א 27171/97 - שלום, ארנונה

א 27171/97

3. באשר לטענת ההתיישנות הרי שהתובעת חזרה בה מתביעתה ככל שעניינה במועדים שקדמו ליום 1.1.91 ותביעתה מתרכזת בחוב שנוצר לטענתה החל מאותו מועד ועד ליום 28.2.96 (ראה התצהירים מטעמה שסומנו ת/1 ו- ת/3 והאמור בעמ' 8 לפרוטוקול). בהתאמה יפורטו העובדות הרלוונטיות לפרק הזמן האמור.

4. לטענת התובעת נודע לה, קרוב לשנת 1991, כי פסקה החזקת אחת מן המחזיקות בנכס (חברת הישיר לצרכן בע"מ) בשטח שהוחזק על ידה. בשל כך פנתה, ביום 14.2.91, במכתב בעניין אל התובעת (צורף כנספח ב' לת/3). משלא נענתה הפנייה האמורה פנתה התובעת בשנית אל הנתבעת ביום 16.5.91 (ראה המכתב שצורף כנספח ג' לת/3). מכתב נוסף נשלח ביום 19.5.94 (צורף כנספח ד' לת/3). לטענת התובעת נאות נציג הנתבעת להשיב לפניותיה רק ביום 23.10.94, עת הגיע למשרדיה.

5. עיון בתצהירי הצדדים מעלה כי שורשה של המחלוקת בשיטה שונה להגדרת היחידות המחויבות בארנונה בנכס האמור. בעוד הנתבעת, בחוזים שהיא עורכת עם שוכריה, מגדירה היחידות בהתאם למיקומן וללא ציון גודלן או תוך ציון גודלן בקירוב בלבד (ראה, בין היתר, נספח ד1,ד2, ד3 ה1 ועוד שצורפו לנ/4) , הרי שהתובעת עורכת חיובי הארנונה על יסוד גודל היחידות (במ"ר) כפי שהוא ידוע לה (ראה סעיף 4 לת/3). זאת ועוד, טרם דיון בטענות לגופן אציין כבר עתה כי מקובלת עלי, בכפוף לאמור להלן, טענת התובעת לפיה היה על הנתבעת לפנות בדרך הקבועה בחוק בבקשה לתקוף ההחלטות בעניין חיובי הארנונה. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 קובע בסעיף 3 לו את זכות מי שחויב בתשלום ארנונה לפנות בהשגה לפני מנהל הארנונה על יסוד הטענות הבאות : הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו; הוא אינו מחזיק בנכס; היה הנכס 'עסק' - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

על החלטת מנהל הארנונה ניתן לפנות בערר לועדת הערר ואף על החלטתה של זו ניתן לערער לפני בית המשפט לו נתונה הסמכות בעניין זה.

בכפוף לעקרונות אלו ייבחנו טענות הנתבעת.

6. בהתאם לתשריט שצורף לתצהירי הצדדים (כנספח ו' לת/3 וכנספח א לנ//4) מורכב הנכס, כאמור לעיל, מארבעה בניינים. על גבי התשריט האמור מצוינים הבניינים כבניין א' (מבנה בעל שתי קומות), כבניין ב' (מבנה בעל שתי קומות) וכבניין ג'. בנוסף קיים מבנה משרדים, הוא המבנה הרביעי.

בזיכרון הדברים שנערך עם חברת רהיטי חלבי (צורף כנספח ב' לנ/4) נאמר "מהות הנכס, לפי תשריט, כ- 600 מטר בקומה קרקע עם גג אסבסט + כ- 200 בקומה עליונה עם גג בטון". תקופת השכירות, אליה מתייחס זיכרון הדברים, החלה ביום 1.2.90 והסתיימה ביום 30.1.94.

בנוסף צורף חוזה, מיום 1.2.94, שנערך עם רהיטי חלבי בקשר לשכירות "מבנה ברחוב מקלף חיפה המכוסה בגג אסבסט והמסומן במפה המצורפת לחוזה כמבנה ג' ". תקופת השכירות, בהתאם לחוזה, היא מיום 1.4.94 ועד ליום 30.4.99.

במכתב האמור (נשוא נספח ה' לת/3), מיום 26.10.94, כתב לתובעת נציג הנתבעת "רצ"ב שני מכתבים האחד של רהיטי חלבי, השני של צומת עסקים פעיל. האישור לחיוב של מזרונית יישלח לך ביום א' הקרוב". למכתבו צירף נציג הנתבעת מכתב מאת חברת רהיטי חלבי, הממוען אל התובעת, ובו נאמר "אני מאשר שאני השכרתי (צ.ל. שכרתי י..) בשכירות ממצה זו ברח' מקלף 12 לפי תוכנית מצורפת, בניין ג' בקומה קרקע 469 + 163 משרדים נמוכים וגם בקומה ב' בניין א' (מסומן) סך של 200 מ"ר ומ- 8/91 השכרתי מקום בקומה קרקע נוסף סך של 100 מ'"ר ולכן בקומה קרקע סך של 569 + 163 משרדים נמוכים". למכתב צורף התשריט נשוא נספח ו' לת/3 (ראה עמ' 6 לפרוטוקול ).

7. התובעת פעלה בהתאם לאמור במכתב והפחיתה שיעורו של השטח על פיו נעשה חיוב הנתבעת, רטרואקטיבית. כך זוכה חשבונה של הנתבעת בגין החיוב עבור שטח בשיעור כולל של 832 מ"ר מיום 1.2.90 ועד 1.8.91, ובגין החיוב עבור שטח בשיעור כולל של 932 מ"ר החל מיום 1.8.91.

"ישיר לצרכן בע"מ פולסקי החזיק בבניין מצה זו יחידות כדלקמן : קומת קרקע לפי מפה מצורפת על ידי מצה זו בע"מ ; בניין ג' 733 מ"ר בצירוף מבנה אחורי 109 מ"ר; קומות עליונות כל המסומן כבניין א' + ב' סה"כ כ- 400 מ"ר. ב – 2/90 הועבר כל הנכס מאת הכונס של ישיר לצרכן (למעט 200 מ"ר קומה ב' שהוחזרו והושכרו לספידי ליין ב- 8/89). ב- 2/90 הושכר הנכס לרהיטי חלבי – כל הבניין המסומן ג' + מבנה אחורי (למעט 100 מ"ר שהושכרו לו ב- 8/91) ועוד קומה ב' בניין א' ו- ½ בניין ב' (החלק המושכר לספידי ליין). לפיכך מוחזק על ידו 845 מ"ר – קומת קרקע ו – 200 מ"ר קומה עליונה (מסומן בניין א')".

מכתב זה אינו נושא חותמת 'נתקבל' מאת התובעת ולטענת הנתבעת נערך במהלך הפגישה האמורה ונמסר לנציגת התובעת, מישהי בשם גב' תמי זליג (המכתב עצמו נושא את הכיתוב 'ביד').

התובעת הכחישה כי מכתב זה התקבל אצלה באופן כלשהו. לטענתה לא מצוי מכתב זה בתיקיה והמכתב היחיד בעניין הוא המכתב מאת רהיטי חלבי, אשר, ועניין אחרון זה אינו במחלוקת, נשלח אליה על ידי הנתבעת.

8. עיינתי במסמכים שצורפו. כאמור ציינה חברת רהיטי חלבי, במכתבה האמור, כי שכרה החל מיום 1.2.90 שטח של 632 מ"ר מבניין ג', וכן שטח נוסף, הוא קומה שנייה בבניין א', בשיעור של כ- 200 מ"ר, וכי ,החל ממועד כלשהו באוגוסט 1991, שכרה שטח בשיעור של 732 מ"ר בבניין ג' (היינו 100 מ"ר נוספים בבניין זה) והמשיכה להחזיק גם בשטח האמור בבניין א'.

מכאן שגם אם אקבל טענת הנתבעת לפיה היה מקום לבחון מהן היחידות שהושכרו ולערוך החישוב על יסוד שטחן המלא, להבדיל מבחינת השטח שצויין על ידי חברת רהיטי חלבי, הרי שלטענה זו אין נפקות בנסיבות. כאמור שטחו של בניין ג' שהושכר לחברת רהיטי חלבי, הוא השטח שצויין במכתב שנשלח על ידה.

9. אינני מקבל את טענת הנתבעת כי מסרה המכתב הנוסף לידי התובעת. לא זאת בלבד שהדבר אינו עולה מן המכתב, שאינו נושא כל חותם רשמי בדבר קבלתו אצל התובעת (בדומה למכתב האחר שנשלח) אלא שלא הוברר מדוע שלחה הנתבעת, 3 ימים לאחר מכן, את המכתב נשוא נספח ה' לת/3, הוא המכתב מאת חברת רהיטי חלבי, אשר תוכנו סותר לכאורה את האמור במכתב הנוסף. לא ברור עוד גם מדוע לא הועלה זכרו של מכתב זה (המכתב הנוסף) בחליפות המכתבים הרבות שנערכו בין הצדדים אלא רק בעת שהוגשה הבקשה לרשות להגן. לנציג הנתבעת עצמו לא היה לעניין אחרון זה כל הסבר.

דומני כי הפערים בין שיעור השטח שצוין במכתב האמור (נספח ה' לת/3) לשיעור השטח לו טוענת הנתבעת כי הוחזק על ידי חברת רהיטי חלבי מקורו לא בציון שטח שגוי של בניין ג' אלא בטענת הנתבעת, שבאה לידי ביטוי במכתב הנוסף ולפיה הושכר לחברת רהיטי חלבי שטח נוסף.

התברר במהלך הדיון כי, במועד כלשהו, סמוך לשנת 1996, טרחה התובעת לבדוק ולמדוד גודל הנכס, לרבות המחזיקים בו ושינתה, בעקבות כך, הנתונים על יסודם נעשה חישוב חיובי הארנונה, החל מינואר 1996. מתוצאות סקירתה האמורה של התובעת עולה, בין היתר, כי הנתבעת אינה מחזיקה בכל שטח בנכס האמור למעט 53 מ"ר, וכי חברת רהיטי חלבי מחזיקה בשטח בנוי בשיעור כולל של 1161 מ"ר ובשטח נוסף בשיעור של 122 מ"ר שסווגו כ - 'קרקע תפוסה' (ראה האמור בסעיף 4.3 לת/3 באשר לחברת רהיטי חלבי).

"באם יופיע במשרדנו מר חלבי וישלם סך של 151,255.66 ש"ח ערך 5/96 (שהינם הפרש החיוב בגין השטח בו הם חויבו לבין השטח בו הם מחזיקים בפועל לתקופה 1.2.90 – 31.12.95) נוכל, לפנים משורת הדין ובתנאי לפירעון שארית החוב של חברת מצה זו לזכות את חשבונה... בסך של 210,062.52 ש"ח ערך 5/96 המהווים הפרש השטח בו חויבה לשטח בו היא מחזיקה בפועל וזאת לתקופה שבין 1.2.90 – 31.12.95" (המכתב סומן נ/3).

11. כאמור לעיל חויבה הנתבעת בגין החזקתה בשטח בשיעור כולל של 463 מ"ר. מתוך שטח זה 30 מ"ר הינם סככה. הנתבעת טוענת כי מדובר בכביש גישה לבניין שאומנם מכוסה בסככה אלא שלא היה בו שימוש ואף לא ניתן להשתמש בו. לטעמי, טענה זו מן הראוי היה להוכיחה בראיות נוספות לבד מאמירתה בעלמא ולא זאת בלבד אלא שלא הוברר מדוע לא פנתה הנתבעת בהשגה בעניין זה כל העת, כפי שיכלה והייתה צריכה לעשות.

12. באשר לחיוב למפרע הרי שהכלל בעניין זה גובש בע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים פ"ד נד(2), 433 ובית המשפט חזר עליו בע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל, פד"י נו(2) 773) הנ"ל באומרו:

"רשות מקומית, השוקלת לשנות באופן רטרואקטיבי את חיובי הארנונה, חייבת להביא בחשבון, לצד האינטרס הציבורי בגביית מס אמת, גם את האינטרס של הפרט. בין השיקולים שיבואו בחשבון בקבלת ההחלטה ניתן למנות את משך הזמן לגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית, מידת ההסתמכות מצד האזרח ומידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע. חשיבות לא מבוטלת נודעת גם לשאלה האם קיימת כיום אפשרות לברר את העובדות לאשורן והאם הטעות נגרמה בשל הטעייה מצד האזרח. לדעתי, ככלל, רק במקרים מיוחדים יש הצדקה לערוך שינוי רטרואקטיבי של חיוב ארנונה. מן הראוי ששומת הארנונה תהיה קבועה ויציבה בהקדם האפשר".

כאמור לעיל שלחה התובעת, מעת שהתברר לה כי חלו שינויים בזהות מחזיק הנכס, מכתבים בעניין אל הנתבעת (המכתבים נשוא נספחים ב,ג, ו- ד' לת/3). הנתבעת לא הכחישה כי מכתבים אלו התקבלו אצלה אלא שנציגה לא ידע להסביר מדוע לא השיב עליהם או פנה והעמיד הדברים על דיוקם עת שהתקבלו אצלו (ראה האמור בעמ' 11 לפרוטוקול). דומני כי בנסיבות כאלו אין הנתבעת יכולה להישמע בטענות בדבר חיובה הרטרואקטיבי שהינו תוצאת מחדלה מלפעול באופן סביר לאור המכתבים שהתקבלו אצלה. אין הנתבעת יכולה לנקוט ב'שב ואל תעשה' עד לקבלת חיוב בארנונה ומן הראוי היה לפנות אל התובעת לבירור העובדות מעת קבלת המכתבים.

13. עיינתי במסמכים שצורפו מטעמה של התובעת. לא מצאתי כי אין ביסוס לסכומים שנקבה או כי נסתרו. טענת הנתבעת לפיה בוצעו זיכויים שטיבם אינו ברור אינה מקובלת עלי. טיבם של הזיכויים שבוצעו (כמפורט בנספח ז' לת/3) הוסבר על ידי התובעת בעדותה של הגב' חנאן סעיד. מטעמה, כזיכויים בגין קבלת טענת ההתיישנות ובגין הממצאים שנמצאו בשנת 1996 (ראה עמ' 8 לפרוטוקול מיום 16.1.05).