בשם המבקשת: עו"ד יוסי מילר
בשם המשיבה: עו"ד רן עמיאל

פסק דין

1. המבקשת (להלן, גם "יגר") הגישה המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי נגד המשיב (להלן, גם "המינהל"). המרצת הפתיחה של יגר נתמכה בתצהירה-שלה. כתב התשובה של המינהל נתמך בתצהירה של גב' חוה שמואל, מנהלת מחלקת החוזים במחוז חיפה של המינהל. שני התצהירים משופעי נספחים. ב"כ הצדדים הסכימו, כאשר כל אלו הונחו בפניי, כי יינתן פסק-דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד חומר הראיות שבפניי והגשת סיכומי טענות.

2. בין יגר לבין המינהל נחתם בשנת 1979 חוזה חכירה. זכויותיה של יגר מכוח הסכם חכירה זה נרשמו בלשכת רישום מקרקעין. המקרקעין נשוא החכירה הם מגרש בנייה המצוי בחלקה 44 בגוש 11323 בזכרון יעקב. אין חולקין כי חלקה 44 הנ"ל חצויה לשני מגרשים. יגר חכרה את המגרש המסומן כמגרש ב'. אחיה חכר את המגרש הסמוך המסומן כמגרש א'. לפני 26/3/9, אף על כך אין חולקין, שילמה יגר דמי חכירה מהוונים. חוזה החכירה המקורי פקע ביום 31/3/01. חוזה חכירה חדש לא נחתם, הגם שברי לשני בעלי הדין כי ככל שהייתה ניצבת דרישה היה נחתם חוזה חכירה חדש, הגם שלעניין תנאיו הצפויים ייאמרו דברים על ידי בהמשך.

3. מוקד המחלוקת בין בעלי הדין היא דרישת תשלום דמי היתר של המינהל מיגר, בגין בקשתה לממש זכויות בנייה במקרקעין הנ"ל. לעניין זה הונחו בפניי התכתבויות שונות בין בעלי-הדין. לשיטתה של יגר, מעיקרא, לא זכאי המינהל לכל דמי היתר בגין מימוש זכויות בנייה כאמור. למצער, לשיטתה של יגר, בתחילת המגעים בין בעלי הדין הנפיק לה המינהל דרישת תשלום בסכום של 23,078.68 ₪ (נספח י' לסיכום טענותיה). בהמשך, ולאחר מגעים שנמשכו שנים לרוב, הנפיק המינהל דרישת תשלום בסכום של 202,256.41 ₪. מכאן, וזו טענתה החילופית של יגר, יש להשית עליה דמי היתר שלא יעלו על סכום הדרישה הראשונית בסך 23,078.68 ₪.

4. המינהל חולק על עתירתה של יגר ומשמיע טענות לרוב. המינהל מצביע על כך שלכל אורך הדרך יגר מטשטשת ומערפלת את העובדה כי ברבות השנים הגישה בקשות שונות שיש ביניהן שוני משמעותי. תחילה ביקשה יגר היתר לתוספת לבנייה קיימת. לימים שינתה טעמה וביקשה היתר לשינוי ניצול ויעוד. בסופה של דרך ביקשה היתר לפיצול המגרש. דרישת דמי ההיתר הראשונה נסבה, איפוא, לדרישתה הראשונה של יגר לתוספת לבנייה קיימת. דרישת דמי ההיתר האחרונה נסבה לדרישתה השלישית והאחרונה של יגר לפיצול המגרש. ליגר ניתנה זכות, בגדר הודעות המינהל, להגיש עררים בגין הדרישות האמורות באופן שהיא הגישה ההליך בפניי מבלי שמיצתה תחילה את הליכי ההשגה האמורים.

5. ועוד טוען המינהל, ודומה שטענה זו תהא מרכזית לשורש המחלוקת, כי הוא נוהג כפי שהוא נוהג בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מיום 19/12/88 (להלן – "החלטה 402") ומיום 22/7/02 (להלן – " החלטה 933"). טענה זו של המינהל משתלבת בנתון שחוזה החכירה המקורי של יגר פג תוקפו. לשיטת המינהל אף מכוחו של חוזה החכירה המקורי ניתן היה להצדיק דרישתו לדמי היתר כאמור. ואולם, מכל מקום, בגדר חוזה החכירה המקורי התחייבה יגר כי חוזה החכירה המוארך, יהא בהתאם לתנאים שיהיו מקובלים אצל המינהל. חוזה החכירה המקובל כיום אצל המינהל, שעליו תידרש יגר לחתום ככל שיגיעו הדברים לכדי כך, מטמיע את הוראות החלטה 402 והחלטה 933 וברי שבהתאם לחוזה החכירה החדש רשאי, ושמא מכוח חובתו הציבורית אף חייב, המינהל להשית על יגר דמי היתר. כך הוא נהג.

