות קיומו של המינהל, מה יש לו לנהל אצל החקלאים, ומה לו לתכנן כאשר התכנון והבניה מסורים למשרד השיכון ולוועדות התכנון.

הרעיון שעמד אחר הקמתו של המינהל, חציו סוציאליסטי וחציו לאומי, פס ועבר מן העולם. את הגולם הסוציאליסטי יצרו החקלאים במו ידיהם, אלא שלא שיערו שרק נגדם יקום. והחצי הלאומי, זה שנועד לשמור על אדמות "הלאום" (קרי היהודי), למנוע העברת קרקעות לידי "זרים" (קרי ערבים) אף הוא אינו עומד במבחן הזמנים; דווקא המינהל, לאור חוקי היסוד שנחקקו במרוצת השנים ולאור פסיקות הבג"ץ, הפך למכשלה הגדולה ביותר בשמירת אדמות הלאום בידי ה"לאום" ואין המינהל יכול עוד להפלות בהקצאת הקרקע והוא מחויב לתיתה גם לערבים. ומהר ובטרם יתעוררו ה"זרים" ובטרם יפסוק הבג"ץ שיש אף להחזיר קרקעות ל"נפקדים", הגברת זיקתו של החקלאי לקרקע היא כיום הערובה היחידה לשמירת קרקעות "הלאום" וחלילה מלגרום לחקלאי להתיאש לא רק מהחקלאות אלא גם מהקרקע. כאז גם היום, רק האחזות בקרקע (על כל משמעויותיה) תבטיח את שליטת הלאום בקרקע וראה השתלטות הבדואים על קרקעות בלתי מיושבות. רק מנגנון ההשמדה העצמית של "הלאום" יכול להיות עיוור לכך.

משמע, מנגנון החכירה שהומצא ברוח הסוציאליזם ולמטרת שמירת אדמות הלאום מפני זרים, אינו עומד עוד במבחן הזמנים.

הפתרון פשוט וברור, חיסול האנדרוגינוס של החכירה והסדרת הקניין בצורה נורמלית ומקובלת של בעלות. אולם חלילה מלהתייחס להפרטת הקרקעות רק בהקשר של שינוי יעוד, וההפרטה ראוי שתעשה לגבי כל קרקע באשר היא וכפי מצבה דהיום - "as is", יהא יעודה ושוויה אשר יהיה. ולא בחינם חלילה, אלה על פי הערכות שמאי תוך התחשבות בהיות הקרקע תפוסה ואם ימצא עם ישראל לנכון, גם בהתחשב בתרומת החקלאי הפרטי או חברת העיבוד לישוב הארץ ולכלכלתה.

תשלומי הריבית על המשכנתא שתינתן, בערבות המדינה, לצורך מימון רכישת הבעלות, ממילא לא יעלו בהרבה על דמי החכירה המשולמים למינהל. ואילו החזר הקרן יעשה לכשירווח. והיה ותופשר הקרקע, הרי שבנוסף למס שבח, מס מכירה, מס רכישה, מע"מ, היטל השבחה והפקעות, יהא ניתן לבקש גם מס מיוחד על מי שתרם לישוב ארצנו, לשמירתה ולכלכלתה או על מי שהאמין שחכירה ובעלות הינם היינו הך מבחינת היחס הצפוי מצד המדינה ותושביה.

בעידן הפרטה, עם שקיעת הסוציאליזם, למה יגרע חלקם של המתיישבים הראשונים. התעשרות רבה, כאמור לא תהיה כאן. גם לא פגיעה בתכנון, אצטלה שהמינהל נטל לעצמו ושלא בהצלחה יתרה, תוך התנגשות במעמדן של וועדות התכנון ותוך פלישה לתחום אחריותם של משרדי השיכון והתשתיות. גם פגיעה ב"רזרבות הקרקעיות" לא תהיה כאן, ואם כוחות השוק לא יועילו להשגת המטרות הלאומיות (גם המינהל אינו משווק בחינם ולהיפך) הרי שניתן גם להפקיע כפי שמפקיעים גם כיום מבעלים פרטי או אחרת, ואם צריך עוד מנגנון הרי שניתן לכתבו בפשטות בספר החוקים ולשם כך אין צורך ב"מינהל".

המינהל הוא "מלך ערום", אין לו עוד מה לנהל והוא מהווה מכשלה רצינית בשמירת אדמות הלאום. בכך אין ספק, אך יש להתבונן ממרחק מה כדי להכיר בכך, להוסיף את ההיבט האידיאולוגי ולנסות להסיר את צרות העין, מכולנו.

אף המנגנון החקיקתי מכוחו פועל המינהל, זה שנועד להקנות לו יוזמה וסמכויות של ממש בהתוויית הדרך, מה שמכונה בפי בג"ץ "חקיקה עצלנית", אינו ישים עוד בעידן בו הוא כבול בידיו וברגליו בחוקי יסוד ובפסיקות בג"ץ. מבחינה זאת נעץ בג"ץ "הקשת המזרחית" את המסמר האחרון בארונו של המינהל ולאחריו ובפועל נמצא שהוא סורס מכל יצירתיות. עתה ואף בכל הסדר חוקי חלופי תחזור ותעלה השאלה איזו דרך יכול עוד המינהל להתוות ובהעדרה, מה עוד ערך יש בקיום גופים כמו המינהל ומועצתו.

אילו חזו מייסדי המדינה והחקלאים בראשם, כי המשקל שיש לתת לתרומתם ההיסטורית למדינה ולכלכלתה - לנכונותם לתרום למפעל הציוני אך גם לצפייתם להיבנות ממנו, יהפך ל"שאלה", אף כזו שניתנת לה תשובה ריקה מתוכן, היו רושמים כל פיסת קרקע מראש ומלכתחילה על שמם ובבעלותם. בנסיבות בגידת החברה הישראלית בערכיה, מוטב על כן לשאול מה עוד התועלת ברישום האנומלי של "חכירה לדורות" ומה צורך בכלל ב"מינהל".

התשובה תיבחן בהיבט החברתי אידיאולוגי, בהתחשב בזכויות האזרח והקניין, ברוח זמננו ולא רק דרך חור המנעול המשפטי, מה גם ששיקול הדעת של הפוסקים הוא מלכתחילה במרווח צר יחסית שהוגדר בכללי המשפט, בשונה מ"צדק מוחלט" ובשונה ממה שנתון לסמכותו של המחוקק. מכל מקום, את שליטת "הלאום" בקרקעות הלאום, שנשמטה מאחיזת המינהל כאמור, יש לחזק וניתן להבטיח באמצעות חקיקה אמיצה, אף כזו הקיימת במדינות "נאורות" אחרות. אין ספק, לקרקע חשיבות חיונית מכל הבחינות, אך לא שליטת המינהל ולא מנגנון החכירה מסוגלים עוד להבטיח את השימוש הנאות בה.

__________

^ כתבה מאת הגב' דליה טל, מיום 19/5/05

** כתבה מאת הגב' סטלה קורין-ליבר, מיום 22/5/05

*** הכותב הינו נין לחורש התלם הראשון באדמת א"י לאחר אלפיים שנות גלות, בן למשפחה הנמנית על מחדשי העבודה העברית, עו"ד בהכשרתו ומנהל חברות המחזיקות במאות דונמים, שנרכשו בכסף מלא מ"רשות הפיתוח" (ב"ניהול" ממ"י) ואשר הזכויות בהם רשומות כחכירה, מתוך מה שהובן אז כאמון במדינה ובמוסדותיה.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. כדאי לשקול מחדש    מאת: ברוך    8/6/2006









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן