ברע 782/05 - מחוזי, ארנונה

ברע 782/05

בקשת רשות ערעור על החלטתו של ראש ההוצל"פ מר מרדכי כדורי, מיום 18.4.05, בתיק הוצאה לפועל מס' 0-03-16926-03, במסגרתה נדחתה בקשת המבקשת למתן הוראות למשיבה להנפיק למבקשת אישור המופנה ללשכת רישום המקרקעין, לשם ביצוע העברת זכויות בנכס אותו רכשה מאת החייבת באמצעות כונס הנכסים, מבלי שתחויב לשלם את הארנונה שהיה על החייבת לשלם.

1. ביום 24.9.03 מונה המשיב הפורמלי, עו"ד יוסי אלחייק, ככונס נכסים על זכויות החייבת, חברת אש-טק ייזום והשקעות בע"מ, בנכס מקרקעין שבבעלותה (להלן: "הנכס").
2. הנכס נמכר על ידי כונס הנכסים (להלן: "הכונס") למבקשת, על פי הסכם המכר שנכרת ביניהם ביום 23.2.04 (להלן: "הסכם המכר"). ביום 24.2.04 אישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה.
3. ב"כ המבקשת מונה, על פי ייפוי כח בלתי חוזר, לפעול בשם הכונס להעברת הזכויות בנכס על שם המבקשת (להלן: "ייפוי הכח"). לצורך ביצוע העברת הזכויות, יש לצרף לבקשת ההעברה "תעודה על תשלום חובות לעירייה" (להלן: "התעודה" או "האישור"), המופנית ללשכת רישום המקרקעין, כמתחייב מסעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"). לפיכך, פנה ב"כ המבקשת, ביום 8.12.04, בשם הכונס ועל-פי ייפוי הכח שניתן לה על ידו, לעיריית פתח תקווה- היא המשיבה (להלן: "המשיבה" או "העירייה"), וביקש לקבל את התעודה האמורה (נספח ב/ח1 לבקשה זו).
4. העירייה סירבה להנפיק את התעודה המבוקשת משום שלחייבת חובות לעירייה בסך כולל של כ- 46,000 ₪, גם לאחר פניות חוזרות ונשנות. לפיכך, פנתה המבקשת לראש ההוצאה לפועל בבקשה למתן הוראות, בה התבקש ראש ההוצאה לפועל להורות למשיבה להנפיק את התעודה המבוקשת. בבקשתה טענה, כי מדובר בחובות שנוצרו עובר למועד מינויו של הכונס (להלן: "חובות העבר"), וכי התניית מתן התעודה בסילוק חובות העבר הינה בניגוד לדין, שכן על פי ההלכה הפסוקה, אין לעירייה זכות למנוע העברת בעלות בנכס על ידי סירוב להנפיק תעודה על היעדר חובות, בגין אי תשלום חובות שנוצרו בתקופה שקדמה למינוי הכונס.
5. ביום 18.4.05 דחה ראש ההוצאה לפועל את בקשתה של המבקשת, וכך קבע:

"ראש ההוצאה לפועל אומנם עשוי להתערב במחלוקת שבין רשות מקומית ובין כונס נכסים באשר לתקופה בגינה על כונס הנכסים לשאת בתשלום ארנונה על הנכס, שכן, על ראש ההוצאה לפועל לקבוע את סידרי הקדימויות בחלוקת הכספים שיתקבלו ממימוש הנכס.

בתיק זה שלפני, על פי הסכם המכר שנחתם בין כונס הנכסים ובין הרוכשת (המבקשת-א.פ.), התחייבה הרוכשת כלפי כונס הנכסים לשאת בכל המסים העירוניים והממשלתיים החלים על הממכר בגין כל תקופה שהיא, ולפיכך אין המדובר במחלוקת שבין כונס הנכסים לבין הרשות המקומית, או במחלוקת שיש לה השלכה על הכספים שיתקבלו ו/או שיוותרו ממימוש זכויות החייבת בנכס.

הסכמתה האמורה של הרוכשת אף היוותה נימוק לאשר את המכר בסכום שהוסכם בין כונס הנכסים והמבקשת.

אם סבורה המבקשת שעל פי דין על הרשות המקומית ליתן לה אישור ללשכת רישום המקרקעין להעברת רישום הזכויות בנכס על שמה, עליה לנקוט בהליכים המתאימים בביהמ"ש המוסמך".

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

לאור הסכמת הצדדים ומתוקף סמכותי בתקנה 120(א) לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979, תידון הבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

טענות הצדדים

6. המבקשת סבורה, כי ראש ההוצאה לפועל טעה הן בהנמקתו המשפטית והן בתוצאה הסופית אליה הגיע. בתמצית, טענותיה העיקריות של המבקשת הן שלושה:

1. פרשנותו של ראש ההוצאה לפועל להסכם המכר בטעות יסודה.
2. על פי הפסיקה, לא ניתן לחייב את כונס הנכסים בתשלום חובות שנוצרו עובר למינויו.
3. מדובר במחלוקת ישירה בין כונס הנכסים לבין הרשות המקומית. הכרעה במחלוקת זו הכרחית, שכן היא משליכה על כספי קופת הכינוס.

למעשה, הטענה השניה והשלישית שזורות זו בזו ולפיכך אדון בהם במאוחד בהמשך.

7. המשיבה מצידה, העלתה טענה מקדמית שעניינה חוסר סמכות עניינית של ראש ההוצאה לפועל לדון בבקשת המבקשת למתן הוראות. לחלופין, השיבה המשיבה לכל אחת מטענותיה של המבקשת וטענה, כי ראש ההוצאה לפועל צדק בהחלטתו ולפיכך יש לדחות בקשת רשות ערעור זו.

דיון והכרעה

חוסר סמכות עניינית

8. המשיבה טוענת, כי ראש ההוצאה לפועל נעדר סמכות עניינית לדון בבקשה למתן הוראות, שהוגשה על ידי המבקשת, וכי הסמכות הייחודית לדון בבקשה מסורה לבית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, מכח סעיף 5(1) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס- 2000 (להלן: "חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים"). סעיף זה קובע, כי עתירה נגד החלטה של רשות בענין המנוי בתוספת הראשונה לחוק ידון בבית המשפט לעניינים מנהליים. המבקשת לא ציינה בגדרו של איזה "עניין" מהעניינים המפורטים בתוספת נכנס המקרה שבפנינו. ראש ההוצאה לפועל, בסיפא להחלטתו, ציין, כי אם סבורה המבקשת שעל פי דין העירייה חייבת ליתן לה תעודה כאמור אזי "עליה לנקוט בהליכים המתאימים בבית המשפט המוסמך". מכך לומדת המבקשת, כי אף ראש ההוצאה לפועל עצמו סבור, כי הינו מחוסר סמכות עניינית לדון בבקשה למתן הוראות למשיבה, שהינה צד זר לתיק ההוצאה לפועל.
9. בדיון שהתקיים ביום 7.7.05 השיב ב"כ המבקשת לטענה זו בקצרה, וטען, כי כיוון שמדובר בשאלה הנוגעת לדיני כינוס ופירוק אין מחלוקת שהעניין נמצא בסמכותו של ראש ההוצאה לפועל.

יצוין, כי הכונס בטיעוניו לא התייחס לטענה זו.

10. סעיף 5 לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים מגדיר את תחומי סמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים. מבין ארבעה תחומי הסמכות המפורטים בסעיף, רק הראשון רלבנטי לענייננו:

"5(1) עתירה נגד החלטה של רשות בעניין המנוי בתוספת הראשונה (להלן: עתירה מנהלית)".

כיום, מנויים בתוספת הראשונה עשרים ואחד נושאים, אשר החלטה של רשות, בכל אחד מהם עשויה לשמש בסיס לעתירה מנהלית. כאמור, המשיבה לא הפנתה בטיעוניה לנושא הרלבנטי לענייננו, אך ניתן להניח כי כוונתה היתה לנושא הראשון שענייננו "עניני ארנונה לפי כל דין, למעט החלטות שר הפנים, שר האוצר או שניהם יחד..." או לנושא המפורט בפרט 8(א) לתוספת שעניינו "החלטה של רשות מקומית או של נושא משרה או תפקיד בה, למעט החלטה הטעונה אישור שר הפנים...".

11. לעומת זאת, סמכותו של ראש ההוצאה לפועל בכל הנוגע לכונס נכסים בהליכי הוצאה לפועל קבועה בחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: "החוק" או "חוק ההוצאה לפועל"), ובעיקר בסעיפים 53-60 העוסקים בכינוס נכסים וכן בתקנות 80-91 לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 (להלן: "תקנות ההוצאה לפועל"). ראש ההוצאה לפועל ממנה את כונס הנכסים ומפקח על פעולותיו. אין מדובר בפיקוח פורמלי גרידא (ד. בר-אופיר, הוצאה לפועל, הליכים והלכות, מהדורה שישית, חלק שני, עמ' 660). הפיקוח הוא פיקוח מהותי, וראש ההוצאה לפועל מוסמך ליתן כל הוראה הנראית לו (סעיף 54(ב) לחוק). ראש ההוצאה לפועל הוא שמנהל את תיק ההוצאה לפועל ואם מונה כונס נכסים, ראש ההוצאה לפועל הוא האחראי על קופת הכינוס, ורשאי הוא ליתן הוראות האם וכיצד ימומשו נכסי החייב, וכן לקבוע את סדרי הקדימויות בחלוקת הכספים הקיימים בקופת הכינוס.
12. בענייננו, מדובר במחלוקת שהתעוררה בין המבקשת, היא הרוכשת, לבין המשיבה, היא עיריית פתח תקווה, אשר סירבה להנפיק למבקשת תעודה על העדר חובות.

לכאורה, צודקת המשיבה בטענת חוסר הסמכות שהעלתה, שכן כאמור, החלטה של רשות מקומית ניתנת לביקורת שיפוטית באמצעות עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, במיוחד כאשר מדובר בהחלטה הנוגעת לענייני ארנונה, המפורטת מפורשות בתוספת לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים. אולם במה דברים אמורים? אילו פנתה המבקשת למשיבה באופן עצמאי וללא תלות בתיק ההוצאה לפועל והמשיבה היתה דוחה את בקשתה, אזי ניתן היה לומר כי מדובר בהחלטת רשות מקומית, אשר עתירה עליה יש להגיש לבית המשפט לעניינים מינהליים. ברם, במקרה דנן, המבקשת פנתה למשיבה בשמו של כונס הנכסים, באמצעות ייפוי הכח שניתן לה על ידו ובמסגרת תיק ההוצאה לפועל (ראה נספח ח'1 לבקשה למתן הוראות, נספח ב' לבקשת רשות הערעור). המבקשת, למעשה, נכנסה בנעלי הכונס ופעלה בשמו, כך שבפועל, נוצרה מחלוקת ישירה בין הכונס לבין העירייה, ועל כך יפורט עוד בהמשך. ראש ההוצאה לפועל רשאי היה להכריע במחלוקת שבין הכונס לעירייה באשר לתקופה בגינה על כונס הנכסים לשאת בתשלום ארנונה על הנכס, שכן הכרעה זו למעשה קובעת את סדרי הקדימויות של התשלומים מקופת הכינוס, וכך, בצדק, ציין ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו. לפיכך, הבקשה למתן הוראות שהגישה המבקשת, והכרעת ראש ההוצאה לפועל בבקשה זו נעשו במסגרת סמכותו של ראש ההוצאה לפועל ודין טענת חוסר הסמכות להידחות.

13. יצוין, כי גם בפסיקה הרבה שבה עלתה שאלת חיוב הכונס בתשלום חובות ארנונה הקודמים למינויו ככונס, עלתה השאלה במסגרת בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל. ההיגיון הוא פשוט: כאשר התעוררה מחלוקת בין העירייה לבין כונס הנכסים, בנוגע לתשלום חובות ארנונה שנוצרו לפני מינוי הכונס, היא הובאה להכרעת ראש ההוצאה לפועל, המנהל את קופת הכינוס. ראש ההוצאה לפועל החליט את אשר החליט, ועל החלטתו הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי, על פי סעיף 80(ב) לחוק ההוצאה לפועל. בחלק מן המקרים, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות ערעור נוספת לבית המשפט העליון (ראה, למשל, רע"א 3437/01 עיריית ראשון לציון נ' יהודה גרינהויז-לנדוי ואח', תק-על 2002(2) 420 ; רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים ואח', פ"ד נו(4) 856 ועוד רבים אחרים). בעניינו, נחזור ונדגיש, המבקשת פנתה לעירייה על פי יפויי כוח בלתי חוזר מאת כונס הנכסים, היינו, בשמו של הכונס, ולפיכך יש לראות פנייתה לעירייה כפנייתו של הכונס על כל המשתמע מכך, לרבות לעניין הסמכות הדיונית.

המורם מהאמור הוא, כי דין טענתה המקדמית של העירייה בדבר חוסר סמכותו של בית משפט זה לדון בבקשת רשות הערעור להידחות.

פרשנות הסכם המכר

14. סעיף 9.1 להסכם המכר, הדן בנושא "מיסים ותשלומים" קובע כך:

"9.1 כל המיסים העירוניים והממשלתיים וכן תשלומי החובה מכל מין וסוג, החלים על הממכר בגין כל תקופה שהיא יחולו על הקונה בלבד וישולמו על ידו".

לטענת המבקשת, ראש ההוצאה לפועל טעה בפרשנות שהעניק להסכם המכר שנכרת בינה לבין הכונס, כאילו המבקשת התחייבה כלפי הכונס לשאת בכל המיסים העירוניים והממשלתיים החלים על הנכס בגין כל תקופה שהיא, כך שהתחייבה לשלם גם את חובות העבר. לטענתה, יש לפרש את החוזה בהתאם לאומד דעת הצדדים ולתכלית החוזה. על פי פרשנות זו, הצדדים לא התכוונו להטיל על המבקשת את חובות העבר. כל שהמבקשת התחייבה הוא לשאת בכל החובות העירוניים שהכונס חב בהם בשעת העסקה בלבד, ועל פי הפסיקה, הכונס אינו חב בחובות עירוניים הקודמים למינויו. על-כן, הפרשנות שהעניק ראש ההוצאה לפועל להסכם מנוגדת להלכה הפסוקה.

המשיבה בתגובתה מצדדת בפרשנותו של ראש ההוצאה לפועל. לשיטת המשיבה לשון הסעיף אינה מותירה כל מקום לספק. הסעיף קובע בלשון ברורה, שאינה משתמעת לשני פנים, כי המבקשת התחייבה לשאת בכל התשלומים העירוניים והממשלתיים בגין כל תקופה שהיא, ובכללם גם חובות העבר. אילו חפצו הצדדים להבדיל בין חובות שנוצרו עד ליום הכינוס לבין חובות שנוצרו החל מיום הכינוס היה עליהם לציין זאת במפורש והדבר לא נעשה. אומד דעתם של הצדדים במקרה זה, נלמד מלשון החוזה עצמה וכאשר זו ברורה וחד משמעית, אין צורך ואין הצדקה לפנות לנסיבות חיצוניות לשם פרשנות נוספת. ניסיונה של המבקשת להיתלות באילן של "אומד דעת הצדדים" ובהלכות בנוגע לחיוב הכונס בפירעון חובות העבר אינו אלא ניסיון להתחמק מתשלומים אותם התחייבה לשלם על פי הסכם המכר.

15. בדיון בבית המשפט חזרה המבקשת על טענותיה והוסיפה, כי אין למשיבה כל מעמד להסיק מסקנות מהחוזה, שהיא אינה צד לו. הצדדים לחוזה הם כונס הנכסים והמבקשת. בין הצדדים לחוזה אין כל מחלוקת, כוונתם בנוגע לתשלום המיסים היתה ברורה, ולכן אין מקום לפרשנותה של המשיבה.
16. יצוין, כי כונס הנכסים, הן בתגובתו והן בדיון בבית המשפט, תמך בגרסתה של המבקשת בכל הנוגע לפרשנות ההסכם. גם לדידו, כאשר התחייבה המבקשת בהסכם המכר לשלם את החובות העירוניים החלים על הנכס בגין "כל תקופה שהיא", הכוונה היחידה בכך היתה לפטור את הכונס מעול התשלום. לכן, התחייבה המבקשת לשאת בתשלום כל החובות בהן חב הכונס על פי דין. הואיל ועל פי ההלכה הפסוקה אין הכונס חב בתשלום חובות שנוצרו קודם למינויו, הרי שככל שקיימים חובות בגין תקופה זו אין המשיבה רשאית לחייב את המבקשת בפירעונם (סעיפים 5-6 לתגובתו). ברור, כי לא היתה כל כוונה להטיל על המבקשת תשלום חובות שעל פי דין הכונס לא חב בהם.
17. הואיל ולטעמי יש לקבל את בקשת רשות הערעור שלפניי מטעם אחר, כפי שיפורט להלן, שאלת פרשנותו של הסכם המכר אינה דרושה להכרעה במסגרת בקשה זו ולפיכך אין אני נזקק לה. עם זאת, ולמעלה מן הצורך אוסיף זאת: אין להוציא מכלל אפשרות, כי להסכם המכר עצמו עשויים להיות שני מובנים שונים. המובן האחד, הנקבע על פי התכלית הסובייקטיבית ועל פי אומד דעתם של הצדדים ולא על-פי אומד דעת אובייקטיבי העולה מלשונו הלכאורה ברורה של החוזה, ולפיו התכוונו כי המבקשת תישא במיסים אותם חב הכונס בעת עשיית העסקה (ראה: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 303-304). מובן זה יחול ביחסים שבין הצדדים להסכם בלבד. לעומת זאת, המובן השני ייקבע על פי הבנתו של צד שלישי- המשיבה, ולפיו המבקשת התחייבה לשאת אף בחובות העבר. מובן זה יחול אך ורק כלפי הצד השלישי (ראה: א. ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי- פרשנות חוזה, תשס"א, עמ' 429-430).

חיוב כונס הנכסים בתשלום חובות העבר, אופי המחלוקת והצדדים לה

18. לטענת המבקשת, החלטתו של ראש ההוצאה לפועל עומדת בניגוד גמור להלכה הפסוקה, בכל הנוגע לחיוב הכונס בתשלום חובות עירוניים, אשר נוצרו לפני מינויו ככונס. כמו כן טענה המבקשת, כי בניגוד להחלטת ראש ההוצאה לפועל, המדובר במחלוקת ישירה בין כונס הנכסים לבין הרשות המקומית, מחלוקת שיש לה השלכה על הכספים שיתקבלו ו/או שיוותרו ממימוש זכויות החייבת בנכס.

המבקשת מוסיפה וטוענת, כי על פי הפסיקה, לעירייה אין זכות למנוע העברת בעלות בנכס על ידי סירוב להנפיק תעודה על היעדר חובות, בגין אי תשלום חובות ארנונה וכיוצא באלה חובות שנוצרו טרם מינויו של כונס הנכסים. סעיף 324(א) לפקודת העיריות אינו אלא אמצעי אדמיניסטרטיבי לגביית חובות, ואין הוא שייך למישור הזכויות המהותיות. לכן, ומכיוון שזכותם המהותית של הנושים המובטחים, במקרה דנן- הבנק הזוכה, גוברת על זכותה המהותית של העירייה, אין לאפשר לעירייה לעקוף את דין הקדימה ולקנות לעצמה קדימות מכח הוראה אדמיניסטרטיבית זו. המבקשת הפנתה לשורה של פסקי דין בבית המשפט העליון שחזרו והדגישו הלכה זו (בר"ע (ב"ש) 707/02 עו"ד ברוך טופז כונס נכסים נ' גבריאל נחמיאס ואח', תק-מח 2004(1), 3270 ; ע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין, תל אביב נ' אלי ושושנה שמש ואח', פ"ד מח(1) 841, 850 ; רע"א 7037/00 הנ"ל, 862-864 ; רע"א 3437/01 הנ"ל).

עוד טוענת המבקשת, כי במקרה דנן פעלה המבקשת בשמו של כונס הנכסים, על פי ייפוי הכח שהיה בידה. פנייתה לעירייה לקבל את האישור האמור, נעשתה בשם הכונס, ולפיכך אין העירייה יכלה לסרב לבקשתה.

19. המשיבה טוענת בתגובתה, כי הפסיקה שהובאה אינה מתיישבת עם נוסחו של סעיף 324(א) לפקודת העיריות. סעיף זה קובע את זכותה של המשיבה לסרב להנפיק את אישור העירייה. הסעיף קובע כדלקמן:

"324(א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". (ההדגשות אינן במקור- א.פ.)

לטענת המשיבה, הסעיף הינו ברור וחד משמעי: אישור העירייה הינו עדות על כך כי נפרעו כל החובות המגיעים לעירייה והכיצד יכולה היא להנפיק אישור כזה כאשר תלויים ועומדים חובות ארנונה בגין הנכס?

20. אינני מקבל טענה זו של המשיבה לענייננו. נכון הוא, כי במקרה הרגיל לעירייה קיימת זכות לסרב להנפיק אישור מטעמה, כאשר לבעל הנכס קיימים חובות ביחס לאותו נכס. במצב זה, פרשנותה של המשיבה לסעיף, כי כל עוד קיימים חובות ארנונה החלים על הנכס- לא יונפק אישור עירייה, נכונה היא. לעומת זאת, במקרה בו נמכר הנכס באמצעות כונס נכסים, במסגרת הליכי הוצאה לפועל, חלים על המכירה גם דיני הכינוס ודיני ההוצאה לפועל, ובין היתר, גם דין קדימה בין הנושים השונים. בענין זה נפסק, כי הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות הינה אמצעי עזר אדמיניסטרטיבי גרידא, הנועד להקל על העירייה את מלאכת גביית החובות (ע"א 633/91 הנ"ל, בעמ' 850) וכי הסדר זה נדחה מפני הדינים המיוחדים החלים כאן. בשל אופיו האדמיניסטרטיבי, אין ביכולתו של ההסדר, למרות נוסחו החד משמעי, כדי לגבור על זכותם המהותית של נושים אחרים, והוא כפוף לדין הקדימה שהוא דין מהותי. לפיכך, זכותו של הבנק הזוכה, שהינו נושה מובטח, עדיפה על זכותה של העירייה לגבות את חובותיה (רע"א 7037/00 הנ"ל, בעמ' 863 ;ד. בר-אופיר, שם, 751-753).

נוסיף עוד, כי קבלת טענת המשיבה, כי נוסחו של הסעיף אינו מאפשר פרשנות זו, מרוקנת מתוכן את הלכת בית המשפט העליון שפורטה לעיל, ואינה מתיישבת עם מטרות דיני ההוצאה לפועל ודיני הקדימות בין נושים, ולכן דינה להידחות.

21. עוד טענה המשיבה, כי ההלכה שנפסקה בענין חיוב הכונס בחובות העבר, אינה רלבנטית למקרה שבפנינו משום שבהסכם המכר נקבע מפורשות שהמבקשת מתחייבת לשלם את החובות החלים על הנכס ובכללם גם את חובות העבר. לפיכך, סירובה של העירייה להעניק את האישור המבוקש אינו יוצר "העדפת נושים פסולה", שכן אין העירייה מבקשת לגבות את חובותיה מקופת הכינוס אלא מכיסה של המבקשת.
22. גם טענה זו אין בידי לקבל. כפי שציינתי לעיל, אין אני נדרש לשאלת פרשנותו של הסכם המכר, שאלה שאינה פשוטה כלל ועיקר. ברם, השאלה הפרשנית אינה רלבנטית לענייננו. אף אם נניח כי פרשנותה של המשיבה היא הפרשנות הנכונה לחוזה, והמבקשת אכן התחייבה לשלם את כל החובות החלים על הנכס, כולל את חובות העבר, הרי שאין הדבר מעלה או מוריד לענין תיק ההוצאה לפועל. במסגרת תיק ההוצאה לפועל, על פי ההלכה הפסוקה, אין העירייה רשאית לדרוש את תשלום חובות העבר כתנאי למתן אישור על פי סעיף 324(א). הלכה זו מבוססת על הדין המהותי, כפי שפורט בהרחבה לעיל. אם סבורה העירייה כי פרשנותה היא הפרשנות הנכונה, וכי יש באפשרותה לגבות את חובה מהמבקשת, שלא במסגרת תיק ההוצאה לפועל, פתוחה בפניה הדרך לעשות כן, בדרכים המוענקות לה על פי כל דין. אך אין הדבר מאפשר לה לפגוע בדרך כלשהי, ולו בעקיפין, בתיק ההוצאה לפועל או בהמשך מימושו של הנכס וחלוקת הכספים המגיעים לנושים. סירובה של העירייה להנפיק את האישור המבוקש מונע את רישום הזכויות בנכס על שם המבקשת ובכך עלול לפגוע בעקיפין בקופת הכינוס.
23. יתרה מכך, וכאן משתלב חלקה השני של טענת המבקשת לענין הנוגע להגדרת הצדדים למחלוקת- המבקשת לא פנתה למשיבה לקבלת האישור בכובעה כרוכשת הנכס. ב"כ המבקשת פנה לעירייה בכובעו של כונס הנכסים. במכתבה הראשון לעירייה מיום 8.12.04 (נספח ח'1 לבקשת למתן הוראות- נספח ב' לבר"ע) ציין ב"כ המבקשת במפורש, כי הוא פונה לעירייה בשמו של כונס הנכסים, באמצעות ייפוי כח בלתי חוזר שניתן לו לשם כך ואף צירף את ייפוי הכח כנספח למכתב זה. באמצעות ייפוי הכח, נכנסה המבקשת בנעליו של כונס הנכסים, בכל הקשור לטיפול בהעברת הזכויות בנכס על שמה. אמור מעתה, סירובה של העירייה להנפיק את האישור המבוקש, הוא למעשה סירובה כלפי הכונס עצמו ובכך נוצרה מחלוקת ישירה בין הכונס לבין העירייה. פשיטא, שבמחלוקת זו רשאי ראש ההוצאה לפועל להתערב, כפי שקבע בהחלטתו ואף המשיבה אינה חולקת על כך. אם כך, במחלוקת שנוצרה בין העירייה לכונס הנכסים ידו של הכונס על העליונה, ואין העירייה רשאית לסרב לתת את האישור המבוקש.
24. יצוין, כי אף את בקשת רשות הערעור שבפניי הגישה המבקשת באמצעות ייפוי הכח, שנמסר לה על ידי הכונס, שכן ללא ייפוי הכח דינה של בקשת רשות הערעור היה להידחות על הסף, משום שהמבקשת לא היתה בעלת דין בתיק ההוצאה לפועל.

ודוק, אלמלא ייפוי הכח, וככל שהיתה מוכרעת שאלת פרשנותו של הסכם המכר לטובת המשיבה, דהיינו היתה מתקבלת הפרשנות לפיה המבקשת התחייבה על פי הסכם המכר לשאת בתשלומי חובות העבר ואין בידה להתחמק מכך כעת, כי אז יתכן והחלטת ראש ההוצאה לפועל היתה מוצדקת.

אלא מאי? דומה, כי לפני ראש ההוצאה לפועל לא עמדה התמונה המלאה בעת שנתן את החלטתו. ככל הנראה, העתק ייפוי הכח היה בתיק ההוצאה לפועל, אך הוא לא צורף לבקשה למתן הוראות שהגישה המבקשת. דומה, כי הטענה לפיה פעלה המבקשת בשמו של כונס הנכסים לא נאמרה במפורש בבקשה למתן הוראות שהגישה המבקשת לראש ההוצאה לפועל אלא עלתה לראשונה לפניי, במסגרת בקשת רשות ערעור זו. לכן, יש מקום לסברה, כי אילו היו בפני ראש ההוצאה לפועל כל הנתונים המדויקים בענין זה היה מגיע לתוצאה שונה מזו אליה הגיע.

25. הלכה היא, כי ערכאת הערעור לא תתערב בהחלטותיו של ראש ההוצאה לפועל, המופקד על ביצוע חוק ההוצאה לפועל, אלא במקרים נדירים. עם זאת, נראה לי כי העדרה של תשתית עובדתית מלאה בפני ראש ההוצאה לפועל, מצדיקה התערבות בהחלטתו. כמו כן, להבדיל מהליכי ערעור בענין אזרחי רגיל, בית המשפט המחוזי רשאי לדון, כערכאת ערעור של הוצאה לפועל, גם בטענות עובדתיות שלא הובאו בפני ראש ההוצאה לפועל, כפי שאירע כאן (תקנה 120(ו)(ז) לתקנות ההוצאה לפועל; המ' 578/70 סעדה נ' עזבון אלחוסני ואח', פ"ד כד(2) 431; רע"א 34/89 גלצר נ' גלצר, פ"ד מג(1) 329; רע"א 5485/99 פינטו ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, תק-על 2000(2) 405; ד. בר-אופיר, שם, 85-86).

סוף דבר

26. המורם מן האמור לעיל הוא, כי יש לקבל את הערעור, ואני מורה למשיבה להנפיק למבקשת "תעודה על העדר חובות" בהתאם לסעיף 324(א) לפקודת העיריות.
27. המשיבה תשא בהוצאות המבקשת ובנוסף בשכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.
28. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.