6. אדרש, תחילה, שלא כמקובל, לעתירה החילופית של יגר. אמשיך ואדון בהמשך בעתירתה העיקרית. אחתום את הדיון בסוגיות אפשריות של מניעות.

8. אכן, בסוגיה האמורה, אין לי אלא לחזור על דבריו הקולעים של פרקליטו המלומד של המינהל, בראשית סיכום טענותיו, לאמור:

אכן, דברים כדורבנות, המקובלים עליי, אכן, בנדוננו, המינהל הוא כאותו "ירקן" ויגר היא כאותו "קונה". בקלילות מדהימה, תוך העדר-התמודדות מוחלטת עם שורה של נתונים ומסמכים שיגר לא מגלה אותם כל עיקר, אף בחוסר תום-לב, נכונים בעליל טיעוני המינהל.

9. בתחילה, ביום 2/8/98, פונה יגר למינהל ומציינת כי ברצונה "לבנות בית". היא ממשיכה ומבהירה ביום 9/8/98, כי היא מבקשת זאת על ידי "תוספת יח' דיור נוספת ללא שינוי בזכויות הבניה הקיימות (160 מ"ר) וללא פיצול המגרש". על יסוד בקשה זו נדרשת יגר לשלם דמי היתר בשיעור 23,078 ₪.

נוקפים הימים. ביום 17/4/00, ובעקבות חליפת מכתבים יגעה, משנה יגר את טעמה, ומבקשת לשנות בקשתה ל"שינוי ניצול" (נספח טז לסיכומי המינהל). לא זו אף זו: ביום 3/7/00 היא חותמת על תצהיר שבגדרו היא מצהירה שהיא "מוותרת בזאת על זכויות בנייה של 160 מ"ר ביחס לדירה הקיימת" (ובכך נסתם הגולל על בקשתה הראשונה) וכי "ידוע לי שעם כל תוספת בנייה לאחר שינוי הניצול, אדרש לשלם דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל".

בכך לא מסתיימת המסכת. ביום 12/3/01 פונה למינהל, מטעמה של יגר, שמאי המקרקעין מר בועז תענך (נספח יח לסיכומי המינהל). בקשתו מוכתרת בכותרת "בקשת פיצול". בגוף הבקשה מבהיר הפונה כי הבקשה החדשה היא "הינה לפיצול". בקשה זו נענית במכתבו של המינהל (נספח יט לסיכומי המינהל). מכתב זה, בכותרתו, דן ב"פיצול מגרש". בגין דמי היתר ל"פיצול מגרש" זה, עומדת דרישת דמי ההיתר החדשה של המינהל על סכום של 202,256.41 ₪.

12. פרשה דומה לזו שלפניי נדונה על ידי כב' השופט אנגלרד ב-ע"א 6651/99 בנימין הדר ואח' נ' קק"ל – באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241 (להלן –"פרשת הדר"). החלטה 402, כזכור, היא מיום 19/12/88. חוזה החכירה שנדון בפרשת הדר נכרת ביום 1/7/47 ותוקפו הסתיים ביום 30/6/96. אף בחוזה ההוא הותנה, בדומה לחוזה שבפניי, כי "תנאי החוזה של חכירת המשנה המחודשת ייקבעו לפי חוזה החכירה, שייחתם בין האגודה לבין הקרן בהתחדש תקופת החכירה". בחוזה שבפניי נאמר כי כאשר תתבקש הארכת החכירה הרי היא תהיה "לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז לגבי חכירת מקרקעין על ידי המחכיר בסביבות המגרש ולמטרה של החכירה הזו" (סעיף 9).

14. נותרה, איפוא, לפנים טענתו האחרונה של המינהל. החלטות המינהל באשר להשתת דמי היתר הן לאחר תום תוקפו של חוזה החכירה המקורי ביום 31/3/01, באופן שאילו היה נחתם חוזה חכירה מוארך, וכמותנה בחוזה החכירה המקורי, הוא היה נעשה שבאופן המתיר גביית דמי היתר, באופן שמכל מקום נהג המינהל כהלכה.

אף לסוגיה זו נתן דעתו כב' השופט אנגלרד בפרשת הדר. אף בפרשה ההיא הוא קבע, כי הגם ש"בחוזה המקורי הראשי נאמר כי הארכה תיעשה 'על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן על יד ראשון לציון',... אין בכך כדי לאפשר הכנסה אוטומטית של חיוב לשלם דמי היתר במקום דמי חכירה מוגדלים. כי גם לפי הוראה חוזית זו, היה על המינהל, לשם שינוי התנייה הספציפית הקיימת, לציין זאת במפורש בעת הארכת החכירה. בהארכת החכירה במסגרת מבצע ההיוון נאמר לחוכרים כי החוזה מוארך בתנאים המקוריים. הבטחה זו של המינהל מחייבת אותו ביחסיו עם החוכרים, וזאת גם מכוח עיקרון תום הלב שעליו הרחיבה חברתי את הדיבור בפסק הדין בפרשת הוד אביב" ( עמ' 252).

משמע, אף הנתון האמור עומד לרועץ למינהל. אכן, גם כאשר ייחתם חוזה חכירה מוארך, לא ניתן יהיה להכליל בו "הכנסה אוטומטית של חיוב לשלם דמי היתר במקום דמי חכירה מוגדלים". משמע, יהא הדבר אשר יהא: עצם דרישתו של המינהל מיגר לדמי היתר, מעיקרא, אינה מוצדקת, דרך מהות.

15. הבחינה המהותית האמורה מפלסת, לכאורה, את הדרך לזכייתה של יגר בעתירתה העיקרית. נקטתי לשון "לכאורה". לא בכדי עשיתי כן. תהיתי עמוקות האם, בפרשה שבפניי, לא הצמיחה התנהגותה של יגר מניעות מלכפור בזכותו העקרונית של המינהל לדמי היתר. והרי, כך הראיתי, ככל שתוכח זכותו העקרונית של המינהל לדמי היתר, הוא זכאי לדמי ההיתר המוגדלים דווקא.

16. ואכן, פועלה של יגר מצמיח מניעות, אף מניעות "סמיכה וצפופה". כך, לכל אורך חליפת המכתבים אני למד כי הייתה זו השקפתה של יגר, מבלי שמוכח שהיא הונעה לכך באופן פסול, כי המינהל זכאי לדמי היתר.

וכך, בפנייתה הראשונה מיום 2/8/98, ביקשה יגר "לקבל אומדן תשלומים למינהל". בהמשך, בפנייתה של פרליטתה דאז עו"ד הולצר מיום 3/11/98, היא ביקשה "לדעת מהו שיעור דמי ההיתר לתוספת הבנייה המבוקשת" (נספח ט' לסיכומי המינהל). בתצהירה מיום 3/7/00 הצהירה יגר, כזכור, כי לאחר "שינוי הניצול, אדרש לשלם דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל". במכתבו של מר תענך מיום 12/3/01, אגב שהוא מבקש "בקשת פיצול", הוא ידע לאזכר את הערכת דמי ההיתר הראשונים בסכום של כ-23,000 ₪. משמע, לכל אורך הדרך אין כפירה מצד יגר בזכאותו העקרונית של המינהל לקבלת דמי היתר. קיימת, לכאורה, מחלוקת לגבי גובהם של דמי היתר אלו, אך לא לעצם הצדקתם. לנוכח כל אלו, לכאורה, מנועה יגר מלהתכחש למצג דברים זה. רק לאחר שנים לרוב, ומשפנתה יגר לפרקליטה הנוכחי, היא קיבלה ממנו חוות-דעת משפטית על חוסר-זכאותו של המינהל לעצם קבלת דמי היתר.

18. הפועל היוצא מכל אלו שבדעתי להיענות לעתירה העיקרית של יגר. ככל שעסקינן בהתנהלותם של בעלי הדין, מצאתי חוסר תום-לב בזו של יגר, הן באי-הצגת מלוא המסמכים והמידע בעניין בקשותיה החוזרות ונשנות, אף בהסתרת נתונים מסויימים, והכל תוך היתממות והתחסדות לרוב. מצאתי תום-לב לכל אורך הדרך בהתנהלותו של המינהל. אכן, מהותית, מצאתי כי הוא שגה, משפטית, בפרשה שבפניי. לנוכח כל אלו מתחייבת זכייתה של יגר בדינה. ואולם לנוכח השיקולים האמורים בדעתי להמעיט באורח משמעותי בפסיקת הוצאות.

19. לפיכך, הנני מצהיר כי החלטה 402 והחלטה 933 לא חלות על הסכם החכירה שבין המבקשת לבין המשיב בקשר לחכירת הקרקע הידועה כחלק מחלקה 44 בגוש 11323 והמסומנת כמגרש ב' באופן שאך ורק לשונו ותוכנו של הסכם החכירה האמור מחייבים את הצדדים. מכל מקום, מימוש זכויות בנייה בקרקע הנ"ל, כמבוקש על ידי המבקשת, פטור מתשלום דמי היתר שמקור ושיטת חישובו בהחלטה 402 או החלטה 933. ממילא בטלה דרישת דמי ההיתר על סך 202,256.41 ₪, כאמור במכתב המשיב למבקשת מיום 6/11/01. ועם זאת, ושלא כשיטת המבקשת, זכאי המשיב להערכה מחודשת של דמי החכירה, הכל בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי.

הנני מחייב את המשיב לשלם למבקשת הוצאות משפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך 3,500 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

20. המזכירות תמציא העתק מהחלטתי לב"כ הצדדים בדואר רשום + אישור מסירה. ניתנה היום ב' באב, תשס"ה (7 באוגוסט 2005) בהעדר הצדדים.