ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 23/10/2019
גרסת הדפסה

עמנ 1009/05 - מחוזי, ארנונה

היפר שוק (1991) בע"מ נגד מנהל הארנונה של עיריית טבריה


10/8/2005

עמנ 1009/05

היפר שוק (1991) בע"מ

נגד

מנהל הארנונה של עיריית טבריה

בימ"ש לעניינים מינהליים נצרת

כב' השופט אברהם אברהם

[10.10.2005]

פסק דין

רקע

1. המערערת מנהלת חנות סופרמרקט ברחוב העמקים בטבריה. הנכס מורכב ממבנה, ולצידו שטח המשמש חניה לבאי החנות. בנוסף קיימים במתחם חצר, כמו גם דרכי גישה, פריקה וטעינה. ערעורה של המערערת מופנה כנגד האופן שבו חויבה בתשלומי ארנונה בשנים 2003 ו-2004: המבנה מחויב בתעריף הקבוע בצו הארנונה ל'רשתות שיווק'; שטחי החניה, החצר ודרכי הגישה חויבו כ'קרקע תפוסה'. המערערת סבורה, כי לא כך היה על המשיב לנהוג, ולכן הגישה השגות על דרך זו בה הלך המשיב, ואלו נסבו - בחלק המעניין אותנו בערעור - סביב מספר נקודות. סוגיות אלה מגדירות את נקודות המחלוקת, בהן עלינו להכריע בערעור, ואלה הן:

המחלוקת האחת עניינה סיווגו של שטח החניה שבמתחם, כשהמערערת טוענת, כי יש לסווגו תחת הסוג 'חניון פתוח לרכב (למעט בתי מגורים)' ולא 'קרקע תפוסה לרשת שיווק', כשם שעשה המשיב;

הסוגיה השניה עניינה שטח החצר ודרכי הגישה, שטחים שהמשיב ראה בהם 'קרקע תפוסה לרשת שיווק', בעוד המערערת מבקשת לראות בהם חלק מהגדרתו של 'בניין', משמע ממבנה החנות, ולכן אין לשלם בגינם ארנונה כלל;

סוגיה שלישית עניינה סיווגם של המחסנים שבמתחם, כשלשיטת המערערת יש לסווגם כ'מחסן לכל שימוש' או לחילופין 'מחסנים', בעוד המשיב סיווגם כחלק בלתי נפרד ממבנה החנות, קרי בסוג 'רשתות שיווק'. טענה חליפית שעמדה למערערת בהשגתה בפרק זה מכוונת היתה לאי החוקיות שבקביעת צו הארנונה בעניין המחסנים. טענה זו נזנחה בערעור שבפנינו (ראו ס' 18 לסיכום טענות המערערת).

הסוגיה הרביעית שהעמידה המערערת על פרק השגותיה עניינה חיוב שטח כלשהו במבנה החנות, המהווה - לשיטת המערערת - 'גלריה' או 'יציע', ולכן יש לחייבו תחת הסוג 'גלריה' בחיוב חלקי (50%), בעוד המשיב גורס, כי מדובר בקומה נפרדת, וככזו היא חייבת ארנונה בשיעור מלא.

2. המערערת השיגה עוד, בהשגותיה שקדמו להגשת הערר, על שטחים ומידותיהם, אלא שעניין זה לא עלה עוד בערעור שהניחה המערערת לפנינו (ראו מכל מקום את דבריה בס' 19 לסיכום טענותיה). המשיב אמנם נזקק בסיכום טענותיו לסוגיה, אלא שהוא עשה כן משום שהמידות בהן נקבה המערערת בסיכום טענותיה אינן נכונות לגישתו. לשיטתי שלי - משהעניין לא עלה בערעור - אין לי להיזקק לו עוד, ואשר היה בפני ועדת הערר הוא שיהיה, משמע כל שנקבע שם הוא שיחייב את בעלי הדין, ובכלל זה הסכמות אליהן הגיעו בעלי הדין שם, כפי שעולה מהחלטת הועדה.

3. השגותיה של המערערת בטענות שפרסנו למעלה נידחו כולן בידי ועדת הערר, שקיבלה את גישת המשיב בכל אחת מן המחלוקות. מכאן בא ערעור המערערת, ובו היא מבקשת להתערב בקביעת ועדת הערר ולאמץ את גישתה שלה בכל אחד מן הסוגיות שמנינו למעלה.

מסגרת הדין

4. חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן - 'חוק ההסדרים') מסדיר את נושא הארנונה הכללית. ס"ק 8(א) לחוק מורה למועצת העיריה להטיל, מידי שנה, ארנונה כללית על נכסים שבתחומה, ואותה יש לחשב בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. ס"ק 8(ב) לאותו חוק מסמיך את השרים להתקין תקנות להסדרת התחום, והשרים אמנם התקינו ומתקינים, החל משנת 1993 ומידי שנה, תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת ...) וגו', כשהשם משתנה בהתאם לשנת התקנת התקנות (להלן - 'תקנות ההסדרים'). תקנות אלה הגדירו הגדרות שונות, העשויות לסייע בידינו להכריע בסוגיות הצריכות הכרעה בערעור, ועל כך - בהמשך.

5. לפי מצוות סעיף 8(א) לחוק ההסדרים הוציאה מועצת העיר טבריה, מידי שנה, צו ארנונה (להלן - 'צו הארנונה'). על פי צווים אלה פעל המשיב, עת שקבע את חיובי הארנונה למערערת, באופן שתיארנו למעלה.

בקצירת האומר נציין עתה, ונרחיב הרחבת יתר בהמשך, כי צו הארנונה פותח בפרק מבוא, הכולל הגדרות והוראות כלליות, ואחריו באים סעיפים וסעיפי משנה, בהם פורס צו הארנונה סוגי נכסים שונים, ולצד כל סוג - תעריף. הסעיפים החשובים לנו הם 9 ('שירותים ומסחר') ו-11 ('מחסנים').

6. המענה לסוגיות העומדות להכרעה בערעור זה טמון בפרשנותם של הוראות דין אלה, על רקע ההלכה שנפסקה בנושא הארנונה, ובכל אלה נעסוק עתה.

הפרדת נכס ליחידות משנה - ההלכה

7. ככלל, שאלת סיווגו של נכס לאחד הסוגים שנקבעו בצו הארנונה עשויה להיות מלאכה קשה, באשר הוראות החוק אינן מספקות כי אם מבחנים מועטים וכלליים לסיווג נכס (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין ואח' נ' עירית ראשל"צ, תק-על 2003(1), 1478, ולהלן – 'אחוזת ראשונים'). הקושי עשוי להיות גדול עוד יותר כשאנו מדברים על הפרדה של נכס אחד לנכסי משנה אחדים, באופן שכל 'תת-נכס' שכזה יסוּוָג כסוג אחר ונפרד לשם חיובו בארנונה. לשם כך קבעו בתי המשפט מבחנים שונים על מנת להתמודד בשאלת הסיווג, בכלל, ובשאלת סיווגם הנפרד של חלקי נכס, בפרט.

8. פסק הדין המנחה בשאלת הסיווג הנפרד של חלקי נכס ניתן בבג"צ 764/88, 1427/90, 1985/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עירית קרית אתא, פ"ד מו(1), 793 (להלן - 'דשנים') ובו נקבע, כי מקום שמדובר ב'מתקן רב תכליתי', משמע מתקן המשמש לתכליות אחדות, באופן שניתן להפריד בין מתקניו השונים, ייעשה הסיווג לפי התכלית של כל חלק בנפרד (שם, ע' 793).

9. ואמנם הכלל הוא כלל, אלא שיישומו כרוך, כאמור, במלאכה שאיננה קלה כלל ועיקר, בשל מיעוטם של מבחנים, העשויים לשמש אותנו בַמלאכה. בעניין אחוזת ראשונים סקר בית המשפט את ההלכה המתגבשת בתחום זה, וכך באו הדברים לידי ביטוי מפי כב' השופטת שטרסברג-כהן (ע' 1481):

'...פסיקת בתי המשפט המחוזיים יישמה הלכה זו [הלכת דשנים - א.א.] בקובעה כי יש לפרשה באופן שהפרדה כאמור תיעשה רק כאשר כל חלק ב'מתקן הרב-תכליתי' משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד וכי אין לפצל כל נכס המקיים מהות אחת, לנתחים קטנים טפלים ושוליים למהות העיקרית, על מנת לסווג כל חלק וחלק בנפרד לפי שימושו. הטעם לכך כפול:

ראשית, הרחבת ההלכה כאמור עלולה להביא לתוצאות על גבול האבסורד, כגון: משרד שבו כלולים חדר מנוחה, שרותים וארכיון יחויב בשיעורי מס שונים לכל חלק; שנית, הרחבה כזו עלולה להגדיל ולהאדיר את הסכסוכים והמחלוקות בין הפרט והרשות ... ואכן, אין זה מעשי ולא ניתן לצפות מן הרשות המקומית לבחון ולערוך מעקב בדבר השימושים הנעשים בחלקים שונים של נכס הומוגני בעיקרו כאשר שימושים אלה עשויים להשתנות מעת לעת וכך גם היחידות שבו.'

ובהמשך (שם):

'השאלה היא, אם כן, מתי נאמר כי ביחידות שטח סמוכות נעשה שימוש שונה בכל אחת מהן, המצדיק סיווג נפרד, ומתי נאמר שגם אם בכל אחת מיחידות אלה מתרחשת אמנם פעילות שונה, משולבות פעילויות אלה זו בזו ותכליתן אחת ועל כן אין מקום לפצלן לצורך הסיווג. לעניין זה הוצעו מספר מבחנים. מבחן אחד הוא, בחינת קיומה של זיקה בין תכליתה של יחידה אחת לבין תכליתה של יחידה סמוכה. אם קיימת זיקה כזו, נראה ב'מתקן הרב-תכליתי' נכס אחד ואילו בהעדר זיקה כזו, הרי שכל יחידה תסווג בנפרד... מבחן אחר הוא, האם השימוש בחלק ספציפי, הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו...

... המבחנים האמורים מקובלים עלי. הם אינם מהווים רשימה סגורה. ניתן להיעזר בהם על מנת לסווג נכסים לצרכי ארנונה.'

10. עד כאן הדין וההלכה הצריכים לנו. מכאן אנו פונים ליישומם של אלה על ענייננו שלנו, ולתכלית זו נייחד את יתרת פסק הדין.

מחסנים

11. ראינו את עמדת המשיב, לפיה את המחסן המצוי המתחם, והמשמש את החנות, יש לראות כחלק בלתי נפרד ממבנה החנות. במונחי הלכת דשנים, לגישת המשיב - אין לראות במבנה החנות משום 'מתקן רב תכליתי', שבו המחסן משמש לתכלית נפרדת, שכן המחסן מהווה חלק, שאיננו ניתן להפרדה ולניתוק ממבנה החנות.

12. ראינו את הדין ואת ההלכה הנוגעים לענייננו. אלה ישמשו לנו מסגרת במלאכת הפרשנות לה אנו צריכים, בניסיון ליתן מענה למחלוקת, כאשר במרכזה של מלאכת הפרשנות עומדות מילותיו של צו הארנונה גופו, שהרי על פיו חִייֵּב המשיב את המערערת בתשלומי הארנונה. חשוב לומר, כי אין אנו מדברים בעתירה מינהלית, המבקשת לתקוף את תוקפו של צו הארנונה. תוקף הצו עומד במלוא אונו, וכל שעלינו לשאול, האם יישום הוראות הצו בידי המשיב נעשה כדבעי.

יוצא אפוא, ראש לכול עלינו לפנות להוראות הרלוונטיות בצו הארנונה, ומהן ללמוד את שניתן ללמוד, כאשר הדין וההלכה בהם דיברנו למעלה משמשים לנו מסגרת ורקע לדיון.

13. אם כן, בצו הארנונה מצינו את הוראת סעיף 11 שכותרתו 'מחסנים'. תת הסעיף 11.1 מגדיר כך:

'11.1 הגדרת מחסנים

מחסנים שנתקיימו בהם הסעיפים 11.1.1 ו-11.1.2 ו-11.1.3 כמפורט:

11.1.1 מחסנים בסעיף זה - חלק ממבנה אשר אושר כמחסן או כמרתף בהיתר הבניה או בהיתר אחר, וחלק ממבנה אחר ואינו משמש למכירה במקום ואיננו צמוד לעסק.

11.1.2 מקום שהלקוחות אינם מבקרים בו ושימושו לצורך אחסנה בלבד.

11.1.3 המחסן משמש את העסק למטרת אחסנה.

ס"ק 11.1.4 קובע:

11.1.4 סוכנות או עסק שהמבנה היחידי שלו הינו מחסן יחויב עפ"י האמור בסעיפים 9-10 שבצו הארנונה (תעריפים בתי מלאכה, בתי עסק).

ס"ק 11.2 קובע את התעריפים למחסנים, המשתנים לפי האזור בעיר בו מצוי המחסן. ס"ק 11.3 מגדיר הגדרה שיורית של מחסן, שאיננו לשימושים שבסעיף 11.1, בזו הלשון:

מחסן לכל שימוש

מחסן לכל שימוש שאינו מוגדר בסעיף 11.1 ובתנאי שאינו משמש לאחסנה עבור סווגים המוגדרים כמסחר, תעשיה, מלאכה'

14. עינינו הרואות, סעיף 11 ביקש לחול אך ורק על מחסנים, שהם חלק מבית עסק, בחינת שימוש נלווה לבית עסק, ואלה מוגדרים בסעיפים קטנים 11.1.1 עד 11.1.3. סעיף 11 ביקש שלא לחול על כל מחסן אחר, זה שעליו מדבר ס"ק 11.1.4, כגון מחסן שיעודו המרכזי הוא לאחסנה, ואותו ראה צו הארנונה משום בית עסק ככל בית עסק, משמע בית עסק עצמאי העוסק באחסנה, וככזה הוא ישלם ארנונה (לפי סעיפים 9 ו-10 לצו הארנונה, כך קובע ס"ק 11.1.4).

15. יישומם של הדברים לענייננו - הוראות ס"ק 11.1.1 עד 11.1.3 מתקיימות במחסן של המערערת. מחסן זה הוא חלק ממבנה החנות, וייחודו - כמחסן, וככזה הוא מתפקד (11.1.1). ללקוחות החנות אין גישה אליו, ושימושו - לאחסנה בלבד (11.1.2). הוא משמש את בית העסק (החנות) למטרת אחסנה (11.1.3). על כן חלה עליו הוראת סעיף 11 בכללה, והוא מחסן כהגדרת הסעיף 11, להבדיל מזה שאליו מתיחס ס"ק 11.1.4.

16. סיכומה של סוגיה, צו הארנונה ביקש להפריד מחסן משאר הנכס הנישום, אם הוא משרת את העסק שבשימוש העיקרי, ובלבד שאין אליו גישה ללקוחות העסק וגו'. משזו היתה כוונת מתקין הצו, כי אז יש לילך לפי כוונתו זו, ואין לנו צורך רב בסיוע מן החוץ, משמע ממסגרת הדין שפרסנו למעלה, על ההלכה שנפסקה בנושא הנדון, הגם שאלה מהווים כעין כנפיים רחבות, תחתיהן חוסה כל הדיון כולו.

17. משלכך הגענו, כי אז יש לומר על חיוב הארנונה שעשה המשיב את המחסן כ'קרקע תפוסה', כי הוא חיוב שגוי. את המחסן יש לחייב כ'מחסן' לפי הוראות סעיף 11.

18. המערערת טענה, כי יש לסווג את המחסן כ'מחסן לכל שימוש', לפי הגדרת ס"ק 11.3. כטענה חילופית היא ביקשה לחייב את המחסן כ'מחסן' לפי הגדרת ס"ק 11.2. לשיטתי שלי נכון לסווג את המחסן לפי הגדרת ס"ק 11.2 ולא ס"ק 11.3, שכן ס"ק 11.3 הוא סעיף שיורי, החל מקום שאין תחולה להגדרת ס"ק 11.1, וכבר ראינו, כי הגדרת ס"ק 11.1 חלה על המחסן שבמתחם של המערערת.

19. סיכומם של דברים, ועדת הערר טעתה בדחותה את השגת המערערת בפרק זה. את המחסן המשמש את המערערת בחנות היה על המשיב לסווג כ'מחסן', לפי האמור בס"ק 11.1, ולחייב בגינו לפי התעריף הקבוע בס"ק 11.2 (לפי האיזור בו נמצא הנכס).

שטח החצר ודרכי הגישה

20. ראינו את טענת המערערת, לפיה את שטח החצר, כמו גם את דרכי הגישה, הפריקה והטעינה יש לראות כחלק בלתי נפרד מן המבנה, משמע כאלה הנטמעים בו, ולכן פטורים מחובת תשלום נפרד של הארנונה.

21. לא יכולתי לאמץ גישה זו של המערערת. גישתה נשענת, בין היתר, על הגדרתו של 'בנין' שמופיעה בפקודת העיריות. על מנת שנבין את הגישה הפרשנית של המערערת נזכיר, כי תקנה 1 לתקנות ההסדרים מגדירה:

"נכסים", "בנין", "אדמה חקלאית", "קרקע תפוסה" - כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות;

משמע היא מפנה להגדרות שבסעיף 269 לפקודת העיריות, שמגדירה 'בנין' כך:

"בנין" - כל מבנה ... או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה...;

22. המערערת מבקשת לגזור מהגדרה זו של התיבה 'בנין' שבפקודת העיריות (שנשאבה, כאמור, אל תוך התקנות על ידי הפניה), כי שטחי החצר וגו' נטמעים בתוך הבנין. ואמנם יתכן, כי אם הגדרה זו של בנין היא שהיתה חלה בענייננו, כי אז היה ממש בטענת המערערת, שכן ההגדרה מְרַבָּה גם 'שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר...', ויתכן והיינו עשויים להגיע כדי כך, שלפי ההלכה שפרסנו למעלה, שהחלה בעניין דשנים ונמשכה בפסיקת בתי המשפט המחוזיים והגיעה להלכה שנפסקה בעניין אחוזת ראשונים, כי שטחי החצר ודרכי הגישה שבמתחם של המערערת הם אמנם 'שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר'. לשם כך היה עלינו להחיל את המבחנים השונים שהוצעו בפסיקת בתי המשפט. אלא שאנו פטורים מכל אלה, על שום שצו הארנונה לא אימץ את הגדרתו של 'בנין' שבתקנה 1 לתקנות ההסדרים, שהפנתה להגדרת ס' 269 לפקודת העיריות, כי אם הגדיר הגדרה אחרת את המונח 'בנין', והוציא מגדרו שטחים המשמשים יחד עמו, והוא עשה זאת באורח מפורש וברור. הדברים באו לידי ביטוי בפרק המבוא לצו הארנונה כך:

1.1.2 בנין - כל מבנה ... או חלק ממנו העשוי מכל חומר ... לרבות כל חלק וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע.

23. הגדרה שונה לחלוטין הגדיר, איפוא, צו הארנונה את המונח 'בנין', כשהוא מוציא ממנה את השטחים הנלווים, שסעיף 269 לפקודת העיריות ראה אותם חלק מ'בנין'. ואשר לשטחים אלה שמחוץ לבנין, צו הארנונה לא שתק בעניינם כי אם קבע במפורש, גם אם בשפה שאיננה ברורה דיה, כך:

1.1.8 שטחי הקרקע המוחזקים עם המבנה

א. כל שטח הקרקע שנעשה בו שימוש בפועל יחד עם המבנה, כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אות[ו] מבנה...

החיוב של שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה יהיה לפי תעריפים של קרקע תפוסה בהתאם להגדרה בצו.

למען הסר ספק, שטח שאינו נכלל בהגדרת "בנין" כמפורט לעיל, ייחשב כקרקע תפוסה ו/או אדמה חקלאית לפי העניין וכהגדרתם עפ"י החוק.

ב. ...

24. אם כן, אותן מלים ממש ששימשו את המחוקק הראשי בסעיף 269 של פקודת העיריות בהגדרת 'בנין' ('כחצר או כגינה' וגו') יצאו מן ההגדרה שבצו הארנונה, ושטחים אלה הם עתה בבחינת 'שטחי הקרקע המוחזקים עם המבנה' וחלה עליהם הפסקה השניה בס"ק 1.1.8 (א), קרי החיוב בגינם יהיה לפי תעריפי 'קרקע תפוסה', בתעריפים שיקבע צו הארנונה.

25. סיכומם של דברים, צו הארנונה מורה לנו לראות את שטחי החצר וגו' כ'קרקע תפוסה'. ומקום שכך עושה צו הארנונה, ומורה בהוראה מפורשת כיצד עלינו לנהוג ביחס לנכס או חלק של נכס, בין אם הוא מבנה ובין אם הוא שטח לא בנוי, כי אז על פיו - משמע לפי פירושו הנכון - יישק דבר. ודוק, תוקפו של צו הארנונה איננו עומד במבחן בערעור שלפנינו. על כן לא יכולה להישמע טענה, כאילו הגדרות צו הארנונה (כגון בהגדרת 'בנין') נוגדות את הגדרות פקודת העיריות ולכן בטלות (מטעמי אולטרא וירס). צו הארנונה, העומד במלוא תוקפו, הוא שעומד במרכזה של המלאכה הפרשנית, ואותה יש לעשות על רקע ההלכה שנפרסה למעלה, ובתוך המסגרת שנתחמה על ידה.

26. והתוצאה - טענת המערערת ביחס לשטחי החצר ודרכי הגישה, כאילו חלק מ'בנין' הם, דינה להידחות.

שטח החניה

27. מחלוקת אחרת נתונה בין הניצים, ועניינה סיווגו של שטח החניה שבמתחם, שטח המשמש לרווחתם של באי החנות חינם אין כסף. וגם התשובה למחלוקת זו שנחלקו בה בעלי הדין מצויה בפירוש נכון שיש ליתן להוראות הרלוונטיות בצו הארנונה, והרי הוא המקור לחיוב.

28. ובכן, בצו הארנונה מצינו את סעיף 9, שכותרתו 'שירותים ומסחר', ובו תתי סעיפים אחדים, כל אחד מהם מכוון לסוג אחר של נכס. תת הסעיף החשוב לענייננו הוא 9.1, וכותרתו - 'בתי עסק, תעריף אחיד בכל העיר'. תת סעיף זה מונה שורה של בתי עסק למיניהם, והראשון בהם הוא 'רשתות שיווק, סופרמרקט, חנויות כל-בו'. נוסף על 'רשתות שיווק' מצאנו בסעיף קטן זה דוכן מפעל הפיס, בתי הבראה, בתי ספר לנהיגה ועוד. בתוך אלה ראינו גם 'חניון מקורה לרכב...' ו'חניון פתוח לרכב...', בתי עסק למיניהם.

29. מדברים אלה יש ללמוד, כי 'חניון' (מקורה או פתוח) הוא אחד מבתי העסק בהם דן ס"ק 9.1. וכשם שכל אחת מן השורות שבטבלה שמהווָה את ס"ק 9.1 מתייחסת לבית עסק נפרד, כך קיימת שורה נפרדת לבית עסק, שעיסוקו בהחניית מכוניות, וזה כינויו 'חניון [פתוח או מקורה] לרכב'. הסוג 'חניון ... לרכב' מכוון, איפוא, לבית עסק עצמאי, כזה שהשימוש העיקרי שלו הוא החניית מכוניות.

30. פועל יוצא מיישומם של דברים אלה לענייננו: כיוון ששטח החניה במתחם בו עסקינן איננו בית עסק עצמאי להחניית מכוניות, כי אם שטח חניה שנועד לבאי החנות בלא תמורה, כי אז אין כל תחולה לסוג 'חניון' שבצו הארנונה על שטח חניה זה.

31. מהו, אם כך, הסיווג, שלפיו יש לחייב שטח המשמש חניה לבאי חנות כגון זו שמנהלת המערערת? כאן עלינו לשוב להוראת סעיף 1.1.8 לצו הארנונה אותה הבאנו למעלה, וזו חלה על שטח החניה בו עסקינן. אנו מדברים על 'שטח הקרקע שנעשה בו שימוש בפועל יחד עם המבנה... לכל צורך אחר של אותו מבנה...', ואנו נוסיף - ובכלל זה לצורך חניה לבאי בית העסק. וכזכור, התעריף שנקבע לשטח שכזה 'המוחזק עם המבנה', הוא התעריף שנקבע בצו ל'קרקע תפוסה', הכל כאמור בס"ק 1.1.8(א) לצו הארנונה. ואמנם, בס"ק 9.1 לצו הארנונה מצאנו את בית העסק בו אנו עוסקים, משמע 'רשת שיווק', וכך הוא קובע:

תיאור / סוג הנכס קוד הנכס

רשתות שווק, סופרמרקט, חנויות כלבו:

לממכר טובין ומזון 313

לממכר טובין 318

קרקע תפוסה לנ"ל 717

הוראה זו משתלבת היטב עם הגדרת ס"ק 1.1.8 שבפרק המבוא לצו הארנונה, כלומר היא מבחינה בין ה'בנין' (כהגדרתו בס"ק 1.1.2) המשמש לממכר (טובין או מזון), לבין שטח המוחזק עם הבנין, ושאליו נתייחס כאל 'קרקע תפוסה', ולה נקבע תעריף נפרד. שטח החניה, כשטחי החצר ודרכי הגישה, יחויב בארנונה כ'קרקע תפוסה', כך יוצא.

32. בטרם סיום נעיר לדברים שהשמיעה המערערת בסעיפים 111 ואילך לסיכום טענותיה, לפיהם גילתה עתה, משמע עם שכתבה את סיכום טענותיה, כי המשיב מפלה אותה לרעה על פני 'המשביר לצרכן', המנהל בית עסק דומה לזה שלה, בכך שהוא (המשיב) מחייב את שטח החניה המשמש את באי 'המשביר' כ'חניון', בעוד שאותה הוא מחייב בגין שטח החניה כ'קרקע תפוסה'. המשיב לא התיחס לטענה זו בסיכום טענותיו.

טענה זו של המערערת לא בא זיכרה קודם לכן, לא בהודעת הערעור ולא בדיון בפני ועדת הערר. אין בידי לומר, על כן, מה מידת האמת שיש בדברים אלה, ואם אמת אמנם יש בהם - אילו שיקולים עמדו מאחורי החלטת המשיב להורות כפי שהורה, שמא הפרמטרים ששימשו אצל 'המשביר לצרכן' שונים מאלה אשר אצל המערערת, כגון ששטח החניה אשר אצל 'המשביר' משמש את הקהל הרחב, לאו דווקא את באי החנות, ואולי קהל זה משלם דמי חניה. כל אלה לא נתבססו בערעור, ואין לי, על כן, אלא להשיב את פני המערערת ריקם.

33. סיכומו של פרק, סיווג שטח החניה כפי שעשהו המשיב, קרי כ'קרקע תפוסה לרשת שיווק', הוא סיווג נכון. טענת המערערת בסוגיה זו נדחית, איפוא.

היציע

34. אנו נותרים עם טענתה האחרונה של המערערת, לפיה שטח כלשהו בן 228 מ"ר של יציע, כזה שנבנה בתוך חלל של מבנה החנות, צריך שייחשב כ'יציע' כמשמעו בצו הארנונה, ולכן יש לחייב בגינו חיוב מוזל (50%). המשיב משיב לטענה זו ואומר, כי אין אנו מדברים על 'יציע', כי אם על קומה של ממש, וככזו יש לחייב בגינה את המערערת במלוא התעריף.

35. המערערת סברה, כך עולה מסיכום טענותיה, כי צו הארנונה איננו מגדיר את המונח 'יציע', ולכן ביקשה לפנות להגדרה המופיעה בסעיף 1.00.1 לתוספת השלישית של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן - 'תקנות התכנון והבניה') המגדירה לאמור:

"יציע" - חלל המשתרע בחלקה העליון של קומה, בין תקרתה לבין רצפת יציעה, מוקף קירות בחלקו והיקף רצפתו קטן מהיקף רצפת הקומה;

אלא שבפרק המבוא של צו הארנונה מצאנו, בס"ק 1.1.4, הגדרה לאותו יציע לאמור:

'שטח יציע - בבניין שלא למגורים ייכלל בשטח היחידה אם גובה היציע עולה על 1.70 מ'.ו

תעריפי היציעים בעסקים... יחויבו במחצית מהתעריף המקורי.נ

למען הסר ספק, ההקלה בתשלום, קרי - החיוב במחצית התעריף תיושם אך ורק כאשר היציע מהווה חלק בלתי נפרד מהיחידה נשוא השומה, ואשר הוקצתה מתוך חלל הקומה המיידית.ב

36. אם כן, הגדרה ל'יציע' בצו הארנונה קיימת, והרי הצו הוא שקובע. יחד עם זאת, הגדרה זו היא לקונית, בלתי שלמה, ונראה כי היא מניחה, כי הקורא יודע יציע מהו, בחינת דברים המובנים מאליהם. בכגון דא, משאין בידינו הגדרה אחרת, אנו עשויים להיעזר בהגדרה המופיעה בתקנות התכנון והבניה, ועליה יש להרכיב את הרכיבים שנוספו בהגדרה שבצו הארנונה, כגון הדרישה לגובה מעל 1.70 מ'.

37. בערעורה טוענת המערערת, כי היא קיימה אחר כל התנאים הקבועים בהגדרה שבתקנות התכנון והבניה, זו שהובאה למעלה. בהתיחסה לטענה זו של המערערת קבעה ועדת הערר (ס' 1.טו'):

'ליתר שתי הקומות האחרות שלגביהן דורש העורר קומת יציע, אני דוחה את בקשת העורר שכן אין מדובר בקומת ביניים שהוצמחה מתוך הקומה העיקרית ואין קומות אלו תואמות את הגדרת היציע, שכן מדובר בשתי קומות מתוחמות בקיר נפרד ומופרדות מהקומה הראשית'.

לא ברור מנין נלקח המבחן ('קומת ביניים שהוצמחה' וגו') בו עשתה הועדה הנכבדה שימוש. הַבְּחינה צריכה להיעשות על פי ההגדרה שהבאנו למעלה, קרי זו שבתוספת, כלומר יש לבדוק, האם מתקיימים כל התנאים הקבועים בהגדרה שבתוספת לתקנות, כמו גם התנאים שנוספו בהגדרה שבצו הארנונה, הכל כאמור מעלה. הדברים לא לובנו כדבעי אצל הועדה. על כן יש להשיב את הדיון אליה, על מנת שתחזור ותבחן את הסוגיה, וככל הצורך תשמע את בעלי הדין, ולבסוף תיתן את הכרעתה, לפי ההגדרה בה דיברנו עתה.

סוף דבר

38. ערעורה של המערערת מתקבל, איפוא, בחלקו. אשר למחסנים - חיוב הארנונה צריך שייעשה לפי הסוג 'מחסן', ולא כ'רשת שיווק'. הערעור נדחה, ככל שהוא נוגע לשטחים אחרים שמחוץ למבנה החנות. ואשר ל'יציע', העניין יחזור לועדת הערר, שתחזור ותדון בעניין, הכל כאמור מעלה.

39. לפי תוצאה זו אליה הגעתי הנני מחייב את המשיב לשלם למערערת שכר טרחת עורכי דין בסך 7,500 ₪. כמו כן ישלם לה המשיב את אגרת המשפט אותה שילמה המערערת.

ניתן היום, ה' באב, תשס"ה (10 באוגוסט 2005), בהעדר הצדדים

אברהם אברהם, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן